Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-1832/001-2021

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 23.08.2022
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2022:LVwG.AV.1832.001.2021

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch seinen Grundverkehrssenat 2 unter dem Vorsitz von HR Mag. H. Clodi im Beisein des Richters Mag. C. Wimmer als Berichterstatter und der fachkundigen Laienrichter Ing. Mag. A. Kalkus und H. Stich über die Beschwerde des A, geb. ***, ***, ***, vertreten durch die B Rechtsanwälte GmbH in ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha vom 15.09.2021, Zl. ***, mit welchem aufgrund des Antrages der C, geb. ***, ***, ***, vertreten durch Notar D in ***, ***, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den zwischen E, geb. ***, ***, ***, als Verkäufer einerseits und C, geb. ***, ***, ***, als Käuferin andererseits abgeschlossenen Kaufvertrag vom 30.03.2021, BRZ *** des Notariats D in ***, ***, betreffend das Grundstück Nr. ***, KG ***, mit einer Fläche von 1.949 m² erteilt worden ist, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung und nach Beschlussfassung gemäß § 14 Abs. 6 NÖ Landesverwaltungsgerichtsgesetz (LVGG) in der geltenden Fassung

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 Z 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha vom 15.09.2021, Zl. ***, wurde aufgrund des Antrages der C, geb. ***, ***, ***, vertreten durch Notar D in ***, ***, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den zwischen E, geb. ***, ***, ***, als Verkäufer einerseits und C, geb. ***, ***, ***, als Käuferin andererseits abgeschlossenen Kaufvertrag vom 30.03.2021, BRZ *** des Notariats D in ***, ***, betreffend das Grundstück Nr. ***, KG ***, mit einer Fläche von 1.949 m² erteilt.

Gestützt ist dieser Bescheid in der Sache auf die §§ 4, 6, 7 Abs. 1 und 11 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800, (NÖ GVG).

Begründend wurde nach Darstellung des Verfahrensganges in diesem Bescheid zusammengefasst ausgeführt, dass nach ordnungsgemäßer Kundmachung seitens der Bezirksbauernkammer die Interessentenmeldung des A eingebracht worden sei.

Der Behörde sei zudem neben dem gegenständlichen Verfahren auch in mehreren anderen Verfahren (***, ***, ***) eine Interessentenmeldung durch Herrn A vorgelegt worden. Zusammenfassend ergebe sich eine Gesamtsumme in diesen Verfahren von € 122.550,-. Der Behörde sei bei allen Interessentenmeldungen ein und dasselbe Beweismittel angeboten worden, nämlich der Screenshot eines Kontoauszuges. Dieser enthalte insbesondere kein Datum, sodass keinerlei Nachvollziehbarkeit und Glaubhaftmachung gegeben sei.

Nach Aufforderung durch die Behörde für jeden Fall gesondert ein Beweismittel zur Finanzierung der Kaufpreise vorzulegen, sei mit E-Mail vom 05.07.2021 von A Folgendes erklärt worden: „Somit gebe ich an Eides statt an, dass ich dazu in der Lage bin!“.

Eine eidesstattliche Erklärung sei im NÖ GVG 2007 nicht vorgesehen.

Die vorzulegenden Beweismittel seien zwar grundsätzlich ebenfalls nicht näher beschrieben. Die Interessentenmeldung setze gemäß Judikatur eine Bescheinigung über die finanzielle Lage zum Erwerb der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft voraus. Der Interessent müsse entsprechende Beweismittel erbringen. Eine unsubstantielle Erklärung reiche nicht aus. Die Glaubhaftmachung, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes gewährleistet ist, könne durch eine Zahlungszusage oder Kreditzusage einer Bank sowie durch ein Sparbuch erfolgen. Eine unverbindliche Finanzierungserklärung einer Bank reiche nach der

Judikatur für die Bescheinigung eines Kaufanbots nicht aus und habe die Behörde mit einem Verbesserungsauftrag vorzugehen. Die Nichtglaubhaftmachung habe zur Folge, dass der Betreffende nicht Interessent und damit nicht Partei im grundverkehrsbehördlichen Verfahren werde.

Aus der Zusammenschau der Judikatur könne abgeleitet werden, dass eine unsubstantielle Erklärung nicht ausreiche, sondern konkrete Beweismittel vorzulegen seien. Die Behörde habe dem potentiellen Interessenten die Möglichkeit gegeben, die mit der Interessentenmeldung vorgelegte Glaubhaftmachung der Kaufpreiszahlung zu verbessern.

Die vorgelegte eidesstattliche Erklärung und der nicht zuordenbare, unkonkrete und wiederholt im Verfahren vor der Behörde verwendete Bankauszug hätten die Behörde nicht ausreichend davon überzeugt, dass die Bezahlung des Kaufpreises gewährleistet ist.

A habe damit keine gültige Anmeldung als Interessent im Sinne des § 3 Z 4 lit a NÖ GVG 2007 erbracht und damit keine Parteistellung nach § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 erlangt.

Aus dem Verfahrensakt und insbesondere aufgrund der Stellungnahme der Bezirksbauernkammer gehe kein anderer Versagungsgrund hervor. Das Rechtsgeschäft sei daher zu genehmigen.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die fristgerecht erhobene Beschwerde des Rechtsmittelwerbers A.

In seiner Begründung führt der Beschwerdeführer aus, dass der angefochtene Bescheid mit Rechtswidrigkeit seines Inhalts belastet sei. Der Beschwerdeführer erachte sich durch den angefochtenen Bescheid in seinem Recht auf Gewährung der Parteistellung verletzt. Darüber hinaus erachte sich der Beschwerdeführer durch den angefochtenen Bescheid auch in seinem Recht auf Unterbleiben der Genehmigung eines Rechtserwerbs durch einen Nichtlandwirt verletzt; dies in Ansehung des Versagungsgrundes nach § 6 Abs 2 Z 1 NÖ GVG 2007. Der Bescheid werde daher wegen inhaltlicher Rechtswidrigkeit seinem gesamten Umfang nach angefochten.

