OLG Wien 16R167/24g

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 27.06.2025
• ECLI: ECLI:AT:OLG0009:2025:01600R00167.24G.0627.001

Kopf

Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch den Senatspräsidenten des Oberlandesgerichts Dr. Sonntag als Vorsitzenden und die Richterinnen des Oberlandesgerichts Mag. Elhenicky und Mag. Ingemarsson in der Rechtssache der klagenden Partei A*, *, USA, vertreten durch LIM-LAW Rechtsanwalts GmbH in Wien, wider die beklagte Partei Mag. B, geb. am **, Pensionistin, **, vertreten durch Polak Partner Rechtsanwälte GmbH in Wien, wegen Vertragsaufhebung (Streitwert EUR 34.000,--), über die Berufung der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien vom 26. August 2024, **-120, gemäß § 480 Abs 1 ZPO in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Spruch

Der Berufung wird nicht Folge gegeben.

Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit EUR 3.531,42 (darin EUR 588,57 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Der Wert des Entscheidungsgegenstandes übersteigt EUR 30.000,--.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.

Begründung

Entscheidungsgründe:

Mit Kaufvertrag vom 22.10.2015 erwarb die Beklagte, die bis dahin Hälfteeigentümerin der Liegenschaft EZ ** KG ** mit der Grundstücksadresse *gasse ** (in der Folge: Liegenschaft) war, von der damaligen weiteren Miteigentümerin, der am ** geborenen C (in der Folge: Verkäuferin), deren Hälfteanteil um einen Kaufpreis von EUR 160.000,--. Im Kaufvertrag wurde ein lebenslängliches Wohnungsgebrauchsrecht zugunsten der Verkäuferin vereinbart und im Grundbuch einverleibt. Die Verkäuferin verstarb am 5.9.2019, der Kläger ist ihr Alleinerbe.

Die Verkäuferin hatte die Liegenschaftshälfte im Jahr 2007 von einer Freundin geerbt und zog, damals im 82. Lebensjahr stehend, in deren ehemalige Wohnung Top 2 ein. Von Beginn an sprach sie die Beklagte darauf an, ob sie ihr ihren Anteil verkaufen oder übergeben würde, und machte ihr dafür geringe Angebote, deren Höhe nicht mehr festgestellt werden konnte. Sie bot der Verkäuferin auch an, in Zukunft alle Kosten für das Haus zu übernehmen. Zuvor hatte die Beklagte, die aufgrund eines Pachtvertrags den Garten mit ihrer Familie alleine nutzte und einen Zubau errichtet hatte, sowohl Verbesserungsmaßnahmen vorgenommen als auch notwendige Erhaltungsarbeiten großteils alleine bestritten. Die Beklagte konfrontierte die Verkäuferin immer wieder mit Vorschlägen zur Übertragung ihres Miteigentumsanteils, etwa auch, ob sie allenfalls der Beklagten im Testament ein Vorkaufsrecht einräumen würde, wodurch sich die Verkäuferin, die das Anliegen der Beklagten prinzipiell verstand, aufgrund ihrer Entscheidungsschwäche unter Druck gesetzt fühlte.

Zwischen der Beklagten und ihrem Ehemann bestand ein gutes Verhältnis zur Verkäuferin. Sie feierten jedes Jahr mit ihr Weihnachten und kümmerten sich sowohl um allfällige technische Gebrechen in der Wohnung als auch zuweilen in medizinisch notwendigen Fällen um deren ärztliche Versorgung, organisierten Handwerker, brachten Dinge zur Post oder erledigten hin und wieder Einkäufe. Solange sie dazu in der Lage war, machte die Verkäuferin Kuchen für die Tochter der Beklagten und nahm Anteil an deren Studium, und sie hatte der Beklagten den Schlüssel zu ihrer Wohnung gegeben. Bei den regelmäßig stattfindenden Besuchen erörterte die Beklagte mit ihr auch Angelegenheiten, die das Haus betrafen, wie beispielsweise Abrechnungen der Hausverwaltung, oder welche Pflichten für sie mit diesem Hausbesitz verbunden seien, womit jene überfordert war. Die Beklagte versuchte regelmäßig, ihr alles zu erklären, hatte auch einmal vorgeschlagen, den Hausverwalter ins Haus zu holen, damit sie besser verstehe, wie diese Betriebskostenabrechnungen und dergleichen funktionierten. Es war bereits ein Termin vereinbart, den die Verkäuferin ein paar Tage davor wieder absagte, sie wolle das doch nicht. Auch ein Entwurf für eine Nutzungsvereinbarung statt der Mietverträge wurde vom Notar eingeholt, jedoch zwei Tage vor dem Termin im März 2014 von der Verkäuferin abgelehnt. 2012 wurden durch einen überfluteten Keller größere Investitionen verursacht. Als 2013 die Garteneinfriedung erneuert werden musste, konfrontierte die Beklagte sie mit der Forderung, sich an den Kosten von EUR 43.252,25 zur Hälfte zu beteiligen. Mit ihr wurden notwendige Maßnahmen, um die sich immer die Beklagte und ihr Mann kümmerten, sowie eine allfällige Beteiligung an den Kosten besprochen. Gelegentlich beteiligte sie sich an Investitionen, etwa betreffend einen undichten Balkon und das Hochwasserschutzfenster im Keller, das nach der Überschwemmung eingebaut wurde; in den meisten Fällen zahlte sie letztendlich nichts, obwohl sie es zugesagt hatte, wobei kein besonderes, vom Hälfteeigentum abweichendes Verhältnis besprochen wurde oder üblich war.

Die Verkäuferin verbrachte die Sommermonate meistens so lange wie möglich in ihrem Schrebergartenhaus in der Nähe in der **gasse **, wobei sie möglichst früh im Frühjahr in das Gartenhaus und möglichst spät im Winter wieder zurück in die **gasse zog.

Am 17.4.2014 richtete die Beklagte ein ausführliches Schreiben an die Verkäuferin, in dem sie auf die „vielen Gespräche der vergangenen Jahre“ Bezug nahm, die „Fakten“ zum Miteigentumsverhältnis und die von ihr seit 1983 durchgeführten Reparaturmaßnahmen und Investitionen, in Summe „sicher mehr als EUR 400.000,--“, darlegte. Sie schilderte ihr starkes persönliches Interesse am Haus und an der Absicherung dessen, was sie hineingesteckt habe, und bot ihr schließlich die Übernahme ihres Hälfteanteils gegen eine Zahlung von maximal EUR 50.000,-- an. Ihre Absicht war, damit sämtliche bisherigen Informationen zusammenzufassen. (F1-K)

In finanzieller Hinsicht war die Verkäuferin durch die Forderungen der Beklagten nicht gefährdet. Sie bezog damals eine Pension von netto EUR 1.702,--, Wertpapiererträge von (monatlich) ca EUR 152,-- und hatte Ersparnisse von ca. EUR 200.000,--. Die Verkäuferin erzählte ihrer Freundin und ehemaligen Kollegin D*, die sie damals bereits seit geraumer Zeit in sämtlichen Angelegenheiten des täglichen Lebens unterstützte, von den stetigen Bemühungen der Beklagten, sie zu einem Verkauf oder einer Übergabe ihres Liegenschaftsanteils zu bewegen, was sie stark belastete. Sie war generell durch den Besitz sehr belastet und beunruhigt. Es waren ihr die Rahmenbedingungen nicht klar, so wie Hausverwaltung und andere Pflichten und Rechte, notwendige Maßnahmen und dergleichen. Die massiven Baumaßnahmen im Jahr 2013 hatten sie besonders belastet.

D* kontaktierte daraufhin Rechtsanwalt Dr. E*, um die Angelegenheit in rechtlich geordnete Bahnen zu lenken, und erteilte ihm namens und mit Einverständnis der Verkäuferin die Vollmacht. Dr. E* informierte die Beklagte mit E-Mail vom 11.9.2014, dass sich die Verkäuferin zur Einholung eines Schätzgutachtens entschlossen habe, und schlug einen Sachverständigen vor. Diesem konkreten Vorschlag stimmte die Beklagte nicht zu, sondern erteilte ihrerseits Ing. F* einen Gutachtensauftrag (F1-B), der ihr als günstiger bekannt war. Dieser ermittelte unter Heranziehung der Ertragswertmethode einen Wert der jeweiligen Hälfteanteile von EUR 472.000,--, den auch die Verkäuferin zur Kenntnis nahm.

