OLG Wien 10R43/25d

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 27.08.2025
• ECLI: ECLI:AT:OLG0009:2025:01000R00043.25D.0827.000

Kopf

Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Atria als Vorsitzenden, die Richterin Mag. Oberbauer und den Richter Mag. Schmoliner in der Rechtssache der klagenden Partei A* B*, geb. **, *, vertreten durch die Jandl Schöberl Rechtsanwälte GmbH in Wien, wider die beklagte Partei Mag. C, geb. **, **, vertreten durch Mag. Dr. Ilse Korenjak, Rechtsanwältin in Wien, wegen EUR 223.300 sA, über die Berufungen der klagenden Partei (Berufungsinteresse: EUR 65.700) und der beklagten Partei (Berufungsinteresse: EUR 157.600) gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien vom 5.5.2025, GZ **-47, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Spruch

Der Berufung der klagenden Partei wird teilweise Folge, jener der beklagten Partei wird nicht Folge gegeben.

Das angefochtene Urteil wird in seinen Punkten 1. und 2. teilweise abgeändert, sodass es einschließlich der bestätigten Teile zu lauten hat:

„1. Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei EUR 157.600 samt Zinsen in der Höhe von jeweils 4 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz

• aus EUR 109.000 seit 5.2.2019;

• aus EUR 8.400 seit 29.5.2019;

• aus EUR 4.200 seit 19.11.2019 und

• aus EUR 36.000 seit 14.7.2020

binnen 14 Tagen zu zahlen.

2. Die Mehrbegehren, die beklagte Partei sei schuldig, der klagenden Partei weitere EUR 65.700 samt Zinsen in der Höhe von jeweils 4 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz

• aus EUR 18.000 seit 23.1.2015;

• aus EUR 9.500 seit 11.2.2016;

• aus EUR 5.000 seit 1.9.2016;

• aus EUR 3.500 seit 5.1.2017;

• aus EUR 6.000 seit 20.2.2017;

• aus EUR 6.000 seit 9.6.2017;

• aus EUR 7.200 seit 22.6.2017;

• aus EUR 3.500 seit 28.12.2017;

• aus EUR 3.500 seit 29.11.2018 und

• aus EUR 3.500 seit 18.12.2019

sowie Zinsen in der Höhe von jeweils 4 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz

• aus EUR 40.000 von 9.9.2015 bis 4.2.2019;

• aus EUR 6.000 von 30.1.2018 bis 4.2.2019;

• aus EUR 24.000 von 6.7.2018 bis 4.2.2019;

• aus EUR 12.000 von 15.8.2018 bis 4.2.2019;

• aus EUR 12.000 von 5.9.2018 bis 4.2.2019;

• aus EUR 12.000 von 8.11.2018 bis 4.2.2019 und

• aus EUR 3.000 von 4.1.2019 bis 4.2.2019

zu zahlen, werden abgewiesen.“

Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit EUR 344,70 (darin EUR 57,45 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.

Begründung

Entscheidungsgründe:

Die Klägerin ist Eigentümerin der Liegenschaften EZ , KG ** BG Favoriten mit der Grundstücksadresse D, EZ , KG ** BG Hietzing mit der Grundstücksadresse E sowie (zu 7/12-Anteilen) EZ , KG ** BG Baden mit der Anschrift F. An den beiden erstgenannten Liegenschaften (D und E) hatte der Vater der Klägerin, DI G B*, bis zu seinem Tod am ** ein Fruchtgenussrecht. Mit der wirtschaftlichen Betreuung und Verwaltung dieser zwei Liegenschaften sowie der zu seinen Lebzeiten in seinem Alleineigentum stehenden Liegenschaft in F* betraute DI B* die Beklagte, eine entfernte Verwandte. Dieser erteilten die Klägerin als Eigentümerin und DI B* als Fruchtgenussberechtigter am 18.1.2010 eine Vollmacht (Beilage ./A) mit nachstehendem Inhalt:

„VOLLMACHT

welche ich (wir) solidarisch Frau

C*, geboren am **

beschränkt auf alle Angelegenheiten betreffend das Haus D*

erteile(n) und sie überdies ermächtige(n), mich und meine Erben in allen Angelegenheiten einschließlich Steuersachen, sowohl vor allen Behörden, als auch außerbehördlich zu vertreten, Prozesse anhängig zu machen und davon abzustehen, Zustellungen aller Art, insbesondere auch Klagen, Urteile und Grundbuchsbeschlüsse anzunehmen, Vertretungen zu begehren und zu leisten, Rechtsmittel aller Art zu erheben und davon abzustehen, Gesuche in Grundbuchssache jeder Art zu fertigen, Vergleiche und Verträge jeder Art abzuschließen, Geld und Geldeswert zu beheben, in Empfang zu nehmen und zu quittieren, bewegliche und unbewegliche Sachen und Rechte zu veräußern, zu verpfänden bzw entgeltlich oder unentgeltlich zu übernehmen, Anleihen- und Dienstverträge zu schließen, bedingte und unbedingte Erbserklärungen abzugeben, eidesstättige Vermögensbekenntnisse zu fertigen, Gesellschaftsverträge zu errichten, in General-, Haupt- und sonstigen Gesellschaftsversammlungen das Stimmrecht auszuüben, sich über die Anwendung eines Schiedsgerichtes zu einigen und Schiedsrichter zu wählen, Konkurs- und Ausgleichsanträge zu stellen und im Insolvenzverfahren zu vertreten, Ausgleichs- und Zwangsausgleichsanträge zu stellen, Personen (ua Banken, Behörden, Ärzte und berufsmäßige Parteienvertreter) von der beruflichen Verschwiegenheitspflicht zu entbinden und überhaupt alles vorzukehren, was sie für nützlich oder notwendig erachten.

Zugleich versprechen ich (wir), die unternommenen Schritte für genehm zu halten und verpflichtete(n) mich (uns), ihre Honorare und Auslagen (zur ungeteilten Hand) in ** zu berichtigen.“

DI B* erteilte der Beklagten am 1.3.2013 weiters folgende Vollmacht für die Verwaltung und Bewirtschaftung der Liegenschaft E* (Beilage ./B):

„VOLLMACHT

welche ich (wir) solidarisch Frau Mag. C*, geboren **

erteile(n) und sie überdies ermächtige(n), mich und meine (unsere) Erben in allen Angelegenheiten, einschließlich Steuersachen, sowohl vor allen Behörden als auch außerbehördlich zu vertreten, Prozesse anhängig zu machen und davon abzustehen, Zustellungen aller Art, insbesondere auch Klagen, Urteile anzunehmen, Vertretungen zu begehren und zu leisten, Rechtsmittel aller Art zu erheben und davon abzustehen, Vergleiche und Verträge jeder Art abzuschließen, Geld und Geldeswert zu beheben, in Empfang zu nehmen und zu quittieren, bewegliche Sachen und Rechte entgeltlich oder unentgeltlich zu übernehmen, eidesstättige Vermögensbekenntnisse zu fertigen, Personen (ua Banken, Behörden, Ärzte und berufsmäßige Parteienvertreter) von der beruflichen Verschwiegenheitspflicht zu entbinden, Treuhänder und Stellvertreter mit gleicher oder minder ausgedehnter Vollmacht zu bestellen, und überhaupt alles vorzukehren, und was sie für nützlich oder notwendig erachten.

Zugleich verspreche(n) ich (wir), ihre und von ihren Substituten unternommenen Schritte für genehm zu halten, und verpflichte(n) mich (uns), ihre und ihrer Substituten Honorare und Auslagen (zur ungeteilten Hand) in ** zu berichtigen.

Diese Vollmacht ist beschränkt auf die Verwaltung und Bewirtschaftung nachstehender Liegenschaft:

1. E*“

Zudem erteilte DI B* am 22.2.2016 der Beklagten eine Generalvollmacht (Beilage ./C).

Die Beklagte war, wie auch die Klägerin, zeichnungsberechtigt für das Verwaltungskonto der Liegenschaft D*, auf welchem die Mieteinnahmen aus der Vermietung des darauf befindlichen Zinshauses einlangten und von welchem aus die Aufwendungen für alle drei genannten Liegenschaften getätigt wurden.

Nach dem Tod von DI B* wurde die Beklagte zur Nachlassverwalterin bestellt. Mit Einantwortungsbeschluss des Bezirksgerichts Hietzing vom 9.7.2018 (Beilage ./M) wurde die Verlassenschaft nach DI B* der Klägerin zu 7/12 und ihrem Bruder DI H* B* zu 5/12 eingeantwortet. Auch nach der Einantwortung war die Beklagte zunächst weiter für die Klägerin und ihren Bruder tätig. Erst mit Schreiben vom 14.10.2020 (Beilage ./D) löste die Klägerin alle gegenüber der Beklagten schriftlich oder mündlich erteilten Vollmachten zum 31.12.2020 auf.

