# Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Gewährung eines Härtefalleinschlags auf dem Eigenmietwert bei den Staats- und Gemeindesteuern

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(vom 25. Februar 2026)¹,²

Der Regierungsrat,

gestützt auf § 21 Abs. 2 lit. d des Steuergesetzes³,

beschliesst:

## A. Gesetzliche Grundlage

Gestützt auf § 21 Abs. 2 lit. d des Steuergesetzes (StG) ist bei am Wohnsitz selbst bewohnten Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen der Eigenmietwert auf Antrag angemessen herabzusetzen, wenn er im Verhältnis zu den Einkünften und Vermögenswerten, die den Steuerpflichtigen und weiteren im gleichen Haushalt lebenden Personen zur Deckung der Lebenshaltungskosten zur Verfügung stehen, auf Dauer zu einer übermäßigen Belastung führt.

Mangels einer entsprechenden Bestimmung im Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer ist ein solcher Einschlag bei der direkten Bundessteuer nicht zulässig.

## B. Voraussetzungen für einen Härtefalleinschlag

## I. — Allgemeines {#art_i omnilex-key=ch-zh-erlass--erlass-631_322--I}

Ein Härtefalleinschlag kann nur Steuerpflichtigen gewährt werden, die als Eigentümerinnen, Eigentümer oder Nutzniessungsberechtigte ein Einfamilienhaus, ein Stockwerkeigentum oder eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus selbst nutzen. Zweitliegenschaften sind vom Härtefalleinschlag ausgeschlossen.

Ein Härtefalleinschlag kann beantragt werden, wenn die steuerpflichtige Person seit mindestens 20 Jahren in der eigenen Liegenschaft wohnt und es ihr aufgrund ihrer finanziellen Verhältnisse nicht möglich war, in den letzten zehn Jahren Unterhaltsaufwendungen zu tätigen, die zu einem Abzug über dem Pauschalabzug bzw. bei Stockwerkeigentum

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Gewährung eines Härtefalleinschlags auf dem Eigenmietwert

über den Betriebskosten geführt haben. In diesen Fällen kann davon ausgegangen werden, dass der tatsächliche Marktmietwert unter dem Marktmietwert liegt, der dem formelmässig ermittelten Eigenmietwert zugrunde liegt.

Mit Blick auf die bundesgerichtliche Vorgabe, dass der Eigenmietwert mindestens 60% der Marktmiete betragen muss, wird der Härtefalleinschlag auf höchstens 40% des formelmässig berechneten Eigenmietwerts begrenzt.

Für die Ermittlung der Einkommens- und Vermögensverhältnisse werden die Einkommens- und Vermögensverhältnisse von weiteren im gleichen Haushalt lebenden Personen (z.B. Konkubinatspartner/in oder volljährige Kinder) mitberücksichtigt.

Eine Kumulation von Unternutzungsabzug und Härtefalleinschlag ist ausgeschlossen.

## II. — Einkommensverhältnisse {#art_i omnilex-key=ch-zh-erlass--erlass-631_322--Ii}

Massgebend sind die gesamten steuerbaren Einkünfte (Seite 2 der Steuererklärung), ohne Eigenmietwert gemäss Formelbewertung und Unterhaltskosten. Hinzugerechnet werden die steuerbaren Einkünfte von weiteren im gleichen Haushalt lebenden Personen.

Reduziert besteuerte Einkünfte (z.B. Pensionen oder Leibrenten) sind in vollem Umfang zu berücksichtigen.

Betragen die massgebenden Einkünfte mehr als Fr. 60 000, ist ein Härtefalleinschlag ausgeschlossen.

## III. — Vermögensverhältnisse {#art_i omnilex-key=ch-zh-erlass--erlass-631_322--Iii}

Massgebend ist das gesamte steuerbare Vermögen (Seite 4 der Steuererklärung), ohne Vermögenssteuerwert der selbst bewohnten Liegenschaft gemäss Formelbewertung und darauf lastende Grundpfandschulden. Hinzugerechnet wird das Vermögen von weiteren im gleichen Haushalt lebenden Personen.

Betragt das massgebende Vermögen mehr als Fr. 200 000, ist ein Härtefalleinschlag ausgeschlossen.

Ausgerichtete Schenkungen, Erbvorbezüge oder Erbverzichte der letzten zehn Jahre sind für die Berechnung des massgebenden Vermögens hinzuzurechnen.

Gewährung eines Härtefalleinschlags auf dem Eigenmietwert
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## IV. — Objektive Voraussetzung {#art_i omnilex-key=ch-zh-erlass--erlass-631_322--Iv}

Bei Einfamilienhäusern darf die unüberbaute Grundstücksfläche nicht mehr als $1200\,\mathrm{m}^2$ betragen bzw. eine Abparzellierung baurechtlich nicht möglich sein.

## C. Berechnung des Härtefalleinschlags auf dem Eigenmietwert

Der Härtefalleinschlag entspricht der Differenz zwischen dem formelmässig ermittelten Eigenmietwert und einem Drittel der massgebenden Einkünfte gemäss B. II., jedoch höchstens 40% des formelmässig ermittelten Eigenmietwerts.

## D. Berechnungsbeispiel

|  Total steuerbare Einkünfte (Seite 2 der Steuererklärung) | Fr. 53 500  |
| --- | --- |
|  Korrekturen: |   |
|  ./. Deklarierter formelmässig ermittelter Eigenmietwert | Fr. –22 500  |
|  + Deklarierter Pauschalabzug | Fr. 4 500  |
|  + Total steuerbare Einkünfte im Haushalt lebender Dritter | Fr. 8 000  |
|  + Differenz Pension Fr. 20 000 (80% auf 100%) | Fr. 5 000  |
|  Massgebende Einkünfte | Fr. 48 500  |
|  Formelmässig ermittelter Eigenmietwert | Fr. 22 500  |
|  ./. 1/3 der massgebenden Einkünfte | Fr. 16 167  |
|  Härtefalleinschlag | Fr. 6 333  |
|  Kontrolle: max. 40% des formelmässig ermittelten Eigenmietwerts | Fr. 9 000  |
|  Zu gewährender Härtefalleinschlag | Fr. 6 333  |

## E. Unterhaltspauschale

Steht der steuerpflichtigen Person gemäss dieser Weisung ein Härtefalleinschlag auf dem Eigenmietwert zu, wird die Unterhaltspauschale ungeachtet dieses Einschlags auf dem formelmässig ermittelten Eigenmietwert berechnet.

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Gewährung eines Härtefalleinschlags auf dem Eigenmietwert

## F. Verfahren

Der Härtefalleinschlag ist von der steuerpflichtigen Person geltend zu machen. Eine Anwendung von Amtes wegen findet nicht statt.

1. OS 81.99: Begründung siehe ABl 2026-03-13.
2. Inkrafttreten: 1. Januar 2026.
3. LS 631.1.