OLG Wien 11R105/25d

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 28.11.2025
• ECLI: ECLI:AT:OLG0009:2025:01100R00105.25D.1128.000

Kopf

Das Oberlandesgericht Wien erkennt als Berufungsgericht durch die Senatspräsidentin des Oberlandesgerichts Dr. Primus als Vorsitzende sowie die Richterin des Oberlandesgerichts Mag. Fidler und den Richter des Oberlandesgerichts Dr. Futterknecht LL.M., BSc, in der Rechtssache der klagenden Partei A*, geb. **, *, vertreten durch Dr. Andreas Ladstätter, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagte Partei Dr. B, öffentlicher Notar, **, vertreten durch die Schmidt Pirker Podoschek Rechtsanwälte OG in Wien, wegen EUR 100.000 s.A., über die Berufung der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien vom 30. April 2025, GZ **-27, in nicht öffentlicher Sitzung zu Recht:

Spruch

Der Berufung wird nicht Folge gegeben.

Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit EUR 3.901,32 (darin EUR 650,22 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.

Begründung

Entscheidungsgründe

Die C* D* GmbH, FN ** (in der Folge C*) bot Anlegern bei einer Vielzahl von Projekten - über den Verkauf von Gesellschaftsanteilen an Projektgesellschaften - Investments im Bereich der Immobilienentwicklung an.

2021 machte ein Berater der E* GmbH den Kläger auf das Projekt F*, Nstraße , aufmerksam, übermittelte ihm die Projektunterlagen und ein Kaufanbot, mit welchem die C Investoren die Übernahme von Geschäftsanteilen an der für die Entwicklung der Liegenschaft gegründeten Projektgesellschaft, der G H GmbH, FN *, (in der Folge G) anbot.

Der Kläger, der bereits 2017 EUR 100.000 privat sowie EUR 700.000 als Vorsitzender des Vereins I* bei der C* bzw. Gesellschaften der C*-Gruppe in anderen gleichartigen Immobilienprojekten veranlagt hatte, unterfertigte am 3.8.2021 das übermittelte Kaufanbot, das auszugsweise wie folgt lautet:

„Kaufanbot: 4-Jahres Haus

Projekt F*, N*straße **

betreffend die Übernahme der Firma / Liegenschaft wie nachstehend angeführt:

• G* H* GmbH (im Folgenden Projektgesellschaft genannt)

• mit der Liegenschaft F*, N*straße ** (im Folgenden Objekt genannt)

[…]

Verkäuferin der Gesellschaftsanteile ist die C* D* GmbH […]. Weitere Anteile hält die J* GmbH. Das Stammkapital der Projektgesellschaft beträgt EUR 35.000,- und ist zur Gänze bar einbezahlt. Hiervon gelangt ein Anteil von insgesamt EUR 31.150,-, d.s. 89 % des Gesellschaftskapitals zum Verkauf an den Investor.

Die Bedingungen dieses Kaufanbots lauten:

A.

Die Käufer(in) verpflichtet sich, einen Anteilskaufpreis und einen Gesellschafterzuschuss für die Projektgesellschaft (gesamt: „die Bar-Eigenmittel“) in Höhe von EUR 100.000 […] umgehend nach Unterzeichnung des Anteilskaufs auf ein noch gesondert bekannt zu gebendes Konto des Notariats Dr. B*, **, einzuzahlen. Damit verbunden ist der Treuhandauftrag, diese Mittel komplett an die oben angeführte Gesellschaft zu überweisen bzw. zum Anteilserwerb der Gesellschaft zu verwenden, sobald die Anteilsübertragung im gewünschten Ausmaß und der Liegenschaftsankauf der Projektgesellschaft, jeweils aufgrund der entsprechenden Verträge gewährleistet ist. Konkret ist zur Freigabe der Mittel durch den Treuhänder die Sicherstellung der Firmenbucheintragung über die Anteilsübertragung nachzuweisen.

Die Bar-Eigenmittel bestehen bei Euro 6.800.000,- aus Euro 31.150,- anteiligem, voll einbezahlten Gesellschaftsanteil zum Abtretungsbetrag von Euro 2.720.000,- und Euro 4.080.000,- Gesellschafterzuschuss an die genannte Gesellschaft, bzw. je Bar-Eigenmittel Euro 100.000,- und 1,15 % Gesellschaftsanteil (= Nominale Euro 458,09) aus einem Abtretungspreis in der Höhe von Euro 40.000,- für den Gesellschaftsanteil und einem Gesellschafterzuschuss in Höhe von Euro 60.000,-.

B. Die Verpflichtungen der Verkäuferin

Seitens der Verkäuferin sind noch folgende Punkte zu erfüllen:

1. Eine Liegenschaftsankaufs- und -ausbau- oder sonstige Ergänzungsfinanzierung im Ausmaß von insgesamt mindestens EUR 13.600.000,- sicher zu stellen, dies sichert neben den Eigenmitteln der Investoren die weitere Projektentwicklung. Die Sicherung des Ankaufs- und Ausbaukredits erfolgt über eine Hypothek auf der Liegenschaft.

2. Das Management der Projektgesellschaft ist verpflichtet die Objektentwicklungs- und Ausbaumaßnahmen gemäß der zusammengefassten Investitionsrechnung vom 08.04.2021 im Ausmaß von insgesamt Euro 5.600.000,- inkl. NK für den Ankauf, sowie von insgesamt Euro 14.800.000,- für die Objektentwicklungs- und Ausbaumaßnahmen sicher zu stellen und abzuwickeln, dieses Investitionsbudget nicht zu überschreiten und nach Fertigstellung der Baumaßnahmen einen Einzelwohnungsabverkauf sicher zu stellen.

[…]

C. Sonstige Bestimmungen

Vor Einzahlung der Eigenmittel hat die Verkäuferin eine Option zum Rückkauf der Objekte bzw. der Gesellschaftsanteile in dem Ausmaß zu unterfertigen, sodass nach Rückzahlung der Fremdfinanzierung, die Eigenmittel der Käufer(in) zum Rückkaufzeitpunkt um 20% höher als bei Bereitstellung der Eigenmittel sind. Konkret beträgt der Rückkaufpreis demgemäß Euro 8.160.000,- (acht Millionen einhundertsechzigtausend) für den Rückkauf des Gesellschaftsanteils von gesamt 89%. Der vereinbarte Zeitpunkt ist der 30.03.2025 bis 30.06.2025.

[…]“

Die G* war aufgrund des Liegenschaftskaufvertrags vom 18.4.2018 im Grundbuch als Alleineigentümerin der Liegenschaft K* eingetragen.

Der Beklagte, der bereits bei zahlreichen anderen gleichartigen Immobilienprojekten der C* bzw. Gesellschaften der C*-Gruppe als Notar fungiert hatte, errichtete in der Folge den Abtretungsvertrag zwischen der C* und dem Kläger als Notariatsakt samt Vollmacht und eine Treuhandvereinbarung mit ihm als Treuhänder sowie dem Kläger, der G* und der C* als Treugeber.

