Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-378/001-2022

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 12.08.2022
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2022:LVwG.AV.378.001.2022

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich fasst durch MMag. Dr. Michaela Lütte-Mersch als Einzelrichterin über die Beschwerde 1. der A und 2. des B, beide vertreten durch C, Rechtsanwältin in ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 19. Jänner 2022, Zl. ***, betreffend Abbruchaufträge nach der NÖ Bauordnung 2014, den

BESCHLUSS:

1. Der angefochtene Bescheid wird gemäß § 28 Abs. 3 zweiter Satz des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes (VwGVG) behoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an den Stadtrat der Stadtgemeinde *** zurückverwiesen.

2. Gegen diesen Beschluss ist eine Revision gemäß § 25a des Verwaltungsgerichtshofgesetzes 1985 (VwGG) iVm Art. 133 Abs. 4 und 9 des Bundes-Verfassungsgesetzes (B-VG) nicht zulässig.

Begründung:

1. Feststellungen und wesentlicher Verfahrensgang:

1.1. B und A (in der Folge: Beschwerdeführer) sind Hälfteeigentümer des Grundstücks Nr. ***, KG ***, (in der Folge: Grundstück). Das Grundstück weist die Widmung Grünland auf.

1.2. Mit Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** (in der Folge: Baubehörde erster Instanz) vom 24. November 2020, Zl. ***, wurde den Beschwerdeführern gemäß § 35 Abs. 2 der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) der Auftrag erteilt, folgende Objekte „auf dem gegenständlichen Grundstück“ innerhalb einer Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft dieses Bescheides zu entfernen (Abbruchauftrag):

1. Ein eingeschossiges Kleinwohnhaus mit Satteldach im Ausmaß von 6,30 x 5,70 m mit einer Firsthöhe von 4,20 m und einer Traufenhöhe von 3,00 m bzw. 2,30 m (1 in Beilage 1);

2. Ein niedriges Gebäude mit Pultdach beinhaltend eine Werkstatt und einen Abstellraum im Ausmaß von 10,20 x 3,30 m mit einer Höhe von 1,90 bis 2,30 m (2 in Beilage 1);

3. Ein Stallgebäude mit Satteldach im Ausmaß von 5,20 x 4,10 m mit einer Firsthöhe von 3,40 m und einer Traufenhöhe von 2,00 m (3 in Beilage 1);

4. Eine WC-Hütte im Ausmaß von 1,00 x 1,50 m mit einer Höhe von 2,10 m (4 in Beilage 1).

Die Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 06. Juni 2019 inklusive Beilage 1 wurde zu einem „integrierenden Bestandteil“ dieses Bescheides erklärt und als Beilage angeschlossen.

In einem wurden den Beschwerdeführern Kommissionsgebühren für die Teilnahme von zwei Amtsorganen an der Verhandlung bei einer Verhandlungsdauer von zwei halben Stunden in Höhe von 55,20 Euro vorgeschrieben.

1.3. Gegen diesen Bescheid erhoben die Beschwerdeführer durch ihre Rechtsvertretung mit Schriftsatz vom 17. Dezember 2020 Berufung.

In dieser wurde – auf das Wesentliche zusammengefasst – vorgebracht, dass Feststellungen zum Errichtungszeitpunkt der spruchgegenständlichen Objekte fehlen würden, diese jedoch zur Beurteilung der Bewilligungs- oder Anzeigepflicht im Errichtungszeitpunkt erforderlich seien. Dies insbesondere vor dem Hintergrund der Eingemeindung der Stadtgemeinde *** in die Bundeshauptstadt Wien, die mit 15. Oktober 1938 in Kraft getreten und erst mit 01. September 1954 rückgängig gemacht worden sei, weshalb sich die Bewilligungs- oder Anzeigepflicht der Objekte allenfalls auch nach der Bauordnung für Wien – und nicht nach der NÖ Bauordnung – richten könnte. Darüber hinaus brachten die Beschwerdeführer vor, nicht nur eine „bauwirtschaftliche Genehmigung“ vom 29. August 1947 des Magistrates der Stadt Wien für „Instandsetzungsarbeiten an einer Zimmerwand“, sondern auch eine darauf bezogene „Baubewilligung“, Zl. ***, vorgelegt zu haben, woraus sich ergebe, dass auch eine ursprüngliche Baubewilligung bestanden haben müsse. Zudem sei in der Widmung Grünland unter bestimmten Voraussetzungen die Errichtung von Bauwerken und Gebäuden zulässig, weshalb diese, wie auch eine landwirtschaftliche Teilung, nicht zwingend für eine angeblich fehlende Baubewilligung sprechen würde. Soweit die Behörde auf einen Aktenvermerk vom 22. August 1947 verweise, wonach „für die auf dem Grundstücke bestehenden Bauwerke … h.a. keine Bauakte“ aufscheinen würden, sei auszuführen, dass sich dieser Aktenvermerk ausdrücklich auf die Liegenschaft EZ *** beziehe, welche seit jeher eine eigenständige Liegenschaft und niemals Teil des Grundstücks der Beschwerdeführer gewesen sei. Zudem seien keinerlei Ermittlungsschritte zur Beurteilung eines vermuteten Konsenses gesetzt worden.

