Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-440/001-2022

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 13.09.2022
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2022:LVwG.AV.440.001.2022

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrssenat 2 unter dem Vorsitz von HR Mag. H. Clodi im Beisein des Richters Mag. C. Wimmer als Berichterstatter und der fachkundigen Laienrichter

Ing. Mag. A. Kalkus und H. Stich über die Beschwerde der A GmbH, ***, ***, vertreten durch B, Rechtsanwältin in ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya vom 13. April 2022, Zl. ***, mit welchem der Antrag der A GmbH vom 02.11.2021 um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom 08.10.2021, abgeschlossen zwischen C, ***, *** und D, ***, ***, als Verkäufer einerseits und der A GmbH als Käuferin andererseits betreffend das Grundstück Nr. *** in der KG *** mit einer Gesamtfläche von 7.038 m2 abgewiesen worden ist, nach Beschlussfassung gemäß § 14 Abs. 6 NÖ Landesverwaltungsgerichtsgesetz (LVGG) in der geltenden Fassung

zu Recht erkannt:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 Verwaltungsgerichts-verfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya vom 13.04.2022, Zl. ***, wurde der Antrag der A GmbH vom 02.11.2021 um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom 08.10.2021, Beurkundungsregisterzahl *** des Notariats E, ***, ***, abgeschlossen zwischen C, ***, *** und D, ***, ***, als Verkäufer einerseits und der Antragstellerin A GmbH als Käuferin andererseits betreffend das Grundstück Nr. *** in der KG *** mit einer Gesamtfläche von 7.038 m2 abgewiesen.

Gestützt ist diese Entscheidung auf die §§ 4, 6 Abs. 1, § 7 Abs. 1 und § 11 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800 (NÖ GVG).

Begründet wird die Entscheidung im Wesentlichen damit, dass gemäß § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG 2007 die Genehmigung dann nicht erteilt werden dürfe, wenn die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteige.

Unter dem ortsüblichen Verkehrswert im Grundverkehrsrecht sei ein am land- und

forstwirtschaftlichen Ertrag orientierter Wert zu verstehen. Darunter sei jener Wert zu

verstehen, den ein Land- und Forstwirt bei wirtschaftlicher Betrachtung unter der

Voraussetzung, dass er das Grundstück land- und forstwirtschaftlich (und nicht anders) selbst nutze, durchschnittlich zu zahlen bereit sei (vgl. VwGH vom 31.03.2006, 2006/02/0060).

Der Verkehrswert von landwirtschaftlich genutzten und gewidmeten Grundstücken werde nach dem Stand der Wissenschaft nach dem Vergleichswertverfahren bestimmt. Dabei würden nur vergleichbare Kauffälle herangezogen werden dürfen, die in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag liegen, in vergleichbaren Gebieten liegen und nicht durch ungewöhnliche Verhältnisse beeinflusst würden. Würden bei der Wertermittlung die genannten Voraussetzungen erfüllt, erhalte man aus dem Vergleichswertverfahren den Verkehrswert und sei dieser Verkehrswert genau jener Wert, den Landwirte für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke durchschnittlich zu zahlen bereit seien.

Aus dem Gutachten der Amtssachverständigen für Agrartechnik ergebe sich hinsichtlich des kaufgegenständlichen Grundstücks ein Preisband von EUR 2,00 bis EUR 6,00 je m², welches durch eine Kaufpreiserhebung für den Zeitraum 01.01.2019 bis 31.01.2022 für vergleichbare, landwirtschaftliche Grundstücke ermittelt worden sei. Der arithmetische Mittelwert betrage demnach EUR 3,74 je m², der gewogene Mittelwert EUR 3,04 je m². Diese Bandbreite sei auch als ortsüblicher Verkehrswert anzusehen.

Der gegenständlich vereinbarte Kaufpreis von EUR 17,76 je m² übersteige selbst den

Maximalwert dieses Preisbandes um 196 %. Laut Erkenntnis des VfGH vom 23.06.1999, Zl. B 241/99, liege bei einer Überschreitung des Verkehrswertes durch den Kaufpreis um mehr als 21 % bereits eine erhebliche Überschreitung vor. In Anbetracht dessen sei ein um 196 % über dem ortsüblichen Verkehrswert gelegener

Kaufpreis jedenfalls als erhebliche Überschreitung iSd § 6 Abs 2 Z 4 NÖ GVG 2007 zu werten.

