Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-116/001-2026

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 21.07.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2026:LVwG.AV.116.001.2026

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Richter Mag. Viktor Falschlehner über die Beschwerde der A Aktiengesellschaft, in ***, ***, *** in ***, vertreten durch B Rechtsanwälte GmbH in ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 06.11.2025, Zl. ***, betreffend Abweisung eines Bauansuchens nach der NÖ Bauordnung 2014, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 01.07.2026 durch Verkündung folgenden

BESCHLUSS

gefasst:

I.Der angefochtene Bescheid wird aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an den Stadtrat der Stadtgemeinde *** zurückverwiesen.

II.Gegen diesen Beschluss ist eine Revision iSd. Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Rechtsgrundlagen:

§ 28 Abs. 3 zweiter Satz iVm. § 31 Abs. 1 und Abs. 3 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG)

§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG)

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

Mit Schreiben vom 19.05.2025 suchte die A AG (im Folgenden: Beschwerdeführerin) um Erteilung der Baubewilligung für das Vorhaben „Umbau mit Zubau des Fachmarktzentrums“ auf den Grundstücken Nr. *** und ***, KG ***, an.

Mit Bescheid vom 27.08.2025 wies der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** dieses Ansuchen ab. Begründet wurde die Abweisung im Wesentlichen damit, dass das Vorhaben den Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014 (NÖ ROG 2014) zuwiderlaufe.

Insbesondere widerspreche es dem § 18 Abs. 1 NÖ ROG 2014.

Da das Anbieten von Lebensmitteln am gegenständlichen Standort in der Vergangenheit aufgrund der Flächenwidmung nicht zulässig gewesen sei, kämen auch nicht die Ausnahmebestimmungen in § 53 Abs. 8 NÖ ROG 2014 zur Anwendung, weshalb das Vorhaben als solches nicht bewilligt werden könne.

Gegen diesen Bescheid erhob die Beschwerdeführerin – nunmehr anwaltlich vertreten – Berufung an den Stadtrat der Stadtgemeinde *** (im Folgenden: belangte Behörde). Darin wird im Wesentlichen begründend angeführt, dass der § 53 Abs. 8 Z 1 NÖ ROG 2014 im gegenständlichen Fall sehr wohl einschlägig und anwendbar sei. Der § 53 Abs. 8 Z 2 NÖ ROG 2014 hingegen sei entgegen der Ansicht der Baubehörde aufgrund des klaren Gesetzeswortlautes nicht anwendbar und könne daher dessen letzter Satz nicht zur Versagung des Vorhabens herangezogen werden.

Mit Bescheid vom 06.11.2025 wies die belangte Behörde die Berufung als unbegründet ab. Nach Wiedergabe des Verfahrensganges vertrat die belangte Behörde die Auffassung, dass das Bauvorhaben – wie von der Erstbehörde bereits ausgeführt – nach den Bestimmungen des § 53 Abs. 8 NÖ ROG 2014 nicht bewilligungsfähig sei. Die Z 2 leg. cit. sei einschlägig und anwendbar, weil diese verfassungskonform nur dahingehend ausgelegt werden könne, dass sie sich auf alle Gebäude von Handelseinrichtungen (nicht nur auf solche, die vormals zentrumsrelevante Waren und nicht-zentrumsrelevante Waren angeboten hatten) beziehe.

Somit stünde insbesondere der letzte Satz der Z 2 leg. cit. dem gegenständlichen Vorhaben im Wege, da die zulässige Verkaufsfläche für Lebensmittel dieser Bestimmung zufolge nur 80 m2 betrage und das gegenständliche Vorhaben diese Beschränkung evidenterweise überschreiten würde.

Daher habe die Erstbehörde das Vorhaben richtigerweise abgewiesen, weshalb diese Entscheidung zu bestätigen gewesen wäre.

Mit Schriftsatz vom 16.12.2025 erhob die Beschwerdeführerin gegen diesen Bescheid das Rechtsmittel der Beschwerde.

Mit Schreiben vom 12.01.2026 legte die belangte Behörde die Beschwerde unter Beifügung des verwaltungsbehördlichen Bauaktes dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich zur Entscheidung vor.

