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100.2018.211U

KEP/GEU/ROS

Verwaltungsgericht des Kantons Bern

Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 7.Mai 2019

Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident

Verwaltungsrichterin Herzog, Verwaltungsrichter Keller

Gerichtsschreiberin Geiser Keller

1. ** Stockwerkeigentümergemeinschaft STWE A.________**

handelnd durch ihren Verwalter …

2. ** B.________**

3. ** C.________**

4. ** D.________**

alle vertreten durch Rechtsanwalt …

Beschwerdeführende

gegen

E.________ AG

handelnd durch die statutarischen Organe

vertreten durch Fürsprecher …

Beschwerdegegnerin

und

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.05.2019, Nr. 100.2018.211U, Seite 1

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern

Reiterstrasse 11, 3011 Bern

sowie

Einwohnergemeinde Gsteig

handelnd durch den Gemeinderat, Gsteigstrasse 9, 3785 Gsteig b. Gstaad

betreffend Baubewilligung; Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit Unter­halts- und Verkaufsbetrieb für Motorfahrzeuge und Einstellhalle (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 6. Februar 2017; RA Nr. 110/2016/117; Urteil des Bundesgerichts vom 15. Juni 2018; 1C_592/2017)

Sachverhalt:

A.

Die E.________ AG reichte am 21. Februar 2012 ein Baugesuch ein für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohnungen und Ein­stell­halle auf der in der Wohn- und Gewerbezone WG3 des Ortsteils Feutersoey gelegenen Parzelle Gsteig Gbbl. Nr. 1________. Das Regierungsstatt­halter­amt (RSA) Obersimmental-Saanen bewilligte das Vorhaben mit Ge­samt­entscheid vom 21. August 2012 und wies die Einsprache der Stock­werk­eigentümergemeinschaft STWE A.________, von B.________, C.________ und D.________ ab. Dagegen er­hoben die Genannten erfolglos Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energie­direktion des Kantons Bern (BVE). Das Verwaltungsgericht hiess die dagegen erhobene Beschwerde teilweise gut und ergänzte den Ge­samt­entscheid des RSA Obersimmental-Saanen mit der Auflage, dass die Wohnungen als Erstwohnungen genutzt werden müssen; im Übrigen wies es die Beschwerde ab (VGE 2013/30 vom 22.1.2015, Dispositiv Ziff. 1). Das Bundesgericht bestätigte dieses Urteil (BGer 1C_114/2015 vom 10.7.2015).

B.

Am 4./18. November 2014 stellte die E.________ AG ein neues Bau­gesuch betreffend dieselbe Parzelle. Das Bauvorhaben umfasst den Neu­bau eines Wohn- und Gewerbehauses mit einem Unterhalts- und Ver­kaufs­betrieb für Motorfahrzeuge im Erdgeschoss, drei Erstwohnungen (zwei im Ober- und eine im Dachgeschoss) sowie einer Einstellhalle. Mit Ge­samt­entscheid vom 25. Juli 2016 bewilligte das RSA Obersimmental-Saanen das Vorhaben mit der Auflage, die Wohnungen als Erstwohnungen zu nutzen und wies die Einsprache der STWE A.________, von B.________, C.________ und D.________ ab. Die BVE wies die dagegen erhobene Beschwerde der genannten Einsprecher am 6. Februar 2017 ab. Mit Urteil vom 21. September 2017 bestätigte das Ver­waltungsgericht diesen Entscheid (VGE 2017/71 vom 21.9.2017).

C.

