Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-240/001-2014

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 30.07.2015
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2015:LVwG.AV.240.001.2014

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch den Grundverkehrssenat 2 unter dem Vorsitz der Richterin Mag. Clodi im Beisein des Richters Hofrat Dr. Kindermann-Zeilinger als Beisitzer und der fachkundigen Laienrichter Ing. Mag. Kalkus und Kammerobmann Stich über die als Beschwerde zu behandelnde Berufung des ***, geb. ***, vertreten durch *** in ***, ***, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft X vom ***, Zl. ***, mit welchem der Antrag auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für das Rechtsgeschäft (Kaufvertrag vom /, BRZ: *** und des Nachtrages zu diesem Kaufvertrag vom / BRZ: ***) abgeschlossen zwischen *** als bestellte Sachwalterin von ***, nunmehr vertreten durch die eingeantworteten Erben *** und *** nach *** als Verkäufer einerseits und *** als Käufer andererseits, betreffend den Erwerb der Liegenschaft EZ *** Grundbuch *** abgewiesen wurde, nach der am *** durchgeführten öffentlichen mündlichen Verhandlung, den

BESCHLUSS

gefasst:

I.

Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 3 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) insoweit Folge gegeben als der angefochtene Bescheid aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverwiesen wird.

II.

Gegen diesen Beschluss ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art. 133 Z 4 B-VG nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft X vom ***, Zl. *** wurde der Antrag von *** auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufvertrages vom /, Zl. BRZ *** und des mit / datierten Nachtrages zum Kaufvertrag vom ***, Zl BRZ ***, abgeschlossen zwischen *** als bestellte Sachwalterin von *** als Verkäuferin und dem Beschwerdeführer als Käufer, hinsichtlich der Liegenschaft EZ *** Grundbuch ***, abgewiesen.

Gestützt ist diese Entscheidung auf die §§ 4, 7 Abs. 1 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 (GVG).

Begründet wird die Entscheidung im Wesentlichen damit, dass hinsichtlich des Kaufvertrages vom *** eine entschiedene Sache vorliege und der mit / datierte Nachtrag zum Kaufvertrag vom *** kein selbständiges Rechtsgeschäft betreffend die Übertragung des Eigentumsrechtes an Grundstücken im Sinne des § 4 NÖ GVG darstelle.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die fristgerecht erhobene als Beschwerde zu behandelnde Berufung des Käufers ***, vertreten durch die ***, vom ***, in der beantragt wird, den bekämpften Bescheid abzuändern und dem Vertrag vom *** in der Fassung des Nachtrages die Zustimmung zu erteilen. In eventu wurde beantragt, die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an die 1. Instanz zurückzuverweisen.

Begründend wird in dieser Beschwerde zusammenfassend ausgeführt, dass eine unrichtige rechtliche Beurteilung vorliege. Die Behörde erster Instanz sei der Auffassung, dass über den Kaufvertrag vom *** bereits rechtskräftig durch Zurückweisung des Antrages entschieden worden sei und wolle einen vollständig neuen Vertrag. Die Behörde übersehe dabei, dass der Vertrag neu gefasst worden sei, indem eine Ergänzung am / vorgenommen worden sei. Die Parteien hätten darin ausdrücklich festgehalten, dass das auf der Liegenschaft derzeit stehende Holz vom Vertrag miterfasst sei. Es handle sich somit um eine neue Vereinbarung, die grundverkehrsbehördlich zu genehmigen sei.

Zu diesem Beschwerdevorbringen sowie zum Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich am *** eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, bei durch Verlesung des Verwaltungsaktes zur Zl. LVwG-AV-240-2014 Beweis erhoben worden ist.

