Gesamter Gesetzestext

Landesverwaltungsgericht Kärnten KLVwG-905-906/36/2021

Dokumenttyp: Entscheidungstext
Entscheidungsdatum: 23.09.2022
ECLI: ECLI:AT:LVWGKA:2022:KLVwG.905.906.36.2021

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Kärnten erkennt durch seine Richterin xxx über die Beschwerde des xxx und des xxx, beide xxx, xxx, beide vertreten durch Rechtsanwalt xxx, xxx, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Gemeinde xxx vom 18.11.2013, Zahl: xxx, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung, zu Recht:

I.Die Beschwerde wird mit der Maßgabe als unbegründet

a b g e w i e s e n ,

als der von der Bauwerberin (xxx, xxx, xxx, vertreten durch xxx, Rechtsanwalt, xxx, xxx) im Beschwerdeverfahren vorgelegte Änderungsplan vom 25.4.2022, Plan Nr. xxx, und die Änderungsbeschreibung vom 28.4.2022, welche mit dem gerichtlichen Genehmigungsvermerk versehen sind, einen wesentlichen Projektbestandteil und Grundlage für die Baubewilligung für den Abbruch einer Garage und die Neuerrichtung eines Mehrfamilienwohnhauses, bestehend aus drei Wohneinheiten und sechs PKW-Abstellplätzen im Kellergeschoß auf dem Grundstück Nr. xxx, KG xxx, darstellen.

II.Gemäß § 25a VwGG ist gegen dieses Erkenntnis eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG

z u l ä s s i g .

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Sachverhalt und bisheriger Verfahrensgang:

Mit dem Bauansuchen vom 8.1.2013 beantragte die Bauwerberin xxx die Erteilung der Baubewilligung für den Abbruch einer Garage und die Neuerrichtung eines Mehrfamilienwohnhauses bestehend aus drei Wohneinheiten und sechs PKW-Abstellplätzen im Kellergeschoß auf dem Grundstück Nr. xxx, KG xxx.

In der mündlichen Verhandlung am 19.3.2013 erhoben die Anrainer xxx und xxx (im Folgenden: die Beschwerdeführer) Einwendungen gegen das beantragte Bauvorhaben hinsichtlich der Abstände und der Geschoßflächenzahl.

In der Folge legte die Bauwerberin am 22.3.2013 u.a. hinsichtlich der Berechnung der Geschoßflächenzahl ergänzende Planunterlagen vor.

Mit dem Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde xxx vom 26.6.2013, Zahl: xxx, wurde der Bauwerberin xxx die beantragte Baubewilligung erteilt.

Die gegen diesen Bescheid erhobene Berufung der Beschwerdeführer wies der Gemeindevorstand der Gemeinde xxx mit Bescheid vom 18.11.2013, Zahl: xxx, als unbegründet ab.

Der dagegen eingebrachten Vorstellung der Beschwerdeführer gab die Kärntner Landesregierung mit Bescheid vom 16.12.2013, Zahl: xxx, keine Folge.

Gegen diese Entscheidung der Kärntner Landesregierung wurde durch die Beschwerdeführer die außerordentliche Revision eingebracht und hat der Verwaltungsgerichtshof mit Erkenntnis vom 24.10.2017, Zahl: Ro 2014/06/0017, den angefochtenen Bescheid der Kärntner Landesregierung vom 16.12.2013, Zahl: xxx, wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften aufgehoben. Der Verwaltungsgerichtshof begründete diese Entscheidung im Wesentlichen damit, dass die angefochtene Entscheidung hinsichtlich der Ermittlung der Geschoßflächenzahl nicht schlüssig und nachvollziehbar sei. Dem gegenständlich anwendbaren textlichen Bebauungsplan würden sich keine näheren Determinanten hinsichtlich der Bestimmung der in die Berechnung der max. zulässigen Geschoßflächenzahl einzubeziehenden Geschoße bzw. Geschoßteile entnehmen lassen. Wenn der bautechnische Sachverständige zur Frage der Einrechnung des betreffenden Keller- bzw. Garagengeschoßes in die Geschoßflächenzahl auf dessen prozentuelles Herausragen zum verglichenen projektierten Gelände abstelle, eine diesbezügliche Relevanz hinsichtlich der östlichen Fassadenseite bejahe und in der Folge aber eine Einrechnung des gesamten Geschoßes zur Gänze aufgrund von Belichtungsumständen verneine, so könnten diese Ausführungen vor dem Hintergrund der Bestimmungen des Bebauungsplanes, der derartige Kriterien nicht vorsehe, nicht nachvollzogen werden.

In der Folge ist die xxx als Rechtsnachfolgerin der xxx in das gegenständliche Beschwerdeverfahren eingetreten.

Im Zuge des fortgesetzten Verfahrens hat das Landesverwaltungsgericht Kärnten das Gutachten des hochbautechnischen Amtssachverständigen, xxx, vom 19.6.2018 eingeholt, welches den Parteien des Verfahrens im Zuge des Parteiengehörs zur Kenntnis gebracht wurde.

Am 24.7.2018 wurde durch das Landesverwaltungsgericht Kärnten eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, anlässlich welcher die Beschwerdeführer den Ausführungen des bautechnischen Amtssachverständigen bezüglich der Geschoßflächenzahl und der Berechnung der Abstandsflächen entgegengetreten sind.

In Folge legte die Bauwerberin ergänzende und korrigierte Einreichpläne, datiert mit 1.8.2018, vor.

Am 7.9.2018 wurde durch das Landesverwaltungsgericht Kärnten eine weitere öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt.

Mit dem Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten vom 17.10.2018, Zahl: KLVwG-2168-2169/21/2017, wurde die Beschwerde mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, als die durch die Bauwerberin, xxx vorgelegten geänderten Planunterlagen vom 1.8.2018 einen integrierenden Bestandteil dieses Erkenntnisses bilden. Begründend wurde durch das Landesverwaltungsgericht Kärnten ausgeführt, dass das gegenständliche Bauvorhaben drei Geschoße aufweise. Das Untergeschoß liege „zu mehr als der Hälfte unter dem projektierten Gelände“. Im Untergeschoß seien Abstellräume und eine Tiefgarage mit sechs Stellplätzen projektiert, im Erdgeschoß zwei Wohnungen und im Obergeschoß eine Wohnung. Gemäß dem textlichen Bebauungsplan der Gemeinde xxx vom 27.2.1997 werde die maximale Ausnutzung für das verfahrensgegenständliche Grundstück mit einer Geschoßflächenzahl von 0,5 festgeschrieben.

Der Bebauungsplan bezeichne dies als „Nutzungsfaktor“. Aus den erläuternden Bemerkungen zu diesem Bebauungsplan ergebe sich, dass „jener Teil eines Geschoßes eines Gebäudes, welcher über die Hälfte aus dem vergleichbaren Gelände hervorrage, normale Belichtung von außen besitze, dessen Verwendung bzw. Widmung der Räume nicht Kellerräumen entspreche, in die Berechnung der Geschoßflächenzahl mitaufgenommen werde“. In § 5 Abs. 1 lege der Bebauungsplan eine maximal zulässige Geschoßanzahl für das Wohngebäude mit drei Geschoßen fest und unterscheide nicht zwischen ober- und interirdischen Geschoßen. Das Untergeschoß liege zu mehr als der Hälfte unter dem projektierten Gelände. Die Geschoßflächenzahl betrage 0,463 und liege somit unter der zulässigen Geschoßflächenzahl von 0,5. Beim gegenständlichen Bauvorhaben würden die Baulinien (Mindestabstände) zur gemeinsamen Grenze mit dem Grundstück der Beschwerdeführer gemäß § 8 Abs. 2 des Bebauungsplanes der Gemeinde xxx, wonach die seitlichen Baulinien bei offener Bebauungsweise für alle Gebäude mit einem Abstand von mindestens der halben Traufenhöhe, jedoch mit mindestens drei Metern bis zur Nachbargrundstücksgrenze bemessen seien, für das Untergeschoß samt Terrassenbrüstung und die Obergeschoße eingehalten. Der Eingangsbereich sei neu situiert worden, neue Pläne dazu seien vorgelegt worden, die Baulinien würden nun auch hier eingehalten. Das ergänzende Beweisverfahren habe ergeben, dass das Projekt sowohl hinsichtlich der Geschoßflächenzahl als auch der Einhaltung der erforderlichen Mindestabstandsflächen genehmigungsfähig sei.

In der dagegen erhobenen Revision haben die Beschwerdeführer geltend gemacht, dass die Nichteinbeziehung des geplanten Kellergeschoßes in die Geschoßflächenzahl unzulässig sei und wurde zudem auch vorgebracht, dass es an der Rechtsprechung zu den Voraussetzungen, unter welchen in Kärnten, im Besonderen auf Basis des textlichen Bebauungsplanes der Gemeinde xxx, ein Kellergeschoß in die Geschoßflächenzahl miteinzubeziehen sei, fehle.

Weiters sei das Landesverwaltungsgericht Kärnten von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zur Berechnung von Abstandsflächen abgewichen und fehle Rechtsprechung zur Genehmigungsfähigkeit der beim Bauvorhaben projektierten Anschüttungen.

Mit dem Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 23.4.2021, Zahl: Ra 2018/06/0328 bis 0329-8, wurde das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten vom 17.10.2018, Zahl: KLVwG-2168-2169/21/2017, wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften aufgehoben. Begründend wurde durch den Verwaltungsgerichtshof ausgeführt, dass, wie bereits im Vorerkenntnis zu Zahl: Ro 2014/06/0017, ausgeführt worden sei, Nachbarn ein Recht auf Einhaltung von Bestimmungen des Bebauungsplanes über die Ausnutzbarkeit des Baugrundstückes, insbesondere auch auf die die bauliche Ausnutzung beschränkende Geschoßflächenzahl haben. § 3 des hier zur Anwendung gelangenden textlichen Bebauungsplanes der Gemeinde xxx beschränke die bauliche Ausnutzung eines Baugrundstückes durch die Festlegung einer maximal zulässigen Geschoßflächenzahl; konkret sei für das in Frage stehende Baugrundstück gemäß § 3 Abs. 1 lit. a des textlichen Bebauungsplanes eine maximal Geschoßflächenzahl von 0,5 zulässig. Die „Erläuterungen zur Verordnung des textlichen Bebauungsplanes“ würden zur baulichen Ausnutzung Folgendes festhalten:

„...

