Verwaltung ARGVP 1992 1232

A, Entscheide des Reqierunqsrates 1231, 1232 geltenden Rechts ein und verhindert er die künftige Planung nicht, so kann er ohne weiteres in Kraft gesetzt werden, auch wenn er nicht bis in alle Details künftigem Recht entspricht. Dieses Vorgehen verlangt also keine positive Vorwirkung des kommenden Rechts, sondern nur die Prüfung, ob eine negative Vorwirkung nötig erscheint. Eine solche zeitliche Abstimmung auf die kommende Nutzungsordnung wird schon vom dynamischen Wesen der Planung verlangt (vgl. Art. 2 Abs. 3 Verordnung über die Raumplanung, RPV; SR 700.1); sie findet aber ihre Grenzen im Vertrauensgrundsatz und im Gleichbehandlungsgebot (vgl .Alfred Kölz, Intertemporales Verwaltungsrecht, in: ZSR 1983 II 172 f.), also gerade in jenen Grundsätzen, die auch den Ermessensspiel­raum für die Verhängung einer Planungszone wesentlich beeinflussen. RRB 3.3.1992 1232 Nutzungsplanung. Zuweisung von geeignetem Landwirtschaftsland und eines landschaftlich empfindlichen Gebietes zur Gewerbezone? Der Heimatschutz beantragt mit seinem Rekurs den Verzicht auf die geplante Gewerbezone Ebni in Wald. Die besondere Lieblichkeit des kleinen, aber topographisch geschlossenen Gebietes dürfe nicht von Gewerbebauten zerstört werden. Eine Gewerbezone lasse riesige Baumassen zu, die dem Appenzeller Stil völlig fremd seien, was ge­rade in dieser empfindsamen Landschaft nicht zugelassen werden könne. Zudem bedinge ein neues Gewerbegebiet auch neuen Verkehr, was gerade in der von Durchgangsverkehr schon genügend belaste­ten Gemeinde Wald nicht erwünscht sei.

a) Wie ein bestimmtes Gebiet zweckmässig zu nutzen ist, ergibt sich erst nach einer Analyse seiner Eignung. Dabei ist Land dann für eine bestimmte Nutzung "geeignet, wenn die Eigenschaften des be­treffenden Gebietes den Anforderungen genügen, die aus der Sicht der dafür vorgesehenen Nutzung zu stellen sind. Es geht somit einer­seits um die Beschaffenheit des Bodens sowie die tatsächliche Situa­ 22

A. Entscheide des Reqierunasrates 1232 tion (Topographie, Exposition, Klima usw.), also die natürlichen Gege­benheiten (Art. 1 Abs. 1 Satz 3 RPG)" (BGE 113 la 444 E. 3ca i.S. Ört AG vs. Engelberg /OW). Eignet sich Land für verschiedene Nutzun­gen, so müssen die unterschiedlichen Nutzungsinteressen anhand der Ziele und Grundsätze des Planungsrechtes gegeneinander abgewo­gen werden (Art. 1 ff. RPG; Art. 1 f. EG RPG). Die Eignung der Ebni als Gewerbegebiet ist zu Recht unbestritten geblieben. Das Gebiet ist aber auch für eine landwirtschaftliche Nut­zung geeignet: Die Festlegung von Fruchtfolgeflächen am Westrand der Ebni und die heutige Nutzung (vgl. das Koordinationsblatt O.L.5 der kantonalen Richtplanung, RP; vom 7. Dezember 1987) sowie die Ausscheidung von landwirtschaftlichem Vorranggebiet am Nordrand des geplanten Gewerbegebietes zeigen dies deutlich auf. Der Heimat­schutz weist schliesslich auch auf die landschaftlichen Qualitäten der Ebni hin, die allenfalls für die Ausscheidung einer Schutzzone spre­chen. Tatsächlich handelt es sich bei der Ebni um eine "schöne, be­wegte Landschaft" auf einem gut einsehbaren Plateau.

