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ARGVP-1988-1148•Land readjustment is an ownership restriction, not expropriation
ARGVP-1988-1148Verwaltungsgericht04.12.1984Confirmed
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The decision explains that a planning zone may only be imposed when legislative or planning changes are already in a concrete, sufficiently advanced phase. It further holds that land readjustment under the cantonal implementing rules is a public-law restriction on ownership and not a formal expropriation, because the owner's property is to be preserved in value, use, and size through real substitution. However, where the readjustment procedure cannot satisfy legitimate substitute-entitlement claims, the owner may rely on expropriation safeguards, especially if buildings or spring rights are affected and real substitution is typically impossible.
Art. 113 Abs. 3 and 114 EG zum ZGB; Baulandumlegung and planning zone prerequisites; land readjustment as a public-law ownership restriction, not formal expropriation. A planning zone presupposes that the envisaged legislative or planning change has already entered a sufficiently concrete phase. Land readjustment is characterized by the principle of real substitution; it must preserve the affected parcel in value, use and size and is therefore only materially akin to expropriation. Owing to this proximity, the owner may nonetheless invoke the guarantees of expropriation proceedings where the readjustment procedure cannot secure equivalent replacement, notably where structures or easement-like rights are taken and real substitution is generally impossible.
A. Entscheide des Regierungsrates 1147, 1148 tigten Planung nicht zuwiderlaufen. Die Verhängung einer Planungszone erfordert somit, dass Änderungen der Gesetzgebung oder der Planung sich bereits in einer bestimmten, konkreten Phase befinden (RRB vom 23. Juli 1985 i.S. R. AG). RRB 25.2.1986 1148 Baulandum legung. Begriff und Voraussetzung. Art. 113 Abs. 3 EG zum ZGB1 sieht vor, dass im Quartierplan die Umlegung von Bauland vorgesehen werden kann. Ferner ist nach A rt.114 EG zum ZGB1 2 eine Grenzregulierung auch ohne Quartierplanverfahren möglich, wenn ein Grundstück sonst nicht überbaut oder bewirtschaftet werden kann. Die Baulandumlegung als planungsrechtliches Instrument ist eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung (vgl. BGE 95 I 372), wofür eine gesetzliche Grundlage bestehen muss. Diese ist hier, wie ausgeführt, in einem formellen Gesetz vorhanden. Für die Baulandumlegung ist sodann begriffswesentlich, dass das Eigentum sowohl in bezug auf den Wert, die Art der Nutzung und die Grösse des Grundstückes erhalten bleibt (L. Schürmann, Bau- und Planungsrecht, 2.erw. Auflage, S. 85). Die Landumlegung basiert somit auf dem Prinzip des Realersatzes (BGE 9 5 1372). Sie ist deshalb keine formelle Enteignung, sondern mit ihr lediglich sachverwandt. Aus dieser Sachver- wandtschaft ergibt sich nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung, dass ein Eigentümer die Garantien des Expropriationsverfahrens anrufen kann, wenn das Umlegungsverfahren seinen berechtigten Ersatzansprüchen nicht genügen kann (BGE 100 lb 84). Das wird etwa der Fall sein, wenn ein Gebäude oderein Quellenrecht von der Umlegung erfasst wird. In solchen Fällen ist Realersatz wohl regelmässig unmöglich. RRB 4.12.1984 1 Heute: vgl. Art. 59 EG zum RPG (bGS 721.1)2 Heute: vgl. Art. 60 EG zum.RPG (bGS 721.1) 221
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Whether the prerequisites for a planning zone were met only if legislative or planning changes had reached a specific concrete stage.
A planning zone requires that changes in legislation or planning are already in a sufficiently concrete phase.
The governmental decisions cited hold that a planning zone is not justified by abstract future intentions; the threatened change must be specific and advanced enough.
Whether land readjustment is a formal expropriation or merely an ownership restriction.
Land readjustment is a public-law restriction on ownership based on real substitution; it is not formal expropriation.
The measure has a statutory basis and is characterized by preservation of the property's value, use, and size; it rests on the principle of real replacement and is only closely related to expropriation.
Whether an owner may invoke expropriation safeguards in the readjustment procedure.
Yes, expropriation safeguards may be invoked when the readjustment procedure cannot satisfy legitimate substitute-entitlement claims, for example where a building or spring right is affected and real substitution is usually impossible.
Because of the measure's proximity to expropriation, constitutional and procedural guarantees of expropriation apply subsidiarily where equivalent compensation cannot be provided.
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