OLG Wien 6R302/25p

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 21.11.2025
• ECLI: ECLI:AT:OLG0009:2025:00600R00302.25P.1121.000

Kopf

Das Oberlandesgericht Wien hat als Rekursgericht durch die Senatspräsidentin Dr. Fabian als Vorsitzende sowie den Richter Dr. Pscheidl und die Richterin Mag. Müller im Konkurs über das Vermögen der A* GmbH, FN **, *, vertreten durch muhri werschitz Partnerschaft von Rechtsanwälten GmbH in Graz, Masseverwalterin Dr. B, Rechtsanwältin in **, über den Rekurs der Schuldnerin gegen den Beschluss des Handelsgerichts Wien vom 20.8.2025, **–270, in nicht öffentlicher Sitzung den

Beschluss

gefasst:

Spruch

Dem Rekurs wird nicht Folge gegeben.

Der Revisionsrekurs ist jedenfalls unzulässig.

Begründung

Begründung

Das Handelsgericht Wien eröffnete am 27.5.2024 den Konkurs über das Vermögen der Schuldnerin und bestellte Dr. B* zur Masseverwalterin. Dem von der Schuldnerin dagegen erhobenen Rekurs gab das Rekursgericht mit Beschluss vom 5.7.2024 zu 6 R 185/24f (Spruchpunkt I.) nicht Folge. Weitere Rekurse richteten sich bisher gegen die Bestellung bestimmter Mitglieder des Gläubigerausschusses (6 R 188/24x und 6 R 206/24v), die Unternehmensschließung (6 R 327/24p) sowie die Genehmigung von Liegenschaftsverkäufen durch die Masseverwalterin (6 R 338/24f, 6 R 118/25d, 6 R 167/25k, 6 R 296/25f uva). Auch ein Fristsetzungsantrag wurde gestellt (**).

Der Masseverwalterin wurde ein aus sechs Mitgliedern bestehender Gläubigerausschuss beigeordnet (ON 10, 32).

Die Schuldnerin ist Eigentümerin einer Vielzahl an – erheblich belasteten – Liegenschaftsobjekten. Ihr Geschäftszweig lautet auf „Erwerb, Besitz, Vermietung, Verpachtung, Verwaltung, Entwicklung und Veräußerung von Liegenschaften“. Daraus resultiert eine erhebliche Anzahl an Bestandverhältnissen. Zusammengefasst ist die Schuldnerin im An- und Verkauf sowie in der Bestandgabe von Immobilien tätig.

Unter anderem war die Schuldnerin bei Insolvenzeröffnung Eigentümerin von 47/2483 Anteilen verbunden mit Wohnungseigentum an der Werkstätte Top ** an der Liegenschaft EZ *, KG , Bezirksgericht Innere Stadt Wien, bestehend aus dem Grundstück ** mit der Anschrift ** (Wohnung C). Diese Anteile sind mit einem Höchstbetragspfandrecht zu Gunsten der D mbH (D) von EUR 710.000,-- belastet.

Aus dem Verkehrswertgutachten des Sachverständigen Dr. E*, MAS, MRICS, ergab sich zum Bewertungsstichtag 27.11.2024 ein lastenfreier Verkehrswert der Wohnung C* von EUR 126.000,-- (./1, S.47 zu ON 210 = AS 373 in Band 8).

Die Bekanntmachung der beabsichtigten Veräußerung der Wohnung C* in der Ediktsdatei erfolgte durch die Masseverwalterin am 29.11.2024. Es war bis 8.4.2025 öffentlich sichtbar (./2 zu ON 210 = AS 379 in Band 8).

Außerdem wurde das Obkekt auf der Immobilienplattform „F*“ inseriert und von der G* GmbH aktiv beworben.

Die Masseverwalterin erhielt von zwei Interessenten annähernd gleich hohe Angebote mit Finanzierungszusagen und forderte sie auf, ein letztgültiges Angebot zu legen. Beide Interessenten besserten ihre Angebote nach.

Am 16.1.2025 legte die nunmehrige Käuferin ein verbindliches Kaufanbot über EUR 190.000,-- samt Finanzierungszusage (./3, S.3f zu ON 210 = AS 383f in Band 8).