Am 24. Oktober 2017 erhoben die STWE A.________, B.________, C.________ und D.________ Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht. Dieses hiess die Beschwerde teilweise gut, hob das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 21. Sep­tember 2017 auf und wies die Sache zur Ergänzung des Sach­verhalts und zu neuem Entscheid im Sinn der Erwägungen an das Ver­waltungs­gericht zurück (BGer 1C_592/2017 vom 15.6.2018). Zur Be­gründung führte das Bundesgericht aus, nach der neueren Rechtsprechung sei von Amtes wegen zu prüfen, ob konkrete Indizien vorlägen, die die Ab­sicht bzw. Möglichkeit der Erstwohnnutzung des Bauvorhabens als un­realistisch erscheinen liessen. Das Verwaltungsgericht habe keinerlei Fest­stellungen zum Hauptkriterium getroffen, nämlich zur Nachfrage nach Erst­wohnungen in Gsteig (E. 5.6).

D.

Am 16. Juli 2018 hat der Abteilungspräsident i.V. das Verfahren vor dem Ver­waltungsgericht wieder aufgenommen. Der Instruktionsrichter hat am 24. Juli 2018 verschiedene Beweismassnahmen getroffen: Die STWE A.________, B.________, C.________ und D.________ haben den Bericht der … AG vom 12. März 2018 zu den Akten gereicht. Die E.________ AG hat sich am 21. Au­gust 2018 zur Frage allfälliger bereits bekannter Erwerberinnen bzw. Er­werber geäussert. Die EG Gsteig hat am 21. August 2018 zu den ihr unter­breiteten Fragen zum Angebot und zur Nachfrage nach Erst­wohnungen Stellung genommen und entsprechende Unterlagen einge­reicht. Die E.________ AG hat auf eine Stellungnahme zu den er­gänzten Akten ver­zichtet, ebenso die BVE. Die STWE A.________, B.________, C.________ und D.________ haben sich am 4. Oktober 2018 zu den Eingaben der E.________ AG und der EG Gsteig ge­äussert, weitere Beweisanträge gestellt und darauf hin­gewiesen, dass die E.________ AG bereits mit dem Bau begonnen habe.

Die E.________ AG hat am 16. Oktober 2018 auf Aufforderung des Instruktions­richters hin mitgeteilt, sie habe auf dem Baugrundstück Vor­bereitungs- und Aushubarbeiten ausgeführt. Die Arbeiten blieben jedoch bis auf weiteres eingestellt. Die Baugrube könne sowohl für das rechts­kräftig bewilligte Projekt (vorne Bst. A) als auch für das umstrittene Projekt ver­wendet werden. Die STWE A.________, B.________, C.________ und D.________ haben am 19. November 2018 beantragt, der E.________ AG sei zu befehlen, innert einem Mo­nat die Baugrube zu beseitigen. Mit Verfügung vom 21. November 2018 hat der Instruktionsrichter diese baupolizeiliche Anzeige an die EG Gsteig weiter­geleitet. Am 5. Dezember 2018 haben die STWE A.________, B.________, C.________ und D.________ be­an­tragt, das Verfahren sei bis zum Abschluss des Baupolizeiverfahrens zu sistieren. Der Instruktionsrichter hat diesen Antrag am 21. Dezember 2018 ab­gewiesen, da weder ein gesetzlicher Sistierungsgrund noch die Zu­stimmung der übrigen Verfahrensbeteiligten vorlag.

Am 2. April 2019 wurde eine öffentliche mündliche Schlussverhandlung mit Partei­vorträgen gemäss Art. 6 der Europäischen Menschenrechts­konvention (EMRK; SR 0.101) durchgeführt. An dieser Verhandlung hat das Verwaltungsgericht sämtliche Beweisanträge der STWE A.________, von B.________, C.________ und D.________ abgewiesen.

Erwägungen:

1.