1.4. Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** (in der Folge: belangte Behörde) vom 19. Jänner 2022, Zl. ***, wurde der Berufung der Beschwerdeführer „keine Folge“ gegeben.

In der Begründung gibt die belangte Behörde zunächst das „bisherige Verwaltungsgeschehen“, beginnend mit der bauwirtschaftlichen Genehmigung für Instandsetzungsarbeiten an einer Zimmerwand des Magistrates Wien vom 29. August 1947, einschließlich des „Anschlags“ von diesem Tag, Nr. ***, wieder. In weiterer Folge stellte die belangte Behörde – zusammengefasst – den folgenden Sachverhalt fest („festgestellter Sachverhalt“):

-Mit bauwirtschaftlicher Genehmigung vom 29. August 1947 seien Instandsetzungsarbeiten an einer Zimmerwand auf dem Grundstück Nr. *** bewilligt worden;

-Im Jahr 1949 seien durch eine Parzellierung des Grundstücks Nr. *** mehrere kleine Grundstücke, insbesondere das verfahrensgegenständliche Grundstück der Beschwerdeführer entstanden. Dem Aktenvermerk vom 21. Juli 1949 sei zu entnehmen, dass für die Liegenschaft nach dem Bauzonenplan für *** die Widmung Grünland gegeben sei; es sei weder eine Kleingarten- noch eine Bauplatzschaffung geplant gewesen;

-Mit Mitteilung des Stadtbauamtes *** vom 21. November 1973 sei festgestellt worden, dass die beantragte Baulandbestätigung nicht ausgestellt werden könne, da das Grundstück Nr. *** Grünland sei;

-In einer Niederschrift vom 28. Mai 2009 sei festgehalten, dass sich auf der Liegenschaft fünf Bauwerke befinden, für die im Akt keine Baubewilligung vorhanden sei. Im Einzelnen sei dies ein Wochenendhaus mit Kamin, ein offener Sitzplatz samt Werkstatt und Keller, ein Stall, ein Glashaus sowie eine Blechhütte. Vom Grundstückseigentümer sei vorgebracht worden, dass ein Bescheid des Magistrates Wien Baupolizei vom 29 August 1947 vorliege, mit dem die Bauführung bewilligt worden sei;

-Mit Schreiben der Baubehörde vom 30. November 2018 sei neuerlich eine baubehördliche Überprüfung zur Feststellung des Gebäudeumfangs und der Baugebrechen gemäß § 35 NÖ BO 2014 anberaumt worden, da sich auf der Liegenschaft Gebäude befinden würden, für die lt. Aktenlage keine Baubewilligung vorliege;

-In der Niederschrift vom 31. Mai 2019 sei festgehalten, dass versucht werde Unterlagen vorzulegen, die auf eine Bewilligung hindeuten bzw. diese vermuten ließen. Für Gebäude, die über eine Widerrufbewilligung verfügt hätten, sei die Erlassung eines Feststellungsbescheides nach $ 70 Abs. 6 NÖ BO 1014 möglich. Weiters seien Erkundigungen betreffend erhaltenswerte Gebäude im Grünland möglich;

-In der Verhandlungsschrift vom 06. Juni 2019 sei dokumentiert, dass sich auf der Liegenschaft nunmehr vier Objekte befinden (die nunmehr Gegenstand des Abbruchbescheides der Baubehörde erster Instanz sind);

-Betreffend das verfahrensgegenständliche Grundstück seien am 19. August 2019 weitere Unterlagen vorgelegt worden, darunter Meldezettel früherer Haupt- und Untermieder des Gebäudes auf dem Grundstück Nr. *** sowie ältere Gedächtnisprotokolle betreffend die Liegenschaften *** und ***.

-Das Grundstück weise derzeit die Widmung Grünland Land- und Forstwirtschaft auf;

-Nach Auskunft der Stadtplanung sei im ältesten vorhandenen Dokument, dem Bauzonenplan aus dem Jahr 1937, das Grundstück Nr.*** als Grünland Wald ausgewiesen. Es sei davon auszugehen, dass das Grundstück seit mindestens 1937 als Grünland gewidmet sei.