„Die bauliche Ausnutzung eines Grundstückes soll im textlichen Bebauungsplan nun einheitlich mit dem Nutzungsfaktor angegeben werden, weil die Geschoßzahl nicht genau festgelegt wird. Dieser ergibt sich aus dem Verhältnis der Summe der Geschoßflächen zur Grundstücksgröße. Die Geschoßflächen werden von Außenmauer zu Außenmauer gemessen. Das Ausmaß von Terrassen und Balkonen sowie Sonnenschutzdächern (Anlagen in Leuchtbauweise udgl.) werden in die Berechnung nicht einbezogen. (Unter Leichtbauweise werden hier die Holz- oder Stahlgerüste mit Sonnenschutzplanen ohne seitliche Abschirmungen verstanden). Jener Teil eines Geschosses eines Gebäudes, weIcher über die Hälfte aus dem vergleichbaren Gelände hervorragt, normale Belichtung von außen besitzt und dessen Verwendung bzw. Widmung der Räume nicht ausgesprochen Kellerräumen entspricht, wird in die Rechnung aufgenommen.“

Daraus ergebe sich, dass es zur Beurteilung, ob ein Geschoß oder ein Teil eines Geschoßes in die Geschoßflächenzahl miteinzubeziehen sei, konkreter Feststellungen zur Situierung des Kellers sowie dazu bedürfe, weIcher Teil des Kellergeschoßes über die Hälfte aus dem vergleichbaren Gelände hervorrage, ob dieser normale Belichtung von außen besitze und für weIche Verwendung die Räume vorgesehen seien bzw. welche Widmung dieser Räume vorliege. Es komme entgegen der vom Landesverwaltungsgericht getroffenen Feststellung nicht darauf an, „dass das Untergeschoß zu mehr als zur Hälfte unter dem projektierten Gebäude liege“, sondern darauf, welcher Teil des Geschoßes „über die Hälfte aus dem vergleichbaren Gelände hervorragt“. Aus dieser Bestimmung folge, dass unter Umständen nicht das ganze Untergeschoß anzurechnen oder nicht anzurechnen sei, sondern es sei gegebenenfalls auch nur ein Teil seiner Fläche in die Berechnung der Bebauungsdichte einzubeziehen. Die Ausführungen des Landesverwaltungsgerichtes vermöchten die rechtliche Beurteilung hinsichtlich der Geschossflächenzahl nach § 3 des textlichen Bebauungsplans nicht zu tragen. Die im angefochtenen Erkenntnis enthaltene Begründung erschöpfe sich in einer (wörtlichen) Wiedergabe des Beschwerdevorbringens, der schriftlichen Stellungnahmen der Parteienvertreter sowie der Ausführungen des Sachverständigen, der Parteien und deren Vertreter in den beiden Verhandlungen vor dem Landesverwaltungsgericht sowie in den Feststellungen, dass das unterste Geschoß aufgrund der projektierten Hanglage des zu bebauenden Grundstückes teilweise unterhalb des angrenzenden Geländes liege, und dass das Untergeschoß zu mehr als zur Hälfte unter dem projektierten Gelände liege. Eigene Feststellungen des Landesverwaltungsgerichtes, die eine Beurteilung der im Zusammenhang mit der Berechnung der Geschoßflächenzahl dargestellten Frage ermöglichen würden, würden fehlen.“

Das Landesverwaltungsgericht Kärnten hat in weiterer Folge das Gutachten des hochbautechnischen Amtssachverständigen, xxx, vom 9.11.2021 eingeholt, welchem Nachstehendes zu entnehmen ist:

„Allgemeiner Teil:

1)Auftrag: Landesverwaltungsgericht Kärnten

Fromillerstraße 20

9020 Klagenfurt am Wörthersee

Betreff:xxx;

Verfahren nach der K-BO; Beschwerde

des xxx und des xxx

Ersuchen um Abgabe einer ergänzenden

gutachterlichen hochbautechnischen Stellungnahme

Zahl: KLVwG-905-906/3/2021

Grundlagen:

Dem Gutachten liegen folgende Unterlagen zugrunde:

-Einreichplan „Ansichten, Schnitte“, Plan-Nr.: xxx, vom 01.08.2018,

-Einreichplan „Grundrisse“, Plan-Nr.: xxx, vom 01.08.2018,

-Einreichplan „Lageplan“, Plan-Nr.: xxx, vom 01.08.2018,

-h.a. Gutachten vom 19.06.2018,

-Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten vom 17.10.2018,

-Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 23.04.2021.

4)Fragestellung des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten:

Es ergeht das Ersuchen im Hinblick auf die Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes zu Rn 13 bis 15 vom 23.04.2021, Zahl: Ra 2018/06/0328 bis 0329-8, festzustellen, welche Kellerflächen einzurechnen sind und welche nicht, wobei deren beabsichtigte (planlich durch den Bauherrn bestimmte) Nutzung eine Rolle spielt.

Befund:

Beim gegenständlichen Bauvorhaben handelt es sich um den Abbruch einer Garage und die Neuerrichtung eines Mehrfamilienwohnhauses auf der Parzelle Nr. xxx der KG xxx xxx. Das Gebäude weist drei Geschoße auf, wobei das unterste Geschoß auf Grund der Projektierung und Hanglage des zu bebauenden Grundstückes teilweise unterhalb des angrenzenden projektierten Geländes liegt. Als oberer Abschluss des Gebäudes ist ein 8 Grad geneigtes Walmdach vorgesehen. Laut Einreichplan „Grundrisse“ sind im Kellergeschoß ein Abstellraum, drei Kellerräume, ein Technikraum und eine Garage mit sechs Stellplätzen und Schleuse zum Stiegenhaus, im Erdgeschoß 2 Wohnungen und im Obergeschoß eine Wohnung geplant. Als Vertikalerschließung sind ein Stiegenhaus und ein Aufzug über drei Geschosse vorgesehen.

Das Grundstück wird von Osten über die xxxstraße erschlossen. Die Garage wird im Osten von der öffentlichen Straße aus angefahren. Der Hauszugang befindet sich an der Nordseite des Wohnhauses. Im Erd- und Obergeschoß befinden sich die Terrassen der drei Wohnungen, welche nach Norden, Osten und Süden ausgerichtet sind.

Der Beurteilung liegen die letztgültigen Pläne, welche im Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht Kärnten vorgelegt und mit der Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten vom 17.10.2018, Zahl: KLVwG-2168-2169/21/2017, genehmigt wurden, zu Grunde.

Für das gegenständliche Vorhaben ist der Textliche Bebauungsplan der Gemeinde xxx, Verordnung des Gemeinderates der Gemeinde xxx vom 26.02.1997, anzuwenden.

Gutachten:

Laut Textlichem Bebauungsplan (in Folge als BPl. bezeichnet), § 3, „Bauliche Ausnutzung“ Abs. 1 a) wird die maximale Ausnutzung (Verhältnis der Summe der Geschoßflächen zur Grundstücksgröße) der Baugrundstücke in Wohngebieten, Kurgebieten, Gewerbegebieten und Geschäftsgebieten – also auch für das Grundstück Nr. xxx, KG xxx xxx – mit dem „Nutzungsfaktor“ 0,5 festgelegt. Laut Gemeindeplanungsgesetz, K-GplG 1995, § 25 (4) ist die bauliche Ausnutzung der Baugrundstücke durch die Geschoßflächenzahl oder die Baumassenzahl auszudrücken. Den Begriff „Nutzungsfaktor“ kennt das Kärntner Baurecht nicht. Der Begriff „Nutzungsfaktor“ wird in den „Erläuterungen zur Verordnung eines textlichen Bebauungsplanes“ (welche nicht integrierter Bestandteil der Verordnung sind) wie folgt definiert (Hervorhebung nicht im Originaltext): „Dieser (der Nutzungsfaktor) ergibt sich aus dem Verhältnis der Summe der Geschoßflächen zur Grundstücksgröße. Die Geschoßflächen werden von Außenmauer zu Außenmauer gemessen.“

Das Gemeindeplanungsgesetz legte im § 25 (4) weiter fest: „Die Geschoßflächenzahl ist das Verhältnis der Bruttogesamtgeschoßfläche zur Fläche des Baugrundstücks.“

Aus ha. Sicht ist der „Nutzungsfaktor“ mit der Geschoßflächenzahl lt. GplG gleichzusetzen.

In den Erläuterungen zur Verordnung des Bpl. heißt es weiter: „Das Ausmaß von Terrassen und Balkonen sowie Sonnenschutzdächern (Anlagen in Leichtbauweise udgl.) werden in die Berechnung nicht einbezogen. (Unter Leichtbauweise werden hier Holz- oder Stahlgerüste mit Sonnenschutzplanen ohne seitliche Abschirmung verstanden). Jener Teil eines Geschosses eines Gebäudes, welcher über die Hälfte aus dem vergleichbaren Gelände hervorragt, normale Belichtung von außen besitzt und dessen Verwendung bzw. Widmung der Räume nicht ausgesprochen Kellerräumen entspricht, wird in die Berechnung aufgenommen.“

Die Bestimmung für die Anrechnung von Teilen von Geschossen für den Nutzungsfaktor enthält somit drei Kriterien, die auf Grund der Und-Verknüpfung zusammen erfüllt sein müssen (ähnlich der drei Kriterien zur Erfüllung der Eigenschaft als „bauliche Anlage“):

1. Der Teil des Geschosses muss zu mehr als der Hälfte über dem vergleichbaren Gelände liegen.

2. Der Teil des Geschosses muss normale Belichtung von außen besitzen.

3. Der Teil des Geschosses darf hinsichtlich dessen Verwendung bzw. Widmung nicht ausgesprochen Kellerräumen entsprechen.

Auch wenn die Begriffsbestimmungen des Österreichischen Institutes für Bautechnik (OIB) ausschließlich für die Richtlinien 1 bis 6 des OIB Geltung haben, ist in Ermangelung von eigenen Begriffsbestimmungen im Kärntner Baurecht die Anlehnung an diese Begriffe aus ha. Sicht so weit vertretbar, als sich nicht Widersprüche zur langjährig gelebten Praxis ergeben. Der Begriff „Geschoss“ wird in der Richtlinie Begriffsbestimmungen des OIB, die mit der Bautechnikverordnung, KBTV 2016, erstmals für verbindlich erklärt wurden, wie folgt definiert: „Gebäudeabschnitt zwischen den Oberkanten der Fußböden übereinanderliegender Räume oder lichter Abschnitt zwischen der Oberkante des Fußbodens und der Unterfläche des Daches, wenn die jeweils geforderte Raumhöhe erreicht wird. Gebäudeabschnitte, die zueinander bis einschließlich der halben Geschoßhöhe versetzt sind, gelten als ein Geschoß. Galerien innerhalb eines Raumes gelten nicht als eigenes Geschoß.“ Auch vor Einführung der OIB-Richtlinien war ein Geschoss gleichbedeutend zu verstehen.

