Art. 231 Abs. 1 OR; Abgrenzung von Mobiliarkauf und Liegenschaftskauf; Zuständigkeit des Bundesgerichts: Ein einheitlicher Vertrag ist nach seinem Hauptinhalt zu qualifizieren. Ist Hauptgegenstand die Veräußerung von Grundstücken, so liegt ein Liegenschaftskauf vor, auch wenn bewegliche Bestandteile und der Geschäftsbetrieb mitübertragen werden. Für Liegenschaftskäufe ist das kantonale Recht in allen Beziehungen vorbehalten; die Vorschriften des Obligationenrechts über den Kauf sind nicht anwendbar, ebenso wenig die allgemeinen obligationenrechtlichen Grundsätze, soweit sie den Vorbehalt des Art. 231 Abs. 1 aushöhlen würden (consid. 3-4).
B. Civilrechtspflege d'achat de Biadi, lequel ne conteste d'ailleurs nullement le chiffre de son compte débiteur. Par ces motifs, Le Tribunal fédéral prononce : Le recours est écarté et l'arrêt de la Cour d'Appel de Fribourg du 24 Octobre 1887 est maintenu tant au fond que sur les dépens. 83. Urtheil vom 3. Dezember 1887 in Sachen Mikolajczak gegen Brunner. A. Durch Urtheil vom 16. September 1887 hat das Ober gericht des Kantons Aargau erkannt: In Bestätigung des bezirks gerichtlichen Urtheils sei die Appellation des Klägers abgewiesen und derselbe verfällt, dem Beklagten die Kosten der obern In stanz mit 63 Fr. 20 Ets. zu ersetzen. B. Gegen dieses Urtheil ergriff der Kläger die Weiterziehung an das Bundesgericht. In schriftlicher Eingabe, datirt den 31. Oktober 1887 meldet er folgende Anträge an:
IV. Obligationenrecht. N° 83. Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
B. Civilrechtspflege.
Begehren wurden im Wesentlichen folgendermaßen begründet: Der Verkäufer habe dem Käufer bei den Vertragsunterhand lungen, insbesondere durch einen Brief vom 15. März 1885. angegeben, die Apotheke habe (in den letzten zehn Jahren) einen Jahresumsatz von durchschnittlich 18,000 Fr., zur Hälfte Re zeptur, zur Hälfte Handverkauf, gehabt. Der Käufer habe nun aber die Entdeckung machen müssen, daß der Jahresumsatz in den Jahren 1882 1885 sich nicht auf 18,000 Fr., sondern nur auf 12,000 Fr., oder, wenn man den Ertrag der vom Verkäufer betriebenen verbotenen Kurpfuscherei in Abzug bringe, sogar nur auf 10,000 Fr. belaufen habe; der durchschnittliche Umsatz der letzten zehn Jahre habe nur 13 14,000 Fr. be tragen. Der Verkäufer habe daher den Käufer hinsichtlich der Haupteigenschaft des Kaufsobjektes (dessen Rentablität) absichtlich und arglistig getäuscht, indem er einerseits den durchschnittlichen Jahresumsatz der letzten zehn Jahre zu hoch angegeben, andrer seits dagegen in arglistiger Weise die Thatsache verschwiegen habe, daß dieser Umsatz seit zehn Jahren stetig (um 40%) abgenommen habe; er habe den Käufer zu der irrigen An nahme arglistig verleitet, daß auch zur Zeit des Kaufes noch der jährliche Umsatz der Apotheke sich um 18,000 Fr. herum be wegt habe. Nach Art. 243 und 249 O. R. sei daher der Käufer berechtigt, Wandelung des Kaufes, oder Minderung des Kaufpreises zu verlangen; er wähle das Letztere und be haupte, daß die Apotheke, da sie nur einen Umsatz von 10- 12,000 Fr. statt der zugesicherten 18,000 Fr. aufweise, gegen über dem stipulirten Kaufpreise einen Minderwerth von 20,000 Fr. besitze. Trotzdem es sich um einen Liegenschafts kauf handle, sei doch das Obligationenrecht auf die vorliegende Frage anwendbar. Eventuell wäre der Käufer gemäß Art. 24 O R. und 624 des aargauischen allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches berechtigt, wegen Betruges vom Kaufe zurückzu treten und Schadenersatz zu verlangen, weil er durch betrüge rische Angaben zum Kaufsabschlusse verleitet worden sei. Die beiden Vorinstanzen haben die Klage ohne Beweisaufnahme verworfen, das Obergericht in seiner Fakt. A erwähnten Ent scheidung im Wesentlichen aus folgenden Gründen: Der vor
