Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-380/001-2022

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 29.07.2022
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2022:LVwG.AV.380.001.2022

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch MMag. Dr. Michaela Lütte-Mersch als Einzelrichterin über die Beschwerde des A, vertreten durch die B Rechtsanwälte GmbH, in ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 19. Jänner 2022, Zl. ***, betreffend Abbruchauftrag nach der NÖ Bauordnung 2014, nach öffentlicher mündlicher Verhandlung zu Recht:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes (VwGVG) mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, dass für den Abbruch eine Frist von acht Monaten ab Rechtskraft dieser Entscheidung festgesetzt wird.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision gemäß § 25a des Verwaltungsgerichtshofgesetzes 1985 (VwGG) in Verbindung mit Art. 133 Abs. 4 des Bundes-Verfassungsgesetzes (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

1.1. Mit Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** (in der Folge: Baubehörde erster Instanz) vom 22. März 2021, Zl. ***, wurde A (in der Folge: Beschwerdeführer) als Eigentümer der Liegenschaft ***, GSt. Nr. ***, KG ***, gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) der Auftrag erteilt, die in der rechten vorderen, nordöstlichen Ecke der Liegenschaft befindliche Garage mit einem Ausmaß von ca. 8,11 m x 7,52 m und einer mittleren Gebäudehöhe von ca. 5 m, bestehend aus einem ca. 2 m hohen Sockel in Massivbauweise und einer aufgeständerten Holzkonstruktion, sowie die links der Garage anschließende Stützmauer in Massivbauweise, mit einer Höhe von ca. 2 m und einer Länge von ca. 3,30 m und die rechts der Garage anschließende Stützmauer mit einem ca. 2 m langen Schenkel in der *** und einem, auf Null auslaufenden Schenkel mit ca. 5,5 m Länge im ***, samt aufgesetztem Holzzaun, innerhalb einer Frist von acht Monaten ab Rechtskraft dieses Bescheides zu entfernen. In einem wurden dem Beschwerdeführer gemäß § 76 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 (AVG) Verfahrenskosten in der Höhe von 27,60 Euro vorgeschrieben.

Begründend führte die Baubehörde erster Instanz im Wesentlichen aus, dass anlässlich eines Ortsaugenscheins am 03. Dezember 2020 festgestellt worden sei, dass für die spruchgegenständlichen Bauwerke eine Baubewilligung nicht vorliege.

1.2. Der Beschwerdeführer, vertreten durch einen Rechtsanwalt, erhob gegen diesen Bescheid mit Schriftsatz vom 12. April 2021 rechtzeitig Berufung. In dieser brachte er vor, vor Errichtung der gegenständlichen Bauwerke im Jahr 2002 mit dem damaligen Vizebürgermeister C, welcher auch Obmann des Bauausschusses gewesen sei, Rücksprache gehalten zu haben. Dieser habe dem Beschwerdeführer erklärt, dass eine Bewilligungspflicht für das geplante Bauvorhaben nicht bestehe, sondern der Beschwerdeführer lediglich zur Anzeige des Bauvorhabens verpflichtet sei und er daher sogleich mit dem Bau beginnen könne. Der Beschwerdeführer sei seiner Anzeigepflicht im Rahmen des Gesprächs mit dem Vizebürgermeister nachgekommen.

1.3. Mit dem angefochtenen Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** (in der Folge: belangte Behörde) vom 19. Jänner 2022, Zl. ***, wurde der Berufung des Beschwerdeführers keine Folge gegeben. Begründend ist – auf das Wesentliche zusammengefasst – ausgeführt, dass die gegenständliche Garage als Gebäude und die gegenständlichen Stützmauern als bauliche Anlagen bereits seit der NÖ Bauordnung 1983 wie auch nach der bis 31. Jänner 2005 (gemeint wohl: 2015) geltenden NÖ Bauordnung 1996 und der ab 01. Februar 2015 geltenden NÖ BO 2014 einer baubehördlichen Bewilligung bedürfen. Das Vorbringen des Beschwerdeführers betreffend Rücksprache mit dem damaligen Vizebürgermeister gehe ins Leere, denn sei die Errichtung der gegenständlichen Bauwerke schon immer bewilligungspflichtig gewesen und müsse eine Baubewilligung zwingend schriftlich erfolgen. Mündliche Zusagen selbst baubehördlicher Organe würden eine erforderliche Bescheiderlassung nicht ersetzen.