In der Folge unterzeichnete der Kläger am 7.9.2021 – notariell beglaubigt - die dem Abtretungsvertrag angeschlossene Vollmacht, mit der er (u.a.) L*, der seit Jahrzehnten im Notariat und seit vielen Jahren im Gesellschaftsrecht tätigen und daher entsprechend qualifizierten Angestellten des Beklagten, zum selbstständigen Abschluss des angeschlossenen Abtretungsvertrags mit der C* über die Abtretung eines Geschäftsanteils an der G* bevollmächtigte, zudem die Treuhandvereinbarung, die auszugsweise wie folgt lautet:

[…]

I.

Die oben genannten Treugeber bestellen hiermit den öffentlichen Notar Dr. B* zum Treuhänder und letzterer übernimmt die Treuhandschaft nach Maßgabe der Bestimmungen aus den zugrunde liegenden Grundgeschäften, nämlich

a) dem Kaufanbot zum Veranlagungskonzept betreffend die Anteile an der Firma G* H* GmbH, welche Eigentümerin der Liegenschaft in F*, N*straße ** (EZ **) ist, vom 03.08.2021,

b) dem Abtretungsvertrag betreffend Geschäftsanteile an der Gesellschaft und

c) dem Gesellschafterbeschluss der Gesellschafter der Gesellschaft über die Gewährung von Gesellschafterzuschüssen.

Der Investor erlegt aufgrund der in lit. a) bis c) genannten Urkunden einen Betrag von € 100.000,— (Euro einhunderttausend) beim Treuhänder. Hiezu wird der unwiderrufliche Auftrag erteilt, einen Betrag von € 40.000,— an die C* D* GmbH und einen Betrag von € 60.000,— an die Gesellschaft auszubezahlen, sobald

1. die Eintragung des Investors im Firmenbuch entsprechend dem in lit. b) genannten Abtretungsvertrag gewährleistet ist, und

2. die Gesellschaft Kreditverträge mit einem Bankinstitut über eine Ankauf-, Ausbau- oder sonstige Ergänzungsfinanzierung in der Höhe von insgesamt € 13.600.000 (Euro dreizehn Millionen sechshunderttausend) abgeschlossen hat. Alternativ können Teile der Bankfinanzierung durch andere langfristige Fremdmittel ersetzt werden.

Die Treugeber nehmen zustimmend zur Kenntnis, dass das in lit. a) genannte Veranlagungskonzept und der in lit. c) genannte Gesellschafterbeschluss nicht vom Treuhänder errichtet wurden und der Treuhänder dafür auch keinerlei Haftung übernimmt. Der Treuhänder haftet den Vertragsparteien nur für die ordnungsgemäße Durchführung des Treuhandauftrages.

[…]

Dem Kläger war damals bewusst, dass mit diesem Vorgang eine Abtretung von Gesellschaftsanteilen an ihn erfolgt, er Gesellschafter der G* wird, die im Grundbuch eingetragen war, dementsprechend das Kapital von ihm „hinüberwandert“ und nach Ablauf der vereinbarten Zeit er die Gesellschaftsanteile wieder zurückgibt, dafür sein Kapital bekommt und die versprochenen Zinsen von 5 % nach 4 Jahren. Diesen Vorgang kannte er bereits aufgrund der Erklärungen zum früheren Projekt.

Die C*, die G* und der Beklagte zeichneten den Treuhandvertrag am 13.9.2021.

An diesem Tag unterfertigten die C*, vertreten durch ihren Geschäftsführer Mag. M*, und der Kläger, vertreten durch L*, vor dem Beklagten den Abtretungsvertrag als Notariatsakt über den Verkauf und die Abtretung von 1,3088 % der Geschäftsanteile der G* durch die C* an den Kläger um EUR 100.000; weiters unterfertigte der Geschäftsführer der C* ein an den Kläger gerichtetes Rückabtretungsangebot dieses Geschäftsanteils zum Abtretungspreis von EUR 120.000, annehmbar bis längstens 30.3.2025.

Weder der Beklagte noch L* hatten direkten Kontakt mit dem Kläger über den Inhalt der getroffenen Vereinbarung; eine Belehrung des Klägers durch den Beklagten oder dessen Mitarbeiter fand nicht statt.

Der Kläger wurde aufgrund des Antrags des Beklagten vom 15.9.2021 am 25.9.2021 als Gesellschafter der G* im Firmenbuch eingetragen.

Am 15.9.2021 bezahlte der Beklagte auch den zuvor vom Kläger überwiesenen Treuhanderlag, davon EUR 40.000 als Abtretungspreis und die restlichen EUR 60.000 als Zuschuss an die G*.

Der Beklagte führte die Auszahlung nach eigenen Angaben aufgrund folgender Urkunden durch:

• Kreditprolongation und -erhöhung der N* AG an die G* vom 22.10.2019, wo- bei die Verlängerung bis 31.10.2022 und die Erhöhung auf EUR 11.450.000 erfolgte;

• Gesellschafterdarlehen der C* an die G* vom 30.6.2021 über EUR 2.150.000, welches von Mag. M* für beide Vertragsparteien unterschrieben ist.

Der Beklagte prüfte im Zusammenhang mit dem Darlehen, ob es einen Darlehensvertrag gab, nicht aber, ob tatsächlich ein Geldfluss stattgefunden hatte.

Im Jahr 2021 waren dem (gemeint:) Beklagten keine wirtschaftlichen Schwierigkeiten der C*-Gruppe bekannt.

Mag. M*, der Geschäftsführer aller Unternehmen der C*-Gruppe und damit auch der G* war, verstarb am 5.4.2022.

Über sein Vermögen wurde ein Konkursverfahren eröffnet. Nach seinem Ableben erfolgte sukzessive bei zahlreichen Gesellschaften der C*-Gruppe die Eröffnung von Konkursverfahren. Am 27.6.2022 wurde auch über das Vermögen der C*, die noch rund 43 % der Anteile an der G* hält, das Konkursverfahren eröffnet. Am 13.6.2023 wurde über das Vermögen der G* das Konkursverfahren (HG Wien **) eröffnet. Die Masseunzulänglichkeit wurde am 21.11.2023 bekannt gemacht.

Hätte der Kläger gewusst, dass die C* als Muttergesellschaft der G* als Tochtergesellschaft ein Darlehen gewährt, hätte er die Investitionen nicht getätigt.

Die Kläger begehrt vom Beklagten die Zahlung von EUR 100.000 an Schadenersatz.

Der vom Kläger für den Ankauf der Geschäftsanteile aufgewendete Kaufpreis sei nicht in das Vermögen der G* geflossen, um das Bauprojekt zu finanzieren, sondern zum Teil an die C* ausbezahlt worden, bzw. zum Teil verpfändet worden. Das Bauvorhaben sei nicht begonnen worden. Aufgrund des Konkurses der Gesellschaften und der Masseunzulänglichkeit sei weder mit der Rückzahlung, noch mit einer Quote zu rechnen. Der gesamte investierte Betrag sei verloren. Der Beklagte hafte dem Kläger für den eingetretenen Schaden, weil er seine vertraglichen und gesetzlichen Pflichten als Notar verletzt habe.

