Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2026/48/1231-12

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 05.08.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2026.48.1231.12

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Dr.in Müller, LL.M., über die Beschwerde des AA, vertreten durch RA BB, Adresse 1, **** Z, gegen das Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft Z vom 19.03.2026, ***, betreffend eine Verwaltungsübertretung nach dem TROG 2022, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 17.06.2026,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, dass die Strafbestimmung § 13a Abs 3 TROG 2022 idF LGBl Nr 6/2025 als Strafbestimmung anzuführen ist.

2. Der Beschwerdeführer hat einen Beitrag zu den Kosten des Beschwerdeverfahrens in der Höhe von Euro 1.000,00, das sind 20 % der verhängten Geldstrafe zu bezahlen.

3. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Nachfolgendes Straferkenntnis wird gegenständlich bekämpft:

„1. Datum/Zeit: 25.01.2024-17.04.2025

Ort:**** Y, Adresse 2

Sie haben zumindest im angeführten Zeitraum einen Wohnsitz, nämlich die Adresse 2 unter der Adresse 2, **** Y auf Gst **1, GB **** Y, als Freizeitwohnsitz verwendet, ohne dass eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz im Sinne des § 13 Abs. 3 lit. a Tiroler Raumordnungsgesetz 2022, eine Baubewilligung im Sinne des § 13 Abs. 6 erster Satz Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 oder eine Ausnahmebewilligung im Sinne des § 13 Abs. 8 erster Satz Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 vorliegt.

Die Wohnung diente nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses, sondern wurde zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes bzw. sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet.

Sie haben dadurch folgende Rechtsvorschrift(en) verletzt:

1. § 13 Abs 3 lit a, § 13 Abs 6 erster Satz und § 13 Abs 8 erster Satz Tiroler Raumordnungsgesetz 2022, LGBI Nr 43/2022 idF LGBI Nr 6/2025 und § 13a Abs 1 lit a und Abs 3 Tiroler Raumordnungsgesetz 2022, LGBI Nr 43/2022 idF LGBI Nr 6/2025

Wegen dieser (diesen) Verwaltungsübertretung(en) wird (werden) über Sie folgende Strafe(n) verhängt:

Geldstrafe von falls diese uneinbringlich ist, Freiheitsstrafe von Gemäß Vormerk

Ersatzfreiheitsstrafe von delikt

1. €5.000,00 0 Tag(e) 21 Stunde(n) § 13a Abs. 3 Tiroler Nein

0 Minute(n) Raumordnungsgesetz

2022

Weitere Verfügungen (zB Verfallsausspruch, Anrechnung von Vorhaft):

Ferner haben Sie gemäß § 64 des Verwaltungsstrafgesetzes 1991 - VStG zu zahlen:

€ 500,00 als Beitrag zu den Kosten des Strafverfahrens, das sind 10% der Strafe, jedoch mindestens € 10,00 für jedes Delikt.

Der zu zahlende Gesamtbetrag (Strafe/Kosten/Barauslagen) beträgt daher

€ 5.500,00“

Dagegen brachte der Beschwerdeführer durch seinen ausgewiesenen Rechtsvertreter Beschwerde ein und monierte, dass das Verfahren erster Instanz mangelhaft geblieben sei, weil die Behörde in Wahrheit kein Ermittlungsverfahren durchgeführt habe. Die Behörde habe unzulässiger Weise die beantragten Beweise nicht aufgenommen.

Tatsächlich sei im vorgeworfenen Tatzeitraum das Objekt nicht vom Beschwerdeführer selbst benutzt worden. Es sei vielmehr ein Leerstand gegeben, wie dies geltend gemacht worden sei. Im Übrigen sei der Tatzeitraum willkürlich angenommen worden und fehlen dazu entsprechende Feststellungen. Nach ständiger Rechtsprechung sei bei einem Dauerdelikt der Beginn und das Ende genau anzuführen und zu begründen (VwGH 24.10.2019, Ra 2019/07/0094).

Es sei daher die Verfolgungsverjährung eingetreten. Die Aufforderung zur Rechtfertigung im Verwaltungsstrafverfahren datiere vom 05.01.2026 und sei dem Beschwerdeführer am 23.01.2026 zugestellt worden. Vor dem 05.01.2026 sei keine Verfolgungshandlung von der Behörde gesetzt worden.

Im Übrigen habe die Behörde die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Entscheidung anzuwenden. Sie stütze sich im Wesentlichen auf Unterlagen die keineswegs mehr aktuell und daher nicht mehr aussagekräftig seien. Im Übrigen treffe den Beschwerdeführer kein Verschulden und sei ihm kein vorsätzliches Handeln vorzuwerfen. Der Beschwerdeführer habe sich über die Möglichkeit der Nutzung ausführlich erkundigt und sei ihm dabei mitgeteilt worden, dass die von ihm vorgenommene Nutzung keine Verwaltungsübertretung darstelle. Es würden daher sekundäre Feststellungsmängel vorliegen. Im Übrigen wurde die Strafhöhe bekämpft und sei fraglich, ob die Rechtslage richtig angewendet worden sei. Es werde dementsprechend die zeugenschaftliche Einvernahme zu obigem Vorbringen von CC aus X sowie der DD sowie EE von der Firma FF als Zeugen beantragt.

Bereits zum Verfahren betreffend der Benützungsuntersagung als Freizeitwohnsitz wurden diese Zeugen beantragt. Ein Beweisthema zu CC wurde erneut – wie auch im Vorverfahren zu LVwG-2025/48/1617 nicht genannt und wurde auch nicht nachgeholt, trotz entsprechendem Hinweis in der Ladung zur mündlichen Verhandlung in jenem Verfahren am 09.09.2025.

