OLG Wien 4R4/26a

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 25.02.2026
• ECLI: ECLI:AT:OLG0009:2026:00400R00004.26A.0225.000

Kopf

Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Rendl als Vorsitzenden, die Richterin Mag. Vetter, BSc, und den Kommerzialrat Layr in der Rechtssache der klagenden Partei A*, geboren am **, *, vertreten durch Mag. Franz Zöhrer, LL.M., Rechtsanwalt in Wien, gegen die beklagte Partei B GmbH, FN **, **, vertreten durch Dr. Günter Niebauer, Rechtsanwalt in Wien, wegen EUR 126.000 samt Nebengebühren über die Berufung der beklagten Partei gegen das Urteil des Handelsgerichts Wien vom 27.11.2025, GZ: **20, in nicht öffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Spruch

Der Berufung wird nicht Folge gegeben.

Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit EUR 3.998,82 (darin EUR 666,47 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.

Begründung

Entscheidungsgründe:

Der Kläger erfuhr im Jänner 2024 davon, dass die Liegenschaften EZ C*, EZ D* und EZ E*, allesamt inneliegend KG F*, zum Verkauf stehen, auch dass diese Liegenschaften im Eigentum der Beklagten stehen, deren einzelzeichnungsberechtigter Geschäftsführer Mag. G* H* ist. Diesen kannte der Kläger zu diesem Zeitpunkt bereits aus einem früheren Kontakt. Am 08.01.2024 nahm der Kläger daher per WhatsApp Kontakt mit dem Geschäftsführer der Beklagten auf und teilte diesem mit, dass er „voraussichtlich konkrete Interessenten“ für die gegenständlichen Liegenschaften habe. Bei einem am darauffolgenden Tag stattfindenden Telefonat teilte der Geschäftsführer der Beklagten dem Kläger die Eckdaten der Liegenschaften mit. Auf die Frage des Klägers im Telefonat: „Was kann ich für mich für die Vermittlung einrechnen?“, sicherte der Geschäftsführer der Beklagten dem Kläger zu, dass ihm für seine Vermittlung ein allfälliger Überhang zustehe, sofern der tatsächlich von ihm erzielte Verkaufspreis den von der Beklagten angepeilten Verkaufspreis übersteige. Darüber hinaus teilte der Geschäftsführer der Beklagten dem Kläger wörtlich mit: „Und eine richtige Abgeber quasi vom Kaufpreis weg kann ich dir auch jetzt schon sagen, wird kein Problem sein. Da wird es wahrscheinlich nicht so viel sein können, klarerweise, da muss ich den Cousin fragen, aber auf jeden Fall kannst du mit, was i ned, drei Prozent Abgeber rechnen.“. Folglich vereinbarten der Kläger und die Beklagte zusätzlich eine Provision von 3% des Verkaufspreises, wobei der Geschäftsführer der Beklagten hierzu noch Rücksprache mit seinem Mitgesellschafter und Cousin I* H* halten wollte. Bei diesem Telefongespräch gab der Geschäftsführer der Beklagten keinen konkreten Mindestverkaufspreis an. Noch am selben Tag übersandte der Geschäftsführer der Beklagten dem Kläger über WhatsApp zwei KurzExposés, damit dieser seiner Vermittlungstätigkeit nachkommen könne.

Die wesentliche Aufgabe des Klägers bestand darin, Kaufinteressenten zu finden, diesen die Eckdaten des Grundstücks/der Grundstücke zu übermitteln und den Kontakt zwischen den Interessenten und der Beklagten herzustellen. Kaufpreisverhandlungen aus Eigenem zu führen, gehörte nicht zu seinem Aufgabenbereich. Der vom Kläger an Interessenten weitergegebene Kaufpreis war stets der ihm vom Geschäftsführer der Beklagten vorgegebene. Der Kläger führte selbst keine Besichtigungen der Liegenschaften an Ort und Stelle durch.

Der Kläger wusste, dass die ihm persönlich bekannten Ehegatten J* und Maga K* L* damals auf der Suche nach großen Grundstücken waren. Trotz bereits erfolgter Einigung auf einen Kaufpreis von insgesamt 3,5 Mio nahm Maga L* aufgrund entstandener Unsicherheit über das Bestehen weiterer Lasten auf den Grundstücken, Abstand vom Ankauf.

Nachdem sich der zunächst angebahnte Kauf durch die Ehegatten L* zerschlagen hatte, informierte J* L* den Kläger darüber, dass er beiläufig mit Dr. M* gesprochen habe, der Interesse an den gegenständlichen Liegenschaften bekundet habe und bat ihn, direkt mit diesem Kontakt aufzunehmen. Der Kläger setzte sich sodann telefonisch mit Dr. M*, den er bereits aufgrund seiner Profession als Elektrotechniker kannte, in Kontakt und übermittelte diesem die wesentlichen Grundstückseckdaten. Nach Übermittlung der Eckdaten des Grundstückes erkundigte sich Dr. M* bei den Ehegatten L*, ob es sich bei dem vom Kläger genannten Grundstück um eine sinnvolle Investition handle, woraufhin J* L* mit Dr. M* vereinbarte, dass letzterer die Liegenschaften erwerben und zunächst selbst nach potenziellen Käufern Ausschau halten sollte. Allein für den Fall, dass Dr. M* keinen Käufer finde, würden die Ehegatten L* die Entwicklung dieses Grundstücks übernehmen. Infolgedessen bekundete der solcherart in Sicherheit gewogene Dr. M* Interesse am Erwerb des gegenständlichen Grundstücks und ersuchte den Kläger um die Herstellung des Kontakts zwischen ihm und der Verkäuferin.

In einer EMail vom 28.06.2024 an Dr. M* übermittelte der Kläger die Kontaktdaten der Beklagten, indem er Mag. G* H* als ihren Geschäftsführer nannte und sowohl seine EMailAdresse als auch dessen Telefonnummer, weiters auch Informationen zur zugehörigen GmbH weitergab und zusätzlich den Geschäftsführer der Beklagten in Kopie setzte.