Zum 1. Kriterium:

Den Begriff „vergleichbares Gelände“ kennt das Kärntner Baurecht nicht, auch hat sich der VwGH mit diesem Begriff noch nicht befasst. Der im Zusammenhang mit der Anzahl der Geschosse (§ 5 – Geschosszahl) wiederum nur in den Erläuterungen verwendete Begriff des „verglichenen Geländes“ wird zwar im Bpl. auch nicht definiert, es existieren dazu jedoch Judikate des VwGH – z.B. zum Burgenländischen Baugesetz: VwGH vom 18.05.2010, GZ: 2010/06/0030 – lt. denen das „verglichene Gelände“ als arithmetisches Mittel aus dem höchsten und dem tiefsten Punkt zu ermitteln ist. Das Burgenländische Baugesetz enthält gegenüber dem Kärntner Baurecht auch Begriffsbestimmungen und zur Ermittlung von Gebäudehöhen zusätzlich die Skizzen in der Anlage 1 zum Baugesetz. Maßgeblich ist laut Burgenländischem Baugesetz nicht das „verglichene Gelände“, sondern exakter das „verglichene, gewachsene Gelände“.

Aus ha. Sicht ist mangels Definition und mangels näherer Bestimmungen im Bpl. das „vergleichbare Gelände“ – in Analogie zum § 5 K-BV – mit dem projektierten Gelände, also mit jenem Gelände, dass sich nach Fertigstellung des Vorhabens in der Natur darstellt, gleichzusetzen. Auch bei dem in den (nicht verordneten) Erläuterungen zum Bpl. im Zusammenhang mit der baulichen Ausnutzung genannten „vergleichbare Gelände“ kann es sich daher aus ha. Sicht nur um das projektierte Gelände handeln und ist das „vergleichbare Gelände“ nicht gleichzusetzen mit dem „verglichenen Gelände“.

Im hochbautechnischen Gutachten vom 19.06.2018 wurde – in Ermangelung einer Verordnung für die Erläuterungen zum Bpl. – eine alternative, aus ha. Sicht aber schlüssige, Herleitung des Bezug habenden Geländes zur Anrechnung von Geschossflächen für die Ausnutzung gewählt, die letztendlich zum selben Ergebnis wie bei Berücksichtigung der (nicht verordneten) Erläuterungen zum Bpl. führt. Bei dieser Herleitung wurde ebenfalls auf das projektierte Gelände abgestellt.

Wie im ha. Gutachten vom 19.06.2018 bereits nachgewiesen und durch die Vorlage von verbesserten Planunterlagen im Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht bestätigt, liegt das Kellergeschoss an der gesamten Süd-, West- und Nordseite zu mehr als der Hälfte unter dem angrenzenden projektierten Gelände.

Im Detail: Das Kellergeschoss erstreckt sich vom Fußboden auf ± 0,00 m (= 449,00 m) bis zum Fußboden des Erdgeschosses auf + 3,20 m (= 452,20 m). Die halbe Geschoßhöhe von + 1,60 m liegt auf 450,60 m. Das angrenzende projektierte Gelände verläuft an der Südseite auf einer gleichbleibenden Höhe von 450,80 m und somit um 0,20 m über der Mitte der Geschoßhöhe, an der Westseite verläuft das angrenzende projektierte Gelände auf einer Höhe von 450,80 m bis 451,08 m und somit um 0,20 m bis 0,48 m über der Mitte der Geschosshöhe, an der Nordseite verläuft das angrenzende projektierte Gelände auf einer Höhe von 450,82 m bis 451,08 m und somit um 0,22 m bis 0,48 m über dem Mittel der Geschosshöhe. Nur an der Ostseite – die Seite der Garageneinfahrt – verläuft das angrenzende projektierte Gelände auf einer Höhe, die unter der Mitte der Geschoßhöhe liegt, nämlich von 449,50 m bis 449,56 m (wobei die nordostseitig situierten beide Stufen zwischen 449,56 m und 449,86 m nicht berücksichtigt wurden) und somit um 0,74 m bis 1,04 m unter der Mitte der Geschosshöhe.

Somit ist eindeutig nachvollziehbar festzustellen, dass das Kellergeschoss bezogen auf das vergleichbare bzw. auf das angrenzende projektierte Gelände an drei Gebäudeseiten mit deren gesamter Länge weniger als die Hälfte aus diesem Gelände ragt. Aus der Tatsache, dass das Kellergeschoss nur an einer Seite über die Hälfte aus dem vergleichbaren bzw. dem angrenzenden projektierten Gelände ragt, ist auch mit laienhaften geometrischen Kenntnissen eindeutig zu erkennen, dass in diesem Fall keine Flächenanteile des Kellergeschosses für die Berechnung der Ausnutzung (bzw. des Nutzungsfaktors) generiert werden.

Zum 2. Kriterium:

Eine „normale Belichtung“ kennt das Baurecht nicht. Eine „natürliche Belichtung“ ist in den K-BV seit 2012 im § 28 für Aufenthaltsräume gefordert: „Aufenthaltsräume müssen über eine im Hinblick auf Gesundheit und Wohlbefinden ausreichende natürliche Belichtung verfügen, es sei denn, aufgrund des Verwendungszweckes ist eine ausschließlich künstliche Beleuchtung ausreichend. Dabei sind insbesondere die Raumgeometrie und die Belichtungsverhältnisse zu berücksichtigen.“ Diese zielorientierte Formulierung ist immer zusammen mit den bautechnischen Anforderungen der Richtlinie 3 des OIB, Pkt. 9.1 anzuwenden, in der auch Mindestflächen für die natürliche Belichtung festgelegt sind. Vor der Baurechts-Novelle 2012 war die Belichtung in den K-BV im § 48 (1) – Anordnung der Wohnungen normiert: „Wohnungen sind im Gebäude so anzuordnen, dass der freie Lichteinfall in die Wohnräume gewährleistet ist. Dies ist gegeben, wenn in einem Meter Höhe über dem Fußboden in einem Winkel von 45 Grad – senkrecht zur Hausfront gemessen – der freie Lichteinfall in einer Breite von zehn Metern – entlang der Außenwand des Gebäudes gemessen – erfolgen kann. …“ Eine Festlegung von Mindestflächen wurde in den K-BV vor 2012 nicht getroffen.

Unabhängig davon, ob vor oder seit 2012, wurden/werden Belichtungserfordernisse nur für Aufenthalts- bzw. Wohnräume normiert. Für Nebenräume oder Technikräume gibt es keine Mindestanforderungen an die Belichtungsflächen. Eine „normale Belichtung“, wie sie in den Erläuterungen zum Bpl. gefordert wird, ist einerseits – wie bereits erwähnt – als Begriff in keiner Rechtsnorm definiert und kann andererseits daher auch für Räume, die keine Aufenthalts- oder Wohnräume sind, keine Anforderung an deren Belichtung gestellt werden.

Da es sich bei den im Kellergeschoss ausgewiesenen Räumen nachweislich nicht um Aufenthaltsräume handelt, kann aus ha. Sicht das Kriterium für eine „normale Belichtung“ nicht angewendet werden und ist daher schon aus diesem Ausschluss auch eine Anrechnung von Flächen des Kellergeschosses im Sinne der Erläuterungen zum Bpl. nicht erforderlich bzw. zulässig.

Zum 3. Kriterium:

Dem Wortlaut entsprechend wären in Kellergeschossen alle Räume außer so benannten Kellerräumen oder Räumen, die zumindest Kellerräumen entsprechen, für den Nutzungsfaktor zu berücksichtigen, wenn die Verwendung bzw. Widmung alleiniges Kriterium für deren Anrechnung wäre. Zu den anrechenbaren Räumen würden demnach auch die Garage und der Technikraum zählen.

Wie bereits eingangs erläutert, sind aber für die Anrechnung von Geschossflächen des Kellergeschosses alle drei Kriterien zusammen zu erfüllen. Da dies nachweislich für keinen Raum bzw. keinen Flächenteil des Kellergeschosses zutrifft, sind für das Kellergeschoss auch keine Geschossflächen oder Teile davon in der Ermittlung des Nutzungsfaktors (der GFZ) zu berücksichtigen.

Zum selben Ergebnis – wenn auch über einen anderen Pfad – war der hochbautechnische ASV bereits in seinem Gutachten vom 19.06.2018 gekommen und wurde dieses Gutachten auch in die Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes vom 17.10.2018 zur Gänze aufgenommen.

Es wird aber im § 3 nicht nur Abs. 1 die maximal zulässige Höhe des Nutzungsfaktors festgelegt, sondern darüber hinaus im Abs. 3: „Die bauliche Höchstausnutzung darf nur dann erfolgen, wenn auch die Bestimmungen des § 6, § 8 und § 9 Abs. 1 erfüllt sind.“

Im § 6 (1) wird normiert, dass je Wohnung 2 Parkplätze vorzusehen sind. In der Garage des Vorhabens sind sechs PKW-Stellplätze vorgesehen bzw. im Grundriss dargestellt und ist der Bpl. hinsichtlich dieser Forderung jedenfalls nachweislich erfüllt.

Im § 8 wird im Abs. 2 normiert: „Die seitlichen Baulinien werden bei offener Bebauungsweise für alle Gebäude mit einem Abstand von mindestens der halben Traufenhöhe, jedoch mit mindestens 3,00 m bis zur Nachbarschaftsgrundstücksgrenze festgelegt.“ Ein Bezugsgelände ist im Bpl. nicht festgelegt. Es gilt somit aus ha. Sicht das angrenzende projektierte Gelände als Bezugsgelände für die Berechnung der Mindestabstände (Baulinien). Der geringste Seitenabstand des Gebäudes zur nördlichen Grundstücksgrenze beträgt laut Lageplan 4,47 m. Der aus der Traufenhöhe errechnete Mindestabstand beträgt laut den Planunterlagen (Ansichten und Lageplan) 7,42 m /2 = 3,71 m. Auch wenn dieser Abstand vom äußersten Punkt des Dachüberstandes, welcher in den Plänen mit 0,70 m kotiert ist, aufgetragen wird, verbleibt ein Differenzabstand (=Reserve zur Baulinie) von 0,06 m zur Grundstücksgrenze. Der Mindestabstand der nordseitigen Zugangsstiege samt Überdachung beträgt laut Lageplan 3,05 m. Der von diesen Bauteilen mindestens einzuhaltende Abstand beträgt 3,00 m. Es verbleibt somit ein Differenzabstand (=Reserve zur Baulinie) von 0,05 m zur Grundstücksgrenze.

Gegenüber der nördlichen Grundstückgrenze zur Parzelle-Nr.: xxx der KG xxx (Grundstück der Beschwerdeführer) werden somit die Baulinien laut § 8 (2) des Bpl. eingehalten.

Im § 9 (1) wird normiert: „Bei offener und halboffener Bebauungsweise sind für jedes Grundstück Grünanlagen im Ausmaß von 30 % des Baugrundstücks festzulegen (Liegefläche, Sitzgärten, Grünanlagen udgl.). In besonders berücksichtigungswürdigen Umständen kann mit Zustimmung der Baubehörde die Mindestgröße unterschritten werden.“

Laut der ha. durchgeführten Ermittlung beträgt die Grünfläche beim gegenständlichen Vorhaben ca. 448,50 m². Im Verhältnis zur Grundstücksgröße von 836 m² entspricht das einem Flächenanteil von ca. 53,7 %. Der Bebauungsplan wird somit hinsichtlich der Bestimmung des § 9 (1) eingehalten.

