OGH 5Ob104/25t

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 14.07.2026
• ECLI: ECLI:AT:OGH0002:2026:0050OB00104.25T.0714.000

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. WeixelbraunMohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache des Antragstellers J*, vertreten durch Dr. Florian Knaipp, Rechtsanwalt in Wien, gegen den Antragsgegner Dr. R*, vertreten durch die DSC Doralt Seist Csoklich Rechtsanwälte GmbH in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 8 MRG, über den Revisionsrekurs des Antragsgegners gegen den Beschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 14. Mai 2025, GZ 38 R 3/25k13, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Leopoldstadt vom 31. Oktober 2024, GZ 57 MSch 7/24b7, aufgehoben wurde, in nichtöffentlicher Sitzung den

Sachbeschluss

gefasst:

Spruch

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Die Kosten des Revisionsrekursverfahrens sind Kosten des weiteren Verfahrens.

Begründung

Begründung:

[1]Der Antragsteller ist aufgrund des Mietvertrags vom 18. 6. 2022 Hauptmieter einer Wohnung in einem Haus in Wien. Der Antragsgegner ist Alleineigentümer der Liegenschaft und Vermieter dieser Wohnung.

[2]Im Mietvertrag wurde unter § 1 (Mietgegenstand und Ausstattung) festgehalten:

„Das Gebäude wurde nach Kriegsschäden mit WWFFMitteln wiederhergestellt; die WWFFDarlehen wurden vorzeitig zurückgezahlt, sodass die Mietzinsbeschränkungen gem. § 16 MRG (Mietrechtsgesetz) nicht gelten.“

[3]Die Instandsetzung der durch Kriegseinwirkung entstandenen Schäden am Gebäude wurde mit Baubewilligung vom 13. 5. 1953 bewilligt, insbesondere sollten dabei schadhafte Teile der obersten Dippeldecke durch eine Stahlbeton-Fertigteildecke ersetzt werden.

[4]Mit Bescheid des Bundesministeriums für Handel und Wiederaufbau vom 13. 4. 1957 wurde für die Wiederherstellung des Wohnhauses ein unverzinsliches Darlehen mit einem Höchstbetrag von 556.000 ATS bewilligt. Mit Bescheid vom 21. 10. 1958 wurde die über die geleisteten Arbeiten vorgelegte Schlussabrechnung genehmigt und das Darlehen im Betrag von 555.990 ATS endgültig festgesetzt. Auflage für die Gewährung des Darlehens war unter anderem, das Gebäude für die Dauer des Darlehens bei einer inländischen Brandschadensversicherungsanstalt ausreichend (Neubauwert) zu versichern. Der damalige Liegenschaftseigentümer schloss im August 1975 bei einer inländischen Versicherung eine Brandschutzversicherung für die Liegenschaft ab. Im Zeitraum Mai 1976 bis Mai 1981 wurde der Voreigentümer mit der Zahlung der Versicherungsprämie immer wieder säumig. Aufgrund des aufgelaufenen Prämienrückstands kündigte das – zuständige – Bundesministerium für Bauten und Technik das Darlehen für den Wiederaufbau des Hauses mit Schreiben vom 1. 9. 1978 auf und stellte den damals aushaftenden Darlehensbetrag von 408.899,20 ATS mit einer vierteljährlichen Zahlungsfrist fällig. Das Versicherungsverhältnis mit dem Brandschutzversicherer war jedoch trotz des Zahlungsverzugs während der gesamten Laufzeit des Darlehens aufrecht und es bestand durchgehend Versicherungsschutz.

[5]Um das von der Darlehensgeberin im Jahr 1980 eingeleitete Zwangsversteigerungsverfahren abzuwenden, hat der Voreigentümer das Darlehen am 7. 7. 1981 zur Gänze getilgt. Ein Antrag auf begünstigte Rückzahlung nach dem RBG 1971 wurde nicht gestellt.