Ergänzend hat der Beschwerdeführervertreter im Zuge dieser Verhandlung zusammengefasst vorgebracht, dass der Holzvorrat tatsächlich mittels eines Stockungsvertrages verkauft worden sei. Mit diesem Vertrag sei aber kein Eigentum erworben worden, sondern nur das Recht, Eigentum durch Schlägerung zu erwerben. Dies sei ein üblicher Vorgang in der Landwirtschaft. Das Besondere in diesem Fall sei gewesen, dass der nunmehrige Beschwerdeführer gleichzeitig auch Eigentum an der Liegenschaft erworben habe. Der Nachtrag zum Vertrag sei hinsichtlich des Argumentes, das Grundstück könne nicht ohne Baumbestand verkauft werden, gemacht worden. Wichtig sei die Einigung über den Kaufgegenstand und den Preis. Juristisch mache es keinen Unterschied, ob ein Vertrag in zwei Urkunden (Kaufvertrag und Nachtrag) errichtet werde oder in einer.

Auf Grund des durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest:

Mit Vertrag vom *** bzw. *** hat der nunmehrige Beschwerdeführer die in der EZ *** Grundbuch *** liegende Waldfläche von etwa 7 ha um einen Kaufpreis von € 17.400,-- erworben. In § 2 dieses Vertrages ist ausdrücklich festgehalten, „dass der auf den Waldgrundstücken stehende Holzvorrat nicht Gegenstand dieses Kaufvertrages ist.“ Die Verkäuferin ist durch ihre Sachwalterin und nunmehr eingeantwortete Hälfteerbin vertreten gewesen. Dieselben Parteien haben am selben Tag darüberhinaus einen Kaufvertrag über den „stehenden Holzvorrat“ abgeschlossen. Kaufgegenstand ist sämtliches Rundholz am Stock gewesen, das sich auf der genannten Waldfläche befunden hat. Beide Verträge sind pflegschaftsbehördlich genehmigt worden.

Der Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufvertrages über die Waldgrundstücke ohne den stehenden Holzvorrat ist von der Bezirkshauptmannschaft X mit Bescheid vom *** zurückgewiesen worden, weil der Kaufvertrag als nichtig und damit als nicht genehmigungsfähig qualifiziert worden ist. Hinsichtlich des Kaufvertrages über den „stehenden Holzvorrat“ hat der Beschwerdeführer nicht um grundverkehrsbehördliche Genehmigung angesucht. Die gegen den Zurückweisungsbescheid erhobene Berufung ist von der NÖ Grundverkehrslandeskommission als unbegründet abgewiesen worden.

Gegen diese Entscheidung hat sich die auf Art. 144 B-VG gestützte Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof gerichtet, der in seinem Erkenntnis vom 12.12.2012, Zl. B 884/12-7 die Beschwerde abgewiesen hat und ausgeführt hat, dass der Beschwerdeführer durch die angefochtene Entscheidung weder in einem verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht noch wegen Anwendung einer rechtswidrigen generellen Norm in seinen Rechten verletzt worden ist. Begründend ist in dieser Entscheidung ausgeführt, dass das Vorliegen eines gültigen Rechtsgeschäftes von der Grundverkehrsbehörde als Vorfrage zu beurteilen ist. Die belangte Behörde hat – wenn auch in Form einer Zurückweisung eine Sachentscheidung getroffen. Die Qualifizierung des vorliegenden Rechtsgeschäftes als nichtig iSd § 879 ABGB ist denkmöglich und hinreichend begründet.

Aufgrund dieses Erkenntnisses haben die genannten Vertragsparteien (die Liegenschaftseigentümerin *** vertreten durch ***, als bestellte Sachwalterin als Verkäuferin einerseits und *** als Käufer andererseits) am *** bzw. *** einen Nachtrag zum Kaufvertrag vom / mit folgendem Wortlaut geschlossen.

„Nachtrag zum Kaufvertrag vom ***

abgeschlossen zwischen: ……

§ 1

Präambel

Mit Kaufvertrag vom *** hat Frau ***, kaufm. Angestellte, ***, ***, als bestellte Sachwalterin der unter Sachwalterschaft stehenden ***, geb. ***, SV-Nr. ***, Pensionistin, *** – Haus ***, ***, ***, die Liegenschaft EZ *** Grundbuch *** an Herrn ***, geb. ***, Holzkaufmann und Landwirt, ***, ***, verkauft.