Am 13.01.2025 unterzeichneten die Beklagte und die N* GmbH, deren Geschäftsführer und Alleingesellschafter zu diesem Zeitpunkt Dr. M* war, einen Kaufvertrag über die gegenständlichen Liegenschaften. Dr. M* hielt die Anteile an der N* GmbH zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses nicht treuhändig. Die Beklagte und die N* GmbH vereinbarten einen Kaufpreis von insgesamt EUR 3.500.000. Ohne die Tätigkeit des Klägers wäre es zwischen der Beklagten und der N* GmbH nicht zum Vertragsabschluss vom 13.01.2025 gekommen. Die Käuferin N* GmbH war dem Kläger nicht bekannt; zu dieser hatte er auch keine Verbindung.

Der Kläger begehrt die Zahlung von EUR 126.000 samt Nebengebühren. Er brachte, soweit für das Berufungsverfahren von Relevanz, Folgendes vor: Die Beklagte habe den Kläger mit der Vermittlung der Liegenschaften EZ C*, EZ D*, EZ E* (jeweils KG F*) beauftragt. Über Vermittlung des Klägers habe die Beklagte die Liegenschaft mit Kaufvertrag vom 13.01.2025 über einen Betrag in Höhe von EUR 3.500.000 verkauft, weshalb dem Kläger ein vereinbartes Vermittlungshonorar in Höhe von 3% des Kaufpreises zustehe. Die Provisionsvereinbarung sei an keine Bedingung, insbesondere an keinen Mindestkaufpreis geknüpft gewesen. Zwischen dem Kläger und der N* GmbH bestehe kein wirtschaftliche Naheverhältnis und es liege auch keine Beeinträchtigung der Interessen der Beklagten vor.

Die Beklagte entgegnete, soweit für das Berufungsverfahren von Relevanz, dass mit dem Kläger keine verbindliche Provisionsvereinbarung zustande gekommen sie. Vielmehr habe der Geschäftsführer der Beklagten klar zum Ausdruck gebracht, dass eine Provisionsvereinbarung der Zustimmung seines Mitgesellschafters bedürfe. Selbst wenn man von einer Provisionsvereinbarung ausgehe, sei eine Provision nur zu bezahlen, wenn der vom Beklagten vorgegebene Mindestkaufpreis erreicht worden wäre. Die absolute Schmerzgrenze sei bei EUR 3,6 Mio gelegen. Der Kläger habe über die Namhaftmachung hinausgehend, auf die sich allenfalls gewerbsmäßige Vermittler und damit nicht der Kläger berufen können, keine verdienstlichen Leistungen entfaltet. Auch habe der Kläger unterlassen, auf sein wirtschaftliches Naheverhältnis hinzuweisen. Dieses bestehe darin, dass er Prokurist in einem der Unternehmen der nunmehrigen Alleingesellschafterin (Maga L*) der Liegenschaftseigentümerin sei. Wegen Verletzung dieser Hinweispflicht stehe ihm keine Provision zu.

Mit dem angefochtenen Urteil gab das Erstgericht das dem Klagebegehren im Umfang des Zahlungsbegehrens von EUR 126.000 samt 4% Zinsen seit 21.03.2025 statt und wies das Zinsmehrbegehren ab.

Es traf die auf den S 3 bis 9 der Urteilsausfertigung ersichtlichen, eingangs dieser Entscheidung auszugsweise wiedergegebenen Feststellungen, auf die im Übrigen verwiesen wird.

In rechtlicher Hinsicht gelangte es zu dem Ergebnis, dass Mag. G* H* einzelzeichnungsberechtigter Geschäftsführer der Beklagten sei, sodass er selbst ohne Rücksprache mit seinem Mitgesellschafter I* H* eine Provisionsvereinbarung im Namen der Beklagten mit dem Kläger abschließen könne und dies hier auch tat. Der informelle Hinweis darauf, er müsse die Thematik noch mit seinem Mitgesellschafter abklären, schränke seine Vertretungsbefugnis mit Wirksamkeit im Außenverhältnis nicht ein. Ein adäquater Kausalzusammenhang zwischen der Tätigkeit des Klägers und der erzielten Einigung zwischen der Beklagten und der N* GmbH sei gegeben, weil der Kläger letztlich die Käuferin erstmals auf die zum Verkauf stehende Liegenschaft aufmerksam gemacht habe und Dr. M* – als deren Geschäftsführer – über die wesentlichen Eckdaten informiert sowie anschließend die Kontaktdaten der Beklagten an Dr. M* übermittelt habe. Ohne diese Tätigkeit wäre es nicht zum Kaufvertragsabschluss gekommen. Neben dem ungefähren Kaufpreis habe der Kläger Dr. M* die bestehenden Bebauungsmöglichkeiten für das Grundstück erklärt und ihm den Kauf auch schmackhaft gemacht. Damit sei die Tätigkeit des Klägers über die Untergrenze einer vertragsgemäßen, verdienstlichen Tätigkeit eines Vermittlers hinausgegangen und stelle keine bloße Namhaftmachung dar. Dem Kläger stünde die vereinbarte prozentuale Beteiligung am Kaufpreis in Höhe von EUR 126.000 zu. Der Kläger selbst sei nicht Vertragspartner des Geschäfts geworden und liege zwischen ihm und der N* GmbH auch kein wirtschaftliches Naheverhältnis vor. Vielmehr sei der Kläger nur Prokurist bei der O* GmbH, die Maga L* zuordenbar sei. Weder diese noch eine ihrer Gesellschaften hatte zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses eine Verbindung zur N* GmbH.

Dagegen richtet sich die Berufung der Beklagten wegen Mangelhaftigkeit des Verfahrens, unrichtiger Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung sowie unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, das angefochtene Urteil Sinne gänzlicher Klagsabweisung abzuändern, hilfsweise es aufzuheben.

Der Kläger beantragt, der Berufung nicht Folge zu geben.

Die Berufung ist nicht berechtigt.

1. Zur Verfahrensrüge:

1.1. Zunächst moniert die Berufungswerberin, dass das Erstgericht unterlassen habe, das Vorliegen eines Entschlagungsrechtes, auf das sich der Zeuge Dr. M* berufen habe, zu überprüfen. Nach den Feststellungen sei dieser zum Zeitpunkt der Kaufvertragsunterfertigung Alleingesellschafter und Geschäftsführer der Käufergesellschaft gewesen und habe die Anteile nicht treuhändig gehalten. Es sei daher das Vorliegen des behaupteten Entschlagungsrechtes zu hinterfragen gewesen, weil auf den ersten Blick eine Beeinträchtigung von Interessen von Mandanten des Zeugen, nicht zu befürchten sei.