Eine Kaufpreisgestaltung wie im vorliegenden Fall stehe allerdings der

grundverkehrsbehördlichen Genehmigung dann nicht entgegen, wenn für den den

ortsüblichen Verkehrswert erheblich übersteigenden Kaufpreis eine ausreichende

Begründung gegeben sei: diesbezüglich führe die Käuferin in ihrer Stellungnahme in Hinblick auf das Kaufmotiv bzw. den Kaufpreis an, dass der Verkäufer, D, in Schwierigkeiten gesteckt sei. Die Fläche sei noch nicht als Bauland gewidmet, dadurch, dass sie unmittelbar an Wohnhäuser angrenze, werde jedoch die „Chance“ gesehen, diese „in den nächsten 10-15 Jahren ins Bauland zu bringen“ und „ein vernünftiges Projekt“ zu entwickeln.

Die Vorschriften über die Preisbildung zur Sicherung der Ziele des Grundverkehrs

würden bezwecken, dass das Preisniveau in einem Rahmen bleibe, der nach Auffassung des Marktes im Fall einer landwirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks, welches Gegenstand des Rechtserwerbes sei, gerechtfertigt sei und so das Preisniveau von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken nicht durch das Preisniveau von anders genutzten Grundstücken gesteigert werde (NÖ GVLK 25.08.2011, LF1-GV-107/067-2011).

Aus dem Gutachten vom 31.01.2022 gehe hervor, dass nach Auskunft der Stadtgemeinde *** eine Umwidmung des Grundstückes in Bauland in den kommenden 10 Jahren nicht vorgesehen sei. Darüber hinaus führe der Käufer selbst an, dass eine Umwidmung hinsichtlich des verfahrensgegenständlichen Grundstücks von Grünland in Bauland in absehbarer Zukunft nicht vorgesehen bzw. geplant sei. Daraus folge, dass sich dies (derzeit) auch nicht erhöhend auf die Kaufpreisgestaltung auswirken könne (vgl. LVwG NÖ, 12.03.2019, AV-118/001-2018). Insofern würden dem Kauf rein spekulative Absichten bzw. freundschaftlich motivierte Absichten, den Käufer zu unterstützen, zugrunde liegen und stelle die bloße Chance auf eine eventuell zukünftige Umwidmung keine ausreichende Begründung im Sinne des § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG 2007 dar. Der bloße Umstand des Angrenzens an Bauland würde hieran nichts zu ändern vermögen.

Die beantragte Genehmigung sei daher zu versagen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Beschwerde der A GmbH, vertreten durch Rechtsanwältin B, vom 25.04.2021, mit welcher beantragt wird, den angefochtenen Bescheid dahingehend abzuändern, dass die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 08.10.2021 erteilt werde.

Im Detail wird ausgeführt, dass es im gegenständlichen Fall keinerlei Einsprüche gegen den Kaufvertrag betreffend das Grundstück *** der KG *** mit dem Flächenausmaß von 7.038 m² gegeben habe. Aus einer teleologischen Interpretation des Grundverkehrsgesetztes heraus müsse es den

verkaufenden Eigentümern einer landwirtschaftlichen Liegenschaft möglich sein, diese zum bestmöglichen Preis zu verkaufen. Auch wenn im gegenständlichen Fall der Wert um 196 % überschritten worden sei, sei dieser Aspekt nur dann relevant, wenn ein Einspruch nach dem NÖ GVG 2007 gemacht worden wäre. Ohne Einspruch obliege es der Privatautonomie des Eigentümers, den bestmöglichen Preis zu erhalten.

Darüber hinaus habe es im Umland einige Grundstücke gegeben, die zu einem noch höheren Quadratmeterpreis als gegenständlich verkauft worden seien. Im Jahr 2009 sei in unmittelbarer Nähe bereits EUR 10,00 pro m² bezahlt worden. Vorgelegt wurde ein am 10.06.2009 abgeschlossener Kaufvertrag über das eingetragene Trenngrundstück „1“ des Grundstückes Nr. *** in der KG *** mit einem Flächenausmaß von 795 m² um einen Betrag in der Höhe von € 7.950.

Folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt steht fest:

Das verfahrensgegenständliche Grundstück Nr. *** in der KG *** weist eine Gesamtfläche von 7.038 m² auf und steht jeweils im Hälfteeigentum von C, ***, ***, und D, ***, ***. Laut dem Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde *** weist dieses die Widmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ auf und wird aktuell landwirtschaftlich als Acker bzw. Wiese/Weide genutzt.

