OLG Linz 4R62/25b

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 30.06.2025
• ECLI: ECLI:AT:OLG0459:2025:00400R00062.25B.0630.000

Kopf

Das Oberlandesgericht Linz als Berufungsgericht hat durch den Senatspräsidenten Mag. Gerhard Hasibeder als Vorsitzenden sowie Mag. Stefan Riegler und MMag. Andreas Wiesauer in der Rechtssache der Kläger 1. A* B*, geb. , Bankkaufmann, 2. C B, geb. **, Gesundheits- und Krankenpflegeassistentin, beide wohnhaft **straße **, *, 3. D, geb. **, Bankangestellte, **-Straße **, , und 4. E, geb. **, selbständig, **straße **, , alle vertreten durch Dr. Robert Galler, Rechtsanwalt in 5020 Salzburg, wider die Beklagten 1. F G, geb. , Speditionskaufmann, und 2. H G, geb. **, Physiotherapeutin, beide wohnhaft **gasse **, *, beide vertreten durch Dr. Clemens Illichmann, Rechtsanwalt in 5020 Salzburg, sowie die Nebenintervenientin auf Seiten der Beklagten Dr. I GmbH, FN **, **, *, vertreten durch die Greil Rechtsanwalt GmbH in 5020 Salzburg, wegen (eingeschränkt) EUR 32.543,15 s.A. über die Berufung der Kläger (Berufungsinteresse: EUR 32.543,15) gegen das Urteil des Landesgerichtes Salzburg vom 6. März 2025, Cg-41, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Spruch

Der Berufung wird nicht Folge gegeben.

Die Kläger sind schuldig, den Beklagten die mit EUR 4.249,62 (darin enthalten EUR 708,27 USt.) und der Nebenintervenientin die mit EUR 4.079,76 (darin enthalten EUR 679,96 USt.) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.

Begründung

Entscheidungsgründe

Am 30. Oktober 2020 schlossen die Beklagten mit der als Immobilienmaklerin tätigen Nebenintervenientin einen Alleinvermittlungsauftrag betreffend die Liegenschaft KG J* K* GSt. Nr. 907/4 (unbebautes Baugrundstück) und dem Hälfteanteil an der Liegenschaft KG J* K* GSt. Nr. 907/1 (Zugangs- und Zufahrtsbereich) (im Folgenden nur die Liegenschaften) ab. Der Geschäftsführer der Nebenintervenientin beabsichtigte in Zusammenarbeit mit einem Bauunternehmen die Liegenschaften als Bauherrenmodell in Form der Errichtung eines Doppelwohnhauses zu bewerben. Zu diesem Zeitpunkt war die noch zu errichtende Kanalführung zur Liegenschaft Nr. 907/4 über ein angrenzendes Grundstück im Eigentum Dritter und über die L*straße bewilligt.

Zu einem nicht näher feststellbaren Zeitpunkt zwischen 30. Oktober 2020 und 23. November 2020 erstellte der Geschäftsführer der Nebenintervenientin ein Exposé mit u.a. nachstehenden Inhalt:

„(…) Ausbaustufe: Schlüsselfertig mit Bodenplatte (…) Kaufpreis: 443.000,00 € Der Kaufpreis umfasst Grundstück, Haus und ein Kaufpreis pro m²: 3.356,06 € BUDGET für PV-Anlage und techn. Anschluß. (…)“

Der Geschäftsführer der Nebenintervenientin stimmte den Inhalt dieses Exposés nicht mit den Beklagten ab und brachte ihnen dieses auch nicht zur Kenntnis.

Der Geschäftsführer der Nebenintervenientin übermittelte das Exposé mit E-Mail vom 23. November 2020 an die Zweitklägerin und mit E-Mail vom 10. Dezember 2020 an die Drittklägerin und den Viertkläger.

Am 28. November [2020; Anm. des Berufungsgerichts] besichtigten der Erstkläger und die Zweitklägerin die Liegenschaften erstmalig vor Ort.

Zu diesem Zeitpunkt stellte sich die im Ortszentrum von K* befindliche Liegenschaft Nr. 907/4 als unbebaute und ungepflegte Wiesenfläche dar, auf welcher weder Kanaldeckel, noch Stromverteilungskästen ausgestaltet waren (FS 9).

Am 2. Dezember 2020 fanden sich der Erstkläger und die Zweitklägerin sowie der Geschäftsführer der Nebenintervenientin und ein Mitarbeiter des o.a. Bauunternehmens zuerst in ** zur Besichtigung eines baugleichen Hauses und anschließend beim Unternehmen in M* ein. Am 12. Dezember 2020 folgte eine ähnliche Besprechung mit der Drittklägerin und dem Viertkläger. Der Mitarbeiter des Bauunternehmens brachte dabei gegenüber den Klägern jeweils eine von ihm erstellte Tabelle in Vorlage.

N* [der Mitarbeiter des Bauunternehmens] verwies bei der Position „technischer Anschluss: ev. Reserve“ gegenüber dem Erstkläger und der Zweitklägerin sinngemäß darauf hin, dass im Bauwerksvertrag die technischen Anschlüsse bis zu einem halben Meter außerhalb des Hauses inkludiert sind, darüber hinaus die technischen Anschlüsse bis zum nächsten Anschlusspunkt verlaufend über das angrenzende Grundstück KG J* K* GSt. Nr. 907/3 je im Hälfteeigentum von (…) [Dritten] und über die L*straße auf Kosten der Bauherren noch errichtet werden müssen (FS 6).

N* [der Mitarbeiter des Bauunternehmens] verwies bei der Position „technischer Anschluss: ev. Reserve“ gegenüber der Drittklägerin und dem Viertkläger sinngemäß darauf hin, dass im Bauwerksvertrag die technischen Anschlüsse bis zu einem halben Meter außerhalb des Hauses inkludiert sind, darüber hinaus die technischen Anschlüsse bis zum nächsten Anschlusspunkt verlaufend über das angrenzende Grundstück KG J* K* GSt. Nr. 907/3 je im Hälfteeigentum von (…) [Dritten] und über die L*straße auf Kosten der Bauherren noch errichtet werden müssen (FS 7).

Diese Tabelle wurde anschließend an die Kläger ausgehändigt.

Mit E-Mail vom 3. Dezember 2020 übermittelte der Geschäftsführer der Nebenintervenientin der Zweitklägerin ein von ihm verfasstes Kaufanbot und den Bauwerksvertrag.

Mit E-Mail vom 7. Dezember 2020 führte der Erstkläger gegenüber dem Geschäftsführer der Nebenintervenientin und dem Mitarbeiter des Bauunternehmens u.a. aus:

„(…) meine Frau und ich haben uns am Wochenende nochmal zusammengesetzt und sind auf folgende Punkte gestoßen. (…) Könnten Sie uns die u.a. Punkte bitte kurz erläutern? (…) Ist der Kanalanschluss und die Wasserleitungen zum Haus exkl. zu bezahlen? (…)“

Am 9. Dezember 2020 fanden sich der Erstkläger und die Zweitklägerin sowie der Geschäftsführer der Nebenintervenientin und der Mitarbeiter des Bauunternehmens neuerlich beim Bauunternehmen in M* ein.

N* [der Mitarbeiter des Bauunternehmens] verwies gegenüber dem Erstkläger und der Zweitklägerin neuerlich sinngemäß darauf hin, dass im Bauwerksvertrag die technischen Anschlüsse bis zu einem halben Meter außerhalb des Hauses inkludiert sind, darüber hinaus die technischen Anschlüsse bis zum nächsten Anschlusspunkt verlaufend über das angrenzende Grundstück KG J* K* GSt. Nr. 907/3 je im Hälfteeigentum von (…) [Dritten] und über die L*straße auf Kosten der Bauherren noch errichtet werden müssen (FS 8).