Der Bruder der Klägerin trat ihr allfällige Forderungen gegen die Beklagte zum Inkasso ab.

Die Klägerin begehrte mit der am [richtig] 17.3.2022 eingebrachten Klage die Zahlung von EUR 223.300 samt Zinsen im Wesentlichen mit der Begründung, die Beklagte habe spätestens im Jahr 2015 begonnen, ohne Erlaubnis und Wissen der Klägerin als Eigentümerin unzählige Abbuchungen vom Verwaltungskonto des Hauses D* vorzunehmen, wobei sie sich beträchtliche Beträge auf ihr privates Konto überwiesen habe. Teilweise habe sie dazu Scheinrechnungen gelegt, teilweise habe sie sich hohe Beträge selbst ausgezahlt. Bei diesen Überweisungen habe es sich um unzulässige Insichgeschäfte gehandelt, die einer Genehmigung des Vertretenen bedurft hätten; weder die Beklagte noch DI B* hätten eine solche Genehmigung jemals erteilt. Die Auszahlungen seien auch nicht durch die erteilten Verwaltungsvollmachten gedeckt gewesen. Da die Beklagte die Hausverwaltung der Liegenschaft D* derart mangelhaft erledigt habe, stehe ihr auch kein (Verwalter-)Honorar für die Jahre 2016 bis 2020 zu. Die Verwaltung der Liegenschaften E* und F* habe so gut wie keinen Aufwand bedeutet. Der Klägerin sei erstmals im Herbst 2020 aufgefallen, dass die Beklagte die ihr ausgestellten Vollmachten und die ihr erteilte Zeichnungsberechtigung für das Bankkonto missbraucht habe, woraufhin sie alle Vollmachten gekündigt habe. Die Forderungen seien daher auch noch nicht verjährt.

Die Beklagte wendet zusammengefasst ein, DI B* habe sie mit der Erledigung verschiedenster Angelegenheiten, die sowohl seine privaten Belange als auch sein Vermögen betroffen hätten, beauftragt. Diese Aufgaben habe sie zu seiner vollsten Zufriedenheit erfüllt. Sämtliche Betreuungs- und Verwaltungstätigkeiten in Bezug auf die Liegenschaften D* und E* habe sie im Einvernehmen mit dem Fruchtgenussberechtigten vorgenommen. Nach dessen Tod habe die Klägerin als seine Rechtsnachfolgerin die Leistungen und daraus resultierenden Früchte entgegengenommen und dadurch genehmigt. Die Tätigkeit der Beklagten habe sich nicht nur auf die Betreuung der Liegenschaften beschränkt, sondern auch auf andere vermögensbezogene Aufgaben wie die Durchführung von Bau- und Sanierungsprojekten, die außergerichtliche Erledigung und Koordination der gerichtlichen Erledigung von Forderungen und Streitigkeiten, die Vermietung der Objekte, die Organisation von Bauvorhaben auf den Liegenschaften, die Kontrolle und Koordination von Bauarbeiten, die Veranlassung von Mängelbeseitigungen oder die Rechnungskontrolle. Dabei sei ihr Honorar entsprechend dem jeweiligen Erfolg und der Leistungen festgesetzt worden. Das Verwaltungshonorar stehe der Beklagten zu, weil die Bewirtschaftung der Liegenschaft D* erfolgreich gewesen sei; so habe etwa die Klägerin im Jahr 2018 Mieteinnahmen in Höhe von EUR 125.958 erhalten.

Die Forderungen seien verjährt, weil die Klägerin seit dem Jahr 2010 Kenntnis von der Tätigkeit der Beklagten gehabt und diese genehmigt habe. Die Klägerin sei zur Geltendmachung der Ansprüche auch nicht aktiv legitimiert, weil sie nicht Alleinerbin sei und eine Zustimmung ihres Bruders nicht vorliege.

Mit dem angefochtenen Urteil verpflichtete das Erstgericht die Beklagte zur Zahlung von EUR 157.600 samt näher aufgeschlüsselter Zinsen (Spruchpunkt 1.) sowie zum Ersatz der mit EUR 15.029,50 brutto bestimmten Verfahrenskosten (Spruchpunkt 3.). Ein Mehrbegehren von „EUR 59.700“ samt näher aufgeschlüsselter Zinsen sowie ein ebenfalls näher aufgeschlüsseltes Zinsenmehrbegehren wies es ab (Spruchpunkt 2.). Neben dem eingangs zusammengefasst wiedergegebenen Sachverhalt traf es dazu die aus den Urteilsseiten 5 bis 14 ersichtlichen Feststellungen, von denen hervorgehoben wird (bekämpfte Feststellungen sind unterstrichen dargestellt):

Die Kontoauszüge betreffend das Verwaltungskonto wurden von der Bank bis zur Löschung am 28.12.2020 direkt an die Beklagte als Bevollmächtigte des DI G* B* und der Klägerin übermittelt. DI G* B* holte sich die Belege jeweils von seinem Bankbetreuer ab [K1]. Ab der Todesfallmeldung hinsichtlich DI B* versendete die Bank keine Kontoauszüge mehr an Zeichnungsberechtigte.

DI G* B* hatte großes Vertrauen in die Beklagte, die selbständige Unternehmensberaterin ist und ein Unternehmen führt. Der Verstorbene war sehr genau und pedant. Bis zu seinem Tod besprach er sämtliche Handlungen, die die Beklagte aufgrund der ihr erteilten Vollmachten in Bezug auf die Liegenschaften D* (ab 2010), E* und F* (beide ab 2013) vornahm, mit ihr und war über ihre Handlungen informiert. Die Beklagte und er besprachen jeweils, wie und wann sie ihre Leistungen verrechnen würde. Bei den Kontoauszügen, die sie mit ihm besprach, schrieb er jedes Detail dazu [K2].

Für die Verwaltung der Liegenschaft D* überwies sich die Beklagte in den Jahren 2016 bis Ende 2019 jährlich einen Betrag in Höhe von EUR 3.500, den sie entsprechend den Bestimmungen des MRG nach der Nutzfläche des Hauses bemaß. Diese Überweisungen erfolgten am 10.2.2016 für 2016, am 4.1.2017 für 2017, am 27.12.2017 für 2018, am 28.11.2018 für 2019 und am 17.12.2019 für 2020. Die Beklagte organisierte Bau- und Sanierungsprojekte in der D*, sorgte für die Vermietung der Objekte, die außergerichtliche und gerichtliche Erledigung von Streitigkeiten, verhandelte Preise mit Unternehmen und holte Bewilligungen ein, kontrollierte Arbeiten auf der Liegenschaft und stimmte sich mit der Steuerberatung des DI G* B* ab, für die sie die Ansprechpartnerin war. Sie unterstützte DI B* auch in Privatangelegenheiten. So beriet sie ihn zB in vermögensrechtlichen Angelegenheiten und half, als er pflegebedürftig wurde, bei der Adaptierung seiner Wohnung in der . Sie machte Versicherungsleistungen für ihn geltend und wickelte Schadensfälle betreffend Gebäudeschäden für ihn ab. Sie beriet ihn auch im Zusammenhang mit einem Erbschaftsverfahren und lukrierte hier Gelder für ihn und die Klägerin als Erben. Die Honorare, die DI G B der Beklagten bezahlte bzw die Beklagte an sich überwies, wurden verbucht und als Werbungskosten steuermindernd geltend gemacht.

Die Beklagte verwaltete für DI G* B* als Fruchtgenussberechtigten auch die Kautionen der Mieter des Zinshauses auf der D*. Am 8.9.2015 überwies sie sich die Mieterkautionen im Gesamtbetrag von EUR 40.000 unter dem Titel „Bewirtschaftung“ auf ein privates Konto, um diese „zu sichern“. Sie hat diesen Betrag trotz Aufforderung bis jetzt weder an die Klägerin noch an die neue Hausverwaltung überwiesen [K3].

Außerdem nahm die Beklagte folgende Überweisungen vom Verwaltungskonto auf ihr privates Konto vor:

• am 22.1.2015 für die Überwachung diverser Baustellen in der D* im Zeitraum 2010 bis 2014 EUR 18.000;

• am 10.2.2015 für die Begleitung diverser Bauvorhaben und Sanierungen in der D* im Jahr 2015 EUR 6.000;

• am 31.8.2016 für die Begleitung des Verfahrens „I* I“ im Zeitraum 2012 bis 2016 EUR 5.000;

• am 8.6.2017 für den Aufwand im Zusammenhang mit Schiedsstellenverfahren und Gerichtsverfahren 1. Instanz betreffend die MieterInnen J*, K* und I* sowie außerordentliche Revision I* I EUR 6.000;

• am 20.2.2017 für „diverse Verfahren Schlichtungsstelle C47, 15-16“ EUR 6.000;

• am 21.6.2017 für die Begleitung des Verfahrens „I* II“ für die Jahre 2012 bis 2017 EUR 7.200.

