Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2020/33/1647-3

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 22.07.2022
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2022:LVwG.2020.33.1647.3

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Dr. Visinteiner über die Beschwerde des Herrn AA, vertreten durch Rechtsanwalt BB, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Y vom 30.06.2020, Zl ***, betreffend die Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Beschwerdeverhandlung

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, als der Spruch zu lauten hat wie folgt:

„Die Bezirkshauptmannschaft Y als Grundverkehrsbehörde I. Instanz gemäß §°26 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG 1996), LGBl Nr 61/1996, zuletzt geändert durch LGBl Nr 204/2021, versagt dem oben angeführten Rechtserwerb nach Maßgabe der Vertragsurkunde gemäß § 4 Abs 1 iVm § 6 Abs 1 und § 7 Abs 1 lit d TGVG 1996 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung.“

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Kaufvertrag vom 02.08.2019 hat Herr AA das Gst **1 in EZ ***, GB *** X, im Ausmaß von 1,6414 ha zum Kaufpreis von Euro 600.000,00 von Herrn CC erworben. Entsprechend der Vorschrift des § 23 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 wurde dieses Rechtsgeschäft der Bezirkshauptmannschaft Y angezeigt.

Die Gemeinde X, sowie die Landwirtschaftskammer Tirol wurden über den Erwerb des kaufgegenständlichen Grundstückes schriftlich informiert und wurde ihnen die Möglichkeit eingeräumt, gemäß § 25 Abs 3 TGVG eine Stellungnahme zum Rechtserwerb abzugeben. Seitens der Gemeinde X wurde von dem Anhörungsrecht nicht Gebrauch gemacht. Die Landwirtschaftskammer Tirol hat mit Schreiben vom 17.09.2019 mitgeteilt, dass das Preisniveau von der landwirtschaftlichen Fläche in der KG X mit Euro 15,00/m² einzuordnen sei und daher mit einer Obergrenze von Euro 20,00/m² einzustufen sei. Der Kaufpreis von Euro 36,50/m² übersteige daher die Ortsüblichkeit und somit die im TGVG angeführte 30 % zulässige Obergrenze.

In Wahrung des Parteiengehörs brachte der Beschwerdeführer im Schriftsatz vom 15.11.2019 im Wesentlichen vor, dass auf das in Auszügen beiliegende aktuelle Verkehrswertgutachten des zertifizierten Gerichtssachverständigen DD vom 12.08.2019 verwiesen werde. Dieser habe die Freilandgrundstücke **2 und **3 KG Z mit Euro 27,50/m² bewertet. Die KG Z und die KG X seien aufgrund ihrer geografischen Lage jedenfalls vergleichbar. Diese beiden Grundstücke würden insgesamt eine Fläche von 1.036 m² aufweisen, das kaufgegenständliche Grundstück **1 jedoch 16.414 m² und sei hier eine wesentlich ökonomischere Bewirtschaftung möglich. Eine höhere Rentabilität einer bewirtschafteten Fläche ziehe selbstverständlich auch einen höheren Quadratmeterpreis nach sich. Im Ergebnis könne festgehalten werden, dass der Quadratmeterpreis des kaufgegenständlichen Grundstückes **1 jedenfalls über dem im Sachverständigengutachten DD angeführten Wert von Euro 27,50/m² liege, sodass der Kaufpreis in Höhe von Euro 36,50/m² als jedenfalls angemessen anzusehen sei. Unabhängig davon sei evident, dass sich die Grundstückpreise für Freilandflächen im geografischen Bereich Y-West Richtung Tiroler Oberland in den letzten Jahren wesentlich erhöht haben. Insbesondere würden sich in den letzten 10 Jahren Preissteigerungen im Ausmaß von bis zu 50 % für Freilandflächen abzeichnen, dies wohl auch im Zusammenhang mit dem vermehrten Gemüseanbau. Bereits im Jahre 2002 seien in der KG W für landwirtschaftliche Flächen in der gegenständlichen Größenordnung bereits Euro 28,60/m² bezahlt worden (siehe beiliegenden Kaufvertrag GG-Chorherrenstift V vom 09.12.2002). In der KG U seien bereits im Jahre 2015 Euro 22,20/m² bezahlt worden (Kaufvertrag vom 16/17.03.2015 –EE). Schließlich hätte die Yer Kommunalbetriebe AG bereits im Jahre 2012 in der KG X über Euro 20,00/m² bezahlt (siehe Kaufvertrag vom 20.03.2012). Zusammenfassend könne daher festgehalten werden, dass die Verkehrswertbetrachtung des DD in keiner Weise zu beanstanden sei. Demzufolge sei der Quadratmeterpreis in Höhe von Euro 36,50/m² für das kaufgegenständliche Grundstück **1 jedenfalls angemessen. Es werde sohin nochmals die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Erwerbs dieses Grundstücks beantragt.

In weiterer Folge wurde von der belangten Behörde die Abteilung FF beauftragt den Verkehrswert des kaufgegenständlichen Grundstückes **1 KG X zu ermitteln.

Mit Schriftsatz vom 06.02.2020 hatte der Beschwerdeführer mitgeteilt, dass die Gemeinde T die Grundstücke **4 und **5 zum Preis von Euro 28,00/m² von der Diözese Y käuflich erworben habe. In Anbetracht dieser ergänzenden Ausführungen sei der kaufgegenständliche Preis von Euro 36,50/m² jedenfalls als angemessen anzusehen.

Die landwirtschaftliche Amtssachverständige erstattete mit Schreiben vom 30.01.2020, Zl ***, das Bewertungsgutachten. Als Bewertungsstichtag wurde der 02.08.2019, der Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrages herangezogen. Die landwirtschaftlichen Amtssachverständige hat in ihrem Gutachten im Wesentlichen ausgeführt, dass die in der Tabelle angeführten und zum Vergleich herangezogenen 11 Kaufpreise seien im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag und in vergleichbaren Gebieten erzielt worden. Gemäß § 4 Liegenschaftsbewertungsgesetz und Punkt 5.2. der Ö-Norm B 1802 Liegenschaftsbewertung sei der Wert der Sache durch den Vergleich mit im redlichen Geschäftsverkehr tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Liegenschaften zu ermitteln (Vergleichswert). Vergleichbare Sachen seien solche, die hinsichtlich der die den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften seien nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge begründet zu berücksichtigen.

Weiters hat die landwirtschaftliche Amtssachverständige die Vergleichstransaktionen bzw Zu- oder Abschläge aufgrund abweichender Eigenschaften in einer Tabelle aufgelistet und ist dadurch zu einem durchschnittlichen Kaufpreis von Euro 11,56 gekommen.

Weiters hat die Amtssachverständige in dem Gutachten hinsichtlich der Preisvalorisierung ausgeführt, da die Kaufpreise nicht zum Bewertungsstichtag vereinbart worden seien, sei eine Preisvalorisierung zu berücksichtigen. Entsprechend der Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes, seien die korrigierten Preise für den Zeitraum zwischen dem jeweiligen Kaufvertragsdatum und dem Bewertungsstichtag auf- bzw abgewertet worden. Zur Bestimmung der Höhe der Preisschwankung sei anhand der ausgewählten Vergleichswerte eine Regressionsanalyse durchgeführt worden. Aufgrund der Regressionsanalyse werde eine Preissteigerung pro Jahr in der Höhe von + 6,69 % angewendet. Der korrigierte, preisvalorisierte Verkehrswert pro Quadratmeter ermittle sich rechnerisch daraus mit Euro 13,91/m².

