OLG Graz 3R98/25v

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 26.06.2025
• ECLI: ECLI:AT:OLG0639:2025:00300R00098.25V.0626.000

Kopf

Das Oberlandesgericht Graz hat als Berufungsgericht durch den Richter Mag. Tanczos (Vorsitz) und die Richterinnen Dr.in Steindl-Neumayr und Mag.a Binder in der Rechtssache der klagenden Partei A* GmbH, *, vertreten durch die Wagner Wagner Rechtsanwälte GmbH Co KG in Klagenfurt am Wörthersee, wider die beklagte Partei B, geb. am **, *, ** C, vertreten durch Mag. Hannes Gradischnig, Rechtsanwalt in Villach, wegen EUR 21.600,00 samt Anhang, über die Berufung der beklagten Partei (Berufungsinteresse: EUR 21.600,00) gegen das Urteil des Landesgerichts Klagenfurt vom 22.04.2025, ** - 41, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Spruch

Der Berufung wird nicht Folge gegeben.

Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit EUR 2.351,52 (darin EUR 391,92 USt) bestimmten Kosten der Berufungsbeantwortung binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.

Begründung

Entscheidungsgründe:

Gegenstand des Verfahrens ist ein Anspruch der klagenden Immobilienmaklerin auf eine Provisions-/Vergütungszahlung gemäß § 15 Abs 1 Z 1 MaklerG, den sie darauf stützt, dass die Beklagte den Abschluss des Kaufvertrags über ihre Liegenschaft wider Treu und Glauben durch Unterlassung der Annahme eines von ihr vermittelten Kaufanbots vereitelt habe.

Die Klägerin und die Beklagte schlossen am 19.01.2023 einen Alleinvermittlungsauftrag über den Verkauf der Liegenschaft der Beklagten EZ ** GB ** C*. Dieser Auftrag wurde zwischen den Parteien bis 31.07.2023 als Alleinvermittlungsauftrag befristet und gleichzeitig vereinbart, dass dieser sich danach in einen unbefristeten, jederzeit kündbaren schlichten Maklervertrag umwandelt. Es wurde eine Provisionshöhe von 3 % zuzüglich Umsatzsteuer des im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises inklusive Lasten und gesetzlicher Umsatzsteuer festgelegt, dies für den Fall, dass die Beklagte den beabsichtigten Liegenschaftsverkauf mit einem von der Klägerin namhaft gemachten Interessenten abschließt und/oder die Klägerin in anderer Weise verdienstlich geworden ist. Darüber hinaus wurde eine besondere Provisionsvereinbarung zwischen den Parteien in der selben Provisionshöhe für den Fall vereinbart, dass der beabsichtigte Immobilienverkauf wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande kommt, weil die Beklagte entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Rechtsgeschäfts erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt. Zwischen den Parteien wurde ausdrücklich das vorzeitige Tätigwerden der Klägerin innerhalb der offenen Rücktrittsfrist unter dem ausdrücklichen Hinweis vereinbart, dass die Beklagte „damit bei vollständiger Vertragserfüllung (Namhaftmachung) das Rücktrittsrecht vom Maklervertrag gemäß § 11 FAGG verliert“.

Die Klägerin inserierte daraufhin die Liegenschaft im Internet. Am 24.04.2023 übermittelte D* der Klägerin nach einer Besichtigung der Liegenschaft im Beisein der Beklagten und des Geschäftsführers der Klägerin ein Kaufanbot in Höhe von EUR 600.000,00. Im Kaufanbot war jeweils ein Kästchen angekreuzt, dass „die Finanzierung dieses Objekterwerbes“ gesichert ist, der Kaufvertrag in grundbuchsfähiger Form bis Ende Mai 2023 unterfertigt und der Kaufpreis inklusive Nebenkosten neun Wochen nach Kaufvertrag beglichen werden wird. Die Kaufinteressentin D* gab zudem an, dass die Liegenschaft am 01.08.2023 in ihren Besitz übergeben werden soll, und sie bis 26.04.2023, 24.00 Uhr, mit diesem Kaufanbot im Wort bleibe.

