OGH 5Ob21/26p

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 16.06.2026
• ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2026:0050OB00021.26P.0616.000

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. WeixelbraunMohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in den verbundenen wohnrechtlichen Außerstreitsachen der Antragstellerin S*, vertreten durch Dr. Christina Buchleitner, Rechtsanwältin in Wien, gegen die Antragsgegnerin S*, vertreten durch die Rudeck – Schlager Rechtsanwalts KG in Wien, wegen § 8 Abs 3 iVm § 37 Abs 1 Z 5 MRG über den Revisionsrekurs der Antragsgegnerin gegen den Beschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 15. Oktober 2025, AZ 39 R 151/25g, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Döbling vom 9. April 2025, GZ 9 MSch 33/23z (9 MSch 29/24p)16, aufgehoben wurde, den

Beschluss

gefasst:

Spruch

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Die Kosten des Revisionsrekursverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.

Begründung

Begründung:

[1]Die Antragstellerin war ab 1. Jänner 2020 Mieterin der Wohnung Top Nr 3 in einem Haus in W*, die Antragsgegnerin war Vermieterin.

[2]Nachdem die von der Antragstellerin – gestützt auf den selben Sachverhalt – im streitigen Verfahren gegen die Antragsgegnerin erhobene Schadenersatzklage, in der sie unter anderem Schmerzengeld wegen einer depressiven Störung geltend gemacht hatte, vom Obersten Gerichtshof zu 10 Ob 23/22p wegen Unzulässigkeit des streitigen Rechtsweges zurückgewiesen wurde, begehrte die Antragstellerin mit ihren Anträgen an die Schlichtungsstelle vom 12. Juni 2023 und vom 18. Jänner 2024 eine Entschädigung von insgesamt 13.165,38 EUR gemäß § 8 Abs 3 MRG. Ein Teil dieser Entschädigung in der Höhe von 290,79 EUR für Fahrtkosten und pauschale Unkosten ist nicht mehr Gegenstand des Revisionsrekursverfahrens.

[3]Die Antragstellerin brachte vor, die Antragsgegnerin habe vor Beginn des Mietverhältnisses Stemmarbeiten an den Wänden des Mietobjekts durchgeführt, im Zuge deren Asbest ausgetreten sei. Die Wandöffnung mit dem Asbest sei weder verschlossen noch saniert worden. Ein in der Wohnung befindliches asbesthaltiges Nachtspeichergerät sei am 26. Februar 2020 über Auftrag der Antragsgegnerin unsachgemäß entsorgt worden, sodass es zu einem weiteren Asbestaustritt gekommen sei. Die Antragsgegnerin habe in der Folge mit Erhaltungsarbeiten begonnen, die bis zum 18. Jänner 2021 gedauert hätten. Die Wohnung sei vom 26. Februar 2020 bis zum 18. Jänner 2021 gesperrt und nicht bewohnbar gewesen. Im August 2020 hätte die Antragsgegnerin die in der Wohnung befindlichen Fahrnisse eingelagert. Trotz Zusage der Reinigung habe die Antragsgegnerin die Fahrnisse nicht mehr herausgegeben. Sie begehre daher den Ersatz des Zeitwerts der Fahrnisse in der Höhe von 7.374,59 EUR sowie eine Entschädigung für erlittenes Ungemach in der Höhe von 5.500 EUR. Sie habe einen Schock erlitten, als sie erfahren habe, dass sie seit ihrem Einzug in die Wohnung Asbest ausgesetzt gewesen sei. Sie hätte Angst vor einer Krebserkrankung und leide an einer Depression, die auf die Gesundheitsgefahren durch den Asbest, den Verlust der Wohnung und die erschwerte Kommunikation mit der Antragsgegnerin zurückzuführen sei. Sie habe auch unter den beengten Ersatzwohnverhältnissen und dem ablehnenden Verhalten der Antragsgegnerin gelitten. Diese habe sowohl hinsichtlich des Nachtspeichergeräts als auch hinsichtlich der asbesthaltigen Stelle in der Wand grob fahrlässig gegen das Schonungsprinzip verstoßen.