Am 08.10.2021 wurde hinsichtlich dieses Grundstückes zwischen C, ***, ***, und D, ***, ***, als Verkäufer einerseits und der Antragstellerin A GmbH als Käuferin andererseits ein Kaufvertrag unter der aufschiebenden Bedingung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung abgeschlossen. Als Kaufpreis wurde der Betrag von € 125.000 vereinbart. Die Unterschriften zum Kaufvertrag wurden am 08.10.2021 vom öffentlichen Notar E notariell beglaubigt (Beurkundungsregisterzahl ***).

Mit Antrag vom 02.11.2021 hat die Käuferin A GmbH, vertreten durch Rechtsanwältin B, unter Vorlage einer Kopie der Kaufvertragsurkunde bei der zuständigen Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordruckes die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG beantragt.

Aufgrund dieses Antrages hat die Grundverkehrsbehörde Waidhofen an der Thaya ein Kundmachungsverfahren bei der örtlichen Bezirksbauernkammer in *** und der Stadtgemeinde *** gemäß § 11 Abs. 2 und 5 NÖ GVG veranlasst, wobei innerhalb der Anmeldefrist niemand sein Interesse am Grundstückserwerb bekundet hat.

Der ortsübliche Verkehrswert des Grundstückes Nr. *** in der KG *** mit einer Gesamtfläche von 7.038 m² beträgt insgesamt € 21.395,52 (€ 3,04 pro m²) bzw. maximal € 26.322,12 (€ 3,74 pro m²).

Von den Parteien des Kaufvertrages konnte im gesamten Verfahren keine ausreichende Begründung dargelegt werden, weshalb der Kaufpreis den ortsüblichen Verkehrswert erheblich übersteigt.

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des behördlichen Verwaltungsaktes, in welchem der Gang des behördlichen Verfahrens (vom Kaufvertragsabschluss über die Antragstellung bis hin zur abweisenden erstinstanzlichen Entscheidung) vollständig und in unbedenklicher Weise dokumentiert ist.

Die Flächenwidmung der in Rede stehenden Grundstücke ergibt sich aus dem verfahrenseinleitenden Antrag vom 02.11.2021 und ist im gesamten Verfahren unbestritten geblieben.

Die Feststellungen zum verfahrensgegenständlichen Grundstück, insbesondere die Grundstücksnummer, das Flächenausmaß und der vereinbarte Kaufpreis, ergeben sich aus dem verfahrenseinleitenden Antrag vom 02.11.2021 sowie aus dem Kaufvertrag vom 08.10.2021. Dass die Grundstücke derzeit landwirtschaftlich genutzt werden, ergibt sich in unbedenklicher Weise aus dem verfahrenseinleitenden Antrag.

Dass im Rahmen des Kundmachungsverfahrens binnen der von der Behörde gesetzten Frist keine Interessentenanmeldung eingelangt ist, geht aus dem elektronisch geführten behördlichen Verwaltungsakt hervor.

Dass der im Kaufvertrag vom 08.10.2021 genannte Kaufpreis von € 125.000 den ortsüblichen Verkehrswert übersteigt, ergibt sich aus dem im Beschwerdeverfahren eingeholten Gutachten der Amtssachverständigen für Agrartechnik vom 31.01.2022, Zl. ***, in welchem im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetzes nach dem Vergleichswertverfahren Vergleichspreise für alle Katastralgemeinden von *** für den Zeitraum 01.01.2019 bis 31.01.2022 erhoben wurden.

Die erforderliche Nachvollziehbarkeit des Gutachtens ist durch die vorgenommene Aufbereitung der herangezogenen Kauffälle durch die Amtssachverständige gegeben. Im Grunde wurde auch von Seiten der Beschwerdeführerin weder dem Gutachten noch dem durch die Amtssachverständige ermittelten ortsüblichen Verkehrswert entgegengetreten, insbesondere wurde die Schlüssigkeit des Gutachtens der Amtssachverständigen auch von der Beschwerdeführerin nicht bestritten oder in Frage gestellt. Hingewiesen wurde von der Beschwerdeführerin auf einen historischen Einzelfall im Jahr 2009, bei welchem gemäß vorgelegten Kaufvertrag für 795 m² jeweils 10 € pro m² bezahlt wurden,

Im gesamten Verfahren wurde keine ausreichende Begründung für den deutlich über dem ortsüblichen Verkehrswert gelegenen Kaufpreis genannt.