Am 19. Dezember 2020 unterzeichneten der Erstkläger und die Zweitklägerin und am 14. Dezember 2020 die Drittklägerin und der Viertkläger je ein ihnen zuvor vom Geschäftsführer der Nebenintervenientin übermitteltes und von ihm verfasstes Kaufanbot mit nachstehendem Inhalt:

„(…) Nach eingehender Besichtigung des von Ihnen vermittelten Objekts (…) stelle ich ein Kaufanbot über den Betrag von € 117.500,00 (in Worten Euro einhundertsiebzehntausendfünfhundert) unter folgenden Bedingungen: (…)

Ich erkläre hiermit verbindlich und bedingungsfrei, dass ich nach Annahme dieses Anbotes durch den Verkäufer, eine diesem Anbot entsprechende Vertragsurkunde notariell beglaubigt unterzeichne und alle Kosten und Abgaben der Vertragserrichtung und grundbücherlichen Durchführung übernehme.

Mit Annahme dieses Angebotes ist das Rechtsgeschäft wirksam zustande gekommen. (…)“

Zum Zeitpunkt der Unterfertigung dieses Kaufanbots waren die Kläger in Kenntnis darüber, dass ein Kaufvertrag betreffend die Liegenschaften und ein Bauwerksvertrag betreffend das zu errichtende Doppelwohnhaus abgeschlossen werden muss.

Zum Zeitpunkt der Unterfertigung dieses Kaufanbots waren der Erstkläger und die Zweitklägerin in Kenntnis darüber, dass die Liegenschaft Nr. 907/4 nicht alle zur Anbindung an das öffentliche Versorgungsnetz erforderlichen Anschlussmöglichkeiten (Strom, Wasser, Kanal, Telefon) an der Grundgrenze aufweist. Zum Zeitpunkt der Unterfertigung dieses Kaufanbots war der Wille des Erstklägers und der Zweitklägerin darauf gerichtet, einen Hälfteanteil der Liegenschaft Nr. 907/4 nicht aufweisend alle zur Anbindung an das öffentliche Versorgungsnetz erforderlichen Anschlussmöglichkeiten (Strom, Wasser, Kanal, Telefon) an der Grundgrenze zu erwerben (FS 1).

Zum Zeitpunkt der Unterfertigung dieses Kaufanbots waren die Drittklägerin und der Viertkläger in Kenntnis darüber, dass die Liegenschaft Nr. 907/4 nicht alle zur Anbindung an das öffentliche Versorgungsnetz erforderlichen Anschlussmöglichkeiten (Strom, Wasser, Kanal, Telefon) an der Grundgrenze aufweist. Zum Zeitpunkt der Unterfertigung dieses Kaufanbots war der Wille der Drittklägerin und des Viertklägers darauf gerichtet, einen Hälfteanteil der Liegenschaft Nr. 907/4 nicht aufweisend alle zur Anbindung an das öffentliche Versorgungsnetz erforderlichen Anschlussmöglichkeiten (Strom, Wasser, Kanal, Telefon) an der Grundgrenze zu erwerben (FS 3).

Zu einem nicht näher feststellbaren Zeitpunkt zwischen 14. bzw. 19. Dezember 2020 und 23. Dezember 2020 zeichneten die Beklagten die Kaufanbote gegen.

Zum Zeitpunkt der Unterfertigung dieses Kaufanbots waren die Beklagten in Kenntnis darüber, dass die Liegenschaft Nr. 907/4 nicht alle zur Anbindung an das öffentliche Versorgungsnetz erforderlichen Anschlussmöglichkeiten (Strom, Wasser, Kanal, Telefon) an der Grundgrenze aufweist. Zum Zeitpunkt der Unterfertigung dieses Kaufanbots war der Wille der Beklagten darauf gerichtet, einen Hälfteanteil der Liegenschaft Nr. 907/4 nicht aufweisend alle zur Anbindung an das öffentliche Versorgungsnetz erforderlichen Anschlussmöglichkeiten (Strom, Wasser, Kanal, Telefon) an der Grundgrenze zu verkaufen (FS 2 = FS 4).

Zu einem nicht näher feststellbaren Zeitpunkt nach dem 14. Dezember 2020 besichtigten auch die Drittklägerin und der Viertkläger mit dem Geschäftsführer der Nebenintervenientin die Liegenschaften erstmalig vor Ort.

Mit E-Mail vom 23. Dezember 2020 ersuchte der Geschäftsführer der Nebenintervenientin einen ihm bereits bekannten Notar um die Erstellung der Kaufverträge und übermittelte anbei die beiden beiderseits unterzeichneten Kaufanbote, einen Grundbuchauszug sowie eine Planbeilage. Er gab gegenüber dem Notar nicht bekannt, ob die Liegenschaft Nr. 907/4 alle zur Anbindung an das öffentliche Versorgungsnetz erforderlichen Anschlussmöglichkeiten (Strom, Wasser, Kanal, Telefon) an der Grundgrenze aufweist oder nicht. Die Kläger und die Beklagten stellten dem Notar zur Errichtung der Kaufverträge weder Informationen, noch Unterlagen zur Verfügung. Der Notar ging davon aus, dass die Baugrundstücke alle zur Anbindung an das öffentliche Versorgungsnetz erforderlichen Anschlussmöglichkeiten (Strom, Wasser, Kanal, Telefon) an der Grundgrenze aufwiesen, weshalb er die Bestimmung Pkt I. in die jeweiligen Kaufverträge aufnahm.

Mit E-Mail vom 31. Januar 2021 übermittelte der Notar die beiden von ihm erstellten Kaufverträge, in welchen je die Bestimmung Pkt. I. des Kaufvertrags bereits enthalten war, an den Geschäftsführer der Nebenintervenientin mit der Bitte um Weiterleitung an die Parteien. Dieser übermittelte den jeweiligen Kaufvertrag mit E-Mails vom gleichen Tag an den Erstkläger und an die Drittklägerin sowie mit E-Mail vom 1. Februar 2021 an den Erstbeklagten, dies je mit der Bitte, sich bei Fragen zum Vertrag direkt an den Notar zu wenden.

Am 18. März 2021 fanden sich die Kläger und die Beklagten sowie der Geschäftsführer der Nebenintervenientin und der o.a. Mitarbeiter des Bauunternehmens beim Notar ein. In zwei gesonderten Terminen wurde der jeweilige Kaufvertrag durch den Notar nicht wortwörtlich vorgetragen. Es wurde den Parteien jedoch die Möglichkeit eingeräumt, Rückfragen zu stellen. Die Bestimmung Pkt. I. des Kaufvertrags wurde von keinem der Anwesenden thematisiert. Die Beklagten schlossen schließlich einerseits mit dem Erstkläger und der Zweitklägerin und andererseits mit der Drittklägerin und dem Viertkläger je einen Kaufvertrag über Teile der Liegenschaften ab. In jedem der Kaufverträge ist unter Pkt. I. „Grundbuchstand/Rechtsverhältnisse/Kaufobjekt“ folgende Bestimmung enthalten:

„(…) Die Vertragsparteien stellen einvernehmlich fest, dass (…) das kaufgegenständliche Baugrundstück alle zur Anbindung an das öffentliche Versorgungsnetz erforderlichen Anschlussmöglichkeiten (Strom, Wasser, Kanal, Telefon) an der Grundgrenze aufweist.“

Die je übergebenen Grundstücke wiesen diese Anschlussmöglichkeiten jedoch nicht auf.

