Landesverwaltungsgericht Vorarlberg LVwG-302-6/2022-R1

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 28.07.2022
• ECLI: ECLI:AT:LVWGVO:2022:LVwG.302.6.2022.R1

Begründung

Im Namen der Republik!

Erkenntnis

Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat durch sein Mitglied Mag. Nikolaus Brandtner über die Beschwerde des 1. Mag. T S, B, und des 2. DI W S, W, beide vertreten durch die Rechtsanwälte Mag. Martin Künz und Dr. Karoline Rümmele, Dornbirn, gegen den Bescheid des Stadtrates der Landeshauptstadt B vom 10.02.2022 betreffend eine Grundteilung, zu Recht erkannt:

Gemäß § 28 Abs 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der Beschwerde keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid bestätigt.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig.

Begründung

1. Mit angefochtenem Bescheid wurde gemäß § 39 Abs 2 Raumplanungsgesetz, LGBl Nr 39/1996 idgF, die beantragte Bewilligung der Grundteilung betreffend die Liegenschaften GST-NRN XXX und YYY, KG R, nach Maßgabe des festgestellten Sachverhaltes versagt.

2. Gegen diesen Bescheid haben die Beschwerdeführer rechtzeitig Beschwerde erhoben. In dieser bringen sie im Wesentlichen vor, entgegen der Ansicht der Behörde würden keine Versagungsgründe nach § 39 Abs 2 Raumplanungsgesetz vorliegen. Soweit die belangte Behörde eingangs anführe, der gegenständliche Antrag führe zu einer grundlosen Zerstückelung, zitiere sie selbst das Erkenntnis des VwGH 90/06/0063, wonach Schaffung von Allein- anstelle von Miteigentum eine sachliche Begründung einer Grundstücksteilung darstelle.

Anzuführen sei, dass auf dem GST-NR XXX, derzeit im Miteigentum der Beschwerdeführer, ein Gebäude mit zwei Baukörpern mit je zwei Wohnungen errichtet sei, das über einen gemeinsamen Eingangsbereich erschlossen werde.

Die Beschwerdeführer würden beabsichtigen, nach Bewilligung der Teilung das gegenwärtig bestehende Wohnungseigentum aufzuheben. Der straßenseitigen Baukörper – Haus X samt Grundanteil – solle ins Alleineigentum des Erstbeschwerdeführers, der hintere Baukörper - Haus Y samt Grundanteil - ins Alleineigentum des Zweitbeschwerdeführers zugewiesen werden.

Soweit sich aus der Begründung ergebe, der Umstand, dass der Eingangs- und Zugangsbereich weiterhin im Miteigentum verbleiben würden, führe dazu, dass ein triftiger Grund im Sinne der Judikatur nicht mehr gegeben sein solle, könne nicht gefolgt werden, würden doch die größten und wirtschaftlich wichtigsten Teile des Grundstücks sehr wohl dem Alleineigentum zugeführt. Im Übrigen führe die belangte Behörde selbst an, dass die Benutzung des Erschließungsbereichs „durch vertragliche Regelungen“ rechtlich gesichert werden könnte.

Soweit die belangte Behörde auf die nach der Teilung verbleibende Grundstücksgröße Bezug nehme, habe der Erstbeschwerdeführer in seiner Stellungnahme auf die Grundstücksgrößen in der unmittelbaren Nachbarschaft hingewiesen. Gerade im urbanen Bereich seien im Sinne der raumplanerisch gewünschten Nachverdichtung heute wesentlich kleinere Grundstücke als noch vor einigen Jahren üblich, was auch mit den enorm gestiegenen Preisen für Grund und Boden einhergehe. Für eine diesbezüglich abschließende Beurteilung hätte die belangte Behörde eine eingehende Befundaufnahme und Beschreibung der Umgebung vorzunehmen gehabt (2013/06/0094).

Soweit die belangte Behörde die Teilung unter der Begründung, die Auflassung des Spielplatzes sei gegen das Gesetz, untersage, werde darauf verwiesen, dass die Behörde die Beschwerdeführer entsprechend anzuleiten gehabt hätte. Aus Sicht der Beschwerdeführer wäre bei der Teilung im Sinne der Abschreibung der westlichen Teilfläche zu GST-NR YYY eine Dienstbarkeitsregelung möglich gewesen, womit der Spielplatz rechtlich und tatsächlich für die Häuser Nummer X und Y – sofern baurechtlich überhaupt erforderlich, da ja zwei separate Grundbuchskörper vorliegen würden – hinreichend gesichert wäre.

