OLG Wien 3R83/25k

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 28.07.2025
• ECLI: ECLI:AT:OLG0009:2025:00300R00083.25K.0728.000

Kopf

Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Iby als Vorsitzenden, die Richterin MMag.a Pichler und den KR Binder in der Rechtssache der klagenden Partei A*, geb. **, Angestellte, *, vertreten durch Mag. Lukas Bittighofer LL.M., Rechtsanwalt in Wien, wider der beklagten Partei B LTD Co KG, FN **, **, vertreten durch Mag. Anela Blöch, LL.M., Rechtsanwältin in Wien, wegen EUR 43.803,60 s.A., über die Berufung der klagenden Partei (Berufungsinteresse EUR 35.903,60) gegen das Urteil des Handelsgerichtes Wien vom 19.3.2025, **-29, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Spruch

Der Berufung wird nicht Folge gegeben.

Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit EUR 3.659,40 (darin EUR 609,90 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu Handen der Beklagtenvertreterin zu ersetzen.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.

Begründung

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Im September 2022 schloss die Klägerin mit Ing. Mag. C* (in der Folge: Verkäufer) einen Kaufvertrag betreffend die Wohnung ** (in der Folge: Wohnung), und bezahlte einen Kaufpreis von EUR 290.000,--. Weiters zahlte die Klägerin EUR 10.440,-- an Maklerprovision an die Beklagte.

Diese Wohnung befindet sich im Erdgeschoss eines alten Hauses und ist nicht unterkellert. D*, eine Immobilienvermittlerin, die für Makler der Beklagten auftrat, nahm bei ihrer Besichtigung keine Flecken an den Wänden oder sonstige Anzeichen für feuchte Stellen an den Wänden in der Wohnung wahr. Im Eingangsbereich des Hauses, am Gang an der Wand zur Wohnung, nahm sie Farbabsplitterungen wahr. Sie fragte diesbezüglich bei der Ehegattin des Verkäufers nach, ob hier Renovierungsarbeiten geplant seien. Diese konnte ihr aber keine Informationen geben. Sie sah ebenso auf der Außenwand zum Gartenbereich, dass der Verputz abplatzte. Sie befasste sich nicht mit dem Zustand dieser Wand. Sie interessierte sich auch nicht dafür, ob die Wohnung unterkellert war. D* erstellte das Exposé zur Wohnung, das die Beklagte der Klägerin übermittelte und in dem die Altbauwohnung als „neu saniert“ beschrieben wurde.

Im Sommer, bevor sich die Klägerin dazu entschloss, ein Kaufangebot zu legen, unterbreitete eine Kaufinteressentin dem Verkäufer ein Angebot für die Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von EUR 255.000,--. Als Begründung für die Höhe des Kaufanbots wurde der mäßige Zustand des Hauses, Wasserflecken am Gang, der schlechte Zustand des Bodens im Stiegenhaus sowie die sehr hohe Wahrscheinlichkeit einer Generalsanierung des Hauses, aufgrund welcher hohe Zusatzkosten auf viele Jahre entstehen würden, festgehalten. D* las dieses Angebot und leitete es an den Verkäufer weiter. Ihr war klar, dass mit „Wasserflecken am Gang“ die Schäden an den Wänden des Ganges im Erdgeschoß gemeint waren. Sie selbst sah sich diese nicht näher an und befragte auch nicht den Verkäufer dazu. Der Verkäufer lehnte das Angebot ab, weil ihm der Preis zu niedrig war.

Bei der ersten Besichtigung im Juli 2022 und auch bei der zweiten Besichtigung Ende August nahmen weder die Klägerin noch D* in der Wohnung Flecken oder andere Anzeichen dafür wahr, dass eine aufsteigende Feuchtigkeit in den Wänden der Wohnung bestand. D* gab gegenüber der Klägerin an, dass die Wohnung neu saniert sei und sie sofort einziehen könne und sich keine Gedanken machen müsse.