2. Zum Beschwerdevorbringen:

Gegen diesen Bescheid erhob der Beschwerdeführer, vertreten durch einen Rechtsanwalt, mit Schriftsatz vom 22. Februar 2022 Beschwerde.

In dieser wird – entsprechend den Ausführungen in der Berufung – vorgebracht, dass der Beschwerdeführer vor Errichtung der gegenständlichen Bauwerke im Jahr 2002 mit dem damaligen Vizebürgermeister, welcher auch Obmann des Bauausschusses gewesen sei, Rücksprache gehalten habe. Dieser habe dem Beschwerdeführer erklärt, dass eine Bewilligungspflicht für das geplante Bauvorhaben nicht bestehe, sondern der Beschwerdeführer lediglich zur Anzeige des Bauvorhabens verpflichtet sei und er daher sogleich mit dem Bau beginnen könne. Der Beschwerdeführer sei seiner Anzeigepflicht im Rahmen des Gesprächs mit dem Vizebürgermeister nachgekommen.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte am 26. Juli 2022 eine öffentliche mündliche Verhandlung durch, an welcher der Beschwerdeführer und sein Rechtsvertreter sowie eine Vertreterin der belangten Behörde teilnahmen. In der Verhandlung wurde Beweis erhoben durch die Verlesung des vorgelegten Bauaktes betreffend das verfahrensgegenständliche Grundstück, insbesondere einschließlich der Niederschrift über den Ortsaugenschein am 03. Dezember 2020 einschließlich der angefertigten Lichtbilder, die die spruchgegenständlichen Bauwerke dokumentieren, und des Gerichtsaktes sowie durch die Einvernahme des Beschwerdeführers.

Seitens des Beschwerdeführers wurde ausgeführt, dass er die in Rede stehende Liegenschaft mit einem darauf errichteten Wohnhaus im Jahr 1991 erworben und umfassend renoviert habe. Zum damaligen Zeitpunkt habe die Widmung „Grünland – Erhaltenswertes Gebäude“ bestanden, in den 1990er Jahren sei jedoch – für ihn völlig unvorhersehbar – eine Umwidmung erfolgt und habe er im Jahr 2001 einen Abbruchauftrag für das Wohnhaus erhalten. Die Garage sei von ihm im Jahr 2002 errichtet worden, dies im Vertrauen auf die Aussagen des damals konsultierten Vizebürgermeisters, wonach der „Akt“ (gemeint wohl die Widmungsproblematik) in der „untersten Schublade“ liege.

Seitens des Beschwerdeführervertreters wurde abschließend auf die besonderen Umstände des vorliegenden Falles, nämlich der Erwerb des Grundstücks samt Wohnhaus im Jahr 1991 mit damals bestehender Widmung „Grünland – Erhaltenswertes Gebäude“ sowie die (unangekündigte) Rückwidmung in den 1990er Jahren (bezogen auf das Haupthaus) hingewiesen. Darüber hinaus wurde – insbesondere im Hinblick auf eine für das Jahr 2023 in Aussicht genommenen Neubewertung der Grundstückswidmungen durch die Stadtgemeinde sowie Überlegungen des Beschwerdeführers zur Veräußerung der Liegenschaft an einen Landwirt – um die Festsetzung einer möglichst langen Leistungsfrist zur Durchführung des Abbruchs ersucht.

4. Feststellungen:

4.1. Der Beschwerdeführer ist Alleineigentümer des Grundstücks Nr. ***, KG ***, p.A. ***. Auf diesem Grundstück errichtete der Beschwerdeführer im Jahr 2002 in der rechten vorderen, nordöstlichen Ecke eine Garage mit einem Ausmaß von ca. 8,11 m x 7,52 m und einer mittleren Gebäudehöhe von ca. 5 m, bestehend aus einem c a. 2 m hohen Sockel in Massivbauweise und einer aufgeständerten Holzkonstruktion, eine links an die Garage anschließende Stützmauer in Massivbauweise, mit einer Höhe von ca. 2 m und einer Länge von ca. 3,30 m sowie eine rechts die Garage anschließende Stützmauer mit einem ca. 2 m langen Schenkel in der *** und einem, auf Null auslaufenden Schenkel mit ca. 5,5 m Länge im ***, samt aufgesetztem Holzzaun. Die Garage verfügt über ein Dach, ist allseitig umschlossen, kann von Menschen betreten werden und ist dazu bestimmt, insbesondere Sachen zu schützen.