In der weiteren Korrespondenz, die in der Folge über dessen Ersuchen ausschließlich mit Dr. E* stattfand, nannte die Beklagte wiederholt die Summe von EUR 160.000,-- als Höchstbetrag, den sie für die Liegenschaftshälfte zu zahlen bereit sei. (F3-B) Zwischen der Beklagten und ihrem Ehemann sowie der Verkäuferin bestand hingegen über ein Jahr vor Vertragsabschluss bis dahin praktisch kein Kontakt. Dr. E*, der an die Beklagte mit der konkreten Verkaufsabsicht der Verkäuferin herangetreten war, teilte ihr nach einiger Verhandlungskorrespondenz schließlich im Oktober 2015 per Mail mit, dass jene mit dem Kaufpreis von EUR 160.000,- einverstanden sei. Er errichtete den Vertragsentwurf, der am 22.10.2015 von der Beklagten und der Verkäuferin im Beisein eines Notars unterschrieben wurde.

Punkt V. des Kaufvertrages lautete wie folgt:

„1. Die Verkäuferin behält sich das unentgeltliche Wohnungsgebrauchsrecht auf Lebenszeit an der im ersten Stock des Hauses **gasse ** gelegenen Wohnung zurück bzw. wird dieses von der Käuferin eingeräumt. Das Nutzungsrecht umfasst auch die allgemeinen Teile der Liegenschaft in der bisher gewohnten Form.

2. Die Wohnungsgebrauchsberechtigte hat ausschließlich die laufenden Betriebskosten der Wohnung zu bezahlen. Aufwendungen für die Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft hat sie nicht zu tragen.

3. Die Käuferin verzichtet auf die Nachforderung anteiliger Kostenbeteiligungen für Erhaltungsarbeiten, die sie in der Vergangenheit an der Liegenschaft durchgeführt hat.“

Im Kaufvertrag übernahm die Beklagte zusätzlich zum Kaufpreis die anteilige Tilgung des Sanierungsdarlehens der **, welches zum Stichtag 1.4.2016 mit EUR 5.883,91 aushaftete, sodass der auf die Verkäuferin entfallende Anteil, der von der Beklagten übernommen wurde, EUR 2.941,96 betrug.

Der Verkehrswert der gesamten Liegenschaft betrug zum Stichtag 22.10.2015 unter Berücksichtigung der von der Beklagten getätigten Aufwendungen durch Abzug eines fiktiven Instandhaltungsrückstaus von EUR 46.300,-- unter Einbeziehung der vorgelegten Bestandverträge rund EUR 1.177.700,--. (F2)

Bei den von der Beklagten durchgeführten Investitionen wurden Aufwendungen, die die eigenen Nutzungsobjekte/-flächen betreffen, nämlich solche, die die Wohnungen Tür Nr. 1 und 3 (bzw. den Zubau) sowie die vertraglich zugeordneten bzw. gepachteten Gartenflächen betreffen, nicht berücksichtigt. Zusammenfassend wurden folgende Beträge im Rahmen der Verkehrswertermittlung berücksichtigt: Zaunerneuerung/Revitalisierung Vorgarten EUR 24.000,--, Sanierung Abfluss/Auf - und Überfahrt EUR 13.600,--, Sanierung Keller EUR 6.000,--, in Summe: EUR 46.300,--.

Ohne Einbeziehung der vorgelegten Bestandverträge, aber unter Zugrundelegung der erzielbaren angemessenen und marktüblichen Mietzinse betrug der Verkehrswert der gesamten Liegenschaft zum Stichtag 22.10.2015 unter Berücksichtigung der von der Beklagten getätigten Aufwendungen rund EUR 1.317.700,--. (F2)

Der Wert des Wohnungsgebrauchsrechts zum Stichtag 22.10.2015 betrug rund EUR 18.900,--.

Durch die Unterzeichnung des Kaufvertrages änderte sich nichts am Verhältnis zwischen der Beklagten, ihrem Ehemann und der Verkäuferin.

Zu AZ ** des Bezirksgerichts Döbling wurde mit Beschluss vom 5.9.2018, ergänzt mit Beschluss vom 22.10.2018, aufgrund eines mit 9.4.2018 datierten psychiatrischen Gutachtens Rechtsanwältin Dr. G* zur gerichtlichen Erwachsenenvertreterin der Verkäuferin bestellt und mit deren Vertretung im Bereich der Einkommens- und Vermögensverwaltung sowie gegenüber Ämtern, Behörden, Sozialversicherungsträgern und privaten Vertragspartnern betraut. Es steht nicht fest, dass die Verkäuferin bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags und während der diesem vorangegangenen Verhandlungen wegen altersbedingter Demenz nicht geschäftsfähig gewesen wäre.

Die Verkäuferin war sowohl durch die sie als Hälfteeigentümerin treffenden (Erhaltungs- und Instandhaltungs-) Pflichten als auch durch die an sie herangetragenen Kaufabsichten der Beklagten überfordert. Sie war entscheidungsschwach und altersbedingt ängstlich und besorgt, befand sich aber nicht in einer derartigen Drucksituation, die ihr die Wahrnehmung der Äquivalenz der Leistungen aus dem Kaufvertrag unmöglich gemacht hätte. (F3-K)

Es kann nicht festgestellt werden, dass die Verkäuferin der Beklagten ihren Hälfteanteil an der Liegenschaft zum Teil unentgeltlich übertragen wollte. (F4-B)

Es kann nicht festgestellt werden, dass die Beklagte die Verkäuferin darüber in Irrtum geführt oder sie damit bedroht hätte, dass diese ohne den Verkauf in eine finanzielle Notlage geraten würde.

Der Kläger begehrt die Feststellung der Nichtigkeit, in eventu die Aufhebung des zwischen der Verkäuferin und der Beklagten am 22.10.2015 abgeschlossenen Kaufvertrags sowie die Verpflichtung der Beklagten zur Einwilligung in die Löschung ihres aufgrund des Kaufvertrags einverleibten Hälfteeigentums an der Liegenschaft und die Eintragung des Eigentumsrechts des Klägers. Der Kaufvertrag sei nichtig; hilfsweise werde er wegen Wuchers gemäß § 879 ABGB, Irrtum, List und Drohung sowie Verkürzung über die Hälfte (laesio enormis) angefochten. Die Verkäuferin sei bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht mehr geschäftsfähig gewesen, der Vertrag sei damit nicht rechtswirksam zustande gekommen. Außerdem sei diese im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses dem von der Beklagten veranlassten Geschäftsirrtum unterlegen, sie müsse an umfangreichen Erhaltungsmaßnahmen partizipieren und werde ohne Verkauf ihrer Liegenschaftshälfte in eine finanzielle Notlage geraten. Die hochbetagte Verkäuferin sei dadurch in eine massive Drucksituation geraten und habe unter Angstzuständen gelitten. Die Beklagte habe dies zumindest fahrlässig ausgenutzt. Tatsächlich seien auch keine Erhaltungsmaßnahmen notwendig gewesen. Allfällige Baumaßnahmen an dem auf der Liegenschaft errichteten Haus seien allein im Interesse der Beklagten gelegene Verbesserungsarbeiten gewesen. Ohne den von der Beklagten veranlassten Irrtum bzw. die Zwangslage und die bestehende Furcht hätte die Verkäuferin ihre Liegenschaftshälfte nicht verkauft, dies schon gar nicht zu einem Preis von nur EUR 160.000,--. Diese sei im Jahr 2015 deutlich mehr als das Doppelte des vereinbarten Kaufpreises wert gewesen. Die vom Privatgutachter Ing. F* herangezogene Bewertungsmethode sei unvertretbar und unrichtig; tatsächlich sei die Liegenschaft im September 2014 zumindest EUR 1,5 Millionen und die Liegenschaftshälfte der Verkäuferin etwa EUR 750.000,-- wert gewesen. Aufgrund des fehlerhaften Bewertungsgutachtens von Ing. F* sei die Verkäuferin nicht in Kenntnis des wahren Liegenschaftswerts gewesen. Zwischen Leistung und Gegenleistung habe jedenfalls ein auffallendes, leicht erkennbares Wertmissverhältnis bestanden. Die Verkäuferin habe sich in einer subjektiven Drucksituation bzw Zwangslage bzw Gemütsaufregung befunden und sei nicht in der Lage gewesen, die Äquivalenz zu wahren. Die Beklagte habe dies zumindest fahrlässig ausgenutzt. Das Wertmissverhältnis sei ihr bewusst gewesen oder hätte ihr aufgrund der Umstände zumindest bewusst sein müssen.