Er habe den Treuhandbetrag treuwidrig bereits am Tag der Unterfertigung der Treuhandvereinbarung ausbezahlt, obwohl die Bedingungen nicht erfüllt gewesen seien. Die Kreditprolongation und –erhöhung vom 22.10.2019 sei für die Auszahlung nicht ausreichend, weil sie im Zeitpunkt des Abschlusses der Treuhandvereinbarung – aufgrund der Fälligkeit der Rückzahlung bis 31.10.2022 - keine langfristige Finanzierung im Sinne des Punktes I.2 der Treuhandvereinbarung dargestellt habe. Zudem habe der Beklagte in der Treuhandvereinbarung nicht erwähnt, dass diese bereits zum Zeitpunkt der Unterfertigung vorgelegen sei.

Auch die Urkunde über ein Gesellschafterdarlehen vom 30.6.2021 sei für die Erfüllung der Treuhandbedingungen nicht ausreichend gewesen, weil es sich dabei nicht um Fremdmittel im Sinne des Punktes I.2. der Treuhandvereinbarung gehandelt habe; zudem sei die Zusatzfinanzierung mit 31.3.2023 ausgewiesen und damit für ein derartiges Projekt jedenfalls nicht „langfristig“. Überdies habe Mag. M* die Urkunde für den Darlehensvertrag für beide Vertragsparteien (gemeint die C* und die G*) unterfertigt, womit ein Insichgeschäft vorliege. Der Beklagte habe in der Treuhandvereinbarung nicht erwähnt, dass der Darlehensvertrag bereits am 13.9.2021 abgeschlossen gewesen sei.

In der Treuhandvereinbarung habe der Beklagte den Anschein vermittelt, dass für die Auszahlung erst eine Finanzierung abgeschlossen und deren Abschluss nachgewiesen werden müsse. Hätte der Beklagte den Kläger darüber informiert, dass diese Urkunden bereits vorliegen und auf Basis dieser die Auszahlung noch am selben Tag erfolgen solle, hätte der Kläger das Geschäft nicht abgeschlossen.

Nach den Finanzierungsunterlagen wäre eine Auszahlung von Kreditmitteln und ein Baubeginn überhaupt erst möglich gewesen, wenn zumindest 90 % der Gesellschaftsanteile an Investoren verkauft worden wären; dies sei nie erfolgt. Der Beklagte hätte daher erst eine Auszahlung vornehmen dürfen, wenn eine derartige Anzahl an Investoren und damit eine Ausfinanzierung gesichert gewesen wäre. Diese Umstände habe der Beklagte, obwohl sie bekannt gewesen seien oder bekannt sein hätten müssen, in der Treuhanderklärung und bei der Auszahlung nicht berücksichtigt.

Der Beklagte habe auch seine Informationspflicht nach § 109a Abs 1 NO verletzt, insbesondere hätte er den Kläger aufklären müssen, dass die aufschiebend vereinbarte Bedingung für die Auszahlung bereits erfüllt sei und die Auszahlung noch am selben Tag erfolge.

Er habe auch gegen § 52 NO und die Sorgfaltspflicht verstoßen, weil er als Notar den Kläger auf Bedenken gegen die beabsichtigten Geschäfte – so auch wirtschaftliche Auswirkungen - aufmerksam hätte machen müssen. Zum Zeitpunkt des Abschlusses der Verträge mit dem Kläger sei die C* bereits nicht mehr in der Lage gewesen, die vereinbarte Rückkaufsverpflichtung zu erfüllen. Dies habe dem Beklagten durch die ständige Betreuung der C*-Gruppe bekannt sein müssen. Er hätte daher darauf hinweisen müssen, dass keine Sicherheiten für die Rückkaufsverpflichtung bestehen; dies habe er aber unterlassen.

Der Beklagte habe durch unklare Formulierungen in der Treuhandvereinbarung suggeriert, dass eine Sicherung für das eingesetzte Kapital der Anleger vorliege bzw. durch die Treuhandschaft sichergestellt werde, dass eine widmungsgemäße Auszahlung der eingesetzten Gelder erst erfolge, wenn das Projekt ausfinanziert sei. Im Hinblick darauf hätte er die vorgelegten Dokumente besonders genau auf Erfüllung prüfen müssen, was er unterlassen habe.

Der Beklagte bestritt und beantragte die Klagsabweisung. Soweit im Berufungsverfahren noch von Relevanz brachte er vor, die Erfüllung des Treuhandauftrags sei sorgfältig erfolgt, die Treuhandbedingungen seien vor Auszahlung erfüllt gewesen. Entgegen der Argumentation des Klägers sei der Verweis auf bereits abgeschlossene Kreditverträge ausreichend deutlich, die Langfristigkeit habe sich nur auf alternativ vorgesehene Fremdmittel, zu denen auch Gesellschafterdarlehen gehören, bezogen. Kurzfristig seien Fremdmittel nur bei einer Laufzeit von unter einem Jahr.

Eine Beschränkung der Berechtigung zur Auszahlung auf ein Vorliegen von 90 % der Projektfinanzierung sei in den Unterlagen nicht enthalten.

Der Beklagte hafte für das Veranlagungskonzept und seine Umsetzung nicht, er habe vielmehr eine Haftung dafür in Punkt I. der Treuhandvereinbarung ausdrücklich ausgeschlossen. Ihm seien die wirtschaftlichen Entwicklungen diverser Gesellschaften der C*-Gruppe nicht bekannt gewesen und diese hätten ihm zur Erfüllung der Treuhandpflichten auch nicht bekannt sein müssen.

Er habe weder Aufklärungs- noch Belehrungspflichten verletzt. Solche hätten auch schon deshalb nicht bestanden, weil sich der Kläger durch eine Bevollmächtigte vertreten lassen habe und im Übrigen seine rechtlich bindende Investitionsverpflichtung auch schon davor, mit Unterfertigung des Kaufanbots, fixiert habe.

Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht das Klagebegehren ab und verpflichtete den Kläger zum Kostenersatz an den Beklagten.

Der Erstrichter traf – neben der Wiedergabe von unstrittigem Vorbringen - die auf den Seiten 11 bis 12 der Urteilsausfertigung ersichtlichen Sachverhaltsfeststellungen, die eingangs bereits - neben weiteren unstrittigen Sachverhaltselementen - auszugsweise wiedergegeben wurden und auf die im Übrigen zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen wird.

Rechtlich erwog der Erstrichter, dass der Beklagte weder gegen die Bedingungen der Treuhandvereinbarung, noch gegen vertragliche oder gesetzliche Informations- und Sorgfaltspflichten verstoßen habe.

Die Voraussetzungen für die Auszahlung des Treuhand-erlags seien erfüllt gewesen. Aufgrund der vorhandenen Unterlagen sei die Antragstellung durch den Beklagten und damit die Eintragung des Klägers als Gesellschafter der G* gewährleistet gewesen. Der Verweis auf bereits abgeschlossene Kreditverträge über insgesamt EUR 13,6 Millionen zeige weiters, dass das konkrete Projekt im Hintergrund finanziert gewesen sei, weil ansonsten die Bank eine derartige Kreditlinie nicht zur Verfügung gestellt hätte. Bei der Gewährung von finanziellen Mitteln innerhalb eines Konzerns handle es sich – aufgrund getrennter Rechtssubjekte – um Fremdmittel.