Der Beschwerdeführer habe innerhalb der von der Bezirksbauernkammer *** kundgemachten Anmeldefrist mit Interessentenmeldung vom 05.05.2021, eingelangt bei der Bezirksbauernkammer *** am 10.05.2021, schriftlich sein Interesse am Erwerb des Grundstückes ***, KG ***, angemeldet.

Der Beschwerdeführer habe nicht nur im gegenständlichen Grundverkehrsverfahren, sondern auch in den Verfahren ***, *** und *** Interessentenmeldungen erstattet.

Der Kaufpreis für das Grundstück ***, KG ***, gemäß dem mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid genehmigten Kaufvertrag vom 30.03.2021, betrage EUR 26.050,--. Die Kaufpreise für die Liegenschaften, die Gegenstand der vorstehend bezeichneten Verfahren sind, würden sich auf insgesamt EUR 122.550 belaufen.

Der Beschwerdeführer habe bei allen abgegebenen Interessentenmeldungen einen

Auszug eines auf ihn lautenden Bankkontos (IBAN ***, BIC ***) vorgelegt, aus denen sich ein Guthaben in der Höhe von EUR 116.664,24 ergebe. Auf Aufforderung der Grundverkehrsbehörde „für jeden Fall gesondert ein Beweismittel zur Finanzierung der Kaufpreise vorzulegen“, habe der Beschwerdeführer am 05.07.2021 schriftlich eine eidesstättige Erklärung abgegeben, wonach er zur Aufbringung sämtlicher Kaufpreise in der Lage sei.

Die Behörde habe die finanzielle Lage zum Erwerb der verfahrensgegenständlichen

Liegenschaft als nicht bzw. nicht ausreichend bescheinigt beurteilt. Daher habe die

Behörde dem Beschwerdeführer keine Parteistellung im Grundverkehrsverfahren

zuerkannt. Infolge dessen habe die Behörde dem Erwerb gemäß oben näher

bezeichnetem Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt.

Interessent gemäß § 3 Abs 4 lit a) Niederösterreichisches Grundverkehrsgesetz 2007

(NÖ GVG 2007) sei, wer als bäuerlicher Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 bereit sei,

anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein

rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle

vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen und in der Lage sei, die

Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die sonstigen

ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder

Verpächterin und dgl.) lebensnotwendigen Vertragsbedingungen zu erfüllen.

Gemäß § 11 Abs. 6 leg. cit. sei gleichzeitig mit der Anmeldung die

Interessenteneigenschaft (gemäß § 3 Abs. 4 lit. a leg. cit.) glaubhaft zu machen und

seien insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des

ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet sei.

Nach dem eindeutigen und unzweifelhaften Gesetzeswortlaut sei es zur Erlangung der Parteistellung aufgrund einer Interessentenanmeldung ausreichend, die

Interesseneigenschaft glaubhaft zu machen. Unter anderem sei somit (nur) glaubhaft zu machen, dass der Interessent in der Lage sei den Kaufpreis für das Rechtsgeschäft aufbringen zu können.

Unter „Glaubhaftmachen“ im Sinne des § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 sei bereits der

allgemein sprachlichen Bedeutung dieses Wortes kein „Beweisen“, sondern ein bloßes „Überzeugen“ der Grundverkehrsbehörde von der „Wahrscheinlichkeit“ – und nicht von der Richtigkeit – des Vorliegens der Interessenteneigenschaft entsprechend der Begriffsbestimmung des Interessenten nach § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG 2007, als ein die Herabminderung des Beweismaßes erleichterter Indizienbeweis zu

verstehen“ (LVwG-AV-481/001-2017; Müller, Kommentar zum

Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz 2007 – Anmerkung 36 zu § 11 NÖ GVG, VwGH 2001/02/0187).

Konkrete Beweismittel, wie dies die Behörde in ihrer Begründung verlange, seien daher gerade nicht beizubringen. Es sei daher unrichtig, wenn die Behörde in ihrer

Begründung auf Seite 3 rechtlich ausführe: „Der Interessent muss entsprechende

Beweismittel erbringen“. Insgesamt entstehe der Eindruck, dass die Behörde in ihrer

gesamten Bescheidbegründung die Begriffe Bescheinigung und Beweis sowie

Bescheinigungs- und Beweismittel synonym verwende – was aber unzutreffend sei –

worauf die unrichtige rechtliche Beurteilung des Sachverhaltes zurückzuführen sei.

Eine nähere Bestimmung, wodurch eine "Glaubhaftmachung" gekennzeichnet sei und wie eine solche "Glaubhaftmachung" zu erfolgen habe, enthalte das NÖ GVG nicht. Zur Bedeutung des Begriffes der Glaubhaftmachung sei daher dessen Auslegung in anderen Rechtsbereichen heranzuziehen, wobei etwa im Bereich der ZPO (§ 274) die Glaubhaftmachung das Ziel habe, der Behörde die Überzeugung von der Wahrscheinlichkeit bestehender Tatsachenbehauptungen zu vermitteln (RIS-Justiz RS0040276). Bei Auswahl der Bescheinigungsmittel bestehe keine Bindung des Gerichtes an die in der Zivilprozessordnung ausdrücklich aufgezählten Beweismittel (RIS-RS0005284).

