Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2022/39/0507-2

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 27.09.2022
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2022:LVwG.2022.39.0507.2

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Dr.in Mair über die Beschwerde der AA GmbH, Adresse 1, **** Z, vertreten durch BB, Rechtsanwälte GesbR, Adresse 2, **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde Z vom 20.01.2022, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach der Tiroler Bauordnung 2022

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang, Beschwerdevorbringen:

Mit Baubescheid vom 30.05.1996 wurde die Baubewilligung für den Neubau einer Eigentumswohnanlage mit 51 Wohnungen für den ganzjährigen Wohnbedarf auf Gst **1, KG Z-Land erteilt.

Die TOP E ** (DG-Wohnung) steht im Wohnungseigentum der AA GmbH (FN ***). Der Kaufvertrag datiert mit 31.01.2020.

Die AA GmbH schloss mit der CC GmbH einen gewerblichen Mietvertrag (01.02.2020/03.02.2020) ab.

Die CC GmbH schloss ihrerseits mit der DD GmbH einen gewerblichen (Unter)Mietvertrag (19.06.2020) ab.

Mit Bauansuchen vom 04.06.2020 (eingelangt am 17.06.2020) beantragte die AA GmbH (im Folgenden: Beschwerdeführerin) die Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für den Umbau einer bestehenden Dachgeschoßwohnung, die Fassade des Gebäudes bleibe dabei unverändert, nach den beigeschlossenen Plänen der EE Ingenieure, Projektstand 03.06.2020.

In bautechnischer Hinsicht beurteilte der hochbautechnische Sachverständige der Stadtgemeinde Z das Bauvorhaben unter Auflagen als zulässig (Gutachten vom 29.09.2020).

Über Auftrag der belangten Behörde vom 08.03.2021 (Auftrag nach § 29 Abs 4 TBO 2018) teilte die Beschwerdeführerin mit Stellungnahme vom 01.04.2021 mit, dass der Erwerb des gegenständlichen TOP E ** durch sie zur Nutzung zu Büro- und Geschäftszwecken (mit Übernachtungsmöglichkeit für die Mitarbeiter) seitens der Eigentümergesellschaft oder – aufgrund von Vermietung – seitens einer anderen Gesellschaft erfolgt wäre. Das Objekt sei dem Zweck des Eigentumserwerbs bereits zugeführt worden. Aufgrund des gewerblichen Mietvertrages vom 01.02./03.02.2020 sei die Wohnung zur Nutzung zu Büro- und Geschäftszwecken mit Übernachtungsmöglichkeit an die CC GmbH vermietet worden, welche mit gewerblichem (Unter-)Mietvertrag vom 19.06.2020 die Vermietung an die DD GmbH mit dem vereinbarten Vertragszweck Kurzzeitnutzung zu Büro- und Geschäftszwecken mit Übernachtungsmöglichkeit für Mitarbeiter der Mieterin während deren Aufenthalten in Österreich vorgenommen habe. Die Überlassung an Mitarbeiter zur Übernachtung erfolge als Ausgangspunkt für deren Touren zu Dekorationsplanung, von Z aus würden sämtliche Orte betreut, die in einer Fahrzeit von 1 – 2 Stunden mit dem PKW erreicht werden könnten. Die Wohnung würde zu diesem Zweck bis zu sechs Mitarbeitern zur Übernachtung überlassen. Der Ausdruck eines Tourenplans für April 2021, eine Liste der Außendienstmitarbeiter sowie die Mietverträge vom 01.02./03.02.2020 und 19.06.2020 wurden beigeschlossen.

Mit Schreiben vom 17.11.2021 verneinte die belangte Behörde unter Bezugnahme auf den gewerblichen (Unter)Mietvertrag vom 19.06.2020 das Vorliegen einer Wohnung nach § 2 Abs 4 TBO 2018, es handle sich bei der Vermietung um eine kurzzeitige Vermietung an wechselnde Personen. Die kurzzeitige Vermietung und nur das Übernachten in der jeweiligen Wohnung, um am nächsten Tag Geschäftstermine in der Umgebung wahrzunehmen, begründe keine Haushaltsführung und sei daher kein Wohnzweck. Auch die weiteren nach § 38 Abs 1 TROG 2016 zulässigen Nutzungen im Wohngebiet lägen nicht vor.

In ihrer Stellungnahme vom 30.12.2021 hielt die Beschwerdeführerin im Wesentlichen entgegen, dass die Wohnung überwiegend von der CC GmbH (zu einem fixen Mietzins ab 01.02.2020 auf drei Jahre), untergeordnet von der DD GmbH jeweils - kurzfristig und kostenlosen überlassen - im Rahmen der Berufsausübung an Mitarbeiter zur Übernachtung genutzt werde, darüber hinaus fänden auch Mitarbeiterschulungen statt. Gemäß § 29 Abs 4 TBO wäre bescheinigt, dass eine Verwendung der Wohnung als Freizeitwohnsitz nicht beabsichtigt sei und eine solche Nutzung auch nie erfolgt wäre. Die behördliche Rechtsansicht eines Widerspruchs zur Flächenwidmung mangels Nutzung einer Wohnung im Sinne des § 2 Abs 4 TBO wäre verfehlt.