[6]Gegenstand des Verfahrens ist die Überprüfung der Zulässigkeit des vereinbarten und vorgeschriebenen Hauptmietzinses für die von dem Antragsteller gemietete Wohnung (§ 37 Abs 1 Z 8 iVm § 16 MRG). Der Antragsteller begehrte die Feststellung des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses, der Teilunwirksamkeit der Hauptmietzinsvereinbarung sowie der Tatsache und des Ausmaßes der Überschreitung des gesetzlich zulässigen Entgelts und die Schaffung eines Rückzahlungstitels gemäß § 37 Abs 4 MRG.

[7]Das Erstgericht wies die Anträge ab.

[8]Die Aufkündigung des vom WohnhausbauWiederaufbaufonds (WWF) gewährten Darlehens und die vorzeitige Fälligstellung sei zu Unrecht erfolgt und daher zivilrechtlich nicht wirksam gewesen. Der damalige Liegenschaftseigentümer habe zur Abwendung eines Zwangsversteigerungsverfahrens den seit der Aufkündigung aushaftenden Betrag am 7. 7. 1981 zur Gänze bezahlt und damit das Darlehen im Ergebnis vorzeitig getilgt.

[9]Der Wiederaufbau habe allgemeine Teile des Hauses betroffen. Zufolge der vollständig und rechtzeitig iSd § 12 Abs 3 RBG 1971 idF des § 53 MRG bis 31. 12. 1982 erfolgten Tilgung des für diesen Wiederaufbau gewährten Darlehens unterliege die Mietzinsbildung für die Wohnung des Antragstellers nicht dem § 16 MRG. Dass der damalige Liegenschaftseigentümer vor der Rückzahlung des fällig gestellten Darlehensbetrags nicht ausdrücklich um eine begünstigte Rückzahlung iSd § 12 RBG 1971 angesucht habe, schade nicht, weil es nur auf die rechtzeitige tatsächliche Tilgung des Darlehensbetrags ankomme.

[10]Das Rekursgericht gab dem Rekurs des Antragstellers Folge, hob die angefochtene Entscheidung auf und trug dem Erstgericht eine neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung auf.

[11]Der Darlehensnehmer habe der Kündigung des Darlehensvertrags weder widersprochen noch diese bekämpft, sondern in den nachfolgenden Jahren Ratenvereinbarungen getroffen. Da er sich an diese nie dauerhaft gehalten habe, habe die Finanzprokuratur im Jahr 1980 ein Zwangsversteigerungsverfahren angestrebt. Zu diesem sei es nicht gekommen, weil am 7. 7. 1981 sämtliche aushaftenden Beträge geleistet worden seien. Die Kündigung des Darlehens sei 1978 erfolgt, sodass im Zeitpunkt der Zahlung der offenen Forderungen am 7. 7. 1981 schon mangels aufrechten Bestehens eines Darlehens keine begünstigte vorzeitige Rückzahlung aushaftender Darlehensbeträge mehr möglich gewesen sei.

[12]Habe im Zeitpunkt der Rückzahlung gewährter Darlehensmittel kein gefördertes Darlehen mehr bestanden, weil dieses bereits Jahre zuvor gekündigt worden sei, könne die unter dem Eindruck eines drohenden Zwangsversteigerungsverfahrens erfolgte Begleichung der vorzeitig fällig gestellten Beträge nicht die selben Begünstigungen auslösen wie eine begünstigte Rückzahlung nach dem RBG 1971. Der Zweck der Gesetzesbestimmung des § 12 Abs 3 RBG 1971 sowohl in der Fassung vor dem MRG als auch in jener des § 53 MRG sei darin gelegen, Haus- oder Wohnungseigentümern einen besonderen Anreiz zur vorzeitigen gänzlichen Tilgung eines Darlehens aus öffentlichen Mitteln zu bieten. Dabei sei nicht nur erforderlich gewesen, dass eine begünstigte Rückzahlung nach dem RBG 1971 bis zum 31. 12. 1982 erfolgte, sondern auch, dass bis 30. 9. 1982 darum angesucht worden sei.