Die Beklagte bestritt, beantragte Klagsabweisung und wendete ein, die Verkäuferin sei bei Vertragsabschluss geschäftsfähig gewesen. Dem Vertragsabschluss sei ein mehr als 18-monatiger Verhandlungsprozess vorangegangen, bei dem die Verkäuferin von Rechtsanwalt Dr. E* und ihrer Freundin D* begleitet bzw. vertreten worden sei. Es hätten weder Wucher, noch Irrtum, List oder Drohung vorgelegen. Die Beklagte habe erhaltungsnotwendige Baumaßnahmen vielfach auf eigene Rechnung vornehmen lassen und nur vereinzelt die Verkäuferin ersucht, sich finanziell daran zu beteiligen. Der Verkäuferin sei es nicht um einen möglichst hohen Kaufpreis für ihren Hälfteanteil, sondern darum gegangen, weiterhin bis zu ihrem Lebensende in ihrer Wohnung leben zu können, ohne sich im Haus um irgendetwas kümmern zu müssen. Die Anfechtbarkeit wegen laesio enormis scheide aus, weil die Verkäuferin aufgrund des Gutachtens von Ing. F* über den Wert ihres Hälfteanteils Bescheid gewusst habe. Im Übrigen sei das Recht auf Vertragsanfechtung bereits verjährt, weil die Klage erst rund fünf Jahre nach Abschluss des Kaufvertrages erhoben worden sei. In eventu erhob die Beklagte die Einrede, dem Klagebegehren nur Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises iHv EUR 160.000,-- sowie dem Ersatz der Hälfte ihrer notwendigen und nützlichen Investitionen auf die Liegenschaft in den letzten drei Jahren vor der Kaufvertragsunterfertigung und in den letzten drei Jahren bis zum Tag der Klagserhebung sowie der Hälfte des von ihr übernommenen Kredites stattzugeben. Auf den Ausgleich der getätigten Aufwendungen durch die Verkäuferin habe die Beklagte im Kaufvertrag verzichtet.

Mit Urteil vom 18.8.2021 gab das Erstgericht dem Klagebegehren im ersten Rechtsgang statt; es stellte die Nichtigkeit des Kaufvertrags vom 22.10.2015 fest und verpflichtete die Beklagte zur Einwilligung in die grundbücherliche Löschung des aufgrund des Kaufvertrags zu ihren Gunsten einverleibten Eigentumsrechts und zur Eintragung des Eigentumsrechts des Klägers Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises iHv EUR 160.000,-- und der Hälfte des von der Beklagten übernommenen Kredites iHv EUR 2.941,96; die Zug-um-Zug-Einwendung der Beklagten betreffend den Ersatz der Hälfte der notwendigen und nützlichen Investitionen auf die Liegenschaft in den letzten drei Jahren vor Kaufvertragsunterfertigung und in den letzten drei Jahren vor Klagserhebung wies es hingegen ab.

Das Berufungsgericht gab mit Beschluss vom 4.2.2022 zu 16 R 159/21a der dagegen erhobenen Berufung der Beklagten Folge, hob das Urteil auf und trug dem Erstgericht eine neue Entscheidung nach Verfahrensergänzung durch Vernehmung der Beklagten als Partei sowie ihres Ehegatten DI H* als Zeugen insbesondere zur Beurteilung des Vorliegens von Wucher auf. Dabei stellte das Berufungsgericht klar, dass im Zeitpunkt der Klagseinbringung am 2.9.2020 die dreijährige Verjährungsfrist der vom Kläger erhobenen Ansprüche wegen Irrtums, List und Drohung sowie laesio enormis noch nicht abgelaufen sei. Das Erstgericht werde im fortgesetzten Verfahren daher - soweit erforderlich - auch diese Anspruchsgrundlagen zu prüfen haben.

Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht das Klagebegehren im zweiten Rechtsgang ab. Es legte seiner Entscheidung die eingangs (leicht gekürzt) wiedergegebenen Feststellungen zugrunde, wobei die bekämpften Feststellungen durch Fettdruck hervorgehoben und nummeriert wurden. In rechtlicher Hinsicht führte es aus, dass die Voraussetzungen von Irrtum, List, Drohung, Wucher und laesio enormis nicht vorlägen. Auch hätten weder die Geschäftsunfähigkeit der Verkäuferin noch deren (teilweiser) Schenkungswille erwiesen werden können.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Klägers aus den Berufungsgründen der unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem Antrag, das angefochtene Urteil im Sinn einer Klagsstattgebung abzuändern; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Die Beklagte beantragt, der Berufung nicht Folge zu geben.

Die Berufung ist nicht berechtigt.

1. Beweisrüge

1.1. Der Kläger bekämpft zunächst formal die Feststellung F1-K, inhaltlich wendet er sich allerdings nur gegen die Richtigkeit der Feststellung im letzten Satz, wonach die Absicht des Schreibens der Beklagten vom 17.4.2014 auf eine Zusammenfassung sämtlicher bisheriger Informationen gerichtet war. Stattdessen sollen die Ersatzfeststellungen getroffen werden, dass die Beklagte im Schreiben auch eine Teilungsklage in Aussicht gestellt und das Schreiben die Verkäuferin unter Druck gesetzt habe sowie dass die von der Beklagten mit dem Schreiben vom 17.4.2014 verfolgte Absicht nicht auf die Zusammenfassung sämtlicher bisheriger Informationen gerichtet gewesen sei, sondern (allein) darin bestanden habe, die Verkäuferin zum Verkauf zu bewegen.

1.1. 1 Vorauszuschicken ist, dass die Geltendmachung des Berufungsgrundes der unrichtigen Beweiswürdigung die bestimmte Angabe erfordert, welche Beweise das Erstgericht unrichtig gewürdigt hat, aus welchen Erwägungen sich dies ergibt und welche Tatsachenfeststellungen bei richtiger Beweiswürdigung zu treffen gewesen wären (RS0041835 [T1]). Die Ausführungen zur Beweisrüge müssen eindeutig erkennen lassen, auf Grund welcher Umwürdigung bestimmter Beweismittel welche vom angefochtenen Urteil abweichenden Feststellungen angestrebt werden (RS0041835 [T2]). Folglich müssen bekämpfte und gewünschte Feststellung in einem Austauschverhältnis und in einem derartigen inhaltlichen Widerspruch zueinander stehen, dass sie nicht nebeneinander bestehen können. Die eine Feststellung muss die andere ausschließen (RI0100145).

Begehrt der Rechtsmittelwerber Feststellungen zu einer Tatfrage, zu der das Erstgericht nichts festgestellt hat, scheidet hiezu eine Ersatzfeststellung schon begrifflich aus. Vertritt der Rechtsmittelwerber die Ansicht, dass rechtlich erhebliche Feststellungen unterblieben seien, könnte hiedurch nur ein sekundärer (oder rechtlicher) Feststellungsmangel verwirklicht sein, welcher allerdings der Rechtsrüge zugehört (vgl Pimmer in Fasching/Konecny³ IV/1 § 496 Rz 55 und 58).

1.1. 2 Soweit der Kläger die Ergänzung der Feststellungen zum Inhalt (Inaussichtstellen einer Teilungsklage) sowie zur Wirkung des Schreibens vom 17.4.2014 auf die Verkäuferin, die dadurch unter Druck gesetzt worden sei, begehrt, strebt er in Wahrheit eine Ergänzung der bekämpften Feststellungen an. In diesem Umfang ist die Beweisrüge daher nicht gesetzmäßig ausgeführt, weil damit ihn Wahrheit nur sekundäre Feststellungsmängel releviert werden. Dazu kann vorweggenommen werden, dass die unvollständige Wiedergabe des Wortlauts des Schreibens vom 17.4.2014 schon deshalb nicht schaden kann, weil das Schreiben durch die ihrem Inhalt nach unstrittige Urkunde Beilage ./E dokumentiert und diese der Entscheidung des Berufungsgerichts ohne weiteres zugrunde zu legen ist (vgl RS0121557 [T3]). Demnach kann auch ohne Durchführung einer mündlichen Berufungsverhandlung im Berufungsverfahren davon ausgegangen werden, dass die Beklagte in ihrem Schreiben vom 17.4.2014 unter anderem festhielt: „Es gibt grundsätzlich auch immer rechtliche Möglichkeiten, wenn man sich Recht verschaffen will. Bisher wollte ich nichts davon beanspruchen oder in die Wege leiten (z.B. eine sog. Teilungsklage), weil all diese Schritte aus meiner Sicht nur Nerven und viel Geld kosten, und außer böses Blut nichts bringen“.