b) Es kann also festgestellt werden, dass sich die Ebni sowohl für eine Nutzung als Gewerbeland eignet, wie auch für eine landwirt­schaftliche Nutzung oder für eine Schutzzone. Die "richtige" Zonenzu­weisung kann also nicht einfach aus der Bodeneignung abgeleitet, sondern muss in einer umfassenden Interessenabwägung ermittelt werden. Damit gilt es, die Nutzungsinteressen zusammenzutragen und im Lichte der Planungsgrundsätze gegeneinander zu gewichten: aa) Die Bodeneignung der Ebni für eine landwirtschaftliche Nut­zung ist gross. Das Land ist nicht nur maschinell bearbeitbar, sondern trotz seiner relativen Höhe von 960 m über Meer auch ackerfähig. Es ist mit einem grösseren Landwirtschaftsgebiet verbunden. Damit erfüllt die Ebni alle Voraussetzungen von Art. 16 lit. a RPG für eine Zuwei­sung zur Landwirtschaftszone. Vom Bedarf an Fruchtfolgeflächen ist eine solche Zuweisung aber nicht unabdingbar: Der Kanton erfüllt die Vorgaben des Bundes (Art. 17 Verordnung über die Raumplanung, RPV, SR 700.1; und Art. 1 Bundesratsbeschluss Sachplan Fruchtfolge­flächen, vom 8. April 1992; in: BB11992 II 1649), auch wenn der vorge­sehene Teil der Ebni keiner landwirtschaftlichen Nutzung zugeführt wird. Ebni und Umgebung werden zwar keiner kantonalen Schutzzone zugewiesen (vgl. Schutzzonenplan vom 6. Mai 1991, ABI 1991 S. 23

A. Entscheide des Reqierunqsrates 1232 404f.). Das Gebiet stellt aber eine abwechslungsreiche und landschaft­lich schöne Einheit an gut einsehbarer Lage dar. Das allgemeine Frei- halteinteresse kann mit einer Zuweisung zur Landwirtschaftszone ver­wirklicht werden. bb) Für eine Zuweisung der Ebni zu einer Gewerbezone sprechen zunächst Lage und Ausdehnung. Die Ebni liegt am Dorfrand, was eine zweckmässige Zuordnung von Wohn- und Arbeitsgebiet zulässt. Das Gebiet Ebni kann direkt ab einer Kantonsstrasse I. Klasse erschlossen werden. Die Gemeinde spricht sich klar für eine angemessene Erweite­rungsmöglichkeit im gewerblichen Sektor aus: Der Bedarf an zusätzli­chem Gewerbeland sei klar ausgewiesen. Mit der Schaffung zusätzli­cher Arbeitsplätze im eigenen Dorf könnten sowohl die ungewünsch­ten Pendlerbewegungen wie auch die Entwicklung zum Schlafdorf eingedämmt werden. Zudem sei die Gewerbezone auch aus struktu­rellen Gründen notwendig. Bisher hat die Gemeinde Wald gar keine Gewerbezone gekannt. Die in der Kernzone gewachsene W. AG füllt die dort vorgesehene Gewerbezone schon heute aus. Die kantonale Richtplanung legt als Zwischenergebnis fest, dass in Wald 0.5 bis 1.0 ha neue Gewerbezone anzustreben seien (O.S.2). Wald gehört zwar nach der Richtplanung nicht zu den Gemeinden, welche eine besondere Standortgunst für In­dustrie und Gewerbe aufweisen - tatsächlich fehlt eine Infrastruktur für solche Zonen, die Gemeinde verfügt über keinen Bahnanschluss, der Weg zu den Hochleistungsstrassen ist lang und führt durch Siedlungs­gebiet mehrerer Gemeinden. Dennoch "sollte jede Gemeinde bestrebt sein, die zur Beschäftigung ihrer Bevölkerung notwendigen Ar­beitsplätze bereitzustellen. Nur ist es in den kleineren Gemeinden kaum sinnvoll, zu diesem Zweck grosse Landreserven zu schaffen oder infrastrukturelle Vorleistungen zu erbringen" (RP, Grundlagenbe­richt B24). Die kantonale Richtplanung gibt der Gemeinde Wald wegen ihrer schönen und exponierten Lage strenge Vorgaben für die Siedlungs­entwicklung. Von einer Ausweitung nach Norden und Westen wird mit einer Siedlungsbegrenzungslinie abgemahnt; im Süden wird eine bau­liche Entwicklung durch natürliche Schranken verhindert, das unüber- baute Wohnbaugebiet im Südosten gilt als landschaftlich empfindli­ches Siedlungsgebiet. Die im Osten gelegene Ebni stellt damit prak- 24

