OLG Graz 3R192/24s

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 07.01.2025
• ECLI: ECLI:AT:OLG0639:2025:00300R00192.24S.0107.000

Kopf

Das Oberlandesgericht Graz hat als Berufungsgericht durch den Richter Mag. Tanczos (Vorsitz) und die Richterinnen Drin. Lichtenegger und Maga. Binder in der Rechtssache des Klägers Ing. Dr. A*, geboren am **, , vertreten durch die Siarlidis Huber-Erlenwein Rechtsanwälte OG in Graz, gegen die Beklagte B C, geboren am **, **, vertreten durch die Peissl Partner Rechtsanwälte OG in Köflach, wegen Abgabe einer Willenserklärung, in nichtöffentlicher Sitzung

1. über die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Graz vom 18. Oktober 2024, **116, zu Recht erkannt:

Spruch

Der Berufung wird nicht Folge gegeben.

Die Beklagte ist schuldig, dem Kläger binnen 14 Tagen mit EUR 3.727,62 (darin EUR 631,27 USt) bestimmte Kosten des Berufungsverfahrens zu ersetzen.

Der Wert des Entscheidungsgegenstands übersteigt EUR 30.000,00.

Die ordentliche Revision gemäß § 502 Abs 1 ZPO ist nicht zulässig.

2. über den Rekurs der Beklagten gegen die Kostenentscheidung im angefochtenen Urteil beschlossen:

Dem Rekurs wird nicht Folge gegeben.

Der Revisionsrekurs ist gemäß § 528 Abs 2 Z 3 ZPO jedenfalls unzulässig.

Begründung

ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE:

Die Beklagte ist Eigentümerin der Liegenschaft EZ D* GB E* mit dem Wohnhaus **.

Es ist nicht feststellbar, dass dieses - jedenfalls vor dem 31. Dezember 1984 errichtete - Wohnhaus vor dem 1. Jänner 1969 errichtet wurde. Aufgrund der Raumhöhe im Dachgeschoss von lediglich 2,3 m und wegen des Fehlens eines Schutzraums wäre im Zeitraum von 1. Jänner 1969 bis 31. Dezember 1984 gemäß der damals geltenden Steiermärkischen Bauordnung ohne Umbau die Erlangung einer Baubewilligung nicht möglich gewesen.

Es kann heute für dieses Haus eine Baubewilligung erlangt werden, wenn die Kehlbalkendecke höher gesetzt, der Dämmwert erhöht, das Kaltdach erneuert, in der Dachschräge und an der Kellerdecke eine Wärmedämmung vorgenommen und eine Wärmedämmverbundfassade angebracht wird; ein Schutzraum ist nicht mehr erforderlich. Unter Berücksichtigung dieser für einen rechtmäßigen Weiterbestand des Bauwerks im Sinne des Steiermärkischen Baugesetzes erforderlichen Umbaumaßnahmen betrug der Verkehrswert dieser Liegenschaft am 24. September 2021 EUR 69.700,00.

Nachdem der Kläger am 26. August 2021 die die Liegenschaft der Beklagten umschließende Liegenschaft EZ ** GB E* gekauft hatte, bot er ihr für den Verkauf ihrer Liegenschaft EUR 30.000,00 an. Sie war damit einverstanden, weshalb die Streitteile am 24. September 2021 folgenden vom Kläger verfassten Vertragstext Beilage ./C (den die Beklagte jedenfalls eine Woche vor Unterfertigung erhalten hatte) unterfertigten:

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Der Kläger hat der Beklagten ihre Unterschrift auf dem Vertrag nicht herausgelockt (nicht vorgespiegelt, diese Unterschrift wegen der Entnahme einer Wasserprobe für die Bezirkshauptmannschaft zu benötigen): Der Inhalt dieses Vertrages entsprach dem Willen beider Streitteile.

Der Kläger begehrt zuletzt als Hauptbegehren die Beklagte schuldig zu erkennen, „den grundbuchsfähigen Kaufvertrag, welcher als Beilage ./A vorgelegt wurde und einen Bestandteil dieses Urteilsbegehrens bildet, samt sämtlichen erforderlichen Dokumenten, insbesondere Treuhandvereinbarung und Kontoverfügungsauftrag zu unterfertigen, dies jedoch mit der Maßgabe, dass der darin angeführte Kaufpreis (anstelle von EUR 35.000,00) EUR 69.700,00 beträgt“; eventualiter formulierte er ansonsten gleichlautende Begehren mit Kaufpreisen von EUR 119.854,20 und EUR 156.000,00 (ON 111, Seiten 4, 5). Der im Urteilsbegehren zitierte Kaufvertrag Beilage ./A hat folgenden Inhalt:

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Der Kläger behauptet - soweit für das Berufungsverfahren noch von Bedeutung -, die Beklagte habe ihm ihre Liegenschaft am 24. September 2021 um EUR 30.000,00 verkauft, nunmehr weigere sie sich aber, den grundbuchsfähigen Vertragstext Beilage ./A zu unterfertigen. In der erstgerichtlichen Tagsatzung vom 30. Jänner 2023 erklärte sich der Kläger bereit, „den Fehlbetrag aufzuzahlen, sodass hier der genaue Verkehrswert der Liegenschaft festzustellen ist“ (ON 71, Seiten 2, 3).