Hinsichtlich der Verkehrswertermittlung führte die Amtssachverständige in ihrem Gutachten unter anderem aus, das bewertungsgegenständliche Grundstück werde aufgrund der ermittelten Vergleichswerte, der üblichen Bewertungsgrundsätze und unter Beachtung aller im Befund getroffenen Feststellungen bewertet. In der Vergleichswertanalyse sei für das kaufgegenständliche Grundstück **1 KG X ein valorisierter, durchschnittlicher ortsüblicher Preis in der Höhe von 13,91 Euro/m² ermittelt worden. Wobei in der Vergleichswertanalyse Parameter wie Erschließung, Bonität, Neigung, Gefahrenzone, Nutzung, Lage, Grundstücksgröße, Biotopkartierung und dergleichen bereits bei den Zu- oder Abschlägen aufgrund abweichender Eigenschaften berücksichtigt worden seien. Die Dienstbarkeit der Übertragungsleitung werde im überspannten, südwestlichen Randbereich (ca 1.000 m²) mit einem Abschlag von 10% berücksichtigt. Für die Teilfläche (ca 2.150 m²), die von der Bundeswasserbauverwaltung als Hinweisbereich bis HQ300 ausgewiesen worden sei, werde ein Abschlag von 5 % berechnet. Laut § 7 Liegenschaftsbewertungsgesetz sei das Ergebnis der Werteermittlung einer kritischen Kontrolle zu unterziehen. Dabei sei zu überprüfen, ob der errechnete Verkehrswert den Gegebenheiten des Marktes angemessen sei oder ob es einer Anpassung bedürfe. Aus Sicht der gefertigten Sachverständigen sei die vorgenommene Bewertung marktkonform, daher seien keine weiteren Anpassungen notwendig. Der Verkehrswert für das Grundstück **1 KG X betrage rund 225.430 Euro.

Die belangte Behörde hat die landwirtschaftliche Amtssachverständige ersucht auch auf die Vergleichbarkeit der zu Vergleichszwecken übermittelten Urkunden, gemäß Schriftsatz des Rechtsvertreters des Käufers vom 15.11.2019 einzugehen.

Zum Gutachten des Gerichtssachverständigen DD führte die landwirtschaftliche Amtssachverständige im Wesentlichen aus, dass das Gutachten nur auszugsweise übermittelt worden sei. Zur Ermittlung des Freilandpreises in der Höhe von Euro 27,50/m² werde rein auf Seite 86 von 88 ausgeführt, dass „die Freilandgrundstücke wieder mit Euro 27,50/m² angesetzt worden seien.“ Welche Vergleichsgrundstücke zur Ermittlung des Preises für die Freilandgrundstücke herangezogen bzw welche Anpassungen unter Umständen vorgenommen worden seien, sei nicht nachvollziehbar. Zu den Ausführungen im Schreiben vom 15.11.2019 betreffend die Grundstücksgröße (Gesamtfläche der Grundstücke **2 und **3 im Ausmaß von 1.036 m²) sei es wohl zutreffend, dass aufgrund der größeren Grundstücksfläche des kaufgegenständlichen Grundstückes (16.414 m²) eine bessere und wirtschaftlichere Nutzung zu erwarten sei. Hinsichtlich des Kaufpreises werde aufgrund der Erfahrungen in der Bewertungspraxis jedoch darauf hingewiesen, dass insbesondre bei kleineren, aber trotzdem noch gut zu bewirtschaftenden Grundstücken oftmals höhere Quadratmeterpreise erzielt werden können. Dies sei damit zu begründen, dass der resultierende Gesamtkaufpreis trotz höherer Quadratmeterpreise aufgrund der Flächengröße im Verhältnis „niedrig“ bleibe.

Zum Kaufvertrag mit dem GG–Chorherrenstift V vom 09.12.2002 (Grundstück **6 KG W) führte die Amtssachverständige aus, dass dieser Kauf weder in zeitlicher noch in örtlicher Nähe zum nunmehr kaufgegenständlichen Grundstück **1 KG X erzielt worden sei.

Zum Kaufvertrag JJ und EE vom 16./17.03.2015 (Grundstück **7 KG U) führte die Amtssachverständige aus, dass aus ihrer Sicht landwirtschaftliche Grundstückstransaktionen in der Gemeinde U nicht mit landwirtschaftlichen Grundstücksverkäufen in der Gemeinde X vergleichbar seien.

Zum Kaufvertag mit den Y Kommunalbetrieben AG vom 20.03.2012 (Grundstück **8 KG X) führte die Amtssachverständige aus, dass dieser und weitere Kaufverträge betreffend Grundstücksverkäufe in der Gemeinde X an die Yer Kommunalbetriebe AG der Amtssachverständigen vorliegen würden. Die gegenständlichen landwirtschaftlichen Grundstücke seien zur Verwirklichung des Kraftwerkprojektes „Regionalkraftwerk KK“ angekauft worden. Die diesbezüglichen grundverkehrsbehördlichen Genehmigungen seien jeweils mit Auflagen erteilt worden. Zudem sei im Bescheid jeweils ausgeführt, dass der Erwerb im öffentlichen Interesse gelegen sei, da die Errichtung des Kraftwerkes zur Erfüllung kommunaler Aufgaben diene. Aus der Sicht der Amtssachverständigen seien diese Kaufgeschäfte daher nicht als Vergleichswert heranzuziehen gewesen (unabhängig von der zeitlichen Entfernung zum Bewertungsstichtag).

Nach Übermittlung des Gutachtens der landwirtschaftlichen Amtssachverständigen hat der Beschwerdeführer mit Schriftsatz vom 23.06.2020 das Verkehrswertgutachten des LL vom 01.06.2020 vorgelegt und im Wesentlichen ausgeführt, dass dieser zusammenfassend nachvollziehbar zu einem Durchschnittspreis in Höhe von Euro 33,45/m² komme und hinsichtlich der weiteren Ausführungen auf das beiliegende Gutachten verwiesen werde.

Als Bewertungsstichtag hat der private Sachverständige LL den 05.05.2020 gewählt. Aus dem Gutachten des privaten Sachverständigen vom 01.06.2020 ergibt sich im Wesentlichen, dass die Ertragsmesszahlen des gegenständlichen Grundstückes im Ausmaß von 1,6414 ha 8.000 Punkte beträgt und die durchschnittliche Bodenklimazahl 48,74.

Aus der Kaufpreissammlung hat der private Sachverständige insgesamt 10 Kaufverträge im Zeitraum 2011 bis 2018 ermittelt, wobei 4 Kaufverträge ausgeschieden wurden. Am Markt für landwirtschaftliche Grundstücke (angelehnt an den Markt für Baugrundstücke) könne von einer derzeitigen jährlichen Preissteigerung von 10 % ausgegangen werden. Die Berechnungsdaten seien aus dem Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria entnommen worden. Deshalb seien die historischen Kaufpreise an das Jahr 2020 angepasst worden. Daraus ergebe sich ein Durchschnittspreis der Kaufpreissammlung für das Jahr 2020 von Euro 33,45/m². Die durchschnittliche Bodenklimazahl der herangezogenen Grundstücke ergebe einen Wert von 49,43. Der valorisierte Mittelwert der herangezogenen Kaufpreise ergebe einen Wert von Euro 41,75/m² und ein Bodenklimazahlpunkt von Euro 0,68. Die Bodenklimazahl des gegenständlichen Grundstückes ergebe 48,74, dies mit dem Bodenklimazahlpunkt von Euro 0,68 multipliziert, ergebe einen Preis von Euro 33,14, was bei einem Ausmaß von 16.414 m² einen Preis von Euro 543.960 ergebe. Wegen der Nähe zum Bauland werde ein 10 % Zuschlag berechnet, sodass sich ein Gesamtpreis von Euro 598.355 ergebe. Der Verkehrswerter des kaufgegenständlichen Grundstückes **1 in EZ *** KG *** X betrage Euro 598.355.

Mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Y vom 30.06.2020, Zl ***, wurde dem angezeigten Rechtserwerb gemäß Kaufvertrag von 02.08.2019 gemäß § 4 Abs 1 in Verbindung mit § 6 Abs 1 und § 7 Abs 1 lit c TGVG 1996 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt. Begründend wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass das Gutachten der Amtssachverständigen nach Ansicht der Grundverkehrsbehörde schlüssig, nachvollziehbar und in sich nicht widersprüchlich sei. Insbesondere ziehe die Amtssachverständige relativ aktuelle Vergleichspreise aus den Jahren 2014 bis 2018 heran. Die Amtssachverständige habe zur Herstellung der Vergleichbarkeit der eingeholten Kaufpreise eine Regressionsanalyse vorgenommen, in der sie die Entwicklung der Kaufpreise in Relation zum Zeitverlauf setzte und auf diese Art und Weise die Wertentwicklung der Grundstückspreise darstelle. Sie komme so auf eine jährliche Preissteigerung von 6,69 % und beziehe dies in die Ermittlung des Vergleichswertes mit ein. Die Bodenklimazahl werde im Amtsgutachten nicht in die Bewertung mit einbezogen. Dies sei insofern schlüssig, als davon ausgegangen werden müsse, dass diese bereits bei der Kaufpreisgestaltung durch die Parteien berücksichtigt worden sei und somit keinen Einfluss mehr auf die Vergleichbarkeit der Preise habe. Zu erwähnen sei, dass der als Vergleichspreis herangezogene Kaufpreis für das Gst **9 aufgrund der Bonität des Grundstückes berichtigt worden sei (Aufwertung um 5 %). Die „Bonität“ spiegle sich unter anderem auch in der Ertragsmesszahl wieder, sodass diese Preiskorrektur nicht der sonstigen Beurteilung der Vergleichspreise entspreche. Da es sich aber nur um einen vergleichsweise geringen Quadratmeterpreis handle habe die Aufwertung um 5 % keinen maßgeblichen Einfluss auf das Bewertungsergebnis.