Der vom Beschwerdeführer vorgelegte, zum Zeitpunkt seiner Vorlage aktuelle

Kontoauszug belege ein Guthaben (EUR 116.664,24), das den Kaufpreis für die

Liegenschaft, die Gegenstand des Grundverkehrsverfahrens ist, beinahe um das

Vierfache übersteige (EUR 26.050,--). Bei dem in Rede stehenden Konto des

Beschwerdeführers handle es sich um ein Sparkonto. Daher rühre auch der Umstand, dass in allen Grundverkehrsverfahren, dasselbe „Beweismittel“, wie es die Behörde nennt, mit nahezu demselben Guthaben vorgelegt worden sei; zum einen seien die Kontobewegungen auf dem Sparkonto des Beschwerdeführers an sich gering, weil eben fürs Ansparen, zum anderen seien die Interessentenmeldungen innerhalb weniger Tage erfolgt, sodass sich eben in diesem engen Zeitraum keine Änderungen ergeben hätten. Darüber hinaus sei zu dieser Zeit Lockdown gewesen und seien daher keine Umsätze/Gewinne aus dem Heurigen- bzw Winzerbetrieb vorhanden. Als Beleg für die Aktualität des Kontoauszuges habe der Beschwerdeführer einen solchen vorgelegt, der Datum (im Sinne von „heute“) und Uhrzeit aufgewiesen habe. Die in der Bescheidbegründung enthaltene Urkunde entspreche dieser nicht, sondern sei von der Behörde verändert, sodass „heute“ und Uhrzeit nicht mehr ersichtlich seien und dieser wesentliche Umstand offenbar unberücksichtigt geblieben sei.

Dass der Beschwerdeführer auch Interessentenmeldungen in anderen (zeitlich

parallel am 07.04. und 09.04.2021) Grundverkehrsverfahren abgegeben habe und dort diesen identen bzw. ähnlichen Kontoauszug vorgelegt habe, sei für das gegenständliche Verfahren einerseits irrelevant, andererseits aber unschädlich, da lediglich die Aufbringung des Kaufpreises bezüglich des gegenständlichen

Kaufvertrages von der Behörde zu beurteilen gewesen sei, nicht aber des Gesamtkaufpreises aus allen Verfahren. Im Übrigen habe unter Berücksichtigung des vorgelegten Kontoauszuges ohnehin nur eine (vernachlässigbare) Differenz in Höhe von EUR 5.885,76 zum „Gesamtkaufpreis“ bestanden, sodass kein ernstzunehmender Zweifel bestehen könne, dass jemand, der rund EUR 116.000,-- Eigenmittel habe auch noch die restlichen rund EUR 6.000,-- werde aufstellen können, allenfalls auch mit einer Bankfinanzierung. Abgesehen davon sei die Differenz von EUR 6.000,-- mittels eidesstättiger Erklärung bescheinigt.

Insbesondere aber in Zusammenschau mit der vom Beschwerdeführer abgegebenen

eidesstättigen Erklärung, die zweifelsfrei als ein Überzeugen der

Grundverkehrsbehörde von der Wahrscheinlichkeit des Vorliegens der

Interessenteneigenschaft entsprechend der Begriffsbestimmung des Interessenten

nach § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG zu verstehen sei, sei von einer ordnungsgemäßen und

fristgerechten Anmeldung als Interessent auszugehen.

Zu berücksichtigen sei auch, dass die Abgabe einer Interessentenmeldung (auch in

mehreren Verfahren) nicht zwingend bedeute, dass der Beschwerdeführer auch alle

diesbezüglichen Liegenschaften kaufen „muss“ bzw. „darf“. Das NÖ GVG gebe dem

Beschwerdeführer nämlich nicht das Recht, im Falle der Versagung der

grundverkehrsbehördlichen Genehmigung die in Rede stehende Liegenschaft auch

tatsächlich kaufen zu können, sondern könne er mit einer erfolgreichen

Interessentenmeldung nur die Genehmigung des Verkaufes verhindern, nicht aber

den Ankauf durch ihn erzwingen. Wenn der Verkäufer nämlich aus welchen Gründen

auch immer nicht an den Beschwerdeführer als Landwirt verkaufen will, dann tue er

dies nicht und ziehe, wie in der Praxis üblich, einfach den Antrag auf

grundverkehrsbehördliche Genehmigung zurück. Hintergrund dieser Praxis sei, dass

die beantragte grundverkehrsbehördliche Genehmigung sich sehr oft auf

landwirtschaftliche Flächen beziehe, die als Bauhoffnungsgebiet anzusehen seien und sohin auf eine Umwidmung seitens der Käufer spekuliert werde. Ob es im Rahmen dieser Spekulation nicht offen gelegte Nebenvereinbarungen zwischen den Parteien gebe, wisse der Beschwerdeführer nicht, jedoch sei es auffällig, dass er seit langem (erfolglos) versuche, seinen landwirtschaftlichen (Weinbau)Betrieb zu vergrößern und landwirtschaftliche Flächen dazu zu kaufen und daher zahlreiche

Interessentenmeldungen abgegeben habe und merkwürdigerweise dann regelmäßig

die Verkäufe abgesagt bzw. die Anträge auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung zurückgezogen würden. Auch der mit dem angefochtenen Bescheid

grundverkehrsbehördlich genehmigte Verkauf dieser Liegenschaften sei bereits

vor etwa einem Jahr schon einmal der Grundverkehrsbehörde zur Genehmigung vorgelegt worden; die Kaufvertragsparteien seien dieselben gewesen. Die Genehmigung sei von der Grundverkehrsbehörde allerdings damals versagt worden, da die Käufer auch damals keine Landwirte gewesen seien und der Beschwerdeführer als Interessent vorhanden gewesen wäre. Ein Ankauf der Liegenschaft durch den Beschwerdeführer sei aber dennoch nicht zustande gekommen.

