Bundesverwaltungsgericht I422 2300571-1

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 18.11.2024
• ECLI: ECLI:AT:BVWG:2024:I422.2300571.1.00

Spruch

I422 2300571-1/2E

IM NAMEN DER REPUBLIK!

Das Bundesverwaltungsgericht erkennt durch den Richter Mag. Thomas BURGSCHWAIGER als Einzelrichter über die Beschwerde der XXXX , vertreten durch VILL PARTNER Rechtsanwälte, Schmerlingstraße 6, 6020 Innsbruck, gegen den Bescheid des Präsidenten des Landesgerichtes Innsbruck vom 29.08.2024, GZ: XXXX , zu Recht:

A)

Der Beschwerde wird stattgegeben und der angefochtene Bescheid ersatzlos behoben.

B)

Die Revision ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Begründung

Entscheidungsgründe:

I. Verfahrensgegenstand:

Verfahrensgegenstand ist die fristgerecht erhobene Beschwerde der XXXX (in Folge Beschwerdeführerin) gegen den Bescheid des Präsidenten des Landesgerichtes Innsbruck (in Folge belangte Behörde) datiert vom 27.08.2024 und unterfertigt mit 29.08.2024.

Dem Bescheid ging ein Grundbuchsverfahren der Beschwerdeführerin beim Bezirksgericht XXXX voraus. In diesem wurde im März bzw. April 2022 die grundbücherliche Eintragung ideeller Miteigentumsanteile an einer Liegenschaft beantragt, die im Oktober 2019 durch die Beschwerdeführerin käuflich erworben und auf der in weiterer Folge eine Wohnanlage errichtet wurde. Dem Antrag wurde seitens des Bezirksgerichtes XXXX mit Beschluss vom 07.04.2022 entsprochen.

Nach Durchführung einer Gebührenrevision schrieb das Landesgericht Innsbruck der Beschwerdeführerin mit Zahlungsauftrag (Mandatsbescheid) vom22.07.2024 die Leistung noch ausständiger Gerichtsgebühren vor. Dies wurde mit einem beträchtlichen Wertzuwachs begründet, den die Liegenschaftsanteile zwischen dem Erwerb im Jahr 2019 und der grundbücherlichen Eintragung im Jahr 2022 erfahren habe.

Mangels Zahlung und aufgrund der Erhebung des Rechtsmittels der Vorstellung wurde die Beschwerdeführerin nach Durchführung eines Ermittlungsverfahrens mit verfahrensgegenständlichem Bescheid der belangten Behörde zur Einzahlung der im Verfahren des Bezirksgerichtes XXXX entstandenen restlichen Pauschalgebühr gemäß TP 9 lit. b Z 1 GGG in Höhe von EUR 56.299,00 und der Einhebungsgebühr gemäß § 6a GEG in Höhe von EUR 8,00 für schuldig befunden.

Die Beschwerde und der bezughabende Akt wurden dem Bundesverwaltungsgericht am 11.10.2024 zur Entscheidung vorgelegt.

II. Das Bundesverwaltungsgericht hat erwogen:

1. Feststellungen:

1.1. Mit Kaufvertrag vom 10.10.2019 verkaufte und übergab XXXX an die Beschwerdeführerin die in seinem Alleineigentum stehenden 832/1189 ideellen Miteigentumsanteile an der Liegenschaft EZ XXXX . Im Kaufvertrag legte die Beschwerdeführerin unter Verweis auf einen rechtskräftigen Baubescheid vom 24.05.2019 ihre Absicht dar, auf der erworbenen Liegenschaft eine Wohnanlage errichten zu wollen. Als Kaufpreis wurde ein Pauschalbetrag von EUR 500.000,00 vereinbart. Eine grundbücherliche Einverleibung des Eigentumsrechts (in zeitlicher Nähe) nach Abschluss des Kaufvertrages erfolgte nicht.