Die Beklagte beantragt die Abweisung der Klage mit den für das Berufungsverfahren bedeutsamen Behauptungen, sie habe ihre Liegenschaft nicht verkaufen wollen. Der Kläger habe ihre Unterschrift auf der Beilage ./C herausgelockt, in dem er behauptet habe, er benötige diese Unterschrift als Zustimmung zur Entnahme von Wasserproben. Dadurch habe er sie arglistig in die Irre geführt, zumindest aber bei ihr einen Irrtum (über den Verkauf der Liegenschaft) veranlasst. In der Klagebeantwortung stützte die Beklage „ihr Begehren auf die §§ 934ff ABGB“ (ON 3, Seite 6).

Mit dem angefochtenen Urteil erkannte das Erstgericht die Beklagte schuldig, „den grundbuchsfähigen Kaufvertrag Beilage ./A, welcher einen integrierenden Bestandteil dieses Urteils bildet und diesem angeschlossen ist, samt sämtlichen erforderlichen Dokumenten, insbesondere Treuhandvereinbarung und Kontoverfügungsauftrag zu unterfertigen, dies jedoch mit der Maßgabe, dass der darin angeführte Kaufpreis (anstelle von [richtig] EUR 30.000,00) EUR 69.700,00 beträgt“. Über den eingangs zusammengefassten Sachverhalt hinaus - die kursiv geschriebene Passage kennzeichnet bekämpfte Tatsachenfeststellungen - legte das Erstgericht dieser Entscheidung die auf den Seiten 1 bis 4 des Urteils ersichtlichen Tatsachenfeststellungen zugrunde, auf die das Berufungsgericht verweist.

Aus diesem Sachverhalt zog das Erstgericht folgende rechtliche Schlüsse:

1. Die Beklage sei an den am 24. September 2021 unterfertigten Kaufvertrag „grundsätzlich“ gebunden, weil Kaufobjekt und Kaufpreis dem gemeinsamen Willen der Streitteile entsprochen hätten, die Beklagte nicht geschäftsunfähig gewesen sei und der Kläger der Beklagten ihre Unterschrift nicht herausgelockt habe.

2. Die Beklagte sei berechtigt, die Aufhebung dieses Kaufvertrages wegen Verkürzung über die Hälfte zu fordern, weil am 24. September 2021 der Kaufpreis EUR 30.000,00, der objektive Liegenschaftswert aber EUR 69.700,00 betragen habe.

3. Durch die Erklärung des Klägers, die Differenz bis zum Verkehrswert zu ersetzen und aufgrund seiner Anpassung des Klagebegehrens habe der Kläger den Kaufvertrag vom 24. September 2021 gemäß § 934 Satz 2 ABGB aufrecht erhalten, weshalb dem modifizierten Hauptklagebegehren stattzugeben sei.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten aus den Anfechtungsgründen der Mangelhaftigkeit des Verfahrens, der unrichtigen Tatsachenfeststellung und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem Antrag, es in Klageabweisung abzuändern, in eventu es aufzuheben und dem Erstgericht die neuerliche Urteilsfällung nach Verfahrensergänzung aufzutragen.

Der Kläger beantragt in seiner Berufungsbeantwortung, der Berufung nicht Folge zu geben.

Gemäß § 480 Abs 1 ZPO kann über die Berufung in nichtöffentlicher Sitzung entschieden werden.

Die Berufung ist nicht berechtigt.

I. Zur Mängelrüge:

1. a) Die Beklagte hat dem Erstgericht als Beilage ./14 eine vom Bürgermeister der Marktgemeinde G* am 9. Februar 2022 an die Beklagte gerichtete „Bestätigung des rechtmäßigen Bestandes gemäß § 40 Steiermärkisches Baugesetz“ mit folgendem Inhalt vorgelegt:

„Im Zusammenhang mit der Anfrage von Frau B* C*, ob sie bei ihrem Einfamilienhaus ** einen Zubau tätigen kann, wurde von ihr in weiterer Folge ein Bewertungsgutachten des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Ing. H*, ** vom 3. Jänner 2022 vorgelegt.