[4]Nach Abzug beider Verfahren gemäß § 40 Abs 2 MRG zu Gericht, wies das Erstgericht, das die Verfahren zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden hatte, den Antrag ab. Der Anspruch auf Entschädigung sei hinsichtlich des Ersatzes für die Fahrnisse und das erlittene Ungemach verjährt, weil die Antragstellerin ihren Anspruch auf das schadensauslösende Ereignis vom 26. Februar 2020 stütze, das zur Kontaminierung der Fahrnisse und zum Schock der Antragstellerin geführt hätte.

[5]Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragstellerin teilweise Folge, hob den Sachbeschluss hinsichtlich des Betrags von 12.874,59 EUR – wegen sekundärer Feststellungsmängel zur Frage der Verjährung – auf und verwies die Sache an das Erstgericht zur neuerlichen Entscheidung nach Verfahrensergänzung zurück. Den ordentlichen Revisionsrekurs ließ es unter anderem deshalb zu, weil in diesem Verfahren hochkomplexe Verjährungsfragen zu lösen seien, deren Bedeutung über den konkreten Einzelfall hinausgingen.

[6]Dagegen richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsgegnerin, mit dem sie die Wiederherstellung der Entscheidung des Erstgerichts anstrebt.

[7]Die Antragstellerin begehrt in ihrer Revisionsrekursbeantwortung, den Revisionsrekurs als unzulässig zurückzuweisen, hilfsweise ihm nicht Folge zu geben.

[8]Der Revisionsrekurs ist zulässig, aber im Ergebnis nicht berechtigt.

[9]1. Gemäß § 8 Abs 2 MRG hat der Hauptmieter (unter anderem) die vorübergehende Benützung und die Veränderung seines Mietgegenstands durch den Vermieter oder von diesem beauftragte Personen insbesondere zur Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Miethauses oder zur Behebung ernster Schäden des Hauses zuzulassen. Gemäß § 8 Abs 3 MRG sind alle Erhaltungs-, Verbesserungs-, Änderungs- und Errichtungsarbeiten, die ein Mieter nach § 8 Abs 2 MRG zuzulassen hat, so durchzuführen, dass eine möglichste Schonung des Mietrechts des betroffenen Mieters gewährleistet ist; für wesentliche Beeinträchtigungen hat der Vermieter den Mieter, der hiedurch in seinen Rechten beeinträchtigt wird, angemessen zu entschädigen.

[10]1.1. Die in § 8 Abs 3 MRG geregelte Ersatzpflicht stellt allein darauf ab, ob sich der Mieter den nachteiligen Eingriff in sein Mietrecht gefallen lassen musste. § 8 Abs 3 MRG normiert primär einen reinen Ausgleichsanspruch, der grundsätzlich weder ein rechtswidriges noch ein schuldhaftes Handeln des Ersatzpflichtigen voraussetzt (vgl RS0069533).

[11]1.2. Durch das 3. WÄG BGBl 1993/800 wurde die Regelung der Eingriffshaftung um einen Fall verschärfter Verschuldenshaftung ergänzt; im Rahmen der Bemessung der Entschädigung ist auch auf „erlittenes Ungemach“ Bedacht zu nehmen, wenn grob fahrlässig oder vorsätzlich gegen das Schonungsprinzip verstoßen wurde. Mit dieser Regelung wollte der Gesetzgeber die Ersatzfähigkeit ideellen Schadens anordnen und dem Schonungsprinzip noch stärkeres Gewicht verleihen (10 Ob 23/22p). Typisches „Ungemach“ kann in der Nichtbenützbarkeit des Mietgegenstands, in Belästigungen durch Staub, Schmutz, Lärm (jeweils unabhängig von den dadurch entstandenen Kosten), aber auch in Ärger, Aufregung oder Angst begründet sein (3 Ob 214/24b).

[12]Lassen sich die konkreten Beeinträchtigungen nicht exakt bestimmen, grob fahrlässigen Verstößen gegen das Schonungsgebot zuordnen, lehnt die Rechtsprechung eine Bemessung nach „Ungemachs-Perioden“ ähnlich wie beim Schmerzengeld ab und nimmt stattdessen eine grobe Angemessenheitsschätzung vor (5 Ob 218/05b; 5 Ob 234/10p).

