- Arteil vom 5. Oktober 1910 in Sachen
Nauer gegen Zürich.
Dem Eigentümer eines servitutbelasteten Grundstücks gegenüber aus
geübter Zwang zur Ablösung der Servitut (nicht zu verwechseln
mit dem umgekehrten Fall der Expropriation einer Servitut). Zu
lässigkeit eines solchen Zwangs im Kanton Zürich, dessen Baugesetz
behufs Ermöglichung einer rationellen Ueberbauung der städtischen
Quartiere nötigenfalls geradezu die Zusammenlegung sämtlicher
Grundstücke eines ganzen Quartiers und die Bildung neuer Parzellen,
sowie ihre Verteilung unter die Eigentümer der frühern Parzellen
unter Ausgleichung der Wertunterschiede durch Geldzahlungen
vorsieht.
A. Der Rekurrent ist Eigentümer des Grundstückes Kat.
Nr. 1044 an der Ecke Freudenbergstraße Hinterbergstraße in
Zürich V. In dem Grundstücke befinden sich nach Angabe der
städtischen Wasserversorgung die Wasserleitung für eine der Stadt
Zürich gehörende Brunnenstube (L), welche in dem unterhalb an die
Liegenschaft des Rekurrenten anstoßenden Grundstücke Kat. Nr. 1043
des Edwin Rothschild liegt. Von der Brunnenstube aus geht das
Wasser in die städtische Leitung in der Kleinjoggstraße und kreuzt
das Gebiet der einzigen Quartierstraße des Quartierplanes Nr. 218,
welcher am 14. Juli 1909 vom Stadtrat festgesetzt worden ist.
Das Grundstück des Rekurrenten ist in den Quartierplan einbe
zogen worden. Die Wasserleitungsservitut soll nach der Vorlage
des Stadtrates und im Einverständnis mit dem genannten Edwin
Rothschild, welcher zu bauen beabsichtigt, aufgehoben werden, und
es ist als Anteil des Rekurrenten an den Ablösungskosten von
insgesamt 3450 Fr. der Betrag von 1400 Fr. in den Kosten
verleger eingesetzt. Dieser enthält hierüber folgende Ausführung:
Die Wasserfassung liegt in den Grundstücken Kat. Nr. 1043
und 1044 an der Kleinjoggstraße. Im erstgenannten Grundstück
befindet sich die zugängliche Brunnenstube. Die Quelle liefert im
Mittel aus den monatlichen Wassermessungen der letzten 10 Jahre
6,9 Liter per Minute; folglich beträgt der Wert der Quelle à
500 Fr. per Minutenliter 3450 Fr.
Es ist nicht vorauszusehen, ob die Quelle durch den Bau der
Straßen beeinträchtigt wird, dagegen liegt es im Interesse der
Besitzer der Grundstücke Kat. Nr. 1043 Edwin Rothschild und
1044 Fritz Nauer, das Wasserrecht abzulösen, damit das Land
baulich verwertet werden kann.
Der Rekurrent bestritt zunächst den Bestand der Servitut und
protestierte sodann gegen die Ablösung, da die Servitut ihn am
Bauen nicht hindern könne. Seine bezüglichen Beschwerden wurden
jedoch vom Stadtrat am 14. Juli 1909, vom Bezirksrat am
- Dezember 1909 und vom Regierungsrat am 2. Juni 1910
abgewiesen.
Aus den Erwägungen des regierungsrätlichen Beschlusses ist
hervorzuheben:
Die Frage, ob bauhindernde Servituten im Quartierplanver
fahren überhaupt abgelöst werden können, scheine nicht bestritten
zu sein und sei auch bis jetzt von den Verwaltungsbehörden sowohl
als von den Gerichten stets bejaht worden. Bestritten sei dagegen
die Existenz der Wasserleitungsservitut auf dem Grundstücke des
Rekurrenten. Es sei aber nicht Sache der Verwaltungsbehörden,
diesen Streit zu entscheiden; vielmehr sei diese Frage vom Gerichte
zu beurteilen.