1.1. 1 Die Aussageverweigerungsgründe des § 321 ZPO begründen ein Beweismittelverbot iS eines Beweisaufnahmeverbots (Frauenberger in Fasching/Konecny3 § 321 Rz 3). Nach § 9 Abs 2 RAO ist ein Rechtsanwalt zur Verschwiegenheit über die ihm anvertrauten Angelegenheiten und die ihm sonst in seiner beruflichen Eigenschaft bekannt gewordenen Tatsachen verpflichtet, deren Geheimhaltung im Interesse seiner Partei gelegen ist.

Macht der Zeuge Aussageverweigerungsgründe geltend, so hat das Gericht mit Beschluss darüber zu entscheiden. Ein Beschluss, mit dem die Aussageverweigerung für rechtmäßig erklärt wird, ist – wenn auch nicht abgesondert – anfechtbar. Nehmen die Parteien allerdings die Aussageverweigerung eines Zeugen ohne Erörterung und Beschlussfassung nach § 324 ZPO zur Kenntnis, so kann die an sich mögliche aber unterlassene Durchsetzung der Aussagepflicht in Ermangelung einer Rüge gemäß § 196 ZPO weder als Berufungsgrund, noch als Wiederaufnahmegrund geltend gemacht werden (Frauenberger aaO Rz 5 mwN, RS0037160, vgl auch RS0111551, RS0037369).

1.1.2. Aus dem Protokoll der Tagsatzung vom 13.11.2025 ergibt sich, dass der Zeuge Dr. M* zu Beginn seiner Einvernahme erklärte, dass er der rechtsanwaltlichen Verschwiegenheitspflicht unterliege. Aufgrund seiner Einbindung als Rechtsfreund sei er von seiner anwaltlichen Verschwiegenheitspflicht nicht entbunden. Sollte er Fragen gestellt bekommen, die dieser anwaltlichen Verschwiegenheitspflicht unterliegen, könne er dazu keine Aussage treffen. In weiterer Folge beantwortete der Zeuge einzelne Fragen, einzelne Fragen wurde von ihm mit dem Hinweis auf seine anwaltliche Verschwiegenheit nicht beantwortet. Das Erstgericht fasste keinen Beschluss, mit dem die Aussageverweigerung für rechtmäßig erklärt wurde. Die Berufungswerberin rügte diese Vorgehensweise des Erstgerichts in der Tagsatzung nicht, sondern verhandelte in der Sache weiter, sodass von einer rechtmäßigen Aussageverweigerung des Zeugen auszugehen ist.

1.1.3. Die Verfahrensrüge musste insofern erfolglos bleiben.

1.2. Als weiteren Verfahrensmangel rügt die Berufungswerberin einen wesentlichen Stoffsammlungsmangel, wonach dass das Erstgericht zwar zutreffend festgestellt habe, dass dem Kläger zwei Exposés übermittelt worden seien, jedoch keine Unterscheidung dahin getroffen habe, dass es sich dabei um zwei verschiedene Projekte gehandelt habe, sodass zum Projekt P* lediglich ein Exposé mit einem Verkaufspreis übermittelt worden sei. Der Stoffsammlungsmangel sei relevant, weil der Kläger trotz Übermittlung des Exposés nicht mehr angeben habe können, welchen Verkaufspreis er Dr. M* bekannt gegeben habe, woraus sich einerseits die Unglaubwürdigkeit der Angaben des Klägers ergebe, andererseits die Tatsache, dass er ihm nicht einmal die grundlegendsten und wesentlichsten Informationen übermittelt habe.

1.2.1. Der Anfechtungsgrund der Mangelhaftigkeit des Verfahrens ist nur dann erfüllt, wenn der behauptete Verstoß gegen ein Verfahrensgesetz abstrakt geeignet war, eine erschöpfende und gründliche Beurteilung der Streitsache zu verhindern (A. Kodek in Rechberger/Klicka, ZPO5 § 471 Rz 9, § 496 Rz 6; RS0043049; RS0043027). Er liegt daher nur dann vor, wenn er wesentlich für die Entscheidung war, sich also auf diese auswirken konnte (RS0116273).

Der Rechtsmittelwerber hat die abstrakte Eignung darzutun, wenn die Erheblichkeit des Mangels nicht offenkundig ist (RS0043049 [T6]). Er muss in seiner Verfahrensrüge nachvollziehbar ausführen, welche für ihn günstigen Verfahrensergebnisse - und darauf aufbauenden Sachverhaltsgrundlagen - zu erwarten gewesen wären, wenn der Verfahrensfehler nicht unterlaufen wäre (vgl RS0043039 [T4, T5]).

1.2.2. Wie die Berufungswerberin selbst vorbringt, stellte das Erstgericht ausdrücklich fest, dass dem Kläger jedenfalls ein Exposé über die gegenständliche Liegenschaft vom Geschäftsführer der Beklagten übermittelt wurde. Ob dem Kläger auch bezüglich anderer Liegenschaften Exposés übermittelt wurden, würde eine ergänzende Feststellung darstellen und wäre daher als der Rechtsrüge zuzuordnender sekundärer Feststellungsmangel aufzugreifen (vgl RS0043304). Allerdings ist die Relevanz der behaupteten Feststellungen nicht ersichtlich, würde dies doch nichts daran ändern, dass dem Kläger zumindest ein Exposé über die gegenständliche Liegenschaft übermittelt wurde. Die weiteren Ausführungen der Berufungswerberin zu diesem Berufungsgrund sind inhaltlich der Beweisrüge zuzuordnen und daher dort zu behandeln. Eine Mangelhaftigkeit des Verfahrens ist nicht gegeben.

1.3. Zuletzt wirft die Berufungswerberin in ihrer Verfahrensrüge dem Erstgericht vor, überschießende Feststellungen getroffen zu haben. So habe es festgestellt, dass „die wesentliche Aufgabe des Klägers darin bestand, Kaufinteressenten zu finden, diesen die Eckdaten des Grundstücks/der Grundstücke zu übermitteln und den Kontakt zwischen den Interessenten und der Beklagten herzustellen“. Zur „Aufgabe“ des Klägers fehle es an jeglichem Vorbringen des Klägers.