[Abweichend vom Original – Bild nicht wiedergegeben]

„…

…“

4.2. Betreffend die in Punkt 4.1. bezeichneten Bauwerke liegt keine Baubewilligung vor und ist im Bauakt auch keine Bauanzeige dokumentiert.

5. Beweiswürdigung:

5.1. Die unter Punkt 4.1. getroffenen Feststellungen konnten im Hinblick auf die in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erörterte Aktenlage, insbesondere die im Bauakt inliegenden Lichtbilder im Einklang mit den Ausführungen in der Niederschrift betreffend den Ortsaugenschein am 03. Dezember 2020 getroffen werden. Zudem werden die festgestellte Bauweise der Garage und der Stützmauern einschließlich der festgestellten Abmessungen auch vom Beschwerdeführer nicht bestritten.

Das dargestellte Lichtbild ist der Niederschrift über die Verhandlung vom 03. Dezember 2020 „zur Feststellung des Gebäudeumfangs und allfälliger Baugebrechen gemäß § 34 NÖ BO 2014“ auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück, einliegend im vorgelegten Bauakt, zu entnehmen.

5.2. Die unter Punkt 4.2. getroffenen Feststellungen waren im Hinblick auf die eindeutigen Inhalte des vorgelegten Bauaktes betreffend das verfahrensgegenständliche Grundstück, der weder eine Baubewilligung noch eine erstattete Bauanzeige dokumentiert, zu treffen. Diese stehen überdies im Einklang mit den Ausführungen des Beschwerdeführers in der Beschwerde und seiner Einvernahme: So wird seitens des Beschwerdeführers nicht bestritten, dass er eine Baubewilligung betreffend die in Rede stehenden Bauwerke nicht eingeholt hat, sondern führt er alleine aus, das Bauvorhaben vor dessen Errichtung mit dem damaligen Vizebürgermeister besprochen zu haben. Der Beschwerdeführer sei „im Rahmen des Gesprächs“ der gesetzlichen Anzeigepflicht nachgekommen, wobei er aber nicht vorgebracht hat, dass er eine schriftliche Bauanzeige samt Beilagen, entsprechend den Anforderungen der NÖ Bauordnung 1996, erstattet hätte; dies steht im Einklang mit dem Inhalt des vorliegenden Bauaktes.

6. Rechtslage:

6.1. Die hier maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. Nr. 1/2015, idF LGBl. Nr. 53/2018, lauten:

§ 4. Im Sinne dieses Gesetzes gelten als

(…)

6. bauliche Anlage: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind;

7. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;

(…)

15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen;

(…)

31. Wand: seitlicher Raumabschluss, der zu mehr als der Hälfte aus flächigen Bauteilen (z. B. Wandbauteile, Fenster, Türen, Tore, Brüstungen) bzw. aus flächig wirkenden Bauteilen (z. B. Gitter, Lamellen, Netze) besteht;

§ 14. Nachstehende Bauvorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;

2. die Errichtung von baulichen Anlagen;

(…)

§ 35. (1) (…)

(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn

1. (…)

2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.

Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.

(…)

6.2. § 70 der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. Nr. 1/2015, idF LGBl. Nr. 20/2022, lautet auszugsweise:

§ 70. (…)

(14) Die übrigen Bestimmungen in der Fassung des Landesgesetzes, LGBl. Nr. 32/2021, treten am 1. Juli 2021 in Kraft. Gleichzeitig treten § 17 Z 6 und 7a und § 57 außer Kraft.

(15) Die Bestimmung des § 59a in der Fassung des Landesgesetzes LGBl. Nr. 32/2021 tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2021 außer Kraft.

(16) Die am Tag des Inkrafttretens der Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 32/2021, (Abs. 14) anhängigen Verfahren sind nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.

(17) § 16a in der Fassung des Landesgesetzes LGBl. Nr. 20/2022 tritt am 1. Jänner 2030 außer Kraft.