1.1. 3 Soweit sich die bekämpfte Feststellung mit der von der Beklagten mit dem Schreiben Beilage ./E verfolgten Absicht befasst, bezog sich das Erstgericht erkennbar auf die grundsätzlich für glaubwürdig befundene Aussage der Beklagten, sie habe mit dem Schreiben alles, was sie mit der Verkäuferin besprochen habe, dokumentieren wollen, sodass es für diese lesbar und nachvollziehbar sei; die Möglichkeit einer Teilungsklage habe sie vermutlich schon früher in einem Gespräch erwähnt, deswegen habe sie es hier noch einmal hingeschrieben, sie habe damit keine Klage anzudrohen beabsichtigt und der Verkäuferin auch nicht „die Rute ins Fenster stellen“ wollen (Protokoll ON 100.2, Seite 5f).

1.1. 4 Der Berufungswerber beanstandet, das Erstgericht hätte dieser Verantwortung der Beklagten keinen Glauben schenken dürfen, weil es sich schon dem klaren Wortlaut des Schreibens nach nicht um eine bloße Information handle, sondern rechtliche Konsequenzen in Aussicht gestellt und eine Klagsandrohung formuliert werde. Die Beklagte hätte daher leicht erkennen können, dass dies Unbehagen bei der Verkäuferin auslösen werde. Die Beklagte habe ihre Aussage, sie habe der Verkäuferin damit nicht „die Rute ins Fenster stellen wollen“ selbst mit der Bemerkung relativiert, dies könne womöglich anders verstanden werden. Damit habe sie zu erkennen gegeben, dass ihr bewusst gewesen sei, die Formulierung könnte als Klagsdrohung verstanden werden. Die Zeugin D* habe zudem bestätigt, dass die Verkäuferin den Eindruck gehabt habe, sie werde von der Beklagten bedrängt, was ihr Angst gemacht habe.

1.1. 5 Allgemein ist dem Berufungswerber zu entgegnen, dass der bloße Umstand, dass nach den Beweisergebnissen allenfalls auch andere Feststellungen möglich gewesen wären, oder dass es einzelne Beweisergebnisse gibt, die für seinen Prozessstandpunkt sprechen, allein noch nicht ausreicht, eine unrichtige oder bedenkliche Beweiswürdigung aufzuzeigen. Der Berufungswerber müsste vielmehr die Überschreitung des dem Verhandlungsrichter durch § 272 ZPO eingeräumten Bewertungsspielraums aufzeigen. Das gelingt dem Kläger hier nicht. Vor allem lässt er außer Betracht, dass gerade, wenn - wie hier - der Sachverhalt auf der Basis widerstreitender Personalbeweise rekonstruiert werden muss, dem anlässlich der Verhandlung gewonnenen persönlichen Eindruck des Richters von der Glaubwürdigkeit der vernommenen Personen besonderes Gewicht zukommt, wobei deren Auftreten vor Gericht und ihr gesamtes Aussage- und Prozessverhalten, insbesondere auch der Stringenz und inneren Logik der Darstellungen zu bewerten ist.

1.1. 6 Wenn das Erstgericht, das sich aus eigener Wahrnehmung ein Bild von der Glaubwürdigkeit der Beklagten machen konnte, an der Richtigkeit ihrer Aussage, sie habe mit dem Schreiben das bisher mit der Verkäuferin Besprochene dokumentieren und für diese nachvollziehbar machen wollen, nicht zweifelte, begegnet das beim Berufungsgericht vor allem deshalb keinen Bedenken, weil zur Frage der mit dem Schreiben Beilage ./E verfolgten Absicht nur die Beklagte selbst als Verfasserin des Schreibens verlässlich Auskunft geben konnte. Die Zeugin D* hatte dazu keine Wahrnehmungen und wusste nur darüber Bescheid, dass sich die Verkäuferin durch das Kaufanbot der Beklagten bedrängt fühlte. Davon, dass die stetigen Verkaufsbemühungen der Beklagten die Verkäuferin stark belasteten, ging das Erstgericht aber ohnehin aus. Allein daraus lässt sich aber nicht ableiten, dass die Beklagte mit dem Schreiben Beilage ./E auf diese Wirkung absichtlich abzielte und die Verkäuferin zum Verkauf drängen wollte. Dass Inhalt des Schreibens auch ein konkretes Kaufanbot der Beklagten war, hat das Erstgericht ebenfalls festgestellt. Schon daraus ergibt sich, dass es - wenn auch nicht alleiniger - Zweck des Schreibens vom 17.4.2014 war, die Verkäuferin zu einem Verkauf der Liegenschaftshälfte zu bewegen. Gegenteiliges hat das Erstgericht in der bekämpften Feststellung auch nicht zum Ausdruck gebracht. Dass die Beklagte darüber hinaus aber gerade durch die Verschriftlichung des mündlich Besprochenen und des Kaufanbots die „bisherigen Informationen“ für die Verkäuferin zur besseren Nachvollziehbarkeit zusammenfassen wollte, ist plausibel, sodass für das Erstgericht auch keine Veranlassung bestand, der von ihm grundsätzlich für glaubwürdig befundenen Beklagten gerade in Ansehung der Frage nach der mit dem Schreiben Beilage ./E verfolgten Absicht keinen Glauben zu schenken.

1. 2 Der Kläger wendet sich des weiteren gegen die Feststellungen F2 zum Verkehrswert der Liegenschaft und will stattdessen einen Verkehrswert der Liegenschaft zum Stichtag 22.10.2015 unter Berücksichtigung der von der Beklagten getätigten Aufwendungen von EUR 1.532.300,-- festgestellt haben. Dieser Wert entspreche dem vom Sachverständigen ermittelten Sachwert.

1.2. 1 Das Erstgericht stützte die bekämpften Feststellungen auf das Gutachten des Sachverständigen für Immobilienbewertung Dr. I*, der zur Ermittlung des Verkehrswerts der Liegenschaft deren Sach- und Ertragswert ermittelte und im Verhältnis 2:1 gewichtete. Die Bewertung nur anhand des Ertragswerts auf Basis der Benutzungsvereinbarungen der Miteigentümerinnen durch den Sachverständigen Ing. F* in seinem Bewertungsgutachten vom 21.10.2014, Beilage ./3, bilde demgegenüber den wahren, fremdüblich und nachhaltig erzielbaren Ertragswert der Liegenschaft nicht ab.

1.2. 2 Der Kläger führt gegen diese Beweiswürdigung ins Treffen, die vom Sachverständigen Dr. I* vorgenommene Gewichtung zwischen Sach- und Ertragswert im Verhältnis 2:1 lasse außer Betracht, dass es sich bei dem Haus auf der Liegenschaft um ein von den Eigentümern selbst genutztes Haus handle und derartige Immobilien, wie der Sachverständige selbst ausgeführt habe, zum Sachwert gehandelt würden.

1.2. 3 Die Auswahl des maßgeblichen Wertermittlungsverfahrens, wofür gemäß § 3 Abs 1 LBG insbesondere das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren in Betracht kommen, hat durch den Sachverständigen danach zu erfolgen, welche Methode am besten den Umständen des Einzelfalles gerecht wird. Dies hat auch für die Kombination mehrerer Methoden zu gelten. Bei der Wahl der Bewertungsmethode hat der Sachverständige den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu beachten. Besteht für die Wertermittlung durch den Sachverständigen keine gesetzlich vorgeschriebene Methode, so kann das Gericht dem Sachverständigen die im Zuge der Auftragserteilung anzuwendende Methode nicht vorschreiben (vgl RS0066223 auch [T1, T2, T3, T10, T13, T14]).

Sowohl das Erst- als auch das Berufungsgericht haben den Beweiswert eines Sachverständigengutachtens nach allgemeinen Grundsätzen zu würdigen (RS0043168 [T15]; vgl auch RS0040632). Insbesondere ist es den Tatsacheninstanzen nicht verwehrt, in freier Beweiswürdigung auch einem Sachverständigengutachten keinen Glauben zu schenken, wenn die eigenen Fachkenntnisse oder schon die allgemeine Lebenserfahrung zur Beurteilung ausreichen (RS0043391 [T1]). Hier ist keine dieser Voraussetzungen erfüllt.