1.1 Heisst das Bundesgericht eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen An­gelegenheiten gut, kann es entweder in der Sache selbst entscheiden oder die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückweisen (Art. 107 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundes­gericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110]). Weist es die Sache an die kantonale Instanz zurück, hat sich diese bei der neuen Beurteilung an die Erwägungen des Bundesgerichts zu halten und darf ihren Entscheid ins­besondere nicht auf Überlegungen stützen, welche dieses ausdrücklich oder stillschweigend verworfen hat. Der neue Entscheid ist somit auf die The­matik beschränkt, die sich aus den bundesgerichtlichen Erwägungen als Gegenstand der neuen Beurteilung ergibt. Das Verfahren wird nur in­so­weit neu in Gang gesetzt, als dies notwendig ist, um den verbindlichen Er­wägungen des Bundesgerichts Rechnung zu tragen (BGE 143 IV 214 E. 5.2.1, 135 III 334 E. 2 und 2.1, 112 Ia 353 E. 3c/bb; BGer 1C_325/2018 vom 15.3.2019 E. 4.2, 2C_1076/2017 vom 3.1.2018 E. 2.4, 8C_304/2007 vom 26.3.2008 E. 2.1).

1.2 Die im vom Bundesgericht aufgehobenen Urteil dargelegten Sach­urteils­voraussetzungen sind unbestritten geblieben. Auf die Beschwerde ist des­halb mit den genannten Vorbehalten einzutreten (VGE 2017/71 vom 21.9.2017 E. 1.4-1.6).

1.3 Mit Aufhebung des verwaltungsgerichtlichen Urteils durch das Bun­des­gericht steht das Verfahren grundsätzlich wieder dort, wo es vor dem Ur­teil vom 21. September 2017 gestanden hat. Allerdings hat das Bundes­gericht die Angelegenheit einzig zur Sachverhaltsergänzung und neuer Be­urteilung der Frage einer rechtsmissbräuchlichen Umgehung des Zweit­wohnungs­verbots an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen. Im Übrigen hat es die Beschwerde als unbegründet erachtet (zusammenfassend: BGer 1C_592/2017 vom 15.6.2018 E. 1.2 und E. 7; vorne Bst. C). Gegen­stand des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht bildet somit nur noch die Frage, ob die Baubewilligung eine Umgehung des Zweitwohnungsverbots ge­mäss Art. 75b der Bundesverfassung (BV; SR 101) und Art. 6 Abs. 1 Satz 1 des Bundesgesetzes vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweit­wohnungsgesetz, ZWG; SR 702) darstellt (vorne E. 1.1).

1.4 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechts­verletzungen hin. Gerügt werden können somit die unrichtige oder un­vollständige Feststellung des Sachverhalts sowie andere Rechts­verletzungen einschliesslich Rechtsfehler bei der Ausübung des Er­messens (Art. 80 Bst. a und b des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Ver­waltungsrechtspflege [VRPG; BSG 155.21]). Anders als die Be­schwerde­führenden meinen (act. 12 Ziff. 3.1), verlangen weder die Rechts­weg­garantie von Art. 29a BV noch Art. 6 Ziff. 1 EMRK eine richter­liche Kon­trolle der Angemessenheit im kantonalen Gerichtsverfahren (BGE 142 II 49 E. 4.4, 120 Ia 19 E. 4c). Das Verwaltungsgericht kann die Entscheidreife von Rechtsstreiten in der Regel selber herstellen (vgl. Art. 84 VRPG; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 84 N. 4). Es ist folglich nicht nötig, die Sache für die weiteren Sach­verhalts­abklärungen und zum neuen Entscheid an die BVE oder den Regie­rungs­statthalter zurückzuweisen, zumal sich nur Rechts­fragen stellen, wo­zu auch Sachverhaltsfragen gehören.

2.