Die Belehrungspflicht eines Notars gemäß § 52 NO könne sich nur auf persönlich erschienene natürliche Personen beziehen, die an der Errichtung des Notariatsakts teilnehmen. Da der Kläger vertreten gewesen sei, hätte eine Belehrung nur gegenüber der erschienenen Vertreterin erfolgen können, die aber aufgrund der Vielzahl derartiger Vorgänge über den Ablauf ohnedies Bescheid gewusst habe.

Auch eine Verletzung von Sorgfaltspflichten sei dem Beklagten nicht vorzuwerfen; auf Grund der Feststellungen ergebe sich, dass dem Beklagten keine für den Geschäftsfall relevanten wirtschaftlichen Schwierigkeiten der C* bekannt gewesen seien.

Gegen dieses Urteil wendet sich die Berufung des Klägers aus dem Berufungsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem Antrag, die bekämpfte Entscheidung dahin abzuändern, dass dem Klagebegehren zur Gänze stattgegeben werde; in eventu wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Der Beklagte beantragt der Berufung nicht Folge zu geben.

Die Berufung ist nicht berechtigt.

Aus Gründen der Übersichtlichkeit wird die Rechtsrüge des Klägers in der Strukturierung der Berufung abgehandelt, wobei die Behandlung der gerügten sekundären Feststellungsmängel nachgestellt wird.

I. Einleitend sind folgende allgemeinen rechtlichen Ausführung zur Haftung des Notars als Vertragsverfasser voranzustellen:

1. Der Notar ist gemäß §§ 38 f NO zur sorgfältigen Führung seines Amts verpflichtet. Er haftet für den Schaden, der durch eine Verletzung von Amtspflichten entsteht, persönlich.

2. Die Verantwortlichkeit des Notars ist nach § 1299 ABGB zu beurteilen (Reischauer in Rummel, ABGB³ § 1299 Rz 13f mwN). Nach dieser Bestimmung hat der Notar für den Fleiß und die Kenntnisse, die seine Berufsgenossen gewöhnlich haben und nach den sie verpflichtenden berufsrechtlichen Vorschriften der Notariatsordnung auch haben sollen, einzustehen (8 Ob 664/92 ua). Der Notar ist auch bei Verfassung einer Privaturkunde denselben Grundsätzen verpflichtet wie bei Errichtung von öffentlichen Urkunden. Außer Redlichkeit, Fleiß und dem Verbot der Mitwirkung an verbotenen, verdächtigen oder zum Schein vorgegebenen Geschäften (§ 5 Abs 3 NO) trifft ihn neben der Beratungs- und Belehrungspflicht auch die Verpflichtung, die Wahrung des Gesetzes über den Parteiwillen zu stellen, vorausschauend künftigen Meinungsverschiedenheiten vorzubeugen und Übervorteilungen einer Partei zu vermeiden (RIS-Justiz RS0071076). Als Urkundenverfasser haben Notare nicht nur die rechtlichen, sondern auch die wirtschaftlichen Auswirkungen zu berücksichtigen (Reischauer aaO, Rz 18; 3 Ob 35/02x ua; RS0026419 [T4, T9]). Der Notar hat, auch wenn er nur von einer Partei mit der Errichtung der Vertragsurkunde beauftragt worden ist, diese nicht gegen die andere Partei zu vertreten, sondern als Verfasser der gemeinsamen Urkunde beide Parteien gleichermaßen über die rechtlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen der einzelnen Vereinbarungen zu belehren. Er ist verpflichtet, beide Parteien mit gleicher Sorgfalt zu behandeln sowie ihre Interessen wahrzunehmen und hat dabei jede Parteilichkeit zu vermeiden (vgl 7 Ob 302/03t; RS0026380, RS0026428 ua).

3. Die Belehrungspflicht und Beratungspflicht der Notare darf aber nicht überspannt werden (RS0026349 [T10, T11]). Sie besteht nur im Rahmen des bei objektiver und gewissenhafter Beurteilung Möglichen und Zumutbaren (9 Ob 16/12m; RS0026349 [T18]). So ist eine Berücksichtigung der wirtschaftlichen Lage der Vertragspartner, insbesondere deren allfällige ungünstige Entwicklung, nur im Rahmen des objektiv Möglichen und Zumutbaren zu verlangen (1 Ob 262/98f; RS0026349 [T12]). Das Ausmaß der notwendigen Belehrung richtet sich dabei ua nach den offenbaren Kenntnissen der Parteien sowie einer allfälligen rechtskundigen Vertretung (9 Ob 82/04f). Wieweit die Aufklärungs- und Belehrungspflicht eines berufsmäßigen Vertragsverfassers reicht, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (RS0026349 [T17]).

II. Ad Organisationsverschulden:

1. Die Berufung moniert, das Erstgericht sei aufgrund unrichtiger rechtlicher Beurteilung nicht von einem Organisationsverschulden des Beklagten ausgegangen. Zusammengefasst argumentiert sie allgemein, die Informationsunterlagen der C* würden – durch Verweis auf die Beteiligung eines Notars (namentlich des Beklagten) und die treuhändige Abwicklung – die Risikolosigkeit des Investments suggerieren. Der Beklage habe sich bewusst in dieses Marketing der C*-Gruppe einbinden lassen. Ein Notar habe die Pflicht über wirtschaftliche Auswirkungen eines Rechtsgeschäfts aufzuklären. Der Beklagte hätte „eine solche Aufklärung“ jedenfalls durchführen müssen, da Geschäftsanteile einer GmbH erworben werden, die ausreichend Investoren benötige, um eine Eigenkapitalbasis für eine Fremdfinanzierung eines Bauprojekts zu erhalten. Wenngleich der Beklagte angegeben habe (gemeint offenbar: in der Treuhandvereinbarung), dass er nicht über die notwendigen Kenntnisse verfüge, um dazu zu beraten, könne er diese Pflichten nicht an - ihm nicht einmal bekannte – Vermögensberater auslagern. Aufgrund der Einbindung in den Abwicklungsprozess hätte er sich nachweislich versichern müssen, dass eine Beratung der Anleger erfolgt sei. Dies habe der Beklagte unterlassen.

Gleiches gelte für den Auszahlungsprozess aufgrund der Treuhandschaft. Der Beklagte habe nicht davon ausgehen können, dass eine umfassende Beratung und Information über Vorgänge bei den Personen vorliege, für die seine bevollmächtigten Kanzleiangestellten am Verkaufsprozess teilgenommen hätten. Zumindest hätte er darauf hinweisen müssen, dass die in den Projektunterlagen der C*-Gruppe dem Kläger ausdrücklich angepriesene Sicherheit des Investments durch notarielle Abwicklung eben nicht gegeben sei, sondern trotz treuhändiger Abwicklung durch ihn das ganze Investment verloren gehen könne. Tatsächlich habe die treuhändige Abwicklung vorliegend keine Schutzfunktion für Anleger gehabt und sei überflüssig gewesen, da die Auszahlungsbedingungen bereits vor Unterzeichnung vorgelegen seien. Von dieser Haftung könne sich der Beklagte auch nicht dadurch freizeichnen, dass er keine Gespräche mit Anlegern führe und keine Finanzierungsverträge prüfe, weil er sich bewusst in das System der C*-Gruppe eingliedern habe lasse und dieses mitgetragen habe. Das Erstgericht hätte bei richtiger rechtlicher Beurteilung zum Schluss kommen müssen, dass den Beklagten durch organisatorische Eingliederung in das Verkaufssystem der C*-Gruppe ein Organisationsverschulden treffe, das auch zur Schädigung des Klägers geführt habe.