Soweit der Rekurrent verlange, daß nur ein Recht, nicht eine
Pflicht zur Ablösung der Servitut festgestellt werde, sei der Rekurs
unbegründet. Dieses Begehren verstoße eben gegen den Grundsatz,
daß alle Beteiligten im Verfahren gleich zu behandeln seien. Ferner
würde die Anerkennung des Begehrens überhaupt auch die Voll
streckbarkeit des genehmigten Quartierplanes hindern, indem dieser
in Bezug auf die Ablösung der Servituten erst durchgeführt wer
den könnte, wenn der Belastete seine Zustimmung gäbe. Eine
Pflicht des Belasteten zur Ablösung der Servituten müsse
auch deshalb festgesetzt werden, weil sonst der Servitutberechtigte
gegenüber denen machtlos wäre, die ihre Liegenschaften nicht zu
gleich mit den übrigen verwerten wollten. Die verbleibenden Be
lasteten könnten sich, wenn die unterhalb ihrer Grundstücke durch
führenden Wasserleitungen infolge der Erstellung von Bauten oder
des Baues von Straßen abgegraben und die Anstalten entfernt
würden, ohne Entschädigung von der Last befreien, weil die An
stalt ihren Zweck verloren hätte. Es sei aber auch ganz allgemein
zu sagen, daß die Bereinigung der Servitutverhältnisse im Quar
tierplan jederzeit dann müsse verlangt werden können, wenn ein
Interesse seitens des Belasteten oder des Berechtigten vorhanden
ei. Nur unter dieser Voraussetzung könne der Zweck des Quar
tierplanes überhaupt erreicht werden. Es wäre eine ungerechte Be
vorzugung der Belasteten, wenn nur sie den Zeitpunkt der Ablö
sung der Lasten zu bestimmen hätten. Allerdings müsse anerkannt
werden, daß in einzelnen Fällen die Ungerechtigkeit in dem Ver
langen nach sofortiger Ablösung der Servitutrechte liegen könne,
namentlich dann, wenn der Berechtigte an der Ablösung kein prak
tisches Interesse habe, wie z. B. an der Aufhebung einer Baube
schränkung auf einem bereits überbauten Grundstück. Es wäre
daher denkbar, daß Ausnahmen von dem Prinzip der Vollstreck
barkeit des genehmigten Quartierplanes im einzelnen Falle zuge
lassen würden. Solche Ausnahmen wären durch Beschluß der
betreffenden Behörde oder im Rekursverfahren besonders festzu
stellen. Im allgemeinen aber müsse im Interesse einer klaren
Regelung der Rechtsverhältnisse daran festgehalten werden, daß
alle Ansprüche aus dem Quartierplanverfahren nach der Geneh
migung des Planes sollen vollstreckt werden können.
Im übrigen sei es Sache des Richters, die Existenz des Servi
tutrechtes festzustellen. Es erscheine selbstverständlich, daß eine Ab
lösungssumme nur zu bezahlen sei, wenn die Existenz des Rechtes
nachgewiesen sei. Über den Betrag der Ablösungssumme und über
die Schätzung der Interessen des Edwin Rothschild und des Re
kurrenten zu befinden, sei ebenfalls nicht Sache der Verwaltungs
behörden. Endlich sei in diesem Verfahren auch die Frage nicht zu
untersuchen, ob der Fall eintreten werde, daß der Rekurrent gar
keine Entschädigung zu bezahlen habe.
B. Gegen diesen Beschluß richtet sich der vorliegende, recht
zeitig und formrichtig ergriffene staatsrechtliche Rekurs mit dem
Rechtsbegehren, das Bundesgericht wolle erkennen:
-
Es sei sowohl nach der zürcherischen Verfassung und dem
zürcherischen Baugesetz als nach der Bundesverfassung unzulässig,
der Stadt Zürich und den am stadtzürcherischen Quartierplanver
fahren Nr. 218 Beteiligten das Recht einzuräumen, zu jeder be
liebigen Zeit nach Durchführung des Schätzungsverfahrens den
Rekurrenten dazu zwingen zu dürfen, daß er die angeblich auf
seinem Lande Kat. Nr. 1044 an der Freudenbergstraße (zukünf
tige Kraftstraße) haftende Wasserrechts Servitutlast ablösen und
der Stadt dafür 1400 Fr. resp. die im Schätzungsverfahren noch
zu ermittelnde Summe zahlen müsse;
-
es seien daher sowohl der Regierungsratsbeschluß vom
-
Juni 1910 als der durch denselben bestätigte zürcherische Staats
ratsbeschluß vom 14. Juli 1909, Dispositiv 1 und Dispositiv 2a,
sowie damit auch die in letzterem erwähnte Aufstellung über Ser
vitutenbereinigungen und der Kostenvoranschlag ec. aufgehoben,
soweit darin ein Zwang gegen den Rekurrenten ausgesprochen
wird, auf erstes Verlangen der Stadt Zürich oder anderer am
Quartierplan Beteiligter die angeblich der Stadt an seinem Grund
stück zustehenden Wasserrechts Servitutrechte gegen 1400 Fr.,
eventuell gegen eine (noch festzusetzende) Entschädigungssumme ab
kaufen zu müssen und
AS 36 I 1910
-
es sei der Stadtrat Zürich deshalb verpflichtet, in seinen
Beschluß vom 14. Juli oder in den dazu gehörenden Kostenvoran
schlag folgende 3 Zusätze aufzunehmen:
-
Daß nur ein Recht, nicht eine Pflicht, zur Ablösung des
städt. Wasserrechtes (falls eine Wasserleitung zur Brunnen
stube L in Kat. 1044 wirklich vorhanden sein sollte) für
den Rekurrenten besteht;
-
daß vom Rekurrenten resp. seinem Rechtsnachfolger eine
Ablösungssumme (Anfechtung des Quantitatives von 1400 Fr.
