A. Verwaltungsentscheide 1405
1405 Baubewilligungsverfahren. Ausnützungstransfer: Voraussetzungen, unter welchen eine Nutzungsübertragung von einem Grundstück aus-serhalb des Quartierplangebiets auf ein Grundstück innerhalb zulässig ist; Voraussetzungen im konkreten Fall erfüllt.
8. a) In materieller Hinsicht hält der Rekurrent dafür, dass der für das projektierte Bauvorhaben benötigte Ausnützungstransfer unhalt-bar sei. Im Wesentlichen begründet der Rekurrent dies damit, dass ein solcher Transfer die verbindlichen Vorgaben des Quartierplans S. unterlaufe, indem eine Verdichtung auch im östlichen Teil des Baube-reichs Nord ermöglicht werden solle (Verletzung von Art. 8 der Son-derbauvorschriften Quartierplan S. [im Folgenden: SBV]) und der Ausnutzungstransfer von Grundstücken ausserhalb des Plangebiets erfolgen solle (Verletzung von Art. 2 und 9 der SBV). Weiter bedeute der Transfer, dass im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens eine Zonenplanänderung durchgeführt werde. Das Vorgehen unterlaufe damit auch die bestehende Zonenordnung. Die Rekursgegnerin und die Vorinstanz halten dem entgegen, dass der Ausnützungstransfer gesetzeskonform sei und sich auf die Pla-nungsvorgaben stütze. b) Unbestrittenermassen überschreitet das vorgesehene Gewer-behaus (Bauvolumen: 3808 m3) die zulässige Baumassenziffer (BMZ) von 1.8 (WG 2 unter Berücksichtigung des Boni bei 1/3 Gewerbe-anteil; vgl. Tabelle in Art. 23 Abs. 1 des Bauregelementes der Ge-meinde T. [BR]). Gemäss ebenfalls unstrittiger Berechnung benötigt das Projekt eine zusätzliche Baumasse von 1889.40 m3 (13089 m3 [Gesamtes Bauvolumen aller bestehender Gebäude zusammen mit dem vorgesehen Gebäude auf Parz. Nr. X] – 1.8 [Baumassenziffer] x 6222 m2 [anrechenbare Parzellenfläche]). Die fehlende Nutzung soll deshalb vom Grundstück Parz. Nr. Y, welches zu einem kleineren Teil ebenfalls im Perimeter des Quartierplans liegt, auf Parz. Nr. X über-tragen werden. c) Nach Artikel 8 Abs. 7 BR bedarf eine Übertragung der Ausnüt-zung von einem benachbarten Grundstück (Ausnützungstransfer) der 2
A. Verwaltungsentscheide 1405
Zustimmung der Baubehörde und darf nur gestattet werden, wenn der Zonenzweck dadurch nicht unterlaufen wird, keine anderweitigen öf-fentlichen Interessen dagegen stehen und der betroffene Grund-eigentümer sich schriftlich zum Verzicht auf die Ausnützung ver-pflichtet. 9. Der Rekurrent ist der Ansicht, dass mit dem vorgesehenen Transfer der Zonenzweck der Zone WG 2 unterlaufen werde und ei-ner versteckten Zonenplanänderung gleichkomme. Zwar trifft es zu, dass sich mit der Realisierung des Bauvorhabens eine BMZ von 2.1 ergibt, welche derjenigen der Zone WG 3 entspricht. Indes ist damit noch nicht gesagt, dass damit der Zonenzweck unterlaufen wird. Zum Einen ist festzuhalten, dass das Institut des Nutzungstransfers per se zu einer gegenüber der Regelbauweise erhöhten Ausnützung führt bzw. führen kann. Aus der Tatsache allein, dass mit dem Transfer eine Ausnützungshöhe ermöglicht wird, die einer anderen, höher aus-nutzbaren Zone entspricht, kann nicht schon auf einen Widerspruch zum Zonenzweck geschlossen werden. Denn die übrigen Regelbau-vorschriften (wie Gebäudehöhe, -abstand, Grenzabstand, Geschoss-zahl etc. ) bleiben unverändert und verhindern, dass ein geradezu den Zonenzweck sprengendes Bauvolumen errichtet werden kann. Zum Andern ist für die Beurteilung, ob der Zonenzweck unterlaufen wird, im Besonderen auf die Definition der Zone abzustellen. Beide Grundstücke liegen in der Zone WG 2, in der grundsätzlich Wohn-bauten und mässig störende Betriebe zugelassen sind (vgl. Art. 21 BauG bzw. Art. 28 altEG zum RPG). Des Weiteren unterscheiden sich die Zonen WG 2 und WG 3 von der Nutzungsart nicht. Inwieweit mit dem vorzunehmenden Transfer und dem damit zu ermöglichenden Projekt der Zonenzweck verletzt werden soll, ist nicht erkennbar. Von einer „versteckten“ Zonenänderung kann demnach keine Rede sein. 10. Im vorliegenden Fall liegt der grösste Teil derjenigen Parzelle (Parz. Nr. Y), von welcher die Nutzung übertragen werden soll, aus-serhalb des Quartierplangebiets. Es stellt sich mithin die Frage, ob eine solche Nutzungsübertragung von einem Grundstück ausserhalb des Quartierplanperimeters auf ein solches innerhalb zulässig ist. Auszugehen ist davon, dass unter Einhaltung der entsprechenden Voraussetzungen ein Nutzungstransfer zulässig ist (vgl. Art. 8 Abs. 7 BR). Eingeschränkt wird die Übertragung insbesondere dadurch, dass der Zonenzweck nicht unterlaufen werden darf. Nach der bundes-gerichtlichen Rechtsprechung ist die Nutzungsübertragung von einer 3
A. Verwaltungsentscheide 1405
Zone in eine solche mit anderen Nutzungsvorschriften ohne ausdrück-liche gesetzliche Grundlage nicht zulässig (vgl. Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. Auflage, N. 632, sowie BGE 109 Ia 188 ff.; vgl. auch Art. 2 Abs. 5 i.V.m. Art. 5 Abs. 5 BauV). Dies gilt gemäss Bundesgericht auch dann, wenn innerhalb der gleichen Zone die entsprechenden Flächen unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten unterliegen (vgl. BGE 109 Ia 188 ff.). a) Es stellt sich vorab die Frage, ob ein Transfer schon deshalb unzulässig ist, weil ein Nutzungstransfer von einem Grundstück aus-serhalb des Quartierplanperimeters auf ein solches innerhalb gleich-sam einer (unzulässigen) Nutzungsübertragung von einer Bauzone in eine andere gleichkommt. Dies ist zu verneinen. Sondernutzungsplä-ne, zu denen auch Quartierpläne gehören, regeln die Überbaubarkeit von Teilgebieten in Ergänzung oder Verfeinerung der ortsplanerischen Grundordnung (vgl. Art. Art. 37 BauG, so auch Art. 39 Abs. 1 altEG zum RPG). Der Quartierplan im Besonderen regelt die Erschliessung und die besondere Bauweise (Anordnung und Gliederung der Bauten, Grösse und Abstände, Firstrichtung Materialwahl etc.) eines Teilge-bietes mit Sonderbauvorschriften, wobei diese dem Zweck der Zone nicht widersprechen dürfen (vgl. Art. 39 Abs. 1 und 3 sowie Art. 41 Abs. 1 BauG; Art. 43 Abs. ff. altEG zum RPG). Indes sind geringfügi-ge Abweichungen von den ordentlichen Bauvorschriften, insbesonde-re auch von der ordentlichen Ausnützung, zulässig (vgl. Art. 41 Abs. 1 BauG; Art. 43 Abs. 2 altEG zum RPG). Grundsätzlich unterstehen aber Quartierpläne den ordentlichen Vorschriften derjenigen Zone, in der sie liegen, weshalb von einem grundsätzlich erlaubten Ausnüt-zungstransfer innerhalb der gleichen Zone auszugehen ist. b) Hingegen sind auch Nutzungsübertragungen von Flächen in-nerhalb der gleichen Zone, welche unterschiedlichen Nutzungsmög-lichkeiten unterliegen, analog wie solche zwischen verschiedenen Zonen zu behandeln (vgl. BGE 109 Ia 188 ff. für den Fall einer in zwei unterschiedlichen Erschliessungsetappen liegenden Fläche). Da wie gesehen mittels Quartierplan und dazugehörigen Sonderbauvorschrif-ten gerade auch von der ordentlichen Ausnützungshöhe abgewichen werden kann, führt dies je nach Ausgestaltung des konkreten Quar-tierplans zur Unzulässigkeit eines Transfers. Zudem können die mög-lichen Privilegien wie etwa bei der Ausnützung und der Geschosszahl zur Folge haben, dass sich Quartierplangebiete gegenüber ihrer Um-gebung deutlich abheben, ohne dass dies Niederschlag in einer ande- 4
A. Verwaltungsentscheide 1405