Auf Grundlage dieser Feststellungen erwog die belangte Behörde, dass die spruchgegenständlichen Objekte als Gebäude iSd NÖ BO 2014 zu qualifizieren seien, für welche eine Bewilligungspflicht bereits seit Inkrafttreten der NÖ Bauordnung 1883 sowie nach der bis 31. Jänner 2014 geltenden NÖ Bauordnung 1996 und der ab 01. Februar 2015 geltenden NÖ BO 2014 bestanden habe; dies treffe ebenso für die im Zeitraum von 1939 bis 1954 geltende Bauordnung für Wien zu. Aus dem Bauakt und den im „bisherigen Verwaltungsgeschehen“ angeführten Unterlagen seien keine Anhaltspunkte abzuleiten, das für diese Gebäude eine schriftliche Baubewilligung erteilt worden sei oder auch nur um eine solche angesucht worden wäre. Der bauwirtschaftlichen Genehmigung für Instandsetzungsarbeiten an einer Zimmermann vom 29. August 1947 sei zu entnehmen, dass „das gegenständliche Gebäude“ bereits im Jahr 1947 auf dem Grundstück Nr. *** bestanden habe. Diese Genehmigung wurde im Sinne des Baustoffbewirtschaftungsgesetzes und des Arbeitspflichtgesetzes erteilt und sei unter Punkt 4 der Genehmigung ausgeführt, dass durch diese die geltenden Bestimmungen der Bauordnung für Wien oder sonstige in Kraft stehende Bauvorschrift nicht berührt würden. Somit sei mit der Erteilung der bauwirtschaftlichen Genehmigung nicht festzustellen, ob eine Baubewilligung im Sinne der Bauordnung für dieses Gebäude vorhanden gewesen sei. Ein Ansuchen oder eine Baubewilligung könne dem „Hausakt“ nicht entnommen werden. Die „Prüfung eines allfällig vermuteten Konsenses“ scheide – so die belangte Behörde – aus, weil eine Baubewilligung im Hinblick auf die seit 1937 bestehende Widmung als Grünland nicht hätte erteilt werden können; auch sei nicht anzunehmen, dass der vorliegende Akt unvollständig wäre und diesbezügliche Unterlagen nicht auffindbar wären, weil im Akt selbst bereits Unterlagen ab dem Jahr 1947 aufliegen würden. Auch seien laut Auskunft des Magistrates der Stadt Wien die baubehördlichen Akten stets in *** untergebracht gewesen, weshalb keine Anhaltspunkte für das Vorliegen eines vermuteten Konsenses bestehen würden.

1.5. Gegen diesen Bescheid erhoben die Beschwerdeführer durch ihre Rechtsvertretung mit Schriftsatz vom 23. Februar 2022 Beschwerde.