Kontoauszug und eidesstättige Erklärung würden taugliche Bescheinigungsmittel darstellen. Bereits jeweils für sich alleine genommen seien diese zur Glaubhaftmachung der Aufbringung des Kaufpreises hinreichend gewesen. Bei einer Erklärung „an Eides statt“ könne auch wohl kaum von einer bloß „unsubstantiellen Erklärung“ gesprochen werden. Wie eine „substantielle eidesstättige Erklärung“ aussehen soll, bleibe die belangte Behörde schuldig zu erklären. Zumindest aber habe die eidesstättige Erklärung für die Behörde ausreichen müssen, um die Aufbringung der Differenz für die nicht einmal verfahrensgegenständlichen anderen drei Kaufpreise in Höhe von EUR 5.885,76 glaubhaft zu machen.

In diesem Zusammenhang merke der Beschwerdeführer an, dass dieser dahingehend informiert gewesen sei, dass zwei dieser Verfahren, nämlich zu *** und *** zurückgezogen werden würden, sodass zwei der Kaufpreise nicht zu bezahlen sein würden. Wie ausgeführt bestehe kein Rechtsanspruch des Beschwerdeführers auf Ankauf der Liegenschaften, für die er eine Interessentenmeldung abgegeben habe, sodass auch jedenfalls nicht davon

auszugehen bzw. leider zu befürchten gewesen sei, dass der Beschwerdeführer alle vier Liegenschaften nicht kaufen werde können/müssen, was ebenfalls zu berücksichtigen gewesen wäre.

Aufklärungsbedürftig sei auch, dass sich ein Rechtsvertreter des Käufers im Verfahren GZ. *** telefonisch beim Beschwerdeführer gemeldet habe und erklärt habe, er solle nichts unnötig verzögern mit seiner Interessentenmeldung und dass er schon alles mit der Grundverkehrsbehörde geregelt hätte – und nur wenige Wochen später erkenne diese dem Beschwerdeführer die Parteienstellung ab, weil angeblich die Vermögenssituation nicht bescheinigt sei, obwohl es sich bestenfalls um eine Differenz von rund EUR 6.000,-- handle und eine eidesstättige Erklärung vorliege, und der Beschwerdeführer, wohl auch amtsbekannt, ein erfolgreicher Winzer dieser Region sei, der auch in Südafrika Weingüter bewirtschafte, daher davon bei lebensnaher Betrachtung davon auszugehen sei, dass er sich diesen Betrag leisten könne. Vielmehr wäre von der Grundverkehrsbehörde der Beschwerdeführer als Landwirt zu schützen gewesen, nicht Spekulanten, denn der verfahrensgegenständliche Weingarten grenze unmittelbar an die Flächen des Beschwerdeführers an und würde eine herrliche, zusammenhängende Lage darstellen.

Gemäß § 6 Abs 2 Z 1 NÖ GVG 2007 habe die Grundverkehrsbehörde einem

Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspreche. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht bestehe, sei die

Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und

forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspreche. Die Genehmigung sei

insbesondere nicht zu erteilen, wenn der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin

kein Landwirt oder keine Landwirtin sei und zumindest ein Interessent oder eine

Interessentin vorhanden sei.

Aus all den obigen Gründen sei der Beschwerdeführer Interessent gemäß § 3 Abs 4 lit. a leg. cit und damit Partei des Verfahrens. Daher wäre auch dem Erwerb gemäß dem oben näher bezeichneten Kaufvertrag die Genehmigung zu versagen gewesen.

Beantragt wurde, das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich möge eine mündliche Verhandlung durchführen, und den angefochtenen Bescheid der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha vom 15.09.2021, GZ ***, aufheben, in der Sache selbst entscheiden und der Beschwerde Folge geben, sohin dem Beschwerdeführer Parteistellung im Verfahren einräumen und dem am 30.03.2021 zur Zahl BRZ *** geschlossenen Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagen; in eventu den angefochtenen Bescheid aufheben und die Sache zur Verfahrensergänzung und neuerlichen Entscheidung an die Behörde zurückverweisen.

Mit Schriftsatz vom 22.11.2021 äußerte sich die Käuferin bzw. Antragstellerin C, nun vertreten durch F Rechtsanwälte, ***, ***, zur Beschwerde. Demnach erfordere zwar die Glaubhaftmachung im Sinne des Gesetzes nach der bisherigen Judikatur keinen Beweis. Es müsse jedoch konkret die Behörde davon überzeugt werden, dass dem Interessenten die Bezahlung des Kaufpreises und die Erfüllung sämtlicher Vertragsbedingungen möglich und dies gewährleistet ist. Dies alles habe in der gemäß § 11 Abs. 3 leg. cit. normierten Anmeldefrist von 3 Wochen zu erfolgen.

Im konkreten Fall habe der Beschwerdeführer seine Interessentenmeldung am 5.5.2021 vorgelegt. Dabei habe dieser nach dem Akteninhalt in mehreren Verfahren eine Interessentenmeldung abgegeben und dort jeweils ein- und denselben Kontoauszug mit einem Guthabenstand von € 116.664,- vorgelegt. Die Summe aller Kaufpreise in allen Verfahren, in denen sich der Beschwerdeführer als Interessent gemeldet hat, habe jedoch € 122.550,- betragen.

Nach dem Inhalt des vorliegenden Bescheides habe der Kontoauszug kein Datum enthalten. Es sei sohin insbesondere nicht nachvollziehbar, ob es sich um ein - für Zwecke des Ankaufes von Liegenschaften zu einem Gesamtkaufpreis von € 122.550,-- notwendiger Weise - bis zur Abwicklung dauerhaft gesichert verfügbares Guthaben handle oder um eine bloße Momentaufnahme. Jedenfalls ermögliche selbst der Guthabenstand laut diesem Kontoauszug dem Beschwerdeführer nicht die Begleichung sämtlicher Kaufpreise in den Verfahren, in welchen er eine Interessentenmeldung abgegeben habe.

