Lease termination upheld; no binding agreement on duration provenKI-generiert

81. Urtheil vom 21. Juli 1890 in Sachen Thürkauf gegen Meili. A. Durch Urtheil vom 20. Juni 1890 hat das Obergericht des Kantons Basellandschaft erkannt:
82. Es wird das Urtheil des Bezirksgerichtes Arlesheim vom
83. November 1889 aufgehoben und dahin abgeändert, daß der Appellat Thürkauf die Miethobjekte auf 1. Juli dieses Jahres zu verlassen und dem Eigenthümer zur Verfügung zu stellen hat.
84. Mit dem Entschädigungsbegehren wird die Klagpartei auf den ordentlichen Prozeßweg verwiesen.
85. Der Appellat trägt die ordentlichen Kosten beider Instanzen nebst 48 Fr. Parteientschädigung an die appellantische Partei. B. Gegen dieses Urtheil ergriff der Beklagte die Weiterziehung an das Bundesgericht, indem er den Antrag anmeldete, es sei unter Aufhebung des obergerichtlichen Urtheils vom 20. Juni 1890 das von der Klagpartei verlangte Wohnverbotsbegehren abzuweisen, unter Kostenfolge für die Klagpartei. Bei der heu tigen Verhandlung ist derselbe nicht vertreten; durch Schreiben vom 19. Juli zeigt er dem Bundesgerichte an, daß sein Anwalt Fürsprecher Elsäßer in Arlesheim ihm erst an diesem Tage von der Vorladung vor Bundesgericht auf den 21. Kenntniß gegeben und ihm mitgetheilt habe, er (Elsäßer) werde ihn vor Bundes

gericht nicht vertreten. Da ihn somit sein Anwalt im Stiche ge lassen, sei er nicht im Stande, sich vor Bundesgericht vertreten zu lassen; dennoch spreche er die Hoffnung aus, daß das Bun desgericht dem Rechte gemäß erkennen werde. Eventuell, wenn das Bundesgericht das obergerichtliche Urtheil bestätigen sollte, bitte er, den letzten Wohntag auf 1. September zu setzen; gleich zeitig übersendet er die Korrespondenz mit seinem Anwalte sowie verschiedene andere Schriftstücke. Der Vertreter der Kläger und Rekursbeklagten trägt auf Ab weisung der gegnerischen Beschwerde und Bestätigung des ange fochtenen Urtheils unter Kosten und Entschädigungsfolge an; er will eine Zeitungsnummer, mit der Publikation einer vom Rekurrenten wegen Wegzuges auf heute ausgeschriebenen Vieh und Fahrnißgant sowie verschiedene andere Aktenstücke betreffend die Vollstreckung des kantonalen Urtheils zu den Akten legen. Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1. Wittwe Meili Riggenbach hatte durch schriftlichen Vertrag vom 13. November 1886 den Gasthof zum Bären in Bin ningen dem Bierbrauer F. Merian in Basel gegen einen jähr lichen Zins von 1400 Fr. vermiethet und zwar für die Zeit vom 1. April 1887 bis 1. April 1888 fest und mit der Be redung, daß, wenn sechs Monate vor Ablauf des Vertrages eine Kündigung nicht erfolge, derselbe stillschweigend auf ein weiteres Jahr fortdauere. Für den Fall des Todes der Vermietherin und ür den Fall des Verkaufs der Liegenschaft während der Mieth zeit war bedungen, daß die Vermietherin respektive deren Erben, wenn sie die Aufhebung des Vertrages wünschen, auf 6 Monate zu kündigen oder bei sofortigem Abzug dem Miether eine Ent schädigung von 700 Fr. zu entrichten haben. Für den Fall des Verkaufes war dem Miether überdem das Vorkaufsrecht zu gleichen Bedingungen eingeräumt. Der Gasthof zum Bären wurde vom Beklagten E. Thürkauf als Untermiether des F. Merian be trieben. Am 14. April 1887 wurde dem Vertrage ein vom Pfarrer F. Meili (dem Schwiegersohn der Wittwe Meili Riggenbach) Namens der Vermietherin und von F. Merian, nicht aber von E. Thürkauf, unterzeichneter Nachtrag beigefügt, es werde der Vertrag in dem Sinne abgeändert, daß Thürkauf selbst als Pächter in denselben eintrete, Merian dagegen für richtige Durchführung des Vertrages im ganzen Umfange haftbar bleibe. Am 28. Sep tember 1889 kündigte Wittwe Meili dem E. Thürkauf sowie dem F. Merian als Garanten, gestützt auf den Vertrag vom 13. No vember 1886 die Miethe auf 1. April 1890. Da Thürkauf er klärte, er nehme diese Kündigung nicht an, so verlangten die Erben Meili vom Gerichtspräsidenten von Arlesheim ein Wohn verbot. Da dies verweigert wurde, so riefen sie die Entscheidung des Gerichtes an. Im Prozesse machte der Beklagte geltend, er sei in den schriftlichen Vertrag, der zwischen Wittwe Meili und Merian bestanden habe, nicht eingetreten; er habe vielmehr im September 1888 mit Psarrer Meili, dem Schwiegersohn und Bevollmächtigten der Wittwe Meili, mündlich sich dahin geeinigt, daß das Miethverhältniß