Die Klägerin legte für die Eigentumswohnung ein Erstangebot über EUR 270.000,--. Dies wurde von Ing. Mag. C* abgelehnt, weil er zumindest EUR 300.000,-- erzielen wollte. Schlussendlich einigten sich die Vertragsparteien auf den Kaufpreis von EUR 290.000,--. Hätte die Klägerin die Problematik der aufsteigenden Feuchtigkeit in den Wänden der Wohnung gekannt, wäre sie nur bereit gewesen, für die Wohnung EUR 250.000,-- zu zahlen. Ing. Mag. C* hätte, auch wenn er auf die Problematik der aufsteigenden Feuchtigkeit in der Wohnung angesprochen worden wäre, keinen Kaufpreis von EUR 250.000,-- akzeptiert. Er hätte dies ebensowenig getan, wenn er auf das Thema der Zusammenlegung der Wohnung angesprochen worden wäre. Hätte die Klägerin gewusst, dass es sich um zwei Wohnungen handelt, hätte sie dennoch den Vertrag zum Kaufpreis von EUR 290.000,-- abgeschlossen.

Die Klägerin begehrt die Zahlung von EUR 43.803,60 s.A. und bringt dazu vor, die Beklagte habe ihre Informations- und Aufklärungspflicht verletzt, weil sie sie nicht über die Feuchtigkeitsschäden und darüber aufgeklärt habe, dass die erworbene Wohnung ursprünglich aus zwei Wohnungen bestanden habe, die unsachgemäß zu einer Wohnung zusammengefügt worden seien. Der Klägerin sei durch die notwendige Behebung der Mängel ein Schaden von zumindest EUR 35.903,60 entstanden. Außerdem begehre sie die anteilige Zurückzahlung der an die Beklagte geleisteten Maklerprovision in Höhe von zumindest EUR 7.830,-- sowie anspruchskausale Nebenspesen in Höhe von EUR 70,--.

Die Beklagte bestritt die Verletzung von Aufklärungs- bzw Informationspflichten. Bei Übergabe der Wohnung an die Klägerin sei sie mangel- und schimmelfrei gewesen; es habe keine Feuchtigkeitsprobleme gegeben. Die Beklagte habe keinen Anlass für weitere Nachforschungen gehabt.

Mit dem angefochtenen Urteil gab das Erstgericht dem Klagebegehren im Umfang von EUR 7.830,-- s.A. statt und wies das Mehrbegehren von EUR 35.903,60 sowie die Nebenspesen in Höhe von EUR 70,-- ab. Es traf dazu neben dem eingangs bereits zusammengefasst wiedergegebenen Sachverhalt die auf den Urteilsseiten 1 bis 2 und 4 bis 7 wiedergegebenen Feststellungen.

Rechtlich kam das Erstgericht hinsichtlich des im Berufungsverfahren noch strittigen Schadenersatzbegehrens zum Ergebnis, bei Verletzung von Informations- bzw Aufklärungspflichten bei Abschluss eines Vertrags sei der Geschädigte so zu stellen, wie er ohne die Aufklärungspflichtverletzung stünde. Zu ersetzen sei der Vertrauensschaden. Dieser ergebe sich aus der Differenz zwischen der Vermögenslage des Geschädigten, wie sie im Beurteilungszeitpunkt ohne schädigendes Ereignis (hier der Fehlinformation) bestünde, und seinem nach dem schädigenden Ereignis tatsächlich vorhandenen Vermögen. Es sei daher zu fragen, wie sich das Vermögen der Klägerin entwickelt hätte, wäre sie über den tatsächlichen Zustand der Eigentumswohnung informiert worden. Nach den Feststellungen hätte sie auch bei richtiger Aufklärung die Wohnung nicht um einen um den Sanierungsbetrag verminderten Kaufpreis erhalten. Soweit die Klägerin diese Summe als Sanierungskosten begehre, handle es sich offenkundig um Mängelbehebungskosten und damit um das positive Erfüllungsinteresse. Die Bezeichnung als Vertrauensschaden ändere daran nichts. Es fehle somit an einem durch die Beklagte verursachten Vertrauensschaden.

Gegen den klagsabweisenden Teil des Urteils (offenkundig mit Ausnahme der Nebenspesen von EUR 70,--, auf welche die Berufung nicht eingeht) richtet sich die Berufung der Klägerin wegen Mangelhaftigkeit des Verfahrens und unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit einem auf Klagsstattgebung gerichteten Abänderungsantrag; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Die Beklagte beantragt, der Berufung keine Folge zu geben.