3. Folgender Sachverhalt steht fest:

3.1. Mit verfahrenseinleitendem, undatiertem Antrag, eingelangt bei der Behörde am 14.05.2021, haben die Beschwerdeführer die Teilung der Liegenschaft GST-NR XXX, KG R, beantragt (alle folgenden Grundstücksnummer befinden sich in der KG R). Das Grundstück soll laut den im Akt erliegenden Planunterlagen so geteilt werden, dass sich ein Gemeinschaftsbereich um das Haus X im Süden, Osten und Westen herum und im Süden des Hauses Y ergibt. Weiters soll westlich des Hauses Y eine Teilung erfolgen. Der dabei entstehende Teil (derzeit im wesentlichen Spielplatz) soll dem GST-NR YYY zugeschlagen werden. Auf diesem Grundstück befindet sich ein Haus (sogenannter Altbestand). Dieses Grundstück befindet sich im Alleineigentum des Erstbeschwerdeführers.

Das GST-NR XXX ist mit zwei über ein Bauwerk verbunden Wohnhäusern (Haus X und Y) bebaut. Die beiden Wohnhäuser benützen gemeinsame Außenanlagen wie etwa Stellplätze und das erwähnte, zwischen den Wohngebäuden gelegene Verbindungsbauwerk, welches die Funktion eines Stiegenhauses für den Zugang zu den Wohnhäusern erfüllt. Weiters befindet sich in der nordwestlichen Ecke des Grundstückes ein Spielplatz. Der Stellplatz in Richtung Sgasse wird teilweise von einem Carport überdeckt, wobei das Dach des Carports als Terrasse für Top Z des Hauses X dient.

Das GST-NR YYY soll um 80 m² vergrößert werden. Das schon darauf befindliche Haus mit ca 64 m² Wohnfläche könnte so – laut verfahrenseinleitendem Antrag – in Zukunft durch einen Zubau ergänzt werden, ohne die Baunutzungszahl überschreiten zu müssen.

Antragsgemäß sollen die Stellplätze auf dem GST-NR XXX sowie der Zugang und das Stiegenhaus im gemeinsamen Eigentum verbleiben. Der Spielplatz soll antragsgemäß aufgelöst werden, da er nach Ansicht der Beschwerdeführer bei zwei Gebäuden auf separaten Grundstücken nicht mehr benötigt werde, auch wenn diese sich ein Stiegenhaus teilen würden.

3.2. Aus den Vorakten ergibt sich, dass es sich bei den beiden hier in Rede stehenden GST-NRN XXX und YYY ursprünglich um eine Gartenfläche mit der GST-NR XXX mit einem Flächenausmaß von 967 m² und der Bauparzelle GST-NR ZZZ (Haus W) gehandelt hat. Ursprünglich haben sich diese beiden Liegenschaften (Gartenfläche und Bauparzelle) je zur Hälfte im Eigentum der Beschwerdeführer befunden.

Mit Bescheid vom 01.06.2007 haben die Beschwerdeführer die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines Mehrwohnungshauses (Haus X und Y) auf der Liegenschaft GST-NR XXX erhalten. Für die vier Wohneinheiten waren gemäß den baurechtlichen Vorschriften ein Abstellplatz und vier Einstellplätze für mehrspurige Kfz sowie ein Kinderspielplatz mit einem Mindestausmaß von 172 m² zu errichten bzw nachzuweisen.

Mit Beschluss des Stadtrates vom 23.04.2009 wurde eine Grundteilung nach Maßgabe des seinerzeit vorgelegten Planes vom 08.02.2009 bewilligt. Diese Grundteilung wurde grundbücherlich durchgeführt.

Das Gebäude Haus X und Y verblieb auf der Liegenschaft GST-NR XXX mit einer Fläche von nunmehr 699 m². Der Altbestand (Haus W) befindet sich auf dem neu entstandenen GST-NR YYY. Das Flächenmaß dieser Liegenschaft beträgt 345 m².

Mit Baubescheid vom 30.04.2009 wurden Planabweichungen betreffend die Ausführung des Gebäudes Haus X und Y nach Maßgabe der Projektunterlagen vom 09.03.2009 bewilligt.

Schließlich wurde mit einem weiteren Bescheid vom 03.09.2010 die Errichtung einer Terrasse auf dem Carport beim Gebäudeteil Haus X baubehördlich freigegeben. Diese Terrasse ist der Wohneinheit „Top Z“ zugeordnet.

