Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-1087/001-2026

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 21.07.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2026:LVwG.AV.1087.001.2026

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch Mag. Gibisch als Einzelrichter über die Beschwerde des A, vertreten durch Rechtsanwalt B, gegen den Berufungsbescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 15.4.2026, ***, betreffend Abbruchauftrag nach der NÖ Bauordnung 2014, zu Recht erkannt:

1. Die Beschwerde wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, dass es sich bei den von der Baubehörde erster Instanz als drei getrennte Gebäude gewerteten Bauwerken um ein untrennbares Bauwerk handelt.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision nicht zulässig.

Rechtsgrundlagen:

§ 28 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG

§ 25a Abs. 1 Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 21.8.2025 wurde dem Beschwerdeführer gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ Bauordnung 2014 als Eigentümer der Grundstücke Nr. *** und ***, KG ***, der Auftrag zum Abbruch des dort im Grünland befindlichen Hauptgebäudes, eines Zubaus und eines Holzschuppens binnen 6 Monaten ab Rechtskraft, erteilt, da diese Bauwerke ohne die erforderliche Bewilligung errichtet worden seien. Zwar liege ein Protokoll vom 19.6.1936 samt Plänen über die geplante Errichtung eines Holzhauses vor, jedoch sei kein Bewilligungsbescheid auffindbar. Jedenfalls sei das Hauptgebäude ohne Zubau und ohne Schuppen sowie in einer deutlich anderen Lage geplant gewesen.

Mit dem angefochtenen Bescheid wurde die dagegen vom Beschwerdeführer eingebrachte Berufung abgewiesen und der im Berufungsverfahren gestellte Antrag auf Unterbrechung des Berufungsverfahrens bis zur Erledigung des Antrages auf Feststellung gemäß § 70 Abs 6 NÖ Bauordnung 2014 als unzulässig zurückgewiesen. Zur Abweisung führte die belangte Behörde im Wesentlichen aus, dass entgegen dem Berufungsvorbringen aufgrund des bis 1936 zurückreichenden Aktes ein Konsens nicht zu vermuten sei. Die im Vergleich zum Einreichplan unbestritten verdrehte Errichtung des Hauptgebäudes lasse dieses als aliud erkennen, während für den Zubau und den Schuppen trotz durchgehender Bewilligungspflicht keine Bewilligung vorläge. Aufgrund der Bauweise sei der Zubau als bauliche Einheit mit dem Hauptgebäude zu werten. Der Schuppen sei hingegen als nur von außen begehbares Gebäude mit drei Wänden und eigenem Dach als eigenständiges Abbruchobjekt zu werten.

Die Zurückweisung begründe sich in der fehlenden gesetzlichen Grundlage für die beantragte Unterbrechung. Die beantragte Feststellung nach § 70 Abs 6 NÖ Bauordnung 2014 habe keine Vorfrage im Abbruchverfahren zum Gegenstand.

Dagegen bringt der Beschwerdeführer im Wesentlichen wie im verwaltungsbehördlichen Verfahren vor, dass die Abbruchobjekte seit 87 Jahren unbeanstandet bestehen. Dass eine im Akt nicht aufliegende Bewilligung als jedenfalls erteilt anzusehen sei, ergebe sich aus einem darauf bezogenen, verbücherten Vertrag mit der Gemeinde sowie aus der vorübergehenden Widmung als erhaltenswertes Gebäude im Grünland. Diese wesentliche Feststellung sei von der belangten Behörde bereits im Verfahren über die beantragte Feststellung nach der bis Ende Februar 2026 in Geltung gestandenen Rechtslage des § 70 Abs 6 NÖ Bauordnung 2014 verabsäumt worden. Auch im anhängigen Verfahren über die Feststellung nach der seit Anfang März 2026 nunmehr auch für das Grünland geltenden Rechtslage des § 70 Abs 6 NÖ Bauordnung 2014 sei diese historische Konsensgrundlage ebenso wesentlich wie im gegenständlichen Abbruchverfahren. Die gegenüber dem Einreichplan aus 1936 um 90⁰ verdrehte Errichtung des Hauptgebäudes habe gute Gründe gehabt und sei daher kein aliud.

2. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich nahm Einsicht in den vorgelegten Akt.

3. Feststellungen:

Der Beschwerdeführer ist Alleineigentümer der verfahrensgegenständlichen Grundstücke im Grünland.