IV. Obligationenrecht. No 83. liegende Kauf sei, wie sich aus der Aufzählung der Kaufs objekte ergebe, ein Liegenschaftskauf; für Liegenschaftskäufe aber komme nach Art. 231 O. R. das kantonale Recht zur Anwen dung. Nach 635 des argauischen bürgerlichen Gesetzbuches sei bei schriftlichen Verträgen auf Unterredungen keine Rücksicht zu nehmen, welche vor Unterzeichnung der Urkunde stattgefunden haben und nicht in dieselbe aufgenommen worden seien. In der schriftlichen Vertragsurkunde sei nun dem Kläger ein jähr licher Umsatz von 18,000 Fr. nicht zugesichert; was vor dem Kaufsabschlusse in dieser Beziehung mündlich oder schriftlich geäußert worden sei, könne nicht als rechtsverbindliche Partei konvention anerkannt werden. Der Kläger könne daher Preis minderung nicht verlangen. Ebensowenig könne er wegen Betrugs vom Vertrage zurücktreten. Denn von einer arglistigen Ent stellung der Wahrheit durch den Beklagten könne nicht die Rede sein. Es wäre ja dem Kläger ein Leichtes gewesen, sich zu überzeugen, ob die Angabe des Beklagten im Briefe vom 15. März 1885 richtig sei oder nicht, da er sich vom Beklagten die sachbezüglichen Ausweise hätte vorlegen lassen können. Dem nach könne die Behauptung des Klägers, daß er durch betrü gerische Handlungen des Beklagten zum Vertragsabschlusse veranlaßt worden sei, nicht als richtig anerkannt werden. 2. Die Kompetenz des Bundesgerichtes zu Beurtheilung der Beschwerde hängt, da die übrigen Voraussetzungen derselben unzweifelhaft gegeben sind, davon ab, ob eidgenössisches oder kantonales Recht anwendbar ist. Zweifellos ist eidgenössiches Recht dann anwendbar, wenn der Kaufvertrag, aus welchem auf Preisminderung geklagt und welcher eventuell wegen Be trugs angefochten wird, sich als Mobiliarkauf qualifizirt, wäh rend, sofern dieser Kaufvertrag als Immobiliarkauf zu be trachten ist, untersucht werden muß, ob, beziehungsweise inwie weit, Bestimmungen des eidgenössischen Obligationenrechts auch auf Liegenschaftskäufe anwendbar seien. In erster Linie ist also zu untersuchen, ob der Kaufvertrag vom 18. März 1885 recht lich als Mobiliar oder aber als Immobiliarkauf zu behan deln sei. 3. Die Kaufsurkunde vom 18. März 1885 enthält nun
B. Civilrechtspflege.
jedenfalls nur einen einheitlichen Kaufvertrag und nicht etwa verschiedene, blos äußerlich in eine Urkunde vereinigte, Kauf verträge; es ist ja für den Kaufgegenstand in seiner Gesammt heit, als durch den Parteiwillen zu einer Einheit zusammen gefaßte komplexe Leistung, ein einheitlicher Preis bestimmt. Dieser einheitliche Kaufvertrag muß denn der Natur der Sache nach entweder ganz als Liegenschafts oder ganz als Mobiliar kauf behandelt werden. Zwar hat gewiß die Uebereignung der einzelnen verkauften Sachen für die Mobilien nach den Bestimmungen des eidgenössichen Obligationenrechts, für die Immobilien nach den hiefür geltenden kantonalgesetzlichen Vor schriften zu erfolgen. Der Kaufvertrag selbst aber, d. h. der Kaufvertrag als obligationenrechtliches Geschäft kann nur als ein einheitlicher, in seiner Totalität entweder als Liegenschafts oder aber als Mobiliarkauf zu qualifizirender Vertrag behandelt werden. Entscheidend für seine Natur ist sein Hanptinhalt. Ist, nach den Bestimmungen des Vertrages und der daraus zu erschließenden Absicht der Parteien, Hauptinhalt des Vertrages Veräußerung und Erwerb von Liegenschaften, so liegt ein Im mobiliarkauf vor; ist dagegen Hauptgegenstand des Vertrages die Uebertragung des Apothekergeschäftes in Aktiven und Pas siven und werden die verkauften Liegenschaften nur nebensäch lich als zu diesem Geschäfte gehörig, mitveräußert, so ist der Vertrag als Mobiliarkauf zu behandeln (vergleiche Dernburg, Preußisches Privatrecht II, S. 10, Anmerkung 3, 3. Auflage; Behrend, Lehrbuch des Handelsrechtes I, S. 148). In dieser Richtung ist nun in Uebereinstimmung mit dem Vorderrichter anzunehmen, daß hier ein Liegenschaftskauf vorliege. Allerdings ist unverkennbar, daß der Käufer den Vertrag zu dem Zwecke abschloß, um in den erworbenen Gebäulichkeiten mit den ge kauften Utensilien und Waaren das Apothekergewerbe zu be treiben; allein es kann doch nicht gesagt werden, daß die Ge bäulichkeiten und Grundstücke lediglich als Bestandtheile des Apothekergeschäftes des Verkäufers (welches ja nicht schlechthin in Aktiven und Passiven vom Verkäufer übernommen wurde) veräußert worden seien. Es werden daher, dem regelmäßigen Verhältnisse bei Verkauf von Liegenschaften und Mobiliar in IV. Obligationenrecht. N° 83.