Der Geschäftsführer der Klägerin kontaktierte daraufhin die Beklagte telefonisch und informierte sie über den wesentlichen Inhalt dieses Kaufanbots. [F1] Die Beklagte war mit dem vorgeschlagenen Kaufpreis von EUR 600.000,00 einverstanden. [F2] Bei diesem Telefonat teilte die Beklagte dem Geschäftsführer der Klägerin erstmals mit, Grundvoraussetzung für die Annahme des Kaufanbots für sie sei die Vorauszahlung eines Kaufpreisteils von zumindest EUR 100.000,00 durch die Kaufinteressentin. [F3] Der Geschäftsführer der Klägerin klärte die Beklagte darüber auf, dass dies unüblich sei, er jedoch mit der Kaufinteressentin D* Rücksprache halten werde. [F4] In einem darauffolgenden Telefonat zwischen dem Geschäftsführer der Klägerin und D* stimmte diese der Forderung der Beklagten auf vorherige Auszahlung von EUR 100.000,00 zu, da sie das Objekt der Beklagten unbedingt kaufen wollte. [F5] Der Geschäftsführer der Klägerin teilte der Beklagten diese Zustimmung am 24.04.2023 schriftlich mit. [F6]

Die Beklagte verweigerte in weiter Folge die Unterschrift auf dem abgegebenen Kaufanbot und brach den Kontakt zur Klägerin ab. Währenddessen kontaktierte sie ohne Wissen der Klägerin die Kaufinteressentin D* und versuchte sie zum Rücktritt von ihrem Kaufanbot zu bewegen. Intention der Beklagten war es hierbei, die Liegenschaft ohne Einbindung der Klägerin zu verkaufen. Die Beklagte hat weder die Klägerin noch die Kaufinteressentin um einen Bonitätsnachweis für das Kaufanbot ersucht. D* war im Zeitpunkt des Kaufanbots vom 24.04.2023 Eigentümerin von zumindest zwei Liegenschaften in Deutschland, deren Wert jedenfalls den angebotenen Kaufpreis von EUR 600.000,00 überstiegen. Sie hatte eine Finanzierungsrahmenzusage ihrer Bank für den im Kaufanbot angegebenen Kaufpreis. D* befand sich nie in Insolvenz. Die Beklagte inseriert ihre Liegenschaft nach wie vor im Internet.

Die Klägerin fordert von der Beklagten eine Provision von EUR 21.600,00 samt Zinsen. Sie bringt vor, die Beklagte sei mit dem von ihr vermittelten Kaufanbot mit einem Kaufpreis von EUR 600.000,00 einverstanden gewesen und habe es (mündlich) angenommen. Den für den nächsten Tag vereinbarten Termin für die schriftliche Annahme des Kaufanbots habe die Beklagte kurz davor ohne ersichtlichen Grund abgesagt. Das Anbot der potentiellen Käuferin sei immer wieder verlängert worden. Auch wenn man davon ausgehe, dass kein Vermittlungserfolg eingetreten sei, stünde ihr die gemäß § 15 MaklerG vereinbarte Provision von EUR 21.600,00 (3 % von EUR 600.000,00 zzgl. 20 % USt) zu.

Die Beklagte beantragt die Klageabweisung und wendet – soweit im Berufungsverfahren noch relevant – ein, der Alleinvermittlungsauftrag habe die in § 30c KSchG normierte Höchstdauer von sechs Monaten überschritten, was zu dessen Gesamtnichtigkeit führe. Schon deshalb habe die Klägerin keinen Anspruch aus dem Alleinvermittlungsauftrag. Sie habe nie erklärt, mit dem Kaufanbot von D* einverstanden zu sein. Sie sei berechtigt gewesen, es nicht anzunehmen, da es unübliche Bedingungen (wie zB eine neunwöchige Zahlungsfrist) enthalten habe, und ihr zur Kenntnis gelangt sei, dass die Kaufinteressentin nicht in der Lage gewesen sei, den Kaufpreis fristgerecht zu erlegen. Sie habe gegenüber der Klägerin als Bedingung für die Annahme des Kaufanbots den Nachweis der Finanzierung des Kaufpreises durch die Kaufinteressentin verlangt. Die Kaufinteressentin habe ihr Kaufanbot nur deshalb mehrfach verlängert, um den in Aussicht gestellten Bonitätsnachweis zu erbringen. Sie habe dagegen zu keiner Zeit ein Ansinnen auf Verlängerung des Kaufanbots an die Klägerin oder die Kaufinteressentin herangetragen. Die Kaufinteressentin habe keine Bestätigung für die Finanzierung des Kaufpreises von EUR 600.000,00 vorlegen können. Lediglich aufgrund der nicht nachgewiesenen Finanzierung des Kaufpreises durch die Kaufinteressentin habe sie das Kaufanbot nicht angenommen. Dazu sei sie nach § 4 Abs 2 MaklerG berechtigt gewesen, sodass sie das Zustandekommen des Geschäfts nicht wider Treu und Glauben verhindert habe. Im Übrigen begehrte sie die Mäßigung des Klagsanspruchs.

