OLG Linz 4R137/24f

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 27.02.2025
• ECLI: ECLI:AT:OLG0459:2025:00400R00137.24F.0227.000

Kopf

Das Oberlandesgericht Linz als Berufungsgericht hat durch den Senatspräsidenten Mag. Gerhard Hasibeder als Vorsitzenden sowie MMag. Andreas Wiesauer und Mag. Stefan Riegler in der Rechtssache der Klägerin A*, geboren am **, Postbotin, ** Straße **, *, vertreten durch die Linsinger Partner Rechtsanwälte OG in St. Johann im Pongau, gegen die Beklagte B, geboren am **, Einzelhandelskauffrau, **straße **, *, vertreten durch Dr. Thomas Herzog und Mag. Barbara Loipetsberger, Rechtsanwälte in Vöcklabruck, wegen EUR 39.070,00 sA über die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landesgerichtes Wels vom 23. August 2024, Cg-68, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Spruch

Der Berufung wird keine Folge gegeben.

Die Klägerin ist schuldig, der Beklagten die mit EUR 3.672,72 (darin enthalten EUR 612,12 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.

Begründung

Entscheidungsgründe:

Mit Kaufvertrag vom 27. Juli 2021 erwarb die Klägerin von der Beklagten 65/427 und 4/427 Anteile (B-LNr 11 und 12) an der Liegenschaft EZ , Grundbuch ** C, verbunden mit Wohnungseigentum an der Wohnung Top 1 und am PKW-Stellplatz Top 7 (Adresse D Straße *, C) um EUR 180.000,00 (idF kurz: Wohnung). Die Liegenschaft besteht aus den Grundstücken Nr 123 und .124 und weist eine Gesamtfläche von 556 m² auf. Die Beklagte hatte die Wohnung selbst bis Ende März 2021 bewohnt.

Gemäß Punkt VI. des Kaufvertrags vom 27. Juli 2021 haftet die Verkäuferin für keinerlei allgemeine, besondere oder bestimmte Beschaffenheit des Vertragsgegenstandes, auch nicht für einen besonderen Wohnzustand oder eine sonstige besondere Eigenschaft des Vertragsgegenstandes, sondern nur dafür, dass dieser lastenfrei in Besitz und Eigentum der Käuferin übergeht.

Die Klägerin begehrt primär EUR 39.070,00 sA mit der Begründung, die Wohnung weise mehrere (Bau-)Mängel auf. So sei etwa der Klägerin und anderen Bewohnern des Hauses „in den Jahren 2021 und 2022“ aufgefallen, dass die Energiekosten beträchtlich von den „im Energieausweis dargelegten Daten zur Energieeffizienz“ abwichen. Außerdem fehle eine Trittschalldämmung und seien die Heizleitungen im Technikraum nicht isoliert. Beim Balkon fehle eine ordnungsgemäße Abdichtung, was zur Folge habe, dass Regengüsse den Terrassenputz „aufwelkten“. In der Wohnung der Klägerin komme es sowohl im Vorraum, als auch im Wohn- und Schlafzimmer zu einem „sich ständig intensivierenden Auftreten von Feuchtigkeit an den Wänden“. Angesichts der Schwere der Mängel sei davon auszugehen, dass diese bereits im Zeitpunkt der Übergabe vorhanden gewesen seien. Der Klägerin stehe daher Preisminderung um EUR 39.000,00 zu. In diesem Umfang liege auch ein von der Beklagten schuldhaft verursachter Schaden vor. Darüber hinaus seien ihr Unkosten von EUR 70,00 entstanden, die ihr die Beklagte zu ersetzen habe. Hilfsweise übe die Klägerin das ihr aufgrund der Schwere der Mängel zustehende Recht auf Vertragsauflösung aus, sodass die Beklagte ihr – Zug um Zug gegen Rückgabe der Wohnung – den Kaufpreis von EUR 180.000,00 zu erstatten habe. Der im Kaufvertrag enthaltene Gewährleistungsausschluss erstrecke sich nicht auf verborgene Mängel. Außerdem habe die Beklagte die Mängelfreiheit der Wohnung zumindest schlüssig zugesichert.

Die Beklagte bestritt und beantragte Klagsabweisung. Sie brachte – auf das Wesentliche zusammengefasst – vor, dass im Kaufvertrag ein umfassender Ausschluss der Gewährleistung vereinbart worden sei. Abgesehen davon lägen die behaupteten Mängel ohnehin nicht vor.

Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht das Haupt- und das Eventualbegehren ab. Seiner Entscheidung legte es den auf den Seiten 6 - 14 des Urteils wiedergegebenen Sachverhalt zugrunde, worauf gemäß § 500a ZPO verwiesen werden kann. Für das Berufungsverfahren wesentlich sind folgende Feststellungen:

Es bestehen Mängel mit Feuchteschäden und Schimmelpilzbildung an den kühlen Außenwänden und an den weiteren ungedämmten Wänden, etwa zum kalten Stiegenhaus.