1.3.1. Ein „Zuviel“ an Feststellungen kann schon begrifflich keinen Verfahrensmangel bilden (RS0040318 [T2, T4]; RS0037972 [T11]; RS0036933 [T10, T12]; RS0125622). Vielmehr bedeutet die Zugrundelegung unzulässiger sogenannter „überschießender“ Feststellungen eine unrichtige rechtliche Beurteilung und bedarf daher auch keiner Rüge im Sinne des § 196 ZPO. Werden der Entscheidung (unzulässige) überschießende Feststellungen zugrunde gelegt, wird damit die Sache rechtlich unrichtig beurteilt (RS0040318 [T2]).

1.3.2. Im Vorgriff auf die Behandlung der Rechtsrüge ist anzumerken, dass die Berufungswerberin selbst in der Tagsatzung vom 18.06.2025 vorbrachte, dass der Kläger außer der Namhaftmachung keine verdienstlichen Tätigkeiten erbracht habe, insbesondere keine Besichtigungstermine wahrgenommen oder irgendwelche kaufrelevanten Unterlagen erstellt habe (ON 11, S. 4). Der Kläger brachte bereits im vorbereitenden Schriftsatz vom 11.06.2025 (ON 7) vor, dass seine verdienstliche Tätigkeit darin bestand, dass er über einen Zeitraum über mehrere Monate hinweg mit dem Geschäftsführer der Beklagten zahlreiche Telefonate geführt und WhatsApp Kontakt gehabt habe. Er habe letztlich den Kontakt zu Dr. M* hergestellt, diesem vorab erklärt, um welche Liegenschaft und um welchen Kaufpreis es sich handle und sodann den Kontakt zur Beklagten hergestellt (ON 11, S. 4). Damit ist die beanstandete Feststellung vom dargestellten Vorbringen gedeckt und nicht überschießend.

2. Zur Tatsachenrüge:

2.1. Zunächst bekämpft die Berufung die Feststellung:

„Folglich vereinbarten der Kläger und die Beklagte zusätzlich eine Provision von 3% des Kaufpreises, wobei Mag. G* H* hierzu noch Rücksprache mit seinem Mitgesellschafter und Cousin I* H* halten wollte.“, (UA S 4)

und begehrt statt dessen festzustellen:

„Folglich vereinbarten der Kläger und die Beklagte, dass Mag. G* H* mit seinem Mitgesellschafter und Cousin I* H* wegen einer allenfalls zu zahlenden Abgeberprovision halten werde.“

Eine Provisionsvereinbarung von 3% sei keinesfalls zusätzlich zu einem dem Kläger zugesagten Delta zwischen Wunschpreis der Berufungswerberin und dem von einem Käufer bezahlten Kaufpreis vereinbart worden. Dies würde für die Berufungswerberin keinen Sinn ergeben und wäre zudem absolut unüblich. Zudem stehe die Feststellung mit sich selbst in Widerspruch, weil entweder eine Provision vereinbart worden sei oder vereinbart worden sei, dass wegen einer Provision noch Rücksprache mit dem Mitgesellschafter zu halten sei. Das Erstgericht habe unmittelbar vor der bekämpften Feststellung ausgeführt, dass die genaue Höhe einer Provision gerade nicht feststand. Die begehrte Ersatzfeststellung decke sich vollinhaltlich mit dem vom Kläger als ./A vorgelegten Inhalt der zwischen ihm und dem Geschäftsführer der Beklagten geführten Gespräche.

2.1.1. Die gesetzmäßige Ausführung einer Tatsachenrüge erfordert die bestimmte Angabe, a) welche konkreten Feststellungen der Rechtsmittelwerber angreift bzw durch welche Tatsachen sich der Berufungswerber für beschwert erachtet, b) weshalb diese Feststellungen Ergebnis einer unrichtigen Wertung der Beweisergebnisse sind, c) welche Tatsachenfeststellungen der Berufungswerber stattdessen anstrebt und d) aufgrund welcher Beweise diese anderen Feststellungen zu treffen gewesen wären (RS0041835). Die Ausführungen zur Beweisrüge müssen somit eindeutig erkennen lassen, aufgrund welcher Umwürdigung bestimmter Beweismittel welche vom angefochtenen Urteil abweichenden Feststellungen angestrebt werden (RS0041835 [T2]).

2.1.2. Das Erstgericht stützt die getroffene Feststellung auf den von der Berufungswerberin nicht widersprochenen Inhalt des Transkripts des Telefongesprächs vom 09.01.2024 (./A, S. 2) in Zusammenhang mit den glaubwürdigen Aussagen des Klägers, während es die Angaben des Geschäftsführers der Beklagten für nicht überzeugend erachtete. Dieser will laut eigener Aussage seine Angaben beim Telefonat vom 09.01.2024 dahingehend verstehen, dass der Kläger vom Kaufpreis von EUR 3,9 Mio nur dann 3% Maklerprovision erhalten hätte, wenn dieser Kaufpreis letztlich auch erreicht worden wäre (ON 17, S. 22, 23).

2.1.3. Abgesehen davon, dass sich die Beweisrüge nicht damit auseinandersetzt, aufgrund welcher konkreten Umwürdigung welcher Beweismittel die abweichende Feststellung zu treffen gewesen wäre, gehört es zum Wesen der freien Beweiswürdigung, dass das Erstgericht sich für eine von mehreren widersprechenden Darstellungen auf Grund seiner Überzeugung entscheidet, dass diese mehr Glaubwürdigkeit beanspruchen kann. Es hat die Gründe insoweit auszuführen, dass ihnen entnommen werden kann, aus welchen Erwägungen es diese Überzeugung gewonnen hat (RS0043175).