[13]Im Einklang mit der jüngsten Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs habe sich die Prüfung der (Vor)Frage, ob die vorzeitige Kündigung des WWFDarlehens durch das Bundesministerium für Handel und Wirtschaft im Jahr 1978 wirksam zustande gekommen ist, auf die Frage zu beschränken, ob eine für die Überprüfung nach mietrechtlichen Vorschriften erforderliche vorzeitige Rückzahlung nach dem Rückzahlungsbegünstigungsgesetz 1971 (RBG 1971) möglich gewesen sei oder zufolge Kündigung des Darlehens ausgeschlossen sei. Darüber hinausgehende Fragen, die den Bestand einer dem Rechtsverhältnis zwischen den seinerzeitigen Parteien zugrunde liegenden Vereinbarung oder die Wirksamkeit der Kündigung dieser Vereinbarung ganz oder teilweise betreffen, oder die Auslegung strittiger Vertragsbestimmungen seien dem streitigen Verfahren vorbehalten und damit der Beurteilung des Außerstreitrichters entzogen.

[14]Das Rekursgericht ließ den ordentlichen Revisionsrekurs zu, weil zur Frage, ob die vorzeitige Fälligstellung eines WWFDarlehens im Ergebnis die bescheidmäßige Bekanntgabe des für eine begünstigte Rückzahlung notwendigen, begünstigten (geringeren) Betrags ersetzen könnte, keine höchstgerichtliche Rechtsprechung bestehe und die (Vor)Frage der zivilrechtlichen Wirksamkeit einer vorzeitigen Aufkündigung des WWFDarlehens als Begünstigungshindernis nach dem RBG 1971 anders beurteilt werden könnte.

[15]Gegen den Beschluss des Rekursgerichts richtet sich der Revisionsrekurs des Antragsgegners wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung. Er beantragt, die Entscheidung abzuändern und den Sachbeschluss des Erstgerichts wiederherzustellen.

[16]In seiner Revisionsrekursbeantwortung beantragt der Antragsteller, den Revisionsrekurs als unzulässig zurückzuweisen oder diesem nicht Folge zu geben.

[17]Der Revisionsrekurs ist zur Klarstellung zulässig; er ist aber im Ergebnis nicht berechtigt.

[18]1. Durch § 53 MRG wurde das RBG 1971 idF BGBl Nr 481/1980 dahin abgeändert, dass dessen § 12 Abs 3 zu lauten hat: „Im Falle der Weitervermietung eines Mietgegenstandes nach gänzlicher Tilgung des Darlehens aufgrund einer vorzeitigen begünstigten Rückzahlung gilt § 16 MRG nicht.“

[19]Im Fall einer begünstigten Rückzahlung nach dem RBG 1971 unterliegen Mietgegenstände bei einer Vermietung nach Rückzahlung also trotz der Förderung und allfälliger sonst bestehender mittelbarer Anwendung des MRG nicht den Vorschriften des § 16 MRG (5 Ob 19/99a; 5 Ob 49/02w; 5 Ob 108/15s; RS0111970; RS0117356; vgl auch RS0069536). Anliegen des Gesetzgebers des RBG war es, einen Anreiz für den beschleunigten Rückfluss der Darlehensmittel zu schaffen und dem öffentlichen Wohnbau dadurch Finanzierungsmittel in vermehrtem Umfang zuzuführen (5 Ob 108/15s mwN).

[20]2. Der durch § 12 Abs 3 1. Satz RBG idF des § 53 MRG bewirkte Wegfall der gesetzlichen Mietzinsobergrenzen ist teleologisch auf jene Mietobjekte zu reduzieren, die überhaupt erst durch § 15 WWG 1948 in der jeweils geltenden Fassung den Zinsbildungsvorschriften des MG bzw des § 16 MRG unterworfen wurden. Ein davon nicht erfasstes Objekt ist daher nicht dem Ausnahmetatbestand des § 12 Abs 3 1. Satz RBG idF des § 53 MRG zu unterstellen, sondern nach jenen mietzinsrechtlichen Vorschriften zu behandeln, die sich aus den Tatbeständen der §§ 1 und 16 MRG ergeben (5 Ob 108/15s; RS0069952).