2. Zum Beschwerdevorbringen:

Die Beschwerde wird im Wesentlichen damit begründet, dass die Rechtsansicht der belangten Behörde verfehlt sei: Deren Auslegung des § 53 Abs. 8 NÖ ROG 2014 sei unzulässig. Konkret würde die Verquickung von Tatbestandselementen des § 53 Abs. 2 NÖ ROG 2014 in dessen Ziffern 1 und 2 dem klaren Wortlaut dieser Bestimmung zuwiderlaufen. Da bei dem vom Zu- und Umbauvorhaben betroffenen Fachmarktzentrum die Veräußerung von zentrumsrelevanten Waren zulässig gewesen sei und deren Verkaufsfläche beibehalten würde, sei der Anwendungsbereich der Ziffer 1 leg. cit. eröffnet und damit deren Ausnahme einschlägig.

Mit Verweisen auf eine Rechtsauskunft der NÖ Landesregierung (in dieser Sache) und eine Anfragebeantwortung der Bezirkshauptmannschaft Hollabrunn (in einer gänzlich anderen Sache) wurde beantragt, der Beschwerde Folge zu geben und die beantragte Baubewilligung zu erteilen. In eventu wurde die Aufhebung und Zurückverweisung an die belangte Behörde beantragt.

3. Zum durchgeführten Verfahren vor dem Verwaltungsgericht:

Am 01.07.2026 führte das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich eine öffentliche mündliche Verhandlung durch, an welcher Vertreter der Beschwerdeführerin und der belangten Behörde teilnahmen.

In der Verhandlung wurde insbesondere Beweis erhoben durch (Verzicht auf) Verlesung der Verfahrensakten. Ferner wurden die unterschiedlichen Rechtsstandpunkte erörtert.

Am Ende der Verhandlung wurde der oben angeführte Beschluss mit den wesentlichen Entscheidungsgründen mündlich verkündet.

Die belangte Behörde beantragte in der Folge die gegenständliche Vollausfertigung.

4. Feststellungen und Beweiswürdigung:

Mit dem verfahrensgegenständlichen Bauvorhaben soll ein bestehendes (bewilligtes) Fachmarktzentrum auf den Grundstücken Nr. *** und Nr. , KG *** durch Zu- bzw. Umbau in ein Lebensmittelgeschäft („“) umgewandelt werden. Die Grundstücke weisen die Widmungsart Bauland-Betriebsgebiet auf.

Die bestehende Verkaufsfläche wird in diesem Bauvorhaben beibehalten und nicht erweitert. Auf dieser Verkaufsfläche wurden in der Vergangenheit bereits zentrumsrelevante Waren – also Waren, die nach ihrer Beschaffenheit bzw. nach ihrer Packungs- oder Gebindegröße vom Kunden nicht unter Verwendung eines Kraftfahrzeuges abtransportiert werden müssen – angeboten.

Diese Feststellungen ergeben sich bereits aus dem verwaltungsbehördlichen Akt und sind gänzlich unstrittig – insbesondere die Tatsachen, dass es sich bei dem Bauvorhaben um einen Zu- und Umbau handelt, die Verkaufsfläche nicht erweitert wird und diese im vorhandenen Konsens bereits für das Anbieten von zentrumsrelevanten Waren verwendet wurde. Die Unstrittigkeit dieser Tatsachen wurde auch im Zuge der öffentlichen mündlichen Verhandlung seitens der anwesenden Parteien (Vertreter der Beschwerdeführerin und der belangten Behörde) ausdrücklich festgehalten.

Zusammenfassend steht der Sachverhalt somit unstrittig fest, es war im gegenständlichen Verfahren ausschließlich die unter Punkt 6. dargestellte Rechtsfrage zu lösen.