Mit Bescheid vom 20.01.2022, ZI ***, wies des Bürgermeister der Stadtgemeinde Z das Bauansuchen gemäß § 34 Abs 3 lit a Z 1 TBO 2018 wegen Widerspruchs zur Flächenwidmung ab. Unter Bezugnahme auf den gewerblichen (Unter)Mietvertrag vom 19.06.2020 wurde begründend ausgeführt, dass es sich bei der derzeitigen Nutzung um keine ganzjährige Wohnnutzung sowie um keine Haushaltsführung handle. Die Wohnung werde nur zeitweise an wechselnde Mitarbeiter kurzfristig vermietet. Eine dauernde Nutzung zu Wohnzwecken liege nicht vor und wäre auch nicht vorgebracht worden. Bei der derzeitigen Nutzung handle es sich um keine ganzjährige Wohnnutzung sowie um keine Haushaltsführung. Ein Widerspruch zu § 38 Abs 1 lit a TROG 2016 liege vor, die weiteren Voraussetzungen des § 38 TROG 2016 seien nicht gegeben.

In ihrer Beschwerde vom 18.02.2022 gegen den Bescheid bezieht sich die Beschwerdeführerin im Wesentlichen auf ihr Schreiben vom 01.04.2021, wäre die Wohnung in der Vergangenheit aufgrund langfristig abgeschlossener Mietverträge als Dienstwohnung zur Übernachtungsmöglichkeit jeweils für einen oder mehrere Tage genutzt worden. Entgegen der Ansicht der Behörde finde keine kurzzeitige Vermietung der Wohnung an wechselnde Personen statt. Diese angeführte Nutzung wäre bestens Wissens und Gewissens erfolgt, das Gespräch mit der belangten Behörde wäre gesucht worden. Der im Bescheid mit einer gewerblichen kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen begründete Abweisungsgrund des § 34 Abs 3 lit a TBO 2018 (Anm: nunmehr TBO 2022) läge nicht vor.

Am Gst **1 sei im Jahre 1997 Wohnungseigentum begründet worden. Das Gebäude auf Gst **1 (samt DG-Wohnung) zähle zu dem seit Jahrzehnten bestehenden Gebäudebestand, die Wohnung sei Teil eines entsprechend der Widmung errichteten Wohngebäudes. Die Nutzung zu Wohnzwecken sei im Rahmen der bestehenden Baubewilligung für den Gebäudebestand zulässig. Mit den beantragten Baumaßnahmen wäre keine Änderung des Verwendungszweckes verbunden, beantragt oder beabsichtigt, ebenso keine Änderung der Nutzbarkeit, für den behördlichen Auftrag gemäß § 29 Abs 4 TBO habe keine Grundlage bestanden, diese Bestimmung wäre für Baubewilligungen, die sich ausschließlich auf Änderungen im Inneren eines bewilligten Objektes ohne Änderung der Nutzflächen oder Baumassen, ohne wesentliche Änderungen des Raumangebotes und ohne Änderung des Verwendungszweckes beschränken würden, nicht anzuwenden. Aus den vorgelegten Mietverträgen und Unterlagen ergäbe sich, dass bis Jahresende 2021 seit Erwerb der Wohnung ausschließlich langzeitige Vermietungen erfolgt wären. In der Vergangenheit wäre die Wohnung zum überwiegenden Teil von Mitarbeitern der CC GmbH, zum untergeordneten Teil von Mitarbeitern der DD GmbH zur Übernachtung im Rahmen ihrer Berufsausübung genutzt worden, keiner der Mitarbeiter habe die Wohnung zu diesem Zweck gemietet. Zutreffend wäre festzustellen gewesen, dass die Wohnung aufgrund langfristiger Mietverträge Mitarbeitern CC GmbH und der DD GmbH als Personalwohnung zur Übernachtungsmöglichkeit im Rahmen ihrer Berufsausübung unentgeltlich überlassen werde. Erfolge keine kurzzeitige Vermietung an wechselnde Personen, sondern eine Wohnnutzung im Rahmen der Berufsausübung, stände diese Nutzung aber im Einklang mit der Flächenwidmung und sowohl der bestehenden als auch der angestrebten Baubewilligung. Die Beschwerdeführerin habe den Nachweis erbracht, dass die Verwendung der Wohnung als Freizeitwohnsitz nicht beabsichtigt sei.