Mit dem angefochtenen Urteil gab das Erstgericht der Klage statt. Es traf die eingangs zusammengefasst – soweit bekämpft in Fettschrift – wiedergegebenen, in den Urteilsseiten 2 bis 4 enthaltenen Feststellungen. Rechtlich folgerte es daraus die Berechtigung des Provisionsanspruchs der Klägerin, was es wie folgt begründete:

Gegen dieses Urteil richtet sich die aus den Berufungsgründen der unrichtigen Tatsachenfeststellung und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung erhobene Berufung der Beklagten mit dem auf Klageabweisung gerichteten Abänderungsantrag.

Die Klägerin beantragt in ihrer Berufungsbeantwortung, der Berufung nicht Folge zu geben.

Die Berufung, über die gemäß § 480 Abs 1 ZPO in nichtöffentlicher Sitzung entschieden werden konnte, ist nicht berechtigt.

A) Zur Tatsachenrüge

1. Statt der bekämpften Feststellungen [F1 bis F6] begehrt die Beklagte nachstehende Ersatzfeststellung:

„Es kann nicht festgestellt werden, dass es am 24.04.2023 ein Telefonat zwischen dem Geschäftsführer der Klägerin und der Beklagten gab, in dem die Beklagte erklärte, das Kaufanbot der D* anzunehmen.“

2. Der begehrten Ersatz(negativ)feststellung liegt nicht dasselbe Beweisthema wie den bekämpften Feststellungen [F1 bis F6] zugrunde. Eine – für den Abschluss des Kaufvertrags wesentliche – Feststellung, dass die Beklagte gegenüber dem Geschäftsführer der Klägerin erklärte, das Kaufanbot anzunehmen, hat das Erstgericht nicht getroffen. Die Beklagte begehrt keine inhaltlich kongruenten Ersatz(negativ)feststellungen. Sie strebt damit vielmehr den ersatzlosen Entfall der vom Erstgericht getroffenen Feststellungen zum Inhalt der Gespräche des Geschäftsführers der Klägerin mit ihr und mit der Kaufinteressentin an. Die bekämpften Feststellungen betreffen nur die Information der Beklagten über den Inhalt des Kaufanbots [F1]; ihr erklärtes Einverständnis zur Kaufpreishöhe (das keine Annahme und keine „Erklärung zur Annahme“ des Kaufanbots ist) [F2]; ihre Mitteilung, dass eine Vorauszahlung Voraussetzung für die Anbotannahme sei [F3] sowie die Reaktion des Geschäftsführers der Klägerin darauf [F4]; die Zustimmung der Kaufinteressentin zur geforderten Vorauszahlung und ihren Kaufwillen [F5] sowie die Inkenntnissetzung der Beklagten von der Zustimmung der Kaufinteressentin [F6]. Mit dem Begehren auf ersatzlosen Entfall der bekämpften Feststellungen [F1 bis F6] führt sie die Tatsachenrüge nicht gesetzmäßig aus (RS0041835 [T3]; 4 Ob 48/19s mwN).

3. Das Berufungsgericht übernimmt mangels gesetzmäßig ausgeführter Tatsachenrüge den vom Erstgericht festgestellten Sachverhalt und legt diesen seiner Entscheidung zugrunde (§ 498 Abs 1 ZPO).

B) Zur Rechtsrüge

1. Die Beklagte vertritt weiterhin die Ansicht, der vom Erstgericht berechtigt erachtete Provisions-/Vergütungsanspruch scheitere an der Nichtigkeit des Alleinvermittlungsauftrags vom 19.01.2023 und daran, dass er mangels Erfüllung der Voraussetzungen des § 15 Abs 1 Z 1 MaklerG nicht bestehe. Im Übrigen meint sie, er sei zu mäßigen.

