Bundesverwaltungsgericht L524 2289181-1

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 16.03.2026
• ECLI: ECLI:AT:BVWG:2026:L524.2289181.1.00

Spruch

L524 2289181-1/2E

IM NAMEN DER REPUBLIK!

Das Bundesverwaltungsgericht erkennt durch die Richterin Mag. Veronika SANGLHUBER LL.B. über die Beschwerde des XXXX , des XXXX , der XXXX , der XXXX , der XXXX , des XXXX , der XXXX und der XXXX , alle vertreten durch Deloitte-MPD-Quintax Steuerberatungs GmbH, Ignaz-Rieder-Kai 13a, 5020 Salzburg, gegen den Bescheid des Präsidenten des Landesgerichts Salzburg vom 15.02.2024, Zl. 710 Jv 9/24a-33-8, betreffend Eintragungsgebühr gemäß TP 9 GGG, zu Recht:

A) I. Die Beschwerde gegen Spruchpunkt I. wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, dass die Eintragungsgebühr gemäß TP 9 lit. b Z 1 GGG im Grundverfahren des Bezirksgerichts Zell am See, 573 TZ 2677/2019 insgesamt EUR 18.660,-- beträgt und sich auf Grund der bereits geleisteten Zahlung von EUR 2.200,-- ein offener Betrag von EUR 16.460,-- ergibt, wofür XXXX , XXXX , XXXX , XXXX , XXXX , XXXX , XXXX und XXXX zahlungspflichtig sind.

Der offene Gesamtbetrag von EUR 16.460,-- ist binnen 14 Tagen auf das Konto des Bezirksgerichts Zell am See, BIC: XXXX , IBAN: XXXX , einzuzahlen.

II. Der Beschwerde gegen Spruchpunkt II. wird stattgegeben und dieser Spruchpunkt ersatzlos behoben.

B) Die Revision ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Begründung

Entscheidungsgründe:

I. Verfahrensgang:

Mit ERV-Antrag vom 03.04.2019, TZ 2677/2019, beantragten XXXX , XXXX , XXXX , XXXX , XXXX , XXXX , XXXX und XXXX , die Einverleibung des Eigentumsrechts an der Liegenschaft der EZ XXXX , KG XXXX . Auf Grund einer Selbstberechnung wurden auf Basis einer Bemessungsgrundlage von EUR 200.000,-- Gebühren in Höhe von EUR 2.200,-- entrichtet.

Auf Grund einer Beanstandung der Gebührenberechnung durch den Revisor des OLG Linz beim LG Salzburg wurde den Beschwerdeführerinnen zunächst mit Lastschriftanzeige vom 14.11.2023, 573 TZ 2677/2019-VNR 3, und schließlich mit Zahlungsauftrag (Mandatsbescheid) vom 18.12.2023, 573 TZ 2677/2019-VNR 3, für die Einverleibung des Eigentumsrechts auf Basis einer Bemessungsgrundlage von zusammengerechnet EUR 1.765.360,-- eine (restliche) Eintragungsgebühr in Höhe von EUR 17.219,-- sowie die Einhebungsgebühr gemäß § 6a Abs. 1 GEG von EUR 8,--, somit insgesamt EUR 17.227,-- binnen 14 Tagen zur Zahlung vorgeschrieben.

Gegen diesen Zahlungsauftrag erhoben die Beschwerdeführerinnen fristgerecht Vorstellung.