Zum Zeitpunkt der Unterfertigung des jeweiligen Kaufvertrages waren die Parteien in Kenntnis darüber, dass die Liegenschaft Nr. 907/4 sowie die Liegenschaft Nr. 907/5 nicht alle zur Anbindung an das öffentliche Versorgungsnetz erforderlichen Anschlussmöglichkeiten (Strom, Wasser, Kanal, Telefon) an der Grundgrenze aufweist. Zum Zeitpunkt der Unterfertigung des Kaufvertrags war der Wille des Erstklägers und der Zweitklägerin darauf gerichtet, die Liegenschaft Nr. 907/4 nicht aufweisend alle zur Anbindung an das öffentliche Versorgungsnetz erforderlichen Anschlussmöglichkeiten (Strom, Wasser, Kanal, Telefon) an der Grundgrenze zu erwerben. Zum Zeitpunkt der Unterfertigung des Kaufvertrags war der Wille der Drittklägerin und des Viertklägers darauf gerichtet, die Liegenschaft Nr. 907/5 nicht aufweisend alle zur Anbindung an das öffentliche Versorgungsnetz erforderlichen Anschlussmöglichkeiten (Strom, Wasser, Kanal, Telefon) an der Grundgrenze zu erwerben. Zum Zeitpunkt der Unterfertigung des Kaufvertrags war der Wille der Beklagten darauf gerichtet, die Liegenschaft Nr. 907/4 sowie die Liegenschaft Nr. 907/5 je nicht aufweisend alle zur Anbindung an das öffentliche Versorgungsnetz erforderlichen Anschlussmöglichkeiten (Strom, Wasser, Kanal, Telefon) an der Grundgrenze zu verkaufen (FS 5).

Die Kläger begehrten nach Einschränkung zuletzt die Leistung von EUR 32.543,15 s.A. und führten hiezu – soweit für die Behandlung der Berufung relevant – im Wesentlichen aus, die Liegenschaften seien inklusive Bauwerk als All-Inclusive-Paket verkauft worden. Im Exposé sei die Ausbaustufe mit schlüsselfertig angegeben worden. Der Wortlaut im Exposé, wonach der Kaufpreis Grundstück, Haus und ein Budget für PV-Anlage und technischen Anschluss umfasse, sei so zu verstehen, dass sämtliche Anschlüsse inbegriffen seien. Die Kläger seien nicht darüber aufgeklärt worden, dass die Grundstücke nicht aufgeschlossen seien und sei dies auch nicht erkennbar gewesen. Das E-Mail des Erstklägers vom 7. Dezember 2020 sei nicht beantwortet worden. Den Klägern sei (auch) zum Zeitpunkt der Unterfertigung des Kaufvertrags nicht bekannt gewesen, dass die Grundstücke nicht aufgeschlossen seien und sei die Bestimmung Pkt. I. des Kaufvertrags von den Beklagten zudem in keiner Weise moniert worden. Die Beklagten seien daher zum Ersatz der Kosten verpflichtet, welche sich die Kläger beim Kauf eines aufgeschlossenen Grundstücks erspart hätten.

Die Beklagten bestritten, beantragten Klagsabweisung und wandten dagegen stark zusammengefasst ein, das Fehlen der Anschlussmöglichkeiten sei für die Kläger offensichtlich gewesen. Sie seien zudem im Vorfeld durch die Nebenintervenientin und durch den Mitarbeiter des Bauunternehmens darüber aufgeklärt worden, dass die Grundstücke nicht aufgeschlossen seien. In den Kaufanboten fehle ein Hinweis auf die Situation betreffend die Aufschließung der Grundstücke. Die Beklagten hätten als juristische Laien die Bedeutung des Pkt. I. in den Kaufverträgen nicht erkannt, zumal alle Beteiligten ohnehin davon gewusst hätten, dass die Grundstücke nicht aufgeschlossen seien. Die Bestimmung des Kaufvertrags sei offensichtlich unrichtig und irrtümlich in den Vertrag einbezogen worden. Es habe kein entsprechender Kontrahierungswille der Parteien bestanden. Die Geltendmachung der Anschlusskosten widerspreche daher Treu und Glauben und den guten Sitten.

Die Nebenintervenientin bestritt und beantragte ebenso Klagsabweisung, schloss sich dem Vorbringen der Beklagten an und ergänzte, dass den Klägern bereits vor Abgabe der Kaufanbote die tatsächliche Aufschließungssituation erklärt worden sei. Die Nebenintervenientin habe die Kaufvertragsentwürfe nicht geprüft, wozu sie auch nicht verpflichtet gewesen sei und habe gegenüber den Vertragsparteien auch nicht den Eindruck erweckt, als hätte sie dies getan.

Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht die Klage zur Gänze ab. Es legte dazu seiner Entscheidung den eingangs angeführten Sachverhalt sowie die weiteren auf den US 4 bis 11 ersichtlichen Feststellungen zugrunde, auf die ansonsten verwiesen wird. Die in der Berufung bekämpften Feststellungen FS 1 bis FS 9 sind oben kursiv gehalten.

In rechtlicher Hinsicht gelangte das Erstgericht zum Ergebnis, dass zwischen zwei Vertragsverhältnissen zu unterscheiden sei, und zwar einerseits zwischen den von den Klägern und den Beklagten je abgeschlossenen Kaufverträgen betreffend die jeweiligen Liegenschaften und andererseits den von den Klägern und einem Dritten je abgeschlossenen Bauwerksverträgen, wobei lediglich ersteres Rechtsverhältnis zwischen den hier auftretenden Parteien gegenständlich sei. Da sich Ausführungen zur allfälligen Aufschließung der Liegenschaften bis zur Grundgrenze im Kaufanbot nicht fänden und die Parteien sich je in Kenntnis darüber und mit je darauf gerichtetem Willen, dass die damals noch nicht geteilte Liegenschaft Nr. 907/4 nicht bis zur Grundstücksgrenze aufgeschlossen sei, durch Unterzeichnung des Kaufanbots über den Kaufgegenstand und den Kaufpreis geeinigt hätten, schade der je im sodann errichteten und von den Parteien unterzeichneten Kaufvertrag enthaltene (tatsachenwidrige) Umstand, dass die Liegenschaft bis zur Grundstücksgrenze aufgeschlossen sei, nicht. Es sei nur schriftlich vom bereits Vereinbarten abgewichen worden. Ungeachtet dessen seien die Parteien aber auch zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags in Kenntnis darüber gewesen, dass die Liegenschaften nicht alle erforderlichen Anschlussmöglichkeiten an der Grundgrenze aufgewiesen hätten. Da auch der jeweilige Wille der Parteien auf den Erwerb bzw. Verkauf eines solchen Grundstücks gerichtet gewesen sei, habe ein natürlicher Konsens der Parteien vorgelegen. Es gelte daher das übereinstimmend Gewollte ohne Rücksicht auf die Erklärung als Vertragsinhalt. Auf ein Angebot zur Vertragsänderung habe sich im Verfahren niemand berufen. Soweit sich die Kläger darauf stützten, dass ihnen ein schlüsselfertiges Doppelwohnhaus in Sinne eines All-Inclusive-Projekts versprochen worden sei, könne diese behauptete Zusicherung nicht das Vertragsverhältnis der Kläger zu den Beklagten betreffend den Verkauf eines Baugrundstücks, sondern allenfalls das Vertragsverhältnis der Kläger zum Vertragspartner des Bauwerksvertrags betreffend die Errichtung eines Doppelwohnhauses berühren. Die Beklagten hätten den Klägern vereinbarungsgemäß ein grundsätzlich hiefür geeignetes Baugrundstück nicht aufweisend alle erforderlichen Anschlussmöglichkeiten an der Grundgrenze übergeben, weshalb die Klage abzuweisen sei.

Dagegen richtet sich die Berufung der Kläger wegen Mangelhaftigkeit des Verfahrens, unrichtiger Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und unrichtiger rechtlicher Beurteilung (einschließlich sekundärer Feststellungsmängel). Die Kläger beantragen, das Urteil dahin abzuändern, dass der Klage zur Gänze stattgegeben werde; hilfsweise wird ein Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag gestellt.