Wesentlich sei weiters, dass erst am 5.7.2021, also weit nach der gesetzlichen dreiwöchigen Anmeldefrist des § 11 Abs. 3 leg. cit., der Beschwerdeführer eine eidesstättige Erklärung abgegeben habe, dass er zur Finanzierung der Kaufpreise in der Lage sei.

Die Interessentenmeldung des Beschwerdeführers sei sohin aus mehreren Gründen nicht gesetzmäßig ausgeführt. Zum einen habe er durch die bloße Vorlage einer - nicht einmal sämtliche Kaufpreise abdeckenden - Kontomitteilung allein nicht glaubhaft gemacht, dass ihm die Erfüllung seiner gesetzlichen Pflichten als Interessent (§ 3 Z 4a und § 11 Abs. 6 NÖ GVG) möglich ist. Die Behörde habe zurecht diesbezüglich eine unzureichende Bescheinigung angenommen. Zum anderen sei die gesetzlich notwendige Glaubhaftmachung jedenfalls nicht innerhalb der 3-wöchigen Anmeldefrist erfolgt.

Der Beschwerdeführer sei sohin mangels ordnungsgemäßer Anmeldung seiner Interessentenstellung nicht Interessent im gegenständlichen Verfahren und daher dort auch nicht Partei gemäß § 8 AVG. Die Beschwerde des Beschwerdeführers werde bereits aus diesem Grund zurückzuweisen sein.

Selbst wenn aus irgendwelchen Gründen nicht bereits mit einer Zurückweisung vorzugehen wäre, so wäre in eventu die Beschwerde auch inhaltlich mangels gesetzmäßiger Glaubhaftmachung der gesetzlichen Voraussetzungen durch den Beschwerdeführer abzuweisen.

Der Beschwerdeführer erstatte ganz offenbar wider besseren Wissen auch grob unrichtiges Vorbringen, welchem zu entgegen sei. Die Einschreiterin habe noch nie mit dem Verkäufer E hinsichtlich des gegenständlichen Kaufobjektes einen Kaufvertrag abgeschlossen. Ebenso sei die Behauptung des Beschwerdeführers grob unrichtig, wonach sich „ein Rechtsvertreter des Käufers telefonisch beim Beschwerdeführer im Verfahren GZ *** gemeldet habe“ etc. Es habe sich beim Beschwerdeführer bislang nie ein Rechtsvertreter der Käuferin gemeldet. Auch die Behauptung des Beschwerdeführers, bei der Käuferin würde es sich um eine Spekulantin handeln, sei nicht nur unrichtig, sondern auch ehrenrührig.

Beantragt wurde, die Beschwerde mangels gesetzlicher Interessentenstellung und sohin mangels Parteistellung des Beschwerdeführers zurückzuweisen, in eventu abzuweisen.

Vor Durchführung der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 8.6.2022 legte der Beschwerdeführer zum Nachweis der Interessenteneigenschaft eine Kontobestätigung der G AG vom 20.4.2022 zum Girokonto mit der IBAN ***, wonach der Beschwerdeführer seit 15.06.2000 das oben angeführte Girokonto mit Saldo EUR 170.907,12 per 20.04.2022 11:30 Uhr führe.

In dieser vor dem Grundverkehrssenat 2 des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich am 8.6.2022 durchgeführten öffentlichen mündlichen Verhandlung (gemeinsam mit dem beim Landesverwaltungsgericht unter der Zahl LVwG-AV-1893/001-2021 geführten Verfahren, in welchem der Beschwerdeführer ebenfalls als Interessent aufgetreten ist) wurde Beweis erhoben durch

-Verlesung des behördlichen Verwaltungsaktes zur GZ. ***,

-Verlesung des Gerichtsaktes zur GZ. LVwG-AV-1832/001-2021,

-Einsichtnahme in die bei der Bezirksbauernkammer eingebrachte authentische Interessentenanmeldung vom 5.5.2021 (Beilage ./A der Verhandlungsschrift) sowie durch

-Befragung und Vorbringen des Beschwerdeführers, des Käufers und Verkäufers

Der Beschwerdeführervertreter brachte in der Verhandlung im Hinblick auf eine Äußerung des Käufers H im Verfahren LVwG-AV-1893/001-2021 vor, dass die in dieser Äußerung zitierte Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes insofern nicht einschlägig sei, als im dortigen Verfahren auf das steiermärkische Grundverkehrsgesetz verwiesen werde, und dass in diesem Verfahren lediglich ein Kontoguthaben in Höhe des Kaufpreises auf einem Girokonto mit täglichen Abbuchungen des täglichen Lebens nachgewiesen worden sei, während im gegenständlichen Fall der Beschwerdeführer nicht nur bei der Interessentenmeldung, sondern auch im Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich ein Kontoguthaben nachgewiesen habe, das einerseits auf einem Sparkonto gelegen sei und daher keinen täglichen Abbuchungen oder Behebungen unterlegen sei und andererseits auch eine Sicherheit vorhanden sei, die ein Vielfaches der hier in Rede stehenden Kaufpreise ausmache. Hinzu komme, dass mit der abgegebenen eidesstättigen Erklärung, über die entsprechenden Finanzmittel zu verfügen, ein allfälliges Delta auch ausreichend glaubhaft gemacht worden sei.

Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender ent-scheidungsrelevanter Sachverhalt fest:

Unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordruckes wurde von C, geb. ***, ***, ***, vertreten durch Notar D in ***, ***, für den zwischen E, geb. ***, ***, ***, als Verkäufer einerseits und C, geb. ***, ***, ***, als Käuferin andererseits abgeschlossenen Kaufvertrag vom 30.03.2021, BRZ *** des Notariats D in ***, ***, betreffend das Grundstück Nr. ***, KG ***, mit einer Fläche von 1.949 m², um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG angesucht.