einem Vertrag entsprechend, die Liegenschaften als Hauptgegen stand des Vertrages betrachtet werden müssen, wofür auch noch darauf hingewiesen werden mag, daß der Kläger selbst in erster Instanz den Kauf als Liegenschaftskauf bezeichnet hatte. 4. Es muß somit die Frage untersucht und entschieden werden, ob, beziehungsweise inwieweit, Bestimmungen des eidgenössichen Obligationenrechtes auf Kaufverträge über Liegenschaften an wendbar seien. Die Vorschrift des Art. 231, Absatz 1 O. R. ( Für Kaufverträge über Liegenschaften gilt das kantonale Recht ), deren Auslegung hiefür entscheidend ist, hat bekanntlich in Doktrin und Praxis eine sehr verschiedene Auffassung ge funden. Von einer Seite wird diese Bestimmung dahin aus gelegt, sie behalte nur besondere, speziell für den Kaufvertrag über Liegenschaften gegebene, Vorschriften des kantonalen Rechtes vor; insoweit also derartige besondere kantonalrechtliche Be stimmungen nicht bestehen, gelte auch für Kaufverträge über Liegenschaften durchaus das Bundesgesetz, sowohl insoweit das selbe allgemeine Grundsätze des Obligationenrechtes aufstelle, als insoweit es speziell den Kaufvertrag normire. Dagegen wird von anderer Seite ausgeführt, nach Art. 231, Absatz 1 cit. seien die bundesgesetzlichen Bestimmungen über den Kauf (wie sie in Titel VII O. R. enthalten sind) auf Liegenschaftskäufe nicht anwendbar, dagegen werden die allgemeinen Materien des Obligationenrechtes durch das Bundesgesetz, soweit dieses nicht spezielle Vorbehalte zu Gunsten des kantonalen Rechtes enthalte, (in Titel I V) erschöpfend normirt, so daß die allge meinen obligationenrechtlichen Grundsätze desselben auch für Kaufverträge über Liegenschaften gelten. Eine dritte Meinung endlich geht dahin, durch Art. 231, Absatz 1 O. R. seien die Kaufverträge über Liegenschaften von der Normirung durch das Bundesgesetz überhaupt ausgeschlossen und in allen Richtungen (sowohl bezüglich der allgemeinen als der speziell den Kauf betreffenden Bestimmungen) dem kantonalen Rechte unterstellt. Die ersterwähnte Ansicht erscheint als mit dem Wortlaute und Zusammenhang des Gesetzes schlechthin unvereinbar. Der Grund satz des Art. 231, Absatz 1 O. R. ist unter der Rubrik All gemeine Bestimmungen mit an die Spitze des Titels von XIII 1887
B. Civilrechtspflege. Tausch und Kauf gestellt. Demnach kann denn gewiß kein Zweifel darüber obwalten, daß demselben zum Mindesten die Bedeutung zukommen muß, die Anwendung der Bestimmungen dieses Titels auf Liegenschaftskäufe auszuschließen. Die in Rede stehende Meinung legt überdem dem Obligationenrecht für den Liegenschaftskauf die Bedeutung eines blos subsidär nicht absolut gemeinen Rechtes bei. Hiefür ist, da das Obli gationenrecht für seine Normen zweifellos der Regel nach im ganzen Gebiete der Eidgenossenschaft gleichmäßige Geltung be ansprucht, nicht zu vermuthen. Da, wo der Gesetzgeber dem Obligationenrecht wirklich blos subsidiäre Geltung beilegen wollte, ist dies im Gesetze unzweideutig ausgedrückt (vergleiche Art. 64 und 896 O. R.) Wenn daher den Bestimmungen des VII. Titels des Obligationenrechtes für den Liegenschaftskauf die Bedeutung eines subsidiären Gesetzes hätte beigelegt werden wollen, so wäre dies gewiß im Texte des Gesetzes zu klarem Ausdrucke gelangt, dies um so mehr, als im Redaktions Ent wurfe des Gesetzes von 1875 (siehe Art. 284 desselben) eine unzweideutige Bestimmung dieses Inhaltes wirklich enthalten war, die aber eben nicht festgehalten wurde, sondern an deren Stelle schließlich die ganz anders gefaßte Vorschrift des