Die Masseverwalterin informierte die Schuldnerin mit Schreiben vom 17.1.2025 über den beabsichtigten Verkauf (./3 zu ON 210 = AS 381f in Band 8).

Die Schuldnerin stimmte dem beabsichtigen Verkauf nicht zu (Schreiben vom 24.1.2025, ./4 zu ON 210 = AS 385ff in Band 8). Der Verkauf zum Preis von EUR 190.000, sei weder wirtschaftlich vertretbar noch im Interesse der Gläubiger. Es bedürfe einer eingehenden Analyse alternativer Verwertungsmöglichkeiten. Der ursprüngliche Kaufpreis im Jahr 2022 habe EUR 308.071,-- betragen. Der Angebotspreis spiegle weder den Marktwert wider, noch werde er den Interessen der Gläubiger gerecht. Der Käufer sei Mieter des Objekts. Er habe sich im Mietvertrag eine Kaufoption mit EUR 262.700,-- einräumen lassen und damit von Beginn an Interesse an der Übernahme gezeigt. Es sei offenkundig, dass er bereit wäre, diesen Kaufpreis zu zahlen. Der Immobilienmarkt habe sich seit 2022 stabilisiert. Angesichts der Lage und Beschaffenheit sei davon auszugehen, dass ein Kaufpreis in Höhe des 2022 bezahlten Betrags von EUR 308.071,-- realisierbar wäre. Eine breit angelegte Vermarktung durch spezialisierte Makler und Berater hätte die Chance erhöht, mehrere Interessenten anzusprechen. Insbesondere würde bei Bauträgern, Immobilienentwicklern und institutionellen Investoren eine hohe Nachfrage bestehen. Das Kaufanbot beruhe auf unvollständigen Verkaufsbemühungen und unzureichender Prüfung alternativer Verkaufsstrategien.

Die D* stimmte dem Verkauf ausdrücklich zu (./5 zu ON 210 = AS 393 in Band 8).

Der Gläubigerausschuss stimmte dem beabsichtigten Verkauf in der 4. Gläubigerausschusssitzung vom 24.1.2025 ausdrücklich zu.

Der den Kaufvertrag abwickelnde Treuhänder, Rechtsanwalt Mag. H*, bestätigte den Erlag des Kaufpreises und der grundbücherlichen Nebenkosten (./6 zu ON 210 = AS 399f in Band 8).

Am 19.5.2025 langte der Antrag auf konkursgerichtliche Genehmigung des Kaufvertrags vom 19.3/19.5.2025, der über die Wohnung C* zwischen der Masseverwalterin als Verkäuferin und der I* GmbH, FN **, als Käuferin zum Kaufpreis von EUR 190.000,-- abgeschlossen worden war, beim Erstgericht ein. Der Verkauf erfolge zu einem weit über dem vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswert. Der Einwand der Schuldnerin, dass das Objekt im Vergleich zum Einkaufspreis zu günstig verkauft werde, sei unberechtigt. Der Einkaufspreis sei für die Frage der Angemessenheit des nunmehrigen Verkaufspreises nicht repräsentativ. Trotz monatelanger Verkaufsbemühungen habe kein höheres Angebot erzielt werden können.

Mit dem angefochtenen Beschluss genehmigte das Erstgericht diesen Kaufvertrag zu einem Kaufpreis von EUR 190.000,-- gemäß § 117 Abs 1 Z 3 IO. Der erzielte Kaufpreis entspreche der derzeitigen Marktlage und liege über dem vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswert. Die Hypothekargläubigerin habe der Verwertung ebenso zugestimmt wie der Gläubigerausschuss. Die beabsichtigte Veräußerung sei zwischen 29.11.2024 und 8.4.2025 in der Ediktsdatei veröffentlicht gewesen. Trotz aktiver Bewerbung durch eine Maklerin und Veröffentlichung auf der Plattform „F*“ sei kein höheres Angebot gelegt worden. Die Insolvenzverwalterin habe der Schuldnerin Gelegenheit zur Äußerung gegeben (§ 118 Abs 1 IO). Die Schuldnerin habe dem Verkauf nicht zugestimmt. Ihr sei entgegenzuhalten, dass sie keinen besseren Käufer namhaft gemacht habe, der ein konkretes Angebot gelegt habe. Der Preis, zu dem der Anteil von der Schuldnerin erworben worden sei, spiegle nicht die aktuelle Marktlage wider. Der Kaufpreis sei erlegt.