2.1.4. Das Erstgericht, das sich einen persönlichen Eindruck vom Kläger und dem Geschäftsführer der Beklagten verschaffen konnte, legte überzeugend dar, weshalb es zum Ergebnis gelangte, dass die Provisionsvereinbarung gerade an keinen Mindestverkaufspreis von EUR 3,9 Mio geknüpft war, zumal der Geschäftsführer der Beklagten selbst von einer „Schmerzgrenze“ von EUR 3,6 Mio spreche und später den Kläger anwies, er solle potentiellen Käufern sagen, dass der Stand bei EUR 3,4 Mio liege. Auch legte das Erstgericht überzeugend dar, weshalb der Geschäftsführer der Beklagten beim Thema Entlohnung des Klägers nicht vorab seinen Cousin Fragen hätte müssen und wies darauf hin, dass sich dessen Unabhängigkeit auch bei den Kaufverhandlungen mit Maga L* zeigte. Dieser Teil der Beweisrüge kann daher nicht überzeugen.

2.1.5. Anzumerken bleibt, dass die am Ende der Beweisrüge allgemein enthaltenen Ausführungen, es sei die Glaubwürdigkeit des Klägers zu hinterfragen, weil dieser mehrfach widersprüchlich ausgesagt habe, stellen keine Argumente dar, die den Annahmen des Erstgerichts zwingend entgegenstehen.

2.2. Die Berufungswerberin bekämpft weiters folgende Feststellung:

„Der Kläger setzte sich sodann telefonisch mit Dr. M*, den er bereits aufgrund seiner Profession als Elektrotechniker kannte, in Kontakt und übermittelte diesem die wesentlichen Grundstücksdaten. Solcherart informierte der Kläger Dr. M* über die Größe des Grundstücks sowie die bestehenden Bebauungsmöglichkeiten. Auch der Kaufpreis war Thema dieses Gesprächs; die dabei konkret besprochene Preishöhe steht nicht fest.“ (UA S. 6)

Anstelle dieser Feststellung, nennt die Berufungswerberin jedoch keine (konkreten) Ersatzfeststellungen, was im Ergebnis zum „ersatzlosen Entfall“ der bekämpften Feststellungen führte. Es genügt aber nicht, eine solche (im Ergebnis) „ersatzlose“ Streichung einer Feststellung anzustreben (RS0041835 [T3]). In diesem Sinne ist die Beweisrüge somit in diesem Punkt nicht gesetzmäßig ausgeführt.

2.3. Weiters bekämpft die Berufungswerberin die Feststellung:

„Dr. M* hätte den Kauf jedoch auch ohne die Zusicherung der Ehegatten L* durchgeführt.“ (UA S. 6)

und begehrt stattdessen folgende Ersatzfeststellung:

„Es kann nicht festgestellt werden, ob Dr. M* den Kauf auch ohne die Zusicherung der Ehegatten L* durchgeführt hätte.“

Dazu führt die Berufungswerberin aus, dass es zu diesen Feststellungen keinerlei Vorbringen seitens des Klägers gebe. Es sei auch nicht nachvollziehbar, aufgrund welcher Ergebnisse des Beweisverfahrens, das Gericht zu dieser Feststellung gelangt sei. Die Ersatzfeststellung sei relevant, weil sich aus dieser in Zusammenschau mit den Geschehnissen nach Kaufvertragsunterfertigung nur der Schluss gewinnen lasse, dass Dr. M* tatsächlich im Auftrag eines Dritten, nämlich der Ehegatten L* bzw. Maga L* gehandelt habe.

2.3.1. Die Erledigung der Beweisrüge durch das Berufungsgericht kann unterbleiben, wenn der vom Erstgericht festgestellte und der davon abweichende, von der Beweisrüge angestrebte Sachverhalt zum gleichen Ergebnis führt, oder wenn Feststellungen angefochten werden, die bei richtiger rechtlicher Beurteilung der Sache ohne Bedeutung sind (vgl RS0042386, RS0043190).

Unabhängig davon, ob Dr. M* die gegenständliche Liegenschaft mit oder ohne Zusicherung der Ehegatten L* erwarb, wonach diese, sollte sie Dr. M* nicht selbst weiterveräußern können, die Entwicklung übernehmen würden, ergibt sich aus den Feststellungen, dass der Kaufvertrag zwischen der Beklagten und der N* GmbH, dessen Geschäftsführer und Alleingesellschafter Dr. M* war, erfolgte. Die N* GmbH war zum Zeitpunkt des Abschluss des Kaufvertrages am 13.01.2025 weder mit der O* GmbH, noch mit Maga L* rechtlich oder wirtschaftlich verbunden. Auch waren die Ehegatten L* weder in die Kaufvertragsverhandlungen zwischen Dr. M* und der Beklagten noch in die Preisfindungsthematik involviert. Bereits aus diesem Grund ist die bekämpfte Feststellung für das Ergebnis - Stattgebung des Klagebegehrens - unerheblich.

2.3.2. Soweit die Berufungswerberin argumentiert, dass der bekämpften Feststellung kein Vorbringen zugrunde liege, wobei diese Ausführungen inhaltlich der Rechtsrüge zuzuordnen sind, wird bereits an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass es, weil diese Feststellung, der nach Ansicht des Berufungsgerichtes keine rechtliche Relevanz zukommt und somit auch nicht übernommen wird (vgl Kodek in Rechberger/Klicka, ZPO5 § 498 ZPO Rz 1), keiner näheren Auseinandersetzung in diesem Punkt bedarf.

2.4. Weiters bekämpft wird die Feststellung:

„Ohne die Tätigkeit des Klägers wäre es zwischen der Beklagten und der N* GmbH nicht zum Vertragsabschluss vom 13.01.2025 laut Beilage ./E gekommen.“ (UA S. 8)

und begehrt stattdessen folgende Ersatzfeststellung:

„Es kann nicht festgestellt werden, ob ohne die Tätigkeit des Klägers es zwischen der Beklagten und der N* GmbH zum Vertragsabschluss vom 13.01.2025 laut Beilage ./E gekommen wäre.“

Es würde sich aus den übrigen Feststellungen ergeben, dass der Geschäftsführer der N* GmbH nicht vom Kläger, sondern vielmehr von J* L* über die Möglichkeit des Ankaufs der gegenständlichen Liegenschaft erfahren habe. Die Ehegatten L* hätten ihm die wesentlichen Kontaktdaten sowie auch die wesentlichen Informationen über die Liegenschaft gegeben, weshalb nicht ausgeschlossen werden könne, dass der Vertrag auch ohne das Zutun des Klägers zustande gekommen wäre.