Zusammenfassend ist aus ha. Sicht festzustellen, dass das Vorhaben die Bestimmungen des Bebauungsplanes hinsichtlich der Ausnutzung einhält, wozu unter Berücksichtigung des § 8 (3) auch die Einhaltung der Bestimmungen über die Baulinien erforderlich ist.

Nicht zum Umfang der Fragestellung des Landesverwaltungsgerichtes zählt die Einhaltung der maximal zulässigen Geschosszahl nach § 5 Bpl.. Ergänzend zum bisher ausgeführten wird aber auch dazu Stellung genommen:

Im Bpl. § 5 Abs. 1 wird eine maximal zulässige Geschoßzahl für Wohngebäude mit 3 Geschoßen festgelegt (ohne zwischen unterirdischen und oberirdischen Geschoßen zu unterscheiden).

Auch im Fall des § 5 wird erst in den (nicht verordneten) Erläuterungen zum Bpl. genau festgelegt, wie die Anrechnung von Geschossen zu erfolgen hat. So wird im 2. Punkt der Erläuterungen zur Geschoßzahl angeführt: „Das Geschoss eines Gebäudes (Keller), welches auch nur auf einer Seite über die Hälfte aus dem verglichenen Gelände hervorragt bzw. Widmung der Räume nicht ausgesprochen Kellerräumen entspricht, wird zur Gänze in der Geschoßzahl mitgezählt.“

Unabhängig von der Anrechnung von Geschossflächen für den Nutzungsfaktor ist auf Grund der Ermittlungen zum Nutzungsfaktor (siehe dort) nach den Erläuterungen zum § 5 das Kellergeschoss in die Anzahl der Geschosse einzurechnen. Da das Gebäude über alle Geschosse – unabhängig davon, ob es sich um ein anzurechnendes Geschoss handelt – drei Geschosse aufweist, wird die Bestimmung des § 5 (1) Bpl. jedenfalls eingehalten.“

Dieses Gutachten des bautechnischen Amtssachverständigen vom 9.11.2021 wurde den Parteien des Verfahrens im Zuge des Parteiengehörs zur Kenntnis gebracht.

Daraufhin gaben die Beschwerdeführer die mit 27.12.2021 datierte Stellungnahme ab und führten darin im Wesentlichen Nachstehendes aus:

„Die Beschwerdeführer halten ihren Standpunkt aufrecht, dass die vorgeschriebene Geschoßflächenzahl/der Nutzungsfaktor von 0,5 beim gegenständlichen Bauvorhaben nicht eingehalten wird und auch die Abstandsvorschriften (Mindestabstände) missachtet werden.

1. Geschoßflächenzahl

Zutreffend ist, dass gemäß dem Textlichen Bebauungsplan der Gemeinde xxx die bauliche Ausnützung mit einem Nutzungsfaktor von 0,5 beschränkt ist. Dabei handelt es sich um das Verhältnis der Summe der Geschoßflächen zur Grundstücksgröße. Die Summe der Geschoßflächen versteht sich als Summe aller Geschoßflächen. In dem Bebauungsplan wird nicht unterschieden, ob es sich um ober- oder unterirdische Geschoße handelt.

Beim gegenständlichen Bauvorhaben ist der zulässige Nutzungsfaktor von 0,5 weit überschritten. Erst die sogenannten Erläuterungen zur Verordnung des textlichen Bebauungsplanes stellen einen mangelhaften Versuch dar, den Nutzungsfaktor nachvollziehbar ermitteln zu können. Die Erläuterungen weisen kein Datum und kein Erstelldatum auf, es kommt diesen keine wie immer geartete normative Kraft zu. Für die Berechnung des Nutzungsfaktors sind alle 3 Geschoße mit einer Gesamtfläche von 619m2 zu berücksichtigen. Im Verhältnis zur Grundfläche von 836m2 ergibt dies einen Nutzungsfaktor von 0,74, also einem weit höheren Faktor als 0,5.

Es gibt zu den Erläuterungen des Textlichen Bebauungsplanes keinen Gemeinderatsbeschluss noch eine Angabe darüber, auf welchen textlichen Bebauungsplan mit welchem Datum des Inkrafttretens damit Bezug genommen wird.

Ungeachtet dessen ist anzumerken:

Den Begriff „vergleichbares“ Gelände kennt die Kärntner Bauordnung nicht. Da im darauffolgenden Kapitel der Erläuterungen der vertraute Begriff „verglichenes“ Gelände benützt wird, handelt es sich bei dem Begriff des „vergleichbaren“ Geländes um einen Schreibfehler. Der Begriff des „verglichenen“ Geländes ist klar von der Lehre vorgegeben, ebenso wie zum Beispiel der Begriff der Traufenhöhe. Das verglichene Gelände wird ähnlich wie die verglichene Gebäudehöhe über die Flächenabwicklung, die sogenannte Mantelabwicklung ermittelt. Dazu haben die Beschwerdeführer anlässlich der mündlichen Verhandlung die Berechnung vorgelegt.

Dazu ist auch ein Beispiel der Berechnung der verglichenen Geländehöhe von einem Bauprojekt in Wien beigelegt. Das vom Sachverständigen angeführte Beispiel aus dem Land Burgenland ist völlig anders gelagert. Dort wurde lediglich die Gebäudehöhe auf der Seite des Nachbarn thematisiert. Daraus abzuleiten, wie hier das verglichene Gelände zu ermitteln ist, ist unzulässig und unzutreffend. In dem gegenständlichen Fall ist festgestellt, ob das KeIlergeschoß, vereinfacht als Quader zu bezeichnen, überwiegend über dem Gelände liegt oder nicht. Gemäß der Berechnung der Beschwerdeführer liegt das sogenannte Kellergeschoß mehrheitlich über dem verglichenen Gelände, wie dem Landesverwaltungsgericht gegenüber bereits dargestellt, dies aufgrund folgender Tatsachen:

Die Kellergeschoß-Höhe beträgt gesamt 320cm, davon liegen 148,4cm unter dem verglichenen Gelände und 171,6cm über dem verglichenen Gelände, also mehr als die Hälfte (160cm).

Die Widmung des Kellergeschoßes entspricht mehrheitlich anderen Widmungen als jener eines bloßen Kellers.

Das Kellergeschoß besitzt eine Belichtung von außen. Eine Bestimmung der Fenstergröße und des Lichteinfalls gilt nur für Aufenthaltsräume, für alle anderen Räume gibt es keine Vorgaben. Wenn ein Raum ein Fenster aufweist, ist die Auflage der normalen Belichtung erfüllt.

Da alle drei Kriterien erfüllt sind, ist das gesamte Kellergeschoß In die Berechnung der Ausnutzung einzuberechnen. So gelangt man zu dem Faktor 0,74.

Bei der Verhandlung vor dem LVwG Kärnten wurde auch ein Modell des Kellergeschoßes aus Styropor übergeben, um die Berechnung der Beschwerdeführer zu erklären. Eine Erklärung dazu hat das LVwG bis dato nicht zugelassen.

Auch die massiven Anschüttungen auf drei Seiten des Bauwerks können nicht verhindern, dass das Kellergeschoß mehrheitlich über dem Gelände liegt. Die Ausführungen des Sachverständigen, dass das Kellergeschoß an drei Seiten weniger als die Hälfte aus dem vergleichbaren (eigentlich verglichenen) Gelände ragt, sind insoweit irrelevant, als die vierte Seite nahezu zur Gänze über dem Gelände ist. Aus diesem Grund wurde auch der Begriff des verglichenen Geländes geschaffen, damit durch Aufschüttungen gerade nicht das Limit der baulichen Ausnutzug umgangen werden kann.

Der Sachverständige versucht, für das Kellergeschoß Seite für Seite die Höhe über dem Gelände zu ermitteln. Dabei legt er den Fokus auf jene drei Seiten, die sehr hoch angeschüttet werden sollen. Die vierte Seite, welche fast zur Gänze über dem Gelände liegt, wird außer Acht gelassen. Dieser Zugang verfehlt den Zweck der normativen Anordnung, da das Kellergeschoß ein räumliches Gebilde ist und keine Fläche. Diese Methode mag man für die Gebäudehöhe auf der zum Nachbar zugewandten Seite zur Anwendung bringen, nicht aber für die Ermittlung, ob ein Kellergeschoß mehr oder weniger unter dem Gelände liegt.

Der Sachverständige stellt eine Rechnung an, indem er die Geländehöhe als arithmetisches Mittel der Höhen an den Gebäudeecken ermittelt. Das würde zu einer Berechnung wie folgt führen (Bezugnahme auf die Geländehöhen über dem Garagenboden):

Südseite: 180+180=360

Westseite: 180+208=388

Nordseite: 182+208=390

Ostseite: 550+50+8+8+56+56=228 (Garagentor +8)

Somit ist die Summe aller Höhen 1366. Bei 12 Messpunkten ergibt dies ein arithmetisches Mittel von -113,83cm über dem Garagenboden. Dies bedeutet, dass das Kellergeschoß (320-113,8=) 206,2cm über dem vergleichbaren mittleren Gelände liegt und somit in den Nutzungsfaktor klar einzurechnen wäre.

Wie bereits ausgeführt, wäre aber die Ermittlung über dem verglichenen Gelände vorzunehmen.

Der vorgeschriebene Nutzungsfaktor von 0,5 wird bereits dann nicht eingehalten, wenn eine Fläche von mehr als 418 m2 zu berücksichtigen wäre, somit vom KeIlergeschoß auch nur ein kleiner Teil im Ausmaß von ca. 31 m2, Selbst wenn daher, dem Verwaltungsgerichtshof folgend, in diesem geringen Ausmaß das Kellergeschoß über die Hälfte aus dem verglichenen Gelände hervorragt, normale Belichtung von außen besitzt und dessen Verwendung bzw. Widmung der Räume nicht ausgesprochen Kellerräumen entspricht, wäre dieser Teil zu beachten und in die Berechnung einzubeziehen, und es würde sich daraus ein unzulässiger, 0,5 überschreitender Nutzungsfaktor beim gegenständlichen Bauvorhaben ergeben.

2. Abstandsflächen:

Bei der letzten Gerichtsverhandlung vor dem LVwG Kärnten wurde der Begriff der Traufenhöhe geklärt: Diese ist ein Schnittpunkt der Dachhaut mit der äußeren Wand des Gebäudes und nicht die Höhe der Dachrinne. Entgegen der Behauptung des Sachverständigen hat dies sehr wohl Einfluss auf die Beurteilung der Einhaltung der Abstandsflächen. Die äußere Wand ist die Wand der Garage im Kellergeschoss, welche nach oben geführt wird, bis zur Überschneidung mit der Verlängerung der Dachhaut. Eine bezughabende Skizze wurde dem Gericht in der Verhandlung vorgelegt und wird auch dieser Stellungnahme angeschlossen. Damit liegen Abstandsflächen auf dem Grundstück der Beschwerdeführer. Die Ermittlung der Abstandsflächen durch den hochbautechnischen Sachverständigen wäre dann korrekt, sofern der untere Garagenteil ein separates Gebäude darstellte oder es sich um Staffelgeschoße handeln würde. Beides ist jedoch nicht der Fall. Somit sind die Abstandsvorschriften eindeutig verletzt.