A. Entscheide des Reqierungsrates 1232 tisch das einzige an das Dorf anschliessende Gebiet dar, dessen Überbauung von der Kantonalplanung nicht beschränkt wird. Der Ge­meinderat Wald hat denn auch nachgewiesen, dass eine Gewerbe­zone überhaupt nur in der Ebni verwirklicht werden kann: Mehr als die Hälfte des Gemeindegebietes sind der Landschaftsschutzzone zuge­wiesen oder von Wald bedeckt, weitere Teile von der Richtplanung als Fruchtfolgefläche festgelegt. Zudem soll das Siedlungsgebiet des Dorfes im wesentlichen nur nach Osten entwickelt werden. Mit diesen Vorgaben bleiben nur noch die Säge und die Ebni als mögliche Stand­orte übrig. Wird die Erschliessbarkeit und der direkte Zugang zum übergeordneten Verkehrsnetz mitberücksichtigt, so entfällt der Stand­ort Säge für Mittelbetriebe; Kleinbetrieben fehlt es von der Säge aus am Bezug zum Kundenkreis.

c) Ein integraler Schutz der unberührten Landschaft und eine Nut­zung der Ebni als Gewerbezone schliessen sich gegenseitig aus. Weil aber in Wald neues Gewerbe nur in der Ebni angesiedelt werden kann, spitzt sich der Rekurs damit zur Frage zu, ob der Gemeinde aus land­schaftlichen Interessen jede weitere gewerbliche Entwicklung zu un­tersagen ist. Die Parteien haben diese Frage durchaus erkannt: "Ich möchte nur noch die Frage aufwerfen, weshalb denn jede Gemeinde über eine eigene Industrie- (richtig: Gewerbe-)zone verfügen soll". Bei der Abwägung der Bau- und Nichtbauinteressen kann zunächst von Art. 15 RPG ausgegangen werden. Danach umfassen die Bauzo­nen Land, "das sich für die Überbauung eignet und a) weitgehend überbaut ist oder b) voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und er­schlossen wird". Mit dieser Vorschrift wird zunächst festgehalten, dass Land, welches sich nicht zur Überbauung eignet, nicht dem Baugebiet zugewiesen werden darf. Daneben leistet diese Bestimmung aber auch einen Beitrag zu einem umfassenden Entscheidungsprozess in der Abwägung und Abstimmung mit anderen Bau- und Nichtbauinteressen (Art. 1 ff. RPG; Art. 1 f. EG RPG). Die Ebni Ist, wie oben ausgeführt wurde, für eine Überbauung geeignet. Der umstrittene Gewerbeteil ist aber heute noch unüberbaut. Eine Zuweisung zur Gewerbezone kann damit nur nach Art. 15 lit. b RPG erfolgen, wenn der voraussichtliche Bedarf an Gewerbeland ausgewiesen ist. Dieser Bedarf ist auf Grund der kantonalen Erhebungen zu Händen der Richtplanung für Wald mit0.5 bis 1.0 ha beziffert worden. Dabei besteht innerhalb des mehrheit­ 25