2. Zur behaupteten Nichtigkeit des Alleinvermittlungsauftrags

2.1. Gemäß § 30c Abs 1 Z 2 KSchG (§ 14 Abs 2 MaklerG) darf die Dauer von Alleinvermittlungsaufträgen (Verpflichtung des Auftraggebers, für das zu vermittelnde Geschäft keinen anderen Makler in Anspruch zu nehmen, sowie des Maklers, sich nach Kräften um die Vermittlung zu bemühen) von Verbrauchern für die Vermittlung von Verträgen zur Veräußerung oder zum Erwerb des Eigentums an Wohnungen, Einfamilienwohnhäusern und einzelnen Grundstücken, die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet sind, höchstens mit sechs Monaten vereinbart werden. Wenn besondere Umstände vorliegen, die die Vermittlung wesentlich erschweren oder verzögern, darf nach Abs 2 leg cit eine entsprechend längere als diese Frist vereinbart werden.

2.2. Zutreffend ist, dass der Alleinvermittlungsauftrag gegen § 30c Abs 1 Z 2 KSchG verstieß, weil seine zeitliche Befristung bis 31.07.2023 die sechsmonatige Höchstfrist um 12 Tage überschritt. Allerdings lässt sich die von der Beklagten begehrte Rechtsfolge der Nichtigkeit des Alleinvermittlungsauftrags oder des gesamten Maklervertrags als Grundlage des Provisions-/Vergütungsanspruchs der Klägerin nicht ableiten. Die Frage, ob Gesamt- oder Teilnichtigkeit eines Vertrags oder auch nur eines Vertragspunkts vorliegt, hängt vom Normzweck ab (RS0016417). Entscheidend ist nicht, ob die Parteien ohne verbotene Klauseln den Restvertrag geschlossen hätten, sondern welchen Schutzzweck die Verbotsnorm verfolgt (RS0016417 [T4]). In aller Regel schließt der Makler im Rahmen des Alleinvermittlungsauftrags eine Vereinbarung gemäß § 15 Abs 2 MaklerG, wonach der Auftraggeber verpflichtet ist, auch für den Fall eines fehlenden Vermittlungserfolgs unter bestimmten Voraussetzungen eine Vergütung (regelmäßig in Höhe der vereinbarten Vermittlungsprovision) zu leisten. Der Auftraggeber soll daher nach der Intention des Gesetzgebers nicht zu lange an einen Makler gebunden bleiben (vgl ErläutRV 2 BlgNR XX. GP 40; Gartner/Karandi, MaklerG3 § 30c KSchG Rz 2). Zweck der Norm ist es daher, eine unangemessen lange (vgl § 14 Abs 2 MaklerG), mehr als sechsmonatige Bindung eines Verbrauchers zu verhindern. Dem Schutzzweck der Norm des § 30c Abs 1 Z 2 KSchG (früher: § 4 Abs 5 ImmMV; vgl dazu Knittl/Holzapfel in Knittl/Holzapfel, Maklerrecht Österreich3 Abschnitt I. Rz 29), eine übermäßig lange Bindung des Auftraggebers mit Kostenfolgen bei einem „Verstoß“ gegen den Alleinvermittlungsauftrag hintanzuhalten, ist Genüge getan, wenn die normwidrig länger vereinbarte Bindungsfrist auf die zulässige Frist reduziert wird. Der Zweck von § 30c Abs 1 KSchG (vgl § 14 Abs 2 MaklerG) erfordert daher nur die Nichtigkeit der über diese Höchstfrist hinausgehenden Bindungsdauer (idS 7 Ob 2098/96x zu § 4 Abs 5 ImmMV).