3. Immissionen:

In der vorgenannten Verhandlung am 24.07.2018 haben die Beschwerdeführer angemerkt, dass Regenwässer auf der jeweils eigenen Liegenschaft zur Versickerung zu bringen sind. Durch die erheblichen Anschüttungen ergibt sich ein flaches Gefalle des Nachbargrundstücks in Richtung der Straße und ein ebenso starkes Gefalle in die Richtung des Grundstücks der Beschwerdeführer. Der Sachverständige versuchte darzustellen, dass das Regenwasser trotzdem zur Straße und nicht zum Grundstück der Beschwerdeführer fließen würde. Es ist ungeklärt geblieben, welche Maßnahmen getroffen würden, um den tatsächlich zu befürchtenden Abfluss des Regenwassers auf das Grundstück der Beschwerdeführer zu verhindern.

Zum Beweis wird die Einholung eines weiteren Sachverständigen-Gutachtens für das Fachgebiet Raumordnungs- und Bauwesen beantragt, damit die Ausführungen des hochbautechnischen Sachverständigen des Amts der Kärntner Landesregierung, der das gegenständliche Bauvorhaben für zulässig befindet, auf gleicher fachlicher Ebene entkräftet werden kann.“

Am 9.2.2022 wurde der gegenständliche Beschwerdeakt, Zahl: KLVwG905906/2021, durch eine durch den Personal- und Geschäftsverteilungs-ausschuss vorgenommene Änderung der Geschäftsabteilung xxx abgenommen und der Geschäftsabteilung xxx (Richterin: xxx) zugeteilt.

Mit der Eingabe vom 23.3.2021 hat die Bauwerberin, xxx geänderte Einreichunterlagen vorgelegt.

Mit dem Schriftsatz vom 4.4.2022 stellte die Bauwerberin, xxx, einen Antrag auf Genehmigung dieser Änderungseinreichung und legte neben einem Absteckplan des Vermessungsbüros xxx auch noch die mit 23.3.2022 datierte Baubeschreibung vor.

Das Landesverwaltungsgericht Kärnten hat daraufhin den anderen Verfahrensparteien – in Bezug auf die geänderten Einreichunterlagen – Parteiengehör gewährt und hat den bautechnischen Amtssachverständigen mit Schreiben vom 8.4.2022 um Erstellung eines ergänzenden Gutachtens ersucht.

Mit Eingabe vom 13.5.2022 teilte die Bauwerberin, xxx mit, dass die mit Antrag vom 4.4.2022 vorgelegte Änderungseinreichung geringfügig abgeändert worden sei und ersuchte – unter Vorlage des Änderungsplanes vom 25.4.2022 und der Änderungsbeschreibung vom 28.4.2022 – um Erteilung der baubehördlichen Genehmigung.

Auf Basis dieser mit Eingabe vom 13.5.2022 vorgelegten Einreichunterlagen erstellte der bautechnische Amtssachverständigexxx, in der Folge das Gutachten vom 2.6.2022 welchem Nachstehendes zu entnehmen ist:

„Allgemeiner Teil:

1)Auftrag: Landesverwaltungsgericht Kärnten

Fromillerstraße 20

9020 Klagenfurt am Wörthersee

Betreff:xxx, xxx, xxx

und xxx, xxx

xxx; Bauansuchen xxx,

xxx;

do.Zahl: xxx

Zahl: KLVwG-905-906/19/2021

Grundlagen:

Dem Gutachten liegen folgende Unterlagen zugrunde:

-Einreichplan „Lageplan“, Plan-Nr.: xxx, vom 01.08.2018,

-Einreichplan „Grundrisse“, Plan-Nr.: xxx, vom 01.08.2018,

-Einreichplan „Ansichten, Schnitte“, Plan-Nr.: xxx, vom 01.08.2018,

-Änderungseinreichplan, TG + EG + 1OG, Ansichten, Schnitte M 1:100, Lageplan 1:250, Plan-Nr.: xxx, vom 25.04.2022,

-Aufstellung der Änderungen, erstellt von der xxx am 28.04.2022,

-Absteckplan der Vermessung xxx, GZ: xxx, M 1:250, vom 21.03.2022,

-Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten vom 17.10.2018, Zahl: KLVwG21682169/21/2017.

4)Fragestellung des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten:

Zu den durch die Bauwerberin vorgelegten Unterlagen (Änderungsplan, Absteckplan sowie Baubeschreibung) iVm. den mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten vom 17.10.2018, Zahl: KLVwG-2168-2169/21/2017, genehmigten geänderten Planunterlagen vom 1.8.2018 (Lageplan, Grundrisse sowie Ansichten, Schnitt) ergeht das Ersuchen, zu nachstehenden Fragen ein bautechnisches Gutachten abzugeben:

1. Inwieweit wurde das mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten vom 17.10.2018, Zahl: KLVwG-2168-2169/21/2017, genehmigte Bauvorhaben durch die nunmehr vorliegenden Austauschpläne abgeändert?

2. Ist diese im Beschwerdeverfahren vorgenommene Änderung aus bautechnischer Sicht

als geringfügige und daher unwesentliche oder

als nicht geringfügige und wesentliche einzustufen?

3. Inwieweit wird durch die vorgenommenen Änderungen in die Rechte von Anrainern, welche nicht mehr Partei des Berufungsverfahrens bzw. des Beschwerdeverfahrens waren, eingegriffen?

4. Werden durch das verfahrensgegenständliche (geänderte) Bauvorhaben die vorgeschriebenen Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze der Beschwerdeführer eingehalten?

5. Wird durch das gegenständliche (geänderte) Bauvorhaben die max. zulässige Geschoßflächenzahl überschritten?

6. Ist das verfahrensgegenständliche (geänderte) Bauvorhaben zur Gänze auf im Flächenwidmungsplan als Bauland gewidmeten Fläche situiert?

7. Erweist sich aufgrund der vorliegenden Änderungspläne die Vorschreibung von zusätzlichen Auflagen als notwendig?

Befund:

Beim gegenständlichen Bauvorhaben handelt es sich um den Abbruch einer Garage und die Neuerrichtung eines Mehrfamilienwohnhauses auf der Parzelle Nr. xxx der KG xxx. Das Gebäude weist drei Geschoße auf, wobei das unterste Geschoß auf Grund der Projektierung und der Hanglage des zu bebauenden Grundstückes teilweise unterhalb des angrenzenden projektierten Geländes liegt. Als oberer Abschluss des Gebäudes ist ein 8 Grad geneigtes Walmdach vorgesehen. Im Kellergeschoß sind ein Abstellraum, drei Kellerräume, ein Technikraum und eine Garage mit sechs Stellplätzen und Schleuse zum Stiegenhaus vorgesehen, im Erdgeschoß 2 Wohnungen und im Obergeschoß eine Wohnung. Als Vertikalerschließung sind ein Stiegenhaus und ein Aufzug über drei Geschosse vorgesehen.

Der Beurteilung liegen einerseits die letztgültigen Pläne, welche im Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht Kärnten vorgelegt und mit der Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten vom 17.10.2018, Zahl: KLVwG-2168-2169/21/2017, genehmigt wurden und andererseits der mit 25.04.2022 von der Bauwerberin vorgelegte Änderungsplan, Plan-Nr.: xxx, zu Grunde.

Für das gegenständliche Vorhaben ist der Textliche Bebauungsplan der Gemeinde xxx, Verordnung des Gemeinderates der Gemeinde xxx vom 26.02.1997, anzuwenden.

Gutachten:

Zu den Fragen des Landesverwaltungsgerichtes wird nachfolgend im Einzelnen geantwortet, wobei grundsätzlich auf das h.a. Gutachten vom 09.11.2021 verwiesen wird. Ergänzungen oder auf Grund des vorliegenden Änderungseinreichplanes notwendige Änderungen sind in den nachfolgenden Beantwortungen enthalten:

Add. 1: Durch die geplanten Änderungen, welche im zur Beurteilung vorliegenden Änderungseinreichplan vom 25.04.2022, Plan-Nr.: xxx, dargestellt sind, sollen im Wesentlichen Gebäudeteile, welche laut den letztgültigen Plänen aus 2018 bis zu ca. 0,50 m in die Sonderwidmung „Grünland-Immissionsschutz“ ragten, aus dieser Widmung heraus in die Widmung „Bauland-Kurgebiet“ verschoben werden. Die Breite des Immissionsschutzstreifens entlang der ostseitigen Grundstücksgrenze bzw. entlang der xxxstraße beträgt 10,00 m und ist die westliche Grenze desselben im Lageplan und in den Grundrissen dargestellt. Der kürzeste Gebäudeabstand (Rohbau) zur ostseitigen Grundstücksgrenze soll laut Absteckplan des ZT-Büros xxx durch die geplanten Änderungen 10,12 m betragen. Die westseitige Außenwand, die Traufenhöhe und auch die Gesamthöhe des Gebäudes sollen dabei nicht verändert werden.

Die in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Immissionsschutzstreifen geplanten bzw. erforderlichen Änderungen sind:

1. Verschieben der Tiefgarage und des ostseitigen Müllraumes um 0,60 m (lt. Änderungsaufstellung 0,50 m) nach Westen bei gleichzeitiger Verkleinerung des Müllraumes um 1,30 m² und Streichung des Pflanztroges an der Ostseite über der Garageneinfahrt. Da die westseitige Gebäudefront unverändert bleiben soll, resultiert durch die Änderung eine Verkleinerung der an die Tiefgarage unmittelbar angrenzenden Räume im Untergeschoss.

2. Zurückversetzen der Außenkanten der Terrassen im Erdgeschoss im östlichen Bereich.

3. Zurückversetzen der Außenkante der Terrasse im Obergeschoss im südöstlichen Bereich.

4. Verschieben der nordostseitigen Außentreppe nach Westen, um diese aus dem Immissionsschutzstreifen herauszurücken.

Im Zuge der Änderungseinreichung sind auch weitere Änderungen geplant, welche wie folgt aus dem Änderungseinreichplan vom 25.04.2022 zu entnehmen sind:

1. Anheben des Garagengeschossfußbodens um 0,15 m. Daraus resultiert auch eine weniger steile Garageneinfahrt.

2. Entfall der Stützmauer an der Südostecke bzw. Ersatz durch eine Böschung.

3. Absenken des Erdgeschossfußbodens um 0,08 m. Zusammen mit der unter 1. angeführten Änderung resultiert im Untergeschoss eine lichte Raumhöhe von 2,35 m bis 2,45 m.