In dieser wird – auf das Wesentliche zusammengefasst – vorgebracht, dass die belangte Behörde entgegen der höchstgerichtlichen Rechtsprechung keine Feststellungen zum Errichtungszeitpunkt der verfahrensgegenständlichen Objekte getroffen habe. Aus der Feststellung, dass der Bauakt betreffend das Grundstück im Jahr 1947 beginne, sei nicht zu schließen, dass die Bauwerke zu diesem Zeitpunkt nicht schon lange bestanden hätten bzw. lasse sich daraus kein Errichtungsdatum ableiten. Auch lasse eine Grundstückswidmung ab dem Jahr 1937 als Grünland nicht die Annahme der Konsenslosigkeit der Baulichkeiten zu. Die Gebäude seien glaublich in den 1920er oder 1930er Jahren, möglicherweise aber auch früher, errichtet worden, sohin vor dem ersten Flächenwidmungsplan, sodass eine Baubewilligung sehr wohl hätte erteilt werden dürfen. Auch ergebe sich aus einem von den Beschwerdeführern vorgelegten Meldezettel, dass eine näher bezeichnete Person bereits im Oktober 1932 in die verfahrensgegenständlichen Gebäude „eingezogen“ sei, weshalb also zu diesem Zeitpunkt bereits Gebäude bestanden haben müssen; in diesem Zusammenhang sei auch auf die bereits vorgelegte Bauwirtschaftliche Genehmigung vom 29. August 1947 zu verweisen. Darüber hinaus seien auch im Grünland Gebäude bzw. bauliche Anlagen unter bestimmten Voraussetzungen zulässig; ob diese allenfalls erfüllt gewesen wären, habe die belangte Behörde nicht geprüft. Auch unterscheide die Behörde nicht zwischen Gebäuden und sonstigen Baulichkeiten und sei nicht geprüft worden, aus welchen Gründen alle vom Abbruchauftrag erfassten Baulichkeiten sowohl im Errichtungszeitpunkt als auch aktuell baubewilligungspflichtig seien. Auch habe es die Behörde in rechtswidriger Weise unterlassen, das Vorliegen der Voraussetzungen über einen vermuteten Konsens zu prüfen. Die hierzu vertretene Auffassung der Behörde, ein vermuteter Konsens müsse nicht weiter geprüft werden, da eine Bewilligung auf Basis der ab 1937 geltenden Grünlandwidmung nicht hätte erteilt werden können, erweise sich als unzutreffend. Im vorliegenden Fall würde eine Reihe von Anhaltspunkten dafürsprechen, dass die gegenständlichen Objekte nicht konsenslos bestehen und dies seit ca. 92 Jahren, zumal die Stadtgemeinde Meldezettel ausgestellt, Hausnummern festgelegt, Müllgebühren und Grundsteuer vorgeschrieben und einen Wasseranschluss hergestellt habe. Auch sei von der belangten Behörde nicht geprüft worden, ob für vergleichbare Bauführungen in den 1920er bzw. 1930er Jahren überhaupt noch Akten vorhanden bzw. auffindbar seien. Das Unterlassen jeglicher Ermittlungstätigkeit zum tatsächlichen Errichtungszeitpunkt der verfahrensgegenständlichen Bauwerke und zur Frage, ob aus dem tatsächlichen Errichtungszeitraum überhaupt Bauakten vorhanden seien, stelle gravierende Verfahrensmängel dar.

Beantragt wurde die Abänderung der Berufungsentscheidung dahingehend, dass der Abbruchauftrag der Baubehörde erster Instanz ersatzlos behoben wird, in eventu die Zurückverweisung der Angelegenheit zur Ergänzung des Ermittlungsverfahrens und neuerlichen Entscheidung an die belangte Behörde. Darüber hinaus wurde die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung beantragt.

1.6. Seitens der Baubehörden wurden keine Feststellungen zum Errichtungszeitpunkt aller vier verfahrensgegenständlichen Objekte getroffen. Darüber hinaus fehlen nachvollziehbare Feststellungen zur Frage der Vollständigkeit der Archive, insbesondere bezogen auf die – festzustellenden – Errichtungszeitpunkte der verfahrensgegenständlichen Objekte, auch unter Berücksichtigung des Aktenbestandes umliegender Grundstücke für ähnliche Bauvorhaben. Auch wurde nicht festgestellt, ob bzw. welche Widmung zum (festzustellenden) Errichtungszeitpunkt bestanden hat.

2. Beweiswürdigung:

Diese Feststellungen – einschließlich des dargelegten Verfahrensgangs – konnten in unbedenklicher Weise im Hinblick auf die eindeutigen und insoweit unstrittigen Inhalte des vorliegenden Verwaltungsaktes der belangten Behörde getroffen werden. Die unter Punkt 1.6. getroffenen Feststellungen ergeben sich eindeutig aus den Inhalten des angefochtenen Bescheides sowie des Abbruchbescheides der Baubehörde erster Instanz, denen entsprechende Feststellungen nicht zu entnehmen sind.

3. Rechtslage:

3.1. Die hier maßgeblichen Bestimmungen des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes (VwGVG), BGBl. I 33/2013 idF BGBl. I 109/2021, lauten:

„[…]

Anzuwendendes Recht

§ 17. Soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, sind auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.

[…]

Verhandlung

§ 24. (1) Das Verwaltungsgericht hat auf Antrag oder, wenn es dies für erforderlich hält, von Amts wegen eine öffentliche mündliche Verhandlung durchzuführen.

(2) Die Verhandlung kann entfallen, wenn

1. der das vorangegangene Verwaltungsverfahren einleitende Antrag der Partei oder die Beschwerde zurückzuweisen ist oder bereits auf Grund der Aktenlage feststeht, dass der mit Beschwerde angefochtene Bescheid aufzuheben oder die angefochtene Ausübung unmittelbarer verwaltungsbehördlicher Befehls- und Zwangsgewalt für rechtswidrig zu erklären ist oder

2. die Säumnisbeschwerde zurückzuweisen oder abzuweisen ist;

3. wenn die Rechtssache durch einen Rechtspfleger erledigt wird.

[…]

(4) Soweit durch Bundes- oder Landesgesetz nicht anderes bestimmt ist, kann das Verwaltungsgericht ungeachtet eines Parteiantrags von einer Verhandlung absehen, wenn die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegenstehen.