6.3. Die hier maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 1996 (NÖ BO 1996), LGBl. Nr. 8200-0, in den im Jahr 2002 geltenden Fassungen (LGBl. 8200-7 und LGBl. 8200-8, bezogen jeweils auf das gesamte Landesgesetz) lauteten auszugsweise:

§ 4. Im Sinne dieses Gesetzes gelten als:

1. (…);

3. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;

4. bauliche Anlagen: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind;

(…)

7. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens zwei Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen;

§ 14. Nachstehende Bauvorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;

2. die Errichtung von baulichen Anlagen, durch welche Gefahren für Personen und Sachen oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten;

(…)

§ 15. (1) Folgende Vorhaben sind mindestens 8 Wochen vor dem Beginn ihrer Ausführung der Baubehörde schriftlich anzuzeigen:

[…]

(2) Der Anzeige sind zumindest eine Skizze und Beschreibung in zweifacher Ausfertigung anzuschließen, die zur Beurteilung des Vorhabens ausreichen.

[…]“

7. Erwägungen:

7.1. Die – zulässige – Beschwerde ist nicht begründet.

7.2. Einleitend ist festzuhalten, dass auf das gegenständliche Abbruchverfahren die NÖ BO 2014 idF LGBl. Nr. 53/2018 anzuwenden ist, weil gemäß § 70 Abs. 16 leg.cit. die am Tag des Inkrafttretens der Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 32/2021, namentlich am 01. Juli 2021 anhängigen Verfahren nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen sind.

7.3. § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 sieht die Anordnung des Abbruches eines Bauwerks durch die Baubehörde ungeachtet eines anhängigen Baubewilligungsansuchens nach § 14 NÖ BO 2014 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 NÖ BO 2014 vor, wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23 NÖ BO 2014) oder keine Anzeige (§ 15 NÖ BO 2014) vorliegt.

7.4. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes setzt ein baupolizeilicher Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014 voraus, dass sowohl im Zeitpunkt der Errichtung der Baulichkeit als auch im Zeitpunkt der Erlassung des Bauauftrags der vorschriftswidrige Bau einer baubehördlichen Bewilligung oder einer Bauanzeige bedurft hat (vgl. VwGH 30.01.2007, 2004/05/0205; VwGH 27.06.2006, 2004/05/0027 bis 0030).

Entscheidungswesentlich ist daher, ob hinsichtlich der vom Abbruch bedrohten Garage sowie der Stützmauern zum Zeitpunkt der Erteilung des baupolizeilichen Auftrags sowie zum Zeitpunkt der Errichtung im Jahr 2002 eine baubehördliche Bewilligungspflicht (oder allenfalls eine Anzeigepflicht) bestanden hat.

7.5. Die vom Abbruchauftrag umfasste Garage mit einem Ausmaß von ca. 8,11 m x 7,52 m und einer mittleren Gebäudehöhe von ca. 5 m, bestehend aus einem ca. 2 m hohen Sockel in Massivbauweise und einer aufgeständerten Holzkonstruktion stellt ein „Gebäude“ dar, das sowohl zum Zeitpunkt der Erlassung dieser Entscheidung als auch im Errichtungszeitpunkt im Jahr 2002 der baubehördlichen Bewilligungspflicht unterliegt bzw. unterlegen ist:

Gemäß § 14 Z 1 NÖ BO 2014 und NÖ BO 1996 bedarf und bedurfte die Errichtung (Neu- und Zubau) von Gebäuden einer Baubewilligung. Gemäß § 4 Z 15 NÖ BO 2014 bzw. § 4 Z 7 NÖ BO 1996 ist unter einem Gebäude ist ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens zwei Wänden zu verstehen, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen. Nach § 4 Z 7 NÖ BO 2014 bzw. § 4 Z 3 NÖ BO 1996 ist ein Bauwerk ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist.

Da die spruchgegenständliche Garage mit dem Boden (insbesondere durch den in Massivbauweise errichteten Sockel) kraftschlüssig verbunden ist und ihre fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert, ist sie als Bauwerk im Sinne der zitierten Bestimmungen zu qualifizieren. Zudem stellt sie ein Gebäude sowohl nach der NÖ BO 2014 als auch nach der NÖ BO 1996 dar, weil sie oberirdisch errichtet wurde, aus einem Dach und mindestens zwei Wänden besteht, von Menschen betreten werden kann und insbesondere zum Schutz von Sachen bestimmt ist.