Da das Gericht daher auf das Fachwissen des gerichtlich beeideten Sachverständigen angewiesen ist, muss es sich darauf beschränken, ein eingeholtes Gutachten nach allgemeinen Erfahrungssätzen und seinen besonderen, im Zug der Zivilgerichtsbarkeit erworbenen Kenntnisse auf seine Nachvollziehbarkeit zu überprüfen (OLG Wien 1 R 58/24t mwN [unveröff]; RI0100181). Schlüssigkeit (eines Arguments) bedeutet im Allgemeinen dass dann, wenn angenommene Prämissen (zB Tatsachen) wahr sind, daraus eine bestimmte Konklusion logisch folgt. Angewandt auf die Beurteilung der Schlüssigkeit eines Gutachtens folgt daraus, dass das Gericht, dem zwar in der Regel die notwendige Kompetenz fehlt, ein Gutachten fachlich zu prüfen (nur, aber immerhin) zu beurteilen hat, ob der Sachverständige einen auch für einen Laien nachvollziehbaren Weg von einer in seinem Befund festgestellten bzw angenommenen Tatsache zu der daraus abgeleiteten Schlussfolgerung aufgezeigt hat. Das Gutachten muss für einen Laien im Gedankengang und für einen Fachmann in allen Schlussfolgerungen nachvollziehbar sein (OLG Wien 7 Rs 11/25a mwN).

1.2. 4 Im Sinne einer solchen Plausibilitätsprüfung des Bewertungsgutachtens des Sachverständigen für Immobilienwesen Dr. I* gelingt es dem Kläger nicht, Bedenken gegen dessen Richtigkeit zu wecken:

Der Sachverständige hat die Heranziehung sowohl des Sach- als auch des Ertragswerts zur Ermittlung des Verkehrswerts der Liegenschaft und die stärkere Gewichtung des Sachwerts gegenüber dem Ertragswert im Verhältnis 2:1 in seinem schriftlichen Gutachten damit erklärt, dass die Nutzung und Bewirtschaftung der Immobilie nicht auf die Erzielung eines finanziellen Ertrags ausgerichtet sei, sondern in der kostengünstigen Wohnversorgung der Miteigentümer bestehe und den Vertragsunterlagen zwischen der Beklagten sowie der Verkäuferin die Intention zu entnehmen sei, dass für die eigengenutzten Bestandobjekte bzw. -flächen der geringstmögliche Mietzins entrichtet werden solle, diese dafür aus eigenen Mitteln - und nicht jenen der Hausgemeinschaft - erhalten werden sollen und im Hinblick auf die auch bei objektiver Betrachtung des Objekts (wie sie der Immobilienmarkt vornehme) im Vordergrund stehende Eigennutzung der Immobilie eine höhere Gewichtung des Sachwerts versus Ertragswert gerechtfertigt sei (Gutachten ON 75, Seite 50). Auch wenn der Sachverständige im Zuge der mündlichen Erörterung des Gutachtens angab, derartige Immobilien (Objekte in exklusiven Lagen) würden regelmäßig von Eigennutzern erworben, die wertmäßig den Sachwert zugrunde legten, solche Immobilien würden daher um den Sachwert gehandelt (Protokoll ON 91.1 Seite 3), nahm der Sachverständige diese Ausführungen in weiterer Folge nicht zum Anlass, von seiner Bewertung im schriftlichen Gutachten abzugehen. Es begegnet daher keinen Bedenken, wenn das Erstgericht davon ausging, der Sachverständige habe bei Gewichtung des Sach- und Ertragswerts im Verhältnis 2:1 dem vom Berufungswerber nun relevierten Umstand, dass die Liegenschaft vorrangig der Wohnversorgung der jeweiligen Eigentümer dient, Rechnung getragen. Der Sachverständige, dem die Wahl der Bewertungsmethode und auch der Kombination und damit der Gewichtung der herangezogenen Methoden überlassen war, hat damit keine Zweifel gelassen, dass er die tatsächliche Nutzung der Liegenschaft, nämlich dass jedenfalls zwei der drei Wohnungen den beiden Miteigentümerinnen gegen ein geringes Entgelt zur Nutzung überlassen waren und eine Wohnung vermietet werden konnte, bei der Bewertung ausreichend berücksichtigte.

1. 3 Einen weiteren Angriffspunkt bildet die Feststellung F3; der Kläger wendet sich in seiner Beweisrüge aber nicht gegen die damit auch festgestellte Tatsache, dass die Verkäuferin entscheidungsschwach und altersbedingt ängstlich und besorgt gewesen sei, sondern strebt eine Abänderung nur dahin an, dass sich die Verkäuferin doch in einer solchen Drucksituation befunden habe, die ihr die Wahrnehmung der Äquivalenz der Leistungen aus dem Kaufvertrag unmöglich gemacht habe; insbesondere soll festgestellt werden, dass sich die Verkäuferin durch das kontinuierlich vorgetragene Anliegen der Beklagten, ihr in irgendeiner Form die Liegenschaftshälfte zu übertragen, sehr belastet und unter Druck gesetzt gefühlt habe, wodurch sie überhaupt erst den Entschluss gefasst habe, ihren Anteil zu verkaufen, und dass es ihr bei Zustimmung zu dem als maximale Summe angebotenen Kaufpreis nur noch darum gegangen sei, mit diesem Thema in Ruhe gelassen zu werden, auch wenn ihr die Summe zu niedrig erschienen sei, dass sie sich selbst zu keiner Entscheidung habe aufraffen können und im Oktober 2015 in Panik verfallen sei, als es darum gegangen sei, vom im Sommer bewohnten Schrebergartenhaus wieder in die Wohnung auf der Liegenschaft zu übersiedeln.

1.3. 1 Das Erstgericht verwies in seiner Beweiswürdigung darauf, dass weder die Beklagte noch ihr Ehemann, der Zeuge DI H*, oder die unbeteiligte Zeugin J* und auch nicht der Zeuge Rechtsanwalt Dr. E* eine besondere Angst- oder Drucksituation bestätigen hätten können. Gerade Dr. E* habe sogar betont, es wäre nicht zum Verkauf gekommen, wenn dies nicht dem Willen der Verkäuferin entsprochen hätte. Dass die Zeugin D* demgegenüber angegeben habe, die Verkäuferin habe sich von der Beklagten sehr unter Druck gesetzt gefühlt, überzeuge nicht. Sie habe zwar offen ihrer Missbilligung gegenüber dem Kläger Ausdruck verliehen, habe aber auch ihr Verhältnis zur Beklagten als nicht ungetrübt geschildert. Nachvollziehbar sei ihre Aussage, die Verkäuferin sei durch ihre Entscheidungsschwäche zwar belastet gewesen, habe nach Abschluss des Verkaufs aber beruhigt gewirkt. Eigene Wahrnehmungen zu einem konkreten Zusammentreffen zwischen der Verkäuferin und der Beklagten und damit zur Ausübung von Druck durch die Beklagte habe die Zeugin nicht gehabt.

1.3. 2 Der Kläger beanstandet, dass das Erstgericht die subjektiv empfundene Drucksituation nicht aus dem generellen (guten) Verhältnis zwischen der Beklagten und der Verkäuferin hätte ableiten dürfen, sondern – wie noch im ersten Rechtsgang - der Aussage der Zeugin D* hätte folgen müssen. Diese habe selbst kein Eigeninteresse gehabt und die Situation so dargestellt, wie sie ihr von der Verkäuferin in privaten Gesprächen anvertraut worden sei. Aus ihrer Aussage habe sich deutlich ergeben, dass die Verkäuferin durch die an sie herangetragenen Kaufabsichten überfordert gewesen sei.

1.3. 3 Auch mit dieser Argumentation vermag der Kläger aber keinen relevanten Fehler in der Beweiswürdigung aufzuzeigen. Selbst die Zeugin D*, die als einzige die Belastung der Verkäuferin durch die Verkaufsbemühungen der Beklagten bestätigen konnte, sprach an keiner Stelle von einer so gravierenden Drucksituation, dass sie der Verkäuferin die Wahrnehmung der Äquivalenz der Leistungen unmöglich gemacht hätte. Sie gab zwar ihren Eindruck wieder, dass es für die Verkäuferin wichtig gewesen sei, ihre Ruhe zu haben, und dass sie sich durch die Anfragen der Beklagten nach einem Verkauf oder einer Einräumung eines Vorkaufsrechts sehr unter Druck gefühlt habe, ihr das ständige Nachfragen unangenehm gewesen sei und sie nach Unterfertigung des Kaufvertrags erleichtert gewirkt habe (Protokoll ON 32.1 Seite 16). Dass die Verkäuferin, die in den Vertragsgesprächen zuletzt immerhin anwaltlich vertreten war, sich zum Ausschlagen des Kaufanbots oder zum Bestehen auf einem höheren Preis nicht in der Lage gesehen hätte bzw. den Verkauf als alternativlos betrachtet hätte, bestätigte sie damit nicht. Im Gegenteil dazu erinnerte sich der Zeuge Dr. E*, dass er der Verkäuferin zwei Lösungsmöglichkeiten aufgezeigt habe, zum einen das Beibehalten der bisherigen Nutzung und zum anderen den Verkauf des Hälfteanteils unter Zurückbehaltung eines Wohnrechts (Protokoll ON 32.1, Seite 5). Auch auf die Frage nach seinem Eindruck, ob sich die Verkäuferin durch die Beklagte unter Druck gesetzt gefühlt habe, verwies er nicht – wie die Zeugin D* - auf die wiederholten Kaufanbote der Beklagten, sondern auf deren Forderungen, die Verkäuferin möge sich an der Erhaltung des Hauses finanziell beteiligen und dass die Verkäuferin nicht gewusst habe, ob sie sich das leisten könne (Protokoll ON 32.1, Seite 3). Demnach fehlt aber jedes Beweisergebnis für die vom Kläger angestrebte Ersatzfeststellung, die Verkäuferin habe sich in einer Drucksituation befunden, die ihr die Wahrnehmung der Äquivalenz der Leistungen aus dem Kaufvertrag unmöglich gemacht hätten.