Die Mängel sind im unteren Bereich der Gipskartonvorsatzschale vorhanden. Es handelt sich einerseits um aufsteigende Feuchtigkeit, im Sockelbereich um (ggf salzhaltiges) Spritz- oder Oberflächenwasser und andererseits um einen erdnahen Bereich mit Wärmebrücken. Die ungedämmte und unbelüftete Vorsatzschale bewirkt zudem, dass das Mauerwerk nicht mehr ausreichend austrocknen kann. Die Problematik „Innendämmung bei Außenwänden“ ist im Bauwesen ein hinlänglich bekanntes, problematisches Thema. Besonders kritisch ist die Problematik in Fußbodennähe und zusätzlich bei Zimmer- bzw Gebäudeecken; erhöhter Kälteeintrag über Eck und über die Fundierung/Bodenplatte, aufsteigende Feuchtigkeit, links und rechts der Zimmerecke gestörter Bereich (Kältebrücke wegen Fenster oder Terrassentür neben der Zimmerecke, weiters müssen Fenster innen und außen dicht abgeklebt sein), Möblierung im Eck.

Nicht feststellbar ist, was die (alleinige) Ursache für die Feuchteschäden an den Wandoberflächen ist. Die möglichen Ursachen sind:

In rechtlicher Hinsicht gelangte das Erstgericht zu dem Ergebnis, dass der Beklagten der vertraglich vereinbarte Gewährleistungsausschluss zugute komme, zumal über eine bestimmte Energieeffizienz nicht gesprochen worden sei und die Beklagte auch die Mangelfreiheit der Wohnung nicht – und zwar weder ausdrücklich, noch schlüssig – zugesichert habe. Der Beklagten könne auch kein schuldhaftes Verhalten angelastet werden. Aufgrund des festgestellten Verkehrswerts der Wohnung könne sich die Klägerin auch nicht auf das Rechtsinstitut der laesio enormis gemäß § 934 ABGB stützen.

Dagegen richtet sich die Berufung der Klägerin wegen Verfahrensmängeln und unrichtiger rechtlicher Beurteilung. Sie beantragt, das Urteil dahin abzuändern, dass der Klage „vollinhaltlich stattgegeben“ werde. Hilfsweise stellt sie einen Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag.

Die Beklagte beantragt in ihrer Berufungsbeantwortung, der Berufung keine Folge zu geben.

Die Berufung ist nicht berechtigt.

Aus Zweckmäßigkeitsgründen ist sogleich auf die Rechtsrüge einzugehen.

1.1. Vorauszuschicken ist, dass sich die Klägerin in ihrer Berufung nur noch auf die Schimmelbildung und die Feuchtigkeit in ihrer Wohnung bezieht. Die weiteren, im Verfahren erster Instanz geltend gemachten Mängel erwähnt sie hingegen nicht mehr bzw nur im Rahmen der Wiedergabe der erstgerichtlichen Feststellungen. Das reicht jedoch – nach dem für die Auslegung von Prozesserklärungen ausschlaggebenden objektiven Maßstab (RS0017881) – nicht für die Annahme aus, dass sich die Klägerin auch im Berufungsverfahren noch auf die übrigen Mängel stützen will.

1. 2 Grundsätzlich hat das Berufungsgericht zwar nach § 462 ZPO das angefochtene Urteil innerhalb der Grenzen der Berufungsanträge und der Berufungserklärung zu überprüfen. Ungeachtet dieser grundsätzlichen Bindung an die geltend gemachten Berufungsgründe ist allgemein auch anerkannt, dass dann, wenn der Berufungsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung gesetzmäßig ausgeführt wurde, das Rechtsmittelgericht die rechtliche Beurteilung der Vorinstanz ohne Beschränkung auf die vom Rechtsmittelwerber verwendete Argumentation auf der Grundlage der getroffenen Feststellungen nach allen Richtungen hin zu überprüfen hat (RS0043352, RS0043338).

1.3. Das gilt jedoch dann nicht, wenn ein Tatbestand aus mehreren selbständigen rechtserzeugenden Tatsachen abgeleitet wird und sich die Rechtsausführungen in der Berufung nur auf eine dieser Tatsachen, nicht aber auf die anderen beziehen (RS0043338). Der Rechtsmittelwerber muss also Rechtsgründe, denen in sich geschlossene – also selbständige rechtserzeugende, rechtshemmende oder rechtsvernichtende – Tatsachen zugrunde liegen, behandeln, damit sie nicht aus dem Nachprüfungsrahmen herausfallen (RS0043338 [T17]).

Vor diesem Hintergrund kann das Berufungsgericht das angefochtene Urteil nur im Hinblick auf die von der Klägerin noch relevierten Mängel der Schimmelbildung bzw der Feuchtigkeit an den Wänden überprüfen. Ansprüche aus den weiteren Mängeln bilden demgegenüber im Verfahren erster Instanz bereits abschließend geklärte Streitpunkte.