2.4.1. Auch in diesem Punkt setzt sich die Beweisrüge nicht damit auseinander, aufgrund welcher konkreten Umwürdigung welcher Beweismittel die abweichende Feststellung zu treffen gewesen wäre. Zudem steht die begehrte Feststellung im Widerspruch zu der nicht bekämpften Feststellung, wonach „J* L* den Kläger darüber informierte, dass er beiläufig mit Dr. M* gesprochen habe, der Interesse an den gegenständlichen Liegenschaften bekundet habe und er möge direkt mit diesem Kontakt aufnehmen“. Aus den Feststellungen ergibt sich weiters, dass sich der Klägerin daraufhin telefonisch mit Dr. M* in Kontakt setzte und diesem die wesentlichen Grundstückseckdaten übermittelte. Er informierte ihn über die Größe des Grundstückes sowie die bestehenden Bebauungsmöglichkeiten. Auch der Kaufpreis war Thema dieses Gesprächs. Zudem ergibt sich aus den unbekämpft gebliebenen Feststellungen, dass der Kläger Dr. M* die Kontaktdaten der Beklagten per EMail am 28.06.2024 übermittelte. Ob diese Tätigkeiten ausreichend sind, um einen Provisionsanspruch zu begründen, ist eine Rechtsfrage und von der Tatsachenfrage, ob dieses Verhalten zum Kaufvertragsabschluss führte, zu unterscheiden.

2.4.2. Das Erstgericht stützt die getroffene Feststellung auf die übereinstimmenden Aussagen des Klägers sowie des Geschäftsführers der Beklagten selbst. Letzter gibt bei seiner Einvernahme ausdrücklich an, dass richtig sei, „dass der Kaufvertrag laut Beilage ./E mit der N* GmbH ohne Involvierung des Klägers nicht zustande gekommen wäre“ (ON 17, S. 24). Es ist daher nicht zu beanstanden, dass das Erstgericht den Aussagen des Geschäftsführers der Beklagten selbst sowie des Klägers folgend die bekämpfte (positive) Feststellung zur Kausalität betreffend die Tätigkeit des Klägers auf den Kaufvertragsabschluss traf. Für die von der Beklagten begehrte Negativfeststellung bleibt hingegen kein Raum.

2.5. Zuletzt bekämpft der Berufungswerber die Feststellung:

„Der Kläger und die Beklagte vereinbarten zu keiner Zeit einen endgültigen (allenfalls vom Kläger zu erzielenden) Mindestverkaufspreis und es war ein solcher auch nicht Bedingung für den Provisionsanspruch des Klägers.“

und begehrt stattdessen folgende Ersatzfeststellung:

„Zwischen dem Kläger und der Beklagte wurde ein Mindestverkaufspreis von EUR 3,6 Mio vereinbart und war dessen Erreichen Bedingung für den Provisionsanspruch des Klägers.“

Der Kläger habe selbst mehrfach ausgesagt, dass der Geschäftsführer der Beklagten einen Mindestverkaufspreis genannt habe. Ihm sei das Exposé für die gegenständliche Liegenschaft zur Verfügung gestellt worden, aus dm sich ein Kaufpreis von EUR 3,9 Mio ergebe. Darüber hinaus sei über eine absolute Schmerzgrenze bei EUR 3,6 Mio gesprochen worden.

2.5.1. Wiederum setzt sich die Beweisrüge nicht damit auseinandersetzt, aufgrund welcher konkreten Umwürdigung welcher Beweismittel die abweichende Feststellung zu treffen gewesen wäre. Zudem steht die begehrte Feststellung im Widerspruch zu der nicht bekämpften Feststellung, wonach der Geschäftsführer der Beklagten bei Abschluss der Provisionsvereinbarung lediglich darauf hinwiese, dass der Preis passen müssen, ihm gegenüber jedoch keinen Mindestverkaufspreis angab (ON 20, S. 4).

2.5.2. Das Erstgericht begründet die getroffene Feststellungen wiederum mit dem persönlichen Eindruck des Klägers, der in dieser Hinsicht durchgehend einen um Wahrheit und Vollständigkeit bemühten Eindruck auf das Erstgericht machte. Allein aus den vorgelegten Urkunden ergibt sich, dass der Geschäftsführer selbst auch von einem niedrigeren Kaufpreis sprach (./A, S. 4: EUR 3,4 Mio) und sich mit Maga L* laut deren Angaben auf einen Kaufpreis von 3,5 Mio einigte (ON 17, S. 18). Der Berufung gelingt es nicht, in diesem Punkt Zweifel an der erstrichterlichen Beweiswürdigung zu erzeugen.

2.6. Das Berufungsgericht übernimmt daher – abgesehen von der in Punkt 2.3. bekämpften Feststellung - die Tatsachenfeststellungen des Erstgerichts und legt sie seiner weiteren rechtlichen Beurteilung zu Grunde (§ 498 Abs 1 ZPO).

3. Zur unrichtigen rechtlichen Beurteilung:

3.1. Voraussetzung für einen behaupteten Provisionsanspruch des Klägers ist der Nachweis einer verdienstlichen, für den Geschäftsabschluss adäquat kausalen Tätigkeit. Verdienstlich iSd § 6 Abs 1 MaklerG ist eine Tätigkeit, wenn sie den Anforderungen des Vermittlungsvertrags entspricht und ihrer Art nach geeignet ist, für den Geschäftsherrn Vertragspartner aufzufinden bzw diese zum Vertragsabschluss zu bewegen (RS0062747 [T1]). Wenn die Verdienstlichkeit feststeht, ist in einem weiteren Schritt das Kausalitätserfordernis zu prüfen (7 Ob 174/06y; 2 Ob 91/10m ua).

3.2. Zur Verdienstlichkeit bringt der Berufungswerber in Punkt 3.4. seiner Berufung vor, dass laut den Feststellungen J* L* den Kauf gegenüber dem Erwerber „schmackhaft“ gemacht habe, der Kläger hingegen lediglich die Kontaktdaten des Geschäftsführers der Berufungswerberin an Dr. M* übermittelt habe. Dies reiche für den Gelegenheitsmakler für die Begründung eines Provisionsanspruches jedoch gerade nicht aus.