1.3. 4 Soweit der Kläger in diesem Zusammenhang die ergänzende Feststellung wünscht, die Beklagte habe die Drucksituation und die fehlende Äquivalenz der Leistungen durch den Abschluss des gegenständlichen Kaufvertrags zumindest fahrlässig ausgenützt, scheitert seine Beweisrüge an formalen Kriterien. Abgesehen davon, dass sich die bekämpfte Feststellung nicht mit der Frage des Verschuldens der Beklagten befasst, enthält die dazu gewünschte Ersatzfeststellung keinen feststellungsfähigen Sachverhalt, sondern nur eine rechtliche Beurteilung. Ob der Beklagten eine Fahrlässigkeit beim Kaufvertragsabschluss anzulasten ist, ist eine Rechtsfrage und entzieht sich der Feststellung auf Tatsachenebene. Die Beweisrüge ist insoweit nicht gesetzmäßig ausgeführt.

1. 4 Zuletzt bekämpft der Kläger die disloziert in der Beweiswürdigung enthaltene Feststellung, wonach die Verkäuferin in den sich über einen längeren Zeitraum hinziehenden Verhandlungen anwaltlich vertreten gewesen sei. Da er in diesem Zusammenhang aber gar nicht bestreitet, dass D* namens und mit Einverständnis der Verkäuferin Rechtsanwalt Dr. E* die Vollmacht erteilt hatte und jener wirksam mit dem Führen von Vertragsgesprächen beauftragt war, sondern nur ergänzend festgestellt haben will, dass Dr. E* letztlich als Vertragserrichter und Treuhänder im Interesse beider Parteien tätig war, macht er erneut keine unrichtige Beweiswürdigung, sondern einen Feststellungsmangel auf Grund unrichtiger rechtlicher Beurteilung geltend, der nur im Rahmen einer Rechtsrüge aufgegriffen werden kann. Auch hier kann aber vorweg darauf verwiesen werden, dass sich die begehrte Zusatzfeststellung ohnehin aus der in ihrer Echtheit und Richtigkeit nicht bestrittenen (und daher gemäß RS0121557 der Berufungsentscheidung ohne weiteres zugrunde zu legenden) Kaufvertragsurkunde Beilage ./4 ergibt.

1. 5 Auch die Beklagte führt in der Berufungsbeantwortung eine Beweisrüge (§ 468 Abs 2 ZPO) aus, mit welcher sie die Feststellungen F1-B, F2 und F3-B bekämpft; in Ansehung der Feststellung F1-B strebt sie die ergänzende Klarstellung dahin an, dass die Beklagte und die Verkäuferin den Gutachtensauftrag gemeinsam an den Gutachter Ing. F* erteilt hätten; zusätzlich zu den Feststellungen F2 begehrt sie Feststellungen zum Wert der Liegenschaftshälfte der Verkäuferin und ergänzend zur Feststellung F3-B die Feststellung, dass alle Initiativen und Verkaufsanbote sowie Angebote zum Kaufpreis in den letzten 18 Monaten vor Vertragsabschluss unaufgefordert von Seiten D* und/oder E*, sohin von Seiten der Verkäuferin, gekommen seien. Die Feststellung F4-B soll um die Feststellung ergänzt werden, dass die Höhe des in Barem erlangten Kaufpreises für die Verkäuferin letztlich von untergeordneter Bedeutung gewesen sei und ab dem Punkt, da sie sich für den Rest ihres Lebens versorgt gesehen habe, nicht von Relevanz gewesen sei, weiters dass die Verkäuferin primär ein unentgeltliches lebenslanges Wohnrecht an ihrer Wohnung und die Befreiung von allen Belastungen eines Miteigentümers (für Vergangenheit und alle Zukunft) habe erlangen wollen, dass ihr hinsichtlich dieser Gegenleistungen deren ökonomischer (Verkehrs)wert gleichgültig gewesen sei und sie deshalb die Vereinbarung wirtschaftlich gebilligt und ihr zugestimmt habe.

Zuletzt begehrt die Beklagte infolge Fehlens gesonderter Feststellungen zur Gemütslage der Verkäuferin bei Vertragsunterfertigung und für die Zeit noch eine Reihe weiterer „Ersatzfeststellungen“, nämlich dass die Verkäuferin bei der Vertragsunterschrift frisch und aufmerksam erschienen sei, sie und die Beklagte sich zwanglos unterhalten hätten, ganz ruhig unterschrieben worden sei, ein paar Tage später die Verkäuferin in das Haus in der *gasse ohne jeden Stress übersiedelt sei und dort bis zu ihrem Tode am 5.9.2019 gelebt habe, ohne Kosten für das Haus zu tragen, dass ihr Wohngebrauchsrecht in das Grundbuch eingetragen, ihr Anteil am pfandrechtlich sichergestellten Kredit getilgt und das Pfandrecht gelöscht worden seien, dass ab 5.9.2018/22.10.2018 für die Verkäuferin eine gerichtliche Erwachsenenvertreterin, Rechtsanwältin Dr. G bestellt und mit deren Vertretung im Bereich der Einkommens- und Vermögensverwaltung sowie gegenüber Ämtern, Behörden, Sozialversicherungsträgern und privaten Vertragspartnern betraut gewesen sei und nach dem Gesetz deren wirtschaftlichen Angelegenheiten zu wahren gehabt habe, dass sich an der fortgesetzten unentgeltlichen Nutzung „ihrer“ Wohnung durch die Verkäuferin und deren Verhältnis zur Beklagten dadurch bis zu ihrem Tod nichts geändert habe und der Kaufvertrag auch von der Erwachsenenvertreterin nicht angefochten oder beanstandet worden sei.

Wie bereits ausgeführt ist das Fehlen von rechtlich relevanten Feststellungen nicht als Akt einer fehlerhaften Beweiswürdigung des Erstgerichts zu bekämpfen, sondern als unrichtige rechtliche Beurteilung mit Rechtsrüge. Mangels gesetzmäßiger Ausführung ist auf die Beweisrüge der Beklagten daher nicht einzugehen.

Weder der Berufung noch der Berufungsbeantwortung gelingt es somit, Bedenken gegen die erstgerichtliche Beweiswürdigung zu wecken. Das Berufungsgericht übernimmt daher die erstgerichtlichen Feststellungen und legt sie der rechtlichen Beurteilung zugrunde (§ 498 ZPO).

2. Rechtsrüge:

2. 1 Der Berufungswerber wendet sich in der Rechtsrüge nur mehr gegen die Beurteilung des Erstgerichts, die Voraussetzungen für eine Anfechtung des Kaufvertrags wegen laesio enormis und Wucher lägen nicht vor. Auf die Nichtigkeit des Kaufvertrags wegen Geschäftsunfähigkeit und die Anfechtung wegen Irrtums, List und Drohung kommt er in der Berufung nicht mehr zurück, sodass insoweit keine weitere rechtliche Prüfung durch das Berufungsgericht stattzufinden hat (vgl RS0043352 [T33]; RS0043338).