Laut dem Flächenwidmungsplan der Gemeinde *** ist das Grundstück Nr. ***, KG ***, mit einem Flächenausmaß von 1.949 m² als „Grünland“ gewidmet, weist die Kulturgattung „Weingarten“ auf und ist zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages nicht verpachtet gewesen.

In dem von der Grundverkehrsbehörde durchgeführten Kundmachungsverfahren ist mit A fristgerecht ein Interessent aufgetreten.

In seiner Interessentenanmeldung, datiert mit 5.5.2021, erklärt der Beschwerdeführer die Liegenschaft um den ortüblichen Preis, den er in Höhe von mit maximal € 26.050 bezeichnet, verbindlich erwerben zu wollen. Er sei Landwirt, sein Betrieb bestehe aus 2 ha Eigengrund und 0,5 ha Pachtgrund und sein außerlandwirtschaftliches Einkommen betrage weniger als 15 % seiner landwirtschaftlichen Einkünfte. Er benötige die Grundstücke zur Aufstockung seines landwirtschaftlichen Betriebes.

Zum Nachweis, in der Lage zu sein, insbesondere den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen, legte er einen von ihm als Kontoauszug bezeichneten Screenshot vor. Demnach sei € 116.664,24 als Einlage auf einem Konto lautend auf Amit der IBAN *** vorhanden.

Der Beschwerdeführer hat in zeitlichem Konnex noch folgende weitere Interessentenerklärungen abgegeben:

1. am 7.4.2021 im Verfahren *** mit einem Kaufanbot von € 60.000,

2. am 7.5.2021 im Verfahren *** mit einem Kaufanbot von € 5.500 und

3. am 7.5.2021 im Verfahren *** mit einem Kaufanbot von € 31.000.

Zusammen mit den verfahrensgegenständlich gebotenen € 26.050 ergibt sich ein Gesamtbetrag von € 122.550.

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des elektronisch geführten behördlichen Verwaltungsaktes, in welchem der Gang des behördlichen Verfahrens vollständig und in unbedenklicher Weise dokumentiert ist.

Die Größe des Grundstückes und Flächenwidmung gehen aus dem Kaufvertrag bzw. aus dem verfahrenseinleitenden Antrag hervor.

Für die Annahme, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der betroffenen Fläche nicht gewährleistet sei, hat das Verfahren keine konkreten Hinweise erbracht.

Die Feststellungen zu der vom Beschwerdeführer erstatteten Interessentenanmeldung samt dem angeschlossenen Screenshot seines Kontos bei der G stützen sich auf die diesbezüglichen im Verwaltungsakt bzw. im Gerichtsakt einliegenden Urkunden.

Im Verfahrensakt sind auch die weiteren, unstrittigen Interessentenanmeldungen des Beschwerdeführers dokumentiert.

Rechtlich sind folgende Bestimmungen für den vorliegenden Fall maßgeblich:

Gemäß § 1 NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;

2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;

3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

Gemäß § 2 Z 1 NÖ GVG gilt dieses Gesetz für Rechtsgeschäfte unter Lebenden über den Erwerb von Rechten an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, sowie an den dem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb dienenden Wohngebäuden und Wirtschaftsbauwerken oder Teilen dieser Bauwerke

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG gilt im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliches Grundstück ein Grundstück, das im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstelle oder als Grünland/Freihaltefläche gewidmet ist, wenn es gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehört oder land- und forstwirtschaftlich genutzt ist. Dabei sind die Beschaffenheit und die Art seiner tatsächlichen Verwendung maßgebend. Eine Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird. Kein land- und forstwirtschaftliches Grundstück ist ein Grundstück, das im Eisenbahnbuch eingetragen ist.

Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

a)wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder

b)wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und

-diese Absicht durch ausreichende Gründe und

-aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

Gemäß § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als Interessenten oder Interessentinnen, wer als bäuerliche Landwirte oder bäuerliche Landwirtinnen im Sinne des § 3 Z 2 bereit ist, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen und in der Lage ist, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen zu erfüllen (§ 1 Z 1).

Gemäß § 4 Abs. 1 NÖ GVG bedürfen unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn sie die Übertragung des Eigentumsrechtes oder die Überlassung zur Nutzung zum Gegenstand haben.

Gemäß § 5 Abs. 1 Z 7 NÖ GVG ist ein Rechtsgeschäft nach § 4 genehmigungsfrei, wenn in Fällen der Übertragung des Eigentumsrechts das katastrale Flächenausmaß des Grundstückes, bei mehreren Grundstücken die katastrale Gesamtfläche aller aneinander angrenzenden land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke,

-3.000 m² oder

-1.000 m² bei Grundstücken, die zur Gänze oder teilweise innerhalb von verordneten Weinbaufluren liegen,

nicht übersteigt.

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirt-schaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn

1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;

3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder

4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke, wenn mit wie dieser einer liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin bzw. des Nutzungsüberlassers oder der Nutzungsüberlasserin;

2. Grundstücksnummer;

3. Katastralgemeinde;

4. Flächenausmaß;

5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.

Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z.1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG. Die Interessenteneigenschaft nach § 3 Z 4 lit. a und b ist bis zum Abschluss des Verfahrens nachzuweisen.

Gemäß § 11 Abs. 7 Z 2 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist

a)alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und

b)eine fachlich begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr weder eine fachlich begründete Stellungnahme noch eine Interessentenanmeldung einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn kein Grund vorliegt, der einer Genehmigung offensichtlich entgegensteht.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Interessentenanmeldung oder eine fachlich begründete Stellungnahme einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat in rechtlicher Hinsicht Folgendes erwogen:

Das gegenständliche Rechtsgeschäft ist im Hinblick auf das Flächenausmaß des betroffenen sowie land- bzw. forstwirtschaftlich genutzten Grundstückes und dessen Widmung aufgrund der Bestimmungen der §§ 4 und 5 NÖ GVG grundverkehrsbehördlich genehmigungspflichtig.