[…]

Erkenntnisse

§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

(3) Liegen die Voraussetzungen des Abs. 2 nicht vor, hat das Verwaltungsgericht im Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.

[…]“

3.2. Die hier maßgeblichen Bestimmungen des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 (AVG) lauten:

„[…]

II. Teil: Ermittlungsverfahren

1. Abschnitt: Zweck und Gang des Ermittlungsverfahrens

Allgemeine Grundsätze

§ 37. Zweck des Ermittlungsverfahrens ist, den für die Erledigung einer Verwaltungssache maßgebenden Sachverhalt festzustellen und den Parteien Gelegenheit zur Geltendmachung ihrer Rechte und rechtlichen Interessen zu geben. Nach einer Antragsänderung (§ 13 Abs. 8) hat die Behörde das Ermittlungsverfahren insoweit zu ergänzen, als dies im Hinblick auf seinen Zweck notwendig ist.

[…]

§ 39. […]

(2) Soweit die Verwaltungsvorschriften hierüber keine Anordnungen enthalten, hat die Behörde von Amts wegen vorzugehen und unter Beobachtung der in diesem Teil enthaltenen Vorschriften den Gang des Ermittlungsverfahrens zu bestimmen. Sie kann insbesondere von Amts wegen oder auf Antrag eine mündliche Verhandlung durchführen und mehrere Verwaltungssachen zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbinden oder sie wieder trennen. Die Behörde hat sich bei allen diesen Verfahrensanordnungen von Rücksichten auf möglichste Zweckmäßigkeit, Raschheit, Einfachheit und Kostenersparnis leiten zu lassen.

[…]“

3.3. Die hier maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. 1/2015 idF LGBl. 53/2018, lauten:

„[…]

§ 4

Begriffsbestimmungen

Im Sinne dieses Gesetzes gelten als

[…]

7. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;

[…]

15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als ein Gebäude gelten;

[…]

C) Bauvorhaben

§ 14

Bewilligungspflichtige Vorhaben

Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;

[…]

§ 35

Sicherungsmaßnahmen und Abbruchauftrag

[…]

(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn

[…]

2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.

[…]“

4. Erwägungen:

4.1. Für die Abbruchaufträge maßgebliche Rechtslagen:

4.1.1. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist für die Erteilung eines baupolizeilichen Beseitigungsauftrags gemäß § 35 NÖ BO 2014 die Rechtslage im Zeitpunkt der Auftragserteilung maßgeblich. Hinsichtlich der Beurteilung der Bewilligungs- bzw. Anzeigepflicht der vom Bauauftrag betroffenen Objekte gilt, dass diese nicht nur im Zeitpunkt der Erteilung des Auftrags, sondern auch im Zeitpunkt von deren Errichtung gegeben sein muss (vgl. VwGH 29.09.2015, Ra 2015/05/0056).

4.1.2. Im vorliegenden Fall ist daher betreffend die Bewilligungs- oder Anzeigepflicht zum Zeitpunkt der Bescheiderlassung die NÖ BO 2014 anzuwenden (vgl. die oben zitierte Rechtslage iVm § 70 Abs. 16 NÖ BO 2014; auch wurden die hier maßgeblichen Regelungen durch die Novellen LGBl. Nr. 32/2021 und 20/2022 nicht geändert).

Darüber hinaus kommt es für die Beurteilung der Bewilligungs- bzw. Anzeigepflicht der vier spruchgegenständlichen Objekte auf die in den Errichtungszeitpunkten geltenden baurechtlichen Bestimmungen an.

4.2. Zur Zurückverweisung der Angelegenheit an die belangte Behörde:

4.2.1. Seitens der Beschwerdeführer wird hinsichtlich der spruchgegenständlichen vier Objekte das Vorliegen eines Konsenses behauptet, wobei unstrittig ist, dass die Beschwerdeführer zur Vorlage einer Baubewilligung nicht in der Lage sind und eine solche auch im aufliegenden Bauakt nicht enthalten ist. Die Beschwerdeführer machen aber einen sogenannten „vermuteten Konsens“ geltend.