2.3. Daraus folgt, dass ein Verstoß gegen die in § 30c Abs 1 KSchG vorgesehene Befristung für Alleinvermittlungsaufträge nach der Rechtsprechung und der herrschenden Ansicht nur Teilnichtigkeit hinsichtlich der normwidrig länger vereinbarten Bindungsfrist bewirkt (vgl 7 Ob 2098/96x = RS0105787; Apathy/Frössel in Schwimann/Kodek, ABGB Praxiskommentar5 [2021] § 30c KSchG Rz 7 mwN; Gartner/Karandi, MaklerG3 § 30c KSchG Rz 4 mwN und § 14 Rz 20 mwN; vgl RS0062788; 4 Ob 102/15a; aA Gottardis/Fromherz in Keiler/Klauser, Österreichisches und Europäisches Verbraucherrecht [7. Lfg 2022] zu § 30c KSchG Rz 13 mwN; OLG Wien 30.01.2020, 11 R 157/19t = Zak 8/2020, 157: Gesamtnichtigkeit). Die transparent, aber gesetzwidrig (12 Tage) länger als über den 19.07.2023 hinaus vereinbarte Bindungsfrist ist teilnichtig. Die Teilnichtigkeit der Befristungsklausel berührt den Bestand des Alleinvermittlungsauftrages nach § 14 MaklerG und den vereinbarten Provisionsanspruch für den anspruchsauslösenden Tatbestand (hier: nach § 15 Abs 1 Z 1 MaklerG) nicht. Innerhalb der zulässig vereinbarten Befristung des Alleinvermittlungsvertrags sind sowohl Auftraggeber als auch Makler an den Vertrag gebunden (Gartner/Karandi aaO Rz 9 mwN). Da sich die Klägerin nicht auf die Erfüllung eines einen Alleinvermittlungsauftrag voraussetzenden, erst nach Ablauf des 19.07.2023 erfüllten Provisionstatbestand nach § 15 Abs 2 MaklerG beruft, ist aus der Teilnichtigkeit der Befristung für den Standpunkt der Beklagten nichts gewonnen.

2.4. Der von der Beklagten ins Treffen geführten Ansicht des OLG Wien (11 R 157/19t), wonach das aus der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs zu Art 6 Abs 1 Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen („Klausel-Richtlinie“) entwickelte Verbot der geltungserhaltenden Reduktion im Individualprozess (vgl RS0128735) die Gesamtnichtigkeit des Alleinvermittlungsauftrags erfordere, ist für den vorliegenden Fall nicht zu folgen.

Das aus Art 6 Abs 1 der Klausel-RL abgeleitete Verbot der geltungserhaltenden Reduktion setzt eine missbräuchliche Klausel im Sinne des Art 3 Abs 1 der Klausel-RL voraus, die hier nach ihrer Definition nicht vorliegt. Die Befristungsklausel verursachte aufgrund der geringfügigen Überschreitung der vom Gesetzgeber jedenfalls als angemessen erachteten (nach § 30c Abs 2 KSchG verlängerbaren) Höchstfrist kein erhebliches und ungerechtfertigtes Missverhältnis der – sonst unverändert weiter bestandenen – wechselseitigen Rechte und Pflichten der Parteien. Art 6 Abs 1 erster Halbsatz der Klausel-RL fordert im Übrigen primär nur die Unverbindlichkeit einer missbräuchlichen Klausel für den Verbraucher (vgl die Umsetzung in § 879 Abs 3 ABGB), also nicht des gesamten Vertrags. Nach Art 6 Abs 1 zweiter Halbsatz der Klausel-RL sollen die Mitgliedstaaten vorsehen, dass der Vertrag für beide Parteien auf der Grundlage bindend bleiben soll, wenn er ohne die missbräuchliche Klausel bestehen kann. Dies ist hier der Fall: Im Maklervertrag verpflichtet sich der Auftraggeber zur Zahlung einer Provision, wenn das Rechtsgeschäft durch die auftragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Immobilienmaklers mit einem Dritten zustande kommt; daneben besteht die eingeschränkte Möglichkeit, eine Provision auch für den Fall fehlenden Vermittlungserfolgs zu vereinbaren. Wesentlicher Inhalt des Maklervertrags ist somit die Provisionszusage gegenüber dem beauftragten Makler (Knittl/Holzapfel aaO Abschnitt II. Rz 81), die hier im Sinne der §§ 6 f (für einen Vermittlungserfolg) und des § 15 Abs 1 Z 1 KSchG (bei fehlendem Vermittlungserfolg) vorlag. Der Wegfall der Befristungsklausel würde nicht dazu führen, dass der befristet als Alleinvermittlungsauftrag abgeschlossene Maklervertrag (RS0032256) und die darin für die Maklertätigkeit getroffenen Provisionsvereinbarungen, die keinen Alleinvermittlungsauftrag voraussetzen, nicht mehr bestehen bleiben könnte. Selbst wenn man von der Missbräuchlichkeit und der Gesamtnichtigkeit der Befristungsklausel ausginge, würde ihr Wegfall den Bestand des Maklervertrags unberührt lassen, weil er ohne Befristung bestehen kann.