Demgegenüber weise das Privatgutachten des LL insofern Schwächen auf, als der Gutachter 10 Vergleichspreise ab dem Jahr 2011 herziehe und in der Folge auch von den 5 Vergleichspreisen der letzten 5 Jahre 4 Vergleichspreise ausscheide. Damit seien die vom Privatgutachter verwerteten 6 Vergleichspreise bis auf einen älter als 5 Jahre. Dies wiederum habe zur Folge, dass die notwendige Valorisierung einen wesentlich größeren Zeitraum abdecken müsse, um eine Vergleichbarkeit mit aktuellen Preisen herzustellen. Dies sei insbesondere schwerwiegend, da der Gutachter einen jährlichen Kaufpreiszuwachs von 10 % seiner Berechnung zu Grunde lege und diese Steigerungsrate mit der Steigerung von Baugrundstückspreisen begründet habe. Das Gutachten lasse aber jede Begründung vermissen inwiefern Baugrundstückspreise mit Preisen für Kulturgrund vergleichbar seien. Auf diesem Wege gelange der Privatgutachter zu einem durchschnittlichen Verkehrswert vergleichbarer landwirtschaftlicher Grundstücke in Höhe von valorisiert Euro 33,45/m².

Der Vergleich dieses errechneten Wertes mit den realen Preisen, die die Amtssachverständige aus den letzten Jahren herangezogen habe (Höchstpreis 2018 Euro 19,78/m²), zeige, dass durch die lange Valorisierungsperiode und die nicht begründete Valorisierungsrate von 10 % pro Jahr eine erhebliche Unschärfe eintrete, die die fehlende Schlüssigkeit und Nachvollziehbarkeit des Gutachtens zeige. Dies werde auch dadurch verstärkt, dass der Gutachter den „Umweg“ über die Bodenklimazahl als Bewertungsinstrument mache, was wiederum die Ermittlung von Durchschnittswerten bedinge, die sich negativ auf die Genauigkeit des Gutachtensergebnisses niederschlagen würden.

Es müsse auch festgehalten werden, dass die aus den Jahren 2012 und 2013 herangezogenen Grundstückspreise in Höhe von Euro 20,00 bzw Euro 20,25/m² durch die Yer Kommunalbetriebe AG im Zusammenhang mit dem damals geplanten Kraftwerksbau „KK“ bezahlt worden seien. Einem solchen Erwerb würden andere Ansätze bei der Kaufpreisbemessung zu Grunde liegen, da die künftige Nutzung als ertragreich angesehen werde und auch, da der Erwerber bei einem Kraftwerksbau bei der Auswahl der Lage der Grundstücke wenig Auswahlmöglichkeiten habe. Wesentlich sei aber vor allem, dass diese grundverkehrsbehördlichen Bewilligungen aufgrund des Genehmigungstatbestandes gemäß § 6 Abs 6 TGVG 1996, in der Fassung LGBl Nr 73/2011 nicht der Kaufpreisbeschränkung gemäß § 7 Abs 1 lit c TGVG 1996 unterlegen seien. Diese Kaufpreise könnten daher nur sehr bedingt als Vergleichspreise dienen, was im Privatgutachten aber keine Berücksichtigung gefunden habe.

Somit würden von den 6 herangezogenen Vergleichspreisen die höchsten 3 ausscheiden; von insgesamt 10 erhobenen Preisen, die in das Gutachten zunächst einbezogen worden seien, würden lediglich 2 Preise als vergleichbar übrigbleiben. Das Gutachten erlasse auch eine Begründung vermissen, weshalb die 5 vom Gutachter ausgeschiedenen Vergleichspreise ausgeschieden worden seien. Es erscheine für die Behörde auch sehr unwahrscheinlich, dass von 10 ausgewählten Vergleichspreisen die Hälfte als nicht verwertbar ausgeschieden werden müsse, wenn doch die Amtssachverständige 10 verwertbare und aktuellere Vergleichspreise erheben habe können.

Hinsichtlich des zu bewertenden Grundstücks habe der Sachverständige ausgeführt, dass dieses aufgrund der Baulandnähe mit einem Zuschlag von 10 % zu bewerten sei. Dazu sei festzustellen, dass das Grundstück zwar in einer gewissen Nähe zum Bauland gelegen sei, aber nicht als Bauland genutzt werden könne und auch im örtlichen Raumordnungskonzept nicht in einem für die Siedlungsentwicklung vorgesehenen Bereich liege. Dementsprechend formuliere der Gutachter selbst, dass das Grundstück in Zukunft auch als mögliches Bauerwartungsland aufgenommen werden könnte. Dies treffe sicherlich auf sehr viele Grundstücke in Tirol zu. Eine Aufwertung um 10 % könne sich daraus wohl kaum ableiten lassen, da es sich schlichtweg um ein landwirtschaftliches Grundstück außerhalb der Siedlungsgrenzen handle.

Insgesamt sei das vom Käufer vorgelegte Privatgutachten somit nicht schlüssig und daher nicht verwertbar. Die Grundverkehrsbehörde lege daher das Amtsgutachten ihrer Entscheidung zu Grunde. Der gutachterlich festgestellte Verkehrswert des Grundstückes **1 KG X betrage somit Euro 225.430,00. Der vertraglich vereinbarte Kaufpreis des Grundstückes betrage 600.000,00 Euro. Der Kaufpreis überschreite den Verkehrswert um mehr als 100 %. Daraus folge, dass durch den vereinbarten Preis des gegenständlichen Kaufvertrages jedenfalls der besondere Versagungsgrund gemäß § 7 Abs 1lit c TGVG 1996 verwirklicht werde, was zur Versagung der Genehmigung führen müsse.

Dagegen hat der Käufer rechtsfreundlich vertreten, fristgerecht Beschwerde erhoben und darin ausgeführt wie folgt:

BESCHWERDE

an das Landesverwaltungsgericht Tirol

wegen Rechtswidrigkeit, insbesondere wegen des Vorliegens von Verfahrensmängeln, unrichtiger Feststellung und unrichtiger rechtlicher Beurteilung.

Der angefochtene Bescheid wird in vollem Umfange bekämpft und im Einzelnen ausgeführt wie folgt.

Mit dem eingangs näher bezeichneten Bescheid wurde dem Beschwerdeführer die grundverkehrsbehördliche Genehmigung hinsichtlich des Kaufvertrages vom 02.08.2019, abgeschlossen zwischen CC als Verkäufer und AA als Käufer, mit welchem der Käufer das Gst **1 aus EZ *** GB *** X in sein Eigentum erwerben soll, gemäß § 4 Abs 1 in Verbindung § 6 Abs 1 und § 7 Abs 1 lit c TGVG 1996 versagt.

Begründend führt die belangte Behörde im Wesentlichen aus, dass das vorgelegte Privatgutachten LL vom 01.06.2020 nicht schlüssig und daher nicht verwertbar sei. Hingegen sei das Gutachten der Amtssachverständige MM vom 30.01.2020 nach Ansicht der belangten Behörde schlüssig und nachvollziehbar. Dies ist allerdings gerade nicht der Fall.

Der allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige LL kommt in seiner Expertise für das kaufgegenständliche Grundstück zu einem den Gegebenheiten des Marktes angemessenen, durchschnittlichen Verkehrswert in Höhe von Euro 33,45 pro m2; die Amtssachverständige MM zu einem Verkehrswert von Euro 13,73 pro m2.