4.2.2. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes kommt die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit einer alten Baulichkeit dann in Betracht, wenn der Zeitpunkt der Erbauung des Altbestandes so weit zurückliegt, dass die Erteilung der Baubewilligung fraglich scheint, oder bestimmte Indizien dafürsprechen, dass trotz des Fehlens behördlicher Unterlagen von der Erteilung einer Baubewilligung auszugehen ist. Die Rechtmäßigkeit des Bestandes ist dann zu vermuten, wenn der Zeitpunkt der Herstellung desselben so weit zurückliegt, dass – von besonders gelagerten Einzelfällen abgesehen – auch bei ordnungsgemäß geführten Archiven die Wahrscheinlichkeit, noch entsprechende Unterlagen auffinden zu können, erfahrungsgemäß nicht mehr besteht. Der Verwaltungsgerichtshof erachtete etwa ein Anfang der 1960er Jahre errichtetes Gebäude nicht als alten Bestand im Sinne dieser Rechtsprechung. Weiters hält er in ständiger Rechtsprechung fest, dass ein vermuteter Konsens nicht allein deshalb angenommen werden kann, weil ein Einschreiten der Behörden wegen Konsenslosigkeit bisher nicht erfolgte (vgl. zu alldem VwGH 23.05.2018, Ra 2018/05/0162, mwN). Zudem ist im Zusammenhang mit der Beurteilung eines vermuteten Konsenses die Feststellung des Alters einer Baulichkeit, allenfalls mit Hilfe von Sachverständigen, die nach Begutachtung aus dem Bauzustand und der verwendeten Materialien Schlüsse auf den Zeitpunkt der Errichtung ziehen können, von Bedeutung (vgl. VwGH 22.10.1992, 92/06/0169).

4.2.3. Für die belangte Behörde schied – so diese wörtlich – die Prüfung eines „allfällig vermuteten Konsenses“ schon deshalb aus, weil eine Baubewilligung für ein „Kleinwohnhaus sowie ein niedriges Gebäude oder ein Stallgebäude“ auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück entsprechend den Bebauungsvorschriften für Grünflächen bzw. Grünland in den Jahren 1937 und 1966 nicht hätte erteilt werden dürfen. Zudem wurde nur oberflächlich ausgeführt, es sei nicht anzunehmen, dass der vorliegende Akt unvollständig wäre und diesbezüglich Unterlagen nicht auffindbar wären, „da im Akt selbst bereits Unterlagen ab dem Jahr 1947 aufliegen“; auch seien laut Auskunft des Magistrates der Stadt Wien die baubehördlichen Akten immer in *** untergebracht gewesen.

4.2.4. Mit diesen Ausführungen nimmt die belangte Behörde eine Prüfung der nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes erforderlichen Voraussetzungen für das Vorliegen eines vermuteten Konsenses nicht vor.

Für die von der belangten Behörde getroffene Aussage, dass eine Baubewilligung im Jahr 1937 infolge der Grünlandwidmung nicht hätte erteilt werden dürfen und von einer Unvollständigkeit des Aktes aufgrund von Unterlagen ab dem Jahr 1947 nicht auszugehen sei, wären Ermittlungsschritte und Feststellungen zum Errichtungszeitpunkt, allenfalls unter Beiziehung eines Sachverständigen, etwa für Dendrologie, und Einholung eines entsprechenden Gutachtens, für alle vier vom Abbruchauftrag umfassten Objekte zu treffen gewesen: So könnten die Ausführungen der belangten Behörde nur dann nachvollzogen werden, wenn alle vier spruchgegenständlichen Objekte erst ab dem Jahr 1937 bzw. 1947 errichtet worden wären. Entsprechende Feststellungen zum Errichtungszeitpunkt, insbesondere eine Errichtung erst ab dem Jahr 1937, sind weder im angefochtenen Bescheid noch im Abbruchauftrag der Baubehörde erster Instanz enthalten.

Zudem kann im vorliegenden Fall aufgrund des Beschwerdevorbringens sowie der im Verfahren von den Beschwerdeführern vorgelegten Unterlagen (einschließlich bauwirtschaftliche Genehmigung für Instandsetzungsarbeiten aus dem Jahr 1947, Gedächtnisprotokolle und Meldezettel schon betreffend das Jahr 1932) keinesfalls zweifelsfrei ausgeschlossen werden, dass die vier spruchgegenständlichen Objekte erst im Jahr 1937 (oder später) und nicht schon zu einem früheren Zeitpunkt – wie etwa vorgebracht in den 1920er oder 1930er Jahren oder auch früher – errichtet wurden. Ob auch zu einem früheren Zeitpunkt eine Bebauung gemäß den geltenden Bebauungsvorschriften unzulässig gewesen wäre (diesfalls würde die Beweislast zum Beibringen einer Baubewilligung die Beschwerdeführer treffen; vgl. VwGH 23.05.2002, 2001/05/0835) oder aber etwa die Flächenwidmung der Bebauung nicht entgegengestanden wäre, ist den Feststellungen der Baubehörden nicht zu entnehmen. Ebenso wurden Feststellungen zum konkreten Inkrafttreten der verordneten Grünlandwidmung des Grundstücks nicht getroffen.