Ungeachtet des Umstandes, dass die Beschwerdeführerin unverändert die Rechtsmeinung vertrete, dass die Untervermietung und die daraus resultierende Nutzung zu keinem Zeitpunkt als kurzzeitige Vermietung an wechselnde Personen zu qualifizieren gewesen wäre, habe sie die Beendigung dieses Bestandverhältnisses veranlasst. Der Beschwerde ist dazu ein – undatiertes – Schriftstück „Einvernehmliche Beendigung des gewerblichen Mietvertrages“ zwischen der CC GmbH (Vermieterin) und der DD GmbH (Mieterin) beigelegt, laut dem „mit Wirkung zum Ablauf des Jahres 2021 der gewerbliche Mietvertrag über die Räumlichkeiten im Haus Adresse 1, **** Z, Österreich, geschlossen im Juni 2020, gekündigt wird. Mit Ablauf des 31.12.2021 erlischt das Rechts auf Nutzung der Räumlichkeiten für die DD GmbH.“ Aufgrund der Vertragsbeendigung wäre für die Zukunft der Annahme einer unzulässigen kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen der Boden entzogen.

Zur künftigen Nutzung der Wohnung bezog sich die Beschwerdeführerin auf das betriebene Shop-in-Shop-System, wobei es sich um eigene mit Waren der FF Gruppe ausgestattete Bereiche in Geschäften handle. Zumindest 2x im Jahr zu Saisonwechsel würden in die Geschäftslokale Mitarbeiterteams zur Sorgetragung für Ausstattung, Dekoration und Präsentation entsandt. Es zeige sich nun ein weiterer Bedarf an fachmännischer Dekorationsunterstützung auch kontinuierlich in kürzeren Zeitabständen zwischen den Saisonwechseln. Umsatzsteigerungen seien zu erzielen, wenn die Waren der FF Gruppe in kürzeren Zeitabständen von etwa 1-2 mal pro Monat gepflegt, dekoriert, sortiert und aufgefüllt würden. Für die Bearbeitung der im Umkreis von 1-2 Fahrstunden von Z angesiedelten Shop-in-Shop-Flächen wäre die Wohnung Ausgangspunkt. Beginnend ab Frühjahr 2022 werde die Wohnung zusätzlich zu der bereits angeführten Nutzung durch Mitarbeiter einmal im Monat für 1-2 Wochen Fachpersonal als Dienstwohnung kostenlos zur Verfügung gestellt, welches im Rahmen der Intensivbetreuung der Kunden die Merchandisingaufgaben, Nachdekorations- und Aufräumtätigkeiten sowie Zusatzverkäufe in den Shop-in-Shop-Geschäften durchführen würden. Damit würden zwei Personen sternförmig von Z aus betraut sein, wodurch es zu einer zusätzlichen Nutzung der Wohnung von 1-2 Wochen pro Monat kommen werde. Es zeige sich, dass in Zukunft die Wohnnutzung im Rahmen der Berufsausübung durch Mitarbeiter der FF Gruppe verstärkt erfolgen werde.

Die Wohnung sei voll ausgestattet mit Handtüchern, Bettwäsche, Tischwäsche, Geschirr und Besteck, lange haltbaren Lebensmitteln, Reinigungsmittel und sonstigen Dingen, die üblicher Weise verwendet würden. Dem jeweils nutzenden Außendienstmitarbeiter stünde ein eigner Schrankbereich zur Verfügung, die Wohnung diene während der Aufenthalte der Haushaltsführung ohne aufwändiges Einpacken vor der An- bzw Abreise und ohne aufwändiges Einkaufen für das Kochen vor Ort. Für den jeweiligen zeitlichen Rahmen stehe alles für die Haushaltsführung Erforderliche, für die durchzuführenden Dienstfahrten überdies ein mit Zer Kennzeichen gemeldeter PKW zur Verfügung. Zur Vorbereitung und Planung der Messe „GG“ und sonstiger Veranstaltungen und auch den Besuch der Messe diene die Wohnung als Übernachtungsmöglichkeit.

Die zulässige Nutzung einer Wohnung im Sinne des § 2 Abs 4 TBO umfasse jede Nutzung zu Wohnzwecken, eine ständige, dauerhafte Bewohnung durch ein und dieselbe Person oder Personen sei hiefür nicht erforderlich. Die Definition des § 2 Abs 4 TBO diene ausschließlich der nachfolgenden Definition des § 2 Abs 5 TBO, wonach Wohnanlagen Gebäude mit mehr als 6 Wohnungen seien. Das Merkmal einer Wohnung als Eignung zur Unterkunft und Haushaltsführung von Menschen stelle auf die grundsätzliche Wohnnutzung ab. Der Leerstand einer Wohnung entspreche ebenso wie der Leerstand eines Hauses dem bewilligten Zweck zur Wohnnutzung, ebenso jede Art der zeitweisen Wohnnutzung, soweit es sich nicht um eine nach anderen Gesetzesbestimmungen unzulässige Nutzung, wie etwa unzulässige Freizeitwohnsitznutzung handle.