5. Einschlägige Rechtsnormen:

Die maßgeblichen Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014 (NÖ ROG 2014), LGBl. 3/2015 idF LGBl. Nr. 38/2026, lauten:

(1) In Zentrumszonen können die Widmungen Bauland-Kerngebiet und Bauland-Kerngebiet für nachhaltige Bebauung mit dem Zusatz „Handelseinrichtungen“ bezeichnet werden. In dieser Widmung bestehen für die Errichtung von Handelsbetrieben keine Beschränkungen hinsichtlich der Verkaufsfläche. Im Flächenwidmungsplan kann jedoch bei Bedarf, insbesondere aus Gründen der Verkehrsinfrastruktur, ein weiterer Zusatz zur Beschränkung der Verkaufsfläche angebracht werden. Die übrigen Nutzungsmöglichkeiten gemäß § 16 Abs. 1 Z 2 und 9 bleiben zulässig.

(2) Eine Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren von Handelsbetrieben von bis zu 750 m² – ausgenommen in den Widmungen Bauland-Kerngebiet-Handelseinrichtungen und Bauland-Kerngebiet für nachhaltige Bebauung-Handelseinrichtungen – ist zulässig, wenn das Baugrundstück von seinen Grenzen bis zu einer Entfernung von maximal 500 m von mit Hauptgebäuden bebauten Baulandgrundstücken (inklusive allfälliger Grüngürtel und Straßen) umschlossen ist.

Eine Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren von Handelsbetrieben im Bauland-Betriebsgebiet oder Bauland-Verkehrsbeschränktes Betriebsgebiet von bis zu 750 m² ist zulässig, wenn das Betriebsgebiet oder das Verkehrsbeschränkte Betriebsgebiet von Wohnbauland oder anderen mit Wohngebäuden bebauten Grundstücken (inklusive allfälliger Grüngürtel und Straßen) umschlossen ist oder das Baugrundstück an ein mit einem Hauptgebäude bebautes Grundstück im Wohnbauland oder Bauland-Sondergebiet mit Wohnnutzung und an zwei weiteren Seiten an mit Hauptgebäuden bebaute Grundstücke überwiegend angrenzt, wobei allfällige Straßen und Grüngürtel außer Betracht bleiben. Dies gilt nicht für Bauvorhaben im Betriebsgebiet, für die am 7. Juli 2016 bereits ein baubehördliches Verfahren anhängig war.(3) Außerhalb der in Abs. 2 bezeichneten Bereiche darf die Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren 80 m² nicht übersteigen.

(4) Bilden mehrere Handelsbetriebe eine bauliche, funktionelle oder organisatorische Einheit, darf die Summe der Verkaufsflächen für zentrumsrelevante Waren in den Fällen gemäß Abs. 2 nicht mehr als 750 m² und die Summe der Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren an Standorten gemäß Abs. 3 nicht mehr als 80 m² betragen. Eine funktionelle Einheit ist gegeben, wenn angrenzende und straßenseitig gegenüberliegende Grundstücke hinsichtlich ihrer Bebauung ausschließlich oder dominierend für Handelseinrichtungen einschließlich Abstelleinrichtungen für Kraftfahrzeuge genutzt werden, wobei bereits ein einzelnes angrenzendes oder straßenseitig gegenüberliegendes Grundstück diese Einheit bilden kann. Dazwischen liegende Verkehrsflächen unterbrechen die funktionelle Einheit nicht, ebenso Grundflächen (z. B. Grüngürtel und Gewässer) mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m sowie schmale Grundstücke mit einer Breite bis zu 40 m.

(5) Unabhängig von ihrer Lage unterliegen Handelsbetriebe keinen Größenbeschränkungen, wenn sie – abgesehen von dem im Abs. 3 bezeichneten Ausmaß – ausschließlich Waren anbieten, welche nach ihrer Beschaffenheit bzw. nach ihrer Packungs- oder Gebindegröße vom Kunden unter Verwendung eines Kraftfahrzeuges abtransportiert werden müssen (nicht zentrumsrelevante Waren). Diese Warengruppen sind durch Verordnung der Landesregierung festzulegen.