Nach Einholung der Bauakten wurde seitens der Gemeinde mitgeteilt, dass der Beschwerdeführer nach wie vor seit 07.12.2017 mit seinem Nebenwohnsitz in der Wohneinheit Top * Adresse 2, gemeldet sei.

Es wurde in weiterer Folge am 17.06.2026 die mündliche Verhandlung durchgeführt, zu der der Beschwerdeführer sowie sein Vertreter vorzogen, nicht zu erscheinen. Der als Meldeleger geladene Zeuge ist kurzfristig erkrankt und konnte nicht zur Verhandlung erscheinen.

In weiterer Folge verkündete die Richterin das Erkenntnis. Das Protokoll zur mündlichen Verkündung wurde mit Schreiben vom 22.06.2026 dem Beschwerdeführervertreter am 24.06.2026 zugestellt. Mit Schreiben vom 06.07.2026 beantragte er die Ausfertigung des Erkenntnisses.

II.Sachverhalt:

Auf der gegenständliche Liegenschaft Gst **1, EZ ***, KG Y, Adresse 2 in **** Y, wurde mit der Baubewilligung vom 27.05.2016, ***, eine Wohnanlage mit Praxisflächen und einer Tiefgarage genehmigt und entsprechend errichtet. Der Beschwerdeführer ist Miteigentümer dieser Liegenschaft und Wohnungseigentümer der Wohnung Top *** sowie des PKW Abstellplatzes *** und Doppelparkers ***.

Die Adresse 2 befindet sich im Dachgeschoss Ost und weist eine Wohnnutzfläche von 168,51 m² sowie eine Terrasse von 103,02 m² auf. Sie besteht aus Garderobe, Bad, Zimmer, Masterzimmer, Masterbad, Schrankraum, Büro, Waschraum, WC, Essküche und einem Wohnbereich.

Der Beschwerdeführer hat mit Kaufvertrag vom 21.02.2017 die gegenständliche Wohnung samt PKW-Abstellplatz und Doppelparker gekauft und Wohnungseigentum erworben. In Spruchpunkt XI. des Kaufvertrags ist festgehalten, dass der Beschwerdeführer als Käufer zur Kenntnis nimmt, dass die gegenständliche Wohnung nicht als Freizeitwohnsitz genutzt werden darf. Ebenso wird auf die Strafbestimmungen nach dem Tiroler Raumordnungsgesetz für den Fall des Zuwiderhandelns hingewiesen. Auch eine Definition eines Freizeitwohnsitzes ist in dieser Bestimmung enthalten.

Der Beschwerdeführer hat seit dem 07.12.2017 in dieser Wohnung eine Nebenwohnsitz gemeldet, die nach wie vor aufrecht ist. Er hatte auch eine weitere Meldung in Y und zwar Adresse 3, wo er die Hauptwohnsitzmeldung von 24.11.2005 bis 27.12.2022 hatte.

Es fanden sieben Kontrollen im Zeitraum vom 24.01.2024 bis 11.06.2024 statt, bei denen die Kontrollorgane trotz mehrmaligem Läuten niemanden in der Wohnung wahrnehmen konnten. Auf der Klingel sowie am Postkasten ist der Name des Beschwerdeführers angebracht. Die Wohnung wird vom Beschwerdeführer nicht für ganzjährige Wohnbedürfnisse und nicht als Mittelpunkt seiner Lebensinteressen verwendet.

Aus der Auflistung der Stromkosten lässt sich entnehmen, dass die Wohnung nicht leer steht, wie dies auch während des Verfahrens vom Beschwerdeführer im Schreiben vom 23.09.2024 behauptet wurde. Daraus lässt sich erkennen, dass die Wohnung sehr wohl genutzt wird, zumal folgende Stromkosten von der GG mit Schreiben vom 24.07.2025 bekannt gegeben wurde:

„Bild im Original als pdf ersichtlich“

Hinweise darauf, dass die Wohnung ausschließlich von einer dritten Person und nicht vom Beschwerdeführer benutzt werden würde, wurde vom Beschwerdeführer zwar im Benützungsuntersagungsverfahren im Vorverfahren zu LVwG-2026/48/0059 behauptet, jedoch nicht belegt und nicht nachgewiesen und kamen Anhaltspunkte dafür auch nicht hervor. Es gibt auch keine ZMR-Meldung oder sonstige Hinweise dazu, dass regelmäßig und nicht nur kurzfristig eine dritte Person diese Wohnung nutzen würde. Auch ein Mietvertrag wurde vom Beschwerdeführer nicht vorgelegt, der eine langfristige Wohnnutzung einer dritten Person belegen würde.

Eine Genehmigung zur Nutzung der gegenständlichen Wohnung als Freizeitwohnsitz wurde weder eingeholt noch eine solche erteilt oder gibt es eine sonstige Ausnahmegenehmigung, eine Freizeitwohnsitznutzung in der gegenständlichen Wohnung vorzunehmen.

Dem Beschwerdeführer mit dem Untersagungsbescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 17.04.2025, ***, die Benützung der gegenständlichen Adresse 2 in Adresse 2, **** Y untersagt. Mit Erkenntnis vom 25.09.2025, LVwG-2025/48/1617, wurde die Benützungsuntersagung mit der Maßgabe bestätigt, dass diese mit sofortiger Wirkung auszusprechen war. Mit Beschluss des Verwaltungsgerichtshofs vom 02.12.2026, Ra 2025/06/0290, wurde die außerordentliche Revision des Beschwerdeführers zurückgewiesen.