Dagegen richtet sich der Rekurs der Schuldnerin mit dem Abänderungsantrag, die konkursgerichtliche Genehmigung des Kaufvertrags zu versagen.

Der Rekurs ist nicht berechtigt.

1. 1 Grundsätzlich fällt die Verwertung der Insolvenzmasse in die Kompetenz des Insolvenzverwalters (§ 114 Abs 1 S 1 IO). Unabhängig vom Wert unterliegt jede freiwillige Veräußerung (oder Verpachtung) einer unbeweglichen Sache, insbesondere einer Liegenschaft, jedenfalls der insolvenzgerichtlichen Genehmigung gemäß § 117 Abs 1 Z 3 IO (Jelinek in KLS2 § 117 IO Rz 35).

Die gerichtliche Genehmigung erfolgt auf Antrag des Insolvenzverwalters. Dem Antrag anzufügen ist der Beschluss des Gläubigerausschusses, die Stellungnahme des Schuldners oder ein Bericht über die Gründe ihres Unterbleibens (vgl Jelinek, aaO § 117 IO Rz 55). Das Insolvenzgericht entscheidet auf Basis der Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Beschlussfassung (Kodek in Bartsch/Pollak/Buchegger, InsR4, § 117 KO Rz 55 mwN; Jelinek, aaO § 117 IO Rz 57ff, mwN).

1. 2 Bei der Entscheidung über die Genehmigung der Veräußerungshandlungen des Insolvenzverwalters ist deren Gesetzmäßigkeit sowie deren Zweckmäßigkeit, namentlich, ob sie dem gemeinsamen Interesse der Insolvenzgläubiger, aber auch des Schuldners Rechnung tragen, zu prüfen (Mohr, IO11 § 117 E 43 f; vgl Jelinek, aaO § 117 IO Rz 1).

2. 1 § 118 Abs 1 IO sieht vor, dass der Insolvenzverwalter dem Schuldner Gelegenheit zu geben hat, sich zu den in den §§ 116 und 117 IO bezeichneten Angelegenheiten zu äußern, und dass er das Ergebnis oder die einer solchen Äußerung entgegenstehenden Hindernisse dem Gläubigerausschuss und dem Insolvenzgericht mitzuteilen hat. Dafür hat der Insolvenzverwalter den Schuldner unter Setzung einer Frist, deren Länge nach der Dringlichkeit des Vorhabens zu bestimmen ist, zur Äußerung über das konkrete Vorhaben aufzufordern (Jelinek in KLS2 § 118 Rz 6 f). In der Regel reichen dafür acht Tage (Kodek in Bartsch/Pollak/Buchegger, InsR4 § 118 KO Rz 9 und 11). Es genügt, dem Schuldner den wesentlichen Inhalt des Geschäfts darzulegen (Mohr, IO11 § 118 E 2).

2. 2 Nach Abs 2 leg cit hat auch das Insolvenzgericht dem Schuldner, soweit dies rechtzeitig möglich und im Hinblick auf Abs 1 noch geboten ist, Gelegenheit zur Äußerung (§ 259 Abs 3 IO) zu geben. Das Gericht hat dem Schuldner daher gemäß § 118 Abs 2 IO nur dann nochmals Gehör zu gewähren, wenn dies durch den Insolvenzverwalter nicht oder nicht ausreichend erfolgte, weil ihn etwa der Insolvenzverwalter unzureichend informiert oder ihm eine zu kurze Äußerungsfrist gesetzt hat (Kodek, aaO § 118 KO Rz 14, 15 und 18; vgl Jelinek, aaO § 117 IO Rz 56; vgl OLG Graz 3 R 222/22z, OLG Wien 6 R 118/25d und 6 R 197/25k). Die Anhörung des Schuldners dient einerseits einer Informationsgewinnung im Gläubigerinteresse, andererseits der Wahrung der Interessen des Schuldners (vgl Jelinek, aaO § 118 IO, Rz 3 und 4; OLG Innsbruck 1 R 87/23p; OLG Wien 6 R 118/25d und 6 R 197/25k).