In diesem Gutachten wird auf Seite 13 hinsichtlich der üblichen Restnutzungsdauer angeführt: „Tatsächliches Baujahr 1960“.

Basierend auf diesem Bewertungsgutachten bestätigt die Marktgemeinde G* hiermit, dass es sich beim Einfamilienhaus ** auf dem Grundstückstück Nr. 242/2, KG E* um einen rechtmäßigen Bestand gemäß § 40 Abs 1 Steiermärkisches Baugesetz handelt.“

b) Die Beklagte argumentiert in der Mängelrüge, diese Urkunde sei ein die Gerichte bindender, auf den Kaufvertragszeitpunkt rückwirkender Feststellungsbescheid, gemäß dem die dem Kläger verkaufte Liegenschaft der Beklagten zumindest EUR 156.000,00 wert sei.

c) Entgegen der Ansicht der Berufungswerberin bestätigt die Marktgemeinde G* in Beilage ./14 nicht, dass das der Beklagten gehörende Wohnhaus ** im Jahr 1960 errichtet wurde: Aus dem Text geht eindeutig hervor, dass die Beklagte der Marktgemeinde G* ein Privatgutachten vorgelegt hat, auf dessen Seite 13 von einem „tatsächlichen Baujahr 1960“ die Rede ist. Die Marktgemeinde G* setzt sich in Beilage ./14 mit dem Wahrheitsgehalt dieser Behauptung nicht auseinander, sondern sie erteilt die Rechtsauskunft, dass „basierend“ auf diesem Gutachten (also unter der ungeprüften Annahme, dass darin das wahre Baujahr genannt wird) gemäß § 40 Abs 1 Steiermärkisches Baugesetz ein „rechtmäßiger Bestand“ vorliegt. Die Marktgemeinde G* stellt damit gerade nicht als Tatsache fest, dass das Wohnhaus ** vor dem 1. Jänner 1969 errichtet wurde. Ein Feststellungsbescheid, mit dessen Existenz die Beklagte argumentiert, könnte gemäß § 40 Abs 3 Steiermärkisches Baugesetz auch nur für die Fälle des § 40 Abs 2 Steiermärkisches Baugesetz (Errichtung baulicher Anlagen und Feuerstätten zwischen dem 1. Jänner 1969 und dem 31. Dezember 1984) erlassen werden (VwGH 30.5.2006, 2005/06/0355; Hauer/Schwarzbeck/Freiberger Steiermärkisches Baugesetz5 § 40 Anm 6). Die Tatsachenfrage (Hauer/Schwarzbeck/Freiberger aaO Anm 2), ob das Wohnhaus ** vor dem 1. Jänner 1969 errichtet wurde, kann kein Gegenstand eines Feststellungsbescheids sein, weil es dafür an einer ausdrücklichen gesetzlichen Regelung fehlt (VwGH Ro 2020/16/0028).

d) Dass das Erstgericht den Inhalt der Beilage ./14 weder als Tatsache festgestellt noch als die Gerichte bindenden Feststellungsbescheid seiner rechtlichen Beurteilung zugrundegelegt hat, begründet daher keinen Verfahrensmangel.

2. a) Die Berufungswerberin bemängelt, dass das Erstgericht die Klageänderung in der Tagsatzung vom 26. August 2024 (ON 111, Seiten 4, 5) - dem dort formulierten Hauptbegehren hat das Erstgericht mit dem angefochtenen Urteil stattgegeben - nicht als „Klagsrücknahme“ beurteilt hat.

b) Der Kläger hat mit der umstrittenen Klageänderung, mit der er der Beklagten einen Kaufpreis von EUR 69.700,00 für ihre Liegenschaft anbietet, seine Bereitschaft zur Bezahlung des Verkehrswerts als Kaufpreis gemäß § 934 Satz 2 ABGB erklärt. Da die Erklärung des Klägers, als Käufer das zum gemeinen Wert Fehlende nachtragen zu wollen, im Urteil zu berücksichtigen ist (RIS-Justiz RS0021626), ist diese Erklärung als die zum Erlöschen des Aufhebungsbegehrens der Beklagten führende Ausübung eines „Gegengestaltungsrechts“ (P. Bydlinski in KBB7 § 934 ABGB Rz 4) zulässig und wirksam (9 Ob 10/20s, 6 Ob 612/93, 8 Ob 567/93). Eines „Vorbringens zum aufzuzahlenden Wert“ (Berufung ON 117, Seite 5) bedurfte es nicht (9 Ob 10/20s) und die Beklagte hat über die geänderte Klage verhandelt, ohne gegen die Änderung eine Einwendung zu erheben (§ 235 Abs 2 Satz 2 ZPO; RIS-Justiz RS0039359).