Fakt ist, dass sich der Verkehrswert an die Gegebenheiten des Marktes zu richten hat. Ein Sachverständiger hat sämtliche ihm zur Verfügung stehende Informationen heranzuziehen, die eine fach- und sachgerechte Ermittlung des Verkehrswertes zulassen. Dieser Grundsatz wird von der Amtssachverständigen MM in ihren gutachterlichen

Ausführungen jedoch außer Acht gelassen, zumal diese im Wesentlichen lediglich auf aktuelle Vergleichspreise aus den Jahren 2014-2018 verweist. Die tatsächlichen Gegebenheiten des Marktes werden nicht berücksichtigt.

Vorab ist in diesem Zusammenhang anzumerken, dass im Raum W bereits im Jahr 2002 durch das GG-Chorherren Stift V für eine vergleichbare Liegenschaft ein Kaufpreis von ca. 29,00 Euro pro m2 bezahlt wurde (Kaufvertrag NN/GG-Chorherren Stift V vom 09.12.2002). Fakt ist weiteres, - und ist dies amtsbekannt -, dass sich derzeit der Quadratmeterpreis für vergleichbare Liegenschaften im Raum W/S bei ca. zumindest Euro 40,00 pro m2 bewegt.

Unbestritten hat sich nunmehr, wohl auch begründet im strukturellen und vermehrten Anbau von Gemüse, die Nachfrage an landwirtschaftlichen Liegenschaften von W/S nach Westen verlagert. Dies insbesondere da im vorerwähnten Raum kaum noch landwirtschaftliche Flächen am freien Markt verfügbar sind. Auch dies ist der belangten Behörde bekannt.

Die belangte Behörde bemängelt die Vorgehensweise des gerichtlich beeideten Sachverständigen LL, zumal dieser seiner Berechnung einen jährlichen Kaufpreiszuwachs von 10 % zugrunde legt und diese Steigerungsrate mit der Steigerung von Baugrundstückspreisen begründet. Dem ist allerdings ausdrücklich entgegenzuhalten, dass der vom Sachverständigen vorgenommene Kaufpreiszuwachs für landwirtschaftliche Flächen von 10 % jährlich zumindest den Marktverhältnissen entspricht.

Die belangte Behörde übersieht in diesem Zusammenhang, dass die Ermittlung des Verkehrswertes nicht allein aus der Einsichtnahme von Kaufverträgen abgeleitet werden kann, sondern darüber hinaus der Sachverständige sämtliche ihm bekannte Informationen hinsichtlich des ortsüblichen Grundstückspreises heranzuziehen hat. Es mag zwar richtig sein, dass sich hinsichtlich der von der Amtssachverständigen MM herangezogene Kaufverträge, ein durchschnittlicher Kaufpreis von Euro 13,91 pro m2 ergibt, allerdings lässt diese wesentliche weitere Faktoren unberücksichtigt.

Dass die Kaufpreise in den angeführten Kaufverträgen unter dem vom allgemein beeideten gerichtlich zertifizierten Sachverständigen LL veranschlagten durchschnittlichen Verkehrswert von Euro 36,50 pro m2 liegen, ist im Wesentlichen in der im § 6 Abs 1 TGVG normierten Obergrenze zu sehen. Dies in Verbindung damit, dass landwirtschaftlichen Flächen im Raum Y - Z am Markt kaum verfügbar sind, zumal gerade durch die normierte Obergrenze der freie Markt blockiert wird. Die erzielten Kaufpreise geben sohin in keiner Weise den tatsächlichen Verkehrswert wieder. Dieser bemisst sich an der Nachfrage, die zweifelsohne im hohen Maße vorhanden ist, jedoch dazu kaum Grundstücke angeboten werden.

Die belangte Behörde kritisiert in weiterer Folge, dass der Sachverständige LL aufgrund der Baulandnähe einen Zuschlag von 10 % für gerechtfertigt hält. Entgegen der Annahme der belangten Behörde, dass es keine Rolle spiele, dass ein Grundstück in Zukunft auch als mögliches Bauerwartungsland definiert werden könnte, ist auszuführen, dass bei Verkaufsgesprächen dieser Umstand jedenfalls bei der Gestaltung des Kaufpreises Beachtung findet. Liegenschaftskäufe werden durchaus mittelfristig bis langfristig getätigt, sodass jedenfalls eine zukünftige - wenn auch erst langfristig eintretende - Rendite Berücksichtigung findet.

Nochmals ist anzuführen, dass sich die Grundstückspreise für Freilandflächen im geographischen Bereich zwischen Y und Z in den letzten Jahren zumindest in dem durch den Sachverständigen angeführten Ausmaß erhöht haben. Beispielsweise darf in diesem Zusammenhang auch auf den Kaufvertrag OO/JJ und EE vom 16./17.03.2015 verwiesen werden, wobei hier eine landwirtschaftliche Fläche im Ausmaß von ca. 9.000 m2 in der KG U um Euro 22,32 pro m2 verkauft wurde. Dies trotz des Umstandes, dass die gegenständliche landwirtschaftliche Fläche in der KG U aufgrund ihrer Lage und Zugänglichkeit in keiner Weise mit dem kaufgegenständlichen Grundstück vergleichbar und sohin jedenfalls als abgestuft anzusehen ist.

In diesem Zusammenhang darf auch auf das im Akt erliegende Verkehrswertgutachten des zertifizierten Gerichtssachverständigen DD vom 12.08.2019 verwiesen werden, der Freilandgrundstücke in Z mit Euro 27.50 pro m2 bewertet. Dies trotz des Umstandes, dass das kaufgegenständliche Grundstück allein aufgrund seiner großzügigen Abmessungen eine wesentlich ökonomischere Bewirtschaftung zulässt, als die eher kleinen Flächen wie im Gutachten DD angeführt.

Es ist nur nachvollziehbar und entspricht der Natur der Sache, dass allein aufgrund des Ausmaßes des kaufgegenständlichen Grundstückes von 16.414 m2 eine wesentlich ökonomischere Bewirtschaftung möglich ist, als bei eher kleineren Flächen. Eine höhere Rentabilität einer bewirtschaftenden Fläche zieht selbstverständlich auch einen höheren Quadratmeterpreis nach sich. Schließlich handelt es sich beim kaufgegenständlichen Grundstück auch um eine absolut ebene Fläche, in einer für die Bewirtschaftung vorteilhaften Quadratform, mit besten Zufahrtsmöglichkeiten, die sohin ausgezeichnete Voraussetzung für den Gemüseanbau mit sich bringt.

Zusammenfassend kann daher festgehalten werden, dass die Verkehrswertbetrachtung des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen LL vom 01.06.2020 in keiner Weise zu beanstanden ist.

Beweise: wie vor,

ZV LL, Adresse 2, **** R

Verkehrswertgutachten zu Grundstück **1 GB *** X,

Kaufvertrag NN - PP/GG-Chorherren

Stift V vom 09.12.2020

Kaufvertrag OO/JJ - EE vom 16./17.03.2015

weitere Beweise in Vorbehalt.

In Zusammenfassung der obigen Ausführungen werden sohin gestellt die

ANTRÄGE

das Landesverwaltungsgericht Tirol möge

1. eine mündliche Verhandlung durchführen, die beantragten Beweise aufnehmen und den angefochtenen Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Y, Abteilung QQ vom 30.06.2020, GZ *** beheben und den Kaufvertrag vom 02.08.2019, abgeschlossen zwischen CC als Verkäufer und AA als Käufer hinsichtlich des Gst **1 GB *** X grundverkehrsbehördlich zu genehmigen.

in eventu

2. den angefochtenen Bescheid beheben und die Angelegenheit zur neuerlichen Erlassung eines Bescheides an die Bezirkshauptmannschaft Y, Abteilung QQ, zurückverweisen.

Z, am 30.07.2020 AA“

Am 10.06.2022 fand eine öffentliche mündliche Beschwerdeverhandlung statt. Bei dieser Verhandlung wurde sowohl seitens der Amtssachverständigen als auch seitens des Privatgutachters das jeweilige Gutachten näher erläutert.