1.2. In weiterer Folge wurde auf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft eine Wohnanlage errichtet, die im November 2021 fertiggestellt wurde. Die einzelnen Wohnungen und Tiefgaragenplätze der Wohnanlage wurden nach deren Fertigstellung zu einem Gesamtkaufpreis von EUR 5.618.080,00 weiterveräußert.

1.3. Die Beschwerdeführerin beantragte mit ERV-Antrag ihrer Rechtsvertretung vom 11.03.2022 und den Folgeanträgen vom 29.03.2022 und 06.04.2022 die grundbücherliche Einverleibung des aus dem Kaufvertrag vom 10.10.2019 resultierenden Eigentumsrechts – im Konkreten die Einverleibung des Eigentumsrechts zu 1241/1604 Anteilen und Wohnungseigentum an TOP 1 bis TOP 13, an den Tiefgaragenplätze TP 1 bis 10 und TP 13 bis 21 sowie am Autoabstellplatz 1 – ob der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft. Den ERV-Anträgen wurde jeweils der Kaufvertrag vom 10.10.2019 zu Grunde gelegt. Dem Ansuchen der Beschwerdeführerin wurde entsprochen, der Grundbuchseintrag mit Beschluss des Bezirksgerichtes XXXX vom 04.07.2022 bewilligt und die Eintragung im Grundbuch vollzogen.

1.4. Seitens der Rechtsvertretung der Beschwerdeführerin wurde die Eintragungsgebühr mittels Selbstberechnung ermittelt und abgeführt.

2. Beweiswürdigung:

Verfahrensgang und geschildeter Sachverhalt ergeben sich widerspruchsfrei und schlüssig aus dem Behörden- und Gerichtsakt und waren sohin auf der Grundlage des Aktes und der darin enthaltenen Dokumente festzustellen. Zudem erweisen sich der Verfahrensgang und Sachverhalt als nicht strittig.

3. Rechtliche Beurteilung:

Strittig ist im gegenständlichen Fall, welcher Wert für die Berechnung der Eintragungsgebühr heranzuziehen ist. Konkret stellt sich die Frage, ob die zwischen Erwerb und grundbücherliche Eintragung der Liegenschaft eingetretene Wertsteigerung bei der Berechnung der Eintragungsgebühr zu berücksichtigen ist bzw. ob es diese als „außergewöhnliche Verhältnisse“ zu bewerten gilt.

Zu A) Stattgabe der Beschwerde:

3.1. Zu den Rechtsgrundlagen:

Die maßgeblichen Bestimmungen des Gerichtsgebührengesetzes (GGG) in der für die Grundbuchseintragung des gegenständlichen Rechtsgeschäftes geltenden Fassung (zum Eintragungszeitpunkt 07.04.2022), BGBl. Nr. 501/1984 in der Fassung BGBl. II Nr. 160/2021, lauten:

„Wertberechnung für die Eintragungsgebühr

§ 26. (1) Die Eintragungsgebühr ist bei der Eintragung des Eigentumsrechts und des Baurechts – ausgenommen in den Fällen der Vormerkung – sowie bei der Anmerkung der Rechtfertigung der Vormerkung zum Erwerb des Eigentums und des Baurechts vom Wert des jeweils einzutragenden Rechts zu berechnen. Der Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen. Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören, sind nicht in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen.

(2) [...].

(3) Soweit keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben, ist bei den nachstehend angeführten Erwerbsvorgängen der Wert der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage heranzuziehen,

1. bei einem Kauf der Kaufpreis zuzüglich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen,

2. [...],

3. [...],

4. [...].

Der Gegenleistung sind Belastungen hinzuzurechnen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen, ausgenommen dauernde Lasten.“

3.2. Zur Anwendung der Rechtsgrundlagen auf den gegenständlichen Fall:

Unstrittig ist, dass die Gerichtsgebührenpflicht nach § 2 Z 4 GGG mit der grundbücherlichen Eintragung – somit mit dem 07.04.2022 – entstanden ist.