3.3. Nach der verfahrensgegenständlichen Teilung sollen sich die Grundstücke wie folgt darstellen:

-Gebäudeteil Haus X mit eigener Grundstücksnummer und einem Flächenausmaß von 167,24 m²;

-Gebäudeteil Haus Y mit einer eigenen Grundstücksnummer und einem Flächenausmaß von 265,75 m²

-Carport mit Terrasse und Erschließungszone mit eigener Grundstücksnummer und einem Flächenausmaß von 177,4 m²

-Änderung des Flächenausmaßes (neu: 429,5 m²) betreffend die Liegenschaft GST-NR YYY (Altbestand Haus W).

3.4. Die Grundstücksfläche, deren Teilung beantragt ist, stellt sich L-förmig dar. Zusammen mit dem GST-NR YYY ergibt sich ein in etwa rechteckiges Grundstück (ehemalige Gartenparzelle XXX mit der vormals darin eingeschlossenen Bauparzelle ZZZ).

Das Grundstück befindet sich in einem Gebiet, welches als Baufläche Wohngebiet gewidmet ist. Nördlich wird dieses Bauwohngebiet durch eine Waldfläche begrenzt, westlich der Fstraße durch einen schmalen Streifen Freifläche-Freihaltegebiet, gefolgt von einer Baufläche Betriebsgebiet Kategorie I. Das Gebiet südlich der Sgasse bis zur Rstraße ist sowohl als Baufläche-Wohngebiet als auch als Baufläche-Mischgebiet (in Richtung der Rstraße) gewidmet. Östlich wird das Gebiet durch die Bahnlinie begrenzt.

Das Gebiet zwischen Wald, Bahnlinie, Rstraße und Betriebsgebiet weist in seinem nördlichen Teil (K-Gasse) und nördlich der Sgasse eine klar andere Siedlungsstruktur auf als südlich der Sgasse bis zur Rstraße. Das Gebiet nördlich der Sgasse bis zum Wald ist geprägt von Grundstücken mit ähnlicher Größe und einer Bebauung mit Einfamilienwohnhäusern. Den Grundstücken ist ebenfalls eigen, dass sie zu einem relativ hohen Anteil aus Gartenparzellen und Bauparzellen bestehen.

Dieser Charakter setzt sich im Wesentlichen auch noch in der ersten Reihe südlich der Sgasse fort, weiter südlich in Richtung Rstraße ist das Gebiet jedoch von Siedlungsbauten bzw gewerblichen Objekten an der Fstraße und an der Rstraße sowie einer relativ großen, derzeit noch freigehaltenen Fläche an der Rstraße geprägt.

Hinsichtlich der Grundstücke zwischen Wald und K-Gasse ergibt sich eine gemittelte und gerundete Größe von 269 m² (Garten- und Bauparzellen jeweils als eigener Wert berücksichtigt).

Hinsichtlich der Grundstücke südlich der K-Gasse ergibt sich eine gemittelte und gerundete Größe von 345 m² (Garten- und Bauparzellen jeweils als eigener Wert berücksichtigt).

Für die Grundstücke nördlich der Sgasse – hier befinden sich die verfahrensgegenständlichen Grundstücke – ergibt sich eine gemittelte und gerundete Größe von 463 m² (Garten- und Bauparzellen jeweils als eigener Wert berücksichtigt).

Hinsichtlich der Grundstücke, die südlich an die Sgasse angrenzen, ergibt sich eine gemittelte und gerundete Größe von 384 m² (Garten- und Bauparzellen jeweils als eigener Wert berücksichtigt).

Werden diese durchschnittlichen Grundstücksgrößen nördlich und südlich der K-Gasse sowie nördlich der Sgasse betrachtet, ergibt sich für das Gebiet eine durchschnittliche Grundstücksgröße von 359 m². Werden auch noch die südlich an die Sgasse grenzenden Grundstücke miteingeschlossen, ergibt sich eine durchschnittliche Größe von gerundet 365 m².

4. Dieser Sachverhalt wird aufgrund des durchgeführten Ermittlungsverfahrens, insbesondere aufgrund der vorgelegten Akten, des Ergebnisses der mündlichen Verhandlung sowie einer Einsicht in die öffentlich zugängliche Applikation Vorarlberg-Atlas sowie das Grundbuch, als erwiesen angenommen. Dieser Sachverhalt ist soweit unstrittig.