Sowohl der Zubau als auch der Schuppen sind ohne das Hauptgebäude nicht eigenständig bestandsfähig. Für das Hauptgebäude sowie für einen von diesem etwas abgesetzten Schuppen ist aus dem Jahr 1936 ein Einreichplan sowie ein Verhandlungsprotokoll dokumentiert, in dem eine in weiterer Folge tatsächlich durchgeführte Verbücherung als Bedingung für die Baubewilligung festgehalten ist. Das Hauptgebäude wurde zwischen 1936 und 1938 gegenüber dem Einreichplan um 90⁰ verdreht errichtet. Der Schuppen wurde ohne Rückwand an die Außenwand des Hauptgebäudes angebaut. Der Zubau erfolgte vor zumindest 60 Jahren. Das Hauptgebäude samt Zubau und Schuppen wurde zwischen 1987 und 1999 als erhaltenswertes Gebäude im Grünland gewidmet und dabei planlich als Einheit dargestellt. Die Entwidmung als erhaltenswertes Gebäude im Grünland erfolgte für diese Einheit unter der dokumentierten Annahme einer bestehenden Baubewilligung nur aufgrund der Feststellung, dass das Gebäude nicht zur ganzjährigen Benutzung geeignet ist.

4. Beweiswürdigung:

Die Feststellungen ergeben sich aus dem unbedenklichen Verwaltungsakt. Die von der Behörde erster Instanz abweichende Wertung aller drei im erstinstanzlichen Bescheid als vermeintlich trennbar behandelten Bauteile ergibt sich hinsichtlich des Zubaus aus dessen bereits von der Berufungsbehörde zutreffend erkannten Untrennbarkeit vom Hauptgebäude und hinsichtlich des Schuppens aus der auf Sachverhaltsebene ebenso zutreffenden Feststellung der belangten Behörde, dass dieser nur drei Wände hat, während die für die Funktion als Schuppen unverzichtbare vierte Wand von der Außenmauer des Hauptgebäudes gebildet wird. Somit könnte zwar das Hauptgebäude ohne Schuppen bestehen, jedoch nicht der Schuppen ohne Hauptgebäude. Die Feststellungen zur mehrfachen Dokumentation der offenkundig im Jahr 1936 erteilten Baubewilligung sind auf Sachverhaltsebene unbestritten.

5. Rechtslage:

Gemäß § 35 Abs. 2 Z. 2 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.

6. Erwägungen:

Einleitend ist festzuhalten, dass allein schon aufgrund der verwaltungsrechtlichen Aktenlage, jedenfalls unterstrichen durch die zusätzlich auch zivilrechtliche Einbindung der Stadtgemeinde, von einer tatsächlich im Jahr 1936 erteilten Baubewilligung für den im Akt aufliegenden Einreichplan auszugehen ist. Aus diesem Grund ist auf das umfangreiche Vorbringen zu einem zu vermutenden Konsens nicht näher einzugehen. Dies gilt auch für die Verdrehung des Gebäudes um 90⁰, da die behördliche Befassung mit dem von der tatsächlichen Errichtung abweichenden Einreichplan keinen Raum für die Vermutung eines anderen Konsenses lässt.

Somit sind im Ergebnis alle drei von der Behörde erster Instanz unzutreffend als getrennt behandelte Abbruchobjekte aufgrund ihrer baulichen Untrennbarkeit als ein einheitliches Abbruchobjekt zu betrachten. Dieses einheitliche Abbruchobjekt stellt somit im deutlichen Kontrast zum Einreichplan aus 1936 ein aliud dar.

Die Voraussetzungen für die Erlassung eines Abbruchauftrags nach § 35 Abs. 1 Z 2 NÖ BO 2014 liegen daher vor.

Die Abbruchfrist erscheint als angemessen.

Da auf eine Unterbrechung gemäß § 38 AVG kein subjektives Recht besteht, erfolgte die Zurückweisung – formal – zu Recht.