Die Berufung ist nicht berechtigt.

1. Zur Mängelrüge:

1.1. Die Klägerin sieht einen Verfahrensmangel darin, dass das Erstgericht kein Sachverständigengutachten aus dem Bauwesen eingeholt hat, obwohl sie in ON 7 ein solches zum Beweis für ihr Vorbringen beantragt hat, dass mehrere Feuchtigkeitsschäden am Kaufobjekt vorhanden seien und diese Schäden saniert werden müssen.

1.2. Tatsächlich hat die Klägerin in ON 7 S 3 und 10 die Einholung eines derartigen Sachverständigengutachtens unter anderem zu den Feuchtigkeitsschäden beantragt.

1.3. Der Rechtsmittelwerber muss in seiner Verfahrensrüge nachvollziehbar ausführen, welche für ihn günstigen Verfahrensergebnisse zu erwarten gewesen wären, wenn der Verfahrensfehler nicht unterlaufen wäre. Andernfalls ist der Rechtsmittelgrund nicht gesetzmäßig ausgeführt (RS0043039). Das Beweisthema muss in der Mängelrüge der Berufung zumindest dann nicht wiederholt werden, wenn nach der Aktenlage kein Zweifel daran bestehen kann, welche streitentscheidenden Feststellungen der ersten Instanz der Berufungswerber durch das übergangene Beweismittel zu widerlegen können glaubte (vgl RS0043039 [T6]).

Die Klägerin argumentiert, dass bei Einholung des Sachverständigengutachtens festgestellt worden wäre, dass das Kaufobjekt mit schwerwiegenden Mängeln behaftet war und diese auch aufgrund der Intensität dem Verkäufer bekannt waren.

1.4. Das Erstgericht hat zu den Feuchtigkeitsschäden folgende Feststellungen getroffen:

Die Klägerin bemerkte die Feuchtigkeitsproblematik zum ersten Mal im Juni 2023 auf der Wand Richtung Innenhof sowie im Schlaf- und Wohnzimmer. Diese manifestierte sich in Form von anfänglich heller, immer dünkler werdender Flecken. Über Empfehlung der Hausverwaltung ließ die Klägerin von einem Sanierungsexperten in- und außerhalb der Eigentumswohnung mittels Feuchtigkeitsmessgerätes Messungen durchführen, wobei Feuchtigkeitsgrade um bis zu 100 % festgestellt wurden. Die Hausverwaltung vertrat den Standpunkt, dass eine Sanierung der Wände nicht die Allgemeinflächen betreffen würde und daher nicht von allen Eigentümern gemeinschaftlich zu tragen seien (UA S 7).

1.5. Es ist für das Berufungsgericht nicht erkennbar, welche anderen bzw zusätzlichen rechtlich relevanten Feststellungen durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens aus dem Bauwesen getroffen werden hätten sollen, weil dieses Verfahren die Haftung des Maklers und nicht die des Verkäufers betrifft. Auf Details zu den Feuchtigkeitsschäden und die Höhe der Sanierungskosten kommt es daher hier, wie unten bei der Behandlung der Rechtsrüge noch näher ausgeführt wird, nicht an. Es liegt daher weder ein primärer noch ein sekundärer Verfahrensmangel vor.

2. Zur Rechtsrüge:

2.1. Die Klägerin vertritt die Ansicht, der von ihr geleistete überhöhte Kaufpreis stelle entgegen der Ansicht des Erstgerichts einen von der Beklagten zu ersetzenden Vertrauensschaden dar.

2.2. Das Erstgericht stellte bereits die Mahnklage der Klägerin zur Verbesserung wegen Unschlüssigkeit zurück und verwies unter Hinweis auf die Rechtsprechung darauf, dass der Makler nur für den Vertrauensschaden und nicht für das positive Erfüllungsinteresse hafte (ON 2). In ihrer verbesserten Mahnklage listete die Klägerin daraufhin die einzelnen Positionen zur Behebung der Feuchtigkeitsschäden auf und bezeichnete diese weiterhin als „Vertrauensschaden“ (ON 3).