Nach Durchführung eines Ermittlungsverfahrens wurde mit dem angefochtenen Bescheid des Präsidenten des Landesgerichts Salzburg vom 15.02.2024, Zl. 710 Jv 9/24a-33-8, den Beschwerdeführerinnen die restliche Eintragungsgebühr laut TP 9 lit. b Z 1 GGG für die Eintragung des Eigentumsrechts (auf Basis einer Bemessungsgrundlage von zusammengerechnet EUR 1.765.362,--) in Höhe von EUR 17.230,-- (inklusive der Einhebungsgebühr gemäß § 6a Abs. 1 GEG) zur Zahlung binnen 14 Tagen vorgeschrieben. Zudem wurde gegen die Beschwerdeführerinnen gemäß § 26 Abs. 4 GGG Ordnungsstrafen in Höhe von insgesamt EUR 3.120,-- verhängt. Begründend wurde ausgeführt, dass außergewöhnliche Verhältnisse vorgelegen seien, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt hätten, weshalb nicht die vereinbarte Gegenleistung bzw. der Kaufpreis laut Kaufvertrag vom 29.12.2027 für die Gebührenberechnung zur Anwendung komme, sondern vielmehr § 26 Abs. 1 GGG. Der Bau des Gebäudes sei im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses bereits abgeschlossen gewesen. Durch die spätere Verbücherung des Kaufvertrags über die Liegenschaft sei auch das Eigentum am Haus mitübertragen worden. In derartigen Fällen sei die Eintragungsgebühr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsguts zum Eintragungszeitpunkt zu berechnen. Die Verhängung der Ordnungsstrafen sei eine aus der erfolgten Schätzung fließende und zwingende Folge.

Gegen diesen Bescheid erhoben die Beschwerdeführerinnen fristgerecht Beschwerde. Darin wird im Wesentlichen vorgebracht, dass im Bescheid nicht dargelegt werde, weshalb außergewöhnliche Verhältnisse vorliegen würden. Im gewöhnlichen Geschäftsverkehr sei auch nur der Preis für den Grund zu erzielen und daher die Bemessungsgrundlage vom Wert des Grundes zu errechnen.

II. Feststellungen:

Mit Kaufvertrag vom 22.12.2015 verkauften die Eigentümer XXXX die Liegenschaft EZ XXXX , KG XXXX , bestehend aus den Grundstücken XXXX und XXXX an die XXXX . Die Käuferin beabsichtigte, auf der Liegenschaft ein Gebäude zu errichten, in dem sich vier Wohnungen und 19 Kfz-Stellplätze befinden. Als Kaufpreis wurden EUR 184.000,-- vereinbart. Ein Teilkaufpreis von EUR 84.000,-- wird für 14 Parkplätze ausgewiesen.

Am 23.03.2016 wurde mit dem Bau eines Gebäudes auf der Liegenschaft EZ XXXX , KG XXXX , begonnen und die Bauvollendung erfolgte am 01.12.2016.

Mit Kaufvertrag vom 29.12.2017 verkaufte die außerbücherliche Eigentümerin XXXX die Liegenschaft EZ XXXX , KG XXXX , an die nunmehrigen acht Beschwerdeführerinnen. Es wurde ein Gesamtkaufpreis von EUR 200.000,-- vereinbart. Der Kaufvertrag enthält auf die acht Beschwerdeführerinnen aufgegliederte Kaufobjekte und Kaufpreise. Im Kaufvertrag ist festgehalten, dass auf der Liegenschaft ein Gebäude mit Wohnungen und einer Tiefgarage mit Stellplätzen errichtet werden soll und später, entsprechend den mit diesem Kaufvertrag erworbenen Miteigentumsanteilen, Wohnungseigentum an den entsprechenden Tops begründet werden soll. Zum Zeitpunkt der Unterfertigung dieses Kaufvertrags war das Gebäude allerdings bereits errichtet.

Zudem wurden – überwiegend vor aber auch nach dem in Rede stehenden Grundbuchsgesuch – folgende weitere Verträge abgeschlossen:

Der Beschwerdeführer XXXX schloss mit der XXXX am 03.11.2022 (und damit nach der Errichtung des Gebäudes) einen Werkvertrag über die Errichtung und Herstellung der Wohnung Top 1 inkl. Tiefgaragenstellplatz und Kellerabteil auf der Liegenschaft EZ XXXX , KG XXXX . Der Werklohn beträgt EUR 247.200,--. Im Werkvertrag wurde als förmliche Übernahme der 15.12.2016 festgehalten. XXXX , der außerbücherliche Eigentümer von 238/1120 Miteigentumsanteilen der Liegenschaft EZ XXXX , KG XXXX , schloss am 06.11.2018 einen Kaufvertrag mit XXXX über das künftige Wohnungseigentum an der Wohnung Top 1 samt Kellerabteil und Stellplatz. Der Kaufpreis beträgt EUR 414.000,--. Als Immobilienpreis sind EUR 410.000,-- ausgewiesen.