III.Beweiswürdigung:

Die Feststellungen ergeben sich unzweifelhaft aus dem Akt sowie dem Vorakt zur Benützungsuntersagung zu LVwG-2025/48/1617, den zitierten Schreiben und den zitierten Kontrollen, die in Aktenvermerken dokumentiert wurden, sowie den entsprechenden Registern wie dem Grundbuch, aus dem die Eigentumsverhältnisse zu entnehmen sind, dem ZMR, aus dem die aufrechte Nebenwohnsitzmeldung des Beschwerdeführers zu entnehmen ist, das Schreiben von der GG vom 24.07.2025 mit den Stromnutzungen. Die Feststellungen zur Baubewilligung und mangelnden Genehmigungen hinsichtlich der Nutzung der Wohnung als Freizeitwohnsitz war unzweifelhaft und unstrittig aus dem Bauakt zu entnehmen.

Da es der Beschwerdeführer und sein Rechtsvertreter vorgezogen haben, nicht zur Verhandlung zu erscheinen, konnte keine Parteieneinvernahme zu den von ihm monierten Umstände des behaupteten Leerstands unter Vorhalt der belastenden Beweise einvernommen werden. Es wurden von ihm auch keinerlei Unterlagen vorgelegt, die nachweisen oder belegen würden, dass jemand Dritter die Wohnung benutzen würde, und kamen auch sonst keine Umstände hervor, dass nicht der Beschwerdeführer, sondern ein Dritter die Wohnung benützen würde. Insbesondere wurde dem Beschwerdeführer die Benützung der Wohnung durch den rechtskräftig im Verfahren LVwG-2025/48/1617 rechtskräftig untersagt, da er gerade nicht nachgewiesen hat, dass die von ihm behaupteten Umstände (Vorliegen eines Leerstandes bzw ständige Benützung durch einen Dritten) vorliegen würden.

Aus den Kontrollen ergibt sich, dass unten rechts an der Klingelanlage die Wohnung des Beschwerdeführers mit seinem Namen angeschrieben ist, ebenso wie am Postkasten. Dass sohin an jemanden Dritten zur ganzjährigen Nutzung und nicht nur an wechselnde Gäste oder vorübergehend die Wohnung zur Verfügung gestellt wird, ergab sich nicht. Dahingehend wurde vom Beschwerdeführer eben nichts vorgelegt und beigebracht. Dass er die Wohnung ganzjährig und als Lebensmittelpunkt nutzen würde, hat er nicht einmal vorgebracht und ergab sich auch während des gesamten Verfahrens nicht.

Aus den Stromkosten ergibt sich jedenfalls, dass kein Leerstand in der gegenständlichen Wohnung vorliegt, sondern vielmehr diese benützt wird.

Die als Zeugen beantragten Kontrolleure haben in ihren Angaben und Aktenvermerken dargelegt, sodass sich dahingehend auch ihre Einvernahme erübrigt hat und für eine weitere Klärung des Sachverhalts nicht erforderlich erschien. Die Zeugenbeweise konnte daher unterbleiben, da der Beschwerdeführer und sein Rechtsvertreter nicht einmal zur Verhandlung erschienen. Im Übrigen ist das Beweisthema zu dem als Zeugen namhaft gemachten CC nicht ausgeführt worden, sodass auch seine Zeugeneinvernahme unterbleiben konnte.

Die neuerliche Ladung und Einvernahme des beantragten Kontrollorgans erschien auch deshalb nicht erforderlich, da der Beschwerdeführer und sein Vertreter es vorzogen, nicht zur Verhandlung zu erscheinen, sodass der kurzfristig erkrankte Zeuge ohnehin dann umsonst angereist wäre und nur unnötige Zeugengebühren zu zahlen gewesen wären. Im Übrigen wurden die Kontrollen und die Kontrolleure in den Aktenvermerken dargelegt, die auch nicht bestritten wurden und auch sonst keine Tatsachsensubstrat vorgebracht wurde, zu dem der Zeuge hätte relevanten Aussagen treffen und eine Klärung des Sachverhalts mitwirken können.

IV.Rechtslage:

Die wesentlichen, für den Tatzeitraum geltende Bestimmungen des TROG 2022 idF LGBl Nr 6/2025, die am 01.03.2025 in Kraft getreten sind, lauten:

„Beschränkungen für Freizeitwohnsitze

§ 13. (1) Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden. […]“

„Strafbestimmungen bezüglich Freizeitwohnsitze

§ 13a. Strafbestimmungen bezüglich Freizeitwohnsitze

(1) Eine Verwaltungsübertretung begeht, wer

a) einen Wohnsitz als Freizeitwohnsitz verwendet oder anderen zur Verwendung als Freizeitwohnsitz überlässt, ohne dass eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs. 3 lit. a, eine Baubewilligung im Sinn des § 13 Abs. 6 erster Satz oder eine Ausnahmebewilligung im Sinn des § 13 Abs. 8 erster Satz vorliegt; dies gilt nicht, wenn der betreffende Wohnsitz am 31. Dezember 1993 nach den raumordnungsrechtlichen Vorschriften rechtmäßig als Freizeitwohnsitz verwendet worden ist oder wenn sich der Verwendungszweck des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz aufgrund der Baubewilligung ergibt, sofern dieser entsprechend dem § 13 Abs. 3 lit. a als Freizeitwohnsitz angemeldet worden ist und das Verfahren darüber noch nicht abgeschlossen ist;

[…]

(3) Verwaltungsübertretungen nach Abs. 1 sind von der Bezirksverwaltungsbehörde mit einer Geldstrafe bis zu 80.000,- Euro, Verwaltungsübertretungen nach Abs. 2 mit einer Geldstrafe bis zu 6.000,- Euro zu bestrafen.