In rechtlicher Hinsicht gelangen folgende Bestimmungen zur Anwendung:

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Gemäß § 1 NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;

2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;

3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

Gemäß § 2 Z 1 NÖ GVG gilt dieses Gesetz für Rechtsgeschäfte unter Lebenden über den Erwerb von Rechten an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, sowie an den dem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb dienenden Wohngebäuden und Wirtschaftsbauwerken oder Teilen dieser Bauwerke

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG gilt im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliches Grundstück ein Grundstück, das im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstelle oder als Grünland/Freihaltefläche gewidmet ist, wenn es gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehört oder land- und forstwirtschaftlich genutzt ist. Dabei sind die Beschaffenheit und die Art seiner tatsächlichen Verwendung maßgebend. Eine Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird. Kein land- und forstwirtschaftliches Grundstück ist ein Grundstück, das im Eisenbahnbuch eingetragen ist.

Gemäß § 4 Abs. 1 NÖ GVG bedürfen unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn sie die Übertragung des Eigentumsrechtes oder die Überlassung zur Nutzung zum Gegenstand haben.

Gemäß § 5 Abs. 1 Z 7 NÖ GVG ist ein Rechtsgeschäft nach § 4 genehmigungsfrei, wenn in Fällen der Übertragung des Eigentumsrechts das katastrale Flächenausmaß des Grundstückes, bei mehreren Grundstücken die katastrale Gesamtfläche aller aneinander angrenzenden land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke,

-3.000 m² oder

-1.000 m² bei Grundstücken, die zur Gänze oder teilweise innerhalb von verordneten Weinbaufluren liegen,

nicht übersteigt.

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirt-schaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn

1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;

3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder

4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Gemäß § 1 Abs. 1 Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) gilt dieses Bundesgesetz für die Ermittlung des Wertes (Bewertung) von Liegenschaften, Liegenschaftsteilen und Überbauten im Sinn des § 435 ABGB sowie von damit verbundenen Rechten und darauf ruhenden Lasten in allen gerichtlichen Verfahren.

Gemäß § 2 Abs. 1 LBG ist, sofern durch Gesetz oder Rechtsgeschäft nichts anderes bestimmt wird, der Verkehrswert der Sache zu ermitteln.

Gemäß § 2 Abs. 2 LBG ist der Verkehrswert der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann.

Gemäß § 3 Abs. 1 LBG sind für die Bewertung Wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen. Als solche Verfahren kommen insbesondere das Vergleichswertverfahren (§ 4), das Ertragswertverfahren (§ 5) und das Sachwertverfahren (§ 6) in Betracht.

Gemäß § 7 Abs. 1 LBG hat der Sachverständige, soweit das Gericht oder die Verwaltungsbehörde nichts anderes anordnen, das Wertermittlungsverfahren auszuwählen. Er hat dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu beachten. Aus dem Ergebnis des gewählten Verfahrens ist der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat in rechtlicher Hinsicht Folgendes erwogen:

Aufgrund der Flächenwidmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ und der tatsächlichen landwirtschaftlichen Nutzung (Grünland) des in Rede stehenden Grundstückes unterliegt der Erwerb dem Vorbehalt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007.

Gemäß § 6 Abs. 2 erster und zweiter Satz NÖ GVG ist sohin zu prüfen, ob ein Versagungsgrund für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dieser Bestimmung gegeben ist.

Gemäß § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG ist die Genehmigung insbesondere dann nicht zu erteilen, wenn die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Die im vorliegenden Fall bereits im behördlichen Verfahren durchgeführte Beweisaufnahme hat einen ortsüblichen Verkehrswert des Grundstückes Nr. *** in der KG *** mit einer Gesamtfläche von 7.038 m2 von insgesamt € 21.395,52 (€ 3,04 pro m2) bzw. maximal € 26.322,12 (€ 3,74 pro m2) ergeben.

Wie festgestellt, ist anlässlich des Kaufvertragsabschlusses vom 08.10.2021 für das kaufgegenständliche Grundstück ein Kaufpreis in der Höhe von € 125.000,00 vereinbart worden. Damit ist der Kaufpreis unter Zugrundelegung von € 3,74 pro m2 um mehr als 375 % über dem ortsüblichen Verkehrswert gelegen und davon auszugehen, dass der Kaufpreis den ortsüblichen Verkehrswert im Sinne des § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG 2007 erheblich übersteigt.