Die Beschwerdeführer XXXX und XXXX schlossen mit der XXXX am 17.10.2016 zwei Werkverträge über die Errichtung und Herstellung der Wohnung Top 2 inkl. Tiefgaragenstellplatz und Kellerabteil auf der Liegenschaft EZ XXXX , KG XXXX . Der Werklohn beträgt EUR 331.800,--. Für die Einrichtung, Mobiliar, Geschirr und Dusche beträgt der Werklohn laut dem zweiten Werkvertrag EUR 21.360,--. Dieser Pauschalbetrag enthält laut diesem Werkvertrag das angebotene Mobiliar des Unternehmens XXXX . Es ergibt sich somit eine Werklohnsumme von EUR 353.160,--.

Die Beschwerdeführerin XXXX schloss mit der XXXX am 31.10.2016 einen Werkvertrag über die Errichtung und Herstellung der Wohnung Top 3 inkl. Tiefgaragenstellplatz und Kellerabteil auf der Liegenschaft EZ XXXX , KG XXXX . Der Werklohn beträgt EUR 244.200,--. Im Werkvertrag wurde als förmliche Übernahme der 15.12.2016 festgehalten. Die XXXX und die XXXX , die außerbücherlichen Eigentümer von jeweils 114/1120 und 11/1120 Miteigentumsanteilen der Liegenschaft EZ XXXX , KG XXXX , schlossen am 07.02.2018 einen Kaufvertrag mit XXXX und XXXX über das künftige Wohnungseigentum an der Wohnung Top 3 samt Kellerabteil und Stellplatz. Der Kaufpreis beträgt EUR 450.000,--. Der Immobilienpreis ohne Inventar ist mit EUR 445.000,-- ausgewiesen. In einem Kaufvertrag vom 16.07.2020 wurden ideelle Miteigentumsanteile von der XXXX an die XXXX verkauft.

XXXX schloss mit der XXXX am 19.10.2016 einen Werkvertrag über die Errichtung und Herstellung der Wohnung Top 4 inkl. Tiefgaragenstellplatz und Kellerabteil auf der Liegenschaft EZ XXXX , KG XXXX . Der Werklohn beträgt EUR 263.400,--. Im Werkvertrag wurde als förmliche Übernahme der 15.12.2016 festgehalten. XXXX und XXXX schlossen mit der XXXX am 26.01.2017 einen Werkvertrag über die Errichtung und Herstellung der Wohnung Top 4 inkl. Tiefgaragenstellplatz und Kellerabteil auf der Liegenschaft EZ XXXX , KG XXXX . Der Werklohn beträgt EUR 397.200,--. Diese Pauschalsumme deckt laut Werkvertrag auch Möbel ab. Im Werkvertrag wurde festgehalten, dass die förmliche Übernahme mit Vertragsunterzeichnung erfolgt.

Der Anteil der XXXX entspricht einem Kfz-Stellplatz mit einem Wert von EUR 6.000,--. Die übrigen 14 Kfz-Stellplätze entfallen auf die XXXX und die XXXX mit einem Wert von EUR 84.000,--.

Mit ERV-Antrag vom 03.04.2019, TZ 2677/2019, beantragten XXXX zu 238/1120, XXXX zu 90/1120, XXXX zu 90/1120, XXXX zu 236/1120, XXXX zu 236/1120, XXXX zu 106/1120, XXXX zu 106/1120 und XXXX zu 18/1120, die Einverleibung des Eigentumsrechts an der Liegenschaft der EZ XXXX , KG XXXX . Die Beschwerdeführerinnen entrichteten eine Eintragungsgebühr von EUR 2.200,--.