3. Zum Provisionsanspruch nach § 15 Abs 1 Z 1 MaklerG

3.1. Der Hinweis der Beklagten, dass sie nach § 4 Abs 2 MaklerG nicht verpflichtet ist, das angebahnte Geschäft zu schließen, geht hier aufgrund der besonderen Provisionsvereinbarung nach § 15 Abs 1 Z 1 MaklerG ins Leere. Es stand der Beklagten zwar frei, den von der Kaufinteressentin angebotenen Vertrag über den Kauf ihrer Liegenschaft zum Kaufpreis von EUR 600.000,00 ohne weitere Begründung nicht abzuschließen. Sie vereinbarte jedoch mit der Klägerin die Provisionspflicht auch für den Fall, dass der beabsichtigte Immobilienverkauf wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande kommt, weil die Beklagte entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Rechtsgeschäfts erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt (RS0062781; Gartner/Karandi aaO § 4 Rz 3 und 9).

3.2. Gemäß § 15 Abs 1 Z 1 MaklerG ist eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einen dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision und nur für den Fall zulässig, dass das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustandekommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Geschäfts erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt. § 15 MaklerG bietet eine gesetzliche Grundlage für Vereinbarungen, die es dem Makler ermöglicht, auch für bestimmte Fälle des fehlenden Vermittlungserfolgs eine entsprechende Vergütung zu verlangen. Damit soll dem Makler eine leicht geltend zu machende Entschädigung für vertragswidriges Verhalten des Auftraggebers oder ein Ersatz für seine Aufwendungen und Mühewaltungen ermöglicht werden (Gartner/Karandi aaO § 15 Rz 3 f).

Hätte die Beklagte das Kaufanbot der Kaufinteressentin angenommen, wäre der Kaufvertrag im Sinne der §§ 6 Abs 1, 7 Abs 1 MaklerG rechtswirksam zustande gekommen. Damit wäre ein provisionspflichtiger Vermittlungserfolg eingetreten, sodass kein Fall des § 15 Abs 1 Z 1 MaklerG vorgelegen hätte (Gartner/Karandi aaO § 15 Rz 7). Hätte sie in der Folge (nur) die Unterzeichnung des grundbuchsfähigen Kaufvertrags verweigert, wäre die Ausführung des vermittelten (abgeschlossenen) Geschäfts aus von ihr zu vertretenden Gründen unterblieben. Auch in diesem Fall wäre sie provisionspflichtig geworden (vgl § 7 Abs 2 MaklerG). Was die Beklagte daher für ihren Standpunkt aus dem Umstand ableiten will, dass sie das Kaufanbot nicht unterfertigt hat, erschließt sich dem Berufungsgericht nicht.

3.3. Da mangels mündlich, schriftlich oder konkludent erklärter Annahme des Kaufanbots durch die Beklagte der Kaufvertrag über ihre Liegenschaft nicht zustande kam, entstand der für einen Vermittlungserfolg gebührende Provisionsanspruch der Klägerin gemäß den §§ 6 Abs 1, 7 Abs 1 MaklerG nicht. Deshalb ist zu prüfen, ob der vereinbarte Provisionstatbestand des § 15 Abs 1 Z 1 MaklerG erfüllt wurde. Eine Vereinbarung nach § 15 Abs 1 Z 1 MaklerG kann nur dann zum Tragen kommen, wenn das beabsichtigte Geschäft deswegen nicht zustande gekommen ist, weil der Auftraggeber die für den Vertragsabschluss notwendige Willenserklärung oder Willensbetätigung – hier also die Annahme des Kaufanbots – nicht abgegeben bzw gesetzt hat (Gartner/Karandi aaO § 15 Rz 11 mwN).