vom Vermiether bis zum Verkaufe des Miethobjektes nicht gekündet werden dürfe, beim Verkaufe habe Beklagter das Vorkaufsrecht oder Anspruch auf eine Entschädi gung von 1500 Fr. Von Gültigkeit des schriftlichen Vertrages könne schon deßhalb nicht die Rede sein, weil derselbe von ihm nicht unterzeichnet und weil daselbst der Miethzins auf 1400 Fr. festgesetzt sei, während er faktisch 1500 Fr. bezahlt habe laut Quittung. Die erste Instanz (Bezirksgericht Arlesheim) hat das klägerische Begehren abgewiesen, nachdem von drei Zeugen ausge sagt worden war, daß zwischen Pfarrer Meili und dem Beklagten eine mündliche Vereinbarung in dem von letzterm behaupteten Sinne zu Stande gekommen sei. Vor der zweiten Instanz bean tragten die Kläger, es habe der Beklagte auf 1. Juli nächsthin den Gasthof zum Bären zu verlassen und sei in eine Entschä digung von 700 Fr. zu verfällen. Die zweite Instanz hat in der aus Fakt. A ersichtlichen Weise erkannt, mit der Begründung Der Miethvertrag vom 13. November 1886 respektive 14. April 1887, auf welchen sich die Klagpartei stütze, sei allerdings nicht maßgebend, weil er vom Beklagten nicht unterzeichnet, also für diesen nicht verbindlich sei. Andererseits bestehe aber auch die münd liche Vereinbarung, wie sie laut den Zeugenaussagen zwischen Pfarrer Meili und Thürkauf solle zu Stande gekommen sein, ebenfalls nicht zu Recht, und zwar aus einem doppelten Grunde. Einmal bestreite die Klagpartei, den Pfarrer Meili zum Ab

schlusse eines Miethvertrages mit Thürkauf bevollmächtigt haben und der Gegenbeweis sei nicht erbracht; auch sei nicht er härtet worden, daß die Kläger nachträglich sich mit dem Vertrage einverstanden erklärt haben. Die Ansicht der ersten Instanz, ein Schwiegersohn dürfe für die nicht unter Vormundschaft gestellte Schwiegermutter ohne spezielle Vollmacht handeln, entbehre aller und jeder Begründung. Wenn auch Pfarrer Meili für seine Schwiegermutter schon Geschäfte besorgt habe, die dann von jener genehmigt worden seien, so ersetze dieser Umstand selbstverständlich die fehlende Bevollmächtigung für das in Frage stehende Ueberein kommen nicht. Sodann aber wäre dieses Uebereinkommen auch wegen mangelnder Schriftform ungültig. Denn die Beredung, daß der Miethvertrag bis zum Verkauf des Miethobjektes un kündbar sein solle, erscheine offenbar als eine vom Gesetze ab weichende und allgemeinen Rechtsgrundsätzen geradezu entgegen stehende; sie hätte daher zu ihrer Gültigkeit nach Art. 275 O. R. der schriftlichen Form bedurft. Da somit der vom Beklagten be hauptete mündliche Vertrag niemals Rechtsgültigkeit erlangt habe, so habe das zwischen den Parteien bestehende Miethverhältniß so wie geschehen gekündet werden können. Was das Entschädigungs begehren anbelange, so geben die Akten darüber nicht genügenden Aufschluß und es sei dasselbe daher auf dem ordentlichen Prozeß wege zu erledigen. 2. Die Kompetenz des Bundesgerichtes ist nicht bestritten; ist auch gegeben. Die Sache ist jedenfalls nach eidgenössischen Gesetzen zu beurtheilen, das angefochtene Urtheil ist obschon im summarischen (beschleunigten) Verfahren erlassen, doch ein über die Beendigung der Miethe definitiv entscheidendes letztinstanzliches Haupturtheil und auch der gesetzliche Streitwerth erscheint als ge geben. Im Streite lag grundsätzlich, ob die Kläger berechtigt ge wesen seien, durch Kündigung auf sechs Monate die Beendigung der Miethe herbeizuführen, oder ob sie vielmehr das Miethverhältniß auf ungewisse Zeit hinaus bis zu einem Verkaufe der Liegenschaft fortsetzen müssen. Das Streitinteresse der Kläger an dieser Frage darf nun wohl auf 3000 Fr. gewürdigt werden. 3. Die von den Parteien in der bundesgerichtlichen Instanz neu vorgebrachten Behauptungen und vorgelegten Aktenstücke sind als unzuläßig nicht zu berücksichtigen, da das Bundesgericht ge mäß Art. 30 Abs. 4 O. G. seinem Urtheile den von den kanto nalen Gerichten festgestellten Thatbestand zu Grunde zu legen hat. Wenn freilich ein Verzicht des Rekurrenten auf seine Be schwerde ausgesprochen worden wäre, so wäre dieser natürlich zu berücksichtigen. Allein ein solcher Verzicht folgt nun offenbar nicht, wie der klägerische Anwalt heute angedeutet hat, daraus, daß der Beklagte Veranstaltungen dazu getroffen hat, die Mieth sache thatsächlich zu verlassen. 