4. Absenken des Obergeschossfußbodens um 0,15 m.

5. Änderung der sechs Fenster der Tiefgarage in sechs Lüftungsöffnungen mit der Größe 20/20 cm.

6. Projektierung von zwei zusätzlichen Fenstern im nordwestlichen Bereich des Garagengeschosses für den Technikraum und das Stiegenhaus.

7. Änderung eines ostseitigen Fensters im Erdgeschoss durch Anheben des Parapets.

8. Vergrößerung der Tiefe der ostseitigen Terrasse im Obergeschoss im nordöstlichen Bereich als Ausgleich des Flächenverlustes im südöstlichen Bereich.

9. Entfall von drei PKW-Stellplätzen im Außenbereich.

10. Entfall des Schiebetors bei der Einfahrt zum Grundstück.

11. Verschieben der Sickergrube nach Westen.

Andere als die vorgenannten Änderungen am Gebäude gegenüber dem mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten vom 17.10.2018, Zahl: KLVwG-2168-2169/21/2017, genehmigten Bauvorhaben sind nicht geplant. Wie eingangs bereits erwähnt, soll das Gebäude weder nach Norden, Westen oder Süden näher an die Grenzen herangerückt werden und auch die Traufenhöhe und die Firsthöhe sollen unverändert bleiben. Im Erdgeschoss und im Obergeschoss ergeben sich durch die geplanten Änderungen keine Abweichung gegenüber der mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten vom 17.10.2018 genehmigten Bruttogeschoßflächen. Es soll bis auf die Änderung an der Südostecke des Gebäudes, wo die ursprünglich geplante Stützmauer durch eine Böschung ersetzt werden soll, auch das an das Gebäude angrenzende Gelände nicht verändert werden.

Add. 2: Grundsätzlich sind alle baulichen Änderungen bautechnisch relevant und wesentlich, insbesondere dann, wenn dadurch bautechnische Anforderungen der K-BV bzw. der OIB-Richtlinien berührt werden – Bagatellgrenzen gibt es bei Neubauanforderungen nicht. Aus h.a. Sicht ist aber die Frage, ob geplante Änderungen bautechnisch wesentlich oder unwesentlich sind, für das gegenständliche Verfahren nur insofern relevant, als diese auch Auswirkungen auf subjektiv-öffentliche Nachbarrechte haben. Aus den bautechnischen Bestimmungen ist für die Nachbarrechte aber nur sehr wenig zu gewinnen (z. B. bei brandschutztechnischen Anforderungen). Zur Verletzung von Nachbarrechten wird auf die Beantwortung der Frage 3 verwiesen.

Add. 3: In Hinblick auf die Nachbarrechte sind aus h.a. Sicht nur solche Änderungen relevant, die in Nachbarrechte eingreifen und sind nur jene als „wesentlich“ einzustufen, die negative Auswirkungen auf diese Rechte haben.

Kein Nachbarrecht kann abgeleitet werden aus der Gestaltung bzw. Ausformung der Gebäudeoberfläche bzw. der Außenwände, wie z.B. die Änderung von Fensterflächen oder das Einfügen oder Weglassen von Fenstern. Somit ist die vertikale Verschiebung von Geschossdecken und die damit verbundene Verschiebung von Fenstern ohne Auswirkung auf Nachbarrechte.

Aus der Anhebung des Garagenfußbodens um +15 cm und der Absenkung des Erdgeschossfußbodens um -8 cm resultiert eine um 3,5 cm höhere mittlere Geschosshöhe des Untergeschosses mit der absoluten Höhe von +450,635 m. Da das angrenzende projektierte Gelände an der Nord-, West- und Südseite laut Plan über die gesamten Außenwandlängen deutlich höher liegt als dieser Mittelwert, hat diese Erhöhung keine Auswirkung auf die Anrechnung von Geschossflächen und somit auch keine negative Auswirkung auf die damit verbundenen Nachbarrechte.

Die Änderung im Untergeschoss, nämlich die Verschiebung des Bereiches der Tiefgarage um 60 cm nach Westen, hat – da in jenem Bereich, wo die Verschiebung Auswirkungen auf die Nettoflächen von Kellerräumen hat, keine anzurechnenden Geschossflächen anfallen – ebenfalls keine Auswirkung auf Nachbarrechte.

Weder die für die Ermittlung der Baulinienabstände relevante Höhe der Traufe noch die Höhe des angrenzenden projektierten Geländes an der Nord-, West und Südseite sollen geändert werden. Somit ist auch der vom Vorhaben einzuhaltende Baulinienabstand nach Westen von den Änderungen nicht betroffen. Die an der Südostecke geplante Stützmauer soll durch eine Böschung ersetzt werden, was aber keine Auswirkung auf den Baulinienabstand nach Süden hat.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass die geplanten Änderungen keine Auswirkungen auf die Nachbarrechte der westseitig angrenzenden Liegenschaft haben und keine negativen Auswirkungen auf die nördlich, östlich und südlich angrenzenden Liegenschaften.

Add. 4: Auf Grund der Verordnung von Baulinien im textlichen Bebauungsplan werden entsprechend der Bestimmung der K-BV, § 4 (2), die weiteren Bestimmungen der K-BV hinsichtlich Abstandsflächen außer Kraft gesetzt. Es gibt demnach keine Abstandsflächen, es sind aber Mindestabstände zu den Grundstücksgrenzen (Baulinien) einzuhalten.

Die nördlicher gelegene und damit abstandrelevante Terrasse im Erdgeschoss an der Ostseite des Gebäudes soll laut Einreichplan um 17 cm weniger weit auskragen, was auch eine entsprechende Verkürzung der zugehörigen nach Norden wirkenden Baulinie mit sich bringt. Die geänderte Höhenlage der Terrasse im Erdgeschoss bringt keine Veränderung des Baulinienabstandes mit sich, da diese vor und nach der Änderung mindestens 3,00 m betragen muss und somit unverändert bleibt. Die Baulinie der Terrasse im Obergeschoss, deren Auskragung gegenüber den ursprünglichen Plänen um 1,39 m weiter in Richtung Osten auskragen soll, verläuft gegenüber der Baulinie der Erdgeschossterrasse um ca. 1,60 m weiter südlich und hat daher keinen Einfluss auf die einzuhaltenden Baulinienabstände nach Norden. Auch reicht die Vergrößerung der Auskragung nur bis zur Außenkante der darunterliegenden Terrasse.

Zusammenfassend ist daher festzustellen, dass die geplanten baulichen Änderungen keine negativen Auswirkungen auf die Tiefe der Baulinienabstände in Richtung Norden haben und durch die Verkürzung der Terrasse im Erdgeschoss in Richtung Osten sogar eine Verbesserung hinsichtlich der Länge der daraus resultierenden Baulinie bewirkt wird. Die Einhaltung der mindestens erforderlichen Baulinienabstände ist weiterhin gegeben.

Add. 5: Die Außenabmessungen der für die GFZ-Ermittlung heranzuziehenden Flächen des Erd- und des Obergeschosses sind von den geplanten Änderungen nicht betroffen. Es resultiert daher aus den geplanten Änderungen aus diesen Geschossen keine Erhöhung der Bruttogeschossflächen. Im Untergeschoss wird wie bereits erläutert die ostseitig angeordnete Tiefgarage um 0,60 m nach Westen verschoben, sodass die unmittelbar angrenzenden Räume im Untergeschoss um diesen Betrag in ihrer Tiefe verkleinert werden. Da aber das Untergeschoss – wie in der gutachterlichen Stellungnahme vom 09.11.2021 ausführlich erläutert –an der Nord-, West- und Südseite über die gesamten Gebäudeseiten zu mehr als der Hälfte unter der mittleren Geschosshöhe zu liegen kommt, ist für dieses Geschoss bis einschließlich der Tiefgarage keine Bruttogeschossfläche in der GFZ-Berechnung zu berücksichtigen. Wie in der Beantwortung der Frage 3. bereits hingewiesen, gilt die Feststellung in der gutachterlichen Stellungnahme vom 09.11.2021 auch für die gegenständlichen Änderungen, da die um 3,5 cm höhere mittlere Geschosshöhe des Untergeschosses mit der absoluten Höhe von +450,635 m an diesen drei Seiten weiterhin unter dem angrenzenden projektierten Gelände zu liegen kommt.

Die höhenmäßige Lage des Untergeschosses im Verhältnis zum angrenzenden projektierten Geländes im Detail:

Das Kellergeschoss erstreckt sich vom Fußboden auf ± 0,00 m (= 449,15 m) bis zum Fußboden des Erdgeschosses auf + 2,97 m (= 452,12 m). Die mittlere Geschoßhöhe von + 1,485 m liegt auf 450,635 m. Das angrenzende projektierte Gelände verläuft an der Südseite auf einer gleichbleibenden Höhe von 450,80 m und somit um 0,165 m über der mittleren Geschoßhöhe, an der Westseite verläuft das angrenzende projektierte Gelände auf einer Höhe von 450,80 m bis 451,08 m und somit um 0,165 m bis 0,445 m über der mittleren Geschosshöhe, an der Nordseite verläuft das angrenzende projektierte Gelände auf einer Höhe von 450,82 m bis 451,08 m und somit um 0,185 m bis 0,445 m über der mittleren Geschosshöhe. Nur an der Ostseite – die Seite der Garageneinfahrt – verläuft das angrenzende projektierte Gelände mit Ausnahme der Böschung an der Südostseite auf einer Höhe, die überwiegend unter der mittleren Geschoßhöhe liegt, nämlich von 449,15 m bis 449,375 m und weiter bis 449,56 m und somit von 1,485 m bis 1,26 m und weiter bis 1,075 m unter der mittleren Geschosshöhe.

Durch die Freistellung eines Teiles der Ostseite des Untergeschosses wird keine innerhalb des Gebäudeumrisses bis einschließlich der Tiefgarage liegende Geschossfläche generiert, die als Bruttogeschossfläche in die GFZ-Berechnung einfließt.

Der an der Ostseite des Gebäudes im Untergeschoss situierte Müllraum ragt an seiner Süd- und Ostseite zur Gänze über das angrenzende projektierte Gelände. Wie im h.a. Gutachten vom 09.11.2021 ausgeführt, müssen die in der Erläuterung zum Textliche Bebauungsplan der Gemeinde xxx, Verordnung des Gemeinderates der Gemeinde xxx vom 26.02.1997, angeführten drei Kriterien zur Anrechnung von Bruttogeschossflächen – „Jener Teil eines Geschosses eines Gebäudes, welcher mehr als die Hälfte aus dem vergleichbaren Gelände hervorragt, normale Belichtung von außen besitzt und dessen Verwendung bzw. Widmung der Räume nicht ausgesprochen Kellerräumen entspricht, wird in die Berechnung (der baulichen Ausnutzung) aufgenommen“ – kumulativ vorhanden sein. Für den Müllraum trifft lediglich das erste Kriterium zu, der Raum besitzt keine Belichtung und erfüllt auf Grund seine Verwendung bzw. Widmung aus h.a. Sicht jedenfalls die Funktion eines Kellerraumes.