event. vorbehalten) bloß dann zu bezahlen ist, wenn er das Be
gehren um Ablösung der (angeblichen) Servitutlast stellt
oder wenn sich bei Beginn einer Baute auf seinem Grund
stück eine Kollision mit einer Wasserrechtsservitut der Stadt
Zürich zeigt;
-
daß die Stadt eine Ablösungssumme vom Rekurrenten resp.
seinem Rechtsnachfolger jedenfalls nur dann beanspruchen
kann, wenn von ihr vorher ein Servitutrecht durch Besitz
einer Wasserleitung in der Kat. Nr. 1044 und die Beein
trächtigung derselben durch eventuelle Überbauung von Kat.
1044 nachgewiesen wird.
-
es seien dem Rekurrenten die Kosten zurückzuvergüten, welche
der Bezirksrat Zürich und der zürcherische Regierungsrat bei Ab
weisung seines Rekurses von ihm erhoben hat (12 Fr. 50 Cts.
und 42 Fr. 20 Cts.).
Eventuell sei der Betrag der Ablösungssumme im Kosten
verleger auf Seite 20 zu streichen und einzuschalten, daß eine
Ablösungssumme erst in dem Zeitpunkt zu ermitteln und bezahlen
sei, in welchem die Kat. Nr. 1044 überbaut oder verkauft werde
(ähnlich wie 32 litt. a und b des Baugesetzes), beides unter
der Voraussetzung, daß alsdann vorher festgestellt sein werde, ob
und inwieweit eine Überbauung einer in Kat. 1044 etwa vor
handenen Wasserleitung Wasser entziehen würde.
Weiter eventuell wahre sich der Rekurrent das Recht, diesen
Antrag im Schätzungsverfahren zu stellen.
Aus der Begründung des Rekurses ist folgendes hervorzuheben:
Die Hauptstreitfrage sei die, ob nach Gesetz und Staatsver
fassung ein Grundeigentümer gezwungen werden könne, gegen
seinen Willen eine auf seinem Grundstück ruhende Servitutlast
abzulösen und dem Servitutberechtigten sein Recht gegen eine vom
Stadtrat bestimmte und eventuell im Schätzungsverfahren festzu
setzende Geldsumme abzukaufen. Diese Frage sei zu verneinen. Der
gegenteilige Entscheid der zürcherischen Behörden verletze den Art. 4
KV (Garantie wohlerworbener Privatrechte) und beruhe auf einer
willkürlichen und offenbar unrichtigen Handhabung des zürcherischen
Baugesetzes.