III. Beweiswürdigung:

Die Feststellungen zur Liegenschaft EZ XXXX , KG XXXX , zum Kauf durch die XXXX und zur beabsichtigten Errichtung eines Gebäudes samt Stellplätzen ergeben sich aus dem Kaufvertrag vom 22.12.2015. Aus diesem ergibt sich der Wert von 14 Stellplätzen.

Aus den Ausführungen im Schriftsatz vom 15.11.2022 ergibt sich, dass am 23.03.2016 mit dem Bau eines Gebäudes auf der Liegenschaft EZ 66, KG 57202, begonnen wurde und die Bauvollendung am 01.12.2016 erfolgte.

Der Verkauf der Liegenschaft von der XXXX an die nunmehrigen Beschwerdeführerinnen sowie der Kaufpreis und der Vertragsinhalt ergeben sich aus dem Kaufvertrag vom 29.12.2017. Auf Grund der Mitteilung im Schriftsatz vom 15.11.2022 konnte festgestellt werden, dass das Gebäude zum Zeitpunkt der Unterfertigung des Kaufvertrags bereits errichtet war.

Die Feststellungen zur Wohnung Top 1 (inkl. einem Kfz-Stellplatz) ergeben sich aus dem Werkvertrag vom 03.11.2022 und dem Kaufvertrag vom 06.11.2018. Darin ist der Immobilienpreis von EUR 410.000,-- ausgewiesen.

Die Feststellungen zur Wohnung Top 2 (inkl. einem Kfz-Stellplatz) ergeben sich aus den beiden Werkverträgen vom 17.10.2016. Die in den Werkverträgen genannten Preise ergeben eine Summe von EUR 353.160,--. Die belangte Behörde setzte laut Spruch des Bescheides EUR 385.304,-- (laut Begründung EUR 385.303,--) an. Der Differenzbetrag von EUR 32.144,-- (oder EUR 32.143,--) ist jedoch anhand des vorliegenden Aktes nicht nachvollziehbar. Sofern damit der Wert des Mobiliars abgedeckt werden sollte, ist darauf hinzuweisen, dass das Mobiliar ohnehin im zweiten Werkvertrag enthalten ist und die bei XXXX erworbene Einrichtung umfasst. Hinsichtlich des von der belangten Behörde angenommenen weiteren Betrages kann daher nicht gefolgt werden.

Die Feststellungen zur Wohnung Top 3 (inkl. einem Kfz-Stellplatz) ergeben sich aus dem Werkvertrag vom 31.10.2016 sowie dem Kaufvertrag vom 07.02.2018 und dem Kaufvertrag vom 16.07.2020. Aus dem Kaufvertrag vom 07.02.2018 ergibt sich der Immobilienpreis von EUR 445.000,--.

Die Feststellungen zur Wohnung Top 4 (inkl. einem Kfz-Stellplatz) ergeben sich aus den beiden Werkverträgen vom 19.10.2016 und vom 26.01.2017. Aus letzterem Werkvertrag ergibt sich der Werklohn von EUR 397.200,--. Diese Pauschalsumme deckt laut Werkvertrag auch Möbel ab. Die belangte Behörde setzte laut Spruch des Bescheides EUR 435.058,-- (laut Begründung EUR 435.057,--) an. Der Differenzbetrag von EUR 37.858,-- (oder EUR 37.857,--) ist jedoch anhand des vorliegenden Aktes nicht nachvollziehbar. Die Behörde legt nicht dar, wie sie zu diesem Betrag gelangt und kann auch nicht anhand der vorliegenden Dokumente nachvollzogen werden. Der Werkvertrag vom 26.01.2017 beinhaltet auch Möbel. Eine weitere Berücksichtigung von Zubehör ist daher nicht angezeigt.