Verstößt das Insolvenzgericht gegen die Anhörungspflicht gemäß § 118 Abs 2 IO, so ist ein Genehmigungsbeschluss nach § 117 IO dennoch nicht nichtig. Dank der Neuerungserlaubnis des § 260 Abs 2 IO kann der Schuldner seine Äußerung im Rekurs nachholen (Jelinek, aaO § 117 IO Rz 50 und § 118 IO Rz 13).

2. 3 Soweit die Schuldnerin in ihrem Rekurs geltend macht, ihr sei keine Möglichkeit zur Äußerung gemäß § 118 Abs 2 IO gegeben worden, obwohl eine solche rechtzeitig möglich gewesen wäre, ist ihr das Schreiben der Masseverwalterin vom 17.1.2025 entgegenzuhalten, mit dem sie über das dem gegenständlichen Kaufvertrag zugrunde liegende Anbot informiert wurde, sowie ihr ablehnendes Antwortschreiben vom 23.1.2025. Da es ausreicht, dem Schuldner den wesentlichen Inhalt des Geschäfts darzulegen (Mohr, IO11 § 118 E 2), wie es im Schreiben der Masseverwalterin vom 16.6.2025 erfolgte, war das Erstgericht zu einer weiteren Anhörung nicht verpflichtet.

3. Die Schuldnerin wendet in ihrem Rekurs im Wesentlichen im Hinblick auf den vereinbarten Kaufpreis von EUR 190.000,-- die „nicht bestmögliche Verwertung“ ein. Die Liegenschaft sei um EUR 308.071,-- im März 2022 angekauft worden. Der Wertverlust um rund 40% bei normaler Marktlage sei nicht plausibel. Die Immobilienwerte würden kontinuierlich steigen. Käufer sei der Mieter des Objekts. Im Mietvertrag sei ihm eine Kaufoption um EUR 262.700,-- eingeräumt worden. Er hätte die Absicht gehabt, das Objekt zu diesem Preis zu kaufen, sodass ein Verkauf zu einem darunter liegenden Preis die Gläubiger schlechter stelle. Der gegenständliche Kaufvertrag widerspreche der Marktlage. Das Objekt besitze erhebliches Potential. Im urbanen Bereich bestehe eine hohe Nachfrage bei ausländischen Investoren, Bauträgern und Immobilienfonds bei entsprechender Vermarktung. Für einen umfassenden und marktgerechten Verkaufsprozess sei die Vermarktung über eine einzige Immobilienmaklerfirma in einem relativ kurzen Zeitraum nicht zielführend gewesen. Die Masseverwalterin hätte einen spezialisierten Immobilienmakler oder Immobilienberater für eine strategische Vermarktung beizuziehen gehabt. Die Verkaufsbemühungen der Masseverwalterin seien unvollständig geblieben. Eine kurze Verkaufsdauer schaffe bei Interessenten den Eindruck, dass ein rascher Verkaufsabschluss im Vordergrund stehe, was die Käufer ausnutzen würden, um niedrigere – unter dem Marktwert liegende – Angebote abzugeben.

Dem Rekurs waren keine Bescheinigungsmittel angeschlossen.

4. 1 Mit diesem Vorbringen wendet sich die Schuldnerin gegen die Zweckmäßigkeit der gegenständlichen Veräußerung.