Art. 231 Absatz 1 des Gesetzes trat. Die Normen des Obligationenrechts über den Kauf finden somit auf Liegenschaftskäufe jedenfalls keine Anwendung und es kann sich also blos fragen, ob nicht wenigstens die auf allgemeine Lehren des Obligationenrechts bezüglichen Bestimmungen des Bundesgesetzes auch für Liegen schaftskäufe gelten. Wäre dies zu bejahen, so wäre das Bun desgericht in concreto zwar nicht zu Beurtheilung der in erster Linie erhobenen Preisminderungsklage wegen Sachmängeln, wohl aber zur Beurtheilung der eventuell angestrengten Anfech tungsklage wegen Betruges zuständig. Allein die gestellte Frage ist richtiger zu verneinen. Hiefür spricht in erster Linie wieder der Wortlaut des Art. 231, Absatz 1 O. R. Derselbe behält für Kaufverträge über Liegenschaften das kantonale Recht ganz allgemein vor, ohne jede Unterscheidung zwischen generellen und speziellen Bestimmungen desselben, ohne irgendwie anzudeuten, daß Liegenschaftskäufe dennoch theilweise, soweit es sich um die IV. Obligationenrecht. No 83.
Anwendung allgemeiner obligationenrechtlicher Grundsätze handle, den Bestimmungen nicht des kantonalen, sondern des eidge nössischen Gesetzes unterstehen. Dafür spricht aber ferner der Zweck des Gesetzes. Das Gesetz wollte offenbar, ganz abgesehen von der Frage, ob mit Rücksicht auf Art. 64 B. V. die Bun desgesetzgebung überhaupt zuständig gewesen wäre, den Liegen schaftskauf zu normiren, den Kantonen anheimstellen, den Ver kehr in Grundstücken ihrerseits, mit Rücksicht auf ihre speziellen Bedürfnisse und Einrichtungen, zu ordnen. Dieser gesetzgeberische weck würde nun aber nur unvollständig erreicht, wenn man den allgemeinen obligationenrechtlichen Bestimmungen des Bundesgesetzes auch für den Liegenschaftskauf verbindliche Kraft beilegte. Denn es ist gewiß nicht zu verkennen, daß die An wendung mehrerer allgemeiner Bestimmungen des Obligationen rechts auf Liegenschaftskäufe zur Beseitigung gerade solcher Bestimmungen des kantonalen Immobiliarrechtes führen müßte, welche das Bundesgesetz zufolge des Vorbehaltes des Art. 231 Absatz 1 unberührt lassen wollte. So wird z. B. nicht zu be zweifeln sein, daß durch den Vorbehalt des Art. 231 Absatz 1 O. R. der Kantonalgesetzgebung anheimgegeben werden sollte, die Folgen des Verzuges des Schuldners für den Immobiliar kauf anders zu ordnen, als dies die allgemeinen Bestimmungen des Obligationenrechts postuliren, etwa die Geltung des Grund satzes des Art. 122 O. R. bei Säumniß des Käufers in Zah lung der Kaufsumme auszuschließen; so wird ferner nicht zu bezweifeln sein, daß der Kantonalgesetzgebung frei gestellt werden sollte, für den Immobiliarkauf die Beifügung von Bedingungen, deren Zuläßigkeit im Uebrigen aus dem Zusammenhange des Bundesgesetzes gefolgert werden müßte, als unzuläßig zu er klären, und dergleichen mehr. Kantonalgesetzliche Vorschriften diesen Inhalts aber erschienen, wenn der allgemeine Theil des Obligationenrechtes auch für den Immobiliarkauf Geltung hätte, ohne anders als unzuläßig; denn in diesem Falle wäre den Kantonen schlechthin untersagt, Gesetzesbestimmungen, welche mit den allgemeinen Bestimmungen des Obligationenrechts nicht vereinbar wären, ja welche sich auch nur auf Punkte bezögen, die durch den allgemeinen Theil des Obligationen