2.1 Wenn in einer Gemeinde, in der keine Zweitwohnungen mehr ge­baut werden dürfen, ein Baugesuch für Erstwohnungen gestellt wird, kann eine Umgehung des Zweitwohnungsverbots und damit ein Rechts­missbrauch beabsichtigt sein. Ein Rechtsmissbrauch muss offensichtlich sein, um sanktioniert zu werden. Will eine Behörde, dass die umgangene Be­stimmung angewendet wird, muss sie die Rechtsumgehung oder einen ernst­haften Verdacht auf eine solche nachweisen. Dies erfordert eine Be­urteilung von Fall zu Fall. Um einen offensichtlichen Rechtsmissbrauch handelt es sich gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung nur, wenn von Anfang an klar ist, dass das Vorhaben nicht wie angegeben genutzt werden kann. Ein solcher Fall liegt namentlich vor, wenn in der fraglichen Ge­meinde eine ungenügende Nachfrage nach Erstwohnungen der be­treffenden Art besteht oder andere konkrete Indizien für eine Umgehung sprechen. Diese Indizien können die Lage der Liegenschaft (Bauzone, ganz­jährige Zugänglichkeit, Distanz zu Arbeitsplätzen), das Konzept (aus Sicht des ganzjährigen Aufenthalts), den Preis oder die Verhältnisse der Person betreffen, welche dort zu wohnen beabsichtigt (aktueller Wohnsitz, Arbeits­ort, Absichtserklärung der Interessierten). Wenn die künftigen Be­wohne­rinnen und Bewohner nicht bekannt sind, ist die Nachfrage nach Erst­wohnungen im gleichen Sektor das Hauptkriterium (BGE 144 II 49 E. 2.2 mit Hinweisen [Pra 2018 Nr. 140]). Diesfalls muss glaubhaft gemacht werden, dass im betreffenden Marktsegment eine Nachfrage für Erst­woh­nun­gen besteht. In den Fällen, in denen die Nachfrage offensichtlich un­zu­reichend ist, dürfen Baubewilligungen nur erteilt werden, wenn ernst­hafte und konkrete Zusicherungen für den Erwerb durch ganzjährige Be­wohne­rinnen und Bewohner vorliegen. Dies gilt nach der Rechtsprechung selbst dann, wenn die Bauherrschaft die Absicht hat, das Bauvorhaben als Erst­wohnung zu vermarkten: Ist diese Absicht nicht realistisch, ist von einer Um­gehung der gesetzlichen Regelung auszugehen. Diesfalls ist auch der Ein­wand unbeachtlich, wonach die Bauherrschaft das finanzielle Risiko trage (BGE 1C_69/2018 vom 3.12.2018 E. 3.1, 144 II 49 E. 2.3). Ein Indiz für eine fehlende Nachfrage kann nach dem Bundesgericht sein, dass es der Bauherrschaft nicht gelingt, auch nur eine einzige Wohnung ab Plan an Orts­ansässige zu verkaufen. Dies selbst dann, wenn das Rechtsmittel­verfahren gewisse Interessentinnen und Interessenten abgeschreckt haben mag (BGE 1C_69/2018 vom 3.12.2018 E. 3.2).

2.2 Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichts ist von Am­tes wegen zu prüfen, ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit einer Erstwohnnutzung des Bauvorhabens als un­realistisch erscheinen lassen. Die Möglichkeit, die Erstwohnnutzungs­beschränkung nach Art. 14 Abs. 1 Bst. b ZWG zu sistieren, erhöht das Risiko, dass die Bauherrschaft (trotz der restriktiven gesetzlichen Vor­aus­setzungen) von vornherein auf eine künftige Sistierung setzt. Es würde dem Zweck des ZWG und von Art. 75b BV offensichtlich zuwiderlaufen, die Er­stellung von Wohnungen zu bewilligen, die wahrscheinlich nie als Erst­wohnungen genutzt werden können (BGE 1C_69/2018 vom 3.12.2018 E. 3 ein­leitend, 144 II 49 E. 2.4 a.E.).