(6) Unabhängig von den Bestimmungen der Abs. 2 und 3 ist der Direktverkauf von am Standort des Produktionsbetriebes produzierten Waren zulässig. Weiters ist der Verkauf von Waren, die diese wirtschaftlich ergänzen oder als Zubehör zu bewerten sind, zulässig. Dies allerdings nur soweit, als der Charakter als Produktionsbetrieb eindeutig gewahrt bleibt.

(7) Bei der Errichtung von Handelsbetrieben dürfen bis 750 m2 Verkaufsfläche je ein Stellplatz pro angefangene 20 m2 Verkaufsfläche, maximal jedoch 30 Stellplätze und für die über 750 m2 hinausgehende Verkaufsfläche je ein Stellplatz pro angefangene 30 m2 Verkaufsfläche auf ebenerdigen Flächen auf dem jeweiligen Betriebsgrundstück selbst sowie auf diesem organisatorisch zugeordneten Grundstücken oder Grundstücksteilen hergestellt werden.

[…]

(8) Für bereits bestehende Gebäude von Handelseinrichtungen gilt:

6. Rechtliche Erwägungen:

6.1. Bereits im behördlichen Verwaltungsverfahren war rechtlich unstrittig, dass das gegenständliche Bauvorhaben nach den Vorgaben des § 14 NÖ BO 2014 bewilligungspflichtig und aufgrund des gemäß § 20 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014 maßgeblichen § 18 Abs. 2 NÖ ROG 2014 grundsätzlich nicht zulässig ist.

Entscheidend und im Folgenden zu prüfen war daher, ob sich aus der Übergangsbestimmung des § 53 Abs. 8 NÖ ROG 2014 dennoch eine Zulässigkeit des Bauvorhabens ergibt.

Dem Vorbringen der belangten Behörde ist in jener Hinsicht beizupflichten, dass es sich bei § 53 Abs. 8 NÖ ROG 2014 um eine Ausnahmebestimmung von § 18 NÖ ROG 2014 handelt und solche Bestimmungen im Allgemeinen eng auszulegen sind (vgl. etwa VwGH 10.12.2009, 2009/09/0080 mwN).

6.2. Die belangte Behörde vertritt in der Begründung ihres abschlägigen Bescheides die Rechtsansicht, dass auf den gegenständlichen Fall (auch) die Z 2 des § 53 Abs. 8 NÖ ROG 2014 – insbesondere deren letzter Satz – anzuwenden sei. Dies deshalb, weil der Einleitungssatz des § 53 Abs. 8 leg. cit. („Für bereits bestehende Gebäude von Handelseinrichtungen gilt…“) und der Wortlaut der Z 2 zusammen zu lesen wären und sich insbesondere der letzte Satz der Z 2 auf alle bereits bestehenden Handelseinrichtungen beziehen würde – und nicht bloß auf jene, die bisher sowohl zentrumsrelevante als auch nicht-zentrumsrelevante Waren angeboten haben.

Dies sei – so die belangte Behörde – schon aufgrund einer verfassungskonformen Auslegung der Bestimmung geboten, da andernfalls gleichheitswidrige Ergebnisse entstünden.

6.3. Diese Rechtsansicht der belangten Behörde ist nicht zutreffend:

Auf den gegenständlichen Fall ist nach dem eindeutigen Wortlaut des Gesetzes ausschließlich die Z 1 des § 53 Abs. 8 NÖ ROG 2014 anzuwenden.

Deren Tatbestandsvoraussetzung ist (bei einer bestehenden Handelseinrichtung) die Wiedererrichtung eines Gebäudes auf demselben Bauplatz oder der Zu- und Umbau eines Gebäudes. Erfüllt ein Vorhaben diesen Tatbestand – was gegenständlich unstrittig der Fall ist – darf das bestehende, der Baubewilligung entsprechende Ausmaß der Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren beibehalten, jedoch nicht vergrößert werden.

Der von der belangten Behörde vorgenommenen Interpretation ist aus nachstehenden Gründen nicht zu folgen: Die Vermengung der Tatbestände der Ziffern 1 und 2 findet weder Deckung im Wortlaut noch in der Systematik der Übergangsbestimmung; auch aus den Motivenberichten lässt sich kein entsprechender gesetzgeberischer Wille für diese Interpretation herauslesen.