II.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch Einschau in den behördlichen Bauakt.

Der maßgebliche Sachverhalt ergibt sich in entscheidungsreifem Umfang bereits aus der Aktenlage, die dazu angebotenen Zeugen- und Parteieneinvernahmen waren dafür nicht einzuholen. Es waren Rechtsfragen zu beurteilen. Die Akten haben bereits erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt. Einem Entfall der Verhandlung standen weder Art 6 Abs 1 MRK noch Art 47 GRC entgegen.

III.Rechtslage:

Es gilt folgende maßgebliche Bestimmung der Tiroler Bauordnung 2022 – TBO 2022, LGBl Nr 44/2022 idF LGBl Nr 62/2022:

§ 2

Begriffsbestimmungen

[….]

(4) Wohnungen sind baulich in sich abgeschlossene Teile eines Gebäudes, die zur Unterkunft und Haushaltsführung von Menschen bestimmt sind.

(5) Wohnanlagen sind Gebäude mit mehr als sechs Wohnungen. Mehrere in einem räumlichen Naheverhältnis stehende Gebäude, die zusammen mehr als sechs Wohnungen enthalten, gelten als eine Wohnanlage, wenn sie eine einheitliche Gesamtplanung aufweisen und für sie eine gemeinsame Verwaltung vorgesehen ist.

[….]

§ 34

Baubewilligung

[….]

(3) Das Bauansuchen ist ohne weiteres Verfahren abzuweisen, wenn bereits aufgrund des Ansuchens offenkundig ist, dass

a) das Bauvorhaben,

1. außer im Fall von Gebäuden im Sinn des § 1 Abs. 3 lit. d dem Flächenwidmungsplan,

….

widerspricht oder

….

(4) Das Bauansuchen ist weiters abzuweisen, wenn

a) im Zug des Verfahrens ein Abweisungsgrund nach Abs. 3 hervorkommt oder wenn der Bauwerber ungeachtet eines Auftrages der Behörde die Angaben nach § 29 Abs. 4 oder 5 nicht macht,

….

[….]“

Es gilt folgende maßgebliche Bestimmung des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022, LGBl Nr 43/2022 idF LGBl Nr 62/2022:

㤠38

Wohngebiet

(1) Im Wohngebiet dürfen errichtet werden:

a) Wohngebäude einschließlich der hierfür vorgesehenen Abstellmöglichkeiten für Kraftfahrzeuge samt den dazugehörigen Rampen und Zufahrten, wenn deren Anzahl 10 v. H. der nach § 8 Abs. 1 der Tiroler Bauordnung 2022, LGBl. Nr. 44/2022, in der jeweils geltenden Fassung erforderlichen Abstellmöglichkeiten nicht übersteigt,

b) Gebäude, die der Privatzimmervermietung oder der Unterbringung von nach § 13 Abs. 1 lit. d zulässigen Ferienwohnungen dienen

c) Gebäude, die neben Wohnzwecken im untergeordneten Ausmaß auch der Unterbringung von Büros, Kanzleien, Ordinationen und dergleichen dienen,

d) Gebäude für Betriebe und Einrichtungen, die der Versorgung der Bevölkerung des betreffenden Wohngebietes mit Gütern des täglichen Bedarfs oder der Befriedigung ihrer sozialen und kulturellen Bedürfnisse dienen und die unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten die Wohnqualität in diesem Gebiet, insbesondere durch Lärm, Geruch, Luftverunreinigungen oder Erschütterungen, und dessen Charakter als Wohngebiet nicht wesentlich beeinträchtigen.

[….]“

Die zitierte Rechtslage (TBO 2022, TROG 2022) ist (ausgenommen eine geringfügige Anpassung in § 38 Abs 1 lit b) inhaltsgleich zu der noch im Entscheidungszeitpunkt der Behörde geltenden Rechtslage (TBO 2022, TROG 2022).

IV.Erwägungen:

1. In baulicher Hinsicht beantragt sind „Umbaumaßnahmen an einer bestehenden Dachgeschoßwohnung“, baubeschrieben mit einer Reduzierung der Schlafzimmeranzahl auf 3 und einer Vergrößerung des Hauptbades.

In baulicher Hinsicht wurde das Bauvorhaben unter Auflagen als den gesetzlichen Vorschriften entsprechend bewertet.

2. Als entscheidend stellt sich somit die Frage der Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit der verordneten Flächenwidmung eines (reinen) Wohngebietes. Eine solche Vereinbarkeit wird von der belangten Behörde verneint und das Bauansuchen aus diesem Grunde abgewiesen.