2.3 In BGer 1C_263/2016 vom 21. Februar 2017 hat das Bundesgericht erst­mals einen Rechtsmissbrauch bzw. eine Gesetzesumgehung bejaht. Um­stritten waren vier projektierte Chalets mit je zwei Wohnungen in der Ge­meinde Rossinière VD. Die Gemeinde verfügte über eine geringe bau­liche Entwicklung und kein vergleichbares Projekt war in den letzten 25 bis 30 Jahren bewilligt worden. In der Region standen viele Wohnungen leer und die Nachfrage nach Erstwohnungen hatte erheblich abgenommen. Die Ge­meinde zählte per 31. Dezember 2015 565 Einwohnerinnen und Ein­wohner und die Bevölkerung war in den letzten sechs Jahren um 69 Per­so­nen zurückgegangen (E. 5.1). Das Bundesgericht erwog, die kon­stante Ab­nahme der Bevölkerung führe dazu, dass Wohnungen verfügbar seien, die sich als Erstwohnungen eigneten. Die Bevölkerungsstatistik zeige auf, dass kein Bedarf nach neuen Wohnungen bestehe, zumal noch nie ein ver­gleich­bares Projekt in der Gemeinde realisiert worden sei, die bauliche Ent­wicklung der Gemeinde gering sei und keine anderen Um­stände geltend ge­macht würden, aufgrund deren die Leerwohnungen nicht wieder besetzt werden könnten. Hinzu komme, dass sich die Bauparzelle nicht in einem lokalen Zentrum gemäss kantonalem Richtplan befinde. Mit Blick auf alle diese Elemente sei es offensichtlich, dass die Wohnungen nicht als Erst­wohnungen genutzt werden könnten (E. 5.3). In einem die Gemeinde Bagnes VS bzw. die Ortschaft Verbier betreffenden Fall hat das Bundes­gericht festgehalten, die Bevölkerung habe zwischen Januar 2013 und An­fang 2016 um 44 Personen abgenommen, was eine sinkende Nachfrage auf­zeige. Ausserdem lagen 45 Baubewilligungen für insgesamt 79 Woh­nun­gen vor. Davon waren 8 fertiggestellt und wurden als Erst­wohnungen ge­nutzt, 13 warteten auf den Ausgang eines Rechtsmittel­verfahrens und bei 49 war noch nicht mit den Bauarbeiten begonnen worden. Ausserdem standen 49 mit dem fraglichen Projekt vergleichbare Liegenschaften zum Ver­kauf. Unter diesen Umständen sei keine ge­nügende Nachfrage nach Erst­wohnungen dieses Typs gegeben (BGE 144 II 49 E. 2.4). In BGE 1C_69/2018 vom 3. Dezember 2018 hat das Bundes­gericht ebenfalls einen Rechtsmissbrauch bejaht: Die in Saanen geplanten Wohnungen seien ursprünglich als Zweitwohnungen konzipiert worden und eigneten sich von der Grösse her nicht alle als Erstwohnungen im ge­hobenen Segment. Auch die Lage der Wohnungen (grosse Distanz zum Orts­zentrum und zur nächstgelegenen Haltestelle des öffentlichen Ver­kehrs) be­urteilte das Bundesgericht kritisch. In Saanen bestehe mit 10-15 leer­stehenden und 13-18 bewilligten oder sich im Bau befindenden Wohnungen zudem kein Mangel an Erstwohnungen im ge­hobenen/luxuriösen Segment. Die Wohnbevölkerung stagniere seit Jahren. Unter diesen Umständen sei es unrealistisch, gleich 12 neue Erst­wohnungen im ge­hobenen/luxuriösen Segment zu vermarkten. Dies gelte jedenfalls, wenn es sich – wie hier – von Zuschnitt und Lage her um typische Ferien­wohnungen handle. Der Bauherrschaft sei es denn auch in den sechs Jahren seit Einreichen des Baugesuchs im Jahr 2012 nicht ge­lungen, auch nur eine einzige Wohnung ab Plan an Ortsansässige zu ver­kaufen (E. 3.2).

