Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/36/0272-7

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 10.08.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2025.36.0272.7

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Dr.in Gstir über die Beschwerde der AA, Adresse 1, **** Z, nunmehr vertreten durch die BB, Adresse 2, **** Y, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Z vom 14.01.2025, ***, betreffend ein Verfahren nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG 1996),

zu Recht:

1. Der Beschwerde wird Folge gegeben und der bekämpfte Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Z vom 14.01.2025, ***, ersatzlos behoben.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Entscheidungswesentlicher Verfahrensgang und Sachverhalt:

Mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Z vom 22.06.2010, ***, wurde der Einbringung der EZ **1 und **2, beide KG Z Land, durch DD in die CC lt Einbringungsvertrag vom 15.12.2009 die grundverkehrsrechtliche Genehmigung versagt.

Mit Berufungsentscheidung des Unabhängigen Verwaltungssenates in Tirol vom 24.11.2010, ***, wurde der dagegen erhobenen Berufung Folge gegeben und diesem Einbringungsvertrag vom 15.12.2009 die grundverkehrsrechtliche Genehmigung erteilt.

Im Weiteren teilte die belangte Behörde der AA (in der Folge: Beschwerdeführerin) mit Schreiben vom 06.08.2024 mit, dass ihr zur Kenntnis gelangt ist, dass nunmehr sie Eigentümerin der Liegenschaft EZ **2 GB Z Land ist. Eine grundverkehrsrechtliche Genehmigung existiere dazu nicht, und sei im Grundbuch im B-Blatt mit Tagebuchzahl *** lediglich eine „Namensänderung" vermerkt und wurde der Beschwerdeführerin Gelegenheit gegeben dazu Stellung zu nehmen.

Dazu brachte die anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin den Schriftsatz vom 14.08.2024 ein, dem ua auch der Generalversammlungsbeschluss vom 27.06.2018 beigeschlossen war, mit dem die CC in die nunmehrige AA umgewandelt wurde.

Mit dem gegenständlich bekämpften Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Z vom 14.01.2025, Zahl ***, wurde gemäß § 33 Abs 4 TGVG 1996 festgestellt, dass der Generalversammlungsbeschluss vom 27.06.2018 (Protokoll öffentlicher Notar Dr. Martin Stauder GZ ***), mit dem die CC, FN ***, gemäß §§ 245 ff Aktiengesetz in die AA, FN ***, umgewandelt wurde und letztere damit ua auch Eigentum an der Liegenschaft EZ **2 GB Z Land erworben hat, der grundverkehrsrechtlichen Genehmigung entbehrt.

Diese Entscheidung begründend führte die belangte Behörde zusammengefasst aus, dass durch die gesellschaftsrechtliche Transaktion eine Aktiengesellschaft Eigentümerin einer landwirtschaftlichen Liegenschaft wurde, die vorher im Eigentum einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung stand. Die Aktiengesellschaft hat also Eigentum erworben (§ 4 Abs 1 lit a TGVG) bzw wurde dadurch Grundeigentum in die Aktiengesellschaft eingebracht (§ 4 Abs 2 lit b TGVG). Der Grundverkehrsbehörde wurde der Rechtsvorgang nicht angezeigt. Die Transaktion ist von Bedeutung, da in weiterer Folge die Veräußerung von Aktien ohne grundverkehrsbehördliche Befassung möglich wäre (Aktientransfers unterliegen nicht dem Grundverkehrsrecht) und werden somit Umgehungen des Gesetzes erleichtert. Der Erwerb von Anteilen an einer GmbH ist nämlich im Grundverkehrsgesetz strenger geregelt.

Dagegen brachte die anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin fristgerecht die Beschwerde vom 28.01.2025 ein und führte darin nach Darlegung des Sachverhalts mit näheren Ausführungen im Wesentlichen Folgendes aus:

Der Begründung des angefochtenen Bescheides sei zunächst nicht zu entnehmen, welcher Zeitpunkt - und damit auch welche Rechtslage - für die grundverkehrsrechtliche Beurteilung der formwechselnden Umwandlung einer GmbH, in deren Eigentum sich landwirtschaftliche Grundstücke befinden, in eine AG relevant ist. Allein dies belaste den angefochtenen Bescheid mit Rechtswidrigkeit. Ein weiterer Begründungsmangel, welcher den angefochtenen Bescheid mit Rechtswidrigkeit belaste, manifestiere sich darin, dass die belangte Behörde offenbar einen konkreten bewilligungspflichtigen Tatbestand und eine dazu korrespondierende Gesetzesbestimmung, auf die sie ihre Rechtsansicht und Entscheidung stütze, nicht zu nennen vermöge. Abgesehen davon, dass die formwechselnde Umwandlung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung in eine Aktiengesellschaft unter keinen der genannten Bewilligungstatbestände, weder unter jenen des § 4 Abs 1 lit a TGVG, noch unter jenen des § 4 Abs 2 lit b TGVG subsummiert werden könne, werde der Begründungspflicht des § 60 AVG keinesfalls entsprochen, wenn durch die Behörde alternativ mehrere genehmigungspflichtige Tatbestände („bzw.“ = entweder/oder) herangezogen werden und der rechtsunterworfene Bescheid-Adressat im Unklaren gelassen werde, auf welchen Tatbestand sich die bescheiderlassende Behörde nun tatsächlich stützen will (arg „bzw“ = „entweder das eine oder das andere“).