Sachverhaltsbezogen ist davon auszugehen, dass zum heutigen Zeitpunkt eine Änderung in der Weise vorliegt, als das (Unter)Mietverhältnis der CC GmbH mit der DD GmbH beendet ist. Gegenstand des Mietvertrages war die zeitlich befristete (Nutzung auf Zeit) entgeltliche Bereitstellung und Gebrauchsüberlassung der Räumlichkeiten der gegenständlichen Liegenschaft, Zweckbestimmung die Kurzzeitnutzung (wohnen/arbeiten auf Zeit) (Anm: Durchstreichung im Original) zu Büro- und Geschäftszwecken mit Übernachtungsmöglichkeit für Mitarbeiter der Mieterin bei deren Aufenthalten in Österreich. Das Mietverhältnis zwischen der Beschwerdeführerin und der CC GmbH ist nach der Aktenlage weiterhin – unverändert - aufrecht.

Mietgegenstand dieses Mietverhältnisses ist die entgeltliche Bereitstellung und Gebrauchsüberlassung der Wohnung E ** im Ausmaß von 153,00 m² (§ 1/2). Die Zweckbestimmung des Mietgegenstandes ist die Nutzung zu Büro- und Geschäftszwecken mit Übernachtungsmöglichkeit (§ 1/3). Das Vertragsverhältnis begann am 01.02.2020 (§ 2/1), das Vertragsverhältnis ist mit einer Laufzeit von drei Jahren geschlossen. Nach Ablauf dieser Zeit verlängert sich das Vertragsverhältnis automatisch um weitere 12 Monate, sofern nicht eine der Parteien eine Kündigung ausspricht (§ 2/2). Die Mieterin ist berechtigt, das Mietobjekt entsprechend der Zweckbestimmung (gem. § 1 Abs 3) zu nutzen (§ 4/1). Bei Nutzung zu gewerblichem Zweck ist die Mieterin verpflichtet, alle gewerbe- und ordnungsrechtlichen Vorschriften einzuhalten (§ 4/2). Die Mieträume dürfen durch die Vermieterin nach vorheriger Terminabsprache in Begleitung der Mieterin, oder von diesen beauftragten Personen, betreten werden (§ 8). Änderungen und Ergänzungen bedürfen der Schriftform. Dies gilt ebenfalls für dieses Schriftformerfordernis (§ 10/1).

Aus dem Mietvertrag (§ 1 Abs 1 und 2, § 8) erschließt sich, dass die gegenständliche Wohnung in die ausschließliche Nutzung durch die CC GmbH übergeben ist.

3. Der mit Baubescheid vom 30.05.1996 genehmigte Verwendungszweck der Einheit E ** als Teil einer Wohnanlage besteht in Wohnung für den ganzjährigen Wohnbedarf. Die Wohnung ist Teil eines Wohngebäudes im Sinne des § 38 Abs 1 lit a TROG 2022.

Zur Auslegung des Begriffs eines Wohngebäudes im Sinne des § 38 Abs 1 lit a TROG 2022 ist auf die gesetzliche Begriffsdefinition einer Wohnung im § 2 Abs 4 TBO 2022 zurückzugreifen. Die Argumentation der Beschwerdeführerin, diese Begriffsdefinition diene ausschließlich für die Umschreibung der textlich nachfolgenden Begriffsbestimmung einer Wohnanlage, ist hingegen völlig unverständlich und verkennt den inneren sachlichen Gesamtzusammenhang der einschlägigen gesetzlichen (Wohn)Regelungen (TBO 2022, TZROG 2022).

Gemäß § 2 Abs 4 TBO 2022 sind Wohnungen baulich in sich abgeschlossene Teile eines Gebäudes, die zur Unterkunft und Haushaltsführung von Menschen bestimmt sind.

4. Die durch das Mietverhältnis zwischen der Beschwerdeführerin und der CC GmbH begründete zulässige Nutzung der E ** besteht neben der Nutzung zu Büro- und Geschäftszwecken als solchen in der Nutzung bzw Zurverfügungstellung – zum einen - ausschließlich für Übernachtungsmöglichkeiten, wobei - zum anderen – darunter ausschließlich nur solche Übernachtungen zulässig sind, die im Rahmen des mietvertragsmäßig vereinbarten Büro- und Geschäftszweckes, dh gebunden an den Firmenzweck, dh zur Berufsausübung, erfolgen. In der Beschwerde betont die Beschwerdeführerin in mit diesem Mietzweck übereinstimmender Weise auch, dass die Wohnung in der Vergangenheit diesem Mietzweck entsprechend – überwiegend - durch Mitarbeiter der CC GmbH (daneben zum untergeordneten Teil auch durch Mitarbeiter der DD GmbH) zur Übernachtung im Rahmen der Berufsausübung genutzt wurde, und solle dieser konkrete Verwendungszweck durch Mitarbeiter in dieser Weise auch künftig (neben beabsichtigten Nutzungserweiterungen) beibehalten werden (Beschwerde S. 9).