Ausgehend von den gebotenen Feststellungen zu den Errichtungszeitpunkten der vier verfahrensgegenständlichen Objekte wären in weiterer Folge konkrete Feststellungen zu deren Qualifikation als „Gebäude“ oder „bauliche Anlagen“ zu treffen gewesen, um nachvollziehbar rechtlich zu erwägen, ob für diese (auch in den Errichtungszeitpunkten) eine Bewilligungspflicht bestanden hat. Dies ist Bedingung für die Erteilung eines Abbruchauftrages nach § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 (vgl. VwGH 24.02.2016, Ro 2015/05/0012). Soweit die belangte Behörde von der Bewilligungspflicht der vier Objekte infolge der Qualifikation als „Gebäude“ und damit bewilligungspflichtige Bauwerke ausgeht, erscheint dies im Hinblick auf den zugrunde liegenden Sachverhalt naheliegend, allerdings liegen auch diesen Erwägungen keine konkreten Feststellungen etwa über die Art der kraftschlüssigen Verbindung mit dem Boden und das Erfordernis bautechnischer Kenntnisse zugrunde.

Ist eine Bewilligungspflicht der vier spruchgegenständlichen Objekte (auch) in den – festzustellenden – Errichtungszeitpunkten gegeben, wären konkrete Feststellungen – bezogen auf diese Zeitpunkte – zum Zustand und zur Vollständigkeit der Archive der Stadtgemeinde im Hinblick auf die Führung der Bauakten im zeitlichen Umfeld der Errichtung zu treffen gewesen. Dabei ist insbesondere auch darauf Bedacht zu nehmen, ob für ähnliche Bauten im örtlichen Umkreis Baubewilligungen nicht (lückenlos) auffindbar sind (vgl. etwa VwGH 23.05.2002, 2001/05/0835, mwN). Die im angefochtenen Bescheid enthaltene Feststellung, wonach von einer Vollständigkeit der Archive im Hinblick auf seit 1947 aufliegende Unterlagen auszugehen sei, vermag eine Feststellung zum Archivbestand im – noch festzustellenden – Errichtungszeitpunkt nicht zu ersetzen. Ebenso wäre noch festzustellen, ob bereits zu diesem Zeitpunkt eine Grünlandwidmung für das Grundstück bestand.

4.2.5. Im Hinblick auf die vier spruchgegenständlichen Objekte steht somit der maßgebliche Sachverhalt iSd § 28 Abs. 2 Z 1 VwGVG nicht fest. Die belangte Behörde ist insoweit ihrer aus den §§ 37 und 39 Abs. 2 AVG resultierenden amtswegigen Ermittlungspflicht nicht hinreichend nachgekommen.

4.2.6. Es ist daher nach § 28 Abs. 2 Z 2 VwGVG zu prüfen, ob die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist, oder ob der Raschheit und Kostenersparnis besser durch eine Aufhebung und Zurückverweisung nach § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG gedient ist.

Nach der mittlerweile ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu § 28 Abs. 2 Z 2 iVm § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG ist in § 28 VwGVG ein prinzipieller Vorrang der meritorischen Entscheidungspflicht der Verwaltungsgerichte normiert, weswegen die in § 28 Abs. 3 zweiter Satz leg.cit. vorgesehene Möglichkeit der Kassation eines verwaltungsbehördlichen Bescheides streng auf ihren gesetzlich zugewiesenen Raum zu beschränken ist. Von der Möglichkeit der Zurückverweisung kann nur bei krassen bzw. besonders gravierenden Ermittlungslücken Gebrauch gemacht werden; eine Zurückverweisung der Sache an die Verwaltungsbehörde zur Durchführung notwendiger Ermittlungen kommt daher nur dann in Betracht, wenn die Verwaltungsbehörde jegliche erforderliche Ermittlungstätigkeit unterlassen hat, wenn sie zur Ermittlung des maßgebenden Sachverhaltes (vgl. § 37 AVG) lediglich völlig ungeeignete Ermittlungsschritte gesetzt oder bloß ansatzweise ermittelt hat. Gleiches gilt, wenn konkrete Anhaltspunkte annehmen lassen, dass die Verwaltungsbehörde (etwa schwierige) Ermittlungen unterlassen hat, damit diese dann durch das Verwaltungsgericht vorgenommen werden. Selbst Bescheide, die in der Begründung dürftig sind, rechtfertigen keine Zurückverweisung der Sache, wenn brauchbare Ermittlungsergebnisse vorliegen, die im Zusammenhalt mit einer allenfalls durchzuführenden Verhandlung zu vervollständigen sind. Auch wenn das Verwaltungsgericht die beweiswürdigenden Erwägungen einer Verwaltungsbehörde nicht teilt, führt dies allein noch nicht dazu, dass von einem Unterlassen gebotener Ermittlungsschritte im Sinne des § 28 Abs. 3 VwGVG gesprochen werden könnte (vgl. etwa VwGH 22.06.2017, Ra 2017/20/0011 mwN, insbesondere auf VwGH 26.06.2014, Ro 2014/03/0063).