2. 2 Laesio enormis:

2.2. 1 Der Berufungswerber argumentiert, die Verkäuferin habe keine Kenntnis über den wahren Wert ihres Hälfteanteils an der Liegenschaft von EUR 658.850,-- (ausgehend von einem Verkehrswert der Liegenschaft von EUR 1.317.700,-- zum Stichtag 22.10.2015) gehabt. Sie habe lediglich einen Wert von EUR 472.000,-- gekannt. Bei einem Unterschied von mehr als einem Drittel könne auch nicht mehr von einer notorischen Schwankungsbreite, wie sie der Oberste Gerichtshof in seiner Entscheidung zu 3 Ob 50/14w herangezogen habe, gesprochen werden. Selbst wenn die Verkäuferin freiwillig unter der Hälfte des wahren Werts verkauft habe, sei die Diskrepanz vom (angenommenen) wahren Wert zum tatsächlichen Wert so hoch, dass eine Anfechtung wegen laesio enormis möglich sein müsse. Das Fehlen von Feststellungen zur Höhe der Gegenleistung werde als sekundärer Feststellungsmangel gerügt: Diese habe den Behauptungen der Beklagten folgend infolge deren Verzicht auf Forderungen nicht nur aus dem Kaufpreis von EUR 160.000,-- bestanden, sondern insgesamt EUR 307.493,66 betragen, dies sei der Verkäuferin auch bekannt gewesen und sie sei demnach nur zu einem Verzicht auf EUR 164.506,34 bereit gewesen. All das hätte das Erstgericht bei richtiger rechtlicher Beurteilung festzustellen und zu berücksichtigen gehabt.

2.2. 2 Laesio enormis ist nach § 935 dritter Halbsatz ABGB dann ausgeschlossen, wenn der Verkürzte Kenntnis des wahren Wertes hatte. Dafür, dass dem Verkürzten der wahre Wert bekannt war, ist der andere Teil beweispflichtig (RS0087574). Eine Anfechtung scheidet nicht aus, wenn sich der Verkürzte zwar bewusst auf ein Verlustgeschäft eingelassen hat, sich nachträglich aber eine noch größere Abweichung vom wahren Wert herausstellt, die zur Hälftewertüberschreitung führt (1 Ob 161/01k); sie kommt aber dann nicht mehr in Frage, wenn dem Verkürzten sogar bewusst war, dass er durch den Verkauf einen die Grenzen der laesio enormis übersteigenden Verlust hinnehmen wird (3 Ob 50/14w).

2.2. 3 In Anwendung dieser Grundsätze ist demnach entscheidend, dass der Verkäuferin aufgrund des im Zuge der Vertragsverhandlungen eingeholten Immobilienbewertungsgutachtens bekannt war, dass ihr Hälfteanteil an der Liegenschaft einen Verkehrswert von EUR 472.000,-- habe. Daher ist bereits bei einem Verkauf des Hälfteanteils um weniger als EUR 236.000,-- von einer bewussten Hinnahme eines die Grenzen der laesio enormis übersteigenden Verlusts durch die Verkäuferin auszugehen, die der Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zu 3 Ob 50/14w folgend zu einem Ausschluss der Anfechtung wegen laesio enormis auch für den Fall führt, dass sich – wie hier - nachträglich eine noch größere Abweichung vom wahren Wert herausstellt.

Die Höhe des (wahren) Verkehrswerts des Hälfteanteils der Verkäuferin wurde im angefochtenen Urteil nicht festgestellt. Im erstinstanzlichen Verfahren war in diesem Zusammenhang strittig, ob dieser Wert – wie vom Kläger behauptet - dem halben Verkehrswert der Liegenschaft entspricht oder ob vom halben Verkehrswert – wie von der Beklagten gefordert – ein weiterer prozentueller Abschlag (etwa in Höhe des vom Gutachter Ing. F* vorgenommenen Abschlags von 15 %) vorzunehmen ist. Das Erstgericht stellte lediglich die Verkehrswerte der gesamten Liegenschaft zum Stichtag 22.10.2015 fest, und zwar den Verkehrswert auf Grundlage der bestehenden Bestandverträge (EUR 1.177.700,--) und den Verkehrswert auf Grundlage der erzielbaren angemessenen und marktüblichen Mietzinse (EUR 1.317.700,--).

Da für die Höhe des Verkehrswerts gerade obligatorische Wohnrechte, wie die hier bestehenden Nutzungsverträge mit den Miteigentümerinnen, die eine andere (bessere) Bewirtschaftung auf längere Zeit verhindern, eine maßgebliche Rolle spielen, sind diese bei Ermittlung des Verkehrswerts zu berücksichtigen (vgl RS0112312). Die Möglichkeit, einen Ertrag durch eine Vermietung der Wohnungen zu marktüblichen Mietzinsen zu erzielen, bliebe im Fall des zu beurteilenden Anteilsverkaufs schon infolge der vereinbarten Nutzung der Wohnungen durch die Miteigentümerinnen selbst rein hypothetisch, sodass sie sich im gegenständlichen Fall auf den Verkehrswert der Liegenschaft auch nicht auswirken konnte und als relevanter Verkehrswert jener auf Basis der bestehenden Nutzungsverträge von EUR 1.177.700,-- heranzuziehen ist. Damit ist aber – entgegen der Auffassung des Klägers - davon auszugehen, dass der Verkehrswert des von der Beklagten erworbenen Hälfteanteils höchstens die Hälfte davon und damit EUR 588.850,-- betragen hat, womit er um rund 25 % höher gewesen wäre als der der Verkäuferin bekannte Verkehrswert. Insofern ist auch aus den Ausführungen des Obersten Gerichtshofs zu 3 Ob 50/14w, die vom (dortigen) Kläger behauptete Differenz zwischen dem von ihm zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses angenommenen Wert (nach seinem Vorbringen EUR 1,2 Mio) und dem tatsächlichen Wert (nach seinem Vorbringen EUR 1,48 Mio; Anm.: d.s.rund 24 % mehr) falle im Hinblick auf die bei Liegenschaften notorische Schwankungsbreite bei Verkehrswertschätzungen nicht entscheidend ins Gewicht, nichts zu gewinnen. Selbst wenn mit dieser Begründung, wie der Kläger argumentiert, eine Einschränkung des Anfechtungsausschlusses wegen laesio enormis dahin vorgenommen werden sollte, dass eine Anfechtung eines in Kenntnis des die Grenzen der laesio enormis (weit) übersteigenden Verlusts geschlossenen Geschäfts doch wieder möglich sein soll, wenn sich nachträglich eine Überschreitung der bei Liegenschaften notorischen Schwankungsbreite bei Verkehrswertschätzungen herausstellt, geht aus der Entscheidung doch deutlich hervor, dass der Oberste Gerichtshof diese Schwankungsbreite jedenfalls bei rund 24 % noch nicht überschritten sah, was damit wohl auch für die hier relevante Überschreitung von 25 % gelten muss.

2.2. 4 Soweit der Kläger erstmals in der Berufung einräumt, die Verkäuferin habe tatsächlich die von der Beklagten behauptete Gegenleistung im Gesamtwert von EUR 307.493,66 erhalten, müsste die Anfechtung wegen laesio enormis hingegen schon daran scheitern, dass die Verkäuferin ihren Liegenschaftsanteil dann nicht unter der Hälfte seines wahren Wertes verkauft hätte. Der vom Kläger vermissten Feststellungen zur Höhe der Gegenleistung von insgesamt EUR 307.493,66 bedurfte es damit nicht. Anzumerken bleibt, dass ausgehend vom erstinstanzlichen Vorbringen des Klägers, der Gegenwert habe im Barkaufpreis von EUR 160.000,-- bestanden, selbst bei Hinzurechnung des von der beklagten Käuferin übernommenen Sanierungsdarlehens in Höhe von EUR 2.941,96, des Werts des der Verkäuferin belassenen Wohnungsgebrauchsrechts von EUR 18.000,-- sowie des Verzichts auf die bis dahin konkret geltend gemachte Forderung nach einer Beteiligung an Sanierungskosten (EUR 21.620,--), also ausgehend von einer Gegenleistung von EUR 202.561,96 die Hälfte des der Verkäuferin bekannten Werts der Liegenschaft nicht überschritten worden wäre.

Das Erstgericht hat damit das Vorliegen der Voraussetzungen für eine Anfechtung wegen laesio enormis im Ergebnis zu Recht verneint.

2. 3 Wucher

2.3. 1 Wucher im Sinn des § 879 Abs 2 Z 4 ABGB liegt vor, wenn ein leicht erkennbares, auffallendes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht, der Bewucherte dieses wegen Leichtsinns, Zwangslage, Verstandesschwäche, Unerfahrenheit oder Gemütsaufregung nicht wahrnehmen kann und der Wucherer diese Lage des Bewucherten ausnützt (RS0016861). Wucher erfordert demnach als objektives Merkmal eine grobe, leicht erkennbare Äquivalenzstörung, wobei die gesamten beiderseitigen Leistungswerte in ein Verhältnis zu setzen sind (RS0016947). Auffallend ist das Missverhältnis der Leistungswerte dann, wenn die Gegenleistung den Wert der Leistung bedeutend übersteigt, ohne dass die Übermäßigkeit durch besondere Umstände des Falls, etwa die Gewagtheit des Geschäfts, sachlich gerechtfertigt wäre (vgl RS0104128). Bloßes Fehlen der wirtschaftlichen Gleichwertigkeit reicht nicht aus (RS0104128 [T1]). Das Missverhältnis muss jedoch nicht das Ausmaß der laesio enormis erreichen, da andernfalls § 934 ABGB in seinem Anwendungsbereich zur Anfechtbarkeit des Vertrags führen würde (9 Ob 37/18h).