Die Amtssachverständige hat zunächst auf das schriftliche Gutachten vom 31.01.2020 verwiesen und im Wesentlichen ausgeführt, dass im Bewertungsgutachten in der Vergleichswertanalyse 11 Vergleichswerte herangezogen worden seien. Daraus ergebe sich ein valorisierter Verkehrswert pro Quadratmeter in der Höhe von Euro 13,91. Für das kaufgegenständliche Grundstück seien auf einer Teilfläche, die überspannt sei, und auf einer Teilfläche, die im HQ300 liege Abschläge gemacht worden. Es seien Kaufverträge von 2014 bis 2018 herangezogen worden, da die Unterzeichnung des Kaufvertrages am 02.08.2019 gewesen sei und es versucht worden sei, möglichst zeitnahe Vergleichswerte zu erheben. Daraus habe sich ein Durchschnittspreis dieser Kaufverträge in der Höhe von Euro 11,56/m² ergeben. Aus den ausgewählten Vergleichswerten sei eine Regressionsanalyse durchgeführt worden, dies sei ein statistisches Verfahren, das im Hintergrund taggenau berechnet werde und daraus die Preissteigerung ermittle. Daraus ergebe sich eine durchschnittliche Preissteigerung von 6,69 % und dies ergebe sodann den valorisierten Verkehrswert von Euro 13,91/m². Es seien ausschließlich Vergleichswerte und vergleichbare Kaufverträge herangezogen worden. Faktoren wie Wertsteigerungen und unter Umständen auch höher bezahlbare Preise seien nicht berücksichtigt worden, weil entsprechend der Vorgaben der Ö-Normen und des Liegenschaftsbewertungsgesetzes auf tatsächlich erzielbare Kaufpreise zurückgegriffen werde. Die Nähe zum Bauland werde grundsätzlich berücksichtigt, allerdings beim kaufgegenständlichen Grundstück ist dieses relativ weit von der Siedlungsgrenze entfernt und auch eine Straße dazwischen, sodass hier ein Zuschlag nicht gerechtfertigt sei.

Der Privatgutachter führte zu seinem Gutachten vom 01.06.2020 im Wesentlichen aus, dass auch er die Vergleichswertmethode herangezogen habe. Er habe einen anderen Stichtag, nämlich den 05.05.2020 gewählt. Er habe bei den Vergleichswerten geschaut, dass das Gebiet passe und man versuche zumindest 10 Vergleichswerte zu erhalten, damit man einen Durchschnitt bilden könne. Dies sei in den nahe angrenzenden Gebieten nicht möglich gewesen, da einige Grundstücke ausgeschieden worden seien. Bei zwei sei ein Verwandtschaftsverhältnis und daher ein relativ geringer Kaufpreis und seien daher ausgeschieden worden. Es sei eine Annahme von ihm, dass aufgrund des Verwandtschaftsverhältnisses ein niedriger Preis angesetzt worden sei und ein weiterer Kauf mit Euro 100,00 sei seines Erachtens überhöht gewesen und sei deswegen ausgeschieden worden. Er glaube, dass hier die Gemeinde Vertragspartner gewesen sei. Die Valorisierung sei von ihm ein wenig anders vorgenommen worden. Die 10 % seien aus seiner Erfahrung heraus angenommen worden, dies sei ein Annäherungswert gewesen, ein Ungefährwert, angelehnt an die Immobilienpreissteigerungen nach den Grundstücken, Wohnbau allgemein. Die Valorisierung sei ein grundsätzliches Problem der Sachverständigen und man solle hier Erfahrungswerte miteinfließen lassen und nicht nur aufgrund der Gesetze und gesetzlichen Vorgaben den valorisierten Wert ermitteln. Dadurch sei er auf einen wesentlich höheren Grundstückspreis gekommen, wie die Amtssachverständige. Er lasse immer die Bodenwerte bzw die Bodenklimazahl mit in das Gutachten mit einfließen, weil man bei den Kaufverträgen verschiedenste Grundstücke mit verschiedensten Bodenverhältnissen habe. Daher sei er auf einen Preis pro Bodenklimazahl gekommen und werde sodann auf das bewertete Grundstück umgelegt. Dadurch werde es für ihn besser vergleichbar, das Verkaufsgrundstück mit anderen Grundstücken zu vergleichen. Die Euro 33,45/m² sei der Durchschnittspreis gewesen, der Mittelwert und der Durchschnitt der Bodenklimazahlen der Vergleichsgrundstücke die er herangezogen habe, ergebe die durchschnittliche Bodenklimazahl von 49,43. Wenn der Durchschnittspreis von 33,45 durch die durchschnittliche Bodenklimazahl von 49,43 dividiert werde, dann ergebe dies Euro 0,68 pro Bodenklimapunkt. Als Bodenklimazahl für das kaufgegenständliche Grundstück seien 48,74 herangezogen worden, dies multipliziert mit diesen Euro 0,68 pro Bodenklimapunkt ergebe dies einen Durchschnittspreis von Euro 33,14. Dies multipliziert mit den Quadratmetern des kaufgegenständlichen Grundstückes ergebe sodann einen Preis von Euro 543.960,00. Dazu sei ein 10 % Zuschlag zur Nähe zum Bauland gerechnet worden und errechne sich daher ein Kaufpreis von Euro 598.355,00. Die Vergleichswerte stammen aus dem Programm TT und habe er versucht zu schauen, dass die Grundstücke relativ nahe zum bewerteten Verkaufsgrundstück zu liegen kommen. Hinsichtlich des Bodenwertes bestehen in den Gemeinden X, W, Q, kaum Unterschiede, diese könnten maximal in der Parzellengröße entstehen. Es sei auch zu berücksichtigen, dass die Gemüsebauern zuerst zentriert im Großraum Y gewesen seien, nun aber auf Grund der mangelnden Verfügbarkeit von Grundstücken Richtung Oberland tendieren und daher auch die Preise sozusagen in die Höhe getrieben worden seien. In P würden bereits Grundstückspreise in der Höhe von Euro 100,00/m² bezahlt. Der Druck Richtung Oberland sei sehr groß, weil im Großraum Y kaum Grundstücke verfügbar seien. Diese Verfügbarkeit sei eine Tatsache, die in die Bewertung mit einfließen sollte. Diese Preisentwicklung und die mangelnde Verfügbarkeit würden sich auch auf die Preise niederschlagen und sei daher auch in der Bewertung berücksichtigt worden. Dies sei seine persönliche Einstellung zur Sachverständigentätigkeit, dass auch das Wissen über die Preissituation und Preissteigerung mit ins Gutachten einfließen zu lassen. Durch die Normen sei man generell eingeengt in der Begutachtung und Bewertung von Grundstücken.

Dazu hat die Amtssachverständige im Wesentlichen ausgeführt, dass sie auf die Ö-Normen verweise, weil sie als Amtssachverständige sich daran halten müsse. Wenn sonst landesweit örtlich keine oder nicht ausreichende Vergleichspreise gegeben seien, dürfe auch auf geeignete Liegenschaften in vergleichbaren Gebieten zurückgegriffen werden, sofern die örtlichen Verhältnisse und die Marktlage einen Vergleich zulassen würden. Die örtlichen Verhältnisse in W würden wahrscheinlich einen Vergleich zulassen, aber die Marktlage sei dort sicherlich anders, sodass die Preise in W höher seien als in X. Bei den tatsächlich bezahlten Kaufpreisen sehe man, dass hier eine Vergleichslage nicht gegeben sei. Auch sie verwende das TT und sollten daher die gleichen Grundlagendaten vorliegen. Sie habe Grundstücke in O, X und N herangezogen Die Vergleichswerte, die im Privatgutachten 2012 in X herangezogen worden seien, sei die RR als Käuferin aufgetreten und sei in ihrem Gutachten ausgeführt worden, dass diese nicht herangezogen worden seien, da hier ein gewisses öffentliches Interesse vorgelegen sei.