In der Sache müsse die Beantwortung der Rechtsfrage, ob die gegenständliche formwechselnde Umwandlung der CC in die AA nach den §§ 245 ff AktG einer grundverkehrsrechtlichen Genehmigungspflicht unterlag und somit einer solchen entbehrt oder eben nicht, bei richtiger rechtlicher Beurteilung und entgegen der Rechtsansicht der belangten Behörde zum Ergebnis führen, dass entgegen der Ansicht der belangten Behörde die Aktiengesellschaft durch die Umwandlung kein Eigentum erworben (§ 4 Abs 1 lit a TGVG) habe und sei durch die Umwandlung auch kein Grundeigentum in die Aktiengesellschaft eingebracht worden (§ 4 Abs 2 lit b TGVG) worden.

Mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Tirol vom 30.03.2026, Zl LVwG-2025/36/0272-3, wurde die Beschwerde als unbegründet abgewiesen.

Mit der Entscheidung des VfGH vom 15.06.2026, Zl E 1435/2026-11, wurde dieses Erkenntnis aufgehoben.

II.Beweiswürdigung:

Der entscheidungsrelevante Sachverhalt ergibt sich bereits aus dem von der belangten Behörde vorgelegten Akt.

Es konnte daher – im Hinblick auf die Ausführungen des VfGH in dessen Entscheidung vom 15.06.2026, Zl E 1435/2026-11 – auch im fortgesetzten Verfahren von der Durchführung einer mündlichen Verhandlung abgesehen werden.

III.Rechtslage:

Gegenständlich sind insbesondere Folge Rechtsvorschriften entscheidungsrelevant:

Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996, LGBl Nr 61/1996 in der gegenständlich relevanten Fassung LGBl Nr 26/2017:

§ 4

Genehmigungspflicht

(1) Der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedürfen Rechtsgeschäfte, die den Erwerb eines der folgenden Rechte an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken zum Gegenstand haben:

a)den Erwerb des Eigentums;

b)den Erwerb eines Baurechtes oder eines anderen Rechtes zur Errichtung eines Bauwerkes auf fremdem Grund;

c)den Erwerb eines Fruchtnießungsrechtes (§ 509 ABGB) oder eines Gebrauchsrechtes (§ 504 ABGB), insbesondere an einer Wohnung (§ 521 ABGB);

d)den Erwerb eines Bestandrechtes an einem landwirtschaftlichen Wohngebäude, wenn die Bestanddauer mehr als fünf Jahre beträgt;

e)den Erwerb eines Bestandrechtes, wenn es in das Grundbuch eingetragen werden soll;

f)den Erwerb eines Bestandrechtes, wenn die in Bestand zu nehmende Grundfläche mehr als drei Hektar beträgt und der Erwerber keinen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb bewirtschaftet;

g)die Überlassung land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke zu einer die Nutzung im Sinne des § 2 Abs. 1 erster Satz ausschließenden oder zumindest wesentlich beeinträchtigenden Nutzung;

h)den Erwerb von Gesellschaftsanteilen an Gesellschaften mit beschränkter Haftung und eingetragenen Personengesellschaften oder von Genossenschaftsanteilen, wenn im Eigentum der Gesellschaft oder Genossenschaft land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke stehen oder die Gesellschaft oder Genossenschaft einen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an solchen Grundstücken hat. Ein derartiger Erwerb ist jedoch nur dann genehmigungspflichtig, wenn

1. die Gesellschaft oder Genossenschaft überwiegend auf dem Gebiet der Land- und Forstwirtschaft tätig ist oder tätig werden soll oder

2. die Gesellschaft oder Genossenschaft überwiegend nicht auf dem Gebiet der Land- und Forstwirtschaft tätig ist oder tätig werden soll, ihre land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke aber zusammen eine Fläche von mindestens 5.000 m² aufweisen und einen erheblichen Teil des Gesellschafts- oder Genossenschaftsvermögens ausmachen,

und wenn mit dem Erwerb ein für die Ausübung der Nutzungs- bzw. Verfügungsrechte an diesen Grundstücken maßgeblicher Einfluss auf die Gesellschaft oder Genossenschaft verbunden ist.