3.2.1. Eine verdienstliche Tätigkeit liegt dann vor, wenn sie den Anforderungen des Vermittlungsvertrags entspricht und ihrer Art nach geeignet ist, für den Geschäftsherrn Vertragspartner aufzufinden oder diese zum Vertragsabschluss zu bewegen (RS0062747 [T1]). Im Geschäftszweig der gewerblichen Immobilienmakler reicht dafür die Namhaftmachung des potentiellen Geschäftspartners (Nachweis einer Vertragsabschlussgelegenheit) gemäß § 6 Abs 2 MaklerG aus (RS0062723; RS0062747 [T2]). Ein Vermittler, der kein gewerbsmäßiger Vermittler ist – sowie wie der Kläger -, kann sich dagegen nicht auf den Handelsbrauch der Namhaftmachung berufen (2 Ob 552/84 = MietSlg 37.702).

3.2.2. Richtig ist daher, dass beim Gelegenheitsmakler zur Begründung eines Provisionsanspruchs auch in der Immobilienbranche eine über die bloße Namhaftmachung hinausgehende verdienstliche Tätigkeit erforderlich ist.

Die Rechtsprechung versteht unter „Namhaftmachung“ im hier interessierenden Sinn die erstmalige Nennung eines bisher unbekannten Interessenten für den Vertragsabschluss. Dazu bedarf es der Nennung einer Person, mit der ein Vertragsschluss der gewünschten Art mit hinreichend begründeter, positiver Erfolgsaussicht versucht werden kann (9 Ob 57/04d; 7 Ob 145/05g).

Der Oberste Gerichtshof sah weitere, über die Namhaftmachung hinausgehende konkrete Vermittlungsbemühungen zur Förderung des Vertragsabschlusses beispielsweise darin, dass der Geschäftsführer der späteren Käuferin erstmals vom Kläger erfuhr, dass die Liegenschaft der Beklagten zum Verkauf steht, von ihm die Kontaktdaten der Beklagten bekam, der Kläger dem Geschäftsführer bereits einen ungefähren Kaufpreis nannte und ihm eine Kooperation mit seinem an die Liegenschaft der Beklagten angrenzenden Hotelbetrieb in Aussicht stellte, was die Preisverhandlungen erleichterte und einen wirtschaftlichen Anreiz für ein mögliches Projekt darstellte (1 Ob 27/19f).

Vergleichbare Tätigkeiten hat der Kläger nach den Feststellungen auch im vorliegenden Fall geleistet, indem er – und nicht J* L* – Dr. M* die konkreten Gruckstückseckdaten, insbesondere die Größe sowie die bestehenden Bebauungsmöglichkeiten übermittelte, was einen wirtschaftlichen Anreiz für ein mögliches zukünftiges Projekt darstellte und ebenso für weitere Preisverhandlungen relevant war. Weiters nannte der Kläger gegenüber Dr. M* bereits einen ungefähren Kaufpreis, womit für diesen die Möglichkeit bestand, anschließende Verwertungsmöglichkeiten auszuloten. Schließlich stellte der Kläger – und nicht J* L* - über Wunsch von Dr. M* den Kontakt zum Geschäftsführer der Beklagten her, wobei dieser davon auch Kenntnis hatte. Gerade die Übermittlung von Unterlagen an Interessenten und die Beantwortung von deren Fragen zum Objekt sind geradezu typische verdienstvolle Maklertätigkeiten, die über die bloße Namhaftmachung hinausgehen (vgl OLG Wien 1 R 32/23t). Allein der Umstand, dass der Kläger selbst kein Exposé erstellte und keine Besichtigungstermine durchführte, ist nicht geeignet, diese Verdienstlichkeit in Zweifel zu ziehen. Vielmehr bedurfte er dieser Hilfsmittel offenbar nicht, zumal er entsprechende Verkaufsunterlagen vom Geschäftsführer der Beklagten selbst zur Verfügung gestellt bekam und seine Tätigkeiten schlussendlich geeignet waren, bei Dr. M* ein Kaufinteresse zu erwecken und ihn schließlich zum Abschluss zu bewegen.

3.2.3. Allein die Tatsache, dass Dr. M* nach Erhalt der relevanten Grundstücksinformationen mit ihm bekannten Personen Rücksprache hielt um weitere Verwertungsmöglichkeiten auszuloten, ändert nichts an der verdienstlichen Tätigkeit des Klägers.

3.3. Zur Kausalität bringt der Berufungswerber vor, dass sich aus den Feststellungen ergäbe, dass nicht der Kläger Dr. M* über die Liegenschaft informiert habe, sondern vielmehr J* L*. Im Widerspruch dazu habe das Erstgericht in seiner rechtlichen Beurteilung ausgeführt, dass der Kläger der späteren Käuferin nicht nur die Kontaktdaten der Berufungswerberin übermittelt habe, sondern Dr. M* erstmals vom Kläger erfahren habe, dass die Liegenschaft der Beklagten zum Verkauf stehe und von diesem den ungefähren Kaufpreis genannt bekommen habe.

3.3.1. Für das Vorliegen eines adäquaten Kausalzusammenhangs ist entscheidend, ob die an sich verdienstliche und zumindest mitkausale Tätigkeit des Immobilienmaklers für das letztlich zustande gekommene Geschäft bei wertender Betrachtung der Gesamtumstände im konkreten Einzelfall als inadäquat angesehen werden muss (RS0062768 [T1, T5]; 2 Ob 91/10m mwN).

Als Umstände, die zur Verneinung der Adäquanz der Vermittlungstätigkeit eines Maklers für den späteren Geschäftsabschluss führen können, wurden in der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs etwa das Scheitern der ursprünglichen Vertragsverhandlungen an sehr unterschiedlichen Preisvorstellungen der Parteien, die für den folgenden Vertragsabschluss maßgebliche spätere Eigeninitiative der anderen Vertragspartei oder eines unbeteiligten Dritten ohne neuerliche Aktivität des Maklers und der (sehr) lange Zeitabstand zwischen dem Tätigwerden des Maklers und dem Vertragsabschluss beurteilt (RS0062878 [T9]). Kein Anspruch auf Vermittlungsprovision besteht also dann, wenn das angestrebte Rechtsgeschäft erst nach dem endgültigen Scheitern der Bemühungen des Vermittlers ausschließlich aufgrund anderer Umstände zustande kommt (RS0062752 [T1]). Dagegen geht die Kausalität zwischen Maklertätigkeit und Vertragsabschluss grundsätzlich nicht schon deshalb verloren, weil zwischenzeitig auch andere Ursachen für den Vertragsabschluss gesetzt wurden (7 Ob 169/06p).