Für die Frage der Gebührenpflicht – und auch für die Frage der Höhe der Eintragungsgebühr – sind grundsätzlich die Verhältnisse in dem in § 2 Z 4 GGG genannten Zeitpunkt maßgeblich (vgl. VwGH 19.04.2007, 2004/16/0042, sowie VwGH 21.05.2007, 2004/16/0057). Im Einklang damit spricht § 26 Abs. 1 GGG vom Wert des einzutragenden Rechtes und stellt dieser ebenso auf den Zeitpunkt der Eintragung und auf die in diesem Zeitpunkt maßgeblichen Verhältnisse ab (vgl. VwGH 05.09.2024, Ra 2023/16/0115).

Liegt allerdings ein nach den Bestimmungen des § 26 Abs. 3 Z 1 bis 4 GGG genannter Erwerbsvorgang vor, so ist die erbrachte Gegenleistung als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Die Anwendung des § 26 Abs. 3 GGG wird jedoch bei Vorliegen von außergewöhnlichen Verhältnissen ausgeschlossen, wodurch die Eintragungsgebühr wieder nach § 26 Abs. 1 GGG zu bemessen ist (vgl. VwGH 01.02.2024, Ra 2022/16/0031).

Im gegenständlichen Fall liegt durch den Kauf der Liegenschaft ein Erwerbsvorgang nach § 26 Abs. 3 Z 1 GGG vor und stellt sich die entscheidungsrelevante Frage, ob im gegenständlichen Fall vom Vorliegen „außergewöhnliche Verhältnisse“ auszugehen ist.

Der Verwaltungsgerichthof führt hiezu in seiner ständigen Rechtsprechung aus, dass die Frage, ob außergewöhnliche Verhältnisse iSd § 26 Abs. 3 GGG vorliegen, anhand der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen ist. Hierbei gilt vor allem zu bewerten, ob Verhältnisse bestehen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben, sodass die Gegenleistung offenkundig nicht dem auf dem freien Markt erzielbaren Preis entspricht. Liegt der Wert der Gegenleistung gemäß § 26 Abs. 3 GGG 1984 unter dem in § 26 Abs. 1 letzter Satz GGG 1984 definierten Wert, indiziert dies das Vorliegen außergewöhnlicher Verhältnisse (vgl. VwGH 10.04.2024, Ro 2023/16/0013).

Laut höchstgerichtlicher Judikatur liegen außergewöhnliche Verhältnisse im Sinn des § 26 Abs. 3 GGG beispielsweise dann vor, wenn bei einer allenfalls Gegenstand eines Kaufvertrages darstellenden Liegenschaft ein Wohnrecht vorbehalten wird oder es zu einer gemischten Schenkung zwischen nahen Angehörigen kommt (vgl. VwGH 29.09.2020, Ra 2020/16/0086; 01.02.2024, Ra 2022/16/0031). Derartige Konstellationen (Schenkungsvertrag bzw. Wohngebrauchsrecht) liegen im gegenständlichen Fall jedoch nicht vor.

Da eine wirtschaftliche Betrachtungsweise als Maßstab für gebührenrechtliche Tatbestände nicht geeignet ist (vgl. VwGH 25.01.2018, Ra 2017/16/0169), führt auch die (dahinterstehende) Ansicht der Behörde, dass der Kaufpreis etwa zu niedrig sei, nicht zur Annahme außergewöhnlicher Verhältnisse. In diesem Zusammenhang vermag daher das Argument der belangten Behörde, wonach die Liegenschaftsanteile vom Zeitpunkt des Kaufes bis zum Entstehen der Gebührenpflicht einen beträchtlichen Wertzuwachs erfahren habe, für sich gesehen keine außergewöhnlichen Umstände begründen.