[…]“

V.Erwägungen:

Der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs zufolge kann gemäß § 13 Abs 1 TROG 2022 von einem anderen Wohnsitz als einem Freizeitwohnsitz dann nicht gesprochen werden, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen des Einschreiters am konkreten Ort feststellbar ist (stRsp, vgl etwa VwGH 13.03.2023, Ro 2023/06/0001). Und dies gilt auch dann, wenn am konkreten Wohnsitz gelegentlich den Beruf betreffende Tätigkeiten ausgeübt werden sollten (vgl VwGH 27.06.2014, 2012/02/0171 uva).

Nach dem klaren Wortlaut des § 13 Abs 1 TROG 2022 ist für das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes nur entscheidungsrelevant, ob der verfahrensgegenständliche Wohnraum der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt. Wenn in der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes in diesem Zusammenhang das „deutliche Übergewicht der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen“ genannt wird, dient dies der Feststellung des Mittelpunktes der Lebensbeziehungen. Liegt jedoch diese Kombination aus einem ganzjährigen Wohnbedürfnis verbunden mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen nicht vor, ist von einem Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs 1 TROG 2022 auszugehen (etwa VwGH 13.03.2023, Ro 2023/06/0001; 16.06.2023, Ra 2023/06/0089).

Die stärkste persönliche Beziehung besteht im Regelfall zu dem Ort, an dem jemand regelmäßig mit seiner Familie lebt (ständige Rechtsprechung des VwGH: vgl VwGH 23.01.2020, Ra 2019/15/0160; 25.11.2015, 2011/13/0091; 22.03.1991, 90/13/0073). Diese Annahme setzt die Führung eines gemeinsamen Haushaltes sowie das Fehlen ausschlaggebender und stärkerer Bindungen zu einem anderen Ort, etwa aus beruflichen oder gesellschaftlichen Gründen, voraus (vgl nochmals VwGH 22.03.1991, 90/13/0073, mwN).

Bei der entgegen den gesetzlichen Bestimmungen erfolgenden Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnsitz handelt es sich um ein Dauerdelikt. Es ist der Begriff der Verwendung eines Freizeitwohnsitzes in zeitlicher Hinsicht nicht punktuell, sondern durchgängig zu verstehen; bei der Beurteilung, ob ein Freizeitwohnsitz vorliegt, sind auch Zeiträume tatbildlich, in denen eine Wohnung nicht bewohnt wird (vgl VwGH 30.09.2015, Ra 2014/06/0026; 26.11.2010, 2009/02/0345).

Bei der entgegen den gesetzlichen Bestimmungen erfolgenden Nutzung einer Wohnung als Freizeitwohnsitz handelt es sich um ein Dauerdelikt. Es ist der Begriff der Verwendung eines Freizeitwohnsitzes in zeitlicher Hinsicht nicht punktuell, sondern durchgängig zu verstehen; bei der Beurteilung, ob ein Freizeitwohnsitz vorliegt, sind auch Zeiträume tatbildlich, in denen eine Wohnung nicht bewohnt wird (vgl VwGH 30.9.2015, Ra 2014/06/0026; 26.11.2010, 2009/02/0345). Die Begehung eines Dauerdelikts endet – der Natur der Sache gemäß – mit Beendigung des rechtswidrigen Zustands, im Falle der Nichtbefolgung eines behördlichen Auftrags daher auch etwa mit dem tatsächlichen Beginn der Ersatzvornahme (VwGH 13.12.1983, 83/05/0144; LVwG NÖ 17.12.2005, LVwG-S-102/001-2015). Die Verjährung läuft ab Beendigung der entsprechenden Tätigkeit (VwGH 29.4.2019, Ra 2018/16/0189 und Ra 2019/16/0027; 28.3.2019, Ra 2018/16/0143; 14.2.2017, Ra 2016/02/0015).

Von einer Beendigung des Dauerdelikts der Freizeitwohnsitznutzung kann nur dann die Rede sein, wenn dieses Verhalten abgestellt wird. Als tatbestandsmäßiges Verhalten wird dabei jedoch definitionsgemäß auch der Leerstand der Wohnung bis zur weiteren Nutzung verstanden, da gerade vorgeworfen wird, die Wohnung nicht ganzjährig zu nutzen. Wesentlichstes Merkmal der unzulässigen Freizeitwohnsitznutzung ist gerade auch der (oft monatelange) Leerstand nach zeitweiliger Nutzung (VwGH 28.06.2021, Ra 2021/06/0056).

Aufgrund der Feststellungen lässt sich klar entnehmen, dass der Beschwerdeführer das Objekt zeitweilig als Freizeitwohnsitz nutzt und nicht ständig leer steht, wie dies auch rechtskräftig mit dem angefochtenen Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Tirol bestätigt wurde. Demnach wurde rechtskräftig festgestellt, dass der Beschwerdeführer jedenfalls zur Erlassung des Bescheids der belangten Behörde vom 17. April 2025 der Beschwerdeführer unzulässigerweise das gegenständliche Objekt als Freizeitwohnsitz nutzte. Ihm wurde daher mit sofortiger Wirkung die weitere Nutzung des Objekts als Freizeitwohnsitz gemäß § 46 Abs. 6 lit. g TBO 2022 untersagt (LVwG-2025/48/1617). Auch in jenem Verfahren brachte der Beschwerdeführer vor, dass ein Leerstand vorliegen würde, wie er zunächst im Schreiben vom 23.09.2024 behauptet hat, dann dass es von einem Dritten benützt würde. Diese vom Beschwerdeführer vorgebrachten Umstände wurden weder in irgendeiner Weise bewiesen, kamen auch während des Verfahrens nicht hervor, sondern stehen vielmehr im eklatanten Widerspruch zu den den Beweisergebnissen, wie etwa den Stromnutzungsdaten, ZMR-Meldung des Beschwerdeführers, Beschriftung der Klingel und des Postkastens mit dem Namen des Beschwerdeführers etc. Dass zwischen Nutzungen des Objekts durch den Beschwerdeführer selbstredend bei einen nur zeitweilig zu Erholungszwecken genutzten Wohnsitz Leerstände vorliegen, bestätigt vielmehr das Vorliegen des Tatbestands der Nutzung des Objekts als Freizeitwohnsitz.