2. Die Rechtsrüge ist hier schon deshalb nicht gesetzmäßig ausgeführt, weil der Berufungswerber – soweit er unterstellt, der Beklagte sei in die Organisationsstruktur der C* eingebunden und Anleger seien bewusst über nicht bestehende Sicherheiten getäuscht worden - nicht vom festgestellten Sachverhalt ausgeht. Im Hinblick auf die in diesem Zusammenhang monierten sekundären Feststellungsmängel sei jedoch an dieser Stelle bereits ausgeführt:

Weder in den Projektunterlagen noch im vom Kläger unterfertigten Kaufanbot (und auch nicht in den vom Beklagten erstellten Verträgen) werden konkrete Sicherheiten für die Investoren genannt.

Soweit in der Informationsunterlage (Beilage ./B) ausgeführt ist „Die Eintragung des Investors im Firmenbuch wird notariell abgewickelt (= Sicherheit für den Investor)“ bzw. im Kaufanbot (Beilage ./D) angemerkt ist, dass die Einzahlung der „Bar-Eigenmittel“ auf ein bekannt zu gebendes Konto des namentlich genannten Beklagten zu erfolgen hat, entspricht diese Darstellung dem tatsächlichen, festgestellten Geschehen.

Entgegen der Darstellung in der Berufung, waren im Zeitpunkt der Unterfertigung der Treuhandvereinbarung auch nicht sämtliche aufschiebenden Bedingungen erfüllt, weil die Eintragung des Investors im Firmenbuch als Gesellschafter der G* – vorliegend des Klägers – erst nach Unterzeichnung des notariellen Abtretungsvertrags und entsprechender Antragstellung beim Firmenbuch gewährleistet sein konnte.

Die Berufung legt hier auch nicht dar, über welche konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen der Beklagte den Kläger aufklären hätte müssen.

Soweit der Berufungswerber argumentiert, dass der Beklagte ihn darüber aufzuklären gehabt hätte, dass „trotz treuhändiger Abwicklung durch ihn das ganze Investment verloren gehen könne“, ist darauf zu verweisen, dass der Oberste Gerichtshof eine allgemeine Pflicht zur Aufklärung über die theoretische Möglichkeit der Insolvenz, für deren Eintritt keinerlei aktuelle Anhaltspunkte vorliegen, verneint (vgl 8 Ob 47/11m, 8 Ob 40/11g, 1 Ob 77/12y allgemein zur Aufklärungspflicht der Emittentin bzw des Anlageberaters gegenüber Anlegern). Aus den erstgerichtlichen Feststellungen und weiteren Ausführungen (vgl. US 13 und 16) ergibt sich unbekämpft und unzweifelhaft, dass (gemeint:) dem Beklagten im Jahr 2021 keine wirtschaftlichen Schwierigkeiten der C*-Gruppe bekannt waren, sodass ihn auch keine weiterreichende Erkundungs- bzw. Aufklärungspflicht trafen.

III. Ad Aufklärungs- und Sorgfaltspflichtverletzung

1. Unter Verweis auf die Ausführungen des Obersten Gerichtshofs in der Entscheidung zu 7 Ob 173/23a argumentiert die Berufung neuerlich allgemein, der Beklagte habe gegen seine ex lege bestehenden Aufklärungs- und Sorgfaltspflichten verstoßen. Überdies sei der Notar – nach älteren Entscheidungen – verpflichtet, über rechtliche und wirtschaftliche Auswirkungen des Vertrages sowie allenfalls dagegen bestehende Bedenken in verständlicher Weise aufzuklären und darauf bedacht zu sein, beide Vertragsparteien vor Nachteilen zu bewahren und für deren rechtliche und tatsächliche Sicherheit zu sorgen.

Der Beklagte könne daher seine Aufklärungs- und Sorgfaltspflichten nicht durch Verweis auf einschränkende Treuhandbestimmungen oder die Errichtung eines Notariatsakts durch einen Bevollmächtigten negieren oder umgehen. Der Beklagte habe seine Aufklärungs- und Sorgfaltspflichten gegenüber dem Kläger schuldhaft verletzt bzw. habe er diese nicht wahrnehmen können, da er – ohne jemals mit dem Kläger gesprochen zu haben – einen Notariatsakt für den Kläger aufgrund einer Vollmacht errichtet habe. Bei richtiger rechtlicher Beurteilung hätte das Erstgericht daher von einer Verletzung der den Beklagten ex lege treffenden Aufklärungs- und Sorgfaltspflichten ausgehen müssen.

2. Auch hier scheitert die Rechtsrüge schon daran, dass der Berufungswerber nicht darlegt, welche Aufklärung über welche konkreten und relevanten Umstände der Beklagte unterlassen haben soll oder welche Bestimmungen welcher konkreten Urkunden dunkel oder zweideutig sein sollen. Zur Aufklärungs- und Belehrungspflicht des Notars bei Errichtung eines Notariatsakts ist auf die weiteren Ausführungen unter Punkt IV. zu verweisen.

IV. Ad Verstoß gegen § 52 NO

1. Der Berufungswerber argumentiert, das Erstgericht sei rechtsunrichtig davon ausgegangen, dass der Beklagte nicht gegen seine aus § 52 NO resultierende Belehrungspflicht verstoßen habe. Gründe für den Entfall der Belehrungspflicht hätten nicht vorgelegen. Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs erfülle „die Bestimmung“ drei Formzwecke, nämlich jenen der Immobilisierung, der reiflichen Überlegung zum Schutz des Erwerbers vor den Gefahren der GmbH und der Publizität der Gesellschafterstellung. Wenn der Erwerber nicht anwesend sei und der Bevollmächtigte in keinem Mandatsverhältnis zum Erwerber stehe, könne der Zweck der Ermöglichung reiflicher Überlegung zum Schutz des Erwerbers vor den Gefahren der GmbH nicht gewahrt werden. Der Entfall der Belehrungspflicht sei nicht vertretbar, insbesondere weil der Beklagte gewusst habe, dass zwischen seinem (formal bevollmächtigten) Notariatsmitarbeiter und der Partei kein Kontakt stattfinden wird und keine Beratung erfolgen könne.

Nach ständiger Rechtsprechung müssten die Parteien bei Errichtung und Unterfertigung eines Notariatsakts gleichzeitig anwesend sein; auch damit solle Beratung und Übereilungsschutz gewahrt bleiben. Aus diesen Gründen träfen den Beklagten als Notar die Pflichten zur rechtlichen Belehrung, auch dazu hätte er umfassende Informations- und Aufklärungspflichten. Hätte der Beklagten eine Aufklärung, insbesondere über die vorliegenden Dokumente durchgeführt, hätte der Kläger den Abtretungsvertrag vom 13.9.2021 so nicht abgeschlossen, sondern zumindest andere Sicherheiten oder Auszahlungsbedingungen begehrt.