Nach der Bestimmung des § 2 Z 1 NÖ GVG gilt dieses Gesetz für Rechtsgeschäfte unter Lebenden über den Erwerb von Rechten an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, somit auch für Kaufverträge.

Nach der Bestimmung des § 11 Abs. 6 NÖ GVG hat ein Interessent nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG, was gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen zur Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung führen kann.

Somit ist im gegenständlichen Fall als Vorfrage zu beurteilen, ob der Beschwerdeführer die Stellung als Interessent im Genehmigungsverfahren erlangt hat; im Falle, dass die Interessentenstellung von der Behörde abgesprochen wird, besteht allerdings das Recht, diese Entscheidung im Rechtsmittelweg – wie gegenständlich mit der Beschwerde geschehen - überprüfen zu lassen.

Nach der Bestimmung des § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG gilt als Interessent, wer als bäuerlicher Landwirt bereit ist, anstelle des Rechtserwerbers durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über das verfahrensgegenständliche Grundstück abzuschließen und in der Lage ist, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendigen Vertragsbedingungen zu erfüllen.

In diesem Zusammenhang gilt als ortsüblicher Verkehrswert jener Wert, den ein Land- und Forstwirt bei wirtschaftlicher Betrachtung unter der Voraussetzung zu zahlen bereit ist, dass er das Grundstück weiterhin land- und forstwirtschaftlich nutzt.

Die vom Interessenten in der Interessentenanmeldung kund zu tuende Kaufbereitschaft ist mehr als nur eine unverbindliche Erklärung, sie ist vielmehr rechtsverbindlich und von Veräußererseite allenfalls auch einklagbar.

Im Zusammenhang mit der nach § 11 Abs. 6 NÖ GVG verlangten Glaubhaftmachung ist insbesondere wesentlich, dass die Interessentenanmeldung Angaben darüber enthalten muss, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist (VwGH 23.4.2021, Ra 2019/11/0172).

Derartige Angaben sind bereits in der Interessentenanmeldung nach § 11 Abs. 6 NÖ GVG „gleichzeitig“ mit der Anmeldung des Interesses zu machen und zwar innerhalb der Kundmachungsfrist, die eine materiell-rechtliche Frist darstellt und somit nicht erlaubt, rechtlich relevante Mängel, wie das Fehlen von zwingend zu machenden Angaben oder Bescheinigungen (für die vorgeschriebene Glaubhaftmachung der Finanzierung des Kaufpreises), nach Ablauf der Frist einer Verbesserung zuzuführen.

Da es sich bei der Anmeldung des Interesses im Sinne des NÖ GVG somit nicht um ein Anbringen im Sinne des § 13 Abs. 3 AVG und bei der unterlassenen Glaubhaftmachung der Interessentenstellung somit nicht um einen verbesserungsfähigen Mangel im Sinne dieser Bestimmung handelt, sind die nach Ablauf der Anmeldefrist erstatteten Erklärungen und die damit gleichzeitig vorgelegten Unterlagen – wie etwa im vorliegenden Fall die eidesstättige Erklärung - nicht geeignet, die Mängel der Interessentenanmeldung, wie die hier fehlende Glaubhaftmachung der Bezahlung des im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises, zu sanieren.

Wie der Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom 15.10.2019, Ro 2017/11/0004, 0005, nämlich ausgeführt hat, handelt es sich bei der ordnungsmäßen Anmeldung des Interesses um eine Erfolgsvoraussetzung. Eine unvollständige oder aus sonstigen Gründen nicht dem Gesetz entsprechende Anmeldung des Interesses stellt daher keinen verbesserungsfähigen Mangel dar. Daraus ergibt sich, dass bereits in der Interessentenanmeldung all jene Behauptungen aufzustellen und zu belegen sind, die geeignet sind, eine Erfüllung der in § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 geforderten Voraussetzungen glaubhaft zu machen. Der Gesetzgeber hat somit die Voraussetzungen des § 3 Z 4 NÖ GVG mit den Voraussetzungen des § 11 NÖ GVG verknüpft, sodass nur derjenige zum Interessenten wird (und zufolge § 11 Abs. 6 letzter Satz NÖ GVG Parteistellung gemäß § 8 AVG im weiteren Verfahren erlangt), der sämtliche dieser Voraussetzungen erfüllt (vgl. auch VwGH 26.04.2021, Ra 2018/11/0176).