4. 2 Die Verwertung der Insolvenzmasse ist eine der grundsätzlichen Aufgaben des Insolvenzverwalters (§§ 114 Abs 1, 180 Abs 2 IO). Diese hat unter abgestufter Mitwirkung der dazu sonst noch berufenen Organe des Insolvenzverfahrens außerhalb des kridamäßigen Versteigerungsverfahrens nach rein marktorientierten geschäftlichen Grundsätzen möglichst rasch und frei von bürokratischen Hemmnissen zu erfolgen. Dieses Postulat verträgt sich mit der Einräumung einer umfassenden gerichtlichen Kontrolle wirtschaftlicher Entscheidungen im Instanzenzug grundsätzlich nicht. Die Insolvenzordnung bestimmt auch den Zeitpunkt der Verwertung der Masse nicht. Es obliegt allein dem Insolvenzverwalter, diesen unter Beachtung seiner in § 81 IO umschriebenen Pflichten unter Anwendung der durch den Gegenstand seiner Geschäftsführung gebotenen Sorgfalt (§ 1299 ABGB) festzusetzen. Er hat dabei die vom Gesetz vorgesehenen Förmlichkeiten zu beachten, wobei jedoch die Insolvenzordnung immer wieder Ausnahmen zulässt, um eine möglichst flexible, den wirtschaftlichen Gegebenheiten angepasste Vorgangsweise zu ermöglichen (8 Ob 2294/96b).

Zweck der besonderen Genehmigungserfordernisse und der Veröffentlichungspflicht ist ein Schutz vor einer Verschleuderung von zur Insolvenzmasse gehörenden Vermögenswerten (Kodek, aaO § 117 KO Rz 1 ff).

4. 3 Fraglich ist (zumal die IO abgesehen von den verpflichtenden Verfahrensschritten des § 117 Abs 2 und 3 IO keine einschlägigen Handlungsgebote vorsieht), wann konkret eine Unzweckmäßigkeit anzunehmen ist bzw welche Maßnahmen von den Insolvenzorganen zur Erzielung einer Zweckmäßigkeit zu treffen sind (Nunner-Krautgasser, Zum nachträglichen Überbot im insolvenzrechtlichen Verwertungsverfahren, ZIK 2017/164 [128]).

Zweckmäßigkeit liegt grundsätzlich vor, wenn das Angebot deutlich über dem Schätzwert oder zumindest nicht unter dem Schätzwert liegt und eine andere Verwertungsart nicht vorteilhafter gewesen wäre. Unzweckmäßig kann das Vorhaben sein, wenn der Preis nicht angemessen ist oder die Angemessenheit nicht beurteilt werden kann. Weitere Anhaltspunkte sind aus der Rsp zu Rekursen zu gewinnen, mit denen versucht wird, einem nachträglichen Überbot zum Durchbruch zu verhelfen (Jelinek, aaO § 117 IO Rz 58; Kodek, aaO § 117 Rz 54). Dies kann jedoch stets nur im Einzelfall beurteilt werden.

Ein Preis kann auch dann angemessen sein, wenn der gerichtliche Schätzwert deutlich höher liegt. Dieser kann nämlich für die Beurteilung der Angemessenheit des Kaufpreises nicht allein maßgebend sein (Mohr, IO11 § 117 E 51). Wesentlich ist, dass die Beurteilung der Zweckmäßigkeit nicht zu einer bürokratischen Behinderung der Verwaltung führen darf (Nunner-Krautgasser, Zum nachträglichen Überbot im insolvenzrechtlichen Verwertungsverfahren, ZIK 2017/164 [128]; 8 Ob 2294/96b).

4. 4 Dem Konzept des Insolvenzverwalters muss von einem die Zweckmäßigkeit bestreitenden Rekurswerber ein überprüfbar besseres Konzept gegenübergestellt werden, wenn sich nicht schon aus dem Akteninhalt ergibt, dass die beabsichtigte Maßnahme nachteilig für die Masse ist. Es muss eine konkrete, die Erzielung eines höheren Erlöses versprechende Verkaufsgelegenheit angeführt werden (Kodek, aaO § 117 KO Rz 65; Mohr, IO11 § 117 E 46; vgl auch Nunner-Krautgasser, Zum nachträglichen Überbot im insolvenzrechtlichen Verwertungsverfahren, ZIK 2017/164 [128]; 8 Ob 2294/96b). Bspw reicht die bloße Behauptung, es hätten sich bei Ankündigung des beabsichtigten Verkaufs in den Medien und Durchführung neuerlicher Schätzungen bessere Anbote ergeben, daher bei weitem nicht aus, Zweifel an der Zweckmäßigkeit einer vom Gläubigerausschuss mehrheitlich beschlossenen Maßnahme zu erwecken (vgl 8 Ob 2294/96b). Auch der Hinweis auf weitere Kaufinteressenten steht der Genehmigung nicht entgegen, wenn kein Finanzierungsnachweis dieser Bieter vorliegt (Mohr, IO11 § 117 E 55).