Sinngemäß wendet sich die Berufung offenbar hier gegen die rechtliche Beurteilung des Erstgerichts, wonach die Belehrungspflicht des Notars nach § 52 NO bei der Aufnahme eines Notariatsakts nur gegenüber einer persönlich erschienenen Partei, die an der Errichtung des Notariatsakts teilnimmt, bestehen könne.

2.1.1. Die Übertragung eines Geschäftsanteils an einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung mittels Rechtsgeschäftes unter Lebenden bedarf eines Notariatsakts (§ 76 Abs 2 GmbHG). Nach nunmehr ständiger Rechtsprechung wird das Formgebot sowohl für das Verpflichtungs- als auch für das Verfügungsgeschäft gefordert (RS0060263 [T4]; 6 Ob 241/99f, 6 Ob 241/98d, 7 Ob 2350/96f, 6 Ob 640/91 uva). Nach ebenso ständiger Rechtsprechung bezweckt die Formvorschrift des § 76 Abs 2 GmbHG vor allem die Immobilisierung der Geschäftsanteile, also die Unterbindung der Umlauffähigkeit der Geschäftsanteile im Handelsverkehr, insbesondere im Börsenverkehr, weiters aber auch den Schutz der Parteien beim Erwerb einer Beteiligung vor Übereilung sowie die Sicherstellung, dass die Identität der jeweiligen Gesellschafter festgestellt werden kann (4 Ob 255/99z, 4 Ob 99/99h, 6 Ob 241/98d, 7 Ob 2350/96f ua).

Insoweit zitiert die Berufung die ständige Rechtsprechung zum Zweck des § 76 Abs 2 GmbHG zutreffend.

2.1.2. Zutreffend ist auch, dass den Notar als Vertragsverfasser gemäß § 52 NO umfassende Belehrungspflichten gegenüber der Parteien, nicht nur über den Sinn und die rechtlichen Folgen des Rechtsgeschäfts, sondern grundsätzlich auch über dessen wirtschaftliche Auswirkungen, treffen. Dazu ist auf die obigen Ausführungen unter Punkt I. zu verweisen.

2.2.1. Die Berufung setzt sich allerdings in keiner Weise mit mit der rechtlichen Beurteilung des Erstgerichts, wonach die Belehrungspflichten nach § 52 NO nur gegenüber der persönlich erschienenen Partei des Notariatsakts bestehen, auseinander. In Wiederholung des bereits in erster Instanz Vorgetragenen, übergeht sie diese rechtliche Beurteilung. Insoweit ist die Rechtsrüge auch in diesem Punkt nicht gesetzmäßig ausgeführt (vgl. Klauser/Kodek, JN – ZPO18 § 467 ZPO E 41/2).

2.2.2. Das Erstgericht geht zutreffend davon aus, dass mit Partei iSd § 52 NO ausschließlich jene vor dem Notar erschienenen natürlichen Personen, die an der Errichtung des Notariatsakts teilnehmen, gemeint sind.

Der Parteibegriff des § 52 NO umfasst somit lediglich die formell an der Errichtung Beteiligten und nicht den allenfalls dahinterstehenden materiell Berechtigten, sodass ein bloß mittelbar Beteiligter insbesondere im Rahmen der Aufklärungs- und Belehrungsverpflichtung des Notars bei Errichtung des Notariatsakts unberücksichtigt bleibt. Diese formale Betrachtungsweise des Parteienbegriffs wird – jedenfalls in der Lehre - damit begründet, dass die Ermittlung der aus dem Rechtsgeschäft verpflichteten Person dem Notar oftmals rein faktisch nicht möglich ist, da er entweder die diesbezüglichen Informationen nicht erhält oder der mittelbar Beteiligte nicht anwesend ist und der Gesetzgeber die Errichtung eines Notariatsakts durch einen Bevollmächtigten gemäß § 69 NO zulässt (vgl Dobler in Zib/Umfahrer, NO § 52 Rz 8 mwN).

Bis zur Implementierung des § 69 Abs 1a NO durch die NO-Nov 1993 (BGBl 1993/692) war strittig, ob sich Abs 1 leg cit und die dort normierte Wahlfreiheit auch auf notariatsaktspflichtige Rechtsgeschäfte bezieht.

Nach allgemeinen Grundsätzen schlägt die Formpflicht des Ausführungsgeschäfts (hier Notariatsaktsform) auch auf die Vollmachtserklärung durch, sofern die Formpflicht den Zweck hat, die Ernstlichkeit bzw das Vorhandensein des Parteiwillens zu dokumentieren (mangelfreie Willensbildung) oder vor Übereilung zu schützen soll.

Durch die NO-Nov 1993 stellte der Gesetzgeber aber klar, dass die Bevollmächtigung zu notariatsaktspflichtige Ausführungsgeschäften keines Notariatsakts, sondern nur einer notariellen Beglaubigung der Unterschrift des Vollmachtgebers bedarf (D. Baumgartner/Weigand in Zib/Umfahrer, NO § 69 Rz 8) .

Daraus ist abzuleiten, dass sich die notariellen Aufklärungspflichten des § 52 NO nicht auf den Vollmachtgeber selbst beziehen. Die Bezugnahme auf die vertretene Person (Vollmachtgeber) scheitert somit an der gesetzlich ausdrücklich gebilligten Mittelbarkeit (Dobler aaO).

2.2.3. Unstrittig ist, dass der Kläger nicht selbst an der Errichtung des Notariatsakts teilgenommen hat, sondern L* wirksam Vollmacht erteilte, den dieser Vollmacht angeschlossenen – in der Folge von ihr für den Kläger unterfertigten – Abtretungsvertrag abzuschließen.

Letztlich ist darauf zu verweisen, dass es dem Kläger auch frei gestanden wäre, von dieser Bevollmächtigung Abstand zu nehmen und selbst zur Unterfertigung des Notariatsakts zu erscheinen.

Damit trafen den Beklagten gegenüber dem Kläger auch keine Belehrungspflichten iS des § 52 NO.

V. Ad Verstoß gegen Treuhandpflichten

1. Unter Verweis auf Punkt 27. und 29. der Richtlinien der Österreichischen Notariatskammer vom 8.6.1999 über die Vorgangsweise bei notariellen Treuhandschaften (THR 1999) moniert der Berufungswerber, das Erstgericht habe einen Verstoß des Beklagten gegen die Pflichten als Treuhänder rechtsunrichtig verneint. Gemäß Punkt 27. THR 1999 habe der Notar den Treugebern bei Bedarf oder auf deren Verlangen jederzeit Auskunft über den aktuellen Stand der Sache zu erteilen. Punkt 29. THR 1999 normiere eine Pflicht des Treuhänders, den Treugeber über offenkundige Probleme bei der Durchführung und Beendigung einer notariellen Treuhandschaft unverzüglich - auch unaufgefordert – zu informieren.