Laut dt. Unternehmensregister besteht der Unternehmensgegenstand der CC GmbH im Vertrieb von kunstgewerblichen Gegenständen, Wohnaccessoires und Geschenken. Die Gesellschaft ist berechtigt, gleichartige oder ähnliche Unternehmen zu erwerben, sich an solchen Unternehmen zu beteiligen, deren Vertretung zu übernehmen sowie Zweigniederlassungen und Tochtergesellschaften zu gründen. Sie ist außerdem berechtigt, Geschäfte anderer Art durchzuführen. Die Gesellschaft ist zu allen Geschäften und Rechtshandlungen befugt, die ihrer Aufgabe zu dienen geeignet sind. Sie kann insbesondere andere Unternehmen erwerben, sich an anderen Unternehmen beteiligen und Zweigniederlassungen errichten.

Ein dem Mietvertrag entsprechendes (ausschließlich) zulässiges Übernachten in der Wohnung ist damit an diese Unternehmenszwecke gebunden.

Laut eigener Mitteilung der Beschwerdeführerin im Verfahren habe die Wohnung (ha Anm: wie auch weiterhin beabsichtigt) zu Übernachtungsmöglichkeiten für die Mitarbeiter der CC GmbH gedient, um von dort aus am nächsten Tag Geschäftstermine in bestimmtem örtlichem Umkreis wahrzunehmen. Als Reaktion auf die Abweisungsbegründung der belangten Behörde ergänzte die Beschwerdeführerin (neben der Auflösung des Untermietverhältnisses) in ihrer Beschwerde ihre Angaben zur Nutzung der Wohnung in der Weise, als zukünftig die Wohnnutzung im Rahmen der Berufsausübung durch Mitarbeiter der FF Gruppe verstärkt erfolgen werde (ha Anm: da die Wohnung aufgrund des bestehenden Mietvertrages ausschließlich der CC GmbH zur Nutzung überlassen ist, gilt dies wohl nur für deren Mitarbeiter), dies bedingt durch künftigen intensiveren Bedarf an fachmännischer Betreuung in kürzeren Abständen, die gegenständliche Wohnung wäre dafür als Betriebswohnung Ausgangspunkt und werde diese zu der bereits angeführten Nutzung durch Mitarbeiter zusätzlich für 1-2 Wochen einmal im Monat als Dienstwohnung zur Verfügung gestellt, auch zur Vorbereitung und Planung der Ausstellungstätigkeit bei der Messe „GG“, zu anderen Veranstaltungen und zum Messebesuch diene die Wohnung als Übernachtungsmöglichkeit.

5. Eine Wohnung im gesetzlichen Begriffsinhalt dient neben dem Unterkunftszweck der Haushaltsführung von Menschen.

Möge zwar auch – hier jedoch letztlich nicht näher zu erörtern - rein gebrauchstechnisch betrachtet mit den in der Wohnung zur Verfügung gestellten Möglichkeiten und Einrichtungen von einer Haushaltsführung im allgemeinen Sprachverständnis gesprochen werden können, wenn höchstgerichtliche Judikatur etwa auch in einschlägiger Rechtsprechung davon spricht, dass zur Haushaltsführung insbesondere die Möglichkeit zu kochen, Kleidung sowie Gebrauchsgegenstände etc unterzubringen usw gehört, ansonsten keine derartige selbständige Wirtschaftsführung und damit keine Wohnung vorliege (etwa VwGH Ra 2016/05/0068, 12.12.2017; 94/06/0115, 18.05.1995), so steht das beantragte Bauvorhaben ungeachtet dessen dennoch dem Widmungszweck bzw Widmungsinhalt eines Wohngebietes nach § 38 Abs 1 TROG 2022 entgegen. So gilt es im Besonderen, bei der Beurteilung von Bauvorhaben die mit der jeweiligen Widmung – hier eines (reinen) Wohngebietes - verfolgten örtlichen Raumordnungsziele zu berücksichtigen. Raumordnerische Zielsetzung derartiger Wohngebietswidmungen nach § 38 Abs 1 TROG 2022 ist es, ausreichende Flächen zur Befriedigung des dauernden Wohnbedarfs der Bevölkerung auszuweisen bzw zu schaffen (§ 27 Abs 2 lit b TROG 2022). Diesem Gesetzesauftrag entsprechend wurde auch die Wohnanlage als dem ganzjährigen Wohnbedarf dienend baurechtlich genehmigt.

Die beabsichtige Verwendungsbestimmung der Wohnung umschreibt sich inhaltlich in der Weise, als der Verwendungszweck im Bauansuchen „Wohnung/Wohnhaus“ und „Wohnanlage“ (Rubrik 3) angegeben ist, darüber hinaus für den Bauplatz die Widmungskategorie Wohngebiet vermerkt (Rubrik 4) ist. Der konkret beabsichtigte Verwendungszweck des Bauansuchens wird in weiterer Weise durch den, laut gewerblichem Mietvertrag vom 01.02.2020/03.02.2020 vereinbarten und in diesem Umfang (auch lediglich) zulässigen Mietzweck (die Beschwerdeführerin selbst trägt diese Nutzung als bereits bestehenden und auch künftigen Verwendungszweck der Wohnung vor und legte im behördlichen Verfahren die dazu bezogenen Unterlagen vor) definiert und letztlich auch abgegrenzt. In der Beschwerde wird die Nutzung der Wohnung um Aufenthalte in der Dauer von 1-2 Wochen pro Monat erweitert.