Der Privatsachverständige habe dazu angegeben, dass dieser Kaufvertrag mit der RR seinerseits nicht ausgeschieden worden sei, um einerseits ein den Ö-Normen entsprechenden Kaufpreis zu haben und auch einen Kaufpreis, der auch den tatsächlichen Werten entspreche. Die 10 % über all diese Jahre sei vielleicht ein wenig überhöht und wäre vielleicht ein bisschen weniger, nämlich 8 %, realistischer heranzuziehen gewesen, er habe aber eben diesen Durchschnittswert mit 10 % angenommen. Über Frage des Rechtsvertreters des Beschwerdeführers, ob Baulandpreise mit Freilandpreisen vergleichbar seien, hat der private Sachverständige ausgeführt, dass mittlerweile der Wohnimmobilienindex der Nationalbank herangezogen werde. Früher sei der landwirtschaftliche Grundverkehr schon von den Baulandpreisen abgekoppelt gewesen und sei daher eine Valorisierung immer schwierig gewesen, weil die Frage war, welche Vergleichspreise bzw Preissteigerungen man heranziehe. Es hänge natürlich auch immer wieder vom Gebiet ab, wo bewertet werden müsse. Im Großraum Y habe sich in den letzten vier bis fünf Jahren der grüne Grundverkehr an den normalen Immobilienverkauf angepasst, dies hinsichtlich der Preissteigerungen.

Dazu hat die Amtssachverständige im Wesentlichen ausgeführt, dass das Valorisieren, ein schwieriges Thema sei und aus ihrer Sicht und auch aus der Fachliteratur heraus auch die Preisentwicklung der Baulandpreise nicht den landwirtschaftlichen Grundverkehr abdecke. Daher werde es in ihrer Abteilung und auch viele private Sachverständiger machen es so, dass außer den Vergleichswerten die Preissteigerung im jeweiligen Gebiet möglichst genau ermittelt würde. Dies passiere über das Programm SS, welches im Hintergrund Tag genau die Valorisierung berechne. Im Prinzip funktioniere dieses System so, dass Vergleichswerte gesucht werden, die mit den wertebestimmenden Faktoren vergleichbar seien mit dem zu bewertenden Gegenstand oder bei den Wertbestimmungsmerkmalen wie zB Bodenklimazahlen, Hangneigung, Mischbaulandnähe und aufgrund dieser Faktoren würden Zu- oder Abschläge gemacht. Das Programm nehme dann den angepassten Vergleichswert an und errechne dann die Preissteigerung. Der Anbieter von TT und SS ist der gleiche und im Programm SS bekomme man eine Liste mit Vergleichswerten.

Der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers bringt vor, dass er einen Kaufvertrag vorliegen habe, bei dem ein Kaufpreis von Euro 25 bezahlt worden sei. Dazu führt die Amtssachvorständige an, dass man den von ihr errechneten Preis von aufgerundet Euro 14,00 und die 30 % dazu rechne, komme ich auf etwa Euro 18,00. Bewertungsstichtag sei in ihrem Gutachten der 02.08.2019 gewesen. Wenn man hier die Preissteigerung der letzten Jahre hinzurechne dann liege dieser Kaufpreis nicht mehr weit davon entfernt und wahrscheinlich innerhalb dieser 30 % Marke des Grundverkehrsgesetzes. Als Amtssachverständige werde versucht, die im redlichen Geschäftsverkehr einvernehmlich bezahlten Kaufpreise als Vergleichswerte heranzuziehen. Im gegenständlichen Verfahren des angesprochenen Kaufvertrages sei die Abteilung FF nicht eingebunden gewesen.

Der Privatsachverständige führte dazu aus, dass in den letzten zwei Jahren die Valorisierung mit 10 % unter der tatsächlichen Valorisierung gelegen sei. Was die letzten Jahre vielleicht zu überhöht gewesen wäre, habe sich jetzt überholt, ein Durchschnittswert von 10 % Valorisierung sei angemessen. Auch die Größe des Grundstückes spiele eine Rolle. Das kaufgegenständliche Grundstück habe eine Größe von 1,6414 ha und sei hier überdurchschnittlich im Vergleich zu den Grundstücken die zum Vergleich herangezogen worden seien. Ein Gemüsebauer, der hier das Grundstück kaufen möchte, eine Bewässerungsmöglichkeit und eine gute Zufahrt gegeben sei, das Grundstück eben sei, sei davon auszugehen, dass dieser für dieses Grundstück mehr bezahlen würde als andere Käufer. Je weiter weg das gegenständliche Grundstück von der Hofstelle sei, desto weniger wert sei es für den potenziellen Käufer, da die Entfernung auch eine Rolle spiele. Käufer seien momentan bei Ackerflächen ausschließlich Gemüsebauern, andere milchviehhaltende Bauern könnten sich diese Preise nicht leisten.

Aufgrund des durchgeführten Ermittlungsverfahrens steht folgender Sachverhalt fest:

Mit Kaufvertrag vom 02.08.2019 hat Herr AA das Gst **1 in EZ ***, GB *** X, im Ausmaß von 1,6414 ha zum Kaufpreis von pauschal Euro 600.000,00 von Herrn CC erworben. Aufgrund des eingeholten agrarfachlichen Amtssachverständigengutachtens vom 30.01.2020, Zl ***, ist von einem preisvalorisierten Verkehrswert pro m² von Euro 13,91 auszugehen. Für eine Teilfläche des kaufgegenständlichen Grundstückes, welche im HQ300 gelegen ist, wurde für 2.150 m² ein Abschlag von 5 % berechnet für eine Teilfläche im Ausmaß von 1.000 m², welche von einer Hochspannungsleitung überspannt ist, wurde ein Abschlag von 10 % berechnet. Daraus ergibt sich ein Verkehrswert für das Grundstück **1 in EZ *** GB X, in der Höhe von Euro 225.430,00.

II.Beweisaufnahme:

Beweis wurde aufgenommen durch Einsichtnahme in den Akt der Bezirkshauptmannschaft Y zu Zl *** sowie in den Akt des Landesverwaltungsgerichtes Tirol zu Zl LVwG-***. Weiters fand am 10.06.2022 eine öffentliche mündliche Beschwerdeverhandlung statt.

III.Rechtslage:

Die im gegenständlichen Fall entscheidungsrelevanten Bestimmungen des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996, LGBl Nr 61/1996 in der Fassung LGBl Nr 204/2021 lauten wie folgt:

㤠4

Genehmigungspflicht

(1)Der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedürfen Rechtsgeschäfte, die den Erwerb eines der folgenden Rechte an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken zum Gegenstand haben:

a) den Erwerb des Eigentums;

§ 6

Genehmigungsvoraussetzungen

(1) Die Genehmigung nach § 4 ist, soweit in den Abs. 2 bis 10 nichts anderes bestimmt ist, zu erteilen, wenn der Rechtserwerb den Grundsätzen nach § 1 Abs. 1 lit. a nicht widerspricht.

§ 1

Grundsätze und Geltungsbereich

(1)Bei der Vollziehung dieses Gesetzes sind folgende Grundsätze zu beachten:

a) die Erhaltung und Stärkung eines lebensfähigen Bauernstandes in Tirol, dies durch

1. die Schaffung, Erhaltung oder Stärkung leistungsfähiger land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe,

2. die Schaffung, Erhaltung oder Stärkung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes und

3. die Aufrechterhaltung oder Herbeiführung einer nachhaltigen flächendeckenden Bewirtschaftung der land- oder forstwirtschaftlichen Grundflächen,

jeweils unter besonderer Förderung kleinbäuerlicher Betriebe,

§ 7

Besondere Versagungsgründe

(1) Im Sinn der im § 1 Abs. 1 lit. a genannten Grundsätze ist die Genehmigung nach § 4 insbesondere dann zu versagen, wenn

d) die Gegenleistung für das zu erwerbende Recht den ortsüblichen Preis oder Bestandzins oder das sonstige ortsübliche Nutzungsentgelt um mehr als 30 v. H. übersteigt,“

IV.Erwägungen:

Gegenstand dieses Beschwerdeverfahrens ist die Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den rechtsgeschäftlichen Erwerb des Grundstückes **1 in EZ *** GB X, gemäß dem Kaufvertrag vom 02.08.2019 durch Herrn AA.