4. In der Sache selbst mag zunächst als für die Entscheidung nicht erheblich dahin gestellt bleiben, ob der zwischen den Parteien abgeschlossene Vertrag als Miethe oder aber als Pacht zu be trachten sei. Beide Parteien behaupten, daß ein Mieth oder Pachtvertrag um den Gasthof zum Bären in Binningen zwischen den Parteien wirklich zu Stande gekommen sei; bestritten ist dagegen die Dauer, auf welche dieser Vertrag abgeschlossen wurde. Die Kläger behaupten, der Beklagte sei in den am 13. November 1886 mit F. Merian abgeschlossenen schriftlichen Vertrag eingetreten; es seien also für die Dauer der Miethe und die Kündigungsfristen die Bestimmungen dieses Vertrages maß gebend; der Beklagte dagegen bestreitet dies und behauptet einen mündlichen Vertrag des Inhalts, daß die Miethe bis zum Ver kaufe der Miethsache für den Vermiether unkündbar sein solle. Nun kann aber letzteres, nach den für das Bundesgericht ver bindlichen thatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz nicht an genommen werden. Die Vorinstanz stellt fest, es sei nicht erwiesen, daß Pfarrer Meili, mit welchem der Beklagte das gedachte Ab kommen abgeschlossen haben will, von der Eigenthümerin Wittwe Meili zum Abschlusse eines solchen Uebereinkommens bevoll mächtigt worden oder dasselbe nachträglich von der Wittwe Meili genehmigt worden sei. Diese Feststellung beruht auf keinem Rechts irrthum. Eine gesetzliche Vollmacht des Schwiegersohnes, für seine Schwiegermutter zu verhandeln, wie die erste Instanz sie ange nommen hat, besteht selbstverständlich nicht und ebenso ist die Auffassung der zweiten Instanz richtig, daß daraus, daß Wittwe Meili einige von ihrem Schwiegersohne für sie abgeschlossene Geschäfte nachträglich anerkannt habe, auf die Genehmigung des

in Rede stehenden Uebereinkommens nicht geschlossen werden könne. Besondere Thatsachen sodann, aus welchen eine Geneh migung des behaupteten Uebereinkommens durch die Wittwe Meili folgen würde, sind nicht festgestellt; insbesondere ist nicht ersichtlich, daß die Wittwe Meili bei Ausstellung der vom Be klagten angeführten Miethzinsquittung von dem behaupteten Uebereinkommen Kenntniß gehabt habe. Danach steht denn fest daß das vom Beklagten behauptete Uebereinkommen über die Dauer der Miethe jedenfalls nicht in einer für die Kläger ver bindlichen Weise ist abgeschlossen worden. Auf der andern Seite ist denn allerdings auch nicht erwiesen, daß der Beklagte in den schriftlichen Vertrag vom 13. November 1886 eingetreten sei und also dessen Bestimmungen über die Dauer der Miethe und die Kündigungsfristen maßgebend seien. Allein die Kläger waren zu Kündigung des Vertrages in der Weise wie geschehen nichts destoweniger berechtigt. Da eine verbindliche Einigung der Par teien über die Dauer der Miethe im einen oder andern Sinne nicht nachgewiesen ist, so liegt nun eben der Fall vor, daß die Parteien eine gültige Vereinbarung über eine bestimmte Dauer des Vertrages nicht getroffen haben und es kommen daher die Bestimmungen des Gesetzes über die Kündigung von Mieth oder Pachtverhältnissen, die auf unbestimmte Zeit eingegangen sind, zur Anwendung (Art. 289, 290, 309 O. R.). Ja, es hätte sich fragen können, ob nicht, wegen Mangels der Willensüberein stimmung über einen wesentlichen Punkt (die Miethzeit), ein di rektes Miethverhältniß zwischen den Parteien überhaupt nicht zu Stande gekommen sei und die Kläger vom Beklagten also ohne weiters das Verlassen der Miethsache hätten verlangen können. Allein auf diesen Standpunkt haben sich die Parteien nicht ge stellt; sie sind vielmehr beiderseits davon ausgegangen, daß ein Miethvertrag jedenfalls bestehe. Dieser kann dann aber, wie be merkt, da eine andere Willenseinigung der Parteien nicht nachge wiesen ist, nur als ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossener be handelt werden. Bei dieser Sachlage bedarf es einer Untersuchung der Frage, ob das vom Beklagten behauptete Uebereinkommen nicht auch wegen mangelnder Form unverbindlich wäre, nicht. Ebenso ist klar, daß das Bundesgericht dem Rekurrenten nicht, wie er eventuell beantragt hat, eine weitere Frist zu Räumung der Miethsache bewilligen kann. Demnach hat das Bundesgericht erkannt: Die Weiterziehung des Beklagten wird als unbegründet abge wiesen und es hat demnach in allen Theilen bei dem angefochtenen Urtheile des Obergerichtes des Kantons Basellandschaft vom 20. Juni 1890 sein Bewenden.