Der bestehende, dem Rechtsbestand angehörende Mietvertrag und die darin erlaubten Nutzungsmöglichkeiten der Wohnung sind damit Teil der zum Entscheidungszeitpunkt bestehenden maßgeblichen Sachlage, aufgrund derer die Beurteilung der Zulässigkeit (hier: der Widmungskonformität) zu erfolgen hat. Das Landesverwaltungsgericht Tirol hat die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt seiner Entscheidung anzuwenden. Gegenteilige Übergangsregelungen bestehen vorliegend nicht.

6. Nun zeigt aber der dargestellte gesamte Sachverhalt, dass der mit dem beantragten Umbau verfolgte Verwendungszweck der Wohnung von vornherein schon nicht – wie dies aber Widmungszweck und Widmungsinhalt eines (reinen) Wohngebietes ist – auf eine dauernde Wohnnutzung ausgerichtet ist. Der Verwaltungsgerichtshof spricht in dieser Hinsicht etwa auch davon, dass zum Wohnen auch die Möglichkeit des Aufenthaltes in der Freizeit gehört (etwa VwGH Ra 2016/05/0068, 12.12.2017). Vielmehr besteht die Nutzung der Wohnung – wie sie nach Angaben der Beschwerdeführerin in dieser Weise schon bisher durch Mitarbeiter der CC GmbH als auch noch durch Mitarbeiter der DD GmbH erfolgte und auch weiterhin gleichbleibend beibehalten werden soll – in der Verwendung als eine reine Übernachtungsmöglichkeit für die jeweiligen, wechselnden Mitarbeiter zur Betreuung der im Umkreis von 1-2 Stunden gelegenen Shop-in-Shop geführten Standorte der Mieterin. Eine solche zeitlich nur für Stunden und zudem auch nur für den jeweils anstehenden notwendigen Betreuungsfall vorgesehene Nutzung entspricht aber nicht dem Widmungsinhalt eines Wohngebietes.

Aber auch die in der Beschwerde vorgetragene Erweiterung der Nutzung für Mitarbeiter für 1-2 Wochen im Monat vermag an der fehlenden Widmungskonformität nichts zu ändern. Auch mit dieser, auf einen Zeitraum von lediglich einer, maximal bis zweier Wochen eingeschränkten Nutzung ist schon von vornherein keine der Widmung Wohngebiet entsprechende Dauernutzung der Wohnung bzw kein dauernder Wohnbedarf ins Auge gefasst, und wäre aber zudem auch aufgrund zum derzeitigen Entscheidungszeitpunkt bestehender beachtlicher Sachlage, nämlich einer durch den bestehenden Mietvertrag auf eine reine Übernachtung eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit, eine damit allenfalls beabsichtigte, über eine solche bloße Übernachtungsberechtigung hinausgehende Wohnnutzung schon faktisch nicht umsetzbar und das Bauvorhaben in Wahrnehmung auch dieser vorliegenden Sachverhaltsumstände schon nicht zu genehmigen. Dass die künftige Nutzung tatsächlich nicht in einer dauerhaft angelegten Wohnnutzung erfolgen soll bzw beabsichtigt ist, gibt die Beschwerdeführerin auch selbst zu erkennen, wenn sie für ihren Standpunkt argumentiert, dass eben das Fehlen einer solchen dauerhaften Nutzung nicht zur Abweisung des Bauvorhabens in der vorliegenden Widmungskategorie berechtigt bzw berechtigt hätte.

Soweit die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde von einer „Betriebswohnung“ oder „Personalwohnung“ (wobei sie bezogen auf diese wiederum ausdrücklich nur von einer „Personalwohnung zur Übernachtungsmöglichkeit“, S. 6) spricht, ändern jedoch allein solche selbst gewählten Bezeichnungen nichts an dem dargestellten Abweisungsgrund des Widmungswiderspruches.

Festgehalten wird an dieser Stelle weiters, dass auch die CC GmbH (nunmehrige einzige Mieterin und Nutzerin der Wohnung) in ihrem Mietvertrag mit der DD GmbH die – zum Mietvertrag zwischen der Beschwerdeführerin und der CC GmbH ident - beabsichtigte Nutzung „zu Büro- und Geschäftszwecken mit Übernachtungsmöglichkeit“ für Mitarbeiter bei deren Aufenthalten in Österreich selbst nicht als ein „Wohnen“ definierte, als in diesem Mitvertrag der zum Mietzweck dazu in Klammer gesetzte Begriff „wohnen“ durchgestrichen wurde.