Der Tatzeitraum ergibt sich aus der Kontrollzeit, in der die Kontrollen durchgeführt wurden, und dem Zeitpunkt der Erlassung des Benützungsuntersagungsbescheids des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 17.04.2025. Dahingehend wurde auch rechtskräftig die Nutzung durch den Beschwerdeführer in diesem Verfahren mit LVwG-2025/48/1617 bestätigt. Auch ist keine Verfolgungsverjährung eingetreten, da die Verjährung mit Beendigung des verpönten Verhaltens zu laufen beginnt, zumal es sich gegenständlich um ein Dauerdelikt handelt. Als Tatzeitraum wird 25.01.2024 - 17.04.2025 angelastet, sodass zuvor die Verjährung nicht zu laufen begonnen hat. Die Aufforderung zur Rechtfertigung mit Schreiben vom 05.01.2026 wurde daher rechtzeitig innerhalb der Verfolgungsverjährung expediert.

Nach dem klaren Wortlaut des § 13 Abs 1 TROG 2022 ist es nach der Rechtsprechung des VwGH für das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes auch nicht erforderlich, dass an einem anderen Wohnsitz stärkere familiäre, soziale oder berufliche Beziehungen oder sonstige Anknüpfungspunkte bestehen. Entscheidungsrelevant ist demnach nur, ob der verfahrensgegenständliche Wohnraum der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt. Wenn daher in der höchstgerichtlichen Rechtsprechung in diesem Zusammenhang das „deutliche Übergewicht der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen“ genannt wird, dient dies der Feststellung des Mittelpunktes der Lebensbeziehungen. Liegt jedoch die Kombination aus einem ganzjährigen Wohnbedürfnis verbunden mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen nicht vor, ist nach Ansicht des VwGH von einem Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs 1 TROG 2022 auszugehen.

Das gegenständliche Objekt des Beschwerdeführers ist nicht im Freizeitwohnsitzverzeichnis der Gemeinde eingetragen und besteht keine der in § 13 TROG 2022 normierten Ausnahme, sodass die gegenständliche Wohnung des Beschwerdeführers nicht als Freizeitwohnsitz genutzt werden darf, worauf der Beschwerdeführer auch in der Baugenehmigung und im Kaufvertrag hingewiesen wurde.

Der Beschwerdeführer hat daher zumindest während des Tatzeitraums unzulässigerweise das gegenständliche Objekt als Freizeitwohnsitz genutzt und damit den vorgeworfenen Tatbestand objektiv erfüllt, weil er dieses nicht zur Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses genutzt hat. Eine Ausnahme von dem Freizeitwohnsitznutzungsverbot oder (Ausnahme-)Genehmigung liegt nicht vor.

Der Beschwerdeführer irrt auch, wenn er darstellt, dass die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Entscheidung in einem Strafverfahren anzuwenden wäre, da vielmehr die Sach- und Rechtlage zum Zeitpunkt des Endes des Tatzeitraums laut Straferkenntnis der relevante Zeitpunkt ist. Eventuelle nachfolgende Änderungen der Sachlage, die im Übrigen aus dem Beweisverfahren sich auch nicht ergeben haben, wären auch nicht mehr zu berücksichtigen, da die Tat bereits verwirklicht wurde.

Die Einvernahme der vom Beschwerdeführer beantragten Zeugen war deshalb nicht erforderlich gewesen sei, weil die Kontrolleure in ihren Angaben und Aktenvermerken dargelegt hätten, dass gerade niemand zu den Kontrollzeitpunkten anzutreffen gewesen sei, sodass deren Einvernahme für eine weitere Klärung des Sachverhaltens nicht erforderlich erschienen ist. Darüber hinaus ist auch die Zeugeneinvernahme des CC mangels entsprechendem Beweisthema und entsprechendem schlüssigem Beweisantrag nach wie vor nicht nachzukommen, wie dies bereits im Erkenntnis vom 25.9.2025, LVwG-2025/48/1617, ausgeführt wurde. Der weitere Zeuge ist nicht mehr bei der Fa FF beschäftigt und steht daher als Zeuge nicht mehr zur Verfügung. Der geladene Zeuge DD wurde zwar geladen, ist erkrankt, und erübrigt sich seine Zeugeneinvernahme auch deshalb, da der Beschwerdeführer und sein Vertreter nicht erschienen ist und daher eine Befragung nicht erforderlich erschien.

Gemäß § 5 Abs 1 VStG genügt zur Strafbarkeit fahrlässiges Verhalten, wenn eine Verwaltungsvorschrift über das Verschulden nicht anderes bestimmt. Fahrlässigkeit ist bei Zuwiderhandeln gegen ein Verbot oder bei Nichtbefolgung eines Gebotes dann ohne weiteres anzunehmen, wenn zum Tatbestand einer Verwaltungsübertretung der Eintritt eines Schadens oder einer Gefahr nicht gehört und der Täter nicht glaubhaft macht, dass ihn an der Verletzung der Verwaltungsvorschrift kein Verschulden trifft. Im Falle eines „Ungehorsamsdeliktes“ - als welches sich auch die gegenständliche Verwaltungsübertretung darstellt - tritt somit insofern eine Verlagerung der Behauptungslast ein, als die Behörde lediglich die Verwirklichung des objektiven Tatbestandes zu beweisen hat, während es Sache des Täters ist, glaubhaft zu machen, dass ihn an der Verletzung der Verwaltungsvorschrift kein Verschulden trifft.