(2) Der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedürfen weiters

a)jede Teilung von landwirtschaftlichen Grundstücken, sofern hierfür nicht bereits nach Abs. 1 die Genehmigung erforderlich ist; dies gilt jedenfalls auch, wenn im Zug der Teilung kein Rechtsgeschäft abgeschlossen wird,

b)die Einbringung land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke als Sacheinlage in eine Gesellschaft oder in eine Genossenschaft,

c)die Widmung land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke als Vermögen einer Privatstiftung nach § 4 des Privatstiftungsgesetzes, BGBl. Nr. 694/1993, zuletzt geändert durch das Gesetz BGBl. I Nr. 111/2010, oder die Zustiftung hinsichtlich derartiger Grundstücke im Sinn des § 3 Abs. 4 dieses Gesetzes.

§ 33

Unwirksamkeit der Eintragung

(1) Besteht Grund zur Annahme, dass ein grundbücherlich bereits durchgeführtes Rechtsgeschäft oder ein grundbücherlich bereits durchgeführter Rechtsvorgang der erforderlichen grundverkehrsbehördlichen Genehmigung oder Bestätigung entbehrt, so hat die Grundverkehrsbehörde mit Bescheid ein Verfahren zur Prüfung dieser Frage einzuleiten.

(2) Auf Antrag der Grundverkehrsbehörde sind im Grundbuch anzumerken:

a)die Entscheidung nach Abs. 1 erster Satz;

b)die Entscheidung, aus der sich ergibt, dass ein grundbücherlich bereits durchgeführtes Rechtsgeschäft oder ein grundbücherlich bereits durchgeführter Rechtsvorgang der erforderlichen grundverkehrsbehördlichen Genehmigung oder Bestätigung entbehrt.

(3) Die Anmerkung nach Abs. 2 hat zur Folge, dass die Entscheidung über die Genehmigung des Rechtserwerbes oder die Bestätigung der Anzeige des Rechtserwerbes auch gegen Personen ihre volle Wirksamkeit äußert, die erst nach dem Zeitpunkt des Einlangens des Antrages auf Anmerkung beim Grundbuchsgericht bücherliche Rechte erworben haben.

(4) Stellt die Grundverkehrsbehörde fest, dass ein grundbücherlich bereits durchgeführtes Rechtsgeschäft oder ein grundbücherlich bereits durchgeführter Rechtsvorgang der erforderlichen grundverkehrsbehördlichen Genehmigung oder Bestätigung entbehrt, so hat der Erwerber innerhalb von vier Wochen nach Rechtskraft dieser Feststellung das Rechtsgeschäft bzw. den Rechtsvorgang nach § 23 der Grundverkehrsbehörde anzuzeigen.

(5) Wird einem grundbücherlich bereits durchgeführten Rechtsgeschäft oder einem grundbücherlich bereits durchgeführten Rechtsvorgang die grundverkehrsbehördliche Genehmigung oder Bestätigung versagt, so hat das Grundbuchsgericht die Eintragung auf Antrag der Grundverkehrsbehörde zu löschen. Die Eintragung ist auch zu löschen, wenn eine Entscheidung nach Abs. 2 lit. b vorliegt und nicht innerhalb von vier Wochen ab Rechtskraft dieser Entscheidung das Rechtsgeschäft bzw. der Rechtsvorgang nach § 23 der Grundverkehrsbehörde angezeigt wird.

(6) Wird hinsichtlich eines grundbücherlich bereits durchgeführten Rechtsgeschäftes oder eines grundbücherlich bereits durchgeführten Rechtsvorganges die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt oder die grundverkehrsbehördliche Bestätigung der Anzeige ausgestellt, so hat die Grundverkehrsbehörde dies unverzüglich dem Grundbuchsgericht mitzuteilen. Dieses hat die Anmerkung nach Abs. 2 von Amts wegen zu löschen. Gleiches gilt, wenn die Grundverkehrsbehörde in einem nach Abs. 1 eingeleiteten Verfahren feststellt, dass der Rechtserwerb keiner grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedarf, oder bestätigt, dass der Rechtserwerb nicht der Erklärungspflicht unterliegt.“

IV.Erwägungen:

1. Mit dem gegenständlich bekämpften Bescheid wurde von der belangten Behörde gemäß § 33 Abs 4 TGVG 1996 festgestellt, dass der Generalversammlungsbeschluss vom 27.06.2018 mit dem die CC in die AA umgewandelt wurde und Letztere damit ua auch Eigentum an der Liegenschaft EZ **2 GB Z Land erworben hat, der grundverkehrsrechtlichen Genehmigung entbehrt.