Nach dem Tod des DI G* B* nahm die Beklagte vom Verwaltungskonto folgende Überweisungen an sich vor, ohne dies mit der Klägerin zu besprechen:

• am 29.1.2018 für „Verfahren I* Schadenersatz 2015 bis 2017“ EUR 6.000;

Die der Überweisung zu Grunde liegende Rechnung adressierte die Beklagte an sich selbst bzw die Verlassenschaft, die sie vertrat.

• am 5.7.2018 „Akonto Teilabrechnung Urteil Verfahren I*, Akonto Endurteil, GZ **  und weitere“ EUR 24.000;

• am 14.8.2018 als „Akonto GZ **, Abrechnung 2. Teil“ EUR 12.000;

• am 4.9.2018 als „Akonto Teilbetrag zu GZ **“ EUR 12.000;

• am 7.11.2018 als „Teilzahlung Re 31.7.2018 GZ **“ EUR 12.000;

Die Rechnung mit der Nr. 123 vom 31.7.2018 über den Betrag von EUR 60.000 für Beratung im Zusammenhang mit Lokal 1 in den Jahren 2012 bis 2018 adressierte die Beklagte wiederum an sich selbst [B3].

• am 3.1.2019 für „Q4/2018 I* pauschal“ EUR 1.000;

• am 3.1.2019 für „Q4/2018 K* pauschal“ EUR 2.000;

Die Rechnung Nr. 17 vom 2.1.2019 über EUR 2.000 adressierte die Beklagte an sich [B4].

• am 18.5.2019 für „Verwaltung ** + E*, EUR 8.400;

• am 18.11.2019 für „F* 2013-2019 Verwaltung“EUR 4.200;

• am 12.7.2020 unter „Rechnung Nr. 15.7.2020 5/2010-06/2020 Verwaltungsaufwand“ EUR 36.000.

Insgesamt überwies sich die Beklagte im Zeitraum von 2010 bis 12.7.2020 einen Betrag von EUR 223.300.

Die Beklagte hatte den Verstorbenen bei der Führung diverser Verfahren gegen MieterInnen des Hauses D* unterstützt, so gegen die Mieterinnen I* und K*. Die Klägerin als Eigentümerin bzw ihr Vater als Fruchtgenussberechtigter waren hier zwar teilweise anwaltlich vertreten. Dennoch sollte die Beklagte aufgrund einer Vereinbarung mit DI G* B* dafür, dass sie diese Verfahren begleitete, eine Abgeltung erhalten, die sie mit den Überweisungen vom 31.8.2016, 20.2.2017, 8.6.2017 und 21.6.2017 im Gesamtbetrag von EUR 24.200 erhielt. Über die Überweisungen im Zusammenhang mit den Verfahren I* und K* in den Jahren 2016 bis 2017 war DI G* B* in Kenntnis und genehmigte diese [K4].

Nicht festgestellt werden konnte, dass die Beklagte mit DI G* B* oder der Klägerin vereinbarte, dass sie im Zusammenhang mit den Verfahren I* und K* oder der Verwaltung des Hauses D* weitere Zahlungen (abgesehen vom jährlichen Verwalterhonorar für die D*) erhalten sollte [B1].

Weiters konnte nicht festgestellt werden, dass die Beklagte mit dem Verstorbenen oder dessen Rechtsnachfolgern vereinbarte, dass sie (zusätzlich zum Verwalterhonorar für die D*) für die Verwaltung der Liegenschaften E* und F* ein Verwalterhonorar erhalten sollte [B2].

Nach dem Tod ihres Vaters ordnete die Klägerin Kontoauszüge ihres Vaters betreffend das Verwaltungskonto ein, kontrollierte sie aber zunächst nicht nach. So nahm sie zB eine Abbuchung durch die Beklagte von EUR 5.000 wahr, frag[t]e aber nicht nach, wofür die Abbuchung gewesen war. Die Klägerin vertraute der Beklagten zunächst. Als sie diese einmal bezüglich deren Entlohnung fragte, erhielt sie von der Beklagten aber nur die Antwort, „dass sie im Rahmen der gesetzlichen Regelung entlohnt werde“. Die Beklage legte der Klägerin nach dem Tod des DI [B*] Steuererklärungen, in denen Zahlungen an die Beklagte als Werbungskosten steuermindernd geltend gemacht wurden, zur Unterzeichnung vor. Die Klägerin unterschrieb diese, ohne zu wissen, was in den Werbungskosten konkret enthalten war. Die Beklagte erklärte der Klägerin über Nachfragen immer wieder „dass die D* nichts abwerfe“. Erst 2020 begann die Klägerin bezüglich der Abbuchungen vom Verwaltungskonto zu recherchieren. Die den einzelnen (gegenständlichen) Abbuchungen zugrunde liegenden Rechnungen erhielt sie von der Beklagten erst im Lauf des Jahres 2020. Auch die vollständigen Kontobelege vom Verwaltungskonto erhielt sie erst 2020 von der Bank.

Nach dem Tod des DI G* B* übte die Beklagte ihre Vollmachten weiter aus wie bisher. Wenn die Klägerin Post erhielt, die die D* betraf, leitete sie diese an die Beklagte weiter. Die Klägerin ersuchte die Beklagte mehrmals um Auskunft, warum sie aus der Verwaltung der Liegenschaft D* keine Erträge erhalte. Sie bekam hier bis 2020 keine ausreichenden Auskünfte oder Unterlagen von der Beklagten.

Die Beklagte überwies sich nach dem Tod des DI G* B* die oben ersichtlichen Beträge. Die den Überweisungen zu Grunde liegenden Rechnungen (zB Beilagen ./i bis ./K) legte die Beklagte der Klägerin nicht vor. Sie besprach mit der Klägerin auch nicht, dass sie sich diese Beträge überweisen würde. Die Rechnungen waren, so lange DI B* noch lebte, an ihn bzw an das Haus D* adressiert, gingen aber direkt an die Beklagte, dh sie legte sie an sich selbst. Nach dem Tod des Vaters der Klägerin richteten sich die Rechnungen der Beklagten an die Verlassenschaft DI G* B* – die die Beklagte vertrat - oder an die Hausinhabung D*, die auch die Beklagte vertrat. Die Klägerin unterzeichnete nach dem Tod ihres Vaters die erforderlichen Steuererklärungen, die ihr die Beklagte vorlegte und dort, wo die Klägerin unterschreiben sollte, „Post-Its“ platzierte. Die Treffen, wo die Klägerin die Unterschriften leistete, waren sehr kurz. Die Klägerin versuchte einmal Fragen an die Beklagte zu stellen, erhielt von dieser aber nur sehr allgemeine Erklärungen. In den in den Jahresabschlüssen enthaltenen Einnahmen- und Ausgabenrechnungen und Überschussrechnungen schienen die von der Beklagten abgebuchten Beträge als Fremdleistungen auf.

In rechtlicher Hinsicht bejahte das Erstgericht die Aktivlegitimation der Klägerin, weil sie Eigentümerin des Zinshauses D* sei. Zudem habe ihr Bruder ihr seine allfälligen Ansprüche gegen die Beklagte abgetreten, wobei es genüge, wenn die Aktivlegitimation zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung erster Instanz vorliege. Die Klägerin habe sich das Wissen ihres Rechtsvorgängers zurechnen zu lassen. Dieser habe als Fruchtgenussberechtigter alle Überweisungen vor dem 19.9.2017 genehmigt, weshalb der diesbezügliche Rückforderungsanspruch der Klägerin ins Leere gehe. Da die Beklagte auch in den Jahren 2018 bis 2020 die Funktion einer Hausverwalterin [der Liegenschaft D*] erfüllt habe, stünden ihr für diesen Zeitraum auch die geltend gemachten Honorare für die Verwaltung zu. Hinsichtlich der anderen nach dem Tod von DI B* getätigten Abbuchungen habe keine Vereinbarung mit dem Verstorbenen oder der Klägerin festgestellt werden können. Die Beklagte habe die diesbezüglichen Rechnungen an sich selbst gelegt, sodass nie Fälligkeit eingetreten sei. Durch die bloße Unterzeichnung der ihr von der Beklagten vorgelegten Steuererklärungen habe die Klägerin die Rechnungen nicht genehmigt. Diese Beträge stünden der Beklagten daher ebenso wenig zu wie die von ihr vereinnahmten Mieterkautionen in Höhe von EUR 40.000. Zudem habe es sich bei der von der Beklagten nach dem Tod des DI B* gepflogenen Vorgangsweise – Rechnungslegung und Auszahlung an sich selbst – um unzulässige, von der Klägerin nicht genehmigte Insichgeschäfte gehandelt. Die Ansprüche seien auch nicht verjährt, weil die Klägerin erst durch Aushändigung der den Überweisungen zugrundeliegenden Rechnungen im Laufe des Jahres 2020/21 tatsächliche Kenntnis vom Vorgehen der Beklagten erlangt habe. Verjährt nach § 1480 ABGB seien hingegen die Zinsforderungen, soweit sie einen Zeitraum von mehr als drei Jahren vor Klagseinbringung betreffen.