2. Voranzustellen ist, dass der Berufungswerber auf das Vorbringen, die Treuhandbedingungen - gemäß der getroffenen Treuhandvereinbarung - seien im Zeitpunkt der Auszahlung nicht erfüllt gewesen, in der Berufung nicht mehr zurückkommt, sodass dem Berufungsgericht eine diesbezügliche Prüfung verwehrt ist.

3. In der Berufung macht er lediglich geltend, dass der Beklagte seine Informationspflichten verletzt habe; insbesondere hätte er den Kläger informieren müssen, dass bereits im Zeitpunkt der Unterfertigung des Notariatsakts die Voraussetzungen für die Auszahlung aufgrund der vorliegenden Dokumente, nämlich der Kreditprolongation mit einer Laufzeit bis zum 31.10.2022 und das Gesellschafterdarlehen der C* an die G*, vorlagen bzw. – trotz einer projektierten Fertigstellung erst im Dezember 2023 - die Kreditprolongation nur eine Laufzeit bis 31.10.2022 vorgesehen habe.

4. Hier ist jedoch darauf zu verweisen, dass der Kläger - bereits vor Tätigwerden des Beklagten - das Kaufangebot (Beilage ./D) unterfertigt hat, das auch Grundlage für den vom Beklagten errichteten Treuhandvertrag war. Unabhängig von der Frage, ob damit ein wirksames Verpflichtungsgeschäft erfolgen konnte, durfte der Beklagte davon ausgehen, dass der Kläger einen Vertrag zu den Bedingungen laut Kaufangebot abschließen will.

Gemäß dem klaren Wortlaut des Angebots (Punkt A.), ist der Anteilskaufpreis und der Gesellschafterzuschuss – also der vom Kläger bezahlte Betrag „komplett“ – an die Gesellschaft zu überweisen bzw. zum Anteilserwerb zu verwenden, sobald die Anteilsübertragung im gewünschten Ausmaß – konkret die Sicherstellung der Firmenbucheintragung über die Anteilsübertragung - und der Liegenschaftsankauf der Projektgesellschaft, jeweils aufgrund der entsprechenden Verträge gewährleistet ist. Aus dem Wortlaut des Punktes B.1. des Kaufanbots geht auch eindeutig hervor, dass die Eigenmittel der Investoren (von insgesamt EUR 4.080.000 – gemäß Punkt A. des Angebots) – neben der von der Verkäuferin, also der C* sicher zu stellenden Finanzierung von EUR 13.600.000 (nämlich auch für den Liegenschaftsankauf – vgl Punkt B.1.) für die Projektentwicklung verwendet werden.

Demgegenüber ist – entgegen der Darstellung des Berufungswerbers - weder den Projektunterlagen noch in dem Kaufangebot oder in der Treuhandvereinbarung eine konkrete Dauer der seitens der C* sicherzustellenden Finanzierung oder ein Hinweis darauf zu entnehmen, dass die Finanzierung erst (zukünftig) abzuschließen ist; im Übrigen auch nicht, dass die Auszahlung des von den Investoren treuhändig hinterlegten Betrags erst ab einer bestimmten Vermarktungsquote erfolgen wird. Wie bereits unter Punkt II. ausgeführt, wurden darin auch keine besonderen Sicherheiten für den investierten Betrag genannt, vielmehr wurden für das Investment 5 % Zinsen p.a. vereinbart, also ein Zinssatz, der bei üblichen, risikolosen Veranlagungen im Jahr 2021 nicht zu erzielen war. Im Übrigen kann diesbezüglich – zur Vermeidung von Wiederholungen – auf die Ausführungen unter Punkt II. verwiesen werden.

Davon ausgehend hat der Beklage – nach Ansicht des Berufungsgerichts – keine ihn als Treuhänder treffende Aufklärungs- und Informationspflicht verletzt, wenn er den Kläger nicht davon informierte, dass die Urkunden über die von der C* sicherzustellenden Finanzierung bereits vorliegen bzw. welche und für welche Dauer die Finanzierung gewährt wurde. Dies auch vor dem Hintergrund, dass der Kläger bereits bei anderen gleichgelagerten C* Projekten investiert hatte und der Beklagte in der Treuhandvereinbarung auch ausdrücklich darauf hingewiesen hat, dass er keine Haftung für das Veranlagungskonzept und den Gesellschafterbeschluss übernimmt.

5. Soweit der Berufungswerber in diesem Zusammenhang neuerlich auf die Aufklärungs- und Belehrungspflichten gemäß § 52 NO zurück kommt, ist er auf obige Ausführungen zu verweisen.

VI. Ad Mindestmaß der Beratung und Hinweispflicht:

1. Hier wiederholt die Berufung im Wesentlichen bereits unter anderen Punkten ausgeführte Argumente, sodass zur Vermeidung von Wiederholungen darauf verwiesen werden kann.

2. Soweit der Berufungswerber darauf verweist, „dass der Beklagte keine Projektinformation habe, also dass erst bei Abtretung von 89 % der Gesellschaftsanteilen an Investoren die Finanzierung des Projektes gesichert sei“, erschließt sich nicht, worauf diese Argumentation abzielt.

VII. Ad sekundäre Feststellungsmängel:

1.1. Im Hinblick auf die von der Berufung geltend gemachten sekundären Feststellungsmängel ist voranzustellen, dass die Feststellungsgrundlage nur dann mangelhaft ist, wenn Tatsachen fehlen, die für die rechtliche Beurteilung wesentlich sind, und dies Umstände betrifft, die nach dem Vorbringen der Parteien und den Ergebnissen des Verfahrens zu prüfen waren (RS0053317, RS0043325). Ein sekundärer Feststellungsmangel ist daher nur denkbar, wenn die verfahrensrelevante Feststellung von einem ausreichend konkreten Tatsachenvorbringen der Partei erfasst ist (vgl RS0053317 [T2, T4]). Parteienvorbringen kann weder durch eine Parteienaussage noch durch eine Zeugenaussage ersetzt werden (RS0038037 [T1]; [T2]). Überhaupt dürfen bei der Beweisaufnahme hervorgekommene Umstände vom Gericht nur dann berücksichtigt werden, wenn sie in einem entsprechenden Parteienvorbringen Deckung finden (RS0053317 [T4]).

Die Berufung verweist – abgesehen von ihren Ausführungen zu Punkt 2.2.1. – stets nur auf Beweisergebnisse, nicht aber auf das entsprechende Tatsachenvorbringen in erster Instanz; allfällige Unklarheiten gehen daher zu ihren Lasten.

1.2. Zugestandene Tatsachen sind - soweit es sich nicht um einen der Ausnahmefälle handelt, in denen kein bindendes Tatsachengeständnis möglich ist - ohne weiteres der Entscheidung zugrunde zu legen (RS0040110).

2.1. Der Berufungswerber moniert (Punkt 2.2.1. der Berufung) fehlende Feststellungen, wonach der Beklagte zwischen Oktober 2019 und April 2025 mindestens 20 bis 25 und seit 2012/2013 zwischen 70 und 90 Projekte der C* / G* notariell abgewickelt habe, die dem vorliegenden Projekt gleich gelagert gewesen seien und bei welchen der Beklagte Abtretungsverträge und die Treuhandschaft übernommen habe.