Aufgrund der Anregung der Beschwerdeführer in der mündlichen Verhandlung am 06.05.2022 wurde mithilfe der öffentlich zugänglichen Applikation Vorarlberg-Atlas eine neuerliche Erhebung des Mittelwertes der Größe der im Gebiet liegenden Grundstücke vorgenommen. Der Anregung der Beschwerdeführer folgend, wurde auch die erste Grundstücksreihe südlich der Sgasse in die Berechnung miteinbezogen.

5.1. Relevante Bestimmung:

§ 39 Abs 1, 2 und 3 Raumplanungsgesetz (RPG), LGBl Nr 39/1996, idF LGBl Nr 44/2013, lautet:

㤠39

Bewilligung

(1) Grundstücke dürfen nur mit Bewilligung des Gemeindevorstands geteilt werden.

(2) Die Bewilligung ist mit Bescheid zu versagen, wenn die Teilung

a)dem Flächenwidmungsplan, einem Bebauungsplan oder einer sonstigen Verordnung nach diesem Gesetz widerspricht,

b)der zweckmäßigen Gestaltung von Baugrundstücken nach Form und Größe im Gebiet entgegensteht,

c)das Grundstück ohne triftigen Grund zerstückelt,

d)für bestehende Gebäude einen den baurechtlichen und raumplanungsrechtlichen Vorschriften widersprechenden Zustand herbeiführt,

e)zur Folge hat, dass die entstehenden Grundstücksteile nicht mehr zweckmäßig genutzt werden können.

(3) Liegen keine Versagungsgründe nach Abs. 2 vor, ist die Bewilligung mit Bescheid zu erteilen.“

Hinsichtlich der einzelnen Versagungstatbestände gemäß § 39 Abs 2 RPG ist Folgendes auszuführen:

5.2. Beurteilung nach § 39 Abs 2 lit a) RPG:

Dass die beantragte Grundteilung einem Flächenwidmungsplan, einem Bebauungsplan oder einer sonstigen Verordnung nach dem Raumplanungsgesetz widersprechen würde, ist nicht hervorgekommen.

5.3. Beurteilung nach § 39 Abs 2 lit b) RPG:

Der Versagungsgrund, dass „die Teilung der zweckmäßigen Gestaltung von Baugrundstücken nach Form und Größe im Gebiet entgegensteht“, gilt vor allem bei Grundstücken, die als Bauflächen nach § 14 oder Bauerwartungsflächen nach § 17 gewidmet sind (vgl Fleisch/Fend Raumplanungsgesetz Vorarlberg, 299).

Wie im Sachverhalt unter Punkt 3. festgestellt, wird durch die beantragte Grundteilung zwar die Fläche des GST-NR YYY auf 429,5 m² vergrößert, was über dem Durchschnitt der Gegend liegt. Allerdings entstehen insbesondere für den Gebäudeteil Haus X und den Gemeinschaftsbereich Grundstücksgrößen, die in etwa der Hälfte der in der Gegend üblichen Grundstücksgröße entsprechen.

Durch die Teilung entsteht insbesondere auch die Möglichkeit, dass entweder für das Grundstück Haus X oder das Grundstück Haus Y sowohl der Zugang als auch die Stellplätze entfallen können, wenn am Grundstück „Carport mit Terrasse und Erschließungzone“ Alleineigentum entweder zugunsten des Eigentümers Haus X oder Y begründet wird.

Sollte dieses Grundstück an einen Dritten veräußert werden, was durch die Teilung möglich wird, verliert das Gebäude sämtliche Gemeinschaftsflächen und das Haus X Top Z die Terrasse.

Die entstehenden unterdurchschnittlichen Grundstücksgrößen und die Möglichkeit der Veräußerung des Gemeinschaftsbereiches widersprechen der zweckmäßigen Gestaltung von Grundstücken im Sinn des § 39 Abs 2 lit b RPG. Schon aus diesem Grund ist die beantragte Teilung zu versagen.

5.4. Beurteilung nach § 39 Abs 2 lit c) RPG:

Nach dieser Bestimmung ist die Grundteilung zu versagen, wenn das Grundstück ohne triftigen Grund zerstückelt wird.

Die Beschwerdeführer führen zu Recht ins Treffen, dass der Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom 29.04.1993, 90/06/0063, ausgesprochen hat, dass die Vermeidung ideellen Miteigentums mit all seinen Problemen grundsätzlich einen triftigen Grund für die Realteilung darstellt und damit der Versagungsgrund des § 39 Abs 2 lit c RPG von vornherein ausscheidet.