Die Beklagten und die Nebenintervenientin beantragen in ihren Berufungsbeantwortungen, der Berufung keine Folge zu geben.

Die Berufung ist nicht berechtigt.

1. Zur Mängelrüge:

1.1. Die Kläger erachten einen Verfahrensmängel zunächst dadurch, dass das Erstgericht gegen das Überraschungsverbot nach § 182a ZPO verstoßen habe, weil es mit den Parteien nicht erörtert habe, dass es den Bauwerksvertrag mit dem von der Nebenintervenientin beteiligten Unternehmen auch hinsichtlich der Beurteilung des gegenständlichen Vertragsverhältnisses zwischen den Klägern und den Beklagten als relevant erachte und die Vorlage desselben notwendig sei. Das Erstgericht stütze sich in seiner Entscheidung darauf, dass im Bauwerksvertrag festgehalten worden wäre, dass die technischen Anschlüsse bis zu einem halben Meter außerhalb des Hauses inkludiert seien und im Umkehrschluss davon auszugehen sei, dass hinsichtlich der restlichen Anschlüsse die Kläger für die Finanzierung zusätzlich aufkommen müssten. Diese Feststellung stütze das Erstgericht auf die Aussage des als Zeugen vernommenen Mitarbeiters des Bauunternehmens. Richtigerweise sei diese Bestimmung im Bauwerksvertrag aber gar nicht enthalten. Die Kläger hätten im Falle einer erstgerichtlichen Erörterung eingewendet, dass im Kaufvertrag vereinbart worden sei, dass mündliche Nebenabreden keine Geltung hätten. Außerdem hätten die Kläger die Bauwerksverträge vorgelegt, aus denen sich ergeben hätte, dass keine Vereinbarung zu den technischen Anschlüssen enthalten sei, da die Aufgeschlossenheit des Grundstücks bereits mit dem Kaufvertrag vertraglich zugesichert worden sei.

Dem ist zu erwidern, dass das Verbot von Überraschungsentscheidungen nicht bedeutet, dass das Gericht seine Rechtsansicht vor der Entscheidung kundtun muss (RIS-Justiz RS0122749). Ebenso wenig verpflichtet die Prozessleitungspflicht gemäß § 182 Abs 1 ZPO das Gericht, seine Ansicht vom Wert bisheriger Beweismittel bekanntzugeben und eine anwaltlich vertretene Partei zu weiteren Beweisanträgen anzuleiten bzw. weitere Beweismittel einzumahnen (RS0036869; RS0037403). Das Erstgericht musste den Klägern demnach gerade nicht mitteilen, wie es die entscheidungsrelevanten Tatfragen zu lösen gedenkt und welchem Beweismittel es (höhere) Glaubwürdigkeit attestiert. Die vom Erstgericht angenommene und von den Klägern in ihrer Berufung nun in Frage gestellte Glaubwürdigkeit des als Zeugen vernommenen Mitarbeiters des Bauunternehmens hätten die Kläger vielmehr bereits nach dessen Einvernahmen durch ihr nun erstattetes Vorbringen samt Beweisanbot (rechtzeitig) unterminieren können und müssen. Wie ausführlich ein Vorbringen ausfällt, liegt aber allein in der Verantwortung der rechtsfreundlich vertretenen Partei.

Im Übrigen ist darauf zu verweisen, dass sich das Erstgericht nicht (direkt) auf die Bauwerksverträge gestützt hat, sondern bloß auf die Aussage des als Zeugen vernommenen Mitarbeiters des Bauunternehmens (insb. US 13 f, 15 unten f), weshalb ihre diesbezügliche Argumentation auch ins Leere geht.

1.2. Des Weiteren enthalte das angefochtene Urteil nach Ansicht der Kläger keine Angaben dazu, wie das Erstgericht zu den Feststellungen gelangt sei, dass der Wille der Kläger darauf gerichtet gewesen sei, die Liegenschaft nicht aufweisend alle zur Anbindung an das öffentliche Versorgungsnetz erforderlichen Anschlussmöglichkeiten (Strom, Wasser, Kanal, Telefon) an der Grundgrenze zu erwerben. Um festzustellen, worauf der Wille der Parteien gerichtet gewesen sei, bedürfe es einer Willensauslegung, welche das Erstgericht jedoch nicht vorgenommen habe, weshalb ein Begründungsmangel vorliege.

Nur ein Urteil ohne Beweiswürdigung zu einer relevanten Feststellung verstößt gegen die Begründungspflicht des § 272 Abs 3 ZPO und leidet damit an einem Begründungsmangel (RIS-Justiz RS0102004). Aus den Bestimmungen der §§ 272, 417 ZPO ergibt sich aber, dass die Entscheidungsgründe eines Urteils die für die Entscheidung erforderlichen Tatsachenfeststellungen enthalten müssen. Das Gericht muss daher klar und zweifelsfrei – und zwar zunächst in geschlossener Darstellung und nicht mit der Beweiswürdigung vermengt – aussprechen, welche Tatsachen seiner Meinung nach vorliegen. Der Richter muss in knapper, überprüfbarer und logisch einwandfreier Form darlegen, warum er auf Grund bestimmter Beweisergebnisse oder Verhandlungsergebnisse bestimmte Tatsachen feststellt oder für den Ausgang des Rechtsstreits erhebliche Tatsachen nicht feststellen kann, damit sowohl die Parteien als auch das Rechtsmittelgericht die Schlüssigkeit seines Werturteils überprüfen können. Somit könnte eine mangelhafte Begründung eines Urteils – sofern nicht bereits eine Nichtigkeit nach § 477 Abs 1 Z 9 ZPO vorliegt – einen Verfahrensmangel nach § 496 Abs 1 Z 2 ZPO darstellen, der zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung führt. Keinen Mangel der Beweiswürdigung stellt es dar, wenn bei der Begründung Umstände nicht erwähnt wurden, die noch erwähnt hätten werden können oder eine Überlegung nicht angestellt wurde, die noch hätte angestellt werden können. Das Gericht ist nicht verpflichtet, sich mit allen Einzelheiten des Verfahrens und allen nur denkbaren Überlegungen auseinander zu setzen. Wesentlich ist aber, dass erkennbar ist, aus welchen Überlegungen das Gericht zum Ergebnis kam, die vorgenommenen Feststellungen treffen zu können oder andere Feststellungen nicht treffen zu können (Pochmarski/Lichtenberg/Tanczos/Kober, Berufung in der ZPO4, S. 167; RS0040165). Es kann also ganz grundsätzlich nicht verlangt werden, dass das Erstgericht sämtliche Gedankengänge in der Beweiswürdigung im Detail darlegt; die wesentlichen Gedankengänge und Überlegungen müssen aber doch nachvollziehbar sein (Delle-Karth, Die Mangelhaftigkeit des Verfahrens im Berufungssystem des österreichischen Zivilprozessrechts, ÖJZ 1993, 19).

Diesen Grundsätzen genügt das erstinstanzliche Urteil. Die ausführliche Beweiswürdigung lässt in ihrer Gesamtheit keinen Zweifel entstehen, auf welche Beweisergebnisse sich das Erstgericht im Einzelnen insbesondere zur Begründung seiner getroffenen Feststellungen zum Willen der Kläger stützte (insb. US 15 zweiter Abs. US 17 erster Abs.). Das Erstgericht legte somit hinreichend dar, worauf seine Überzeugung maßgeblich basiert. Von einer diesbezüglichen Verletzung der Begründungspflicht, einer insgesamt bloß formelhaften Beweiswürdigung oder einer bloßen Scheinbegründung kann somit keine Rede sein. Das Vorliegen einer formal nachvollziehbaren Beweiswürdigung schließt die Annahme eines Begründungsmangels aus und zwar auch dann, wenn sich das Gericht mit einem Beweisergebnis nicht auseinandersetzt (RIS-Justiz RS0040180), weil eine unvollständige, mangelhafte oder fehlerhafte Beweiswürdigung unter den Berufungsgrund der unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung fällt (RS0106079).