Die Bezirkslandwirtschaftskammer hat im Zuge des Anhörungsverfahrens, gemäß § 25 Abs 3 TGVG 1996, Bedenken hinsichtlich der Höhe des Kaufpreises geäußert und mit Schriftsatz vom 17.29.2019 ausgeführt, dass das Preisniveau für landwirtschaftliche Flächen in X bei Euro 15/m² einzuordnen sei. Der vereinbarte Kaufpreis laute auf Euro 36,50/m² und übersteige daher die im Tiroler Grundverkehrsgesetz enthaltene Preisgrenze von 30 % über dem Verkehrswert.

Die belangte Behörde hat zur Ermittlung des Verkehrswertes ein agrarfachliches Amtssachverständigengutachten eingeholt.

In Wahrung des Parteiengehörs hat der Beschwerdeführer das Gutachten des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen LL vom 1. Juni 2020 vorgelegt. Aufgrund des durchgeführten Ermittlungsverfahrens, insbesondere der Erörterung beider Gutachten im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung vom 10.06.2022 ist davon auszugehen, dass der Verkehrswert der kaufgegenständlichen Liegenschaft mit Euro 225.430,00 zu beziffern ist.

Die Amtssachverständige ist zusammengefasst nach Einholung von Vergleichswerten und deren Valorisierung zu folgender Verkehrswertermittlung gekommen:

„Nachstehend wird das bewertungsgegenständliche Grundstück aufgrund der ermittelten Vergleichswerte, der üblichen Bewertungsgrundsätze und unter Beachtung aller im Befund getroffenen Feststellungen bewertet. In der Vergleichswertanalyse wurde für das kaufgegenständliche Grundstück **1 KG X ein valorisierter, durchschnittlicher ortsüblicher Preis in der Höhe von 13,91 Euro/m² ermittelt. Wobei in der Vergleichswertanalyse Parameter wie Erschließung, Bonität, Neigung, Gefahrenzone, Nutzung, Lage, Grundstücksgröße, Biotopkartierung und der gleichen bereits bei den Zu- oder Abschlägen aufgrund abweichender Eigenschaften berücksichtigt wurden. Die Dienstbarkeit der Übertragungsleitung wird im überspannten, südwestlichen Randbereich (ca 1.000 m²) mit einem Abschlag von 10 % berücksichtigt. Für die Teilfläche (ca 2150 m²), die von der Bundeswasserbauverwaltung als Hinweisbereich bis HQ300 ausgewiesen wurde, wird ein Abschlag von 5 % berechnet.“

In Summe ergibt sich für das Grundstück **1 im Ausmaß von 1,6414 ha ein Verkehrswert von 25.432,42 Euro.

Weiters hat die fachliche Amtssachverständige ausgeführt:

„Laut § 7 LBG ist das Ergebnis der Wertermittlung einer kritischen Kontrolle zu unterziehen. Dabei ist zu überprüfen, ob der errechnete Verkehrswert den Gegebenheiten des Marktes angemessen ist oder ob es einer Anpassung bedarf. Aus Sicht der gefertigten Sachverständigen ist die vorgenommene Bewertung marktkonform, daher sind keine weiteren Anpassungen notwendig. Der Verkehrswert für das Grundstück **1 KG X beträgt rund 225.430 Euro.“

Als Bewertungsstichtag hat die agrarfachliche Amtssachverständige das Datum der Unterzeichnung des Kaufvertrages gewählt. Für die Vergleichswertanalyse hat die Amtssachverständige aktuelle Vergleichspreise aus den Jahren 2014 bis 2018 herangezogen, insgesamt 11 Kaufpreise in den Gemeinden O, Q, X und N. Dadurch ist sie zu einem Durchschnittspreis von Euro 11,56/m² gekommen. Die Amtssachverständige hat zur Herstellung der Vergleichbarkeit der eingeholten Kaufpreise eine Regressionsanalyse vorgenommen, in der sie die Entwicklung der Kaufpreise in Relation zum Zeitverlauf setzt und auf diese Art und Weise die Wertentwicklung der Grundstückspreise darstellt. Sie kommt so auf eine jährliche Preissteigerung von 6,69 % und bezieht dies in die Ermittlung des Vergleichswertes mit ein. Daraus errechnet sich ein valorisierter Verkehrswert von Euro 13,91/m². Zur Regressionsanalyse hat die Amtssachverständige im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung ausgeführt, dass dies ein statistisches Verfahren ist, das im Hintergrund Tag genau berechnet und daraus die Preissteigerung ermittelt. Dazu wird das Programm SS verwendet, welches im Hintergrund Tag genau die Valorisierung berechnet. Im Rahmen der mündlichen Verhandlung hat die Amtssachverständige auch noch ausgeführt, dass als Vergleichswerte vergleichbare Kaufverträge herangezogen werden. Faktoren wie Wertsteigerungen und unter Umständen höher bezahlbare Preise werden nicht berücksichtigt, weil entsprechend den Vorgaben der Ö-Normen und des Liegenschaftsbewertungsgesetzes tatsächlich bezahlte Kaufpreise herangezogen werden müssen. Auch Baulandnähe wird grundsätzlich schon berücksichtigt, allerdings nicht beim kaufgegenständlichen Grundstück, da es hier eine Siedlungsgrenze gibt und eine Straße und ein Grundstück dazwischenliegt und das kaufgegenständliche Grundstück daher relativ weit entfernt vom Bauland ist, sodass ein Zuschlag hier nicht gerechtfertigt ist.

Im Gutachten des privaten Sachverständigen LL vom 01.06.2020 wird als Bewertungsstichtag der 05.05.2020 herangezogen. Der Privatgutachter hat 10 Grundstücke bzw Kaufverträge von 2011 bis 2018 in den Gemeinden X und Q herangezogen. Von diesen 10 Kaufverträgen wurde der Kaufvertrag aus dem Jahre 2011 ausgeschieden, sowie die Kaufverträge aus den Jahren 2015, 2016 und 2017. Dazu hat der private Sachverständiger im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung ausgeführt, dass 2 Grundstücke deswegen ausgeschieden wurden, da hier ein Verwandtschaftsverhältnis vorgelegen ist und daher ein relativ geringer Kaufpreis aufgeschienen ist und daher ausgeschieden wurde. Dies sei eine Annahme von ihm gewesen, dass aufgrund des Verwandtschaftsverhältnisses ein niedrigerer Preis angesetzt worden ist. Der Kaufpreis 100 Euro aus dem Jahre 2017 in der Gemeinde Q war seines Erachtens ein überhöhter Preis und wurde deswegen ausgeschieden, hier war die Gemeinde Vertragspartner. Somit bleiben 4 Kaufpreise aus den Jahren 2012,13 und 14, sowie ein Kaufvertrag aus dem Jahre 2018 als Vergleichswerte übrig. Die Valorisierung wurde vom Privatsachverständigen mit 10 % vorgenommen, dies aus seiner Erfahrung heraus, es ist ein Näherungswert, ein Ungefährwert angelehnt an die Immobilienpreissteigerung nach den Grundstücken – Wohnbau allgemein. Auch bei den Kaufpreisen aus dem Jahre 2012 wurde vom Jahre 2012 an bis zum Bewertungsstichtag 05.05.2020 die 10 % Wertsteigerung berücksichtigt. Aufgrund dieser Valorisierung ist der Privatsachverständige zu einem Mittelwert zum Stichtag 05.05.2020 von Euro 33,45/m² gekommen. Die Kaufverträge mit der RR wurden seinerseits nicht ausgeschieden, um einerseits ein den Ö-Normen entsprechenden Kaufpreis zu haben und auch einen Kaufpreis der auch den tatsächlichen Werten entspricht.

Dazu hat die Amtssachverständige ausgeführt, dass ihrerseits die Kaufpreise und Kaufverträge mit der RR nicht herangezogen bzw ausgeschieden wurden, da hier ein gewisses öffentliches Interesse vorgelegen ist. Die belangte Behörde hat dazu richtigerweise ausgeführt, dass diese Kaufverträge im Zusammenhang mit dem damals geplanten Kraftwerksbau KK abgeschlossen wurden und bei einem solchen Erwerb andere Ansätze bei der Kaufpreisbemessung zu Grunde liegen. Im Wesentlichen führte hier belangte Behörde aus, dass die grundverkehrsbehördlichen Bewilligungen aufgrund des Genehmigungstatbestandes gemäß § 6 Abs 6 TGVG 1996 in der Fassung LGBl Nr 73/2011 nicht der Kaufpreisbeschränkung gemäß § 7 Abs 1 lit c TGVG 1996 in der geltenden Fassung unterlegen sind.