Zu beachten ist allerdings, dass dieser Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes ein anders gelagerter Sachverhalt zugrunde lag. Grund für die Teilung war in diesem Fall eine Erbschaftsteilung eines Grundstückes mit einer Größe von rund 9.700 m² und eines Grundstückes mit rund 6.550 m². Es sollten daraus ein Grundstück mit einer Größe von rund 14.000 m², ein Grundstück mit einer Größe von 220 m² und ein weiteres Grundstück mit einer Größe von rund 2.000 m² entstehen.

Der gegenständliche Fall unterscheidet sich schon insofern wesentlich von diesem Fall, als im gegenständlichen Fall eben nicht durchgängig Alleineigentum geschaffen werden soll. Zentrale Teile der Grundfläche - nämlich der Carport mit Terrasse und Erschließungszone - verbleiben weiter im Miteigentum. Auch ist im gegenständlichen Fall nicht zu erkennen, dass die Grundteilung und somit die Vermeidung des ideellen Miteigentums am Gebäudeteil Haus X und am Gebäudeteil Haus Y zu einer Verringerung der sich durch das Miteigentum ergebenden Probleme führen könnte. Vielmehr können sich aufgrund der Abteilung der Grundfläche „Carport mit Terrasse und Erschließungszone“ und deren somit von den anderen Grundstücken grundsätzlich getrenntes Schicksal jedenfalls neue Problemfelder in nicht geringerem Ausmaß ergeben (vgl die Ausführungen zum Vorangegangenen Punkt 5.4.). Die beantragte Teilung ist folglich auch aus diesem Grund zu versagen.

5.5. Beurteilung nach § 39 Abs 2 lit d RPG:

Eine Grundteilung darf ebenfalls nicht bewilligt werden, wenn für bestehende Gebäudeteile ein den baurechtlichen und raumplanungsrechtlichen Vorschriften widersprechender Zustand herbeigeführt wird.

Wie die Behörde im angefochtenen Bescheid richtig ausführt, bewirkt die beantragte Grundteilung nicht, dass zukünftig von je einem Zweifamilienhaus auszugehen wäre. Die Behörde verweist in diesem Zusammenhang zu Recht auf die Begriffsdefinition des Baugrundstückes im § 2 Abs 1 lit c Baugesetz. Würde man eine andere Sichtweise vertreten und würden die Grundparzellen Haus X, Haus Y und „Carport mit Terrasse und Erschließungszone“ nicht gemeinsam das Baugrundstück bilden, würden weder die Abstandsflächen (§ 5 BauG) noch die Mindestabstände (§ 6 BauG) eingehalten, wodurch sich jedenfalls ein den baurechtlichen Vorschriften widersprechender Zustand einstellen würde, was wiederum zur Versagung der Grundteilung gemäß § 39 Abs 2 lit d RPG führen muss.

Da sich weiters der Teil des Grundstückes, auf dem sich derzeit die Spielfläche befindet, nach der Teilung auf dem GST-NR YYY befinden würde, wäre die Benutzung der Spielflächen nicht mehr rechtlich und tatsächlich gesichert. Vertragliche Vereinbarungen, aus denen sich anderes ergeben würde, haben die Beschwerdeführer nicht vorgelegt.

Somit ist auch aus diesem Grund die beantragte Grundteilung zu versagen.

5.6. Beurteilung nach § 39 Abs 2 lit e RPG:

Für Bauflächen deckt sich dieser Versagungstatbestand weitgehend mit jenen nach lit b (vgl Fleisch/Fend Raumplanungsgesetz Vorarlberg, 301). Aus diesem Grund wird auf die Ausführungen unter Punkt 5.3. verwiesen.

5.7. Zusammenfassend ist festzustellen, dass die beantragte Grundteilung gemäß § 39 Abs 2 lit b, c, d und e RPG zu versagen ist.

6. Zwar weicht die Lösung der Rechtsfrage betreffend § 39 Abs 2 lit c) RPG möglicherweise von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes im Erkenntnis vom 29.04.1993, Zl 90/06/0063, ab und es fehlt hinsichtlich der Bestimmungen des § 39 Abs 2 lit b) und e) RPG eine Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, allerdings ist hinsichtlich § 39 Abs 2 lit d) RPG eine tragfähigen Alternativbegründung vorhanden, für die keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, weshalb die Revision unzulässig ist.