Die Mängelrüge bleibt somit im Ergebnis unbegründet.

2. Zur Beweisrüge:

2.1. Mit ihrer Beweisrüge wenden sich die Kläger zunächst gegen die vom Erstgericht getroffene, eingangs kursiv aufgezeigte Feststellung FS 1 und begehrt stattdessen die Ersatzfeststellung, „Zum Zeitpunkt der Unterfertigung dieses Kaufanbots waren der Erstkläger und die Zweitklägerin nicht in Kenntnis darüber, dass die Liegenschaft Nr. 907/4 nicht alle zur Anbindung an das öffentliche Versorgungsnetz erforderlichen Anschlussmöglichkeiten (Strom, Wasser, Kanal, Telefon) an der Grundgrenze aufweist. Zum Zeitpunkt der Unterfertigung dieses Kaufanbots war der Wille des Erstklägers und der Zweitklägerin darauf gerichtet, einen Hälfteanteil der Liegenschaft Nr. 907/4 aufweisend alle zur Anbindung an das öffentliche Versorgungsnetz erforderlichen Anschlussmöglichkeiten (Strom, Wasser, Kanal, Telefon) an der Grundgrenze zu erwerben. Der Erstkläger und die Zweitklägerin hatten bei Unterfertigung des Kaufvertrages keine Kenntnis von dem Vertrag, der zwischen den Beklagten und (…) [Dritten] betreffend eine gemeinsam vorzunehmende Aufschließung abgeschlossen wurde.” (E 1). Die Kläger monieren zudem die Feststellung FS 3, welche sich auf die Drittklägerin und den Viertkläger bezieht, ansonsten jedoch inhaltsgleich zur FS 1 lautet, was auch auf die diesbezüglich begehrte Ersatzfeststellung E 3 zutrifft. Da die Kläger in ihrer Berufung zudem im Wesentlichen ident argumentieren, werden nachstehend beide Feststellungspaare in einem behandelt.

Eine ordnungsgemäße Beweisrüge liegt nur dann vor, wenn klar ersichtlich ist, durch welche Feststellungen sich der Berufungswerber für beschwert erachtet, infolge welcher unrichtigen Beweiswürdigung sie getroffen wurden, welche Feststellungen stattdessen begehrt werden und aufgrund welcher Beweismittel die begehrten Feststellungen getroffen werden könnten (RIS-Justiz RS0041835 [T4]). Folglich müssen bekämpfte und gewünschte Feststellungen in einem Austauschverhältnis zueinander stehen. Ein solches liegt nur dann vor, wenn einander die bekämpfte und die gewünschte Feststellung widersprechen (RI0100145).

Letzteres ist hier bei näherer Betrachtung betreffend die bekämpften Feststellungen in Anbetracht der ersatzweise begehrten Feststellungen jedoch nicht zur Gänze der Fall. Die Kläger wünschen lediglich hinsichtlich der ersten beiden Teile der Feststellungen das begriffliche Gegenteil. Nur diesbezüglich liegt ein echtes Austauschverhältnis vor, während der letzte Satz eine Ergänzung des festgestellten Sachverhalts darstellt, was jedoch – sofern für die Lösung vorliegenden Rechtsstreits überhaupt erheblich – nur als sekundärer Feststellungsmangel geltend gemacht werden könnte, weshalb die Beweisrüge in diesem Fall nicht gesetzeskonform ausgeführt ist. Weitere inhaltliche Ausführungen hiezu erübrigen sich somit.

Gemäß § 272 ZPO ist der Richter bei der Bildung der Überzeugung, ob die für die Feststellung einer Tatsache notwendige Wahrscheinlichkeit vorliegt, im Übrigen frei, also an keine gesetzlichen Beweisregeln gebunden. Gerade dem persönlichen Eindruck kommt bei einer Tatsachenfeststellung, die in erster Linie anhand der Aussagen der beteiligten Personen zu gewinnen ist, Bedeutung zu. Zum Wesen der freien Beweiswürdigung gehört auch, dass sich das Gericht für eine von mehreren widersprechenden Darstellungen aufgrund seiner Überzeugung, dass diese mehr Glaubwürdigkeit beanspruchen kann, entscheidet (RIS-Justiz RS0043175). Die Beweiswürdigung kann erst dann erfolgreich angefochten werden, wenn stichhaltige Gründe ins Treffen geführt werden, die erhebliche Zweifel an den vom Erstgericht vorgenommenen Schlussfolgerungen rechtfertigen könnten. Bloß der Umstand, dass die Beweisergebnisse möglicherweise auch andere als die vom Erstgericht getroffenen Feststellungen ermöglicht hätten, kann nicht zu einer erfolgreichen Bekämpfung der Beweiswürdigung und der darauf gegründeten Tatsachenfeststellungen führen (RS0043175; Rechberger in Fasching/Konecny3 § 272 ZPO Rz 4 f, 11). Die Beweisrüge kann nur dann erfolgreich sein, wenn (praktisch zwingende) Gründe dargelegt werden, warum anderen Beweisergebnissen eher Glauben zu schenken gewesen wäre, sodass beim Berufungsgericht Bedenken gegen die erstrichterliche Beweiswürdigung erweckt werden (Pimmer in Fasching/Konecny³ § 467 ZPO Rz 40/2).

Aus § 272 Abs 3 ZPO ergibt sich, dass das Gericht in knapper, überprüfbarer und logisch einwandfreier Form darlegen muss, warum es aufgrund bestimmter Beweis- oder Verhandlungsergebnisse bestimmte Tatsachen feststellt, damit sowohl die Parteien als auch das Rechtsmittelgericht die Schlüssigkeit seines Werturteils überprüfen können (RIS-Justiz RS0040122 [T1]). Wie bereits im Rahmen der Behandlung der Mängelrüge dargelegt, ist eine Beweiswürdigung zwar nicht schon dann unzureichend und damit mangelhaft, wenn in der Begründung Umstände nicht erwähnt werden, die hätten erwähnt werden können, eine Erwägung nicht angestellt wurde, die hätte angestellt werden können oder der Richter sich mit einzelnen Beweisergebnissen nicht auseinandersetzt und auf diese nicht Bezug nimmt (RS0040165, RS0040180). Die Beweiswürdigung hat nämlich nach dem Gesetzesauftrag in gedrängter Darstellung zu erfolgen (§ 417 Abs 2 ZPO), sodass sich der Richter nicht mit allen Details der Verfahrensergebnisse auseinandersetzen muss. Die Beweiswürdigung ist aber dann nicht mangelfrei, wenn sich das Erstgericht nicht mit allen wesentlichen Beweisergebnissen auseinandersetzt, dazu nachvollziehbare Überlegungen anstellt und diese in seinem Urteil festhält (Delle-Karth, Die Mangelhaftigkeit des Verfahrens im Berufungssystem des österreichischen Zivilprozeßrechtes, ÖJZ 1993, 10 [18 f]); dies gilt insbesondere in Bezug auf einander widersprechenden Beweisergebnisse (vgl. 1 Ob 192/07b, 2 Ob 92/15s ua).

Im vorliegenden Fall stützte das Erstgericht seine getroffenen Feststellungen neben den Angaben des Geschäftsführers der Nebenintervenientin insbesondere auch auf die Aussage des als Zeugen vernommenen Mitarbeiters des Bauunternehmens sowie auf die diesbezüglich vorhandenen unbedenklichen Urkunden (insb. Blg. ./III, ./IV und ./XIII), und stellte diese den widerstreitenden Angaben der Kläger gegenüber (US 13 ff). Das Erstgericht basierte seine getroffenen Feststellungen daher auf alle diesbezüglich vorhandenen wesentlichen, wenngleich mitunter zueinander widersprüchlichen Beweisergebnisse.