Ohne Relevanz für die gegenständliche Entscheidung ist im vorliegenden Zusammenhang mit dem anhängigen Verfahren auf Feststellung nach § 70 Abs 6 NÖ Bauordnung 2014 nach der seit Anfang März geltenden Rechtslage jedoch Folgendes deutlich hervorzuheben:

1. Die rechtliche Beurteilung einer Vorfrage erwächst nach § 38 AVG nicht in Rechtskraft (VwGH 91/05/0240). Der durch die gegenständliche Entscheidung rechtskräftige Abbruchauftrag entbindet die Baubehörde daher nicht von der Beurteilung im Verfahren über die beantragte Feststellung nach § 70 Abs 6 NÖ Bauordnung 2014 nach der seit Anfang März geltenden Rechtslage. Bis zu dessen rechtskräftiger Erledigung ist die Vollstreckung des gegenständlichen Abbruchauftrages unzulässig.

2. Nach den Gesetzesmaterialien ist Zweck der Regelung des § 70 Abs. 6 NÖ BauO 2014, dass Bauten mit langjähriger Bestandsdauer rechtlich abgesichert werden, welche bereits eine Baubewilligung erlangt hatten, von der jedoch entweder abgewichen wurde, ohne dadurch Nachbarrechte zu verletzen beziehungsweise von der Baubehörde beanstandet worden zu sein, oder deren Baubewilligung aufgrund der Änderung der Rechtslage erloschen ist. Da sich diese Objekte in vielen Fällen mittlerweile im Eigentum von Rechtsnachfolgern befinden, denen das Fehlen einer Baubewilligung gar nicht bewusst ist beziehungsweise nicht angelastet werden kann, erscheint die Erteilung eines Abbruchauftrages als unbillige Härte (vgl. Motivenbericht der Niederösterreichischen Landesregierung zur Stammfassung der NÖ BO 2014 vom 7.10.2014, Ltg.-477/B-23/2-2014, S. 42 f). Da die rechtliche Absicherung, die laut Materialien erwirkt werden soll, mit einem Feststellungsbescheid erlangt werden kann, ersetzt dieser letztlich die ursprüngliche beziehungsweise erloschene Baubewilligung (VwGH Ra 2021/05/0078).

3. Die Art der Abweichung ist für die Frage, ob sie von § 70 Abs. 6 NÖ BauO 2014 erfasst ist, nicht relevant. Der Wortlaut des § 70 Abs. 6 NÖ BauO 2014 legt nicht fest, in welchem Ausmaß von der ursprünglichen Baubewilligung abgewichen worden sein muss. Insbesondere wird nicht normiert, dass nur eine Abweichung von der ursprünglichen Baubewilligung, welche ein rechtliches aliud bewirkt hat und damit eine gänzliche neuerliche Baubewilligung notwendig macht, von § 70 Abs. 6 NÖ BauO 2014 erfasst sein soll. § 70 Abs. 6 NÖ BauO 2014 gilt somit auch für solche Abänderungen vom Baukonsens, welche als „bloße“ Konsenswidrigkeiten bewilligungspflichtig beziehungsweise anzeigepflichtig waren und es weiterhin sind, jedoch ohne zum Erlöschen des Baukonsenses des Altbestandes geführt zu haben (vgl. VwGH 3.8.2020, Ra 2019/05/0226, zuletzt VwGH Ra 2023/05/0039).

Insbesondere zu der in Punkt 3. hervorgehobenen Formulierung des Höchstgerichtes fällt im vorgelegten Akt die im Berufungsbescheid (vom 17.6.2026, ***) über die nach der bis Ende Februar 2026 in Geltung gestandenen Rechtslage zu § 70 Abs 6 NÖ Bauordnung 2014 auf, dass die belangte Behörde ihre Rechtsansicht dort zumindest zum Teil auf die unzutreffende Rechtsansicht stützt, der zufolge ein aliud nicht im Wege des § 70 Abs 6 NÖ Bauordnung 2014 saniert werden könne. Die Baubehörde wird stattdessen die unter 3. zitierte Rechtsauffassung des Höchstgerichtes zu beachten haben, der zufolge § 70 Abs 6 NÖ Bauordnung 2014 gerade typisch zur Sanierung eines aliud dient. Dies gilt somit auch und insbesondere für das anhängige Verfahren über die für das einheitliche Abbruchobjekt beantragte Feststellung nach § 70 Abs 6 NÖ Bauordnung 2014 nach der seit Anfang März geltenden Rechtslage.

7. Zur Nichtdurchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung:

Gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG konnte das Verwaltungsgericht von einer Verhandlung absehen, weil die Akten erkennen ließen, dass eine mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten ließ. Insbesondere ist festzuhalten, dass der Sachverhalt, soweit er von rechtlicher Relevanz ist, unbestritten ist.

8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.