Die Feststellung, dass der Anteil der XXXX von 18/1120 einem Kfz-Stellplatz entspricht, ergibt sich aus dem Schriftsatz vom 31.01.2023. Damit verbleiben die übrigen 14 Kfz-Stellplätze bei der XXXX und der XXXX . Dies ergibt sich ebenso aus dem Schriftsatz vom 31.01.2023. Der Wert der 14 Kfz-Stellplätze ergibt sich – wie bereits oben ausgeführt – aus dem Kaufvertrag vom 22.12.2015. Der Wert eines Stellplatzes beträgt somit EUR 6.000,--.

Aus dem ERV-Antrag vom 03.04.2019 ergeben sich die Feststellungen zur Einverleibung des Eigentumsrechts in den genannten Umfängen. Die entsprechenden Anteile ergeben sich aus dem Kaufvertrag vom 29.12.2017. Die Entrichtung der Eintragungsgebühr ergibt sich aus dem Zahlungsbeleg vom 11.04.2019.

IV. Rechtliche Beurteilung:

A) I. Abweisung der Beschwerde gegen Spruchpunkt I.:

Die maßgeblichen Bestimmungen des Gerichtsgebührengesetzes in der für den vorliegenden Fall gültigen Fassung lauten:

„Wertberechnung für die Eintragungsgebühr

§ 26. (1) Die Eintragungsgebühr ist bei der Eintragung des Eigentumsrechts und des Baurechts – ausgenommen in den Fällen der Vormerkung – sowie bei der Anmerkung der Rechtfertigung der Vormerkung zum Erwerb des Eigentums und des Baurechts vom Wert des jeweils einzutragenden Rechts zu berechnen. Der Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre.

(2) Die Partei hat den Wert des einzutragenden Rechts (Abs. 1) eingangs der Eingabe zu beziffern, die zur Ermittlung des Werts notwendigen Angaben zu machen und diese durch Vorlage geeigneter Unterlagen zur Prüfung der Plausibilität zu bescheinigen. Ist die Entrichtung der Gerichtsgebühren im Fall der Selbstberechnung (§ 11 Grunderwerbsteuergesetz 1987) beim zuständigen Finanzamt (§ 4 Abs. 7) zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Grunderwerbsteuer (§ 2 Z 4 zweiter Halbsatz) vorgesehen, kann mit Verordnung nach § 26a Abs. 3 geregelt werden, wie weit von diesen Angaben abgesehen werden kann.

(3) Soweit keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben, ist bei den nachstehend angeführten Erwerbsvorgängen der Wert der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage heranzuziehen,

1. bei einem Kauf der Kaufpreis zuzüglich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen,

2. bei einem Erwerb gegen wiederkehrende Geldleistungen, wenn der Gesamtbetrag der Zahlungen nicht von vorhinein feststeht, der Kapitalwert,

3. bei einer Leistung an Zahlungs Statt der Wert, zu dem die Leistung an Zahlungs Statt angenommen wird,

4. bei der Enteignung die Entschädigung.

Der Gegenleistung sind Belastungen hinzuzurechnen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen.

(4) Wenn die Angaben zur Prüfung der Plausibilität nicht für hinreichend bescheinigt erachtet werden, kann die Partei zur Vorlage weiterer Bescheinigungsmittel aufgefordert werden. Das Gleiche gilt für eine Prüfung aus Anlass einer Gebührenrevision. Kommt die Partei einem solchen Auftrag ohne hinreichenden Grund nicht nach oder entspricht die von ihr nach Vorhalt vorgenommene Bezifferung offenkundig nicht den Abs. 1 bis 3, so ist der Wert des einzutragenden Rechts unter Berücksichtigung der vorliegenden Bescheinigungsmittel nach freier Überzeugung zu schätzen. In diesem Fall ist eine Ordnungsstrafe bis zu 50% der so ermittelten Eintragungsgebühr zu entrichten; die Ordnungsstrafe darf jedoch 441 Euro nicht übersteigen.