2.1. Nach § 924 ABGB hat der Übergeber einer Sache Gewähr für Mängel zu leisten, die bei der Übergabe bereits vorhanden sind. Dies wird bis zum Beweis des Gegenteils vermutet, wenn der Mangel innerhalb von sechs Monaten nach der Übergabe hervorkommt.

§ 924 Satz 2 ABGB berührt in keiner Weise die Beweislast für das Vorliegen eines Mangels an sich. Die Beweislast dafür, dass die übergebene Sache überhaupt mangelhaft ist, trägt somit der Übernehmer der Sache (RS0124354), hier also die Klägerin.

Dieser Beweis ist der Klägerin jedoch – ausgehend von den Feststellungen – nicht gelungen. Denn Ursache der Feuchtigkeit in der Wohnung kann – neben vielen anderen festgestellten denkbaren Auslösern – auch ein „mangelhaftes Nutzerverhalten“ sein (siehe oben bzw US 12 f). Da den Feststellungen nicht entnommen werden, welche der aufgezählten Ursachen am wahrscheinlichsten ist, bleibt letztendlich offen, ob überhaupt ein Bau- bzw Substanzmangel Ursache der Feuchtigkeit bzw Schimmelbildung war. Dass die Ausführungen des Sachverständigen, die das Erstgericht als Feststellungen übernommen hat, zunächst in diese Richtung deuteten (aaO), ändert daran nichts, weil diese durch die später dargestellten ebenfalls möglichen (anderen) Ursachen als relativiert anzusehen sind. Widersprüchliche Feststellungen – die eine rechtliche Beurteilung unmöglich machen und daher einen sekundären Feststellungsmangel darstellen würden (Pochmarski/Tanczos/Kober, Berufung in der ZPO4 S 151 mwN) – liegen daher nicht vor. Ob die Feststellungen (bzw das Gutachten, auf dem diese beruhen) richtig bzw plausibel sind, kann das Berufungsgericht nicht überprüfen, weil die Klägerin diese nicht mit einer Tatsachenrüge bekämpft hat. Mit ihrer Verfahrenrüge zielt die Klägerin ausschließlich auf den Verkehrswert der Wohnung ab, nicht aber auf die Ursachen der von ihr behaupteten Mängel.

2.2. Bereits aus diesem Grund ist der Berufung keine Folge zu geben, sodass auf die Argumente in der Rechtsrüge nicht weiter einzugehen ist. Die Reichweite des vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschlusses kann dahingestellt bleiben.

2.3. Auch die Frage, wie hoch der Verkehrswert der Wohnung ist, erweist sich damit als nicht entscheidungserheblich, sodass die in diesem Zusammenhang geltend gemachten Verfahrensmängel im Sinn des § 496 Abs 1 Z 2 ZPO (Pkt 2 lit a der Berufung) nicht vorliegen. Im Übrigen fällt die Frage, ob ein Sachverständigengutachten vollständig und schlüssig ist oder ob die Notwendigkeit einer Ergänzung oder eines Vorgehens nach § 362 Abs 2 ZPO besteht, in den Bereich der Beweiswürdigung (RS0113643). Die Klägerin hätte das somit nur mit einer Tatsachenrüge aufgreifen können. Eine grundsätzlich mögliche Umdeutung der Mängelrüge in eine Tatsachenrüge scheitert bereits daran, dass sich aus den Ausführungen der Klägerin nicht ergibt, warum das Sachverständigengutachten im Hinblick auf den Verkehrswert unrichtig oder unvollständig sein soll bzw warum der Erstrichter dieses unrichtig gewürdigt haben soll (vgl RS0041835). Es handelt sich dabei nämlich um bloße Behauptungen („denkunmöglich“; „nicht ersichtlich, wie es sich zutragen kann, dass ein latenter Feuchtigkeitsbefall ohne Kenntnis der Ursache lediglich einen Abfall von 5 % des Verkehrswertes bewirken soll“) ohne argumentatives Substrat. Das gilt auch für die von der Klägerin ins Treffen geführte ungewisse exakte Höhe allfälliger Sanierungskosten, weil nicht zwangsläufig gesagt werden kann, dass sich diese Kosten 1:1 im Verkehrswert niederschlagen und daher der vom Sachverständigen dafür (ohne Kenntnis der genauen Kosten) vorgenommene Abschlag unrichtig ist. Damit wäre selbst dann, wenn der Verkehrswert der Wohnung entscheidungserheblich sein sollte, für die Klägerin nichts zu gewinnen.

Zusammengefasst war der Berufung daher ein Erfolg zu versagen.

Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf den §§ 50 iVm 41 ZPO.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, weil keine Rechtsfragen im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO zu lösen waren. Ob ein bestimmter (Sach-)Mangel vorliegt oder nicht, betrifft den Tatsachenbereich.