[13]1.3. Die Eingriffshaftung gemäß § 8 Abs 3 MRG bildet den Ausgleich für die durch § 8 Abs 2 MRG gegenüber dem ABGB wesentlich erweiterte Pflicht des Mieters zur Duldung von (demnach rechtmäßigen) Eingriffen in sein Mietrecht (Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, MRG4 [2021] § 8 Rz 42). Die nach § 8 Abs 3 MRG zu ersetzenden Beeinträchtigungen müssen daher in einem zeitlichen und sachlichen Zusammenhang (vgl 3 Ob 85/15v) mit dem Eingriff selbst stehen; § 8 Abs 3 MRG betrifft die Beeinträchtigung des Mieters durch die von ihm zuzulassenden Arbeiten (vgl RS0111411; 3 Ob 214/24b [Rz 15]).

[14]1.4. Während Schäden als Folge einer unsachgemäßen Ausführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten gemäß § 8 Abs 3 MRG grundsätzlich ersatzfähig sind, gebührt für Beeinträchtigungen des Mieters durch die Unterlassung notwendiger Erhaltungsarbeiten keine Entschädigung nach § 8 Abs 3 MRG (5 Ob 165/18b; 3 Ob 214/24b [Rz 16]).

[15]1.5. Soweit die Antragstellerin das erlittene Ungemach auch daraus ableitet, dass sie seit ihrem Einzug in die Wohnung im Jänner 2020 Asbest ausgesetzt gewesen sei, fehlt es schon an der kausalen Verursachung des von ihr behaupteten Ungemachs durch – gemäß § 8 Abs 2 MRG zu duldende – Erhaltungsarbeiten. Nach dem eigenen Vorbringen der Antragstellerin hätten die ersten, während ihres Mietverhältnisses erfolgten Erhaltungsarbeiten erst am 26. Februar 2020 stattgefunden, im Zuge deren das Nachtspeichergerät entfernt worden sei. Zu diesem Zeitpunkt hat sie sich aber bereits nicht mehr in der Wohnung aufgehalten.

[16]1.6. Sofern dem Vorbringen der Antragstellerin zu entnehmen ist, dass sie sich am 26. Februar 2020 irgendwo im Stiegenhaus aufgehalten habe, als die Mitarbeiter der von der Antragsgegnerin beauftragten Firma das Nachtspeichergerät entsorgt hätten, ist nicht zu erkennen, inwieweit sie dadurch einer Beeinträchtigung ausgesetzt gewesen sein sollte, die die Schwelle der Wesentlichkeit im Sinn des § 8 Abs 3 MRG erreicht hätte. Damit erübrigt sich auch eine Auseinandersetzung mit der Frage, ob der von der Klägerin bereits zu 10 Ob 23/22p wegen einer depressiven Störung geltend gemachte Ersatzanspruch überhaupt unter § 8 Abs 3 MRG subsumiert werden kann.

[17]2. Der in § 8 Abs 3 MRG geregelte Entschädigungsanspruch des Mieters unterliegt wie die Ersatzansprüche nach §§ 364a, 364b ABGB der kurzen Verjährungsfrist von drei Jahren (5 Ob 269/97p; 5 Ob 206/16d), die mit Kenntnis vom Schaden und Schädiger zu laufen beginnt (RS0034951).

[18]2.1. Nach der sogenannten gemäßigten Einheitstheorie bilden die schon eingetretenen und die aus demselben Schadensereignis voraussehbaren künftigen Schäden (Teil[folge]schäden) verjährungsrechtlich eine Einheit. Diese Folgeschäden lösen keinen gesonderten Fristenlauf aus. Der drohenden Verjährung des Ersatzanspruchs für solche Folgeschäden ist mit einer Feststellungsklage innerhalb der Verjährungsfrist zu begegnen (RS0087613; vgl auch RS0097976). Nach bereits vorliegender Rechtsprechung kann allerdings ein Feststellungsbegehren weder unter § 8 Abs 3 MRG subsumiert werden, noch findet es sonst im Katalog des § 37 Abs 1 MRG Deckung (RS0116134).