2.4 Einen Rechtsmissbrauch hat das Bundesgericht in einem die Ge­meinde Riddes VS betreffenden Fall verneint. Geplant waren 52 Erst­wohnungen. Das Bundesgericht hat berücksichtigt, dass die Bevölkerung um 11 % zugenommen hatte, alle erstellten Erstwohnungen besetzt waren und auch die Lage und Ausstattung der geplanten Wohnungen der Erst­wohn­nutzung entsprachen (BGer 1C_565/2016 vom 16.11.2017 Bst. B und E. 3.2). In drei die Gemeinde Crans-Montana VS betreffenden Fällen hat das Bundesgericht einen Rechtsmissbrauch verneint. Das Bundes­gericht stützte sich auf einen Bericht der Gemeinde zur Nachfrage nach Erst­wohnungen. Im Ortsteil, in dem die Häuser und Wohnungen geplant waren («station»), hatte die Einwohnerzahl zwischen dem 1. Januar 2013 und dem 31. Dezember 2016 um 3,3 %, d.h. von 6000 auf 6200 Personen zu­genommen. Während dieser Zeit wurden 18 Erstwohnungen erstellt, die auch als solche genutzt wurden. Seit dem Jahr 2013 waren sodann 146 Bau­bewilligungen für Erstwohnungen erteilt worden. Davon waren 24 im Bau (8 Chalets zum Eigengebrauch der Eigentümerschaft, 4 Wohnungen zur Miete, 12 zum Verkauf). Von den 122 weiteren Baubewilligungen waren 22 angefochten worden. Im interessierenden Ortsteil betrug der Anteil an Erst­wohnungen 24 % (BGer 1C_73/2018 vom 7.1.2019 E. 2.4, 1C_77/2018 vom 7.1.2019 E. 2.5 und 1C_78/2018 vom 7.1.2019 E. 2.5). Das Bundes­gericht erwog, Berichte dieser Art seien zwar mit Unsicherheiten ver­bunden. Der regelmässige Anstieg der Einwohnerzahl im interessierenden Orts­teil und die Anzahl der dort bereits gebauten oder noch zu bauenden Wohnungen in derselben Zeitspanne erlaube es jedoch nicht, die Nach­frage nach Erstwohnungen als ungenügend zu betrachten. Auch sonst seien keine Indizien gegeben, die gegen eine Erstwohnnutzung sprächen (BGer 1C_73/2018 vom 7.1.2019 E. 2.5, 1C_77/2018 vom 7.1.2019 E. 2.6 und 1C_78/2018 vom 7.1.2019 E. 2.6; jüngst auch BGer 1C_211/2018 vom 4.4.2019).

3.

3.1 Das Bundesgericht beurteilt die hier streitbetroffenen Wohnungen als von Zuschnitt, Ausgestaltung, Lage und Erschliessung her grundsätz­lich für eine Erstwohnnutzung geeignet. Zwar sei (aufgrund der Ausstattung und der Baukosten) mit einem Preis im oberen Segment zu rechnen; dies schliesse jedoch eine Erstwohnnutzung in Gsteig nicht von vornherein aus, sei es doch notorisch, dass im Saanenland (Gstaad) auch vermögende Personen ihren Wohnsitz hätten. Jedoch fehlten Feststellungen zum Haupt­kriterium, nämlich zur Nachfrage nach Erstwohnungen in Gsteig. Um dies klären zu können, müsse bekannt sein, wie hoch der Wohnungsleer­bestand in der Gemeinde sei und wie viele Erstwohnungen in jüngerer Zeit be­willigt bzw. erstellt worden seien (BGer 1C_592/2017 vom 15.6.2018 E. 5.6). Dazu bedürfe es nicht zwingend der von den Beschwerde­führenden beantragten Expertise, sondern die Auskünfte könnten auch bei der Gemeinde oder kantonalen Behörden eingeholt werden (BGer 1C_592/2017 vom 15.6.2018 E. 5.7).