§ 2

Kaufpreis

Die Vertragsparteien kommen überein, dass § 2 wie folgt ergänzt werden soll: „Der Holzvorrat wurde zuvor in einem eigenen zivilrechtlichen Vertrag ab Stock verkauft und die Schlägerung ist abgeschlossen. Somit werden die Grundstücke samt dem restlichen Holzbestand und dem damit verbundenen Bewuchs verkauft.“

§ 3

Allgemeines

Sämtliche übrigen Bestimmungen des obzitierten Kaufvertrages bleiben vollinhaltlich aufrecht. …..“

Die pflegschaftsgerichtliche Genehmigung dieses Nachtrages zum Kaufvertrag vom / ist durch Beschluss des Bezirksgerichtes *** vom ***, Zl. *** erfolgt.

Mit Eingabe vom 07.08.2013 hat der Käufer ***, vertreten durch die Notarin und Vertragserrichterin *** bei der Grundverkehrsbehörde *** unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordruckes die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes (Kaufvertrag vom /, BRZ: *** und des mit / datierten Nachtrages zum Kaufvertrag vom /, BRZ: ***) unter Vorlage beider Verträge gemäß § 6 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 (NÖ GVG) beantragt.

Gegenstand dieses (neuen) Rechtsgeschäftes ist der Verkauf bzw. Erwerb der Liegenschaft EZ ***, Grundbuch *** samt „dem restlichen Holzbestand und dem damit verbundenen Bewuchs“, sohin sämtliche in der EZ ***, Grundbuch *** befindlichen Grundstücke inklusive Holz und Bewuchs.

Dieser Antrag ist mit dem nunmehr in Beschwerde gezogenen Bescheid der Bescheid der Bezirkshauptmannschaft X vom ***, Zl. *** abgewiesen worden.

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des behördlichen Verwaltungsaktes, in dem der Gang des behördlichen Verfahrens vollständig und in unbedenklicher Wiese dokumentiert ist und ist dieser im Wesentlichen seitens der Parteien des Verfahren auch nicht bestritten worden.

In rechtlicher Hinsicht war dazu Folgendes zu erwägen:

Gemäß § 1 NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;

2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;

3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke:

Grundstücke, die

a)im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen oder

b)im vereinfachten Flächenwidmungsplan als Grünland gewidmet sind,

wenn sie gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder land- und forstwirtschaftlich genutzt sind. Dabei ist die Beschaffenheit und die Art ihrer tatsächlichen Verwendung maßgebend. Die Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.

Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

a) wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder

b) wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und

• diese Absicht durch ausreichende Gründe und

• aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

Gemäß § 3 Z 4 NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen:

a) Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist;

b) der NÖ landwirtschaftliche Förderungsfonds und die Land- und Forstwirtschaftliche Boden- und Grunderwerbsgenossenschaft für Niederösterreich reg.Gen.m.b.H. unter der Auflage, dass die vertragsgegenständliche Liegenschaft an Landwirte oder Landwirtinnen innerhalb von fünf Jahren weitergegeben wird und die sonstigen in lit.a angeführten Voraussetzungen erfüllt werden.

Gemäß § 4 Abs. 1 NÖ GVG bedürfen folgende unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn sie zum Gegenstand haben:

1. die Übertragung des Eigentumsrechtes;

2. die Einräumung des Fruchtgenussrechtes;

3. die Bestandgabe oder sonstige Überlassung der land- und forstwirtschaftlichen Bodennutzung auf Flächen von über 2 ha;

4. die Verpachtung einer Fläche bis 2 ha, wenn durch diese Verpachtung das Gesamtausmaß von 2 ha verpachteter Fläche überschritten wird.

Gemäß § 4 Abs. 2 NÖ GVG bedürfen andere Rechtsgeschäfte über land- und forstwirtschaftliche Grundstücke der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn durch sie derselbe wirtschaftliche Zweck erreicht wird, wie durch ein in Abs. 1 angeführtes Rechtsgeschäft (Umgehungsgeschäfte).