(4a) Ist die Entrichtung der Gerichtsgebühren im Fall der Selbstberechnung (§ 11 Grunderwerbsteuergesetz 1987) beim zuständigen Finanzamt (§ 4 Abs. 7) zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Grunderwerbsteuer (§ 2 Z 4 zweiter Halbsatz) vorgesehen und stellt sich die Unrichtigkeit der Angaben in der Selbstberechnungserklärung nach § 12 des Grunderwerbsteuergesetzes 1987 nachträglich – etwa aus Anlass einer Gebührenrevision, auf Grund einer Mitteilung des Finanzamts (§ 16 Grunderwerbsteuergesetz 1987) oder eines die selbstberechnete Steuer betreffenden abgabenbehördlichen Verfahrens – heraus, so ist die Eintragungsgebühr von Amts wegen neu zu bemessen; dies gilt auch dann, wenn sich die Unrichtigkeit der Angaben erst nach Eintritt der Rechtskraft der Gebührenvorschreibung herausstellt. Der Fehlbetrag kann in den Fällen des § 303 Abs. 1 BAO auch nach Ablauf der Verjährungsfrist (§ 8 GEG) nachgefordert werden. Stellt die Vorschreibungsbehörde fest, dass die in der Selbstberechnungserklärung nach § 12 des Grunderwerbsteuergesetzes 1987 angegebene Bemessungsgrundlage offenbar unrichtig ist, so hat sie das zuständige Finanzamt ohne unnötigen Aufschub zu verständigen.

(5) Bei der Eintragung zum Erwerb eines Pfandrechtes und bei der Anmerkung der Rangordnung für eine beabsichtigte Verpfändung bestimmt sich der Wert nach dem Nennbetrag (Höchstbetrag, § 14 Abs. 2 GBG 1955) der Forderung einschließlich der Nebengebührensicherstellung. Bei Afterpfandrechten kann dieser Wert nie größer sein als der der belasteten Forderung.

(6) Wird die Eintragung von mehreren Berechtigten in einer Eingabe verlangt, so ist die Eintragungsgebühr für jeden Berechtigten nach dem Wert seiner Rechte zu berechnen.

(7) Wird eine Eintragung zum Erwerb eines Rechtes gemeinschaftlich von einer oder mehreren gebührenpflichtigen und gebührenbefreiten Personen begehrt, so ist die Gebühr nur nach dem Anteil des Gebührenpflichtigen zu berechnen.“

Gemäß TP 9 lit. B Z 1 GGG beträgt bei Eintragungen (Einverleibungen) zum Erwerb des Eigentums und des Baurechtes die Höhe der Gebühr 1,1 % vom Wert des Rechts.

Im vorliegenden Fall ist die Höhe der Bemessungsgrundlage zur Ermittlung der Eintragungsgebühr nach TP 9 lit. B Z 1 GGG strittig.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sind für die Frage der Gebührenpflicht – und auch für die Frage der Höhe der Eintragungsgebühr – grundsätzlich die Verhältnisse in dem in § 2 Z 4 GGG genannten Zeitpunkt maßgeblich (vgl. etwa VwGH 19.04.2007, 2004/16/0042, sowie VwGH 21.05.2007, 2004/16/0057, mwN). Im Einklang damit spricht § 26 Abs. 1 GGG vom Wert des einzutragenden Rechtes und stellt ebenso auf den Zeitpunkt der Eintragung und auf die in diesem Zeitpunkt maßgeblichen Verhältnisse ab (vgl. VwGH 18.01.2018, Ra 2017/16/0183).

Der Verwaltungsgerichtshof hat mehrfach ausgesprochen, dass für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Eintragungsgebühr nach dem GGG gemäß § 1 Abs. 1 BewG die Bestimmungen des Ersten Teiles des Bewertungsgesetzes maßgebend sein können, sofern sich nicht aus den abgabenrechtlichen Vorschriften etwas anderes ergibt, weil es sich bei der Gerichtsgebühr um eine bundesrechtlich geregelte Abgabe handelt (vgl. VwGH 16.12.2014, 2013/16/0168, mwN).