3.2 Den Angaben der Gemeinde zufolge hat die Bevölkerung in Gsteig zwischen den Jahren 2007 (982 Personen) und 2017 (991 Personen) um neun Personen zugenommen (act. 7A). In der Gemeinde stünden ins­ge­samt fünf Wohnungen des geplanten Typs («Erstwohnungen im ge­hobenen Segment – bewohnt durch Personen mit steuerrechtlichem Wohn­sitz in Gsteig») zur Verfügung. Alle seien bewohnt (act. 7 S. 2 Bst. a und b und act. 7A). Es seien keine weiteren Baubewilligungsverfahren für Wohnungen im gehobenen Segment hängig und auch keine entsprechen­den Baubewilligungen erteilt worden (act. 7 S. 2 Bst. c).

3.3 Aus den Angaben der Gemeinde ergibt sich, dass zurzeit einzig die von der Beschwerdegegnerin geplanten drei Wohnungen (vgl. VGE 2017/71 vom 21.9.2017 E. 4.3) als Erstwohnungen im gehobenen Segment auf dem Markt sind bzw. in nächster Zeit auf den Markt kommen werden. Die von den Beschwerdeführenden angerufene Studie der Credit Suisse zum Schweizer Immobilienmarkt 2019 gibt zwar an, dass in den tou­ristischen Bergregionen die höchsten Leerstände bei Eigentums­wohnungen zu finden sind (act. 28A1 S. 13). Dies ist aber eine allgemeine Aus­sage zu den Wohnungsleerständen, während sich die Angaben der Ge­meinde konkret auf Erstwohnungen im gehobenen Segment in Gsteig be­ziehen. Sodann hat die Einwohnerzahl leicht zugenommen, nämlich um rund 0,9 % zwischen 2007 und 2017 (E. 3.2 hiervor). Es trifft demnach ent­gegen der Ansicht der Beschwerdeführenden (act. 12 Ziff. 1) nicht zu, dass die Einwohnerzahl sinkt. Das umstrittene Vorhaben sieht eine Zwei­zimmer­wohnung (109 m2), eine Fünfzimmerwohnung (163 m2) und eine Vier­zimmer­wohnung (245 m2) vor. Als Erstwohnungen bieten diese Platz für rund acht bis elf Personen. Einen vergleichbaren Anstieg der Ein­wohner­zahl konnte die Gemeinde in den Jahren 2007-2017 mehrmals ver­zeichnen und ist folglich nicht bloss theoretisch, auch wenn im Jahr 2017 12 Per­so­nen mehr weg- als zugezogen sind (für die genauen Zahlen act. 7A). Unter diesen Umständen ist es nicht von vornherein unrealistisch, die drei ge­planten Wohnungen als Erstwohnungen im gehobenen Segment zu nutzen, zumal das Bundesgericht anerkannt hat, dass im Saanenland auch ver­mögende Personen Wohnsitz haben (vorne E. 3.1). Folglich schliesst auch ein hoher Verkaufspreis die Erstwohnnutzung nicht aus (vgl. dazu auch die von den Beschwerdeführenden eingereichte Berechnung vom 2.4.2019, die auf einem Inserat der Beschwerdegegnerin im Anzeiger von Saanen vom 12.1.2016 beruht, act. 28A2). Zwar ist die Einwohnerzahl in den Fällen stärker angestiegen, in denen das Bundesgericht eine ge­nügende Nachfrage bejaht hat. Gleichzeitig waren dort aber auch mehr Erst­wohnungen vorhanden und zusätzliche bewilligt (vorne E. 2.4). In den Fällen, in denen das Bundesgericht von einer ungenügenden Nachfrage aus­ging, stand demgegenüber eine deutlich grössere Anzahl Wohnungen zur Diskussion und die Bevölkerungszahl hatte abgenommen oder stagnierte (vorne E. 2.3). Zusammenfassend ergibt sich, dass auch mit Blick auf die vom Bundesgericht beurteilten Fälle von einer bestehenden Nach­frage nach den drei Erstwohnungen auszugehen ist. Daran ändert nichts, dass es der Beschwerdegegnerin bisher nicht gelungen ist, eine Wohnung ab Plan an Ortsansässige zu verkaufen, ist dieser Umstand doch nur eines von mehreren Indizien, um die Nachfrage nach Erstwohnungen zu beurteilen (vorne E. 2.1 und 2.3 a.E.). Zusicherungen für den Erwerb durch ganzjährige Bewohnerinnen und Bewohner sind nach der bundes­gericht­lichen Rechtsprechung nur nötig, wenn die Nachfrage offensichtlich un­zureichend ist (vorne E. 2.1).