Auch die Beklagte wandte zB in ON 5 hinsichtlich dieses „Vertrauensschadens“ die Unschlüssigkeit der Klage ein, weil die Klägerin nicht einmal behaupte, dass sie die Wohnung bei ordnungsgemäßer Aufklärung gar nicht gekauft hätte.

Nichtsdestotrotz blieb die Klägerin in ihrem vorbereitenden Schriftsatz dabei, dass ihr Schaden in den Aufwendungen liege, die zur Behebung der Mängel aufgewendet werden müssen (ON 7 S 5). Sie brachte aber auch vor, dass sie bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Maklervertrags Kenntnis über die Mängel der Wohnung gehabt hätte und sie dadurch in die Lage gewesen wäre, mit dem Verkäufer einen um zumindest EUR 40.000,-- geringeren Kaufpreis als den schließlich vereinbarten auszuverhandeln. Diese Kosten hätte die Klägerin anschließend aufgewandt, um die bestehenden Mängel am Kaufgegenstand zu beseitigen (ON 7 S 9).

In der Folge wies die Beklagte darauf hin, dass die Klägerin auch bei richtiger Information durch die Beklagte keine mangelfreie Wohnung erhalten hätte, weshalb ihr kein Ersatz der Mangelbehebungskosten zustünde. Der Verkäufer habe diese Wohnung zumindest zum von der Klägerin angebotenen und in weiterer Folge auch bezahlten Kaufpreis verkaufen wollen und hätte einem um circa EUR 40.000,-- reduzierten Kaufpreis niemals zugestimmt, sodass die Klägerin die Wohnung nicht zu einem geringeren Kaufpreis hätte kaufen können (ON 8 S 7).

Auch in der vorbereitenden Tagsatzung wurde unter Hinweis auf RS0016377 [T4] erörtert, dass der Vertrauensschaden, nicht aber das positive Erfüllungsinteresse zu ersetzen ist, sowie die Klägerin auf ihre Beweispflicht hingewiesen, dass der Verkäufer um den hier geltend gemachten Schadenersatzbetrag billiger an die Klägerin verkauft hätte (ON 9.2 S 3 ff).

2.3. Die in der Berufung erstmals behauptete Wertminderung von EUR 40.000,-- ist eine unzulässige Neuerung (§ 482 ZPO). Dass die Wohnung tatsächlich EUR 40.000,-- weniger wert gewesen wäre, behauptete die Klägerin in erster Instanz nicht, sondern nur, dass sie einen um EUR 40.000,-- geringeren Kaufpreis vereinbart und bezahlt hätte. Am Rande sei aber auch erwähnt, dass es hier im Ergebnis nicht auf die objektive Wertminderung der Wohnung ankommt.

2.4. Den Vertrauensschaden (negatives Vertragsinteresse) kann nur derjenige begehren, der auf die Gültigkeit einer abgegebenen Erklärung oder auf das Zustandekommen eines Vertrages vertraut hat, obwohl die Erklärung ungültig war oder der Vertrag nicht zustande kam. In diesem Fall hat der Schädiger den Vertrauenden so zu stellen, wie er stünde, wenn er mit der Gültigkeit seiner Verpflichtung nicht gerechnet hätte. Entstand jedoch der Schaden durch Nichterfüllung einer gültig begründeten Leistungsverpflichtung, so hat der Schädiger den Zustand herzustellen, der im Vermögen des Geschädigten bei gehöriger Erfüllung (positives Erfüllungsinteresse oder Nichterfüllungsinteresse) entstünde (RS0016377).