In Summe wurde für das Erdgeschoss und das Obergeschoss eine für die GFZ-Berechnung zu berücksichtigende Bruttogeschossfläche von 382,45 m² ermittelt. Die aus der Gegenüberstellung mit der Grundstücksgröße von 836 m² resultierende GFZ bzw. der Nutzungsfaktor liegt mit 0,457 deutlich unter der maximal zulässigen GFZ von 0,5, was umgerechnet einer Differenz der projektierten Bruttogeschossfläche zur maximal zulässigen Bruttogeschossfläche von -35,55 m² entspricht.

Wäre die Anrechnung von Bruttoflächen ausschließlich davon abhängig, ob ein Geschoss oder ein Teil eines Geschosses mehr als die Hälfte seiner Geschosshöhe über dem angrenzenden projektierten Gelände liegt, wäre für den Müllraum eine Bruttofläche von 4,14 m² in die GFZ-Ermittlung einzurechnen. In Summe wäre in Folge für alle drei Geschosse eine zu berücksichtigende Bruttogeschossfläche von 386,59 m² zu berücksichtigen. Die aus der Gegenüberstellung mit der Grundstücksgröße von 836 m² resultierende GFZ bzw. der Nutzungsfaktor inklusive Müllraum würde mit 0,462 ebenfalls deutlich unter der maximal zulässigen GFZ von 0,5 liegen, was umgerechnet einer Differenz der projektierten Bruttogeschossfläche zur maximal zulässigen Bruttogeschossfläche von -31,41 m² entsprechen würde.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass die maximal zulässige GFZ bzw. der maximal zulässige „Nutzungsfaktor“ durch das Vorhaben auch unter Berücksichtigung der geplanten Änderungen nicht überschritten wird.

Add. 6: Wie bereits erläutert, ist im Lageplan und in den Grundrissen die Widmungsgrenze des Immissionsschutzes mit einem Abstand von 10,00 m zur Grundstücksgrenze dargestellt. Durch die geplanten Änderungen, insbesondere durch die Verschiebung der Tiefgarage um 0,60 m nach Westen und die Zurückversetzung der Terrassen im Erd- und im Obergeschoss sollen die Gebäudeteile, die diese Widmungsgrenze überragten, nachvollziehbar hinter diese Widmungsgrenze zurückgerückt werden. Der kürzeste Gebäudeabstand (Rohbau) zur ostseitigen Grundstücksgrenze soll durch die Änderungen laut Absteckplan des ZT-Büros xxx 10,12 m betragen, die Dämmstärke in diesem Geschoss (Perimeterdämmung) soll 8 cm betragen. Somit ist sichergestellt, dass alle Gebäudeteile im fertigen Zustand ausschließlich auf der im Flächenwidmungsplan als „Bauland Kurgebiet“ gewidmeten Fläche zu liegen kommen.

Add. 7: Sowohl die Kärntner Bauvorschriften als auch die mit der Bautechnikverordnung verbindlich erklärten OIB-Richtlinien sind einzuhalten. Abweichungen vom genehmigten Vorhaben (Plan und Beschreibung) und Abweichungen von den technischen Vorschriften, die zu einer Nichteinhaltung dieser Vorschriften führen, sind grundsätzlich nicht zulässig.

Anhand der Plandarstellung und der Änderungsbeschreibung sind unzulässige Abweichungen von bautechnischen Anforderungen nicht festzustellen. Der Umfang, in dem sich die gegenständlichen, geplanten Änderungen bewegen, erfordert keine zusätzlichen Auflagen und somit auch keine Auflagen, die erforderlich wären, um das Vorhaben genehmigungsfähig zu machen.

Es darf aber darauf hingewiesen werden, dass mit der Baurechtsnovelle 2021 der § 36 mit Einführung des Abs. 1a dahingehend „aufgeweicht“ wurde, als Abweichungen von der Baubewilligung keinen Auftrag nach § 36 Abs. 1 nach sich ziehen, wenn diese Abweichungen von der Baubewilligung als „unwesentlich“ anzusehen sind.“

Am 13.7.2022 wurde am Sitz des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, anlässlich welcher der Vertreter der Beschwerdeführer, xxx, der Vertreter der belangten Behörde, die Vertreter der Bauwerberin xxx, sowie der bautechnische Amtssachverständige, xxx, gehört wurden.

Der Vertreter der Beschwerdeführer machte in der Beschwerdeverhandlung geltend, dass es sich bei den vorgenommenen Projektänderungen um wesentliche Änderungen des Einreichprojektes handle, welche im Zuge eines Beschwerdeverfahrens nicht zulässig seien. Es werde daher beantragt, die Bausache zuständigkeitshalber an die Behörde erster Instanz zu verweisen. Weiters führte der Vertreter der Beschwerdeführer aus, dass das Gebäude auf das Urgelände aufgesetzt und rundherum angeschüttet werde. Das Niveau in der Garage sei nur 20 cm unter dem Urgelände. Es würden Anschüttungen im Ausmaß bis zu 1½ Meter erfolgen. Das Haus sei zu groß für das Baugrundstück. Laut Vorschriften sollten 60 % von den Anschüttungen zu den Abstandsflächen dazugerechnet werden.

In Bezug auf das bautechnische Gutachten vom 9.11.2021 brachte der Vertreter der Beschwerdeführer in der Beschwerdeverhandlung vor, dass das vergleichbare Gelände nicht das projektierte Gelände, sondern das jetzige Urgelände, sei. Die Anschüttung habe Relevanz für die Abstandsflächen. Der in den Erläuterungen aufscheinende Begriff einer normalen Belichtung existiere nicht in der Bauordnung. Grundsätzlich gehe es immer darum, ob es eine natürliche Belichtung mit Fenstern gebe. Eine normale Belichtung könnte auch mit Glühbirnen hergestellt werden.

Der bautechnische Amtssachverständige führte dazu Nachstehendes aus:

„Bei den drei Kriterien, die einerseits auf das Gelände bezogen sind und andererseits auf die Belichtung und die Widmung von Räumen Bezug nehmen, wird eindeutig nachvollziehbar auf die Belichtung abgestellt. Diese ist nicht zu verwechseln mit dem Begriff Beleuchtung. Eine künstliche Lichtquelle ist dem Begriff Beleuchtung zuzuordnen und nicht dem Begriff Belichtung. Zum Gelände ist festzuhalten, dass - wenn auf das Urgelände oder das natürliche Gelände oder das gewachsene Gelände Bezug genommen werden soll - dieses im Verordnungstext explizit anzuführen gewesen wäre. Zum Vergleich: Die Kärntner Bauvorschriften enthalten in § 5, in dem die Ermittlung der Tiefe der Abstandsflächen geregelt ist, den Begriff projektiertes Gelände nicht. Erst im Zusammenspiel mit § 8 Abs. 2 K-BV, worin normiert wird, dass Anschüttungen im Ausmaß von sechs Zehntel ihrer Höhe in die Tiefe der Abstandsflächen einzurechnen sind, wird im Umkehrschluss offensichtlich, dass es sich bei den Bestimmungen in § 5 K-BV um Abstandsflächen handelt, welche in Bezug auf das projektierte Gelände zu ermitteln sind. Gelebte Praxis ist es daher, dass - wenn nicht explizit auf ein bereits vorhandenes oder historisches Gelände abgestellt wird - immer vom projektierten Gelände auszugehen ist.

Da in den Erläuterungen zur Bebauungsplanverordnung der Gemeinde xxx ein solches Gelände im Erläuterungstext nicht genannt wird, sondern auf ein vergleichbares Gelände Bezug genommen wird, welches jeder Definition entbehrt, ist der Schluss naheliegend, dass es sich bei diesem Gelände um das Gelände nach Fertigstellung des Bauvorhabens handelt.“

Weiters wurde in der Beschwerdeverhandlung das bautechnische Gutachten vom 2.6.2022 erörtert und in Bezug auf den Punkt 1. durch den bautechnischen Amtssachverständigen ergänzend ausgeführt, dass das Gebäude im UG - durch das Verschieben der Garage - um 60 cm nach Westen entsprechend kleiner werde. Diese Änderung habe jedoch keine Auswirkung auf die anzurechnende Bruttogeschoßfläche im UG, diese habe laut dem Gutachten vom 9.11.2021 für die Ermittlung der Geschoßflächenzahl (Nutzungsfaktor) keine Auswirkung. Im EG und OG würden die Bruttogeschoßflächen unverändert bleiben. Die absolute Höhe des Firstes und der Traufe des geplanten Gebäudes bleibe von den vorgenommenen Änderungen unberührt.

Zu Punkt 2. dieses Gutachtens führte der bautechnische Amtssachverständige ergänzend über Befragen der Richterin aus, dass es aus bautechnischer Sicht keine unwesentlichen Änderungen gebe. Es seien Änderungen vorgenommen worden, die tragende Bauteile betreffen. Solche Änderungen seien jedenfalls bewilligungspflichtig und auch aus bautechnischer Sicht relevant und wesentlich. Darüber hinaus sei festzustellen, dass mit Ausnahme des Brandschutzes aus bautechnischen Bestimmungen (z.B. Raumhöhen, Fenstergrößen, Steigungsverhältnisse von Treppen etc.) keine Nachbarrechte abzuleiten seien. In Bezug auf den Brandschutz sei das Vorhaben unverändert geblieben. Darüber hinaus sei anzumerken, dass durch die vorgenommenen Änderungen das Wesen des Vorhabens aus seiner Sicht nicht geändert werde. Es bleibe nach wie vor ein Wohnhaus für drei Wohneinheiten und zwei oberirdischen Geschoßen, welches weder in Bezug auf die Abstände zur nordseitigen Grenze der Beschwerdeführer noch in Bezug auf die Bruttogeschoßfläche geändert werden solle.

In Bezug auf das Vorbringen des Vertreters der Beschwerdeführer, wonach das Gebäude anders ausschaue wie früher und außerdem durch die Anschüttungen in die Nachbarrechte eingegriffen werde, führte der bautechnische Amtssachverständige aus, dass aus dem Vergleich der Pläne eindeutig nachvollziehbar hervorgehe, dass das angrenzende projektierte Gelände durch die Planänderungen – mit Ausnahme der ostseitigen Zufahrt der Garage – unverändert geblieben sei, insbesondere an der Nordseite des Gebäudes und habe die Änderung der Höhenlage von Fußböden innerhalb des Gebäudes keine Auswirkung auf das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes.

In Bezug auf den Punkt 4. des Gutachtens vom 2.6.2022 betreffend die Einhaltung der Abstandsflächen führte der bautechnische Amtssachverständige ergänzend aus, dass der Bebauungsplan qualifizierte Abstandsregelungen enthalte, welche in Folge die Anwendung des § 4 Abs. 1 letzter Satz und die §§ 5 bis 10 K-BV außer Kraft setzen würden.