Ausgehend davon kommt der Beweisrüge somit keine Berechtigung zu. Mit den von den Klägern ins Treffen geführten Argumenten vermögen diese die ausführlich begründete Beweiswürdigung des Erstgerichts nicht – jedenfalls nicht erheblich – in Zweifel zu ziehen. Das Erstgericht hat hinreichend erläutert, warum es den Zeugen und nicht den Klägern Glauben schenkte. Selbst wenn nun die Angaben der Kläger sowie einzelne Passagen in den Urkunden (bspw. Blg. ./R) auf ein anderes Beweisergebnis hindeuten mögen, so ist das Erstgericht darin frei, diese auf deren Glaubwürdigkeit hin zu interpretieren. Dass dies nicht im Sinne der Kläger erfolgt ist, macht die Beweiswürdigung des Erstgerichts allein aber noch nicht unrichtig. Im Ergebnis ist die Beweisrüge der Kläger vielmehr darauf zu reduzieren, dass sie – naturgemäß – ihre Ausführungen für glaubwürdiger halten, als die Angaben der vernommenen Zeugen. Allein damit zeigen die Kläger in ihrer Berufung aber gerade keinen Widerspruch in der Beweiswürdigung des Erstgerichts auf, auch ein zwingender Fehler in der Beweiswürdigung des Erstgerichts ist dadurch nicht zu erblicken. Ebenso ist der vom Erstgericht aus dem von diesem als wahr angenommenen äußeren Geschehensablauf gezogene Schluss zulässig und grundsätzlich nachvollziehbar, dass es aufgrund des positiven Wissens der Parteien um die fehlende Aufschließung auch deren Willen entsprochen habe, den Kaufgegenstand ohne erfolgte Aufschließung zu (ver-)kaufen. Wenngleich die Kläger in ihrer Berufung einerseits kritisieren, dass das Erstgericht diesem Feststellungsteil nur untergeordnet bzw. (tatsachenwidrig; vgl. US 15 zweiter Abs. US 17 erster Abs.) gar nicht begründet hätte, gelingt es ihnen andererseits selbst nicht, auch nur einen konkreten plausiblen Grund für Gegenteiliges anzuführen. So verbleibt das Argument, der festgestellte Wille der Kläger könne nicht aus deren Verhalten abgeleitet werden, ohne weitere Begründung. Dem vom Erstgericht herangezogenen Argument, dass die Kläger ansonsten das Kaufanbot nicht unterzeichnet hätten, wird nichts Stichhaltiges entgegen gesetzt. Somit ist auch die weitere Beweiswürdigung des Erstgerichts nicht zu beanstanden, sondern vielmehr ausführlich und nachvollziehbar erläutert, warum das Erstgericht von der Wissens- auf die Willenskomponente der Kläger geschlossen hat.

Der von den Klägern ins Treffen geführte Umstand, dass der Begriff „sinngemäß“ nicht wörtlich bedeute, weshalb sogar das Erstgericht davon ausgegangen sei, dass der Hinweis nicht mit der gebotenen Klarheit erfolgt sei, führt ebenso wenig zum Erfolg, weil das Erstgericht nach den klar und unmissverständlichen beweiswürdigenden Ausführungen evident annahm, dass den Klägern bereits sehr früh sehr wohl bewusst gewesen ist, dass die Aufschließung der Liegenschaften noch nicht erfolgt war, und dass sie anschließend im Wissen darüber handelten.

Soweit die Kläger eine Aktenwidrigkeit in Bezug auf die Aussage der Drittklägerin behaupten, ist ihnen zu erwidern, dass eine solche nur dann vorliegt, wenn der Akteninhalt in einem wesentlichen Punkt unrichtig wiedergegeben wird, nicht aber, wenn das Gericht aufgrund richtig dargestellter Beweisergebnisse zu Feststellungen oder rechtlichen Schlussfolgerungen in einer bestimmten Richtung gelangt (RIS-Justiz RS0043324), was hier aber der Fall ist. Das Erstgericht hat in seiner Beweiswürdigung die Aussage der Drittklägerin nicht wortwörtlich wiedergegeben, sondern in Bezug auf deren Bedeutung entsprechend interpretiert. Der Umstand, dass diese Angaben (bloß) nicht im Sinne der Kläger gewürdigt wurden, begründet noch keinen zwingend unrichtigen Schluss des Erstgerichts in dessen Beweiswürdigung.

2.2. Hinsichtlich der FS 2 und der identen FS 4 wünschen die Kläger folgende Ersatzfeststellung: „Zum Zeitpunkt der Unterfertigung dieses Kaufanbots sind die Beklagten davon ausgegan[g]en, dass die Liegenschaft Nr. 907/4 alle zur Anbindung an das öffentliche Versorgungsnetz erforderlichen Anschlussmöglichkeiten (Strom, Wasser, Kanal, Telefon) an der Grundgrenze aufweist. Zum Zeitpunkt der Unterfertigung dieses Kaufanbots war der Wille der Beklagten darauf gerichtet, einen Hälfteanteil der Liegenschaft Nr. 907/4 aufweisend alle zur Anbindung an das öffentliche Versorgungsnetz erforderlichen Anschlussmöglichkeiten (Strom, Wasser, Kanal, Telefon) an der Grundgrenze zu verkaufen“ (E 2 = E 4).

Zunächst ist auf die zu vorherigem Punkt bereits erläuterten Grundsätze zu verweisen, welche hier gleichfalls Anwendung finden. Soweit die Kläger darüber hinaus vermeinen, die Aussage des Erstbeklagten sei nicht so zu verstehen wie vom Erstgericht angenommen, ist dem zu entgegnen, dass der Erstbeklagte in der von den Klägern angeführte Passage seiner Aussage keineswegs definitiv zugestand, dass die Beklagten davon ausgegangen seien, dass die Anschlüsse alle bereits bestehen würden, vielmehr gesteht er eine Wissenslücke ein (arg.: „Ich kann es nicht mehr sagen, aber glaube ich, dass wir davon ausgegangen sind“, Protokoll vom 16. Oktober 2024, ON 24.3, S. 8 fünfter Abs.). Zudem erklärte der Erstbeklagte nur, dass er davon ausgegangen sei, dass es an der relevanten Grundstücksgrenze „entsprechende Anschlüsse geben kann“ (PV Erstbeklagter aaO) und nicht mit Sicherheit gegeben hat. Deshalb sprach er zuvor auch lediglich von einer „Kanalplanung“. Im Übrigen stellte der Erstbeklagte anschließend ohnehin klar, dass er zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags den aktuellen Zustand nicht gekannt habe (PV Erstbeklagter aaO S. 9 vierter Abs.). Betreffend die an dieser Stelle relevierten Feststellungen des Erstgerichts kommt es aber ohnedies nicht auf den Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses, sondern auf jenen der Kaufanbote an. Diesfalls hat der Erstbeklagte auf konkrete Nachfrage des Erstgerichts aber unmissverständlich angegeben, dass am Grundstück im Dezember 2020 jedenfalls weder Kanaldeckel, noch ein Stromverteilungskasten vorhanden gewesen seien (PV Erstbeklagter aaO S. 6 siebter Abs.), sodass die Argumentation der Kläger nicht verfängt.