Zu der Valorisierung mit 10 % hat der Privatsachverständiger im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung noch ausgeführt, dass die 10 % über all diese Jahre vielleicht ein wenig überhöht gewesen seien, und wäre vielleicht ein bisschen weniger, nämlich 8 % realistischer gewesen heranzuziehen, aber er habe eben diese Durchschnittswerte mit 10 % angenommen. Wie bereits oben ausgeführt, wurde die 10 % Wertsteigerung bereits vom Jahre 2012 an bis zum Bewertungsstichtag herangezogen.

Im Rahmen der mündlichen Verhandlung ist hervorgekommen, dass beide Sachverständigen das Programm TT verwenden. Das Programm der Amtssachverständigen zur Valorisierung, nämlich das Programm SS war dem Privatsachverständigen nicht bekannt.

Warum der Privatsachverständige nicht auch 11 Vergleichswerte gefunden hat, nachdem beide Sachverständigen das Programm TT verwenden, bleibt unerfindlich. Dadurch, dass der Privatsachverständige Kaufpreise bzw Kaufverträge von 2012 herangezogen hat und die Wertsteigerung von 10 % überall die Jahre bis zum Bewertungsstichtag 05.05.2020 angewendet hat, ergibt sich hier ein wesentlich höherer Betrag. Diese 10 % Wertsteigerung hat der Sachverständige mit seinen Erfahrungswerten begründet, jedoch nicht begründet dargelegt, auf welche Erfahrungswerte diese Annahme sich stützt. Die Anlehnung an die Baulandpreise würden aus seiner Sicht diesen Wert rechtfertigen.

Dem gegenüber ist die agrarfachliche Amtssachverständige von tatsächlich erzielten Kaufpreisen ausgegangen und hat auch vergleichbare Kaufverträge in ihre Verkehrswertberechnung einbezogen. Aus Sicht der Amtssachverständigen und auch aus der Sicht der Fachliteratur heraus deckt die Preisentwicklung der Baulandpreise nicht auch die Preise für den landwirtschaftlichen Grundverkehr und daher wird in der Abteilung FF und auch von vielen anderen privaten Sachverständigen es so ermittelt, dass aus den Vergleichswerten die Preissteigerung im jeweiligen Gebiet möglichst genau ermittelt werden und dies passiert eben über dieses Programm SS, welches im Hintergrund Tag genau die Valorisierung berechnet.

Somit ist der belangten Behörde insofern beizupflichten, als das Privatgutachten des LL insofern Schwächen aufweist, als dieser Gutachter insgesamt 10 Vergleichspreise ab dem Jahre 2011 heranzieht und in der Folge auch von den 5 Vergleichspreisen der letzten 5 Jahre 4 Vergleichspreise ausscheidet. Damit sind die vom Privatgutachter verwerteten 6 Vergleichspreise bis auf einen älter als 5 Jahre. Dies wiederum hat zu Folge, dass die notwendige Valorisierung einen wesentlich größeren Zeitraum abdecken muss, um eine Vergleichbarkeit mit aktuellen Preisen herzustellen. Dies ist insbesondere schwerwiegend, da der Privatgutachter einen jährlichen Kaufpreiszuwachs von 10 % seiner Berechnung zu Grunde legt und diese Steigerungsrate mit der Steigerung von Baugrundstücken begründet. Das Gutachten lässt aber jede Begründung vermissen, inwiefern Baugrundstückspreise mit Preisen für Kulturgrund vergleichbar sind.

Auch die Kaufverträge mit der RR betreffen den damaligen geplanten Kraftwerksbau und wurde vom Privatgutachter herangezogen, von der agrarfachlichen Amtssachverständigen jedoch ausgeschieden, da hier ein öffentliches Interesse vorgelegen ist und daher weniger auf den Preis geschaut worden ist. Ebenso darf diesbezüglich noch auf die Ausführung der belangten Behörde verwiesen werden, die dazu ausgeführt hat, dass die grundverkehrsbehördlichen Genehmigungen dieser 2 Kaufverträge mit der RR aufgrund des Genehmigungstatbestandes gemäß § 6 Abs 6 TGVG 1996 in der Fassung LGBl Nr 73/2011 nicht der Kaufpreisbeschränkung gemäß § 7 Abs 1 lit c TGVG 1996 in der geltenden Fassung unterlegen sind.

Warum vom Privatgutachter die Kaufverträge mit den niedrigen Kaufpreisen ausgeschieden worden sind, wurde im Gutachten nicht begründet. Im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung hatte der Privatsachverständige dazu ausgeführt, dass hier ein Verwandtschaftsverhältnis vorgelegen sei und er davon ausgegangen ist, dass hier ein niedrigerer Kaufpreis angesetzt worden ist. Dies ist jedoch nur eine Annahme des Privatsachverständigen, die nicht überprüfbar ist.

Auch der 10 % Zuschlag wegen der Nähe zum Bauland, die der Privatsachverständige im Gutachten berücksichtigt hat, lässt sich nicht wirklich nachvollziehen, da, wie die agrarfachliche Amtssachverständige ausgeführt hat, hier eine Siedlungsgrenze vorliegt und noch eine Straße und ein weiteres Grundstück dazwischenliegt und daher ein Zuschlag für Baulandnähe nicht gerechtfertigt ist.

Insgesamt war festzustellen, dass das Gutachten der agrarfachlichen Amtssachverständigen schlüssig, nachvollziehbar und in sich nicht widersprüchlich ist. Aus ihrem Gutachten ergibt sich, dass hier 10 vergleichbare Kaufverträge und Kaufpreise herangezogen wurden und hier ein durchschnittlicher Preis errechnet wurde, welche durch das Programm SS einer Valorisierung unterzogen wurde und somit ein valorisierter Durchschnittspreis von Euro 13,91/m² sich ergibt.

Der Privatgutachter hat, obwohl er auch das Programm TT verwendet, nicht die gleichen Kaufträge bzw Grundstückspreise herangezogen. Auch hat er weiter zurückliegende Kaufpreise berücksichtigt und näher zum Bewertungsstichtag vorliegende Kaufverträge aufgrund des niederen Kaufpreises ausgeschieden. Damit sind 5 Vergleichspreise älter als 5 Jahre und ergibt sich aufgrund der notwendigen Valorisierung, dass dieser einen wesentlich größeren Zeitraum abdecken muss, um eine Vergleichbarkeit herzustellen. Der Privatsachverständige hat eine Valorisierung von 10 % pro Jahr zu Grunde gelegt und diese Steigerungswerte mit der Steigerung von Baugrundstücken begründet und in der mündlichen Verhandlung damit begründet, dass dies Erfahrungswerte sind, die in das Gutachten mit einfließen müssen. Wie bereits oben ausgeführt, sind die beiden Kaufverträge mit der RR aus den Jahren 2012 und 2013 von der Amtssachverständigen ausgeschieden worden, da hier ein überhöhter Preis bezahlt wurde und die Kaufpreisbeschränkung des Tiroler Grundverkehrsgesetztes hier nicht greifen konnte. Der Privatsachverständige hat diese jedoch herangezogen. Er hat jedoch nicht begründet warum er sie nicht - wie die Amtssachverständige - ausgeschieden hat.

Insgesamt ist den Ausführungen der belangten Behörde beizupflichten, dass das vorgelegte Privatgutachten insgesamt nicht schlüssig und daher nicht mit dem Amtssachverständigengutachten vergleichbar ist. Das Amtssachverständigengutachten ist schlüssig und nachvollziehbar und in sich nicht widersprüchlich.

Es ist daher von einem gutachterlich festgestellten Verkehrswert für das kaufgegenständliche Grundstück **1 KG X in EZ *** GB X von Euro 225.430,00 auszugehen. Der vertraglich vereinbarte Kaufpreis beträgt 600.000,00 Euro und überschreitet dieser Kaufpreis den Verkehrswert um mehr als 100 %. Aus diesem Grund war daher die Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung durch die belangte Behörde rechtens.

Es war daher Spruchgemäß zu entscheiden.

V.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, Freyung 8, 1010 Wien, oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen und es ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr. Visinteiner

(Richter)