Bundesverwaltungsgericht W176 2341155-1

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 22.04.2026
• ECLI: ECLI:AT:BVWG:2026:W176.2341155.1.00

Spruch

W 176 2330024-2/4E

IM NAMEN DER REPUBLIK!

Das Bundesverwaltungsgericht erkennt durch den Richter Mag. NEWALD über die Beschwerde von XXXX und XXXX ., beide vertreten durch Rechtsanwalt Mag. Hubert WAGNER, LL.M., gegen den Bescheid des Präsidenten des Landesgerichts Eisenstadt vom 03.03.2026, Zl. 201 Jv 2500/25v (309 Rev 1754/25z), zu Recht:

A)

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

B)

Die Revision ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Begründung

Entscheidungsgründe:

I. Verfahrensgang:

1.1. Mit Schriftsatz vom 27.05.2025 beantragten die nunmehr beschwerdeführenden Parteien die Eintragung des Eigentumsrechts je zur Hälfte an der Liegenschaft EZ XXXX , KG XXXX sowie betreffend die gleiche Liegenschaft die Eintragung eines Pfandrechts iHv EUR 600.000,-- zuzüglich Nebengebührensicherstellung iHv EUR 120.000,-- für die XXXX .

1.2. Mit Beschluss des Bezirksgerichts Neusiedl am See vom 27.05.2025 wurde dieser Antrag bewilligt und in der Folge im Grundbuch vollzogen.

2. Mit Zahlungsauftrag (Mandatsbescheid) vom 30.07.2025 schrieb die Kostenbeamtin des Landesgerichts Eisenstadt im Namen von dessen Präsidenten den beschwerdeführenden Parteien sowie der XXXX die Eintragungsgebühr nach Tarifpost (TP) 9 lit. b Z 4 GGG iHv EUR 2.640,-- (Bemessungsgrundlage EUR 220.000,--) und die Einhebungsgebühr gemäß § 6a Abs 1 GEG von EUR 8,--, somit insgesamt EUR 2.648,-- zur ungeteilten Hand zur Zahlung vor.

3. Dagegen erhoben die beschwerdeführenden Parteien fristgerecht das Rechtsmittel der Vorstellung und brachten darin im Wesentlichen Folgendes vor:

Die Richtlinie des Bundesministeriums für Justiz zu § 25a GGG verweise darauf, dass die Gebührenbefreiung von EUR 500.000,-- pro Eintragung gelte, im Fall des Erwerbs des Eigentumsrechts daher pro Miteigentümer. Dies schließe nach Ansicht der beschwerdeführenden Parteien auch die Eintragung des Pfandrechts ein und bestehe daher diesbezüglich ebenfalls eine Befreiung bis zu einem Betrag von EUR 1.000.000,-- (EUR 500.000,-- pro Miteigentümer).

4. Mit dem angefochtenen Bescheid (Zahlungsauftrag) schrieb der Präsident des Landesgerichts Eisenstadt (im Folgenden: belangte Behörde) den beschwerdeführenden Parteien sowie der XXXX die Eintragungsgebühr nach TP 9 lit. b Z 4 GGG iHv EUR 2.640,-- (Bemessungsgrundlage EUR 220.000,--) und die Einhebungsgebühr gemäß § 6a Abs 1 GEG von EUR 8,--, somit insgesamt EUR 2.648,--, abermals zur Zahlung vor. Begründend führte die Behörde im Wesentlichen Folgendes aus:

Sowohl für die Eintragung des Eigentumsrechts als auch für die Eintragung des Pfandrechts gelte gemäß § 25a Abs 2 Z 4 GGG die Gebührenbefreiung nur bis zu einer Bemessungsgrundlage von EUR 500.000,--. Die Bemessungsgrundlage von mehreren Pfandrechten, die die Bedingungen des Abs. 2 leg. cit. erfüllten, seien zusammenzurechnen und in dem Ausmaß, in dem die Bemessungsgrundlage über EUR 500.000,-- liege, seien Eintragungsgebühren zu entrichten. Daher sei der Rechtsauffassung der beschwerdeführenden Parteien nicht zu folgen.