Der Tatbestand des Wuchers erfordert neben der objektiven Äquivalenzstörung, dass der Betroffene aus gewissen subjektiven Gründen verhindert gewesen sein muss, die Äquivalenz aus eigenem Können wahrzunehmen, ohne einen spezifischen Willensmangeltatbestand (List, Drohung, Irrtum, Geschäftsunfähigkeit) erfüllen zu müssen Als derartige, für eine Beeinträchtigung der Entscheidungsfreiheit ausschlaggebende subjektive Umstände nennt § 879 Abs 2 Z 4 ABGB (beispielhaft) den Leichtsinn, die Zwangslage, die Verstandesschwäche, die Unerfahrenheit oder die Gemütsaufregung (Laimer in Fenyves/Kerschner/Vonkilch, Klang3 zu § 879 ABGB Rz 243 mwN).

Eine die Willensbildung beeinträchtigende Zwangslage ist dann anzunehmen, wenn der Vertragsgegner vor die Wahl gestellt ist, in den Vertrag einzutreten oder einen Nachteil zu erleiden, der nach vernünftigem Ermessen schwerer wiegt als der wirtschaftliche Verlust, den der Vertrag zur Folge hat (RS0104125). Zwangslage liegt vor, wenn sich der Betroffene in einer wirtschaftlichen Bedrängnis befindet, der er nicht anders als durch Eingehung des wucherischen Geschäfts beizukommen vermag (RS0016896; RS0083537). Die Zwangslage, die eine Anfechtung wegen Wuchers rechtfertigt, kann auch nur vorübergehend, psychisch oder vermeintlich sein und in Befürchtungen bestehen (RS0016878 [T1]). Es muss sich nur darum handeln, dass der Ausgebeutete infolge seiner Verhältnisse oder Eigenschaften nicht in der Lage war, sein Interesse beim Geschäftsabschluss gehörig zu wahren (9 Ob 37/18h).

Das Tatbestandsmerkmal der Ausbeutung setzt voraus, dass der Wucherer zu seiner Bereicherung eine Lage benützt, die er nicht geschaffen haben muss, die ihm aber ebenso wie das Missverhältnis von Leistungen und Gegenleistungen bewusst ist oder hätte bewusst sein müssen (RS0016894). „Ausbeuten“ kann somit auch fahrlässig erfolgen (RS0104129). Zusammengefasst bedeutet dies, der Wucherer muss die Lage des Bewucherten und das grobe Missverhältnis der Leistungen gekannt haben oder zumindest erkennen können müssen (5 Ob 57/23b mwN).

2.3. 2 Der Berufungswerber argumentiert, die Verkäuferin habe sich entgegen der Auffassung des Erstgerichts in einer ihre Willensbildung beeinträchtigenden Zwangslage befunden, weil sie durch die stetigen Bemühungen der Beklagten, ihr die Liegenschaftshälfte abzukaufen, stark belastet und überfordert gewesen sei und sie einen Ausweg nur im Verkauf gesehen habe. Der Beklagten sei die Lage der Verkäuferin auch bekannt gewesen oder hätte ihr zumindest bekannt sein müssen. Es sei zudem ein auffallendes, leicht erkennbares Wertmissverhältnis vorgelegen, da der Kaufpreis nur EUR 160.000,-- betragen habe. Als sekundäre Feststellungsmängel werde in diesem Zusammenhang das Fehlen von Feststellungen gerügt, dass die Verkäuferin seit ihrem Einzug seitens der Beklagten mit dem Verkaufsthema konfrontiert worden sei, ohne jemals selbst Verkaufsbemühungen angestrengt zu haben, dass ihr diese Bemühungen sehr unangenehm gewesen seien und sie durch die fortdauernden und immer intensiver werdenden „Bemühungen“ den Eindruck gewonnen habe, dass dieser Zustand niemals enden werde, es sei denn, sie verkaufe ihr Eigentum, weiters, dass der Verkauf nicht ohne die Intervention der Beklagten stattgefunden hätte und dass dieser nicht dem wahren Willen der Verkäuferin entsprochen habe, sondern sie dies nur getan habe, um sich aus der subjektiv empfundenen Zwangslage und der subjektiv empfundenen Drucksituation zu befreien.

2.3. 3 Festzuhalten ist zunächst, dass sich die Verkäuferin in keiner wirtschaftlichen Bedrängnis befand, weil sie neben einem regelmäßigen Einkommen von monatlich EUR 1.854,-- Ersparnisse von ca. EUR 200.000,-- hatte und durch die Forderungen der Beklagten nach einer Beteiligung an den Erhaltungskosten der Liegenschaft in finanzieller Hinsicht nicht gefährdet war. Da sie aber entscheidungsschwach und altersbedingt ängstlich und besorgt war, war sie psychisch belastet: Dabei wurde sie nach den Feststellungen schon aufgrund der mit ihrem Hälfteanteil grundsätzlich verbundenen Erhaltungs- und Instandhaltungspflichten, deren Rahmenbedingungen ihr nicht klar waren, sehr belastet, beunruhigt und überfordert; zusätzlich wurde sie auch durch die Verkaufsbemühungen der Beklagten und die massiven Baumaßnahmen auf der Liegenschaft belastet. Sie befand sich demnach in einer Drucksituation, diese machte ihr aber die Wahrnehmung der Äquivalenz der Leistungen aus dem Kaufvertrag nicht unmöglich. Wenn die Verkäuferin, wie der Kläger geltend macht, den Kaufvertrag abschloss, um endlich ihre Ruhe zu haben, so hätte eine Entscheidung gegen einen Verkauf zwar möglicherweise das Fortbestehen der mit dem Erhalt des Eigentums selbst und den Verkaufsbemühungen der Beklagten verbundenen psychischen Belastungen zur Folge gehabt, diese sind aber nicht mit einem Nachteil gleichzusetzen, der nach vernünftigem Ermessen schwerer wiegt als der wirtschaftliche Verlust aus dem Kaufvertrag selbst und der den Vertragsabschluss für einen Vertragsteil alternativlos erscheinen lässt. Das Erstgericht ist daher zu Recht davon ausgegangen, dass es bereits an der vom Wuchertatbestand geforderten Zwangslage der Verkäuferin fehlte. Schon deshalb bedurfte es aber keiner weiteren Prüfung (und auch keiner ergänzenden Feststellungen), inwiefern der Beklagten die psychischen Belastungen der Verkäuferin überhaupt bekannt waren oder ob bzw. aufgrund welcher Umstände sie ihr hätten auffallen können.

2.3. 4 Es war aber auch nicht notwendig, weitere Feststellungen zur Gemütslage der Verkäuferin zu treffen, weil das Erstgericht die mit dem Eigentum und den Verkaufsbemühungen der Beklagten einhergehende psychische Belastung der Verkäuferin ohnehin feststellte. Auch die Feststellung, dass die Verkäuferin durch den Abschluss des Kaufvertrags ihre Ruhe haben wollte, hätte nichts daran geändert, dass im (befürchteten) Fortbestehen der mit dem Liegenschaftseigentum an sich und den Verkaufsbemühungen der Beklagten verbundenen psychischen Belastungen nach vernünftigem Ermessen nicht als schwerer wiegender Nachteil als der wirtschaftliche Verlust aus dem Kaufvertrag selbst zu beurteilen wäre.

Auch die gerügten sekundären Feststellungsmängel liegen daher nicht vor.

Der unberechtigten Berufung war somit ein Erfolg zu versagen.

Die Kostenentscheidung gründet sich auf §§ 50, 41 ZPO.

Der Bewertungsausspruch im Sinn des § 500 Abs 2 Z 1 lit b ZPO orientiert sich an der unbedenklichen Bewertung durch den Kläger.

Die ordentliche Revision war nicht zuzulassen, weil das Vorliegen der Voraussetzungen von laesio enormis und von Wucher Frage des Einzelfalls sind (RS0108169 [T2]; RS0016861 [T1]). Eine erhebliche Rechtsfrage im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO von über den Einzelfall hinausgehender Bedeutung war daher nicht zu beantworten.