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes entspricht die Regelung des § 26 Abs. 1 letzter Satz GGG idF BGBl. I Nr. 1/2013 jener des § 2 Abs. 2 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes, wonach der Verkehrswert der Preis ist, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Der Verkehrswert kann wegen der auf einer Liegenschaft ruhenden Belastung und der damit erschwerten Veräußerbarkeit unter dem Sachwert liegen (vgl. VwGH 09.04.2020, Ra 2020/16/0052, mwN).

Nach § 26 Abs. 3 GGG ist der Wert der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage heranzuziehen, soweit keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben, so dass die Gegenleistung offenkundig nicht dem auf dem freien Markt erzielbaren Preis entspricht (vgl. EBRV 1984 BlgNR 24. GP 6).

Liegt der Wert der Gegenleistung gemäß § 26 Abs. 3 GGG 1984 unter dem in § 26 Abs. 1 letzter Satz GGG 1984 definierten Wert, indiziert dies das Vorliegen außergewöhnlicher Verhältnisse (vgl. VwGH 10.04.2024, Ro 2023/16/0013).

Das Vorliegen von außergewöhnlichen Verhältnissen schließt die Anwendung des § 26 Abs. 3 GGG 1984 aus, wodurch die Eintragungsgebühr wieder nach § 26 Abs. 1 GGG 1984 zu bemessen ist (vgl. VwGH 29.09.2020, Ra 2020/16/0086; VwGH 30.03.2017, Ra 2016/16/0037).

Die belangte Behörde geht vom Vorliegen außergewöhnlicher Verhältnisse aus, weshalb der Kaufpreis in Höhe von EUR 200.000,-- nicht als Bemessungsgrundlage herangezogen werden könne. Die Beschwerde zeigt diesbezüglich keine Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides auf:

Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags vom 29.12.2017, welcher den Kaufpreis von EUR 200.000,-- vorsah, war das Gebäude auf der EZ XXXX , KG XXXX bereits errichtet. Beinahe alle Käufer (und nunmehrigen Beschwerdeführerinnen) schlossen bereits vor dem genannten Kaufvertrag (ein Beschwerdeführer jedoch erst fünf Jahre danach) Werkverträge hinsichtlich der zu errichtenden Wohnungen und Kfz-Stellplätze ab. Sie waren zum Zeitpunkt des Abschlusses der Werkverträge nicht Eigentümer der Liegenschaft, auf der die Wohnungen errichtet werden sollten. Preisbestimmend für den Kaufvertrag vom 29.12.2017 war daher, dass zuvor mit separaten Werkverträgen für die Errichtung von Wohnungen auf einer Liegenschaft, deren Eigentümer sie nicht waren, entsprechend hohe Werklöhne vereinbart wurden, welche an den Werkunternehmer entrichtet und daher im Kaufvertrag ein niedriger Kaufpreis festgelegt wurde. Ein fremder Dritter hätte nicht den im Kaufvertrag vorgesehenen Kaufpreis von EUR 200.000,-- entrichtet, sondern mehr bezahlt, zumal zum Zeitpunkt der Unterfertigung des Kaufvertrags am 29.12.2017 das Gebäude bereits errichtet war. Tatsächlich haben Dritte auch mehr bezahlt, wie sich aus dem zwischen XXXX und XXXX am 06.11.2018 abgeschlossenen Kaufvertrag und dem Kaufvertrag der XXXX und der XXXX mit XXXX und XXXX vom 07.02.2018 ergibt. In dieser Konstellation sind außergewöhnliche Verhältnisse zu erblicken, weshalb die die Anwendung des § 26 Abs. 3 GGG ausgeschlossen ist und der Kaufpreis von EUR 200.000,-- nicht als Bemessungsgrundlage herangezogen werden kann.