Der Vertreter der Beschwerdeführer führte zu Punkt 4. des Gutachtens vom 2.6.2022 aus, dass der Bebauungsplan keinerlei Regelungen über Anschüttungen enthalte. Dies habe zur Folge, dass Anschüttungen unzulässig seien. Anderenfalls müsste der Bebauungsplan eine Regelung darüber enthalten. Weiters wurde geltend gemacht, dass die Traufenhöhe in der Bauordnung der Schnittpunkt der Dachhaut mit der äußersten Gebäudewand sei. Es seien Pläne vorgelegt worden, wie die Traufenhöhe im vorliegenden Fall zu ermitteln sei. Daraus sei ersichtlich, dass der vorgeschriebene Abstand zum Grundstück der Beschwerdeführer nicht eingehalten werde.

Der bautechnische Amtssachverständige replizierte dazu Folgendes:

„Der Amtssachverständige führt zum vorgelegten Plan (Beilage ./C) aus, dass die darin dargestellten absoluten Höhen nicht mit der Aussage der Beschwerdeführer in Einklang zu bringen sind, insbesondere wird in dieser Skizze eine obere maßgebliche Höhe von 458,35 kotiert, die im Plan angegebene Höhe der Traufe jedoch mit 458,50. Die für den in diesem Zusammenhang maßgeblichen Höhenbezugspunkt zu verwendende Außenwand ist jene, welche die äußere Begrenzung des OG darstellt. Die in dem Planausschnitt der Beschwerdeführer bezeichnete Außenwand des UG (mit der darüber angeordneten Terrasse des EG) generiert einen eigenen einzuhaltenden Baulinienabstand, welcher aufgrund der Höhe von weniger als sechs Meter aufgrund der Normierung des Bebauungsplanes mit mindestens 3,0 Meter festzulegen ist. Eine ähnliche Skizze wurde mit der Stellungnahme der Beschwerdeführer vom 27.12.2021 bereits übermittelt und wird – in Bezug auf diese Skizze und die mit heutigem Datum vorgelegte Skizze – dem Vertreter der Beschwerdeführer ein Auszug aus den Seminarunterlagen zu den K-BV, insbesondere zu den Abstandsvorschriften, ausgehändigt, aus der nachvollziehbar hervorgeht, dass bei abgestuften Gebäuden mit unterschiedlichen Bemessungshöhen für jeden dieser maßgeblichen Punkte die Tiefe der Abstandsfläche bzw. im gegenständlichen Fall der Baulinienabstand getrennt zu ermitteln ist und die größte aus dieser Ermittlung hervorgehende Tiefe auch dem Mindestabstand des Gebäudes von der Grundstücksgrenze entspricht.

In Bezug auf die korrekte Ermittlung des maßgeblichen Höhenpunktes ist bei der Prüfung der Planunterlagen aufgefallen, dass in den Plänen tatsächlich die absolute und relative Höhe der Traufe selbst dargestellt ist, der maßgebliche Höhenpunkt für die Ermittlung des Baulinienabstandes (Verschneidung der Dachhaut mit der Außenwand) bei einer Dachneigung von laut Plan 8 Grad ca. 9 bis 10 cm höher anzusetzen ist. Die im Lageplan dargestellten Baulinienabstände sind demnach um 5 cm (laut Bebauungsplan § 8) zu vergrößern. Die Überprüfung des Lageplans – hinsichtlich der um 5 cm vergrößerten Baulinienabstände für das Hauptdach des Gebäudes – hat ergeben, dass diese jedenfalls auf dem Grundstück des Bauwerbers zu liegen kommen. Eine Überschreitung der Nachbargrenzen ist durch diese Vergrößerung der Tiefe des Baulinienabstandes um 5 cm an keiner Seite des Baugrundstückes gegeben.“

In Bezug auf den Punkt 5. des bautechnischen Gutachtens vom 2.6.2022 (Einhaltung der GFZ) führte der bautechnische Amtssachverständige zur Frage der Richterin, ob dann, wenn man den Text der vorliegenden Erläuterungen außer Acht lassen würde, und nur den Wortlaut des § 3 des Textlichen Bebauungsplanes vom 26.2.1997 heranziehen würde, ebenfalls davon auszugehen wäre, dass die GFZ von 0,5 nicht überschritten werde, Folgendes aus:

„Dies ist zutreffend. Es wird auf das Gutachten vom 19.6.2018, das der Entscheidung des LVwG vom 17.10.2018 zugrunde lag, verwiesen, worin in Bezug auf die Geschoßflächenzahlermittlung auf die Anwendung des Erläuterungstextes gänzlich verzichtet wurde. Dies wurde im Gutachten vom 9.11.2021 bereits festgehalten und ausgeführt, dass durch die Ermittlung der zu berücksichtigenden Geschoßflächen ohne Anwendung der Erläuterungen ebenfalls keine Geschoßflächen des UG in die Geschoßflächenzahl einzurechnen waren.“

Der Vertreter der Beschwerdeführer brachte dazu vor, dass das für ihn nicht nachvollziehbar sei, da im Bebauungsplan drei Geschoße angeführt seien. Er verstehe den Text des Bebauungsplanes daher so, dass alle drei Geschoße bei der Berechnung der Geschoßflächenzahl berücksichtigt werden müssten. Das projektierte Bauvorhaben weise drei Geschosse auf, wobei alle drei Geschosse in die Berechnung der Geschoßflächenzahl einzubeziehen seien.

Der bautechnische Amtssachverständige führte dazu Folgendes aus:

„Die in den Bebauungsplänen festzulegenden Parameter (Mindestgrundstücksgröße, Anzahl der Geschoße, Ausnutzung der Baugrundstücke) dienen der Sicherstellung einer geordneten Siedlungsstruktur. Dazu zählen im Hinblick auf die Ausnutzung nur oberirdisch in Erscheinung tretende Baukörper bzw. oberirdisch in Erscheinung tretende Teile von Geschoßen. Im für diesen Bebauungsplan noch geltenden Gemeindeplanungsgesetz wird im § 25 Abs. 4 – in Bezug auf die Baumasse – sehr deutlich normiert, dass es sich dabei um den oberirdisch umbauten Raum bis zu den äußeren Begrenzungen des Baukörpers handelt. Das ist in Bezug auf die Geschoßfläche ebenfalls so anzuwenden, wenn dies auch im Gemeindeplanungsgesetz nicht ausdrücklich normiert ist. Dazu wurde im Gutachten vom 19.6.2018 eine ausführliche Herleitung geführt.“

Nach Schluss des Beweisverfahrens wurden in der Beschwerdeverhandlung am 13.7.2022 durch die Verfahrensparteien folgende Anträge gestellt:

„Der Vertreter der belangten Behörde beantragt die Beschwerden abzuweisen.

Der Rechtsvertreter der mitbeteiligten Partei hält sein Schlusswort und verweist darauf, dass aufgrund eines äußerst schlüssigen und nachvollziehbaren Gutachtens des bautechnischen Amtssachverständigen die vom Gericht gestellten Fragen widerspruchsfrei beantwortet wurden. Im Hinblick auf die zuletzt ergangene Entscheidung des VwGH ist die Frage, inwieweit die Erläuterungen zum Bebauungsplan aus dem Jahre 1997 verordnet wurden oder nicht, von keiner für die Entscheidung maßgeblichen Bedeutung. Unter Berufung auf das durchgeführte Beweisverfahren und die eingeholten Akten wird beantragt, den Beschwerden keine Folge zu geben und das zuletzt eingereichte Projekt baubehördlich zu genehmigen.

Der Vertreter der Beschwerdeführer hält sein Schlusswort, verweist auf das bisherige Vorbringen und die schriftliche Beschwerdeausführung und hält die in der Beschwerde gestellten Anträge aufrecht.“

Das Landesverwaltungsgericht Kärnten hat erwogen:

Feststellungen:

Die Bauwerberin, xxx, ist grundbücherliche Eigentümerin des Grundstückes Nr. xxx, KG xxx.

Die Beschwerdeführer sind Miteigentümer des Grundstückes Nr. xxx, KG xxx, welches im Norden direkt an das Baugrundstück Nr. xxx, KG xxx, angrenzt.

Das Grundstück xxx, KG xxx, ist im Flächenwidmungsplan der Gemeinde xxx zum Großteil als „Bauland – Kurgebiet“ gewidmet. Entlang der ostseitigen Grundstücksgrenze bzw. entlang der xxxstraße befindet sich auf dem Grundstück Nr. xxx, KG xxx, ein 10 m breiter Streifen, welcher im Flächenwidmungsplan als „Grünland – Schutzstreifen als Immissionsschutz an der Straße“ ausgewiesen ist.

Beim gegenständlichen Bauvorhaben handelt es sich um den Abbruch einer Garage und die Neuerrichtung eines Mehrfamilienwohnhauses auf der Parzelle Nr. xxx, KG xxx. Das Gebäude weist drei Geschoße auf, wobei das unterste Geschoß auf Grund der Projektierung und der Hanglage des zu bebauenden Grundstückes teilweise unterhalb des angrenzenden projektierten Geländes liegt. Als oberer Abschluss des Gebäudes ist ein 8 Grad geneigtes Walmdach vorgesehen. Im Kellergeschoß sind ein Abstellraum, drei Kellerräume, ein Technikraum und eine Garage mit sechs Stellplätzen und Schleuse zum Stiegenhaus vorgesehen, im Erdgeschoß 2 Wohnungen und im Obergeschoß eine Wohnung. Als Vertikalerschließung sind ein Stiegenhaus und ein Aufzug über drei Geschosse vorgesehen.

Das beantragte Wohnhaus ist auf der als „Bauland – Kurgebiet“ gewidmeten Fläche des Baugrundstückes Nr. xxx, KG xxx situiert.

Im Zuge des Beschwerdeverfahrens hat die Bauwerberin mit der Eingabe vom 13.5.2022 das ursprüngliche Bauansuchen vom 8.1.2013, welches bereits mit den geänderten Einreichunterlagen vom 1.8.2018 modifiziert wurde, unter Vorlage der geänderten Einreichunterlagen (Änderungsplan vom 25.4.2022, Plan-Nr.: xxx, und Änderungsbeschreibung vom 28.4.2022) abgeändert.

Durch die nunmehr vorliegende Einreichplanung sollen gegenüber dem ursprünglichen Vorhaben im Wesentlichen Gebäudeteile, welche laut den letztgültigen Plänen aus dem Jahr 2018 bis zu ca. 0,50 m in die Sonderwidmung „Grünland-Immissionsschutz“ ragten, aus dieser Widmung heraus in die Widmung „Bauland-Kurgebiet“ verschoben werden. Der kürzeste Gebäudeabstand (Rohbau) zur ostseitigen Grundstücksgrenze soll laut Absteckplan des ZT-Büros xxx durch die geplanten Änderungen 10,12 m betragen. Die westseitige Außenwand, die Traufenhöhe und auch die Gesamthöhe des Gebäudes sollen dabei nicht verändert werden.