Gegen die Abweisung eines Mehrbegehrens von [richtig; siehe unten Punkt I. 1.1.] EUR 65.700 sowie des Zinsenmehrbegehrens richtet sich die Berufung der Klägerin wegen Mangelhaftigkeit des Verfahrens, unrichtiger Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung sowie unrichtiger rechtlicher Beurteilung einschließlich sekundärer Feststellungsmängel mit dem Antrag, das Urteil im Sinne einer vollständigen Klagsstattgebung abzuändern; hilfsweise es aufzuheben und die Rechtssache an das Erstgericht zurückzuverweisen. Zusätzlich führt sie eine Berufung im Kostenpunkt aus.

Gegen den Zuspruch von EUR 157.600 sA richtet sich die Berufung der Beklagten wegen unrichtiger Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung sowie unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, das Urteil im Sinne einer vollständigen Klagsabweisung abzuändern. Hilfsweise stellt auch sie einen Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag.

Beide Parteien beantragen in ihren Berufungsbeantwortungen, dem Rechtsmittel der jeweils anderen nicht Folge zu geben.

Die Berufung der Klägerin ist teilweise berechtigt, jene der Beklagten ist nicht berechtigt.

I. Zur Berufung der Klägerin:

1. Zur Verfahrensrüge:

1.1. Als Verfahrensmangel rügt die Klägerin zunächst, das Erstgericht habe im Spruch des angefochtenen Urteils nicht über das gesamte Klagebegehren entschieden, indem es einen Betrag von EUR 157.600 zugesprochen und einen weiteren von EUR 59.700 abgewiesen habe, was in Summe nur EUR 217.300 und damit nicht den eingeklagten Betrag von EUR 223.300 ergäbe.

Dieses Vorbringen ist zutreffend, allerdings liegt nach Ansicht des Berufungsgerichts ein der Berichtigung nach § 419 ZPO zugängliches Versehen vor: Eine solche Berichtigung ist zulässig, wenn das, was ausgesprochen wurde, offensichtlich nicht dem Willen des Gerichts zur Zeit der Fällung der Entscheidung entsprochen hat und sich dies aus dem ganzen Zusammenhang und insbesondere aus den Entscheidungsgründen ergibt (RS0041418). Durch die Berichtigung soll der wahre Entscheidungswille zum Ausdruck gebracht werden (RS0041519), der schon vor der Berichtigung den materiellen Gehalt der Entscheidung bestimmt (RS0041489). Auch bei Auslassungen, die – wie hier – zur (teilweisen) Nichterledigung von Sachanträgen geführt haben, kommt eine Urteilsberichtigung in Betracht, wenn anhand der Entscheidungsgründe eindeutig feststeht, wie das Gericht entscheiden wollte (RS0041818; Rechberger/Klicka in Rechberger/Klicka, ZPO5 § 419 Rz 4; Werderitsch in Kodek/Oberhammer, ZPO-ON § 419 Rz 10 f). Umfasst der Entscheidungswille des Gerichts dabei auch den nicht miterledigten Teilanspruch und ist die formelle Entscheidung darüber nur infolge eines offenbaren und damit zweifelsfrei sofort erkennbaren Fehlers unterblieben, ist die Berichtigung eines unvollständig gebliebenen Urteils möglich (Klauser/Kodek, JN-ZPO18 § 419 ZPO E 12).

Vorliegend zeigt sich einerseits aus der Zinsstaffel, die für den zugesprochenen Teil insgesamt EUR 157.600 ergibt und für den abgewiesenen Teil insgesamt EUR 65.700, andererseits auch aus der rechtlichen Beurteilung des Urteils (US 19), wonach der Klägerin ein Rückforderungsanspruch für alle Überweisungen vor dem 19.9.2017, die entsprechend der Feststellungen auf US 9 insgesamt EUR 48.200 betragen haben, sowie der Verwaltungshonorare für die Jahre 2015 bis 2019 von jeweils EUR 3.500, somit weiterer EUR 17.500, nicht zukommt, dass das Erstgericht unzweifelhaft einen Betrag von EUR 65.700 – anstelle der im Spruch angeführten EUR 59.700 - abweisen wollte. Der Spruch des erstinstanzlichen Urteils war daher vom Berufungsgericht (vgl Werderitsch aaO Rz 29) so zu berichtigen, dass mit Spruchpunkt 2. insgesamt ein Betrag von EUR 65.700 sA abgewiesen wird.

1.2. Als weiteren primären Verfahrensmangel rügt die Klägerin, dass das Erstgericht keine expliziten Feststellungen zu den Klagepositionen vom 22.1.2015 über EUR 18.000 sowie vom 10.2.2015 über EUR 6.000 getroffen habe; insbesondere fänden sich keine Feststellungen, ob diese beiden Überweisungen von der Klägerin oder ihrem verstorbenen Vater genehmigt worden seien.

Abgesehen davon, dass ein Stoffsammlungs- und damit ein primärer Verfahrensmangel iSd § 496 Abs 1 Z 2 ZPO nur dann vorliegen könnte, wenn das Erstgericht infolge der Abstandnahme von beantragten Beweisaufnahmen andere als die vom Beweisführer behaupteten Tatsachen festgestellt hätte, nicht aber dann, wenn das Erstgericht – wie hier von der Klägerin gerügt - gerade keine Feststellungen getroffen hat (vgl Pimmer in Fasching/Konecny³ § 496 ZPO Rz 55 ff), übersieht die Berufung, dass das Erstgericht im Rahmen der rechtlichen Beurteilung, jedoch mit Feststellungscharakter, ausgeführt hat (US 19, dritter Absatz), dass alle Überweisungen vor dem 19.9.2017 – worunter auch die beiden in der Berufung gerügten fallen – von DI B* als Fruchtgenussberechtigtem genehmigt wurden.

1.3. Die behauptete primäre Mangelhaftigkeit des Verfahrens liegt daher nicht vor.

2. Zur Beweisrüge:

2.1. Anstelle der bekämpften Feststellung K1 begehrt die Klägerin die Ersatzfeststellung: „Die Kontoauszüge betreffend das Verwaltungskonto wurden von der Bank seit dem 12.7.2012 ausschließlich an die Beklagte […] übermittelt. Es konnte nicht festgestellt werden, ob DI G* B* darüber hinaus die Belege auf anderen Weg erhielt oder von der Beklagten übermittelt bekam.“

Soweit die Klägerin aus den Beilagen ./Q und ./R ableiten will, dass die Klägerin die Zustellung der Kontoauszüge auf ihre eigene Zustelladresse umändern ließ, hat das Erstgericht in der bekämpften Feststellung ohnedies festgestellt, dass die Kontoauszüge direkt an die Beklagte übermittelt wurden. Darüber, ob DI B* die Kontoauszüge persönlich von seinem Bankbetreuer abgeholt hat, treffen die angeführten Urkunden keine Aussage. Hingegen ergibt sich aus den Beilagen ./47 und ./49, dass DI B* jedenfalls im Jahr 2015 Termine bei seinem Bankberater wahrnahm und Kontoauszüge auch mit eigenen Anmerkungen versah. Wenngleich es zutrifft, dass diese Kontoauszüge nicht das fragliche Verwaltungskonto für die Liegenschaft D* betrifft, zeigt es doch, dass sich DI B* mit seinen Bankangelegenheiten beschäftigt hat. Dies steht auch im Einklang mit den Angaben der Klägerin selbst, „wonach ihr Vater, bis er 90 Jahre alt war, jedes Detail dazugeschrieben“ habe (ON 23.1, PS 3). Warum dies gerade für die Kontoauszüge der D* nicht gelten sollte, legt die Berufung nicht weiter dar. Die Beweisrüge überzeugt daher in diesem Punkt nicht.

2.2. Anstelle der bekämpften Feststellung K2 begehrt die Klägerin die Ersatzfeststellung: „Es konnte nicht festgestellt werden, dass bis zum Tod des DI G* B* sämtliche Handlungen, die die Beklagte aufgrund der ihr erteilten Vollmachten in Bezug auf die Liegenschaften D* (ab 2010), E* und F* (beide ab 2013) vornahm, mit ihm besprochen waren. Darüber hinaus konnte nicht festgestellt werden, dass die Beklagte die an sie übermittelten Kontoauszüge des gegenständlichen Verwaltungskontos mit DI G* B* besprach. Weiters konnte nicht festgestellt werden, welche allfällige Kostenvereinbarung die Beklagte mit DI G* B* getroffen habe.“

Dazu ist zunächst auf die obigen Ausführungen zu verweisen, als auch auf die eigene Aussage der Klägerin, nach der ihr Vater pedantisch gewesen sei und bei Kontoauszügen jedes Detail dazugeschrieben habe. Das deckt sich auch mit der Aussage des Bruders der Klägerin, des Zeugen DI H* B*, wonach der Vater eher misstrauisch gewesen sei (ON 32.1, PS 5, letzter Absatz). Vor diesem Hintergrund erscheint es durchaus plausibel, dass DI B* die Kontoauszüge mit der Beklagten durchbesprochen hat. Zudem führt die Klägerin die Beweisrüge auch nicht gesetzmäßig aus, indem sie nicht angibt, aufgrund welcher abweichenden Beweisergebnisse die begehrte Ersatzfeststellung zu treffen gewesen wäre. Sie beschränkt sich vielmehr nur darauf, die Unglaubwürdigkeit der Beklagten hervorzustreichen. Es genügt aber nicht, die Beweiswürdigung pauschal als unrichtig zu bezeichnen oder den einzelnen Feststellungen lediglich Gegenbehauptungen entgegenzusetzen (RS0041830).

Auch diese Feststellung ist daher unbedenklich.

2.3. Anstelle der bekämpften Feststellung K3 begehrt die Klägerin die Ersatzfeststellung: „Die Beklagte verwaltete für DI G* B* als Fruchtgenussberechtigten auch die Kautionen der Mieter des Zinshauses D*. Am 8.9.2025 überwies sie sich einen Gesamtbetrag von EUR 40.000 unter dem Titel „Bewirtschaftung“ auf ihr privates Konto. Es konnte nicht festgestellt werden und wurde nicht einmal von der Beklagten behauptet, dass dieser Betrag von DI G* B* oder der Klägerin genehmigt wurde. Darüber hinaus konnte nicht festgestellt werden, welche Leistungen dieser Zahlung zugrunde lagen.“

Der Klägerin gelingt es nicht, die Relevanz der begehrten Ersatzfeststellung darzulegen: Das Erstgericht ist in rechtlicher Hinsicht nämlich ohnedies davon ausgegangen, dass es sich bei dem Betrag von EUR 40.000 um Mieterkautionen handelt und dass die Beklagte als ehemalige Hausverwalterin keinen Anspruch darauf hat, diese zu behalten (US 19, zweiter Absatz). Dementsprechend hat es die Beklagte auch zur Rückzahlung dieses Betrages verpflichtet. Führt aber wie hier der vom Erstgericht festgestellte Sachverhalt und der davon abweichende, von der Beweisrüge angestrebte zum gleichen rechtlichen Ergebnis, kann die Erledigung der Beweisrüge unterbleiben (RS0042386).

2.4. Statt der bekämpften Feststellung K4 begehrt die Klägerin die Ersatzfeststellung: „Es konnte nicht festgestellt werden, dass die Beklagte im Zusammenhang mit den Verfahren gegen I* und K* eine Honorarvereinbarung mit DI G* B* getroffen hatte und auch nicht, dass dieser die Zahlungen im Gesamtbetrag von EUR 24.200 vom 31.8.2016, 20.2.2017, 8.6.2017 und 21.6.2017 genehmigte. Auch diese Überweisungen der Beklagten an sie persönlich stellen somit nicht genehmigte Insichgeschäfte dar.“

Dazu ist zunächst festzuhalten, dass die Frage, ob etwas ein Insichgeschäft darstellt, eine reine Rechtsfrage ist, die nicht auf Tatsachenebene zu beantworten ist. Zudem würden die getroffenen Feststellungen auch im Widerspruch mit der von der Beklagten unbekämpft gelassenen Feststellung stehen, wonach alle Überweisungen vor dem 19.9.2017 – worunter auch die hier angesprochenen Zahlungen fallen – von DI B* als Fruchtgenussberechtigtem der D* genehmigt wurden (US 19, dritter Absatz).

Schließlich beschränkt sich die Klägerin auch hier, pauschal die Unglaubwürdigkeit der Aussage der Beklagten aufzuzeigen, ohne darzulegen, auf welcher Grundlage welcher Beweisergebnisse und Erwägungen die Ersatzfeststellung zu treffen gewesen wäre, sodass auch keine gesetzmäßig ausgeführte Beweisrüge vorliegt (vgl RS0041835; A. Kodek in Rechberger/Klicka aaO § 471 Rz 15).

2.5. Zusammengefasst übernimmt daher das Berufungsgericht sämtliche Feststellungen des Erstgerichts und legt sie gemäß § 498 Abs 1 ZPO seiner rechtlichen Beurteilung zugrunde.

3. Zur Rechtsrüge:

3.1. Die Klägerin vertritt den Standpunkt, auch bei den vor dem Tod ihres Vaters durchgeführten (und nach den Feststellungen von ihm genehmigten) Überweisungen der Beklagten habe es sich um Insichgeschäfte gehandelt, für welche auch ihre Zustimmung erforderlich gewesen wäre.

3.1.1. Insichgeschäfte sind Geschäfte, bei denen der Machthaber den Machtgeber durch eine Erklärung an sich selbst berechtigt und verpflichtet (Hartlieb/Zollner in Rummel/Lukas/Geroldinger, ABGB4 § 1017 Rz 4). Nach herrschender Terminologie werden darunter zwei Fälle verstanden: Einerseits das Selbstkontrahieren (im engeren Sinn), wenn der Vertreter ein Geschäft für den Vertretenen mit sich selbst abschließt, also dieselbe Person auf der einen Seite als Vertreter, auf der anderen Seite im eigenen Namen handelt, und andererseits die Doppel- oder Mehrfachvertretung, bei der ein Vertreter für zwei oder mehrere Vertretene, für die er vertretungsberechtigt ist, ein Geschäft abschließt, also die selbe Person beide Seiten vertritt (RS0019621).

Vorliegend kommt nur der erste der beiden genannten Fälle in Betracht. Die Beklagte nahm vom Konto des DI B*, über das sie als dessen bevollmächtigte Vertreterin zeichnungsbefugt war, Überweisungen an sich selbst vor. Dies aufgrund von Rechnungen (etwa Beilagen ./H und ./25), die sie im eigenen Namen entweder an den von ihr vertretenen DI B* oder an die Hausinhabung der D*, die sie als Verwalterin ebenfalls vertrat, adressierte.

Es liegt damit zweifelsfrei ein Insichgeschäft im Sinne der dargelegten Definition vor.

3.1.2. Damit ein Insichgeschäft rechtswirksam ist, muss es vom gefährdeten Machthaber entweder durch vorher erteilte Einwilligung oder durch nachträgliche Genehmigung gedeckt sein, wobei diese Zustimmung oder Genehmigung nicht vom Vertreter erteilt werden kann. Ferner ist ein Insichgeschäft auch dann rechtswirksam, wenn es dem Vertretenen ausschließlich Vorteile bringt oder wenn keine Gefahr einer Schädigung besteht (RS0019350 [insb T2; T3]; RS0028129; Apathy/Burtscher in Schwimann/Kodek, ABGB-Praxiskommentar § 1017 Rz 16 mwN; Hartlieb/Zollner aaO Rz 50).

3.1.3. Hier steht - entgegen dem insoweit unzutreffenden Berufungsvorbringen – fest, dass DI B* als Fruchtgenussberechtigter alle vor seinem Tod getätigten Überweisungen der Beklagten an sich selbst genehmigt hat (US 19, dritter Absatz). Fraglich ist damit, ob seine Zustimmung ausreicht oder auch jene der Klägerin als weitere Vollmachtgeberin erforderlich gewesen wäre: Das setzt im Sinne der vorzitierten Judikatur voraus, dass sie durch das Insichgeschäft gefährdet gewesen wäre. Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist das jedoch nicht der Fall: Zwar war sie Eigentümerin der Liegenschaften D* und E*, DI B* war jedoch ein Fruchtgenussrecht daran eingeräumt. Nach § 509 ABGB ist die Fruchtnießung das Recht, eine fremde Sache ohne Verletzung ihrer Substanz ohne alle Einschränkungen zu genießen. Dem Eigentümer bleiben (nur) alle Befugnisse, deren Ausübung das Recht des Fruchtnießers nicht beeinträchtigt (Koch in KBB7 § 509 ABGB Rz 4; Rassi in Rummel/Lukas/Geroldinger aaO § 509 Rz 12). Insbesondere ist der Fruchtnießer auch anstelle des Eigentümers zur Vermietung und Verpachtung der dienstbaren Sache mit allen aus dieser Inbestandgabe entspringenden Rechten und Pflichten berechtigt (RS0011877; Koch aaO Rz 5; Rassi aaO Rz 9). Nur dem Fruchtnießer stehen damit auch die Miet- und Pachtzinse der in Bestand gegebenen Liegenschaft zu (Memmer in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.05 § 509 Rz 11).

Hingegen ist der Eigentümer einer mit Fruchtgenuss belastenden Liegenschaft von deren Verwaltung ausgeschlossen (Rassi aaO Rz 12 mwN); ihm verbleiben nur jene Rechte und Pflichten, die mit seiner Stellung als Eigentümer (wie etwa die Zustimmung zu einem Baubewilligungsansuchen des Mieters) zusammenhängen (Memmer aaO Rz 12).

Im vorliegenden Fall kamen daher DI B* als Fruchtgenussberechtigten sämtliche Einnahmen aus der Vermietung zugute, ihm oblag auch die Verwaltung der Liegenschaft, zu der auch das Führen von Prozessen gegen Mieter zählt. Die Überweisungen an die Beklagte wurden von einem auf seinen Namen lautenden Konto, auf welches auch die Mieteinnahmen gebucht wurden, getätigt. Die Zahlungen an die Beklagte schmälerten damit ausschließlich seine ihm aufgrund des Fruchtgenussrechts zustehenden Einnahmen, nicht hingegen jene der Klägerin als bloße Eigentümerin. Das Selbstkontrahieren der Beklagten im Bereich der Hausverwaltung, zu welcher die Klägerin aufgrund des ihrem Vater eingeräumten Fruchtgenussrechtes im Sinne der dargestellten Judikatur nicht mehr berechtigt war, gefährdete damit die Klägerin zu Lebzeiten des Fruchtgenussberechtigten nicht. Ihre Zustimmung zu den Insichgeschäften der Beklagten war daher, solange DI B* noch lebte, nicht erforderlich.

Die in der Berufung zitierte Entscheidung 4 Ob 2024/96t ist insoweit nicht einschlägig, als dort nicht alle Miteigentümer dem Insichgeschäft zugestimmt haben. Eine vergleichbare Konstellation liegt hier jedoch nicht vor.

3.1.4. Da die Zustimmung des allein gefährdeten Fruchtgenussberechtigten DI B* für alle vor seinem Tod am 19.9.2017 getätigten Insichgeschäfte vorlag, erfolgte die Abweisung dieser Beträge durch das Erstgericht zu Recht.

Soweit die Klägerin auch in diesem Zusammenhang Feststellungen zu den Klagepositionen vom 22.1.2015 über EUR 18.000 sowie vom 10.2.2015 über EUR 6.000 vermisst und diesbezüglich sekundäre Feststellungsmängel geltend macht, ist neuerlich auf die Feststellung auf US 19, dritter Absatz, zu verweisen, wonach DI B* alle Überweisungen vor dem 19.9.2017 – somit auch die angeführten – genehmigt hat. Wurden aber zu einem bestimmten Thema Tatsachenfeststellungen getroffen, mögen diese auch von den Vorstellungen des Rechtsmittelwerbers abweichen, können diesbezüglich auch keine rechtlichen Feststellungsmängel erfolgreich geltend gemacht werden. Vielmehr ist es dann ein Akt der Beweiswürdigung, wenn die vom Rechtsmittelwerber gewünschten abweichenden Feststellungen nicht getroffen wurden (RS0053317 [T1; T3]).

3.2. Weiters wendet sich die Berufung gegen die Honorierung der Verwaltungstätigkeit der Beklagten mit jährlich EUR 3.500. Einerseits handle es sich auch dabei um Insichgeschäfte, andererseits stehe der Beklagten aufgrund ihrer groben Pflichtverletzungen seit dem Jahr 2015 kein Verwaltungshonorar zu; allenfalls sei dieses nach § 20 Abs 10 WEG herabzusetzen.

Dazu ist zunächst festzuhalten, dass die zu Lebzeiten des DI B* ausbezahlten Verwalterhonorare, sohin jene für 2016 und 2017, nach der bereits oftmals zitierten Feststellung von der (nachträglichen) Genehmigung des Fruchtgenussberechtigten umfasst waren.

Auf eine Herabsetzung des Entgelts des Verwalters wegen grober Pflichtverletzung nach § 20 Abs 10 WEG hat sich die Klägerin im Verfahren erster Instanz nicht berufen; das dazu erstmals in der Berufung erstattete Vorbringen verstößt damit gegen das Neuerungsverbot des § 482 Abs 1 ZPO und ist daher unbeachtlich.

Im Übrigen steht – unbekämpft – fest, dass die Beklagte Bau- und Sanierungsprojekte organisierte, für die Vermietung der Mietobjekte, die außergerichtliche und gerichtliche Erledigung von Streitigkeiten sorgte, die Kontrolle von Arbeiten auf der Liegenschaft und die Abstimmung mit der Steuerberatung des DI B* durchführte, sohin Tätigkeiten verrichtete, die typischerweise in den Tätigkeitsbereich einer Hausverwaltung fallen. Zudem befanden sich bei der Übergabe an die neue Hausverwaltung die allgemeinen Teile der Liegenschaft in einem durchschnittlichen Zustand; auch die einzelnen Wohnungen waren „in keinem überdurchschnittlichen“ – damit aber wohl einem durchschnittlichen - Zustand. Es ist daher auch keine grobe Pflichtverletzung der Beklagten zu erkennen. Ihr stehen daher auch die – gemäß § 22 MRG nach der Nutzfläche des Hauses bemessenen (US 8, dritter Absatz) – Verwalterhonorare für die Jahre 2018, 2019 und 2020 zu.

3.3. Schließlich wendet sich die Berufung gegen die Annahme des Erstgerichts, die vor dem 17.3.2019 angefallenen Zinsen seien verjährt. Diese unterlägen vielmehr der 30jährige Verjährungsfrist, weil die Handlungen der Beklagten objektiv den Tatbestand einer qualifizierten Straftat erfüllten.

3.3.1. Nach § 1489 zweiter Satz ABGB erlischt das Klagerecht nur nach 30 Jahren, wenn der Schaden aus einer oder mehreren gerichtlich strafbaren Handlungen, die nur vorsätzlich begangen werden können und mit mehr als einjähriger Freiheitsstrafe bedroht sind, entstanden ist. Eine strafrechtliche Verurteilung ist dabei nicht Anspruchsvoraussetzung (RS0034432; Dehn in KBB7 § 1489 ABGB Rz 8). Die Beweislast für die Voraussetzungen der langen Verjährungsfrist trägt der Geschädigte (10 Ob 63/00p; 1 Ob 532/93; Dehn aaO Rz 9).

Dieser ihr obliegende Beweis ist der Klägerin im vorliegenden Fall nicht gelungen, steht doch nicht fest, dass die Beklagte im Sinne des § 153 StGB wissentlich ihre Vertretungsmacht missbraucht hätte. Tatsächlich hat die Klägerin in erster Instanz zur Wissentlichkeit nichts vorgebracht, weshalb auch dieses erstmals in der Berufung erstattete Vorbringen gegen das Neuerungsverbot verstößt.

3.3.2. Allerdings hat das Rechtsmittelgericht bei Vorliegen einer gesetzmäßig ausgeführten Rechtsrüge die materiell-rechtliche Richtigkeit der angefochtenen Entscheidung nach allen Richtungen hin zu prüfen (RS0043352). Das Erstgericht hat, indem es nur die innerhalb von drei Jahren vor Klagseinbringung (17.3.2022) angefallenen Zinsen zugesprochen hat, die Bestimmung des § 2 des 1. COVID-19-JuBG übersehen. Nach dieser wird die Zeit vom Inkrafttreten dieses Gesetzes bis zum 30.4.2022 in die Zeit, in der bei einem Gericht eine Klage oder ein Antrag zu erheben oder eine Erklärung abzugeben ist, nicht eingerechnet. Da diese Regelung auch Verjährungsbestimmungen erfasst, wird hier die Verjährungsfrist für die vor der Klagseinbringung angefallenen Zinsen im Ergebnis um 40 Tage verlängert (4 Ob 210/23w mwN; Kolmasch, Unterbrechung und Hemmung von Fristen aufgrund der COVID-19-Krise, ZAK 2020/193, 116 f). Demnach sind nur die Zinsen, die drei Jahre und 40 Tage vor Klagseinbringung, im konkreten Fall sohin vor dem 5.2.2019, angefallen sind, verjährt.

3.3.3. Insoweit war der Berufung der Klägerin teilweise Folge zu geben und Zinsen aus den zugesprochenen Beträgen auch für den Zeitraum 5.2.2019 bis 16.3.2019 zuzusprechen; das darüber hinausgehende Zinsenmehrbegehren war abzuweisen.

4. Zur Berufung im Kostenpunkt:

Indem die Klägerin bloß vorbringt, ihre Einwendungen gegen das Kostenverzeichnis der Beklagten aufrecht zu erhalten, führt sie die Kostenrüge nicht gesetzmäßig aus. Es reicht nämlich nicht aus, im Rechtsmittel bloß auf das im Verfahren erster Instanz erstattete Vorbringen hinzuweisen (RS0053616). Eine Kostenrüge ist nur dann gesetzmäßig ausgeführt, wenn sie ziffernmäßig bestimmt erhoben wird. Sie muss erkennen lassen, was angefochten und welche Abänderung beantragt wird. Die begehrten oder bekämpften Kosten sind rechnerisch darzustellen. In einem unbestimmten Rechtsmittelantrag liegt ein nicht verbesserungsfähiger Inhaltsmangel (Obermaier, Kostenhandbuch4 Rz 1.88; Schindler/Schmoliner in Kodek/Oberhammer, ZPO-ON § 55 Rz 6 mwN; 1 Ob 235/01m; 3 Ob 159/02g; 1 Ob 23/04w).

Die nicht gesetzmäßig ausgeführte Berufung im Kostenpunkt ist daher keiner inhaltlichen Behandlung zugänglich.

II. Zur Berufung der Beklagten:

1. Zur Beweisrüge:

1.1. Anstelle der bekämpften Feststellung B1 begehrt die Beklagte die Ersatzfeststellung: „Die Beklagte hat mit DI G* B* für ihre für die Verfahren I* und K* erbrachten Leistungen die Honorare gemäß den nachfolgenden Rechnungen vereinbarungsgemäß erbracht und verrechnet:

• am 5.7.2018 „Akonto Teilabrechnung Urteil Verfahren I*, Akonto Endurteil, GZ ** und weitere" EUR 24.000;

• am 14.8.2018 als „Akonto GZ **, Abrechnung 2. Teil“ EUR 12.000;

• am 4.9.2018 als „Akonto Teilbetrag zu GZ **“ EUR 12.000;

• am 7.11.2018 als „Teilzahlung Re 31.7.2018 GZ **“ EUR 12.000;

• am 31.1.2019 für „Q4/2018 I* pauschal“ EUR 1.000,00;

• am 3.1.2019 für „Q4/2018 K* pauschal“ EUR 2.000,00;

• am 12.7.2020 unter „Verwaltungsaufwand“ EUR 36.000,00.

Dass die Beklagte die angeführten Leistungen ab 5.7.2018 mit DI G* B* verrechnet habe, kann schon deshalb nicht zutreffen, weil dieser bereits am 19.9.2017 und somit weit vor der Verrechnung verstorben ist. Hingegen lässt sich der begehrten Ersatzfeststellung nicht entnehmen, dass eine Verrechnung gegenüber der Klägerin als dessen Rechtsnachfolgerin erfolgt wäre, sodass ihr auch die Relevanz fehlt.

1.2. Anstelle der bekämpften Feststellung B2 begehrt die Beklagte die Ersatzfeststellung: „Es wird festgestellt, dass die Beklagte mit dem Verstorbenen oder dessen Rechtsnachfolgern vereinbarte, dass [ihr] (zusätzlich zum Verwalterhonorar für die D*) für die Verwaltung der Liegenschaften E* und F* ein Verwalterhonorar zusteht, sodass ihr das Entgelt gemäß den Leistungen ausgewiesen in den nachstehenden Rechnungen

• am 5.7.2018 „Akonto Teilabrechnung Urteil Verfahren I*, Akonto Endurteil, GZ ** und weitere" EUR 24.000;

• am 14.8.2018 als „Akonto GZ **, Abrechnung 2. Teil“ EUR 12.000;

• am 4.9.2018 als „Akonto Teilbetrag zu GZ **“ EUR 12.000;

• am 7.11.2018 als „Teilzahlung Re 31.7.2018 GZ **“ EUR 12.000;

• am 31.1.2019 für „Q4/2018 I* pauschal“ EUR 1.000,00;

• am 3.1.2019 für „Q4/2018 K* pauschal“ EUR 2.000,00;

• am 12.7.2020 unter „Verwaltungsaufwand“ EUR 36.000;

• am 29.1.2018 für „Verfahren I* Schadenersatz 2015 bis 2017“EUR 6.000;

• am 18.5.2019 für „Verwaltung ** + E*“EUR 8.400;

• am 18.11.2019 für „F* 2013-2019 Verwaltung“EUR 4.200

zusteht.“

Die Frage, ob der Klägerin ein (zusätzliches) Entgelt zusteht, ist eine solche der rechtlichen Beurteilung und somit keiner Tatsachenfeststellung zugänglich. Zudem ist der von der Beklagten gezogene Schluss, sie habe aufgrund der getroffenen Vereinbarung, nach der ihr neben dem Verwalterhonorar für die D* auch ein solches für die Verwaltung der Liegenschaften E* und F* zustehe, Anspruch auf die angeführten Leistungen, nicht nachvollziehbar: Die angeführten Leistungen betreffen überwiegend nämlich gerade nicht Verwaltungstätigkeiten in Bezug auf die beiden letztgenannten Liegenschaften, sondern hauptsächlich die Gerichtsverfahren I* und K*. Die genannten Personen waren jedoch Mieter von Wohnungen in der D*. Auch die Überweisung vom 12.7.2020 über EUR 36.000 betrifft nach der dazugehörigen Rechnung (Beilage ./43) den Aufwand für die Vermietungen der Wohnobjekte in der D*.

Somit verbleiben nur die Positionen vom 18.5.2019 über EUR 8.400 sowie vom 18.11.2019 über EUR 4.200, die tatsächlich die Liegenschaften E* und F* zum Inhalt haben. Aus der Aussage der Beklagten, auf die sie die Ersatzfeststellung gründen will, ergibt sich jedoch gerade nicht, dass sie von der Klägerin diesbezüglich beauftragt worden wäre, sondern nur, dass diese über alles informiert gewesen sei und Rechnungen unbeanstandet entgegengenommen habe (ON 26.1, PS 11 f). Das reicht aber, wie die Behandlung der Rechtsrüge noch zeigen wird, für die Genehmigung eines hier vorliegenden Insichgeschäfts nicht aus.

Die begehrte Ersatzfeststellung war daher nicht zu treffen.

1.3. Anstelle der bekämpften Feststellungen B3 und B4 begehrt die Beklagte die Ersatzfeststellungen: „Die Beklagte hat die Leistungen gemäß den Rechnungen – näher beschrieben zu [oben Punkt 1.2.] – für den Rechtsvorgänger im Eigentum und die Klägerin erbracht, sodass diese einen Anspruch auf Auszahlung gemäß den gelegten Rechnungen hatte“.

Wiederum ist die Frage, ob die Beklagte Anspruch auf Auszahlung der Beträge hatte, eine nicht auf Tatsachenebene zu beantwortende Rechtsfrage. Selbst wenn die Beklagte die abgerechneten Leistungen erbracht hat – was die Klägerin zum Teil gar nicht bestreitet ,– ändert dies in rechtlicher Hinsicht nichts daran, dass es sich um nicht genehmigte Insichgeschäfte gehandelt hat, weshalb für die Beklagte aus der begehrten Ersatzfeststellung nichts zu gewinnen wäre.

Im Übrigen stehen die begehrten Ersatzfeststellungen über weite Strecken auch nicht in Widerspruch zu den bekämpften Feststellungen, die thematisieren, an wen die Beklagte die Rechnung gelegt hat, sondern stellen zusätzliche Feststellungen dar, die im Rahmen der Rechtsrüge als sogenannter „sekundärer Verfahrensmangel“ (§ 496 Abs 1 Z 3 ZPO) geltend zu machen sind (A. Kodek aaO § 496 Rz 10). Sie werden daher dort behandelt.

2. Zur Rechtsrüge:

2.1. Die Beklagte wendet sich zunächst gegen die Rechtsansicht des Erstgerichts, bei den von ihr vorgenommenen Überweisungen handle es sich um Insichgeschäfte; sie habe sämtliche Rechnungen an die Klägerin bzw deren Rechtsvorgänger gelegt und nicht an sich selbst.

2.1.1. Hinsichtlich der Definition eines Insichgeschäfts ist auf die Ausführungen zu oben unter Punkt I.3.1. zu verweisen. Zwar ist es richtig, dass die Beklagte die Rechnungen formell nicht an sich selbst, also an Mag. C*, gerichtet hat, sondern entweder an DI B*, die Hausinhabung des Hauses D* oder die Klägerin. Sie übersieht dabei jedoch, dass sie selbst bevollmächtigte Vertreterin aller drei genannten Adressaten war. In diesem Sinne ist auch die Feststellung des Erstgerichts, wonach die Beklagte die Rechnungen „an sich selbst“ adressiert hätte, zu verstehen (vgl US 13). Es besteht, wie bereits ausgeführt, kein Zweifel daran, dass es sich bei den Geschäften, bei denen die Beklagte eigene Leistungen gegenüber von ihr vertretenen Personen erbracht und abgerechnet hat, um Insichgeschäfte gehandelt hat. Solche sind nur unter den ebenfalls bereits dargelegten Voraussetzungen, insbesondere der (nachträglichen) Genehmigung durch den Vertretenen, wirksam. Die Beweislast dafür trifft denjenigen, der sich auf die Zulässigkeit des Insichgeschäfs beruft (Baumgartner/U. Torggler in Klang³ § 1007 ABGB Rz 43; Perner in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.02 § 1017 Rz 12; Hartlieb/Zollner aaO Rz 50), hier also die Beklagte.

2.1.2. Eine solche Genehmigung scheint die Beklagte darin zu erblicken, dass die Klägerin nach dem Tod ihres Vaters die Leistungen und Rechnungen der Beklagten unbeanstandet entgegengenommen habe.

Eine nachträgliche stillschweigende Genehmigung des Rechtsgeschäfts durch den unwirksam Vertretenen ist jedoch nur dann anzunehmen, wenn nach der Lage der Dinge dem Stillschweigen keine andere Bedeutung als die einer Zustimmung beigelegt werden kann (RS0014147 [T1]). Jedenfalls setzt die Annahme einer schlüssigen Erklärung gewisse Kenntnisse des Erklärenden über die im Zeitpunkt seines Verhaltens maßgeblichen Umstände voraus (1 Ob 205/06p). Darin, dass die Klägerin Kontoauszüge, aus denen sich Zahlungen an die Beklagte ergeben, einordnete oder Steuererklärungen unterfertigte, in denen Zahlungen an die Beklagte als Werbungskosten steuermindernd geltend gemacht wurden, liegt keine nachträgliche stillschweigende Genehmigung der Insichgeschäfte. Dies gerade auch vor dem Hintergrund, dass die Klägerin die den einzelnen Abbuchungen zugrundeliegenden Rechnungen von der Beklagten erst im Laufe des Jahres 2020 erhielt und die Beklagte auf Fragen der Klägerin nur mit sehr allgemeinen Erklärungen antwortete (US 13), was dazu führte, dass die Klägerin die Vollmacht zur Beklagten kündigte.

2.1.3. Mangels – ausdrücklicher oder schlüssiger – Genehmigung der vorliegenden Insichgeschäfte waren die nach dem Tod des DI B* erfolgten Überweisungen der Beklagten rechtsunwirksam, weshalb sie zur Rückzahlung dieser Beträge verpflichtet ist.

2.1.4. Da die Übernahme der Rechnungen der Beklagten in die Buchhaltung und in das Rechnungswesen der Klägerin oder ihres Rechtsvorgängers wie bereits dargelegt nicht ausreicht, um zu einer nachträglichen Genehmigung eines an sich verpönten Insichgeschäftes zu gelangen, liegen diesbezüglich auch keine sekundären Feststellungsmängel vor.

2.2. Weiters wendet sich die Berufung dagegen, dass die im Urteil angeführten Rechnungen Scheinrechnungen seien. Tatsächlich seien diese aufgrund erfolgter Leistungserbringung gelegt worden.

Dazu ist auszuführen, dass das Erstgericht die teilweise Stattgebung des Klagebegehrens nicht, jedenfalls aber nicht tragend, auf das Vorliegen von Scheinrechnungen gestützt hat. Es hat lediglich im Rahmen der Beweiswürdigung (US 16, drittletzter Absatz) ausgeführt, dass die Rechnungen nicht aufgeschlüsselt seien und „den Eindruck von Scheinrechnungen erweckten“. Rechtliche Folgen hat das Erstgericht an diese beweiswürdigenden Überlegungen nicht geknüpft, sondern der Klage wegen des Vorliegens von unzulässigen Insichgeschäften (teilweise) stattgegeben. Es kann daher dahingestellt bleiben, ob die Klägerin die in den Rechnungen angeführten Leistungen tatsächlich erbracht hat, weshalb in diesem Zusammenhang auch keine sekundäre Mangelhaftigkeit vorliegt.

2.3. Schließlich vertritt die Beklagte den Standpunkt, zur Einbehaltung der Mieterkautionen in Höhe von EUR 40.000 berechtigt gewesen zu sein. Indem das Erstgericht es unterlassen habe, festzustellen, dass die Kautionen an die Mieter zurückgegeben worden seien, liege auch ein sekundärer Verfahrensmangel.

2.3.1. Sekundäre Feststellungsmängel kommen nur im Rahmen des Tatsachenvorbringens der jeweiligen Partei in Betracht. Sie sind daher nur dann denkbar, wenn die verfahrensrelevante Feststellung von einem ausreichend konkreten Tatsachenvorbringen der Partei erfasst ist (RS0053317 [T4]).

Die Beklagte hat jedoch im erstinstanzlichen Verfahren niemals behauptet, die Kaution bereits an die Mieter ausgefolgt zu haben: Vielmehr hat sie vorgebracht (ON 8, S 13), dass ihr keine Zahlungsaufforderung der Mieter zugestellt worden sei, weshalb sie keine Zahlung geleistet habe. In weiterer Folge brachte sie vor (ON 21, S 11), ihr stehe ein Zurückbehaltungsrecht an den Kautionen zu. Zurückbehalten werden kann jedoch nur etwas, was noch vorhanden ist. Das entspricht im Übrigen auch der Angabe der Beklagten in der Verhandlung vom 22.3.2023 (ON 23.1, PS 2), wonach die EUR 40.000 an Kautionen noch nicht überwiesen worden seien. Die in der Berufung zitierte gegenteilige Aussage der Beklagten in der Verhandlung vom [richtig] 11.10.2023 (ON 26.1, PS 14) kann ein fehlendes Prozessvorbringen nicht ersetzen (RS0043157; RS0038037), sodass auch hier keine sekundären Feststellungsmängel vorliegen.

2.3.2. Ausgehend vom festgestellten Sachverhalt gelingt es der Beklagten nicht, eine Rechtsgrundlage für das Einbehalten der Kautionen der Mieter des Hauses D* über den Zeitpunkt der Beendigung ihrer Tätigkeit als Hausverwalterin diese Liegenschaft darzutun. Der Rechtsgrund, diese Fremdgelder behalten zu dürfen, fiel mit der Kündigung der Vollmacht durch die Klägerin weg; dieser kommt ein Herausgabeanspruch nach § 1009 ABGB zu (6 Ob 14/23m mwN). Ansprüche der Beklagten, die ein Zurückbehaltungsrecht rechtfertigen würden, wurden nicht festgestellt. Im Übrigen steht der Herausgabeanspruch auch in keinem synallagmatischen Zusammenhang mit dem Entlohnungsanspruch des Beauftragten (9 Ob 2/17k [I.1.]; Hartlieb/Zollner aaO § 1009 ABGB Rz 21).

Die Beklagte ist daher auch zur Herausgabe dieses Betrages verpflichtet.

2.4. Auf die in erster Instanz erhobenen Einwände der Verjährung und des Fehlens der Aktivlegitimation kommt die Berufung nicht zurück; sie musste daher insgesamt erfolglos bleiben.

III. Zur Kostenentscheidung und zum Zulässigkeitsausspruch:

1. Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf §§ 41, 50 Abs 1 ZPO. Die bloße Abänderung des Urteils in Bezug auf Nebengebühren und Nebenforderungen wie Zinsen hat auf die Frage des Erfolgs des Rechtsmittels keine Auswirkungen (9 ObA 49/09k; 1 Ob 104/24m; Obermaier aaO Rz 1.440; Schindler/Schmoliner aaO § 50 Rz 7). Im Hinblick darauf konnte auch eine Abänderung der erstinstanzlichen Kostenentscheidung unterbleiben (vgl 17 Ob 8/24m [21]).

Beide Parteien haben jeweils Anspruch auf Ersatz der Kosten ihrer Berufungsbeantwortung, wobei bei jener der Beklagten zu berücksichtigen war, dass für Rechtsmittelschriftsätze nur der ERV-Zuschlag für Folgeschriftsätze in Höhe von EUR 2,60 zusteht (RS0126594). Aufgrund des höheren Berufungsinteresses der Beklagten ergibt sich nach Saldierung der im Spruch ausgewiesene Kostenersatzanspruch der Klägerin (vgl 7 Ob 153/22h [47]).

2. Eine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO stellt sich mit dieser Entscheidung, deren Hauptaugenmerk überdies im nicht revisiblen Tatsachenbereich lag, nicht. Die ordentliche Revision ist daher nicht zulässig.