Es bedarf zunächst eines „bisherigen Verhandlungsverlaufs“, damit die Abschlussverweigerung bei objektiver Betrachtung „überraschend“ kommen kann und eine Wende gegenüber dem bisher eingenommenen Standpunkt des Auftraggebers darstellt. Nur Vertragsverhandlungen, in welchen eine Annäherung der wechselseitigen Standpunkte der Partner des vermittelten Geschäftes versucht wird bzw eine solche Annäherung mit oder ohne Zutun des Maklers erfolgt, sodass einem Vertragsabschluss keine nennenswerten Hindernisse mehr entgegenstehen, stellen einen solchen „Verhandlungsverlauf“ dar (6 Ob 109/20b = RS0062781 [T4]; Gartner/Karandi aaO § 15 Rz 13). Weshalb ein solcher „bisheriger Verhandlungsverlauf“ im Sinne des § 15 Abs 1 Z 1 MaklerG auf der Grundlage der bindenden erstgerichtlichen Feststellungen (US 3: Verhandlung über die zusätzlich erhobene Forderung der Beklagten nach einer unüblichen Kaufpreisvorauszahlung von EUR 100.000,00 mit der Kaufinteressentin mit Hilfe des Geschäftsführers der Klägerin) nicht vorliegen soll, tut die Beklagte nicht dar. Sie rügt nur einen sekundären Feststellungsmangel, ohne darzutun, welche konkreten Feststellungen sie zum Inhalt von weiteren Verhandlungsgesprächen mit der Kaufinteressentin vermisst. Der von der Beklagten in der Berufung ins Treffen geführte Umstand, es habe noch Anfang Mai 2023 nach einer Verlängerung des Kaufanbots weitere Verkaufsgespräche mit der Kaufinteressentin gegeben, steht der Annahme eines längeren Verhandlungsverlaufs nicht entgegen. Dem Abschluss des Kaufvertrags durch Annahme des Kaufanbots standen nach den Feststellungen keine (erkennbaren) Hindernisse entgegen, nachdem sich die Kaufinteressentin mit der Forderung der Beklagten nach einer Kaufpreisvorauszahlung einverstanden erklärt hatte und die Beklagte mit dem angebotenen Kaufpreis von EUR 600.000,00 einverstanden gewesen war.

3.4. Die Beklagte rügt einen weiteren sekundären Feststellungsmangel, der darin bestehe, dass das Erstgericht keine Feststellung dazu getroffen habe, dass die Kaufinteressentin die Vertragsverhandlungen „schlussendlich“ beendet habe. Damit übergeht sie die unbekämpft gebliebenen Feststellungen des Erstgerichts, dass sie es war, die die Unterfertigung des verbindlichen Kaufanbots verweigerte, den Kontakt zur Klägerin abbrach und die Kaufinteressentin ohne Wissen der Klägerin kontaktierte, um die Liegenschaft ohne Einbindung der Klägerin an sie zu verkaufen. Dafür versuchte sie die Kaufinteressentin zum Rücktritt von ihrem Kaufanbot zu bewegen. Ihre Intention lag dabei darin, die Provisionsvereinbarung mit der Klägerin zu umgehen (US 5). Wenn dieses vertrags- und treuwidrige Widerspiel der Beklagten mangels Beteiligung der zum Kauf bereit gewesenen Kaufinteressentin an diesem Vorgehen „schlussendlich“ nicht zu einem Kaufvertragsabschluss führte, kann darin kein nicht von ihr zu vertretender, beachtenswerter Grund iSd § 15 Abs 1 Z 1 MaklerG für die von ihr unterlassene Annahme des zuvor verbindlich abgegebenen Kaufanbots der Kaufinteressentin mehr erblickt werden. Das gegenüber der Klägerin vertragswidrige Verhalten der Beklagten stellt den typischen Anwendungsfall des § 15 Abs 1 Z 1 MaklerG dar. Es gelingt ihr nicht, einen sekundären Feststellungsmangel nach § 496 Abs 1 Z 3 ZPO aufzuzeigen.

3.5. Entgegen der Auffassung der Beklagten stellt die mit zwei Tagen befristete Bindung des Kaufanbots vom 24.04.2023 bis 26.04.2023, 24.00 Uhr, keinen beachtenswerten Grund für dessen Nichtannahme dar. Abgesehen davon, dass sie mit diesem Einwand gegen das Neuerungsverbot (§ 482 ZPO) verstößt, legt sie nicht dar, aus welchem Grund diese Anbotsfrist damals nicht ausgereicht hätte, um eine Verkaufsentscheidung zu treffen. Noch am 24.04.2023 teilte ihr der Geschäftsführer der Klägerin mit, dass sich die Kaufinteressentin mit ihrer (einzigen für die Annahme erhobenen) Forderung nach einer Kaufpreisvorauszahlung von EUR 100.000,00 einverstanden erklärt hatte. Beide Parteien bringen ferner übereinstimmend vor, dass die Kaufinteressentin ihr Kaufanbot danach mehrmals verlängerte (§ 267 ZPO). Die zugestandene Tatsache steht der Argumentation der Beklagten entgegen.