[21]Damit ist im Fall eines Darlehens nach dem WWG zu prüfen, welche seiner Fassungen zum Tragen kam, da diese Verweisungen verschieden weit waren. Wenn das zurückgezahlte Darlehen im Geltungsbereich des WWG 1948 idF der Novelle 1952, BGBl 1952/106, allenfalls auch noch in der Fassung der späteren Novellen zum WWG 1948 (BGBl 1954/154; BGBl 1967/54) gewährt wurde, gilt im Fall einer begünstigten Rückzahlung nach dem RBG 1971 die Nichtanwendbarkeit des § 16 MRG in Häusern, in denen zumindest der gemeinsamen Benützung der Mieter dienende Gebäudeteile aus Fondsmitteln wiederhergestellt wurden, für alle Wohnungen. In dem Fall jedoch, dass die Entscheidung über das Fondsansuchen – anders als hier – vor dem 1. 9. 1952 erging (maßgeblich dafür ist das Datum des Bescheids über die Zusicherung des Darlehens), kann die Befreiung von den Mietzinsbildungsvorschriften des § 16 MRG im Hinblick auf § 15 Abs 6 WWG idF der WWGN 1950 nur für solche Objekte in Anspruch genommen werden, die selbst mit Fondsmitteln wiederhergestellt wurden (5 Ob 108/15s mwN; RS0069995).

[22]3. Der Ausnahmetatbestand des § 53 MRG iVm § 12 Abs 3 RBG 1971 setzt die im RBG 1971 – materiell- und verfahrensrechtlich – geregelte vorzeitige begünstigte Rückzahlung voraus. In diesem Sinn hat der Fachsenat bereits wiederholt (5 Ob 19/99a = RS0111970; 5 Ob 108/15s) ausgesprochen, dass im Fall einer begünstigten Rückzahlung nach dem RBG 1971 Mietgegenstände bei einer Vermietung nach Rückzahlung nur dann nicht den Vorschriften des § 16 MRG unterliegen, wenn die Rückzahlungen bis 31. 12. 1982 vorgenommen wurden (§ 6 Abs 2 RBG 1971 idF BGBl Nr 481/1980) und spätestens bis 30. 9. 1982 darum angesucht wurde (§ 7 Abs 3 RBG 1971 idF BGBl Nr 481/1980). Auch die Literatur betont diese formalen Voraussetzungen (Gruber/Reithofer/Sammer, Mietzinsbildung bei gefördertem Wiederaufbau nach Kriegsschäden, immolex 2016, 214; Würth in Rummel ABGB3 § 53 MRG Rz 1; Vonkilch in Hausmann/A. Vonkilch, MRG4 § 53 MRG Rz 2; Schinnagl in GeKo Wohnrecht I2 § 53 MRG Rz 5; dies in Illedits, Wohnrecht TaKo4 § 53 Rz 1 MRG).

[23]Eine begünstigte Rückzahlung nach den Bestimmungen des RBG 1971 fand im hier zu beurteilenden Fall nicht statt. Der Rechtsvorgänger des Antragsgegners als Darlehensnehmer stellte keinen Antrag auf (vorzeitige) begünstigte Rückzahlung und diesem wurde Folge dessen auch keine vorzeitige begünstigte Rückzahlung gewährt. Nach den getroffenen Feststellungen hat er das zufolge Kündigung des Darlehensvertrags mit dem gesamten aushaftenden Betrag fällig gestellte Darlehen letztlich getilgt, um eine Zwangsversteigerung abzuwenden.

[24]Ausgehend vom Wortlaut des § 12 Abs 3 RBG 1971 iVm § 53 MRG („nach gänzlicher Tilgung des Darlehens aufgrund einer vorzeitigen begünstigten Rückzahlung“) liegen damit die Voraussetzungen für diesen Ausnahmetatbestand nicht vor.

[25]Der Antragsgegner vertritt den Standpunkt, dass für den Ausschluss der Anwendbarkeit des § 16 MRG ausschließlich auf die tatsächliche Rückzahlung des Darlehens abzustellen sei und es auf eine Antragstellung und Gewährung der Begünstigung nicht ankomme.