Zwangsabtretungen seien zwar nach Art. 4 BV zulässig; und
durch Volksabstimmung sei im Baugesetz für das Quartierplan
verfahren und für Grenzbereinigungen als weitere Ausnahme den
Nachbaren in ihren Privatinteressen, damit sie ihr Grundeigentum
richtig überbauen können, das Recht eingeräumt worden, Abtretung
von Land zur Erstellung von Quartierstraßen oder zu Grenzregu
lierungen sowie Verzicht auf die Überbauung hindernder Servitut
rechte gegen Ersatz durch Land oder gegen Geldentschädigung zu
erzwingen. Nirgends aber gestatte das Bundesgesetz, jemanden zu
zwingen, daß er sein Land von einer Servitutlast befreie, daß
er sein Vermögen zum Abkauf von auf seinem Land haftenden
Servitutlasten verwende. Es könne wohl Abtretung von Rechten
verlangt werden, um eine zweckentsprechende Überbauung zu ermög
lichen ( 23 cit.), aber es könne niemand gezwungen werden,
entgegen bestehenden Servitutlasten zu bauen und zu diesem Zweck
sofort, bevor er überhaupt bauen wolle und könne, die entgegen
stehenden Servitutrechte durch Abkauf abzulösen. Es gebe überhaupt
keine Gesetzesbestimmung, wonach jemand gezwungen werden könnte,
etwas zu kaufen. Wo das Baugesetz bei Grenzregulierungen und
Güterzusammenlegungen zum Erwerb von Land nötige, da geschehe
es nicht durch Zwang zur Zahlung, sondern durch Zwang zum
Abtausch gegen anderes Land ( 18, 24 und 25 des Baugesetzes);
und wer nicht in der Lage sei, Aufgeld aus eigener Tasche zu
verwenden, könne auf Grund des Gesetzes ( 21 Schlußsatz des
Baugesetzes und 13 und 14 der Verordnung) erwirken, daß er
jedenfalls nicht mehr Land erwerben müsse, als er herzugeben habe,
sodaß er nicht gegen seinen Willen Geld auszahlen müsse. Auch
da, wo das Baugesetz das Recht einräume, einen Grundeigentümer
mit Mehrwertsbeiträgen an den Bau einer öffentlichen Straße zu
belasten, gewähre es ihm das Gegenrecht, sich von der Zahlung
durch Heimschlagung des Grundstückes zu befreien ( 31 34
Baugesetz), und es sei überdies durch 32 vorgesorgt, daß der
Grundeigentümer nicht durch sofortiges Einverlangen des Geldes
ruiniert werden könne. Wenn es die Meinung des Gesetzes ge
wesen wäre, daß ein Grundeigentümer gezwungen werden könnte,
gegen seinen Willen für sein Land die Freiheit von Servituten zu
erkaufen, so wären gewiß ähnliche Bestimmungen wie in 32
hinsichtlich des Zeitpunktes der Zahlungspflicht getroffen worden.
Aber das Gesetz vermeide es überall offensichtlich, einen Zwang
zu Zahlungen und zum Erwerb von Rechten aufzulegen; so
zwinge es auch keinen Grundeigentümer, an dem Bau von Quar
tierstraßen zu partizipieren, auch wenn er sonst sein Grundstück
mangels Zufahrt nicht überbauen könne ( 22 Abs. 2 der Ver
ordnung). Dieselbe ratio legis führe aber dazu, daß auch keinem
Grundeigentümer die Pflicht aufgezwungen werden dürfe, bauhin
dernde Servituten abzulösen, also einen Zwang gegen den Besitzer
des Servitutrechtes auszuüben. Die ratio legis gehe expressis
verbis nur dahin, die Überbauung zu ermöglichen, nicht aber, sie
zu erzwingen ( 23). Es erscheine demnach als reinste Willkür,
die durch keine Gesetzesbestimmung unterstützt werden könne, wenn
Stadtrat, Bezirksrat und Regierungsrat der Stadt Zürich das
Recht einräume, den Rekurrenten zum Abkauf ihrer angeblichen
Servitutrechte zu zwingen und zu jeder Zeit nach Durchführung
des Schätzungsverfahrens über das Quantitativ des Kaufpreises
dessen sofortige Zahlung von vielleicht mehreren tausend Franken
zu verlangen. Durch solches Verfahren könnten ja sogar gut si
tuierte Bürger von heute auf morgen in Konkurs getrieben werden.
Übrigens bliebe bei Bestätigung des Regierungsbeschlusses ganz
unklar, wer nach Abkauf des Servitutrechtes der Stadt das Recht
auf das Wasser bekomme; müßten Nauer und Rothschild das
vorhandene Wasserquantum im Verhältnis ihrer Zahlungsquote
teilen? und wie solle das effektuiert werden? oder dürfe dann
jeder von ihnen nach Belieben nach Wasser graben resp. durch
Bauten dem andern den Wasserzufluß entziehen? Solche Fragen
würden doch auch im Gesetz geordnet worden sein, wenn die Auf
fassung des Regierungsrates richtig wäre.
Der Regierungsrat des Kantons Zürich hat Abweisung
des Rekurses beantragt.