Das Erstgericht hat sich auch insofern mit dem von den Klägern des Weiteren ins Treffen geführten Angaben der Beklagten auseinandergesetzt, wonach sie sich die Kaufverträge vor Unterfertigung durchgelesen und keine Änderungswünsche ventiliert hätten, und hinreichend erläutert, warum es dennoch davon ausging, dass sich am festgestellten Wissen und Willen der Parteien mangels in der Zwischenzeit eingetretener tatsächlicher Änderungen in natura nichts geändert habe (US 19 erster Abs.). Die von den Klägern behauptete zwingende Unrichtigkeit der erstrichterlichen Deutung der Aussage des Erstbeklagten liegt demnach nicht vor. Es ist an und für sich auch keine „lebensfremde Mutmaßung“ durch das Erstgericht gegeben, wenn es ausführte, dass die Beklagten kein Kaufanbot unterfertigt hätten, wenn sie damit ein aufgeschlossenes Grundstück verkauft hätten, wenn sich diese dem freien Ermessen des Erstgerichts unterliegende Interpretation der Beweisergebnisse mit dem diesbezüglichen Vorbringen der Beklagtenseite deckt. Soweit die Kläger ihre Ansicht mit einer durch die Beklagten beauftragten rechtsfreundlichen Überprüfung des Kaufvertrags begründen, ist ein Verweis auf die Aussage des Erstbeklagten ausreichend, wonach ein befreundeter Rechtsanwalt den Kaufvertrag nur überflogen habe, ihn aber nicht inhaltlich – und somit auch nicht betreffend die Aufschließungsklausel – überprüft habe. Er habe nur geschaut, ob alle für einen Kaufvertrag notwendigen Punkte enthalten seien (PV Erstbeklagter aaO S. 6 zweiter Abs.). Von einer fundierten rechtlichen Prüfung des Kaufvertrags durch bzw. im Auftrag der Beklagten, wie von den Klägern insinuiert, kann daher keine Rede sein.

2.3. Die Kläger beantragen betreffend die FS 5 nachstehende Ersatzfeststellung: „Zum Zeitpunkt der Unterfertigung des jeweiligen Kaufvertrages waren die Parteien nicht in Kenntnis darüber, dass die Liegenschaft Nr. 907/4 sowie die Liegenschaft Nr. 907/5 nicht alle zur Anbindung an das öffentliche Versorgungsnetz erforderlichen Anschlussmöglichkeiten (Strom, Wasser, Kanal, Telefon) an der Grundgrenze aufweist. Zum Zeitpunkt der Unterfertigung des Kaufvertrags war der Wille des Erstklägers und der Zweitklägerin darauf gerichtet, die Liegenschaft Nr. 907/4 aufweisend alle zur Anbindung an das öffentliche Versorgungsnetz erforderlichen Anschlussmöglichkeiten (Strom, Wasser, Kanal, Telefon) an der Grundgrenze zu erwerben. Zum Zeitpunkt der Unterfertigung des Kaufvertrags war der Wille der Drittklägerin und des Viertklägers darauf gerichtet, die Liegenschaft Nr. 907/5 aufweisend alle zur Anbindung an das öffentliche Versorgungsnetz erforderlichen Anschlussmöglichkeiten (Strom, Wasser, Kanal, Telefon) an der Grundgrenze zu erwerben. Zum Zeitpunkt der Unterfertigung des Kaufvertrags war der Wille der Beklagten darauf gerichtet, die Liegenschaft Nr. 907/4 sowie die Liegenschaft Nr. 907/5 je aufweisend alle zur Anbindung an das öffentliche Versorgungsnetz erforderlichen Anschlussmöglichkeiten (Strom, Wasser, Kanal, Telefon) an der Grundgrenze zu verkaufen“ (E 5).

Im Wesentlichen genügt hier ein Verweis auf das bereits zu Pkt. 2.1. und 2.2. dieser Entscheidung Gesagte, zumal die Kläger ihre bereits zuvor ventilierten Argumente ohne wesentliche Neuerungen abermals zur Darstellung bringen. Insoweit die Kläger auf die Aussage des als Zeugen vernommenen Vertragserrichters verweisen, kommt es auf dessen Meinung nicht an, sondern nur darauf, was die Parteien wussten und wollten. Hiezu liegen eben diametral entgegengesetzte Angaben der direkt beteiligten Personen vor, welche das Erstgericht, wenngleich nicht im Sinne der Kläger, so doch jedenfalls auf zulässige Art und Weise gewürdigt hat.

2.4. Die Kläger relevieren weiters die FS 6 und begehren stattdessen die Ersatzfeststellung, „Die Erstklägerin und der Zweitkläger wurden von Herrn N* [dem Mitarbeiter des Bauunternehmens] nicht darüber aufgeklärt, dass im Bauwerksvertrag die technischen Anschlüsse bis zu einem halben Meter außerhalb des Hauses inkludiert sind, darüber hinaus die technischen Anschlüsse bis zum nächsten Anschlusspunkt verlaufend über das angrenzende Grundstück KG J* K* GSt. Nr. 907/3 je im Hälfteeigentum von (…) [Dritten] und über die L*straße auf Kosten der Bauherren noch errichtet werden müssen. Die Bauwerksverträge enthalten keine Bestimmung, wonach technische Anschlüsse bis zu einem halben Meter außerhalb des Hauses inkludiert sind“ (E 6). In ähnlicher Form wenden sich die Kläger auch gegen die im Wesentlichen wortgleiche bekämpfte FS 7, welche die Drittklägerin und den Viertkläger betrifft, und wünschen diesbezüglich eine mit E 6 korrelierende Ersatzfeststellung (E 7), weshalb neuerlich beide Feststellungsblöcke in einem behandelt werden können.

In diesem Punkt gehen die Argumente der Kläger betreffend die nicht vorgelegten Bauwerksverträge ins Leere, da das Erstgericht bloß auf die Aussage des als Zeugen vernommenen Mitarbeiters des Bauunternehmens referenziert, der wie vom Erstgericht festgestellt auch ausgesagt hat (insb. Protokoll vom 20. Jänner 2025, S. 6 zweiter Abs., S. 7 dritter Abs.). Es wäre die Aufgabe der rechtsfreundlich vertretenen Kläger gewesen, allenfalls nicht den Tatsachen entsprechende Angaben des Zeugen durch entsprechendes Anbot von Gegenbeweisen zu widerlegen und so die Glaubwürdigkeit des Zeugen zu erschüttern (vgl. bereits Pkt. 1.1. dieser Entscheidung). Derartiges kann in der Berufung nun aber nicht mehr (erfolgreich) nachgeholt werden. Es kommt zur Lösung vorliegender Rechtsfrage auch nicht darauf an, was genau in den Bauwerksverträgen festgehalten ist und was nicht, sondern bloß darauf, ob den Klägern im Vorfeld ihrer Unterschriftsleistungen hinreichend deutlich gemacht worden ist, dass die Liegenschaften nicht entsprechend (und uU den üblichen Gepflogenheiten nicht folgend) aufgeschlossen waren. Hiezu haben sowohl der genannte Zeuge als auch der Geschäftsführer der Nebenintervenientin letztlich eindeutig ausgesagt, so wie vom Erstgericht auch zur Begründung der bekämpften Feststellungen festgehalten (§ 500a ZPO). Abermals kritisieren die Kläger zusammengefasst bloß, dass nicht ihnen, sondern der Gegenseite gefolgt worden sei, ohne dabei konkrete Widersprüche in der Beweiswürdigung des Erstgerichts oder zwingende Gründe für die Unrichtigkeit der erstrichterlichen Annahmen zur Darstellung bringen zu können. Auch diesfalls sind die monierten Feststellungen somit zusammengefasst nicht zu beanstanden, wobei neuerlich auf die eingangs referierten Grundsätze verwiesen werden kann.