[26]Der Gesetzgeber hat die Begünstigung des Vermieters nach § 53 MRG iVm § 12 Abs 3 RBG 1971, bei der Mietzinsbildung nicht an die Obergrenzen des § 16 MRG gebunden zu sein, ausdrücklich an die Voraussetzung der gänzlichen Tilgung des Darlehens „aufgrund einer vorzeitigen begünstigten Rückzahlung“ iSd RBG 1971 geknüpft. Dass jede, aus welchen Gründen auch immer vorgenommene tatsächliche Rückzahlung des (gesamten) Darlehensbetrags innerhalb eines bestimmten Zeitraums jedenfalls dann ausreichen soll, wenn die Voraussetzungen einer begünstigten Rückzahlung (bloß) theoretisch vorlagen, ist vom Wortlaut des § 53 MRG bzw des § 12 Abs 3 RBG 1971 nicht gedeckt. Auch der Zweck des RBG 1971, einen besonderen Anreiz für den beschleunigten Rückfluss der Darlehensmittel zu schaffen, spricht dagegen, die Tilgung von Darlehen, die ohnehin – also auch ohne Inanspruchnahme der vorzeitigen begünstigten Rückzahlung nach dem im RBG 1971 vorgesehenen Verfahren – vorgenommen wurde, genauso zu privilegieren. Eine für einen allfälligen Analogieschluss notwendige planwidrige Gesetzeslücke ist daher nicht zu erkennen.

[27]Der Antragsgegner beruft sich auf schon bestehende Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs. Aus den beiden Entscheidungen, auf die er sich stützt, ist für seinen Prozessstandpunkt allerdings nichts zu gewinnen.

[28]In der Entscheidung zu 6 Ob 646/84 ging es (im gegebenen Zusammenhang) um die Frage, ab welchem Zeitpunkt – bei Inanspruchnahme der vorzeitigen begünstigten Rückzahlung – freie Mietzinsvereinbarungen zulässig sind (vgl RS0072506). Der Oberste Gerichtshof führte aus, dass es insoweit nicht auf den Zeitpunkt der Bewilligung der Sonderbegünstigung ankommen könne, weil der Eigentümer von der Möglichkeit vorzeitiger Darlehenstilgung zwar Gebrauch machen kann, er aber dazu nicht verpflichtet ist. Erst mit der Überweisung des bekanntgegebenen Teilbetrags des ihn treffenden Anteils am noch aushaftenden Fondsdarlehen stehe fest, dass er nun nicht mehr im Genuss des zinsen- und kostenbegünstigten Darlehens des Wohnhaus-Wiederaufbaufonds stehe. Dass das Ansuchen auf Gewährung der vorzeitigen begünstigten Rückzahlung und die Erledigung des Begehrens (§ 8 RBG 1971) Voraussetzung für die Anwendbarkeit des § 12 Abs 3 RBG 1971 ist, war zu 6 Ob 646/84 nicht ausdrücklich auszusprechen, weil ohnehin ein Ansuchen gestellt worden war.

[29]Auch die Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zu 5 Ob 303/79 trifft keine Aussage zu der im hier geführten Verfahren strittigen Frage. In dieser (insolvenzrechtlichen) Entscheidung ging es um die Berechtigung der im Konkurs angemeldeten Darlehensforderung. Der Oberste Gerichtshof führte aus, dass das Rückzahlungsbegünstigungsgesetz dem nach diesen Bestimmungen begünstigten Darlehensschuldner, wenn kein Begünstigungshindernis nach § 8 Abs 2 RBG vorliege, einen erforderlichenfalls auch im ordentlichen Rechtsweg durchsetzbaren Anspruch gebe, im Fall der vorzeitigen Darlehensrückzahlung den für den einzelnen Fall in § 2 Abs 2 leg cit vorgesehenen Nachlass zu bekommen. Sei dem beklagten Masseverwalter im Konkurs über das Vermögen der Darlehensschuldnerin der für die vorzeitige Zurückzahlung des restlichen Darlehens zustehende Nachlass in gesetzwidriger Weise nicht gewährt worden, könne der klagende Fonds jenen Darlehensforderungsteil, dessen Nachlass er in gesetzwidriger Weise verweigert hatte, nicht als Konkursforderung geltend machen.