5. Gegen diesen Bescheid richtet sich die fristgerechte Beschwerde, die im Wesentlichen das Vorbringen in der Vorstellung wiederholt und zusätzlich anführt, dass es Intention des Gesetzgebers gewesen sei, eine Erleichterung des Immobilienankaufs durch eine Reduktion der Eintragungsgebühren für jeden Erwerber zu erreichen und überdies jedenfalls die Nebengebührensicherung nicht hinzuzurechnen sei, sodass nur das Pfandrecht iHv EUR 600.000,-maßgeblich sei.

Es werde daher beantragt, den angefochtenen Bescheid aufzuheben und keine bzw. in eventu eine niedrigere Eintragungsgebühr vorzuschreiben. Überdies wird beantragt, eine mündliche Beschwerdeverhandlung durchzuführen.

6. In der Folge legte die belangte Behörde die Beschwerde samt den Bezug habenden Verwaltungsunterlagen dem Bundesverwaltungsgericht zu Entscheidung vor.

II. Das Bundesverwaltungsgericht hat erwogen:

1. Feststellungen:

Der rechtlichen Beurteilung wird der unter Punkt I. angeführte Sachverhalt zugrunde gelegt.

2. Beweiswürdigung:

Die Feststellungen ergeben sich aus den Verwaltungsunterlagen in Verbindung mit der Beschwerde und sind zwischen den Verfahrensparteien nicht strittig.

3. Rechtliche Beurteilung:

3.1. Gemäß § 6 Bundesverwaltungsgerichtsgesetz, BGBl. I Nr. 10/2013 (BVwGG), entscheidet das Bundesverwaltungsgericht durch Einzelrichter, sofern nicht in Bundes- oder Landesgesetzen die Entscheidung durch Senate vorgesehen ist. Mangels entsprechender Sonderregelung im GEG bzw. im GGG liegt gegenständlich Einzelrichterzuständigkeit vor. 3.2. Gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG erkennen die Verwaltungsgerichte über Beschwerden gegen den Bescheid einer Verwaltungsbehörde wegen Rechtswidrigkeit.

3.3. Das Verwaltungsgericht hat gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG über Beschwerden gegen den Bescheid einer Verwaltungsbehörde wegen Rechtswidrigkeit dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn der maßgebliche Sachverhalt feststeht.

Zu A)

3.2.1. Zu den hier maßgeblichen Rechtsvorschriften:

Gemäß TP 9 lit. b Z 4 GGG beträgt die Eintragungsgebühr zum Erwerb des Pfandrechtes 1,2 Prozent vom Wert des Rechts. Gebührenauslösender Tatbestand ist in diesem Zusammenhang die Einverleibung des Pfandrechts im Grundbuch. Nach § 25 Abs. 1 lit. a und b GGG trifft die Zahlungspflicht denjenigen, der den Antrag auf Eintragung stellt oder dem die Eintragung zum Vorteil gereicht.

§ 25a GGG lautet wie folgt:

„(1) Unter den Voraussetzungen des Abs. 2 besteht für die Eintragungsgebühr nach der Tarifpost 9 lit. b bis zur Grenze des Abs. 4 eine Gebührenbefreiung.

(2) Die Gebührenbefreiung tritt nur unter folgenden Voraussetzungen ein, die kumulativ vorliegen müssen:

1. der Eintragung liegt ein entgeltliches Rechtsgeschäft zu Grunde, das nach dem 31. März 2024 geschlossen wurde;

2. der Antrag auf Eintragung des jeweiligen Rechts langt nach dem 30. Juni 2024, aber vor dem 1. Juli 2026 beim Grundbuchsgericht ein;

3. im Fall der Tarifpost 9 lit. b Z 1, 2 und 3 soll das auf der Liegenschaft errichtete oder zu errichtende Gebäude oder das Bauwerk der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses des einzutragenden Eigentümers dienen (Wohnstätte);

4. im Fall der Tarifpost 9 lit. b Z 4, 5 und 6 wurde der pfandrechtlich gesicherte Betrag ausschließlich oder doch zu mehr als 90 % zum Erwerb dieser Liegenschaft (des Liegenschaftsanteils, des Baurechts) oder Bauwerks oder zur Errichtung oder Sanierung der Wohnstätte auf der erworbenen Liegenschaft (Z 3) aufgenommen;

5. die Gebührenbefreiung wird in der Eingabe, spätestens aber anlässlich der Vorstellung gegen einen Zahlungsauftrag unter Hinweis auf diese Bestimmung in Anspruch genommen.