5. Für den hier vorliegenden Sachverhalt ergibt sich daraus folgendes:

5. 1 Zu ihrem gesamten Vorbringen hat die Schuldnerin keinerlei Bescheinigungsmittel angeboten. Sie hat nicht einmal nicht den Mietvertrag mit der darin angeblich enthaltenen Kaufoption zu Gunsten der nunmehrigen Käuferin zu einem Kaufpreis von EUR 262.700,-- vorgelegt.

5. 2 Der wirtschaftliche Einbruch am Immobilienmarkt ist ebenso allgemein bekannt wie die daraus resultierenden Schwierigkeiten im Geschäftszweig der Schuldnerin. Die Behauptung, es hätte ein signifikant höherer Verwertungserlös erzielt werden können, bleibt unbelegt. Welche Umstände im Jahr 2022 beim Ankauf der Wohnung C* durch die Schuldnerin wertbildend waren, ist unbekannt. Dem im Jahr 2022 vereinbarten Kaufpreis kommt daher weder Aussagekraft darüber zu, ob der Preis damals dem Verkehrswert entsprochen hat, noch, ob er ihm heute entspricht.

Selbst wenn die Schuldnerin der Mieterin und nunmehrigen Käuferin im Mietvertrag eine Kaufoption um EUR 262.700,-- eingeräumt haben sollte, bedeutet das weder, dass sie die Absicht hatte, das Objekt zu diesem Preis von der Schuldnerin zu erwerben, noch dass sie im Konkurs der die Kaufoption einräumenden Vermieterin bereit wäre, diesen Preis zu bezahlen, obwohl ein öffentlich einsehbares Gutachten vorliegt, das den Verkehrswert mit EUR 126.000,-- ansetzt.

5. 3 Welche „lukrativeren Käuferschichten“ nach Ansicht der Schuldnerin zu kontaktieren gewesen wären, bleibt ebenso unsubstantiiert wie die Behauptung, dass eine internationale Vermarktung einen höheren Erlös erbracht hätte.

5. 4 Die Masseverwalterin hat ihre Verkaufsbemühungen transparent und nachvollziehbar dargelegt. Diese können keineswegs als unvollständig beurteilt werden.

Die Verkaufsbemühungen der Masseverwalterin haben entgegen der Argumentation der Schuldnerin jedenfalls dazu geführt, dass der vereinbarte Kaufpreis deutlich über dem vom Sachverständigen ermittelten Schätzwert liegt. Ein noch höherer Preis konnte trotz des Tätigwerdens eines Immobilienmaklers nicht erzielt werden.

5. 5 Auch in ihrer Argumentation zur Verkaufsdauer behauptet die Schuldnerin lediglich, dass eine bessere Verwertung möglich gewesen wäre. Eine Bescheinigung dazu bleibt sie aber ebenso schuldig wie auch substantiierte Anhaltspunkte für die Möglichkeit einer „besseren“ Verwertung.

6. Zusammengefasst stellte die Schuldnerin dem Konzept der Masseverwalterin kein überprüfbar besseres Konzept gegenüber, sondern stellt lediglich Behauptungen auf. Auf die allgemein bekannte problematische Situation am Immobilienmarkt kann verwiesen werden. Das Rekursgericht hegt keine Bedenken an der Zweckmäßigkeit der gegenständlichen Verwertung und des vorliegenden Kaufvertrags. Dem Rekurs bleibt ein Erfolg somit versagt.

7. Der Ausspruch über die Unzulässigkeit des Revisionsrekurses beruht auf § 528 Abs 2 Z 2 ZPO iVm § 252 IO.