Es ist damit der Wert des einzutragenden Rechts anhand der vorliegenden Kauf- und Werkverträge zu schätzen. Weitere Bescheinigungsmittel liegen nicht vor. Auf Basis der Kauf- und Werkverträge ergeben sich folgende Bemessungsgrundlagen und Eintragungsgebühren (gerundet gemäß § 6 Abs. 2 GGG):

XXXX EUR 410.000,-- EUR 4.510,--

XXXX EUR 176.580,--EUR 1.943,--

½ von EUR 353.160,--

XXXX EUR 176.580,--EUR 1.943,--

½ von EUR 353.160,--

XXXX EUR 264.500,--EUR 2.910,--

½ von EUR 445.000,-- ( XXXX ) und EUR 84.000,-- (Stellplätze)

XXXX EUR 264.500,--EUR 2.910,--

½ von EUR 445.000,-- ( XXXX ) und EUR 84.000,-- (Stellplätze)

XXXX EUR 198.600,--EUR 2.185,--

½ von EUR 397.200,--

XXXX EUR 198.600,--EUR 2.185,--

½ von EUR 397.200,--

XXXX EUR 6.000,--EUR 66,--

SummeEUR 18.652,--

Einhebungsgebühr gem. § 6a Abs. 1 GEGEUR 8,--

GesamtsummeEUR 18.660,--

Von den Beschwerdeführerinnen wurde eine Eintragungsgebühr von EUR 2.200,-- entrichtet, weshalb ein Restbetrag von EUR 16.460,-- verbleibt.

A) II. Stattgabe der Beschwerde gegen Spruchpunkt II.:

Die belangte Behörde verhängte auch eine Ordnungsstrafe gemäß § 26 Abs. 4 GGG und führt dazu aus, dass dies eine aus der erfolgten Schätzung fließende und zwingende Folge sein.

Dazu ist jedoch festzuhalten, dass nach den Erläuternden Bemerkungen (vgl. EBRV 1984 BlgNR 24. GP 6), der Partei eine Ordnungsstrafe aufzuerlegen ist, sofern eine solche Schätzung lediglich auf Grund der Verletzung (Negierung) der Mitwirkungspflicht der Partei erforderlich geworden ist. Eine solche Verletzung der Mitwirkungspflicht ist jedoch nicht ersichtlich. Der damalige Vertreter der Beschwerdeführerinnen wurde von der belangte Behörde mehrfach aufgefordert Werk- und Kaufverträge vorzulegen und kam diesen Aufforderungen der belangten Behörde stets nach. Alleine der Umstand, dass nach dem Ermittlungsvorhalt vom 16.01.2024 die Beschwerdeführerinnen weiter auf die bloßen Grundstückskosten verwiesen, kann nicht als Verletzung der Mitwirkungspflicht gewertet werden, zumal der belangten Behörde alle Werk- und Kaufverträge vorlagen. Die Ordnungsstrafen sind daher zu beheben.

Entfall einer mündlichen Verhandlung:

Gemäß § 24 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht auf Antrag oder, wenn es dies für erforderlich hält, von Amts wegen eine öffentliche mündliche Verhandlung durchzuführen.

Gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG kann – soweit durch Bundes- oder Landesgesetz nicht anderes bestimmt ist – das Verwaltungsgericht ungeachtet eines Parteiantrags von einer Verhandlung absehen, wenn die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 EMRK noch Art. 47 GRC entgegenstehen.

Die Durchführung einer mündlichen Verhandlung konnte gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG entfallen. Im vorliegenden Fall lässt die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten und ist im Hinblick auf die dem Beschwerdeverfahren zu Grunde liegende Rechtsfrage von keiner besonderen Komplexität, weshalb die Notwendigkeit der Durchführung einer Verhandlung nicht ersichtlich ist.

B) Unzulässigkeit der Revision:

Die Revision ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig, weil die Entscheidung mit der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes übereinstimmt.