Der behauptete Verfahrensmangel liegt daher nicht vor.

II. Zur Beweisrüge:

Anstelle der eingangs kursiv geschriebenen bekämpften Tatsachenfeststellungen begehrt die Beklagte Ersatzfeststellungen, die sich wie folgt zusammenfassen lassen.

Verkaufsgespräche zwischen den Streitteilen über den Verkauf der Liegenschaft der Beklagen um EUR 30.000,00 seien nicht feststellbar.

Es sei nicht feststellbar, ob sich die Streitteile auf den Inhalt des vom Kläger formulierten Kaufvertrages vom 24. September 2021 einigten.

Es sei nicht feststellbar, ob der Kläger der Beklagten die Unterschrift auf diesem Vertragstext herausgelockt hat.

Das Berufungsgericht erachtet die detaillierte Beweiswürdigung des Erstgerichts, der die Berufungswerberin keine stichhältigen Argumente und Beweisergebnisse entgegenhalten kann, für zutreffend, sodass es gemäß § 500a ZPO nur folgender Erwiderung auf die Beweisrüge bedarf (RIS-Justiz RS0122301):

a) Das Erstgericht hat die Ausführungen des Klägers als „intersubjektiv glaubhaft, in sich konsistent und lebensnah“ beurteilt, während es das Verhalten der Beklagten, die versucht habe, „Warnungen und Hinweise“ (Ersturteil ON 116, Seite 6) an Zeugen zu richten und die Aussagen der Familienmitglieder der Beklagten mit gut nachvollziehbarer Begründung (ON 116, Seiten 6, 7) als so widersprüchlich beschrieb, dass sie keinen Eingang in die Feststellungen finden konnten.

b) Die Beklagte sagte zunächst als Partei aus, sie habe mit dem Kläger nicht über den Verkauf der Liegenschaft gesprochen. Dann sagte sie aus, auf seine Anfrage habe sie ihm „immer gesagt, dass ich das erst mit meinen Kindern besprechen muss“ (ON 7, Seite 12), um wenig später auszusagen, sie habe ihren Kindern nicht erzählt, dass der Kläger die Liegenschaft kaufen möchte (ON 7, Seite 21), um sich schließlich zu korrigieren, ihre Kinder hätten doch davon gewusst, dass der Kläger die Liegenschaft kaufen will (ON 7, Seite 21). Der Sohn der Klägerin, I* C* jun., wusste als Zeuge nicht, ob ihm die Klägerin je von einem Kaufinteresse des Klägers erzählt hat (ON 7, Seite 22). Die Tochter der Klägerin, J* C*, sagte als Zeugin aus, sie habe „keine Wahrnehmungen dazu gemacht, dass meine Mutter überlegt hätte, die Liegenschaft EZ D* KG E* zu verkaufen“ (ON 7, Seite 29). Angesichts dieser Widersprüche teilt das Berufungsgericht die Ansicht des Erstgerichts, dass die Parteiaussage des Klägers deutlich plausibler ist, wonach die Beklagte dem Kläger Anfang September 2021 ihre Verkaufsabsicht mitteilte (ON 7, Seite 5), wonach der Kläger der Beklagten Mitte September 2021 den Vertragstext Beilage ./C übergab, ihn mit ihr besprach und ihr Gelegenheit gab, den Text mit Vertrauenspersonen zu besprechen, wonach der Kaufpreis von EUR 30.000,00 für die Beklagte „in Ordnung war“ (ON 7, Seite 11) und wonach die Streitteile am 24. September 2021 den Vertragstext Beilage ./C unterzeichneten. Die Beklagte hingegen erklärt ihre Unterschrift auf dem Vertragstext Beilage ./C und ihre behauptete Unkenntnis dieses Schreibens auf eine wenig glaubwürdig und konstruiert wirkende Weise: Der Kläger, durch dessen Kaufabsicht sie sich belästigt gefühlt habe (ON 7, Seite 16), habe sie zu Unterschriften auf Zetteln gedrängt - er habe „drei oder vier Mal in diesem Stapel eine Seite unten angehoben und ich habe jeweils unterschrieben“ (ON 7, Seite 17) -, um von der Beklagen eine Zustimmung zur Entnahme von Wasserproben zu bekommen. Im Lichte aller sonstigen Beweisergebnisse erachtet das Berufungsgericht diese Erklärung der Beklagten für ihre Unterschrift auf Beilage ./C als untauglichen Versuch, den gewollten Abschluss des Kaufvertrages im Nachhinein als (vom Beklagten arglistig verursachten) Irrtum der Beklagten darzustellen.