Soweit er dazu auf sein Vorbringen in der Tagsatzung vom 11.12.2024 (ON 21, S 17 und 18) verweist, deckt sich dieses jedoch nicht mit der hier begehrten Feststellung.

In erster Instanz hat der Kläger in diesem Zusammenhang im Übrigen nur vorgebracht, dass der Beklagte – als öffentlicher Notar – seit vielen Jahren als Vertragserrichter und Treuhänder für die C*-Gruppe tätig gewesen sei und für diese jedenfalls seit 2014 zahlreiche G* Projektgesellschaften gegründet, Abtretungsverträge für die Abtretung von Anteilen an rund 40 Projektgesellschaften der C*-Gruppe errichtet und abgewickelt und diese durchgehend betreut habe (ON 1, S 2; ON 5, S 3 und 5).

Dieses Vorbringen wurde vom Beklagten nicht substanziiert bestritten bzw. zugestanden (ON 6, S 10) und konnte insoweit der Entscheidung zugrunde gelegt werden. Allerdings kommt diesen Umständen für die rechtlichen Beurteilung keine Relevanz zu. Diesbezüglich wird auf die Ausführungen unter Punkt II verwiesen.

2.2. Soweit der Kläger weitere Feststellungen zur bisherigen Tätigkeit des Beklagten bei Projekten der C*, zu deren Abwicklung und zum Honorar des Beklagten vermisst (Punkt 2.2.2 der Berufung), vermag er schon deshalb keinen sekundären Feststellungsmangel aufzuzeigen, da der Kläger kein entsprechendes Tatsachenvorbringen in erster Instanz erstattet hat.

Die Berufung verweist hier nur auf entsprechende Beweisergebnisse, die jedoch – wie bereits eingangs dargelegt – Vorbringen nicht zu ersetzen vermögen. Abgesehen davon, mangelt es auch hier an der Relevanz dieser Umstände.

2.3. Weiters moniert der Berufungswerber (unter Punkt 2.2.3. der Berufung) fehlende Feststellungen zum Inhalt der Informationsunterlage (Beilage./B) und zum Inhalt des Kaufangebots (Beilage./D).

Der gesamte Inhalt des Kaufangebots (Beilage ./D) stellt ohnedies einen zu integrierenden Bestandteil der erstgerichtlichen Feststellungen dar (US 11), sodass die gewünschten Feststellungen ohnedies getroffen wurden.

Der die Echtheit und Richtigkeit der Informationsunterlage (Beilage ./B) wurde nicht substanziiert bestritten (ON 6, S 12); deren Inhalt konnte daher vom Berufungsgericht der Entscheidung zu Grunde gelegt werden (RS0121557 [T3, T8]). Wie bereits oben II.2. ausgeführt, ist daraus aber für den Standpunkt des Klägers nichts zu gewinnen.

Soweit der Kläger weiters die Feststellung vermisst, dass er das Kaufanbot nicht unterfertigt hätte, wäre darin nicht vermerkt, dass die Überweisung auf ein Konto des Beklagten zu erfolgen habe, vermag er keinen sekundären Feststellungsmangel aufzuzeigen.

Einerseits mangelt es an einem entsprechenden Parteienvorbringen in erster Instanz, andererseits an der rechtlichen Relevanz.

2.4. Der Inhalt der Treuhandvereinbarung (Beilage ./H) ist ohnedies ein zu integrierender Bestandteil der erstgerichtlichen Feststellungen (US 2).

Zum unstrittigen Inhalt der Beilage ./B ist auf obige Ausführungen zu verweisen.

Dass der Kläger die Investition nicht getätigt hätte, hätte er gewusst, dass die C* als Muttergesellschaft der G* als Tochtergesellschaft ein Darlehen gewährt, hat das Erstgericht ebenso festgestellt wie den Inhalt der Urkunden, auf deren Basis der Beklagte die Auszahlung des Treuhanderlags am 15.9.2021 durchführte.

Die vom Berufungswerber (unter Punkt 2.2.4. und 2.2.5. der Berufung) monierten sekundären Feststellungsmängel liegen davon ausgehend nicht vor.

2.5. In Wiederholung und Ergänzung der Ausführungen unter Punkt 2.2.1 der Berufung moniert der Berufungswerber neuerlich (unter Punkt 2.2.6. und 2.2.7. der Berufung) sekundäre Feststellungsmängel im Zusammenhang mit der Tätigkeit des Beklagten bei (anderen) C* Projekten und dessen Kenntnis über die Investoren.

Abgesehen davon, dass diesen Umständen für die rechtliche Beurteilung des vorliegenden Sachverhalts keine Relevanz zukommt, hat der Beklagte – soweit überhaupt in erster Instanz erstattet - das sinngemäße Vorbringen des Klägers ohnedies nicht bestritten bzw. dieses zugestanden (vgl ON 6).

2.6. Dass der Beklagte namentlich im Kaufangebot (Beilage ./D) genannt war und dies wusste und keine Kenntnis vom baulichen Projektstatus hatte, wurde vom Beklagten zugestanden (ON 3; ON 8.2.).

Dass der Beklagte nicht geprüft hat, ob der Darlehensbetrag der G* zugeflossen ist, hat das Erstgericht ohnedies festgestellt (US 12).

Soweit der Berufungswerber die Feststellung vermisst, dass „der Beklagte nicht geprüft habe, ob der Kreditvertrag vom 22.10.2019 (Beilage ./J) im Jahr 2021 noch aufrecht ist“, mangelt es einerseits an einem entsprechend konkreten Tatsachvorbringen in erster Instanz; andererseits ist die Relevanz der begehrten Feststellung nicht zu erkennen. Dass der Kreditvertrag vorzeitige aufgelöst oder fällig gestellt worden wäre, hat der Kläger nie behauptet. Im Übrigen ist auf die Ausführungen zu Punkt V.2. zu verweisen.

Somit liegen auch die unter Punkt 2.2.8. und 2.2.9. monierten sekundären Feststellungsmängel nicht vor.

2.7. Dass der Beklagte den Kläger (erst) am 16.01.2023 – über dessen Aufforderung – über die Dokumente, auf deren Basis er die Auszahlung der Treuhandsumme am 15.9.2021 vorgenommen hatte, informierte, wurde vom Beklagten nicht bestritten bzw. zugestanden (ON 3; ON 6, S 11).

Auch der unter Punkt 2.2.10. gerügte sekundäre Feststellungsmangel liegt damit nicht vor. Unter Verweis auf die Ausführungen unter Punkt V.4. ist daraus aber für den Standpunkt des Klägers nichts zu gewinnen.

Den Berufung war daher nicht Folge zu geben.

Die Entscheidung über die Berufungsbeantwortungskosten beruht auf den §§ 41, 50 Abs 1 ZPO.

Für die Beurteilung der einen Vertragserrichter treffenden Sorgfaltspflichten sind die Umstände des Einzelfalls maßgeblich (RS0026349 [17]), sodass mangels Vorliegens einer Rechtsfrage von der Qualität des § 502 Abs 1 ZPO die ordentliche Revision nicht zuzulassen war.