Aus den Feststellungen ergibt sich, dass dem Beschwerdeführer klar war, dass er die Wohnung ganzjährig als Hauptmittelpunkt seiner Lebensinteressen nutzen müsste, um sich nicht wegen Freizeitwohnsitznutzung strafbar zu machen. Dahingehend wurde er bei der Unterfertigung des Kaufvertrags und auch in der von ihm beantragten Baubewilligung noch einmal darauf hingewiesen. Er brachte sogar selbst in der Beschwerde vor, dass er sich über die Möglichkeit der Nutzung ausführlich erkundigt habe. Dass er eine unrichtige Rechtsauskunft von der zuständigen Behörde erhalten hätte, behauptete er nicht einmal. Er wusste daher, dass er die Wohnung unzulässigerweise nur als Freizeitwohnsitz nutzte, und lag daher eine wissentliche Tatbegehung vor.

Nach § 19 Abs 1 VStG ist Grundlage für die Bemessung der Strafe die Bedeutung des strafrechtlich geschützten Rechtsgutes und die Intensität seiner Beeinträchtigung durch die Tat.

Nach § 19 Abs 2 VStG sind im ordentlichen Verfahren überdies die nach dem Zweck der Strafdrohung in Betracht kommenden Erschwerungs- und Milderungsgründe, soweit sie nicht schon die Strafdrohung bestimmen, gegeneinander abzuwägen. Auf das Ausmaß des Verschuldens ist besonders Bedacht zu nehmen. Unter Berücksichtigung der Eigenart des Verwaltungsstrafrechtes sind die §§ 32 bis 35 des Strafgesetzbuches sinngemäß anzuwenden. Die Einkommens- und Vermögensverhältnisse und allfällige Sorgepflichten des Beschuldigten sind bei der Bemessung von Geldstrafen zu berücksichtigen.

Auch ist keine Verfolgungsverjährung eingetreten, da die Verjährung mit Beendigung des

Nach § 19 Abs 2 VStG sind im ordentlichen Verfahren überdies die nach dem Zweck der Strafdrohung in Betracht kommenden Erschwerungs- und Milderungsgründe, soweit sie nicht schon die Strafdrohung bestimmen, gegeneinander abzuwägen. Auf das Ausmaß des Verschuldens ist besonders Bedacht zu nehmen. Unter Berücksichtigung der Eigenart des Verwaltungsstrafrechtes sind die §§ 32 bis 35 des Strafgesetzbuches sinngemäß anzuwenden. Die Einkommens- und Vermögensverhältnisse und allfällige Sorgepflichten des Beschuldigten sind bei der Bemessung von Geldstrafen zu berücksichtigen.

Die Verwaltungsübertretung nach § 13a Abs 1 TROG ist von der Bezirksverwaltungsbehörde gemäß der während des Tatzeitraums anzuwendenden Fassung, die mit 01.03.2025 in Kraft trat, mit einer Geldstrafe bis zu € 80.000,- zu bestrafen. Zu berücksichtigen ist, dass der Tatzeitraum auch bereits jenen Strafrahmen betrifft, der bereits zuvor gegolten hat und nur einen Strafrahmen bis zu € 40.000,- vorgesehen war.

Schutzzweck des Verbots der Verwendung bzw Überlassung zur Nutzung als Freizeitwohnsitz ohne entsprechende Berechtigung ist die Gewährleistung von leistbarem Wohnraum für die Wohnbevölkerung in Tirol. In Ellmau sind bereits Freizeitwohnsitze in einer Zahl zu verzeichnen, welche das gesetzliche und zulässige Höchstausmaß von bis 8 % der Gesamtzahl der Wohnungen entsprechend dem endgültigen Ergebnis der jeweils letzten Gebäude- und Wohnungszählung erheblich übersteigt. Mit Stand 28.05.2026 waren in Y 873 Freizeitwohnsitze bei einer Gesamtanzahl von 4.651 Wohnungen laut der letzten Gebäude- und Wohnungszählung 2021 im Freizeitwohnsitzverzeichnis gemäß § 14 Abs 4 TROG 2022 eingetragen, was eine Freizeitwohnsitzquote von 18,8 % ergibt (siehe die Daten dazu: https://statistik.tirol.gv.at/homepage/freizeitwohnsitze/index.html [28.04.2026]). Auch daraus ist zu erkennen, dass die Freizeitwohnsitzbeschränkung gerade auch aus generalpräventiven Erwägungen erforderlich ist.

Es liegt zweifelsohne ein bedeutendes öffentliches Interesse daran, dass Wohnraum nicht der Nutzung durch die heimische Wohnbevölkerung entzogen wird, indem dieser Wohnraum für Zwecke der Freizeitwohnsitznutzung verwendet wird und damit eine Dauervermietung oder Dauernutzung nicht mehr stattfinden kann, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür nicht gegeben sind. Bereits seit den 1990er Jahren bestehen in Tirol gesetzliche Beschränkungen der Nutzung von Gebäuden bzw Gebäudeteilen als Freizeitwohnsitze, um der Wohnbevölkerung in Tirol die Möglichkeit von leistbarem Wohnraum zu gewährleisten. Das Hintanhalten der unzulässigen Verwendung von Objekten als Freizeitwohnsitze ist zur Sicherstellung der Einhaltung der raumplanerischen Vorgaben, insbesondere des Ziels des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden – angesichts der in Tirol eingeschränkten als Dauersiedlungsraum nutzbaren Gebiete und der Befriedigung des dauernden Wohnbedarfs der Bevölkerung zu leistbaren Bedingungen – von besonderer Bedeutung. Diesen Zielen und Schutzinteressen würde es widersprechen, dem Beschwerdeführer eine Nutzung des Objekts als Freizeitwohnsitz zu gewähren, obwohl er nicht auf das Objekt als Lebensmittelpunkt angewiesen ist und vielmehr seinen Lebensmittelpunkt nicht dort hat.