7.6. Auch sind die vom Abbruchauftrag umfassten Stützmauern als bewilligungspflichtige bauliche Anlagen im Sinne der NÖ BO 2014 bzw. der NÖ BO 1996 zu qualifizieren:

Gemäß § 14 Z 2 NÖ BO 2014 bedarf die Errichtung baulicher Anlagen einer Baubewilligung. Auch sah der zum Zeitpunkt der Errichtung der Stützmauern im Jahr 2002 geltende § 14 Z 2 NÖ BO 1996 die Erforderlichkeit einer Baubewilligung für die Errichtung von baulichen Anlagen vor, durch welche Gefahren für Personen und Sachen oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56 leg.cit.) entstehen oder Rechte nach § 6 leg.cit. verletzt werden konnten (Z 2).

Gemäß § 4 Z 6 NÖ BO 2014 bzw. § 4 Z 4 NÖ BO 1996 sind/waren unter dem Begriff „bauliche Anlagen“ alle Bauwerke zu verstehen, die nicht Gebäude sind. Ein „Bauwerk“ ist gemäß § 4 Z 7 NÖ BO 2014 bzw. § 4 Z 3 NÖ BO 1996 – wie dargelegt – ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist.

Die verfahrensgegenständlichen Stützmauern – ausgeführt in Massivbauweise mit einer Höhe von ca. 2 m und einer Länge von ca. 3,30 m sowie mit einem ca. 2 m langen Schenkel und eine auf Null auslaufenden Schenkel mit ca. 5,5 m Länge samt aufgesetztem Holzzaun – (zur Ausführung der Objekte vgl. oben Punkt 4.1.) bedürfen zu deren fachgerechter, ordnungsgemäßer Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen, damit ein Ab- oder Einstürzen, ein Vertragen oder Kippen, etwa auch bei Winddruck oder Schneelasten, verhindert wird. Zur Gewährleistung der Stand- und Kippsicherheit bedarf es jedenfalls auch einer kraftschlüssigen Verbindung mit dem Boden, die im vorliegenden Fall durch die festgestellte Bauweise sowie das Gewicht der Bauwerke gewährleistet ist.

Die Stützmauern stellen sohin jedenfalls bauliche Anlagen im Sinne des § 4 Z 6 iVm Z 3 NÖ BO 2014 bzw. NÖ BO 1996 dar, für welche sowohl zum Zeitpunkt der Erlassung des Abbruchauftrags (vgl. § 14 Z 2 NÖ BO 2014) als auch im Errichtungszeitpunkt im Jahr 2002 (vgl. § 14 NÖ BO 1996 in der zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung) eine baubehördliche Bewilligungspflicht bestanden hat, gilt es doch – wie dargelegt –Gefahren für Personen oder Sachen, insbesondere durch ein Um- oder Einstürzen der Stützmauern, wie sie gemäß § 14 Z 2 NÖ BO 1996 Voraussetzung für die Bewilligungspflicht gewesen sind, zu vermeiden (zur Qualifikation von Stützmauern als bauliche Anlagen vgl. schon VwGH 24.04.2014, 2012/06/0233, VwGH 18.10.2012, 2011/06/0068, VwGH 16.03.2012, 2009/05/0037, VwGH 20.09.2005, 2003/05/0193, VwGH 10.10.1991, 87/17/0158).

7.7. Gemäß den oben getroffenen Feststellungen liegt eine Baubewilligung für die verfahrensgegenständlichen Objekte (Garage, Stützmauern) nicht vor.

Daran ändert auch das Beschwerdevorbringen nichts, wonach der Beschwerdeführer mit dem damaligen Vizebürgermeister der Stadtgemeinde, welcher auch Obmann des Bauausschusses gewesen sei, Rücksprache gehalten habe (vgl. oben). Die dingliche Wirkung baurechtlicher Bescheide erfordert nämlich stets deren schriftliche Erlassung (vgl. § 5 Abs. 1 NÖ BO 2014 und NÖ BO 1996). Das Erfordernis der Schriftlichkeit führt gemäß der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch dazu, dass ein bloß mündlich verkündeter (Baubewilligungs-) Bescheid rechtsunwirksam ist (vgl. VwGH 01.04.2008, 2007/06/0310; VwGH 18.11.2014, 2013/05/0176). Sogar eine bloß mündlich erteilte Baubewilligung ist demnach in jenen Fällen, in welchen die Schriftlichkeit vorgeschrieben ist, ein rechtliches Nichts; sie erzeugt keinerlei Rechtswirkungen (vgl. VwGH 04.03.2008, 2005/05/0302). Mündliche Zusagen auch von baubehördlichen Organen vermögen daher eine erforderliche Bescheiderlassung nicht zu ersetzen (so VwGH 04.03.2008, 2006/05/0139) (auch sah die NÖ BO 1996 selbst für bloß anzeigepflichtige Bauvorhaben stets ein schriftliches Verfahren, insbesondere eine schriftliche Anzeige, vor).