3.3.2. Aus den Feststellungen ergibt sich, dass tatsächlich J* L* beiläufig mit Dr. M* über den zunächst angebahnten Kauf durch die Ehegatten L* gesprochen hatte, auch dass dieser Kauf nicht zustande kam, woraufhin Dr. M* Interesse am Kauf der gegenständlichen Liegenschaft bekundete und um Kontaktaufnahme mit dem Kläger ersuchte. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass der ursprünglich angedachte Kauf durch die Ehegatten L* lediglich über Initiative des Klägers zustande gekommen war. Bei den Ehegatten L* handelt es sich daher nicht um unbeteiligte Dritte, vielmehr fußte der Hinweis durch J* L* auf der Tätigkeit des Klägers. Dass erstmals durch J* L* hervorgerufene initiale Interesse an der gegenständlichen Liegenschaft bei Dr. M* verhindert das Vorliegen eines adäquaten Kausalzusammenhangs mit der Tätigkeit des Klägers im vorliegenden Fall daher nicht.

3.3.3. Entgegen dem Vorbringen der Berufungswerberin ergibt sich aus den Feststellungen des Erstgerichts gerade nicht, dass bereits J* L* Dr. M* die relevanten Liegenschaftseckdaten mitteilte, insbesondere wem die Liegenschaft gehört und wie hoch der angedachte Kaufpreis ist. Die dazu monierten Überlegungen des Erstgerichts in der rechtlichen Beurteilung widersprechen daher nicht den getroffenen Feststellungen.

3.4. Weiters bringt die Berufungswerberin vor, dass das Erstgericht zwar festgestellt habe, dass der Geschäftsführer der Beklagten (Anmerkung: beim Telefongespräch am 09.01.2024) darauf hingewiesen hatte, dass er Rücksprache halten müsse. Es habe jedoch keine Feststellungen dahingehend getroffen, ob eine solche Rücksprache stattgefunden habe und vom Mitgesellschafter eine entsprechende Zustimmung erteilt worden sei.

3.4.1. Ein sekundärer Feststellungsmangel liegt nur dann vor, wenn Tatsachen fehlen, die für die rechtliche Beurteilung wesentlich sind und dies Umstände betrifft, die nach dem Vorbringen der Parteien und den Ergebnissen des Verfahrens zu prüfen waren (RS0053317). Wenn zu einem bestimmten Thema Tatsachenfeststellungen getroffen wurden, mögen diese auch von den Vorstellungen des Rechtsmittelwerbers abweichen, können diesbezüglich auch keine rechtlichen Feststellungsmängel erfolgreich geltend gemacht werden (RS0053317).

3.4.2. Der Berufungswerber bringt im erstinstanzlichen Verfahren zum Thema Vertretungsmacht lediglich vor, dass der Abschluss einer Provisionsvereinbarung durch ihn der Zustimmung seines Mitgesellschafters bedurfen hätte (ON 11, S. 2), womit lediglich gemeint sein kann, dass seine Vertretungsmacht entsprechend eingeschränkt gewesen sein soll. Wie bereits das Erstgericht zutreffend erkannte, würden allfällige Verpflichtungen des Geschäftsführers, wonach bei bestimmten bzw allen Geschäften die Zustimmung der Gesellschafter eingeholt werden müsse, gemäß § 20 Abs 1 GmbHG nur gegenüber der Gesellschaft gelten; gegenüber dritten Personen hat eine derartige Beschränkung seiner Vertretungsbefugnis gemäß § 20 Abs 2 GmbHG keine rechtliche Wirkung (vgl RS0059720; RS0060021; RS0059755). Ob der Geschäftsführer der Beklagten daher Rücksprache mit seinem Mitgesellschafter hielt und wie dieser darauf reagierte, hat daher keine Auswirkung auf das Verfahrensergebnis. Damit ist kein sekundärer Feststellungsmangel verwirklicht.

3.4.3. Wenn der Berufungswerber meint, die Provisionsvereinbarung sei unter der aufschiebenden Bedingung der Zustimmung des Mitgesellschafters abgeschossen worden, stellt dies einerseits eine unzulässige Neuerung gemäß § 482 ZPO dar, andererseits weicht er damit auch vom festgestellten Sachverhalt ab, wonach der Geschäftsführer der Beklagten dem Kläger zusicherte, in jedem Fall mit 3% Provision rechnen zu können.

3.5. Soweit der Berufungswerber weiters vorbringt, dass die begründete Vereinbarung einen Provisionsanspruch jedenfalls unter die Bedingung stellte, dass der erzielte Verkaufspreis den angepeilten Verkaufspreis übersteige, geht er nicht vom festgestellten Sachverhalt aus, wonach der Geschäftsführer der Beklagten gegenüber dem Kläger lediglich erklärte, dass der Preis einen bestimmten Betrag erreichen müsse, um überhaupt die Zustimmung der Q* zum Verkauf zu erhalten, ihm jedoch keinen konkreten Mindestverkaufspreis angab (ON 20, S. 4) und einen solchen auch nicht zur Bedingung für den Provisionsanspruch des Klägers machte (ON 20, S. 9).

Ein in diesem Zusammenhang geltend gemachter sekundärer Feststellungsmangel ist daher ebenso zu verneinen.

3.6. Sofern im Rahmen der Rechtsrüge nochmals eine überschießende Feststellung betreffend der Aufgabe des Klägers moniert wird, ist auf das bereits zu Punkt 1.3. Gesagte zu verweisen.

Der Berufung war daher nicht Folge zu geben.

Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf §§ 41, 50 ZPO.

Der Ausspruch über die Unzulässigkeit der ordentlichen Revision beruht auf § 500 Abs 2 Z 3 ZPO. Rechtsfragen von der Qualität des § 502 Abs 1 ZPO waren im Berufungsverfahren nicht zu lösen.