Der Verwaltungsgerichtshof hat zu den Voraussetzungen der notwendigen Glaubhaftmachung im Rahmen einer Interessentenanmeldung im grundverkehrsbehördlichen Verfahren zu den insofern gleichlautenden Bestimmungen des Steiermärkischen Grundverkehrsgesetzes ausgeführt, dass Ziel der Regelung über den Nachweis der Schutz des Vertragspartners des Erwerbers ist (VwGH 23. April 2021, Ra 2019/11/0172). Diesem soll die behördliche Genehmigung eines Rechtsgeschäftes mit einem von ihm frei gewählten Vertragspartner nur dann versagt werden, wenn ihm eine rechtsverbindliche Erklärung eines Landwirtes iSd. § 8a Abs. 4 Stmk. GVG zum Abschluss eines gleichartigen Rechtsgeschäftes über das gegenständliche Grundstück zum ortsüblichen Preis (Pachtzins) vorliegt und sichergestellt ist, dass dieser in der Lage ist, die sich aus dem von ihm angebotenen Rechtsgeschäft ergebenden Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. Zu einer vergleichbaren älteren grundverkehrsrechtlichen Vorschrift hat der Verwaltungsgerichtshof ausgesprochen, dass die Fähigkeit des Kaufinteressenten, den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen, verlangte, dass dem Verkäufer dieser Preis prompt geleistet werden konnte (vgl. zum Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz, LGBl. Nr. 79/1956, VwGH 10.11.1960, 763/60 [Slg. Nr. 5412/A.]; 14.3.1963, 513/62). Zu einer Regelung, nach welcher für die Eigenschaft als Interessent glaubhaft gemacht werden musste, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes gewährleistet sei, hat der Verwaltungsgerichtshof ausgeführt, dass damit eine Gewähr für die Möglichkeit der Leistung, also entsprechende Beweismittel für die Fähigkeit des Interessenten, im Fall eines Vertragsabschlusses prompt bezahlen zu können, gefordert war (vgl. zum Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz 1964, LGBl. Nr. 42, VwGH 25.2.1965, 1275/64). In vergleichbarer Weise kommt als Nachweis iSd. § 8a Abs. 3 Stmk. GVG neben einer in den Gesetzesmaterialien angeführten Bankgarantie oder sonstigen Mitteilung einer Bank (vgl. VwGH 22.2.2018, Ro 2016/11/0025: Zahlungszusage einer Sparkasse) über die Zahlungsfähigkeit (vgl. XVI. GPStLT IA EZ 420/1, 3) alles in Betracht, was üblicherweise in vergleichbaren Fällen von Vertragsparteien zur Sicherstellung von (Kauf-)Preisforderungen beigebracht werden kann (zB ein Treuhanderlag).

Mit dem auf einem Girokonto verfügbaren Betrag wird der auf Grund der Durchführung des bargeldlosen Zahlungsverkehrs und des Abrechnungsverkehrs in laufender Rechnung für andere verfügbare Saldo angegeben, wobei der positive Tagessaldo das für den Kunden verfügbare Guthaben ist. Ein Nachweis über einen stichtagsbezogenen Saldo erfüllt aber die dargelegten Anforderungen schon deshalb nicht, weil er keine über diesen Zeitpunkt hinausgehende Auskunft über die Bonität des Erwerbers gibt (siehe dazu VwGH 23.4.2021, Ra 2019/11/0172).

Daraus folgt, dass weder eine Kontobestätigung einer Bank für ein Girokonto noch ein „Screenshot“ über einen Kontostand auf einem solchen Konto – auch das hier vom Beschwerdeführer als „Sparkonto“ bezeichnete Konto ist nichts Anderes als ein Girokonto - die Anforderungen des § 11 Abs. 6 NÖ GVG zu erfüllen vermag.

Hinzu kommt im gegenständlichen Fall, dass die auf dem Screenshot ersichtliche Summe von € 116.664,24 nicht jene festgestellte Summe von € 122.550 ausreichend abdecken kann, die sich kumuliert aus den innerhalb weniger Tage mit Interessentenanmeldungen abgegebenen Kaufanboten durch den Beschwerdeführer ergibt. Gemäß § 11 Abs. 6 leg.cit. ist es jedenfalls erforderlich, glaubhaft zu machen und insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des – gesamten - ortsüblichen Verkehrswertes gewährleistet ist und nicht bloß eines Teilbetrages.

Aufgrund ihres materiell-rechtlichen Charakters ist eine Interessentenanmeldung nach Ablauf der Kundmachungsfrist einer Verbesserung nicht mehr zugänglich. Dies hat zur Folge, dass der Beschwerdeführer bereits aufgrund der aufgezeigten Mängel der erstatteten Interessentenanmeldung nicht die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG im weiteren grundverkehrsbehördlichen Verfahren erlangt hat.

In Ermangelung eines Interessenten im Sinne des Gesetzes kommt im vorliegenden Verfahren auch der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Ziffer 1 NÖ GVG nicht zum Tragen. Daher kann eine Überprüfung der Landwirteeigenschaft des Rechtserwerbers entfallen.

Darüber hinaus hat das Verfahren keine Anhaltspunkte für ein Vorliegen der in § 6 Abs. 2 Ziffer 2 - 4 NÖ GVG normierten Versagungsgründe erbracht. Im Übrigen ist auch – aufgrund der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes, vgl. Ra 2018/11/0095 vom 8.4.2019 - davon auszugehen, dass der Schutz von in Grundverkehrsgesetzen verankerten öffentlichen Interessen allein der Grundverkehrsbehörde überantwortet ist.

Dies bedeutet, dass die in den Grundverkehrsgesetzen normierten Ziele der Sicherung einer den Grundsätzen der Raumordnung entsprechenden Nutzung von Grund und Boden sowie der Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes weder von den Parteien des Kaufvertrags noch von allfälligen Interessenten rechtswirksam geltend gemacht werden können.

Gerade für Interessenten gilt, dass ihnen der Gesetzgeber hinsichtlich der genannten Interessen eine materielle subjektiv-öffentliche Abwehrrechtsposition betreffend die ordnungsgemäße Bewirtschaftung der antragsgegenständlichen land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke (§ 6 Abs. 2 Z 3 NÖ GVG) nicht einräumt. Auf das Beschwerdevorbringen, wonach durch den Rechtserwerb aufgrund der Schenkung eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Liegenschaft nicht gewährleistet sei, war daher in rechtlicher Hinsicht nicht weiter einzugehen.

Somit steht schon aufgrund der im behördlichen Verfahren erzielten Beweisergebnisse fest, dass Gründe für eine Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des gegenständlichen Kaufvertrages nicht vorliegen und daher die Genehmigung von der belangten Behörde zu Recht erteilt wurde.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht (vgl. die zitierte Judikatur), eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.