Wie das regelmäßig bei Übergangsbestimmungen der Fall ist, hatte der Gesetzgeber mit den unterschiedlichen Tatbeständen in den vier Ziffern des § 53 Abs. 8 NÖ ROG 2014 ganz konkrete – verschiedene – Fallgruppen vor Augen. Daher überzeugt die Argumentation der Behörde nicht, wonach der letzte Satz des § 53 Abs. 8 Z 2 NÖ ROG 2014 zu „evident gleichheitswidrigen Ergebnissen führe“, wenn man diesen ausschließlich im Zusammenhang mit Handelseinrichtungen anwendet, die bisher sowohl zentrumsrelevante Waren als auch nicht-zentrumsrelevante Waren angeboten haben.

Selbst bei dieser von der belangten Behörde vorgenommenen Lesart wäre der letzte Satz der Bestimmung des § 53 Abs. 8 Z 2 NÖ ROG 2014 im gegenständlichen Fall nicht einschlägig. Mit der Novelle LGBl. Nr. 97/2020 wurde deren Wortlaut von

„[…] Waren keine Lebensmittel zulässig,[…]“

auf

„[…] Waren aufgrund der vorherigen Widmung des Grundstücks keine Lebensmittel zulässig […]“

geändert.

Diese legistische Klarstellung zeigt nach Ansicht des erkennenden Gerichts den gesetzgeberischen Willen, dass diesbezüglich (ausschließlich) auf die Widmung des Grundstücks und nicht auf eine konkrete Baubewilligung abzustellen ist. Aus der Widmung der gegenständlichen Grundstücke (Bauland-Betriebsgebiet) ergibt sich jedoch keine Unzulässigkeit der Veräußerung von Lebensmitteln.

Demgemäß kommt – wie von der Beschwerdeführerin zutreffend vorgebracht wird – aufgrund des § 53 Abs. 8 Z 1 NÖ ROG 2014 für das gegenständliche Bauvorhaben diese Ausnahme vom § 18 leg. cit. zur Anwendung.

Die vorgenommene Abweisung des Bauvorhabens – auf Grundlage der Unzulässigkeit wegen einer dem Bauvorhaben entgegenstehenden Flächenwidmung – erfolgte daher zu Unrecht.

6.4. Die Zulässigkeit der Aufhebung und Zurückverweisung gemäß § 28 Abs. 3 VwGVG ist insbesondere gegeben, wenn das Verwaltungsgericht eine andere Rechtsauffassung als die Verwaltungsbehörde vertritt und sich daraus erst die Notwendigkeit zu Ermittlungen in eine andere Richtung oder zu sonstigen Maßnahmen ergibt (vgl. VwGH 29.03.2022, Ra 2021/05/0159 mwN).

Dies ist vorliegend der Fall: Wie ausgeführt, vertritt das erkennende Gericht eine andere Rechtsauffassung zum § 53 Abs. 8 NÖ ROG 2014 als die belangte Behörde. Da das Bauvorhaben von der Baubehörde erster Instanz ohne weiteres Verfahren – gestützt auf § 20 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014 – abgewiesen wurde (und diese Abweisung von der belangten Behörde bestätigt wurde), ergibt sich nunmehr in Folge der gegenständlichen verwaltungsgerichtlichen Entscheidung die Notwendigkeit der Prüfung des eingereichten Bauvorhabens im Lichte der übrigen bauordnungsrechtlichen Vorschriften.

Demgemäß waren die Voraussetzungen für eine Aufhebung des angefochtenen Bescheides und Zurückverweisung an die belangte Behörde erfüllt.

7. Zur Unzulässigkeit der Revision:

Die (ordentliche) Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Die Lösung der Rechtsfrage ergibt sich nach Auffassung des erkennenden Gerichts vielmehr aus dem eindeutigen Wortlaut des § 53 Abs. 8 NÖ BO 2014 (vgl. zum Fehlen einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung bei eindeutigem Wortlaut der anzuwendenden Bestimmungen etwa VwGH 23.05.2017, Ra 2017/05/0086).