Im Hinblick auf die (ausdrücklich) unterlassene bzw. nur oberflächliche Ermittlungstätigkeit der belangten Behörde zu den Sachverhaltsvoraussetzungen des „vermuteten Konsenses“, insbesondere die fehlenden Feststellungen der Errichtungszeitpunkte aller vier verfahrensgegenständlichen Objekte (ggf. unter Beiziehung eines Sachverständigen und Einholung eines Gutachtens) und die Vollständigkeit der Archive bezogen auf diese Zeitpunkte (siehe oben), den Umfang der noch zu pflegenden Ermittlungen (insbesondere auch hinsichtlich der Vollständigkeit der Archive bezogen auf das verfahrensgegenständliche Grundstück sowie den örtlichen Umkreis) und den Umstand, dass diese Ermittlungen allesamt in der Stadtgemeinde *** (im Hinblick auf die Vollständigkeit der Archive sogar in den Räumlichkeiten der Stadtgemeinde selbst) vorzunehmen sein werden, ist insoweit von bloß ansatzweisen Ermittlungen und vom Vorliegen der Voraussetzungen für eine Zurückverweisung auszugehen: So wäre die Nachholung dieser noch gebotenen Feststellungen durch das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich nicht im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden, zumal sich die belangte Behörde dem Gemeindeamt (als nach Art. 117 Abs. 7 B-VG eingerichteter Geschäftsapparat sämtlicher Gemeindebehörden) bedienen kann, Ermittlungstätigkeiten betreffend die örtlich in der Stadtgemeinde aufliegenden Bauakten vorzunehmen sind (diese müssten vom Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erst beigeschafft werden) und weitere Beweisaufnahmen zu den Errichtungszeitpunkten, ggf. durch Einholung eines Sachverständigengutachtens nach entsprechender Befundaufnahmen vor Ort, zu erfolgen haben.

4.2.7. Der angefochtene Bescheid ist daher gemäß § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG aufzuheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die belangte Behörde zurückzuverweisen. Dies trifft auch auf die mit Bescheid der Baubehörde erster Instanz vorgeschriebenen Kommissionsgebühren zu, hinsichtlich derer die Berufung (ebenfalls) abgewiesen wurde. Die Vorschreibung von Kommissionsgebühren gegenüber den Beschwerdeführern käme nämlich nur dann in Betracht, wenn diese die Amtshandlung der Behörde iSd § 76 Abs. 2 AVG „verschuldet“ hätten (vgl. etwa VwGH 28.03.2018, Ra 2017/07/0123); für diese Beurteilung ist die Rechtmäßigkeit des erteilten Abbruchauftrags maßgeblich.

5. Zum Entfall der öffentlichen mündlichen Verhandlung:

Eine öffentliche mündliche Verhandlung konnte gemäß § 24 Abs. 2 Z 1 VwGVG entfallen, weil bereits aufgrund der Aktenlage feststeht, dass der angefochtene Bescheid aufzuheben ist. Darüber hinaus erwies sich eine öffentliche mündliche Verhandlung für die gegenständliche Entscheidung im Hinblick auf die vorliegende – für die Entscheidung eindeutige – Aktenlage nicht als erforderlich (vgl. § 24 Abs. 4 VwGVG).

6. Zur Unzulässigkeit der Revision:

Die Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen ist, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Insbesondere weicht die Entscheidung weder von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab noch fehlt es an einer solchen Rechtsprechung noch wurden die zur Aufhebung führenden Rechtsfragen in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes uneinheitlich beantwortet. Vielmehr ergibt sich die Lösung dieser Rechtsfragen aus dem Wortlaut insbesondere des § 35 NÖ BO 2014, des § 37 AVG und des § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG, jeweils in Verbindung mit der zu diesen Bestimmungen ergangenen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (zu § 35 leg.cit. wird auch auf die übertragbare Rechtsprechung zu § 35 NÖ BO 1996 verwiesen).