Dies bestätigt sich auch aus den Richtlinien zum Gebühren- und Einbringungsrechts des Bundesministeriums für Verfassung, Reformen, Deregulierung und Justiz (BMVRDJ-Z18.100TP9/0018-I 7/2019), deren Rz 8 sich entnehmen lässt, dass „[... ] Im Fall einer allfälligen Wertsteigerung oder eines allfälligen Wertverlustes im Zeitpunkt der Eintragung im Vergleich zum Zeitpunkt eines früheren Kaufvertragsabschlusses oder der Festsetzung einer Entschädigungszahlung ist weiterhin der Wert der damals vereinbarten oder festgesetzten Gegenleistung herzanzuziehen, wenn davon ausgegangen werden kann, dass der Wert der Gegenleistung im damaligen Zeitpunkt nicht von außergewöhnlichen Verhältnissen beeinflusst war, die eine Anwendung des § 26 Abs. 3 GGG ausschließen würden.“.

Somit sind – wie in der Beschwerde unter anderem zu Recht moniert wurde – die außergewöhnlichen Verhältnisse zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages zu beurteilen und bleibt zu ermitteln, ob sich derartige außergewöhnliche Verhältnisse auf die Höhe des Kaufpreises auswirkten.

Unter Berücksichtigung der für das Jahr 2019 aufgelisteten Grundstückpreise (https://www.statistik.at/statistiken/volkswirtschaft-und-oeffentliche-finanzen/preise-und-preisindizes/immobilien-durchschnittspreise), erweist sich der im Kaufvertrag vereinbarte Betrag von EUR 500.000,00 als plausibel und realistisch. Insbesondere kann nicht erkannt werden, dass der zum damaligen Zeitpunkt vereinbarte Kaufpreis von EUR 500.000 nicht jenem Wert entspricht, der am Markt für die für Liegenschaft erzielt werden hätte können. Sonstige oder weitere Leistungen wurden zwischen den Vertragsparteien nicht vereinbart.

Das weitere Argument der belangten Behörde, wonach die Beschwerdeführerin die Eintragung bereits nach Abschluss des Kaufvertrages im Februar 2019 beantragen hätte können, greift – angesichts der Tatsache, dass die Grundbuchsprinzipien keinen Eintragungszwang vorsehen – zu kurz.

Im Lichte der vorangegangenen Ausführungen erweist sich die von der belangten Behörde getroffene Annahme des Vorliegens außergewöhnlicher Verhältnisse und folglich einer Beurteilung der Bemessungsgrundlage nach dem gemeinen Wert im Sinne des § 26 Abs. 1 GGG als nicht begründet.

Somit ist, entgegen der Ansicht der Behörde, vom Kaufpreis in Höhe von EUR 500.000,00 als Bemessungsgrundlage auszugehen und war der angefochtene Bescheid ersatzlos zu beheben.

4. Unterbleiben der mündlichen Verhandlung:

Die Durchführung einer mündlichen Verhandlung konnte hierbei gemäß § 24 Abs. 1 VwGVG entfallen. Im vorliegenden Fall ließ die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten und die Notwendigkeit der Durchführung einer Verhandlung war auch im Hinblick auf Art. 6 Abs. 1 EMRK und Art. 47 GRC nicht ersichtlich. Das Verwaltungsgeschehen und der Sachverhalt standen hier fest, sodass vor diesem Hintergrund nur mehr die Rechtsfrage, zu deren Lösung eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist, zu beantworten war.

Zu B) Unzulässigkeit der Revision:

Gemäß § 25a Abs. 1 VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.

Die Revision ist gemäß Art 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig, weil die Entscheidung nicht von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Im gegenständlichen Fall wurde sich eingehend mit dem Vorliegen außergewöhnlicher Umstände im Sinne des § 26 Abs. 3 GGG auseinandergesetzt und orientierte sich das erkennende Gericht an der höchstgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. insbesondere VwGH 10.04.2024, Ro 2023/16/0013). Die gegenständliche Entscheidung weicht nicht von der bisherigen und der umseits zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab; noch fehlt es an einer Rechtsprechung; weiters ist die vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen.