OLG Wien 6R296/25f

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 20.11.2025
• ECLI: ECLI:AT:OLG0009:2025:00600R00296.25F.1120.000

Kopf

Das Oberlandesgericht Wien hat als Rekursgericht durch die Senatspräsidentin Dr. Fabian als Vorsitzende sowie den Richter Dr. Pscheidl und die Richterin Mag. Müller im Konkurs über das Vermögen der A* GmbH, FN **, *, vertreten durch muhri werschitz Partnerschaft von Rechtsanwälten GmbH in Graz, Masseverwalterin Dr. B, Rechtsanwältin in Wien, über den Rekurs der Schuldnerin gegen den Beschluss des Handelsgerichts Wien vom 20.8.2025, **–264, in nicht öffentlicher Sitzung den

Beschluss

gefasst:

Spruch

Dem Rekurs wird nicht Folge gegeben.

Der Revisionsrekurs ist jedenfalls unzulässig.

Begründung

Begründung

Das Handelsgericht Wien eröffnete am 27.5.2024 den Konkurs über das Vermögen der Schuldnerin und bestellte Dr. B* zur Masseverwalterin. Dem von der Schuldnerin dagegen erhobenen Rekurs gab das Rekursgericht mit Beschluss vom 5.7.2024 zu 6 R 185/24f (Spruchpunkt I.) nicht Folge. Weitere Rekurse richteten sich bisher gegen die Bestellung bestimmter Mitglieder des Gläubigerausschusses (6 R 188/24x und 6 R 206/24v), die Unternehmensschließung (6 R 327/24p) sowie die Genehmigung von Liegenschaftsverkäufen durch die Masseverwalterin (6 R 338/24f, 6 R 118/25d, 6 R 167/25k). Auch ein Fristsetzungsantrag wurde gestellt (**).

Der Masseverwalterin wurde ein aus sechs Mitgliedern bestehender Gläubigerausschuss beigeordnet (ON 10, 32).

Die Schuldnerin ist Eigentümerin einer Vielzahl an – erheblich belasteten – Liegenschaftsobjekten. Ihr Geschäftszweig lautet auf „Erwerb, Besitz, Vermietung, Verpachtung, Verwaltung, Entwicklung und Veräußerung von Liegenschaften“. Daraus resultiert eine erhebliche Anzahl an Bestandverhältnissen. Zusammengefasst ist die Schuldnerin im An- und Verkauf sowie in der Bestandgabe von Immobilien tätig.

Unter anderem war die Schuldnerin bei Insolvenzeröffnung Eigentümerin von 83/3891 Anteilen verbunden mit Wohnungseigentum an der Wohnung Top 2 samt Garten 1 an der Liegenschaft EZ **, KG *, Bezirksgericht , bestehend aus den Grundstücken 390/1 und 390/2, mit der Anschrift. Diese Anteile sind mit einem Höchstbetragspfandrecht zu Gunsten der C von EUR 1,350.000,-- belastet.

Aus dem Verkehrswertgutachten des Sachverständigen Mag. D* ergab sich zum Bewertungsstichtag 18.9.2024 ein geldlastenfreier Verkehrswert der Wohnung ** von EUR 319.000,- (./2, S.54 zu ON 246 = AS 548 in Band 9).

Die Bekanntmachung der beabsichtigten Veräußerung der Wohnung ** in der Ediktsdatei erfolgte durch die Masseverwalterin am 25.10.2024 (./1 zu ON 246 = AS 493 in Band 9).

Aus dem Abschlussbericht der E* GmbH ergibt sich, dass diese das Objekt ab 9.11.2024 aktiv durch Aussendung an Evidenzkunden, Schaltung von Inseraten auf gängigen Internetplattformen (**, **, **, **, **, **) bewarb. Die Maklerin erhielt 234 Anfragen und führte 34 Besichtigungen durch. 4 Interessenten legten Kaufanbote; Eines in Höhe des Verkehrswerts bzw. geringfügig darüber. Eine Interessentin hätte maximal EUR 390.000,-- geboten. Das Höchstgebot von EUR 417.777,-- legte die ehemalige Mieterin der Wohnung, die ihr ursprüngliches Angebot von EUR 350.000,-- erhöht hatte. Aus Sicht der Maklerin liegt der nunmehr erzielte Kaufpreis deutlich oberhalb des aktuellen Marktniveaus (./4 zu ON 246 = AS 553f in Band 9).

Die C* erklärte, mit dem Verkauf der Wohnung ** um EUR 417.777, einverstanden zu sein (./8 zu ON 246 = AS 563 in Band 9).

Die Schuldnerin stimmte dem beabsichtigten Verkauf nicht zu (Schreiben vom 17.2.2025, ./6 zu ON 246 = AS 557 in Band 9). Sie habe Zweifel an der finanziellen Verlässlichkeit der Käuferin, die unter anderem ihrer Mietzinszahlungspflicht nicht ordnungsgemäß nachgekommen sei. Der Kaufpreis sei nicht angemessen, da die Schuldnerin vor Insolvenzeröffnung einen Käufer gefunden habe, der bereit gewesen wäre EUR 520.000, zu zahlen. Der beabsichtigte Verkauf verstoße gegen die Pflicht zur bestmöglichen Verwertung. Das vorliegende Kaufanbot beruhe auf unvollständigen Verkaufsbemühungen.

Aus dem Protokoll über die 5. Gläubigerausschusssitzung vom 14.3.2025 ergibt sich, dass der Gläubigerausschuss dem beabsichtigten Verkauf zugestimmt hat.

Der den Kaufvertrag abwickelnde Treuhänder, Rechtsanwalt Mag. F*, bestätigte den Erlag des Kaufpreises und der grundbücherlichen Nebenkosten (./9 und ./10 zu ON 246 = AS 565ff in Band 9).

Am 29.7.2025 langte der Antrag auf konkursgerichtliche Genehmigung des Kaufvertrags über die Wohnung *, der am 28.4/21.7.2025 zwischen der Masseverwalterin und Dr. G als Käuferin zum Kaufpreis von EUR 417.777,-- abgeschlossen worden war, beim Erstgericht ein. Der Verkauf erfolge zu einem deutlich höheren Preis als dem vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswert von EUR 319.000,.

Mit dem angefochtenen Beschluss genehmigte das Erstgericht diesen Kaufvertrag zu einem Kaufpreis von EUR 417.777,-- gemäß § 117 Abs 1 Z 3 IO. Der erzielte Kaufpreis entspreche der derzeitigen Marktlage. Die einzige Hypothekargläubigerin habe dem Verkauf ebenso zugestimmt wie der Gläubigerausschuss. Die Insolvenzverwalterin habe der Schuldnerin Gelegenheit zur Äußerung gegeben (§ 118 Abs 1 IO). Die Schuldnerin habe dem Verkauf nicht zugestimmt. Ihr sei entgegenzuhalten, dass sie keinen besseren Käufer namhaft gemacht habe, der konkret ein Angebot gelegt hätte. Der Vorwurf, die Verkaufsbemühungen seien unvollständig gewesen, entbehre jeder Grundlage. Der Verkauf über dem Schätzwert liege daher im Interesse der Gläubiger. Der Kaufpreis sei vollständig treuhändig erlegt worden.

Dagegen richtet sich der Rekurs der Schuldnerin mit dem Abänderungsantrag, die konkursgerichtliche Genehmigung des Kaufvertrags zu untersagen.

Der Rekurs ist nicht berechtigt.

1. 1 Grundsätzlich fällt die Verwertung der Insolvenzmasse in die Kompetenz des Insolvenzverwalters (§ 114 Abs 1 S 1 IO). Unabhängig vom Wert unterliegt jede freiwillige Veräußerung (oder Verpachtung) einer unbeweglichen Sache, insbesondere einer Liegenschaft, jedenfalls der insolvenzgerichtlichen Genehmigung gemäß § 117 Abs 1 Z 3 IO (Jelinek in KLS2 § 117 IO Rz 35).

Die gerichtliche Genehmigung erfolgt auf Antrag des Insolvenzverwalters. Dem Antrag anzufügen ist der Beschluss des Gläubigerausschusses, die Stellungnahme des Schuldners oder ein Bericht über die Gründe ihres Unterbleibens (vgl Jelinek, aaO § 117 IO Rz 55). Das Insolvenzgericht entscheidet auf Basis der Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Beschlussfassung (Kodek in Bartsch/Pollak/Buchegger, InsR4, § 117 KO Rz 55 mwN; Jelinek, aaO § 117 IO Rz 57ff, mwN).

1. 2 Bei der Entscheidung über die Genehmigung der Veräußerungshandlungen des Insolvenzverwalters ist deren Gesetzmäßigkeit sowie deren Zweckmäßigkeit, namentlich, ob sie dem gemeinsamen Interesse der Insolvenzgläubiger, aber auch des Schuldners Rechnung tragen, zu prüfen (Mohr, IO11 § 117 E 43 f; vgl Jelinek, aaO § 117 IO Rz 1).

2. 1 § 118 Abs 1 IO sieht vor, dass der Insolvenzverwalter dem Schuldner Gelegenheit zu geben hat, sich zu den in den §§ 116 und 117 IO bezeichneten Angelegenheiten zu äußern, und dass er das Ergebnis oder die einer solchen Äußerung entgegenstehenden Hindernisse dem Gläubigerausschuss und dem Insolvenzgericht mitzuteilen hat. Dafür hat der Insolvenzverwalter den Schuldner unter Setzung einer Frist, deren Länge nach der Dringlichkeit des Vorhabens zu bestimmen ist, zur Äußerung über das konkrete Vorhaben aufzufordern (Jelinek in KLS2 § 118 Rz 6 f). In der Regel reichen dafür acht Tage (Kodek in Bartsch/Pollak/Buchegger, InsR4 § 118 KO Rz 9 und 11). Es genügt, dem Schuldner den wesentlichen Inhalt des Geschäfts darzulegen (Mohr, IO11 § 118 E 2).

2. 2 Nach Abs 2 leg cit hat auch das Insolvenzgericht dem Schuldner, soweit dies rechtzeitig möglich und im Hinblick auf Abs 1 noch geboten ist, Gelegenheit zur Äußerung (§ 259 Abs 3 IO) zu geben. Das Gericht hat dem Schuldner daher gemäß § 118 Abs 2 IO nur dann nochmals Gehör zu gewähren, wenn dies durch den Insolvenzverwalter nicht oder nicht ausreichend erfolgte, weil ihn etwa der Insolvenzverwalter unzureichend informiert oder ihm eine zu kurze Äußerungsfrist gesetzt hat (Kodek, aaO § 118 KO Rz 14, 15 und 18; vgl Jelinek, aaO § 117 IO Rz 56; vgl OLG Graz 3 R 222/22z; OLG Wien 6 R 118/25d und 6 R 197/25k). Die Anhörung des Schuldners dient einerseits einer Informationsgewinnung im Gläubigerinteresse, andererseits der Wahrung der Interessen des Schuldners (vgl Jelinek, aaO § 118 IO, Rz 3 und 4; OLG Innsbruck 1 R 87/23p; OLG Wien 6 R 118/25d und 6 R 197/25k).

Verstößt das Insolvenzgericht gegen die Anhörungspflicht gemäß § 118 Abs 2 IO, so ist ein Genehmigungsbeschluss nach § 117 IO dennoch nicht nichtig. Dank der Neuerungserlaubnis des § 260 Abs 2 IO kann der Schuldner seine Äußerung im Rekurs nachholen (Jelinek, aaO § 117 IO Rz 50 und § 118 IO Rz 13).

2. 3 Soweit die Schuldnerin in ihrem Rekurs geltend macht, ihr sei keine Möglichkeit zur Äußerung gemäß § 118 Abs 2 IO gegeben worden, obwohl eine solche rechtzeitig möglich gewesen wäre, ist ihr zunächst das Schreiben der Masseverwalterin vom 11.2.2025 (./5 zu ON 246 = AS 555 in Band 9), in dem ihr der (damals noch nicht nachgebesserte) Kaufpreis von EUR 350.000,-- mitgeteilt und eine Frist zur Stellungnahme zum Verkauf bis 17.2.2025 eingeräumt wurde, samt ihrem eigenen ablehnenden Antwortschreiben vom 17.2.2025 (./6 zu ON 246 = AS 557 in Band 9) entgegenzuhalten. Ob die Masseverwalterin bzw. das Erstgericht aufgrund der nachträglichen Nachbesserung des Kaufpreises auf EUR 417.777,-- zu einer weiteren Anhörung verpflichtet waren, kann dahinstehen, weil der Schuldnerin diesbezüglich ohnehin im Rekursverfahren die Neuerungserlaubnis des § 260 Abs 2 IO offenstand. Das Unterbleiben der weiteren Äußerungsmöglichkeit könnte allenfalls einen Verfahrensmangel begründen, der jedoch nur dann beachtlich wäre, wenn im Rekurs die Relevanz dieses Mangels für die Entscheidung aufgezeigt wird. Dies gelingt der Schuldnerin nicht.

3. Die Schuldnerin wendet in ihrem Rekurs im Wesentlichen im Hinblick auf den vereinbarten Kaufpreis von EUR 417.777,-- die „nicht bestmögliche Verwertung“ ein. Sie hätte vor Insolvenzeröffnung eine Kaufinteressentin gefunden gehabt, die bereit gewesen wäre, EUR 520.000,--zu zahlen, was den objektiv zutreffenden Marktwert der Liegenschaft widergespiegelt habe und erzielbar gewesen sei. Vergleichbare Objekte würden zu einem höheren Preis veräußert. Der gegenständliche Kaufvertrag widerspreche der Marktlage. Die Wohnung ** besitze erhebliches Potential. Im urbanen Bereich bestehe eine hohe Nachfrage bei (ausländischen) Großinvestoren, Bauträgern und Immobilienfonds bei entsprechender Vermarktung. Für einen umfassenden und marktgerechten Verkaufsprozess sei die Vermarktung über eine einzige Immobilienmaklerfirma nicht zielführend gewesen. Die Masseverwalterin hätte einen spezialisierten Immobilienmakler oder Immobilienberater für eine strategische Vermarktung beizuziehen gehabt, der Großinvestoren, Bauträger und Immobilienfonds ansprechen hätte können. Aufgrund der Attraktivität des österreichischen Immobilienmarkts für ausländische Investoren hätte eine internationale Vermarktung durch einen professionellen Makler zu einer höheren Preisbereitschaft der Käufer geführt. Der Verkauf erfolge zum Nachteil der Gläubiger. Ein Kaufanbot von privaten Käufern sei nicht mit einem Angebot von Großinvestoren, Bauträgern und Immobilienfonds gleichzusetzen, die über umfassendere finanzielle Ressourcen, größere Sicherheiten sowie einen besseren Zugang zu Finanzierungsmöglichkeiten und höheren Investitionen verfügen würden. Die Verkaufsbemühungen der Masseverwalterin seien unvollständig geblieben. Die relativ kurze Verkaufsdauer sei unzureichend und nicht angemessen und erhöhe das Risiko, dass kein Höchstpreis erzielt werde. Insbesondere in einem Insolvenzverfahren sei den Käufern bekannt, dass die Insolvenzverwaltung unter Druck stehe, schnell zu verkaufen.

Dem Rekurs waren keine Bescheinigungsmittel angeschlossen.

4. 1 Mit diesem Vorbringen wendet sich die Schuldnerin gegen die Zweckmäßigkeit der gegenständlichen Veräußerung.

4. 2 Die Verwertung der Insolvenzmasse ist eine der grundsätzlichen Aufgaben des Insolvenzverwalters (§§ 114 Abs 1, 180 Abs 2 IO). Diese hat unter abgestufter Mitwirkung der dazu sonst noch berufenen Organe des Insolvenzverfahrens außerhalb des kridamäßigen Versteigerungsverfahrens nach rein marktorientierten geschäftlichen Grundsätzen möglichst rasch und frei von bürokratischen Hemmnissen zu erfolgen. Dieses Postulat verträgt sich mit der Einräumung einer umfassenden gerichtlichen Kontrolle wirtschaftlicher Entscheidungen im Instanzenzug grundsätzlich nicht. Die Insolvenzordnung bestimmt auch den Zeitpunkt der Verwertung der Masse nicht. Es obliegt allein dem Insolvenzverwalter, diesen unter Beachtung seiner in § 81 IO umschriebenen Pflichten unter Anwendung der durch den Gegenstand seiner Geschäftsführung gebotenen Sorgfalt (§ 1299 ABGB) festzusetzen. Er hat dabei die vom Gesetz vorgesehenen Förmlichkeiten zu beachten, wobei jedoch die Insolvenzordnung immer wieder Ausnahmen zulässt, um eine möglichst flexible, den wirtschaftlichen Gegebenheiten angepasste Vorgangsweise zu ermöglichen (8 Ob 2294/96b).

Zweck der besonderen Genehmigungserfordernisse und der Veröffentlichungspflicht ist ein Schutz vor einer Verschleuderung von zur Insolvenzmasse gehörenden Vermögenswerten (Kodek, aaO § 117 KO Rz 1 ff).

4. 3 Fraglich ist (zumal die IO abgesehen von den verpflichtenden Verfahrensschritten des § 117 Abs 2 und 3 IO keine einschlägigen Handlungsgebote vorsieht), wann konkret eine Unzweckmäßigkeit anzunehmen ist bzw welche Maßnahmen von den Insolvenzorganen zur Erzielung einer Zweckmäßigkeit zu treffen sind (Nunner-Krautgasser, Zum nachträglichen Überbot im insolvenzrechtlichen Verwertungsverfahren, ZIK 2017/164 [128]).

Zweckmäßigkeit liegt grundsätzlich vor, wenn das Angebot deutlich über dem Schätzwert oder zumindest nicht unter dem Schätzwert liegt und eine andere Verwertungsart nicht vorteilhafter gewesen wäre. Unzweckmäßig kann das Vorhaben sein, wenn der Preis nicht angemessen ist oder die Angemessenheit nicht beurteilt werden kann. Weitere Anhaltspunkte sind aus der Rsp zu Rekursen zu gewinnen, mit denen versucht wird, einem nachträglichen Überbot zum Durchbruch zu verhelfen (Jelinek, aaO § 117 IO Rz 58; Kodek, aaO § 117 Rz 54). Dies kann jedoch stets nur im Einzelfall beurteilt werden.

Ein Preis kann auch dann angemessen sein, wenn der gerichtliche Schätzwert deutlich höher liegt. Dieser kann nämlich für die Beurteilung der Angemessenheit des Kaufpreises nicht allein maßgebend sein (Mohr, IO11 § 117 E 51). Wesentlich ist, dass die Beurteilung der Zweckmäßigkeit nicht zu einer bürokratischen Behinderung der Verwaltung führen darf (Nunner-Krautgasser, Zum nachträglichen Überbot im insolvenzrechtlichen Verwertungsverfahren, ZIK 2017/164 [128]; 8 Ob 2294/96b).

4. 4 Dem Konzept des Insolvenzverwalters muss von einem die Zweckmäßigkeit bestreitenden Rekurswerber ein überprüfbar besseres Konzept gegenübergestellt werden, wenn sich nicht schon aus dem Akteninhalt ergibt, dass die beabsichtigte Maßnahme nachteilig für die Masse ist. Es muss eine konkrete, die Erzielung eines höheren Erlöses versprechende Verkaufsgelegenheit angeführt werden (Kodek, aaO § 117 KO Rz 65; Mohr, IO11 § 117 E 46; vgl auch Nunner-Krautgasser, Zum nachträglichen Überbot im insolvenzrechtlichen Verwertungsverfahren, ZIK 2017/164 [128]; 8 Ob 2294/96b). Bspw reicht die bloße Behauptung, es hätten sich bei Ankündigung des beabsichtigten Verkaufs in den Medien und Durchführung neuerlicher Schätzungen bessere Anbote ergeben, daher bei weitem nicht aus, Zweifel an der Zweckmäßigkeit einer vom Gläubigerausschuss mehrheitlich beschlossenen Maßnahme zu erwecken (vgl 8 Ob 2294/96b). Auch der Hinweis auf weitere Kaufinteressenten steht der Genehmigung nicht entgegen, wenn kein Finanzierungsnachweis dieser Bieter vorliegt (Mohr, IO11 § 117 E 55).

4. 5 Für den hier vorliegenden Sachverhalt ergibt sich daraus folgendes:

4.5. 1 Zu ihrem gesamten Vorbringen hat die Schuldnerin keinerlei Bescheinigungsmittel angeboten.

4.5. 2 Der wirtschaftliche Einbruch am Immobilienmarkt in den letzten Jahren ist ebenso allgemein bekannt wie die daraus resultierenden Schwierigkeiten im Geschäftszweig der Schuldnerin. Welche Umstände bei den Gesprächen über den Verkauf der Wohnung ** zwischen der Schuldnerin und der Kaufinteressentin vor der Insolvenzeröffnung wertbildend waren, ist unbekannt. Dem zu einem nicht näher konkretisierten Zeitpunkt angeblich vorliegenden, verbindlichen Angebot über EUR 520.000,-- kommt daher weder Aussagekraft darüber zu, ob der Preis dem Verkehrswert zum Angebotszeitpunkt entsprochen hat noch ob er ihm heute entspricht.

4.5. 3 Welche „lukrativeren Käuferschichten“ nach Ansicht der Schuldnerin zu kontaktieren gewesen wären, bleibt ebenso unsubstantiiert wie auch die Behauptung, eine internationale Vermarktung hätte einen höheren Erlös erbracht.

4.5. 4 Die Masseverwalterin hat ihre Verkaufsbemühungen transparent und nachvollziehbar dargelegt. Diese können keineswegs als unvollständig beurteilt werden.

Die Verkaufsbemühungen der Masseverwalterin haben entgegen der Argumentation der Schuldnerin dazu geführt, dass der vereinbarte Kaufpreis deutlich über dem vom Sachverständigen ermittelten Schätzwert liegt und gezeigt, dass ein noch höherer Preis trotz des Tätigwerdens eines Immobilienmaklers nicht erzielt werden konnte.

4.5. 5 Auch in ihrer Argumentation zur Verkaufsdauer behauptet die Schuldnerin lediglich, dass eine bessere Verwertung möglich gewesen wäre. Eine Bescheinigung dazu bleibt sie aber ebenso schuldig wie substanziierte Anhaltspunkte für eine „bessere“ Verwertung.

5. Zusammengefasst stellte die Schuldnerin dem Konzept der Masseverwalterin kein überprüfbar besseres Konzept gegenüber, sondern stellt lediglich unbelegte Behauptungen auf. Auf die allgemein bekannte problematische Situation am Immobilienmarkt kann verwiesen werden. Das Rekursgericht hegt keine Bedenken an der Zweckmäßigkeit der gegenständlichen Verwertung und des vorliegenden Kaufvertrags. Dem Rekurs bleibt ein Erfolg daher versagt.

6. Der Ausspruch über die Unzulässigkeit des Revisionsrekurses beruht auf § 528 Abs 2 Z 2 ZPO iVm § 252 IO.