Von dieser Umwandlung ist unbestrittenermaßen auch das Eigentum an land- und fortwirtschaftlichen Grundstücken umfasst.

2. Nach § 4 Abs 1 lit a TGVG 1996 bedürfen Rechtsgeschäfte, die den Erwerb des Eigentums an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken zum Gegenstand haben der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde (zum Erwerb des Eigentums durch eine AG vgl ua LVwG Tirol 10.07.2023, LVwG-2023/38/0802-10).

Weiters bedürfen gemäß § 4 Abs 2 lit b TGVG 1996 die Einbringung land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke als Sacheinlage in eine Gesellschaft oder in eine Genossenschaft der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde (vgl LVwG Tirol 11.02.2022, LVwG-2021/33/1709-1).

3. Für die Beurteilung, ob im vorliegenden Fall ein Genehmigungstatbestand des TGVG 1996 gegeben war, gelangt aufgrund des vorliegenden Generalversammlungsbeschluss vom 27.06.2018 zur Umwandlung der CC in die AA das Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996, LGBl Nr 61/1996 in der gegenständlich relevanten Fassung LGBl Nr 26/2017, zur Anwendung.

4. Für das fortgesetzte Verfahren ergibt sich aus der Entscheidung des VfGH vom 15.06.2026, Zl E 1435/2026-11, dass die bereits – grundverkehrsrechtlich genehmigt eingebrachte – Liegenschaft EZ **2 GB Z Land durch die Umwandlung der CC in die AA im Eigentum desselben Rechtsträgers bleibt (vgl Szep, § 250 AktG, in: Artmann/Karollus [Hrsg.], Kommentar zum Aktiengesetz III, 6. Auflage, Rz 2).

Weiters führte der VfGH in dieser Entscheidung zusammengefasst aus, dass es sich bei einer rein formwechselnden Umwandlung (§§ 245 ff AktG) auch nicht um eine Einbringung von Sacheinlagen, sondern um eine Änderung der Rechtsform bei fortbestehender Identität des Rechtsträgers handelt.

Damit war durch die Umwandlung der CC in die AA kein Eigentumserwerb iSd des Genehmigungstatbestandes nach § 4 Abs 1 lit a TGVG 1996 gegeben.

5. Weiters führte der VfGH in seiner Entscheidung vom 15.06.2026, Zl E 1435/2026-11, zusammengefasst aus, dass in der Umwandlungsbilanz der CC vom 31.12.2017, die dem Gesellschafterbeschluss über die Umwandlung am 27.06.2018 zugrunde gelegt wurde, unter anderem ein (bereits mit Entscheidung des Unabhängigen Verwaltungssenates Tirol vom 27.11.2010 grundverkehrsrechtlich genehmigt eingebrachtes) landwirtschaftliches Grundstück als Anlagevermögen ausgewiesen ist, für die Begründung der Verwirklichung des Tatbestandes des § 4 Abs 2 lit b Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 nichts zu gewinnen ist.

Das Grundkapital der Aktiengesellschaft wird beim Formwechsel aus dem bereits vorhandenen Eigenkapital der Gesellschaft mit beschränkter Haftung gebildet (vgl § 250 AktG; dazu Szep, aaO, Rz 2).

Es fehlt daher das für eine Sacheinlage oder Einbringung typische Element der Vermögensübertragung zwischen zwei Rechtsträgern.

Die Umwandlung der CC in die AA durch den Gesellschafterbeschluss vom 27.06.2018 kann sohin auch nicht als eine Einbringung land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke als Sacheinlage in eine Gesellschaft im Sinne des Genehmigungstatbestandes des § 4 Abs 2 lit b TGVG 1996 qualifiziert werden.

6. Zusammengefasst ergibt sich sohin, dass für den Beschlusses der Generalversammlung der CC vom 27.06.2018 über die (formwechselnde) Umwandlung in eine Aktiengesellschaft (§§ 245 ff AktG) weder eine Genehmigungspflicht nach § 4 Abs 1 lit a TGVG 1996 noch nach § 4 Abs 2 lit b TGVG 1996 gegeben war – und dies auch nicht unter einen anderen Genehmigungstatbestand des TGVG 1996 zu subsumieren war.

Es war daher im fortgesetzten Verfahren für die Umwandlung der CC in die AA mit Beschluss der Generalversammlung der CC vom 27.06.2018 nunmehr der gegenständlichen Beschwerde im Lichte der Entscheidung des VfGH vom 15.06.2026, Zl E 1435/2026-11, Folge zu geben und der gegenständlich bekämpfte Bescheid - mangels Bestehens einer Genehmigungspflicht - ersatzlos zu beheben.

V.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt.

Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen.

Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Beschwerden und Revisionen sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr.in Gstir

(Richterin)