2.5. Statt der FS 8 fordern die Kläger die Ersatzfeststellung, „N* [der Mitarbeiter des Bauunternehmens] wies gegenüber dem Erstkläger und der Zweitklägerin nicht darauf hin, dass im Bauwerksvertrag die technischen Anschlüsse bis zu einem halben Meter außerhalb des Hauses inkludiert sind, darüber hinaus die technischen Anschlüsse bis zum nächsten Anschlusspunkt verlaufend über das angrenzende Grundstück KG J* K* Gst. Nr. 907/3 je im Hälfteeigentum von (…) [Dritten] und über die L*straße auf Kosten der Bauherren noch errichtet werden müssen“ (E 8).

Wie bereits von den Klägern in ihrer Berufung zu dieser Thematik gehandhabt, ist auch seitens des Berufungsgerichts zur Vermeidung von unnötigen Wiederholungen inhaltlich insbesondere auf vorstehenden Punkt dieser Entscheidung zu verweisen. Es gelten auch hier die gleichen bereits erfolgten Erläuterungen zur Frage der Glaubwürdigkeit des als Zeugen vernommenen Mitarbeiters des Bauunternehmens. Zusammengefasst ist die vom Erstgericht vorgenommene Beweiswürdigung nicht zu beanstanden.

2.6. Die Kläger monieren abschließend die FS 9 und beantragen dafür die Ersatzfeststellung, „Zu diesem Zeitpunkt stellte sich die im Ortszentrum von K* befindliche Liegenschaft Nr. 907/4 als unbebaute und ungepflegte Wiesenfläche dar. Es war nicht erkennbar, ob Kanaldeckel auf dem Grundstück gewesen sind. Es waren Baumaterialien auf dem Grundstück abgelegt. In unmittelbarer Nähe des Grundstücks befand sich ein Stromverteilungskasten“ (E 9).

Dieser Feststellung fehlt es angesichts der vom Berufungsgericht ansonsten übernommenen Feststellungen des Erstgerichts (insb. FS 6 und FS 7) an der rechtlichen Relevanz, da es aufgrund des positiven Wissens der Kläger über die mangelnde Aufschließung der Liegenschaften auf die Frage die Erkennbarkeit dieses Umstands nicht mehr ankommt, weshalb nähere Ausführungen hiezu schon deshalb auf sich beruhen können.

Ausreichende Gründe, dass das Erstgericht daher insgesamt zwingend zu einem anderen Schluss hätte kommen müssen, legen die Kläger somit nicht dar. Das Berufungsgericht hegt auch keine Bedenken gegen die Richtigkeit der Feststellungen aufgrund der erstgerichtlichen Beweiswürdigung, es übernimmt daher die Tatsachenfeststellungen des Erstgerichts und legt sie seiner weiteren rechtlichen Beurteilung zu Grunde (§ 498 Abs 1 ZPO).

3. Zur Rechtsrüge:

3.1. Die Kläger wenden sich mit ihrer Rechtsrüge im Wesentlichen gegen die Rechtsansicht des Erstgerichts, wonach sich die Parteien in Kenntnis über die nicht gegebene Aufschließung der Liegenschaften über sämtliche Vertragspunkte deren Willen entsprechend geeinigt hätten, wodurch natürlicher Konsens vorgelegen habe.

Zunächst ist festzuhalten, dass die Kläger in ihrer Rechtsrüge über weite Teile nicht vom festgestellten Sachverhalt ausgehen, wenn sie von keinem auf den Umstand der Nichtaufschließung der Liegenschaften gerichteten Wissen und Willen der Parteien ausgehen. Die Berufung ist diesfalls nicht gesetzmäßig ausgeführt.

Das Berufungsgericht erachtet darüber hinaus die eingehende und fundierte rechtliche Beurteilung des Erstgerichts für zutreffend, sodass gemäß § 500a ZPO darauf verwiesen werden kann. Zu den Berufungsausführungen ist daher lediglich ergänzend darauf zu verweisen, dass nach den vom Berufungsgericht übernommenen Feststellungen ein vom ansonsten eindeutigen Wortlaut der Kaufverträge abweichender natürlicher Konsens der Streitteile festzustellen war, sodass es auf die nach §§ 914 f ABGB vorzunehmende Auslegung des Wortlauts der Kaufverträge gar nicht ankommt.

Ein Konsens kann entweder durch – so wie hier – tatsächlich übereinstimmenden Parteiwillen (natürlicher Konsens) oder durch die Deckung des objektiven Erklärungswerts der Erklärung einer Partei mit dem tatsächlichen Willen der anderen (normativer Konsens) hergestellt werden. Der Nachweis einer vom Wortlaut des schriftlichen Vertrags – iSd allgemeinen Sprachgebrauchs – abweichenden Vereinbarung hat zur Folge, dass der objektive Erklärungswert seine Bedeutung verliert, weil sich die Parteien in der Sache einig sind und ihr übereinstimmender natürlicher Konsens zum Tragen kommt (1 Ob 214/16a [ErwGr 6.2.]; Bollenberger/P. Bydlinski in KBB7 § 863 Rz 3 f, § 915 Rz 5; vgl. auch RS0014160 [T17, T18]; RS0017741; RS0017839), wofür es einer festgestellten übereinstimmenden Absicht der Vertragsparteien bedarf (9 ObA 64/90); dies liegt hier vor.

Demnach kommt es zufolge der in casu jedenfalls im Zeitpunkt des jeweiligen Kaufvertragsabschlusses feststehenden wirklichen Willensübereinstimmung der Streitteile weder auf die klägerischen Ausführungen zur Punktation, noch auf jene zu mündlichen Nebenabreden oder betreffend die Vertragsauslegung an. Es stellt sich vielmehr lediglich die Frage, ob sich die Parteien – entgegen dem Wortlaut in den Kaufverträgen – über den Zustand des Kaufgegenstands (und somit einer der beiden Hauptleistungen) tatsächlich einig waren oder nicht, was nach dem festgestellten Sachverhalt der Fall war. Aus gleichem Grund kann auch keine Mangelhaftigkeit des Kaufgegenstands gegeben sein, weil die Kläger das erhalten haben, was sie nach den Feststellungen auch wollten.

3.2. Für die von den Klägern im Rahmen der erhobenen Rechtsrüge des Weiteren behaupteten sekundären Feststellungsmängel betreffend die „Integrationsklausel“ sowie den Inhalt der Bauwerksverträge verbleibt daher schon mangels deren Erheblichkeit kein Raum, sodass sich weitere Ausführungen hiezu erübrigen.

Demnach kommt auch der Rechtsrüge der Kläger insgesamt keine Berechtigung zu. Die Entscheidung des Erstgerichts erfolgte somit zu Recht, weshalb die Berufung erfolglos bleibt.

Auf von der Nebenintervenientin in deren Berufungsbeantwortung vermissten zahlreichen (Negativ-)Feststellungen zur Aktivlegitimation der Kläger, zur begehrten Zahlung zur ungeteilten Hand sowie zu den einzelnen Klagsforderungen der Höhe nach kommt es somit nicht (mehr) an, weshalb auf ihre diesbezüglichen Ausführungen nicht weiter eingegangen werden braucht.

Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf den §§ 50 iVm 41 ZPO. Während die von den Beklagten verzeichneten Kosten nicht zu beanstanden sind, gebührt der von der Nebenintervenientin verzeichnete Streitgenossenzuschlag iHv 25 % nicht, weil sie und die Beklagten von unterschiedlichen Rechtsanwälten vertreten werden (RIS-Justiz RS0036033). Da der Nebenintervenientin im Berufungsverfahren somit (nur) vier Kläger gegenüberstanden, war ihr lediglich ein Streitgenossenzuschlag von 20 % zuzuerkennen.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, weil keine erheblichen Rechtsfragen iSd § 502 Abs 1 ZPO zu lösen waren. Das Berufungsgericht konnte sich hinsichtlich der entscheidungswesentlichen Fragen auf höchstgerichtliche Judikatur stützen. Über den Einzelfall hinausgehende Rechtsfragen stellten sich nicht.