[30]4. Zusammenfassend ist daher festzuhalten, dass der Ausnahmetatbestand des § 53 MRG iVm § 12 Abs 3 RBG 1971 die im RBG 1971 – materiell- und verfahrensrechtlich – geregelte vorzeitige begünstigte Rückzahlung voraussetzt. Insbesondere reicht es nicht aus, dass die Voraussetzungen einer begünstigten Rückzahlung (bloß) theoretisch vorlagen und das (gesamte) Darlehen aus welchen Gründen immer in dem dafür offen stehenden Zeitraum getilgt wurde. Mit Blick auf die Zulassungsbegründung des Rekursgerichts ist zu ergänzen, dass die vorzeitige Fälligstellung eines WWFDarlehens somit der Erledigung des Begehrens nach § 8 RBG 1971 nicht gleichzusetzen ist.

[31]5. Im vorliegenden Fall wurde das Darlehen nicht aufgrund einer vorzeitigen begünstigten Rückzahlung iSd RBG 1971 getilgt. Der Ausnahmetatbestand des § 53 MRG iVm § 12 Abs 3 RBG 1971 ist demnach unabhängig davon nicht verwirklicht, ob die Voraussetzungen für eine vorzeitige begünstigte Rückzahlung iSd RBG 1971 theoretisch vorlagen oder nicht. Für die im hier geführten Mietzinsüberprüfungsverfahren maßgebliche Vorfrage der Anwendbarkeit des § 16 MRG ist es daher aus rechtlichen Gründen nicht relevant, ob die Kündigung und Fälligstellung des Darlehens rechtmäßig war oder nicht und welche Rechtsfolgen mit einer unberechtigten Kündigung und Fälligstellung verbunden wären.

[32]Das Rekursgericht hat demnach im Ergebnis zu Recht nicht geprüft, ob die Kündigung im Jahre 1978 wirksam war, ob also die Darlehensgeberin sich rechtmäßig auf eine Verletzung vertraglicher Pflichten berufen hat, die sie zu einer vorzeitigen Aufkündigung des Darlehens berechtigt hat. Dies deshalb nur im Ergebnis zu Recht, weil diese Prüfung hier mangels Präjudizialität unterbleiben kann und nicht wegen der jüngsten Rechtsprechung des Fachsenats zur Vorfragenprüfung, insbesondere im Zusammenhang mit der Prüfung der zivilrechtlichen Gültigkeit von Wertsicherungsklauseln.

[33]Diese Rechtsprechung (grundlegend 5 Ob 166/24h; RS0135378) lässt sich auf die vorliegende Konstellation nämlich nicht übertragen. Gegenstand eines Verfahrens nach § 37 Abs 1 Z 8 iVm § 16 Abs 8 und 9 MRG ist die Frage, ob die gesetzlichen Mietzinsbildungsvorschriften eingehalten wurden. Es geht um die Feststellung, ob der ursprünglich vereinbarte oder begehrte (§ 16 Abs 8 MRG) bzw der in Anwendung einer vereinbarten Wertsicherung erhöhte Hauptmietzins (§ 16 Abs 9 MRG) den zwingenden gesetzlichen Bestimmungen über die Mietzinsbildung entspricht. Ob das Mietverhältnis solchen zwingenden Bestimmungen überhaupt unterliegt, ob also die Mietzinsbeschränkungen des MRG zur Anwendung kommen, ist daher in diesem Verfahren zu prüfen und die für diese Beurteilung maßgeblichen Fragen sind in diesem zu klären.

[34]6. Der Revisionsrekurs ist somit nicht berechtigt.

[35]Die Kostenentscheidung beruht auf § 37 Abs 3 Z 17 MRG. Die danach gebotenen Billigkeitserwägungen können erst in dem die Sache erledigenden Sachbeschluss vorgenommen werden (RS0123011 [T1]).