[19]2.2. Für den Fall, dass zwar noch kein Schaden eingetreten ist, aber der Schadenseintritt bereits vorhersehbar ist, beginnt die kurze Verjährung von Ersatzansprüchen (§ 1489 Satz 1 ABGB) nicht vor dem tatsächlichen Eintritt des Schadens (Primärschadens) zu laufen (1 Ob 621/95 [verst Senat] = SZ 68/238).

[20]2.3. Bei fortgesetzter Schädigung beginnt die Verjährung für den Ersatz des Erstschadens nach herrschender Ansicht mit dessen Kenntnis durch den Geschädigten zu laufen; für jede weitere Schädigung beginnt allerdings eine neue Verjährung in dem Zeitpunkt, in welchem sie dem Geschädigten zur Kenntnis gelangt (RS0034536). Der Geschädigte ist also in dieser Konstellation ausnahmsweise nicht genötigt, innerhalb von drei Jahren nach Eintritt und Bekanntwerden des Primärschadens eine Feststellungsklage zur Wahrung seines Anspruchs auf Ersatz künftiger Schäden einzubringen (10 Ob 72/07x; 6 Ob 232/15h; 5 Ob 206/16d). Dies ist selbst dann nicht erforderlich, wenn diese Schäden schon vorhersehbar sind (6 Ob 232/15h; 5 Ob 206/16d; Vollmaier in Klang³ [2012] § 1489 ABGB Rz 26).

3. Zu den Fahrnissen

[21]3.1. Die Antragstellerin begehrt den Ersatz des Zeitwertes ihrer Fahrnisse, die von der Antragsgegnerin von August 2020 bis Frühjahr 2021 eingelagert worden seien und entgegen der Zusage der Antragsgegnerin, diese zu reinigen, der Antragstellerin nicht mehr ausgefolgt worden seien.

[22]3.2. Das Rekursgericht ging davon aus, dass die Verjährungsfrist für diesen Teil des Entschädigungsanspruchs nicht mit dem Zeitpunkt der Kenntnis von der angeblichen Kontamination der Fahrnisse am 26. Februar 2020, sondern erst mit dem Zeitpunkt der Kenntnis der Antragstellerin vom Totalverlust der Fahrnisse zu laufen begonnen habe. Dazu vermisst es Feststellungen.

[23]3.3. Wenn die Antragsgegnerin einwendet, der Primärschaden sei bereits mit der Kenntnis von der Kontaminierung der Fahrnisse am 26. Februar 2020 eingetreten, zu welchem Zeitpunkt auch die Verjährungsfrist zu laufen begonnen habe, übersieht sie, dass es sich bei dem von der Antragstellerin geltend gemachten Schaden nicht um jenen aufgrund der Kontaminierung der Fahrnisse, sondern aufgrund des (Total)Verlusts der Fahrnisse handelt. Lediglich gleichartige Teil- oder Folgeschäden, die sich aus einer einzelnen schädigenden Handlung fortlaufend entwickeln, in einem überschaubaren Zusammenhang stehen und schon ursprünglich voraussehbar waren, stellen nach ständiger Rechtsprechung einen einheitlichen Schaden dar, dessen Verjährung bei Kenntnis des Geschädigten von Schädiger und erstem (Teil)Schaden mit dem Eintritt des Primärschadens beginnt (RS0087613; RS0034618 [insb T8]; 7 Ob 149/25z [Rz 5]; 17 Ob 20/25b [Rz 16]).

[24]Darüber hinaus beginnt für nicht vorhersehbare Folgeschäden eine eigene Verjährungsfrist zu laufen. Folgeschäden sind dann nicht vorhersehbar, wenn zum schädigenden Ereignis, das den Erstschaden herbeigeführt hat, weitere Voraussetzungen hinzukommen müssen und nicht abzusehen ist, ob es tatsächlich dazu kommen wird. In diesem Fall beginnt die Verjährungsfrist erst mit dem Eintritt des Folgeschadens zu laufen. Maßgebend ist dafür die objektive Vorhersehbarkeit für den Geschädigten (RS0087613 [insb T12]; 6 Ob 153/15s [Pkt 4.4.]).