Angemerkt wird, dass der von der Beschwerdeführerin vorgelegte Kaufvertrag aus dem Jahr 2009, wonach damals für 795 m² jeweils 10 € pro m² bezahlt wurden, an diesem Ergebnis nichts zu ändern vermag. Mit einem Flächenausmaß von lediglich 795 m² unterlag dieses vor über 13 Jahren abgeschlossene Rechtsgeschäft nicht der grundverkehrsbehördlichen Genehmigungspflicht. Selbst bei – auf Grund des deutlichen zeitlichen Abstandes zum gegenständlichen Beurteilungsstichtag unzutreffender - Einbeziehung dieses Rechtsgeschäftes hätte dieses keinen wesentlichen Einfluss auf den festgestellten Verkehrswert, da bei dessen Ermittlung laut Gutachten Flächen von insgesamt 49,95 ha berücksichtigt wurden. Selbst für den Fall der ausschließlichen Berücksichtigung jener in diesem Kaufvertrag aus 2009 vereinbarten 10 € pro m² für die Ermittlung des ortsüblichen Verkehrswertes, würde immer noch eine erhebliche Überschreitung von etwa 78 % vorliegen.

Zusammengefasst liegt somit eindeutig eine erhebliche Überschreitung des örtlichen Verkehrswertes vor.

Ein erheblich über dem ortsüblichen Verkehrswert gelegener Kaufpreis bedeutet jedoch nicht automatisch eine Versagung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes. Vielmehr ist zu prüfen, ob für den deutlich über dem ortsüblichen Verkehrswert gelegenen Kaufpreis eine ausreichende Begründung gegeben ist.

Eine solche ausreichende Begründung für den dem ortsüblichen Verkehrswert erheblich überschreitenden Kaufpreis hat die Beschwerdeführerin allerdings im gesamten Verfahren nicht dargelegt. Der Versuch der Rechtfertigung der konkreten Kaufpreishöhe, wonach die Käuferin einen der beiden Verkäufer, welcher in „Schwierigkeiten“ geraten sei, unterstützen wolle und zudem das Grundstück „in den nächsten 10-15 Jahren ins Bauland zu bringen und ein vernünftiges Projekt entwickeln zu können“, sind keine ausreichenden Begründungen im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes.

Der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG 2007 ist somit nach den Ergebnissen des durchgeführten Beweisverfahrens im Hinblick auf den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis, der um mehr als 375 % (!) über dem ortsüblichen Verkehrswert der Kaufliegenschaft liegt, als gegeben anzusehen.

Bei diesem Verfahrensergebnis erübrigt sich ein Eingehen auf das allfällige Vorliegen weiterer Versagungsgründe nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG.

Vor dem Hintergrund des Vorbringens der Beschwerdeführerin, wonach es ohne „Einspruch“ ausschließlich der Privatautonomie des Eigentümers obliege, den bestmöglichen Preis zu erhalten, ist hinsichtlich des hier relevanten Versagungsgrundes nach § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG anzumerken, dass der Verwaltungsgerichtshof in ständiger Rechtsprechung ausführt, dass der Schutz von in Grundverkehrsgesetzen verankerten öffentlichen Interessen allein der Grundverkehrsbehörde überantwortet ist. Die in den Grundverkehrsgesetzen normierten Ziele der Sicherung einer den Grundsätzen der Raumordnung entsprechenden Nutzung von Grund und Boden sowie der Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes ließen nicht erkennen, dass der Schutz dieser der Grundverkehrsbehörde, die dabei von Amts wegen tätig zu werden hat, übertragenen Interessen von den Parteien des Verfahrens geltend zu machen wäre. Die Grundverkehrsbehörde und auch das erkennende Gericht waren daher verpflichtet, ungeachtet einer allfälligen Einwendung durch eine Partei des Verfahrens zu überprüfen, ob der genannte Versagungsgrund gegeben ist. (vgl. VwGH 17.3.2016, Ro 2016/11/0006, und die dort zitierte Vorjudikatur).

Insgesamt war die Beschwerde somit als unbegründet abzuweisen.

Gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG konnte von der Durchführung einer Beschwerde-verhandlung abgesehen werden, da von den Parteien eine solche nicht beantragt worden ist und die Akten erkennen lassen haben, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegenstehen.

Die ordentliche Revision war im gegenständlichen Fall nicht zuzulassen, da keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung zu lösen war, sondern sich die Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich auf den klaren Wortlaut des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 und die zitierte Judikatur stützt und diesbezüglich auf Grund der aufgeworfenen Rechtsfragen auch keine Abweichung von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes vorliegt.