Der Unrechtsgehalt der angelasteten Verwaltungsübertretung ist daher durchaus erheblich. Den Schutzinteressen hat der Beschwerdeführer in nicht unerheblichem Ausmaß zuwidergehandelt. Bezüglich des Verschuldens war – wie schon ausgeführt – von Wissentlichkeit auszugehen. Aus der Belehrung im Kaufvertrag mit der verbundenen ZMR Meldung als Nebenwohnsitz, wusste der Beschwerdeführer vollumfänglich Bescheid und nutzte trotzdem die gegenständliche Wohnung nur als Freizeitwohnsitz. Der Beschwerdeführer brachte auch vor, dass er sich vollumfänglich beraten hat lassen, sodass auch mangelndes Verschulden hervorkam.

Die Unbescholtenheit des Beschwerdeführers war mildernd zu berücksichtigen, dagegen erschwerend der lange Tatzeitraum und die wissentliche Tatbegehung.

In Anbetracht der Strafbemessungsgründe erscheint die daher verhängte Geldstrafe in der Höhe von EUR 6.000,- als schuld- und tatangemessen sowie aus spezial- und generalpräventiver Erwägungen erforderlich, dies auch bei anteilsmäßiger Berücksichtigung des früheren geringen Strafrahmens. So werden nur 7,5 % des nunmehr anzuwenden Strafrahmen und 15% des früheren noch geringeren Strafrahmens ausgenutzt (sohin durchschnittlich für den gesamten Tatzeitraum 11,9 %) und ist sohin im untersten Bereich trotz der beiden Erschwerungsgründe festgesetzt worden, sodass eine Herabsetzung insbesondere auch aus generalpräventiven Erwägungen keinesfalls angemessen und angebracht erschien.

Die Verwaltungsübertretung nach § 13a Abs 1 TROG ist von der Bezirksverwaltungsbehörde gemäß der während des Tatzeitraums anzuwendenden Fassung, die mit 01.03.2025 in Kraft trat, mit einer Geldstrafe bis zu € 80.000,- zu bestrafen. Zu berücksichtigen ist, dass der Tatzeitraum auch bereits jenen Strafrahmen betrifft, der bereits zuvor gegolten hat und nur einen Strafrahmen bis zu € 40.000,- vorgesehen war.

Schutzzweck des Verbots der Verwendung bzw Überlassung zur Nutzung als Freizeitwohnsitz ohne entsprechende Berechtigung ist die Gewährleistung von leistbarem Wohnraum für die Wohnbevölkerung in Tirol. In Ellmau sind bereits Freizeitwohnsitze in einer Zahl zu verzeichnen, welche das gesetzliche und zulässige Höchstausmaß von bis 8 % der Gesamtzahl der Wohnungen entsprechend dem endgültigen Ergebnis der jeweils letzten Gebäude- und Wohnungszählung erheblich übersteigt. Mit Stand 03.04.2026 waren in Kössen 295 Freizeitwohnsitze bei einer Gesamtanzahl von 2.586 Wohnungen laut der letzten Gebäude- und Wohnungszählung 2021 im Freizeitwohnsitzverzeichnis gemäß § 14 Abs 4 TROG 2022 eingetragen, was eine Freizeitwohnsitzquote von 11,3 % ergibt (siehe die Daten dazu: https://statistik.tirol.gv.at/homepage/freizeitwohnsitze/index.html [28.04.2026]). Auch daraus ist zu erkennen, dass die Freizeitwohnsitzbeschränkung gerade auch aus generalpräventiven Erwägungen erforderlich ist.

Es liegt zweifelsohne ein bedeutendes öffentliches Interesse daran, dass Wohnraum nicht der Nutzung durch die heimische Wohnbevölkerung entzogen wird, indem dieser Wohnraum für Zwecke der Freizeitwohnsitznutzung verwendet wird und damit eine Dauervermietung oder Dauernutzung nicht mehr stattfinden kann, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür nicht gegeben sind. Bereits seit den 1990er Jahren bestehen in Tirol gesetzliche Beschränkungen der Nutzung von Gebäuden bzw Gebäudeteilen als Freizeitwohnsitze, um der Wohnbevölkerung in Tirol die Möglichkeit von leistbarem Wohnraum zu gewährleisten. Das Hintanhalten der unzulässigen Verwendung von Objekten als Freizeitwohnsitze ist zur Sicherstellung der Einhaltung der raumplanerischen Vorgaben, insbesondere des Ziels des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden – angesichts der in Tirol eingeschränkten als Dauersiedlungsraum nutzbaren Gebiete und der Befriedigung des dauernden Wohnbedarfs der Bevölkerung zu leistbaren Bedingungen – von besonderer Bedeutung. Diesen Zielen und Schutzinteressen würde es widersprechen, dem Beschwerdeführer eine Nutzung des Objekts als Freizeitwohnsitz zu gewähren, obwohl er nicht auf das Objekt als Lebensmittelpunkt angewiesen ist und vielmehr seinen Lebensmittelpunkt nicht dort hat.