Gemäß § 6 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn das land- und forstwirtschaftliche Grundstück

1. zum Zweck des Wohnbaues oder zur Erfüllung öffentlicher, gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben bestimmt ist, es sei denn, dass das Interesse an der Erhaltung der bisherigen Nutzung des Grundstückes das Interesse an der neuen Verwendung offenbar überwiegt, mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden oder die land- und forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundfläche erheblich erschwert oder unmöglich gemacht wird;

2. zum Zweck der Errichtung oder Vergrößerung einer gewerblichen, industriellen oder bergbaulichen Anlage bestimmt ist, es sei denn, dass mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden. Die Zweckbestimmung ist durch eine Bescheinigung der Wirtschaftskammer für Niederösterreich glaubhaft zu machen oder

3. nicht Bestandteil eines der Hauptsache nach land- und forstwirtschaftlichen Betriebes, sondern Nebenbestandteil eines anderen Zwecken dienenden Unternehmens ist, sofern durch das Rechtsgeschäft über das ganze Unternehmen oder den ganzen Besitz einheitlich verfügt wird.

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn

1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;

3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder

4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Gemäß § 11 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3 Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z. 1 - 4;

2. Grundstücksnummer;

3. Katastralgemeinde;

4. Flächenausmaß;

5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.

Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z.1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG.

Gemäß § 11 Abs. 7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer

1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs.1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht;

2. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist

a)alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und

b)eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung gemäß Abs. 7 einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung gemäß Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Gemäß § 28 Abs. 3 VwGVG hat das Verwaltungsgericht - liegen die Voraussetzungen des Abs. 2 nicht vor - im Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.

Nach der Bestimmung des § 4 Abs. 1 NÖ GVG bedarf ein Rechtsgeschäft, wie die Übertragung des Eigentumsrechtes eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstückes, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung.

Im vorliegenden Fall ist zunächst der ursprüngliche Kaufvertrag vom /, BRZ: *** seitens der Behörde als nichtig im Sinne des § 879 ABGB qualifiziert worden. Durch den geschlossenen Nachtrag vom /, BRZ: *** ist allerdings eine Konvalidation dieses nichtigen Vertrages eingetreten (vgl. OGH 2Ob33/49; 2Ob565/52; 6Ob20/61; 7Ob147/72) – ist doch genau über jenen Teil, der zur Nichtigkeit geführt hat eine Vertragsänderung mit neuen übereinstimmender Willenserklärung der Vertragsparteien erfolgt und im Übrigen auf die anderen Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages (Kaufvertrag vom /) Bezug genommen worden.

Entgegen der Ansicht der belangten Behörde ist sohin Gegenstand des nunmehr gestellten Antrages die Übertragung des Eigentumsrechtes an den verfahrensgegenständlichen Grundstücken inklusive (forstlichen) Bewuchs. Mit diesem Antrag hat sich jedoch die belangte Behörde überhaupt nicht auseinandergesetzt, hat sie doch trotz „Abweisung“ des Antrages in Wahrheit mit dem nunmehr in Beschwerde gezogenen Bescheid lediglich eine Formalentscheidung getroffen. Auch das nach §§ 11 ff NÖ GVG im Gesetz vorgeschriebene Kundmachungsverfahren ist nicht geführt worden.

Aufgrund des nunmehr gestellten Antrages um grundverkehrsbehördliche Genehmigung unter Vorlage beider Verträge – Kaufvertrag und Nachtrag – liegt auch gerade kein Umgehungsgeschäft im Sinne des § 4 Abs. 2 NÖ GVG vor – wollte doch der Antragsteller und nunmehrige Beschwerdeführer dieses (neue) Rechtsgeschäft – bestehend aus zwei Vertragsurkunden - der Grundverkehrsbehörde zwecks Genehmigung vorlegen.

Da ein Missbrauch sohin ebenfalls auszuschließen ist, war aufgrund des noch zu ermittelnden Sachverhaltes (durchzuführendes Kundmachungsverfahren - etwaige Interessentenmeldungen) der angefochtene Bescheid mit Beschluss aufzuheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides zurückzuverweisen.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

Aufgrund der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs liegt eine Rechtsfrage, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, nicht vor.