[25]Aufgrund der Behauptungen der Antragstellerin ist auch von einem – zum Zeitpunkt der Kenntnis der Kontaminierung der Fahrnisse – nicht vorhersehbaren weiteren Schaden auszugehen, der erst durch Nichtausfolgung der Fahrnisse eingetreten ist. Die Verjährungsfrist begann daher erst mit dem Zeitpunkt der Kenntnis der Antragstellerin vom (Total)Verlust der Fahrnisse zu laufen.

4. Zum erlittenen Ungemach

[26]4.1. Soweit die Antragstellerin ihr Ungemach darauf stützt, dass sie unter dem zeitlich überdurchschnittlich langen Wohnungsverlust, der beengten Ersatzwohnverhältnisse, der erschwerten Kommunikation und dem ablehnenden Verhalten der Antragsgegnerin gelitten habe, stehen diese Folgen – nach dem Vorbringen der Antragstellerin – in einem ausreichenden zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit den Erhaltungsarbeiten.

[27]4.2. Diese Ansprüche sind – ausgehend vom Vorbringen der Antragstellerin und entgegen dem Standpunkt der Antragsgegnerin in ihrem Revisionsrekurs – auch nicht verjährt:

[28]Eine fortgesetzte Schädigung ist auch dann gegeben, wenn Schäden durch die Nichtbeseitigung eines gefährlichen oder Aufrechterhalten eines rechtswidrigen Zustands hervorgerufen werden (RS0034536 [T10, T11, T19]; 3 Ob 502/85; 10 Ob 72/07x). Jener Schaden, der aus der laufenden Beeinträchtigung des Benützungsrechts des Bestandnehmers im Sinn des § 8 Abs 3 MRG resultiert, ist als fortgesetzte Schädigung zu qualifizieren, für die die Verjährung jeweils (täglich) neu zu laufen beginnt (5 Ob 206/16d [Pkt 2.5.]; vgl auch Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, MRG4 § 8 MRG Rz 49; H. Böhm/Pletzer in GeKo Wohnrecht I2 § 8 MRG Rz 139).

[29]Mit ihrem Vorbringen, die Erhaltungsarbeiten, die zur Dekontaminierung der Wohnung erforderlich gewesen seien, hätten überdurchschnittlich lange gedauert, behauptet die Antragstellerin eine fortdauernde Verletzung von Pflichten aus dem Mietvertrag und damit eine fortgesetzte Schädigung durch die Antragsgegnerin, für die die Verjährung jeweils (täglich) neu zu laufen beginnt. Wenn das Rekursgericht auch dazu Feststellungen vermisst, kann dem der Oberste Gerichtshof, der nicht Tatsacheninstanz ist, nicht entgegentreten (RS0042179).

[30]5. Gegenstand des fortgesetzten Verfahrens ist daher einerseits der Anspruch auf Ersatz des Zeitwerts für die Fahrnisse in der Höhe von 7.374,59 EUR und andererseits der Anspruch auf Entschädigung für erlittenes Ungemach in der Höhe von insgesamt 5.500 EUR, das die Antragstellerin behauptetermaßen durch den zeitlich überdurchschnittlich langen Wohnungsverlust, die beengten Ersatzwohnverhältnisse, die erschwerte Kommunikation und das ablehnende Verhalten der Antragsgegnerin erlitten habe. Hingegen ist der Anspruch der Antragstellerin auf Entschädigung für jenes Ungemach, das sie durch die behauptete asbesthaltige Wandöffnung und die Entfernung des asbesthaltigen Nachtspeichergeräts erlitten habe, aus den oben angeführten Gründen (siehe Punkt 1.5. und 1.6.) in diesem Verfahren nach § 8 Abs 3 MRG nicht mehr zu prüfen.

[31]Dem Revisionsrekurs war daher im Ergebnis nicht Folge zu geben.

[32]6. Der Kostenvorbehalt beruht auf § 37 Abs 3 Z 17 MRG. Die danach gebotenen Billigkeitserwägungen können erst in dem die Sache erledigenden Sachbeschluss vorgenommen werden (RS0123011 [T1]).