B. Civilrechtspflege. rechts direkt oder folgeweise geregelt wären, für den Immo biliarkauf aufzustellen oder aufrechtzuerhalten. Alle Fragen, welche durch den allgemeinen Theil des Obligationenrechts direkt oder folgeweise sich normirt finden, wären auch für den mmobiliarverkehr ausschließlich nach dem Obligationenrecht zu beantworten und es könnte die kantonale Gesetzgebung keine speziell den Immobiliarkauf betreffenden mødifizirenden Vor schriften feststellen. Bei dieser Regelung des Verhältnisses wären denn auch, Angesichts des innern Zusammenhanges und der wechselseitigen Bedingtheit der allgemeinen und besondern obli gationenrechtlichen Vorschriften, eine weitgehende Rechtsunsicher heit betreffend die fortdauernde Geltung kantonalrechtlicher Normen, sowie manigfache Komplikationen in der Rechtsan wendung unvermeidlich. Es ist daher, wie gesagt, dem Vor behalte des Art. 231, Absatz 1 O. R., seinem Wortlaute ent sprechend, die Bedeutung beizumessen, daß derselbe den Liegen schaftskauf ganz allgemein in allen Beziehungen, sofern natür lich nicht durch andere Bundesgesetze, wie das Bundesgesetz betreffend die persönliche Handlungsfähigkeit, etwas Anderes bestimmt ist, kantonalrechtlicher Regelung zuweist. Wenn hiegegen eingewendet wird, angesichts einer so umfassenden Bedeutung des fraglichen Vorbehaltes wäre unverständlich, inwiefern neben demselben noch der Vorbehalt des Art. 10 O. R. im Gesetze hätte aufgestellt werden können, so ist darauf zu erwidern, einerseits daß Art. 10 cit. sich nicht nur auf den Kaufvertrag über Liegenschaften bezieht, also neben Art. 231, Absatz 1 noch eine selbständige Bedeutung besitzt, andrerseits daß, selbst wenn dem nicht so wäre, daraus doch noch Nichts gegen die hier vertretene Anschauung folgen würde. Es wäre dann einfach in Art. 10 die Regel des Art. 231, Absatz 1 für einen speziellen Anwendungsfall noch besonders bestätigt, was um so weniger auffallen könnte, als das Bundesgesetz sich über seine Kompe tenzgrenzen gegenüber dem kantonalen Rechte nicht allgemein und prinzipiell ausspricht, sondern nur jeweilen bei einzelnen Materien besondere Vorbehalte aufstellt, ein Verfahren, bei welchem denn offenbar Wiederholungen sehr leicht vorkommen können. 515IV. Obligationenrecht. No 84. Demnach hat das Bundesgericht erkannt: Auf die Weiterziehung des Klägers wird wegen Inkompe tenz des Bundesgerichtes nicht eingetreten und es hat demnach in allen Theilen bei dem angefochtenen Urtheile des Oberge richtes des Kantons Aargau vom 16. September 1887 sein Bewenden. 84. Arrêt du 23 Décembre 1887, dans la cause Laplanche contre Gœgg. Par arrêt du 31 Octobre 1887, la Cour de Justice civile de Genève a prononcé comme suit : La Cour réforme le jugement rendu le 26 Mai 1887 par le Tribunal de Commerce, et, statuant à nouveau, déclare non recevable dame Laplanche dans son action contre Gogg au sujet des faits attribués personnellement à dame Désarnod dans le N° 2 de l offre de preuve, réserve à dame Laplanche tous droits contre cette dernière ; admet en preuve le fait articulé contre Gogg et ainsi conçu . Que Gogg a, depuis la remise de son commerce de modes à dame Laplanche, vendu à plusieurs reprises des plumes et des fleurs, articles se rapportant au même com merce ; réserve à Gogg la preuve contraire; condamne dame Laplanche à la moitié des dépens de première ins tance et d appel ; réserve le surplus jusqu'au jugement définitif et renvoie la cause à l audience du 9 Novembre pour les enquêtes. C'est contre cet arrêt que dame Laplanche recourt au Tribunal fédéral concluant à ce qu'il lui plaise. 1° Admettre à la forme et au fond le dit recours, et 2° réformer en conséquence l'arrêt rendu par la Cour de Justice de Genève le 31 Octobre 1887, en tant qu il déclare sieur Gogg non responsable des faits de concurrence dé