ren Zonenzugehörigkeit finden würde. Massgeblich ist demnach, wie weit sich die Nutzungsmöglichkeiten des Quartierplangebiets von denjenigen der zugrundeliegenden Nutzungszone unterscheidet. Aus diesem Grund dürfte denn auch in der Regel eine Nutzungsverschie-bung dort nicht erlaubt sein, wo bereits die Sonderbauvorschriften eine Mehrausnützung ermöglichen. Im Quartierplan S. ist keine Mehrausnützung vorgesehen. Einzig im westlichen Teil des Baubereichs Nord ist entgegen den ordentli-chen Regelbauvorschriften ein zusätzliches Geschoss sowie eine Erhöhung der Gebäudehöhe um 2.00 m erlaubt. Geregelt werden im Übrigen die Erschliessung sowie die Anordnung der Bauten (Baube-reiche und Gestaltungslinien). Daneben werden noch die architektoni-sche Gestaltung und die Umgebungsgestaltung näher definiert. Gera-de von der zulässigen Ausnützung her werden im Quartierplanperime-ter indes keine (bzw. keine wesentlich) weitergehende Nutzungen ermöglicht. Die einzige Privilegierung besteht in der genannten Erhö-hung der Geschosszahl und der Gebäudehöhe im Bereich Nord. Die-se gründet aber vorab auf den dortigen speziellen topografischen Verhältnissen (vgl. Art. 8 Abs. 1 SBV). Unter Einbezug des gesamten Plangebiets kann insgesamt im hier vorliegenden Fall nicht von einer derart unterschiedlichen Nutzung gesprochen werden, welche einer Ausnützungsübertragung entgegenstehen würde. c) Ein zulässiger Ausnützungstransfer setzt wie gesehen voraus, dass der Zonenzweck nicht unterlaufen wird. Dass der Zweck der übergeordneten Nutzungszone WG 2 nicht verletzt wird, wurde bereits ausgeführt. Indes liegt es auf der Hand, dass auch der Zweck des Sondernutzungsplans selbst nicht unterlaufen werden darf. Wäre dem nicht so, könnte mit Ausnützungsübertragungen ein Quartierplan gänzlich ausgehöhlt werden. So könnte beispielsweise die mit der Nutzungsverschiebung ermöglichte Mehrnutzung die im Quartierplan festgelegte Erschliessung sprengen etc. Was der Rekurrent hinsichtlich des Verstosses gegen den Zweck des Quartierplans vorbringt, vermag nicht zu überzeugen. Zwar trifft es zu, dass eine „Verdichtung“ mittels zusätzlichem Geschoss und erhöhter Gebäudehöhe nur im westlichen Bereich Nord in den Son-dernutzungsvorschriften erlaubt ist, doch übersieht er, dass die dort vorgenommenen Erleichterungen gegenüber der Regelbauweise – wie er selbst ausführt – aufgrund der topografischen Verhältnisse sinnvoll waren. Mit dem neuen Bauprojekt werden die diesbezügli- 5
A. Verwaltungsentscheide 1406
chen Vorschriften (Gebäudehöhe, Geschosszahl) hingegen eingehal-ten. Dass eine Mehrausnützung mittels Transfer insgesamt im Baube-reich Nord (wie auch im gesamten Quartierplangebiet) ausgeschlos-sen ist, ist dem Quartierplan nach nicht ausgeschlossen, gelten doch nach Art. 1 SBV die Vorschriften des rechtsgültigen Baureglements T., sofern keine Abweichungen getroffen werden. Ebenso nicht gefolgt werden kann der Ansicht des Rekurrenten, die Gestaltungsvorschrif-ten, insbesondere Art. 9 SBV würden einen Ausnützungstransfer von vorneherein ausschliessen. Eine gute, aufeinander abgestimmte Ge-samtwirkung sowie die erhöhten gestalterischen Anforderungen der Bauten untereinander bezüglich Massstab, architektonischen Aus-druck, Höhenstaffelung, Materialwahl etc. sind auch erfüllbar mit der Zulassung eines Nutzungstransfers. d) Zusammenfassend ergibt sich, dass im konkreten Fall ein Nut-zungstransfer zulässig ist. Insbesondere unterläuft die Nutzungsüber-tragung nicht den Zonenzweck und stehen diesem auch keine ander-weitigen öffentliche Interessen entgegen. Unbestritten und aus den Akten zu schliessen ist, dass die Zustimmung der Behörden und der schriftliche Ausnützungsverzicht des Grundeigentümers der betroffe-nen Parzelle vorliegen. Entscheid der Baudirektion vom 10.08.2004 1406 Baubewilligungsverfahren. Keine Ausnahmebewilligung für einen Betonvorsprung im Gewässerabstand zu einem offenen öffentlichen Gewässer.
3. Gemäss Art. 114 Abs. 2 BauG haben Bauten und Anlagen ge-genüber öffentlichen Gewässern einen Abstand von mindestens 6 m einzuhalten, soweit das Tiefbauamt aufgrund besonderer Gefahrensi-tuationen oder grosser Gewässerbreiten keinen grösseren Abstand vorschreibt; ausgenommen sind Querungen durch Erschliessungsan-lagen oder standortgebundene Bauten bzw. Anlagen. Der Abstand bemisst sich ab jener Linie, bis zu welcher der Boden regelmässig überflutet wird. Das kantonale Tiefbauamt kann Ausnahmen bewilli- 6