Die in diesem Zusammenhang getroffene Argumentation der Beschwerdeführerin, auch Leerstände von Wohnungen wären mit einer Wohngebietswidmung vereinbar, übersieht, dass eine Vergleichbarkeit schon deshalb nicht gegeben ist, da in derartigen Fällen eine widmungskonforme dauerhafte Wohnnutzung nicht – wie jedoch gegenständlich – aufgrund eines, dem Widmungszweck nicht gerecht werdenden Bauansuchens schon jedenfalls ausgeschlossen ist.

7. Hält die Beschwerdeführerin die Durchführung von Schulungen (Seminaren,…) in der Wohnung vor, mag eine solche Tätigkeit zwar Inhalt des gewerblichen Mietvertrages sein, es berechtigt jedoch die Widmungskategorie des reinen Wohngebiets nicht zu derartigen Tätigkeiten in Wohngebäuden. Mitarbeiterschulungen sind weder Wohnzweck noch aber auch (zudem nur in lediglich untergeordnetem Ausmaß zulässige) Nutzungen in Form von Büros, Kanzleien, Ordinationen und dergleichen in Wohngebäuden (§ 38 Abs 1 lit c TROG 2022). Zudem sei an dieser Stelle festgehalten, dass aber auch schon keine Seminarräumlichkeiten, ebensowenig wie aber auch dem Mietzweck entsprechende Büro- und Geschäftsräumlichkeiten bzw sonstige einschlägige Ausstattungen, an welche Mietzwecke aber auch eine zulässige Übernachtungsmöglichkeit gebunden ist, projektiert sind.

Auch im Hinblick auf die geschäftliche Tätigkeit bei der GGmesse, auf die Teilnahme bei sonstigen Veranstaltungen und zu Messebesuchszwecken spricht das Beschwerdevorbringen selbst ausdrücklich von einer Nutzung der Wohnung (wiederum nur) als Übernachtungsmöglichkeit (Punkt 7 der Beschwerde).

8. Mit dem Bauvorhaben liegt auch keine weitere nach § 38 Abs 1 TROG 2022 zulässige Bauführung vor. Aufgrund derzeit relevanter Sachlage steht das Bauansuchen zur Widmungskategorie Wohngebiet nach § 38 Abs 1 TROG 2022 im Widerspruch.

9. Eine dem Widmungszweck entsprechende Wohnnutzung ist entscheidungstragend nicht gegeben, vielmehr ist aufgrund des vorliegenden Sachverhaltes sogar darauf zu schließen, dass die beabsichtigte Nutzung, der auch die beantragten Baumaßnahmen dienen sollen, einer in Wohngebäuden im reinen Wohngebiet unzulässigen gewerblichen Nutzung - hier im Umfang des Unternehmensgegenstandes der CC GmbH (laut dt. Unternehmensregister) - nahekommt bzw Ausfluss einer solchen unzulässigen gewerblichen Nutzung ist. Festgehalten wird, dass auch der Mietvertrag selbst als „gewerblicher“ Mietvertrag bezeichnet ist.

Auch etwa der Umstand, dass sämtliche Gegenstände, wie Lebensmittel, Kücheneinrichtungen/-utensilien, Reinigungsmittel udgl den jeweils aufhältigen Mitarbeitern zur Verfügung gestellt sind, eine Reinigung der Bettwäsche (laut vorgelegter Unterlage) (auch) durch einen Haushaltsdienst zentral organisiert erfolgt, sowie ein am Standort der Wohnung befindliches bzw angemeldetes Kraftfahrzeug den jeweils aufhältigen Mitarbeitern zur Ausübung ihrer beruflichen Tätigkeit von dort aus zur Verfügung gestellt ist, legt diese Einschätzung eines einer gewerblichen Nutzung nahen Verwendungszwecks, letztlich einer versteckten gewerblichen Nutzung im bestehenden Wohngebäude nahe.

10. Soweit die Beschwerdeführerin mit dem Nichtvorliegen eines Freizeitwohnsitzes argumentiert, ist festzuhalten, dass eine unzulässige Freizeitnutzung nicht als Abweisungsgrund ausgesprochen wurde, vielmehr wäre eine solche unzulässige tatsächliche Nutzung Gegenstand eines eigenen baupolizeilichen Verfahrens. Der ausgesprochene Abweisungsgrund des Widerspruchs zur Flächenwidmung war im Ergebnis in vorliegender Einzelfallbeurteilung aus den angeführten Gründen zu bestätigen.

V.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor. Auf die unter Punkt IV zitierte höchstgerichtliche Judikatur wird verwiesen.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, Freyung 8, 1010 Wien, oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen und es ist eine Eingabegebührt von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr.in Mair

(Richterin)