3.4 Ist von einer bestehenden Nachfrage nach Erstwohnungen des ge­planten Typs auszugehen und liegen auch sonst keine Indizien vor, die gegen eine Erstwohnnutzung sprechen (vorne E. 3.1), lässt sich nicht auf offen­sichtlichen Rechtsmissbrauch schliessen (vorne E. 2.1). Der ange­fochtene Entscheid ist demnach nicht zu beanstanden.

4.

Die Beschwerde ist daher abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten gleich zu verlegen wie im auf­gehobenen ersten Urteil vom 21. September 2017. Die Beschwerde­führenden haben die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG) und der Beschwerdegegnerin die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Die Rechtsvertreterin der Beschwerde­gegnerin hat im ersten Verfahren ein Honorar von Fr. 3'960.-- und Aus­lagen von Fr. 140.-- geltend gemacht (Kostennote vom 4.9.2017, act. 7 im Ver­fahren 100.2017.71). Für das vorliegende Verfahren beziffert sie ihr Honorar auf Fr. 5'460.-- zuzüglich Auslagen von Fr. 191.10 und MWSt von Fr. 435.15. Gemäss Art. 41 Abs. 1 des kantonalen Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Partei­kosten­verordnung, PKV; BSG 168.811) beträgt das Honorar in Be­schwerde­verfahren Fr. 400.-- bis 11'800.-- pro Instanz zuzüglich allfälliger Zu­schläge nach Art. 11 Abs. 2 und Art. 16 i.V.m. Art. 9 PKV. Innerhalb dieses Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand, der Bedeutung der Streitsache und der Schwierig­keit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG). Für die Festlegung des Partei­kostenersatzes sind die beiden Verfahren (100.2017.71 und 100.2018.211) gesamthaft zu betrachten (vgl. vorne E. 1.3). Sowohl die Schwierig­keit wie auch die Bedeutung der Streitsache sind durchschnittlich. Im vorliegenden Verfahren ist hingegen der gebotene Zeitaufwand auf­grund der öffentlichen Schlussverhandlung als überdurchschnittlich zu be­zeichnen. Dennoch erscheint ein Honorar von insgesamt Fr. 9'420.-- als über­höht. Mit Blick auf die Bemessungskriterien ist ein Honorar von Fr. 7'000.-- angemessen. Die geltend gemachten Auslagen sind nicht zu be­anstanden. Da die Beschwerdegegnerin selber mehrwertsteuerpflichtig ist, ist bei der Festlegung des Parteikostenersatzes jedoch keine Mehrwert­steuer zu berücksichtigen (BVR 2014 S. 484 E. 6; vgl. Unternehmens-Identifikations­nummer-Register, einsehbar unter: <www.uid.admin.ch>). Somit ist der Parteikostenersatz auf pauschal Fr. 7'000.--, zuzüglich Aus­lagen von Fr. 331.10, insgesamt Fr. 7'331.10, festzulegen.

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 5'000.--, werden den Beschwerde­führenden auferlegt.

3. Die Beschwerdeführenden haben der Beschwerdegegnerin für das Ver­fahren vor dem Verwaltungsgericht die Parteikosten, bestimmt auf Fr. 7'331.10 (inkl. Auslagen), zu ersetzen.

4. Zu eröffnen:

-den Beschwerdeführenden

-der Beschwerdegegnerin

-der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern

-der Einwohnergemeinde Gsteig

-dem Bundesamt für Raumentwicklung

und mitzuteilen:

dem Regierungsstatthalteramt Obersimmental-Saanen

dem Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen

Der Abteilungspräsident:Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun­desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.