Der Unrechtsgehalt der angelasteten Verwaltungsübertretung ist daher durchaus erheblich. Den Schutzinteressen hat der Beschwerdeführer in nicht unerheblichem Ausmaß zuwidergehandelt. Bezüglich des Verschuldens war – wie schon ausgeführt – von Wissentlichkeit auszugehen.

Die Unbescholtenheit des Beschwerdeführers war mildernd zu berücksichtigen, dagegen erschwerend der lange Tatzeitraum und die wissentliche Tatbegehung.

In Anbetracht der Strafbemessungsgründe erscheint die daher verhängte Geldstrafe in der Höhe von EUR 6.000,- als schuld- und tatangemessen sowie aus spezial- und generalpräventiver Erwägungen erforderlich, dies auch bei anteilsmäßiger Berücksichtigung des früheren geringen Strafrahmens. So werden nur 7,5 % des nunmehr anzuwenden Strafrahmen und 15% des früheren noch geringeren Strafrahmens ausgenutzt (sohin durchschnittlich etwa 12,5 %) und ist sohin im untersten Bereich trotz der beiden Erschwerungsgründe festgesetzt worden, sodass eine Herabsetzung insbesondere auch aus generalpräventiven Erwägungen keinesfalls angemessen und angebracht erschien.

Der Vollständigkeit halber wird noch auf die ständige höchstgerichtliche Rechtsprechung des VwGH im Lichte der Judikatur des EuGHs zur Zulässigkeit von Freizeitwohnsitz beschränkenden raumordnungsrechtlichen Regelungen verwiesen werden (vgl VwGH 11.01.2012, 2010/06/0073; VwGH 09.11.2011, 2010/06/0035; VwGH 6.10.2011, 2009/06/0020; VwGH 23.06.2010, 2008/06/0200).

Zahlreiche Entscheidungen des VwGH bestätigen die auch die unionsrechtliche Zulässigkeit von Freizeitwohnsitz beschränkenden raumordnungsrechtlichen Regelungen im Lichte der Judikatur des EuGHs (vgl VwGH 12.12.2013, 2013/06/0078; 28.06.2021, Ra 2021/06/0056; uva). Jene Bestimmungen gelten für österreichische Staatsangehörige wie für Staatsangehörige von Mitgliedsstaaten der europäischen Union gleichermaßen. Die nationalen Höchstgerichte sind aufgrund der bereits seit den 1990er Jahren in Tirol bestehenden gesetzlichen Beschränkungen der Nutzung von Wohnobjekten als Freizeitwohnsitz mit dieser Thematik vielfach befasst (vgl auch LVwG-2024/36/2216). Es kann in diesem Zusammenhang auf zahlreiche Entscheidungen des VwGH verwiesen werden, in denen die unionsrechtliche Zulässigkeit von Freizeitwohnsitz beschränkenden raumordnungsrechtlichen Regelungen im Lichte der Judikatur des EuGHs bereits mehrfach bestätigt wurde (so etwa VwGH 12.12.2013, 2013/06/0078; VwGH 28.06.2021, Ra 2021/06/0056; zur Frage der Kapitalverkehrsfreiheit VwGH 16.12.2021, Ra 2018/06/0262, Rn 14 bis 16; zur Frage der Dienstleistungsfreiheit VwGH 21.1.2021, Ra 2020/06/0327 und 0328 Rn 8; zur Frage der Arbeitnehmerfreizügigkeit VwGH 28.06.2021, Ra 2021/06/0056; 19.05.2023, Ra 2022/06/0076 uva). Die Beschränkung der Zulässigkeit von Freizeitwohnsitzen, um in Gemeinden eine dauerhaft ansässige Bevölkerung in einem bestimmten Ausmaß zu sichern, ist nach der Judikatur des EuGH unionsrechtlich grundsätzlich nicht bedenklich (vgl ua EuGH 22.09.2020, C-724/18 und 727/18, Cali Apartments SCI und HX).

Auch der VfGH hat keine verfassungsrechtlichen Bedenken gegen die gegenständlich maßgeblichen Bestimmungen vor dem Hintergrund seiner ständigen Rechtsprechung zum rechtspolitischen Gestaltungsspielraum des Landesgesetzgebers bei der Regelung von Freizeitwohnsitzen und zur Raumordnungskompetenz des Landesgesetzgebers gesehen (vgl VfSlg 17.976/2006 uva).

Die seit 01.03.2025 anzuwendende Fassung des TROG 2022 war bei Strafbestimmung zu ergänzen.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Beschwerden und Revisionen sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof und für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof Verfahrenshilfe zu beantragen. Verfahrenshilfe ist zur Gänze oder zum Teil zu bewilligen, wenn die Partei außerstande ist, die Kosten der Führung des Verfahrens ohne Beeinträchtigung des notwendigen Unterhalts zu bestreiten bzw wenn die zur Führung des Verfahrens erforderlichen Mittel weder von der Partei noch von den an der Führung des Verfahrens wirtschaftlich Beteiligten aufgebracht werden können und die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung nicht als offenbar mutwillig oder aussichtslos erscheint.

Der Antrag auf Verfahrenshilfe ist innerhalb der oben angeführten Frist für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof beim Verfassungsgerichtshof und für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen. Im Antrag an den Verwaltungsgerichtshof ist, soweit dies dem Antragsteller zumutbar ist, kurz zu begründen, warum entgegen dem Ausspruch des Verwaltungsgerichtes die Revision für zulässig erachtet wird.

Zudem besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Hinweis:

Rechtskräftig verhängte Geldstrafen (sowie Verfahrenskostenbeiträge) sind bei der Behörde einzubezahlen (vgl § 54b Abs 1 VStG).

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr.in Müller, LL.M.

(Richterin)