A. Entscheide des Reqierunqsrates 1232 lieh überbauten Gebietes eine Reserve von 0.2 ha Gewerbeland. Der zusätzliche Bedarf soll mit 0.6 ha Gewerbeland in der Ebni gedeckt werden. Dabei geht die Gemeinde davon aus, dass zum einen mehrere Handwerksbetriebe aus Nicht-Bauzonen in die Gewerbezone umsie­deln wollten und zum andern neues Gewerbe nach Wald angezogen werden solle. Unter Berücksichtigung des bisher ungenügenden An­gebotes an Gewerbeland und der strukturellen Probleme der Ge­meinde kann dieser Bedarfsabklärung durchaus gefolgt werden. Auch aus dem regionalen Angebot an Gewerbezonen kann nichts anderes abgeleitet werden: In den Nachbargemeinden Trogen und Rehetobel besteht überhaupt kein Angebot an reinen Gewerbeflächen, in Heiden ist es zu gering (vgl. RP, B23). Aus der Sicht von Art. 15 RPG steht damit der Ausscheidung einer neuen Gewerbezone Ebni mit ca. 0.6 ha nichts im Wege. Eine solche Zonenzuweisung begünstigt die Schaf­fung der räumlichen Voraussetzungen für die Wirtschaft und deren an­gemessene Dezentralisierung (Art. 1 Abs. 2 lit. b und c RPG) und er­laubt eine zweckmässige Zuordnung von Wohn- und Arbeitsgebiet (Art. 3 Abs. 2 lit. a RPG). Dass die Ebni vom Bedarf her nicht den Fruchtfolgeflächen zuge­wiesen werden muss, wurde bereits ausgeführt. Ein allgemeines Inter­esse an der Zuweisung der Ebni zum Landwirtschaftsland besteht dennoch, zumal es mit dem Interesse an der Freihaltung der Land­schaft übereinstimmt. In Wald sind aber bereits genügend grosse Flä­chen für die agrarische Nutzung bestimmt worden - ein weiterer Bedarf an Kulturland Ist weder aus kommunaler Sicht ausgewiesen noch zur Versorgung der Region notwendig. Mit der Ausscheidung von mehre­ren km2 grossen Landschafts- und Naturschutzzonen ist der expo­nierten Lage von Wald Rechnung getragen worden (vgl. Schutzzonen­plan vom 6. Mai 1991). Die weitere wirtschaftliche Entwicklung von Wald kann nicht auf den' primären Sektor (Land- und Forstwirtschaft) abgestützt werden - die Intensität der Bodennutzung ist nicht nur aus klimatischen, son­dern auch aus landschaftlichen Gründen bereits an ihre Grenzen ge- stossen. Für eine Entwicklung im Dienstleistungssektor weist Wald keine besondere Standortgunst auf - vor allem kann von den Voraus­setzungen her keine Priorität auf die Entwicklung des Fremdenver­kehrs gelegt werden. In dieser Situation muss die Gemeinde für ihre 26

A. Entscheide des Reqierunqsrates 1232 berechtigten Bedürfnisse an einer gewissen wirtschaftlichen Entwick­lung auch Land für den zweiten Sektor (Industrie, Handwerk, Bauge­werbe) bereitstellen. Da Gewerbeflächen überhaupt nur in der Ebni verwirklicht werden können, muss deren teilweise Zuweisung zur Ge­werbezone trotz der recht grossen landschaftlichen Schönheit und der guten landwirtschaftlichen Qualität als erwünschte Siedlungsentwick­lung bezeichnet werden.

d) Auch wenn sich damit der Standort der Gewerbezone als rech­tens erweist, zwingen die besondere Lage am Dorfeingang und in ein­sehbarem Gelände doch zu Konsequenzen bezüglich der Einpassung in das Ortsbild. Der Heimatschutz geht davon aus, dass diesem Aspekt zu wenig Gewicht eingeräumt worden sei, wenn Gebäude mit unbeschränkter Länge und 15 m Firsthöhe zulässig seien. Der Ge­meinderat hält dagegen, das Gebiet sei mit einer Quartierplanpflicht belegt. Die zulässigen Gebäudemasse könnten bei der Erarbeitung je­nes Planes immer noch festgelegt werden. Der Gemeinde Wald ist darin recht zu geben, dass das für alle Bauten geltende Einordnungsgebot im Einzelfall zu einer Unterschrei- tung der Regelbauvorschriften führen kann. Besteht aber jetzt schon Einigkeit darüber, dass in der ganzen Gewerbezone Ebni überhaupt keine Bauten in der maximal zulässigen Grösse erstellt werden dürfen, so widerspricht es Treu und Glauben, solche Regelbauvorschriften zu erlassen (vgl. BGE 114 la 343 E. 4b i.S. Illnaustrasse/Zürich). Der Re­kurs ist deshalb in dem Sinne teilweise gutzuheissen, als für das Ge­werbegebiet Ebni separate Regelbauvorschriften zu erlassen sind. RRB 13.10.1992 27