3.6. Ein beachtenswerter Grund für die Unterlassung der Annahme des Kaufanbots lag ebensowenig in einer fehlenden Sicherung der Finanzierung des Kaufpreises. Die Beklagte verlangte keinen Bonitätsnachweis von der Kaufinteressentin. Dem festgestellten Sachverhalt lässt sich auch nicht entnehmen, dass es der Beklagten vor der Annahme des Kaufanbots auf einen Finanzierungsnachweis angekommen wäre und sie dies kommunizierte. Die Kaufinteressentin hatte nach den unbekämpft gebliebenen Feststellungen eine Finanzierungsrahmenzusage ihrer Bank für den im Kaufanbot angebotenen Kaufpreis (US 4). Der behauptete sekundäre Feststellungsmangel in Bezug auf die fehlende Sicherung der Finanzierung des Kaufpreises liegt nicht vor, weil das Erstgericht zu diesem Beweisthema – vom Standpunkt der Beklagten abweichende – Feststellungen (US 4) getroffen hat (RS0053317 [T1]). Die Beklagte kann sich ex post nicht auf einen beachtenswerten Grund für die Abstandnahme von der Annahme des Kaufanbots berufen, weil die Sicherung der Finanzierung des Kaufpreises oder deren Nachweis von ihr nicht gefordert wurde. Der Grund für die Verweigerung der Annahme des Kaufanbots war nicht ein der Beklagten nicht übergebener Finanzierungsnachweis, sondern ihre Intention, die Provisionsvereinbarung mit der Klägerin durch Abschluss des Kaufvertrags ohne ihre Einbindung zu umgehen (US 4 f). Da die Beklagte ihrer Argumentation Umstände zugrunde legt, die vom festgestellten Sachverhalt abweichen, führt sie die Rechtsrüge insoweit nicht gesetzesgemäß aus. Weitere Ausführungen zur deshalb unbeachtlichen Rechtsrüge haben zu unterbleiben.

3.7. Zusammenfassend gelingt es der Beklagten nicht, auf der Grundlage der bindenden Feststellungen aufzuzeigen, dass das Erstgericht den Anspruch der Klägerin auf Provisions-/Vergütungszahlung nach § 15 Abs 1 Z 1 MaklerG unrichtig rechtlich beurteilt hat.

4. Gegen die Ansicht des Erstgerichts, der Vergütungsanspruch der Klägerin sei aufgrund ihrer wirtschaftlichen Lage und des Grads ihres Verschuldens an der Vertragsverletzung nicht zu mäßigen (§ 15 Abs 3 MaklerG iVm § 1336 ABGB), führt die Beklagte nur einen sekundären Feststellungsmangel zu den Mäßigungskriterien ins Treffen. Sie vermisst nicht näher konkretisierte Feststellungen zur „Intensität der Vermittlungstätigkeit“, zum „dem Makler entstandenen Aufwand“ sowie zum „Grad des Verschuldens an der Vertragsverletzung“. Auch damit legt sie eine unrichtige rechtliche Beurteilung des Erstgerichts nicht dar, weil sie trotz ihrer Behauptungs- und Beweislast (RS0032187 [T3]) nicht angibt, welche von ihr im Verfahren erster Instanz behaupteten, aber nicht festgestellten Tatsachen (RS0032187; Gartner/Karandi aaO § 15 Rz 57 mwN) die Mäßigung des Anspruchs nach § 15 Abs 1 Z 1 MaklerG trotz des von ihr intendierten vertragsverletzenden Verhaltens (Intention zur Umgehung der Provisionsvereinbarung mit der Klägerin, vgl US 4 f) rechtfertigen sollen.

5. Der Berufung konnte aus den genannten Gründen kein Erfolg beschieden sein.

Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens stützt sich auf die §§ 50 Abs 1, 41 Abs 1 ZPO. Die unterlegene Beklagte hat der Klägerin die Kosten der Berufungsbeantwortung zu ersetzen. Die verzeichneten Kosten waren zu korrigieren, weil aufgrund des Berufungsinteresses von EUR 21.600,00 der dreifache Einheitssatz nur 150 % beträgt (§ 23 Abs 3 RATG).

Die ordentliche Revision war nicht zuzulassen, weil Rechtsfragen im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO nicht zu beantworten waren.