Das Berufungsgericht legt daher die erstgerichtlichen Tatsachenfeststellungen, die zur rechtlichen Beurteilung ausreichen, gemäß § 498 ZPO als Ergebnis einer gut nachvollziehbaren, lebensnahen Beweiswürdigung des Erstgerichts seiner Entscheidung zugrunde.

III. Zur Rechtsrüge:

Die Beklagte hat dem Kläger am 24. September 2021 eine Liegenschaft um EUR 30.000,00 verkauft, die - dies steht als Tatsache fest (RIS-Justiz RS0007834) - damals einen Verkehrswert von EUR 69.700,00 hatte. Die Beklagte hat durch Einrede ihr aus § 934 Satz 1 ABGB abgeleitetes Gestaltungsrecht auf Vertragsaufhebung mit schuldrechtlicher ex tunc Wirkung ausgeübt (4 Ob 215/23f; 5 Ob 193/21z); der Kläger hat sein „Gegengestaltungsrecht“ (P. Bydlinski in KBB7 § 934 ABGB, Rz 4) auf Aufstockung seiner Leistung auf den vollen Wert der Gegenleistung ausgeübt und damit den Vertrag aufrechterhalten. Damit hat er das Aufhebungsbegehren der Beklagten zum Erlöschen gebracht (6 Ob 612/03) und die Aufhebung des Vertrages abgewendet (9 Ob 10/20s).

Ausgehend davon, dass die Beklagte dem Kläger ihre Liegenschaft EZ D* GB E* mit dem Haus ** um EUR 69.700,00 verkauft hat, begehrt der Kläger daher zu Recht von der Beklagen die Unterfertigung des Kaufvertrages Beilage ./A, gegen dessen sonstigen Inhalt die Beklagte nichts eingewendet hat.

Soweit die Beklagte in der Rechtsrüge der Berufung mit Wucher argumentiert, verstößt sie gegen das Neuerungsverbot (§ 482 ZPO), weil sie eine solche Einrede im Verfahren vor dem Erstgericht nicht erhoben hat.

Die Berufung bleibt daher erfolglos.

Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf den §§ 41, 50 Abs 1 ZPO.

Ausgehend vom Kaufpreis der Liegenschaft (EUR 69.700,00) ist der Wert des Entscheidungsgegenstandes gemäß § 500 Abs 2 und Abs 3 ZPO mit mehr als EUR 30.000,00 zu beziffern.

Rechtsfragen von erheblicher Bedeutung im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO sind nicht zu beantworten, sodass kein Anlass besteht, die ordentliche Revision zuzulassen.

Zum Kostenrekurs:

1. Die Beklagte argumentiert, sie habe bis zur Klageänderung vom 26. August 2024 - als der Kläger das nunmehrige Hauptbegehren der Klage formulierte - vollständig obsiegt, daher schulde ihr der Kläger „unabhängig vom Ausgang des Verfahrens“ Kostenersatz von EUR 49.201,04.

2. Um in diesem Zivilprozess vollständig zu obsiegen, musste der Kläger nur vor dem Schluss der mündlichen Streitverhandlung erster Instanz seine Bereitschaft zur Aufzahlung bis zum Verkehrswert der Liegenschaft erklären; er musste den Aufzahlungsbetrag nicht beziffern (9 Ob 10/20s). Da der Kläger durch seine Aufzahlungserklärung das Aufhebungsbegehren der Beklagten erlöschen ließ (6 Ob 612/93, 8 Ob 567/93) und dadurch „den Vertrag rettete“ (P. Bydlinski in KBB7 § 934 ABGB Rz 4), die Beklagte aber den damit zu Recht bestehenden Anspruch des Klägers nicht sofort bei erster Gelegenheit anerkannte (§ 45 ZPO; OLG Innsbruck 4 R 15/22w; Klauser/Kodek JN-ZPO18 § 45 ZPO E 57), gibt es keinen Grund, vom Erfolgsprinzip des § 41 ZPO abzuweichen, wonach der Prozesserfolg nur durch den Vergleich des eingeklagten mit dem letztlich zugesprochenen Betrag zu ermitteln ist; unabhängig von den Gründen, die zum Erfolg oder zum Misserfolg geführt haben (Obermaier Kostenhandbuch4 Rz 1.142).

Der Kostenrekurs bleibt daher erfolglos.

Der Revisionsrekurs ist im Kostenpunkt gemäß § 528 Abs 2 Z 3 ZPO jedenfalls unzulässig.