7.8. Die Voraussetzung für einen Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 – nämlich, dass für ein bewilligungspflichtiges Bauwerk die nach dem Gesetz erforderliche Baubewilligung (§ 23 NÖ BO 2014) nicht vorliegt – sind daher im Hinblick auf die verfahrensgegenständlichen Objekte erfüllt. Die Beschwerde ist daher als unbegründet abzuweisen.

Gemäß § 17 VwGVG in Verbindung mit § 59 Abs. 2 AVG wird im Spruch dieses Erkenntnisses die Leistungsfrist mit acht Monaten ab Rechtskraft dieser Entscheidung festgelegt. Hierzu ist auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu verweisen, wonach sich die Angemessenheit einer Frist für einen Abbruch nach der Durchführbarkeit der erforderlichen Arbeiten richtet (vgl. etwa VwGH 20.09.2012, 2011/06/0208). Unter Berücksichtigung dieser Vorgaben erweist sich die – bereits im erstinstanzlichen Bescheid festgesetzte – Frist von acht Monaten für die Entfernung der verfahrensgegenständlichen Objekte, wobei es sich (lediglich) um die festgestellte Garage samt Stützmauern handelt, jedenfalls als angemessen (zur Angemessenheit einer bloß einmonatigen Frist zum Abbruch eines Fertigteilhauses vgl. etwa VwGH 18.03.1982, 3083/80; zur Angemessenheit einer achtmonatigen Frist zur Entfernung von zwölf Hütten vgl. VwGH 30.01.2014, 2013/05/0204). Auch ist der Beschwerdeführer der Angemessenheit dieser (schon von der Behörde festgesetzten) Frist nicht dahingehend entgegengetreten, dass die erforderlichen Arbeiten innerhalb dieser Frist nicht durchgeführt werden könnten (sondern wurde um Festsetzung einer „möglichst langen Frist“ alleine im Hinblick auf eine allenfalls angedachte Neubewertung der Widmung des Grundstücks im Jahr 2023 durch die Stadtgemeinde sowie eine etwaige Veräußerung der Liegenschaft ersucht).

7.9. Der Beschwerdeführer wurde darüber hinaus auch zu Recht zur Entrichtung der Kommissionsgebühren verpflichtet.

Für Amtshandlungen der Behörde außerhalb des Amtes können gemäß § 77 Abs. 1 AVG Kommissionsgebühren eingehoben werden; hinsichtlich der Verpflichtung zur Entrichtung der Kommissionsgebühren ist § 76 AVG sinngemäß anzuwenden. Nach § 76 Abs. 2 AVG belasten Auslagen, wenn die Amtshandlung von Amts wegen angeordnet wurde, den Beteiligten dann, wenn sie durch sein Verschulden herbeigeführt worden sind.

In den Anwendungsbereich des § 76 Abs. 2 letzter Satz AVG fallen primär Amtshandlungen, die in einem verwaltungspolizeilichen Auftragsverfahren vorgenommen werden. Das hierfür erforderliche Verschulden kann nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes insbesondere darin erblickt werden, wenn der Beteiligte einen konsenslosen Zustand herstellt oder verwaltungspolizeiliche Anordnungen nicht befolgt (Hengstschläger/Leeb, AVG2 § 76 Rz. 50f).

Die konsenslose Errichtung der verfahrensgegenständlichen Objekte rechtfertigt demnach die Vorschreibung der im Zusammenhang mit den behördlichen Erhebungen entstandenen Kommissionsgebühr, sodass der angefochtene Bescheid auch in dieser Hinsicht rechtmäßig ist.

7.10. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

8. Zur Unzulässigkeit der Revision:

Die Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Fall keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht und sich überdies auf den eindeutigen Wortlaut der angewendeten Gesetzesbestimmungen der NÖ BO 2014 stützen kann (vgl. zum Fehlen einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung bei eindeutigen Wortlaut der anzuwendenden Bestimmungen etwa VwGH 23.05.2017, Ra 2017/05/0086)