(3) Abweichend von Abs. 2 Z 2 sind auch folgende Eintragungen befreit, wenn die übrigen Voraussetzungen vorliegen:

1. die Anmerkung der Rechtfertigung einer Vormerkung, wenn der Antrag auf Eintragung der Vormerkung vor dem 1. Juli 2026 eingelangt ist,

2. die Eintragung des Pfandrechts in der angemerkten Rangordnung, wenn der Antrag auf Anmerkung der Rangordnung der beabsichtigten Verpfändung vor dem 1. Juli 2026 eingelangt ist, und

3. die Einverleibung des Eigentums am Mindestanteil und des Wohnungseigentums im Rang der Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum (§ 40 Abs. 4 WEG), wenn der Antrag auf Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum vor dem 1. Juli 2026 eingelangt ist.

(4) Die Gebührenbefreiung besteht bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500 000 Euro. Die Bemessungsgrundlage von mehreren Pfandrechten, die die Bedingungen des Abs. 2 erfüllen, sind zusammenzurechnen. In dem Ausmaß, in dem die Bemessungsgrundlage über 500 000 Euro liegt, sind Eintragungsgebühren zu entrichten. Ab einer Bemessungsgrundlage von 2 Millionen Euro besteht keine Gebührenbefreiung.“

Gemäß § 6a Abs. 1 GEG sind einzubringende Beträge, die nicht sogleich entrichtet werden, durch Bescheid zu bestimmen (Zahlungsauftrag). Der Zahlungsauftrag hat eine Aufstellung der geschuldeten Beträge und die Aufforderung zu enthalten, den Betrag binnen 14 Tagen bei sonstiger Exekution zu zahlen. Gleichzeitig ist dem Zahlungspflichtigen für die Vorschreibung mit Zahlungsauftrag eine Einhebungsgebühr in Höhe von EUR 8,-- vorzuschreiben.

3.2.2. Für den gegenständlichen Fall bedeutet dies:

Die Beschwerde macht in erster Linie geltend, dass für die gegenständliche Eintragung eines Pfandrechts über insgesamt EUR 600.000,-- (zuzüglich der Nebengebührensicherung iHv EUR 120.000,--) keine Eintragungsgebühr anfalle, da die Befreiung von EUR 500.000 pro Person anzuwenden sei.

Dem kann aber schon deshalb nicht gefolgt werden, da die Gebührenbefreiung gemäß § 25a GGG pro Eintragung gebührt, wobei gegenständlich hinsichtlich des Pfandrechts (anders als das für Eintragungen bezüglich des Eigentumsrechts der Fall ist) eben nur eine Eintragung ins Grundbuch erfolgte.

Sofern die Beschwerde überdies geltend macht, dass die Nebengebührensicherstellung bei der Berechnung der Eintragungsgebühr außer Betracht zu bleiben habe, ist ihr entgegenzuhalten, dass Maßstab für die Gebührenbemessung gemäß TP 9 lit. Z 4 GGG der Wert des Rechtes ist und dieser Wert in Hinblick darauf, dass das Pfandrecht zuzüglich der Nebengebührensicherstellung ins Grundbuch eingetragen wurde, auch mit der Höhe des Pfandrechtes (EUR 600.000,--) samt Nebengebührensicherstellung (EUR 120.000,--) und somit (wie von der Behörde richtig angenommen) mit EUR 720.000,-- anzusetzen ist.

Da die Beschwerde schließlich nicht vorbringt, dass die Eintragungsgebühr falsch berechnet worden sei, und sich diesbezüglich auch keine Hinweise ergeben haben, war somit davon auszugehen, dass dem angefochtenen Bescheid eine Rechtswidrigkeit iSd Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG nicht anhaftet, und die Beschwerde daher als unbegründet abzuweisen.

3.2.3. Die Durchführung der beantragten mündlichen Verhandlung konnte gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG entfallen, da die Verfahrensakten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 EMRK noch Art. 47 GRC entgegensteht. Der maßgebliche Sachverhalt ist unstrittig und es liegt keine Rechtsfrage von besonderer Komplexität vor.

Zu B) Unzulässigkeit der Revision:

Die Revision ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig, weil die Entscheidung nicht von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung; weiters ist die vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Auch liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.