Die Verletzung von Informationspflichten bei Abschluss eines Vertrages wie unrichtige oder unvollständige Angaben über eine Eigenschaft der vermittelten Kaufsache gewähren nach allgemeinen schadenersatzrechtlichen Grundsätzen nicht den Ersatz des Nichterfüllungsschadens, sondern billigen dem Geschädigten den Ersatz jenes Schadens zu, den er im Vertrauen auf die korrekte Erfüllung des Maklervertrags erlitten hat. Zu ersetzen ist der Vertrauensschaden, nicht aber das positive Erfüllungsinteresse (RS0016377 [T4]). In diesem Fall hat der Schädiger den Vertrauenden so zu stellen, wie er stünde, wenn er mit der Gültigkeit seiner Verpflichtung nicht gerechnet hätte (RS0016377 [T3]). Das zu leistende Interesse liegt in der Differenz zwischen der Vermögenslage des Geschädigten, wie sie im Beurteilungszeitpunkt ohne schädigendes Ereignis wäre, und dem nach dem schädigenden Ereignis tatsächlich vorhandenen Vermögen (RS0016377 [T15]).

Die Mängelbehebungskosten sind hier jedoch kein Vertrauensschaden, sondern Erfüllungsinteresse. Die Klägerin hätte auch bei ordnungsgemäßer Aufklärung keine „trockene“ Wohnung erhalten. Nur beispielhaft ist auf die Entscheidung 1 Ob 75/18p zu verweisen, in der der OGH eine Ersatzpflicht des Maklers für zusätzlichen Heizaufwand trotz dessen unrichtiger Angaben über die Heizkosten ablehnte, weil diese unrichtigen Angaben die von der Klägerin aus ihrer Sicht überhöhten Heizkosten nicht verursacht haben.

2.5. Bei Fehlinformationen durch einen Immobilienmakler ist der Geschädigte so zu stellen, wie er stünde, wenn er ordnungsgemäß aufgeklärt worden wäre. Behauptet er, in diesem Fall hätte er das Objekt nicht gekauft, dann ist die Geltendmachung einer Wertminderung unschlüssig (RS0016377 [T13]).

Die Klägerin behauptet hier zwar nicht, dass sie das Objekt nicht gekauft hätte, aber aus den Feststellungen ergibt sich, dass der Verkäufer den von der Klägerin gewünschten (wegen der Feuchtigkeitsproblematik verminderten) Kaufpreis von EUR 250.000,-- nicht akzeptiert hätte (UA S 6). Daher scheidet ein auf einen verminderten Kaufpreis gestützter Vertrauensschaden aus, weil die Klägerin aufgrund der Preisvorstellungen des Verkäufers auch bei entsprechender Aufklärung durch die Beklagte die Wohnung nicht um EUR 250.000,-- hätte erwerben können.

2.6. In ihrer Berufung stützt sich die Klägerin auf die Entscheidung 4 Ob 1/17a, weil der OGH dort ausführte, dass die ungenügende Aufklärung durch die Beklagte nicht Mehrkosten beim Bau (Klagebegehren) verursacht, sondern allenfalls die Kläger zur Leistung eines überhöhten Kaufpreises veranlasst habe, was sie insoweit am Vermögen geschädigt haben könnte.

Im hier zu beurteilenden Fall steht jedoch fest, dass der von der Klägerin bei entsprechender Aufklärung geforderte Kaufpreis von EUR 250.000,-- vom Verkäufer nicht akzeptiert worden wäre. Die Klägerin hätte somit die Wohnung nicht um diesen Preis erwerben können. Ein allfälliger Vertrauensschaden kann sich auf Basis dieser Feststellung nur ergeben, indem man die Entwicklung des Vermögens der Klägerin vergleicht, wenn sie, statt diese Wohnung um EUR 290.000,-- zu kaufen, entweder keine Wohnung oder eine andere Wohnung gekauft hätte. Zu beiden Varianten gibt es aber überhaupt kein Vorbringen der Klägerin, obwohl sie, wie oben aufgelistet, mehrfach auf die Unschlüssigkeit ihres bisherigen Vorbringens hingewiesen wurde.

2.7. Da die Behauptungen der Klägerin in Zusammenhalt mit dem festgestellten Sachverhalt keinen von der Beklagten zu ersetzenden Vertrauensschaden begründen, hat das Erstgericht diesen Teil des Klagebegehrens zu Recht abgewiesen. Die Berufung bleibt daher ohne Erfolg.

3. Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens gründet auf den §§ 41 und 50 ZPO.

4. Die ordentliche Revision ist mangels Vorliegens einer Rechtsfrage der Qualität des § 502 Abs 1 ZPO nicht zulässig.