Aus seiner Rekursantwort sind folgende Erklärungen hervorzu
heben: Bei der Durchführung des Quartierplanes seien besondere
Verhältnisse, namentlich auch Billigkeitsgründe, immer in weit
gehendem Maße berücksichtigt worden. Auch der Rekurrent werde
dort seine Begehren geltend machen können. Es werde keineswegs
von ihm verlangt, daß er ohne weiteres die Aufstellung des Stadt
rates Zürich für die Ablösung der streitigen Last auerkenne, son
dern es stehe ihm das Recht zu, den Umfang und den Geldwert
der Last durch den Richter genau feststellen zu lassen. Ferner sei
es dem Rekurrenten unbenommen, mit Bezug auf die Zahlungs
bedingungen alle Rechte geltend zu machen. Wenn die Last das
Bauen nicht hindere, was durch den Richter festzustellen sein werde,
könne entweder gar keine oder nur eine reduzierte Ablösungssumme
gefordert werden. Die Frage, wie das in die Brunnenstube L ab
fließende Wasser in Zukunft zu behandeln sei, werde ebenfalls durch
den Richter entschieden werden; diese Frage bilde einen Gegenstand
des Schätzungsverfahrens; desgleichen die weitere Frage, ob dem
Rekurrenten eine Zahlungsfrist zu gewähren sei.
D. Aus dem kantonalen Baugesetz für Ortschaften mit
städtischen Verhältnissen, vom 23. April 1893, sind zu zitieren:
18. Wenn die Grenze zweier Grundstücke schiefwinklig auf
die Straßengrenze trifft, so ist eine neue, möglichst senkrecht zur
Straßenachse stehende Grenze anzustreben.
Dies soll zunächst auf dem Wege des Abtausches versucht
werden. Wenn aber hiedurch die eine Parzelle so verschmälert
würde, daß die Erstellung einer ordentlichen Baute nicht mehr
möglich wäre, so ist das zur besseren Gestaltung beider Bau
stellen nötige Land gegen Ersatz des vollen Verkehrswertes von
dem Eigentümer der größeren Parzelle abzutreten, soweit dies
ohne Nachteil für eine richtige Überbauung derselben geschehen
kann.
Wenn eine an der Straße liegende Parzelle zu wenig Tiefe
hat, um überbaut werden zu können, so kann der Eigentümer
unter den gleichen Voraussetzungen eine Grenzbereinigung mit
den rückwärts liegenden Grundstücken verlangen, sofern nicht die
Eigentümer derselben vorziehen, die an der Straße liegende Par
zelle zu erwerben.
19, Abs. 1. Für die Einteilung des zwischen Hauptstraßen
zügen liegenden Landes zum Zwecke der Überbauung und für die
Anlegung von Quartierstraßen, welche das innere des Geländes
mit den Hauptstraßen verbinden, haben die beteiligten Grund
eigentümer einen Quartierplan aufzustellen.
21. Bei der Einteilung eines Quartieres ist darauf zu
achten, daß eine den Anforderungen der öffentlichen Gesundheits
pflege entsprechende Überbauung möglich wird, daß sich die anzu
legenden Quartierstraßen den Hauptverkehrsstraßen und den be
nachbarten Quartierstraßen passend anschließen und daß die ent
stehenden Vorteile den verschiedenen Grundeigentümern in billigem
Verhältnisse zukommen.
22. Können sich die Grundeigentümer über die Quartier
einteilung nicht einigen, so ist jeder einzelne berechtigt zu ver
langen, daß der Gemeinderat den Quartierplan festsetze. In diesem
Falle hat der Gemeinderat die sämtlichen beteiligten Grundeigen
tümer anzuhören.
23. Um eine Quartiereinteilung im Sinne des 21 und
eine zweckentsprechende Überbauung der einzelnen Grundstücke zu
ermöglichen, ist der Gemeinderat berechtigt, Grenzveränderungen
und nötigenfalls die Zusammenlegung und Neueinteilung sämt
licher Grundstücke vorzunehmen.
Ebenso kann die Mehrheit der Grundeigentümer, insofern sie
zugleich über mindestens die Hälfte der Grundfläche verfügen,
vom Gemeinderate die Vornahme solcher Anderungen verlangen.
24. Bei der Neueinteilung eines ganzen Quartieres werden
sämtliche Grundstücke zusammengelegt. Die für Straßen abzu
gebende Bodenfläche wird von der Gesamtfläche abgezogen und es
werden sodann neue Parzellen so ausgeschieden, daß jeder Betei
ligte im Verhältnisse des von ihm eingeworfenen Teiles zum
Ganzen einen dem bisherigen gleichwertigen Anteil wieder erhält.
Hiebei sind die mit jedem Grundstücke bisher verbunden gewesenen
Vorzüge und Nachteile möglichst zu berücksichtigen.
Die Einteilung ist Sache der Verwaltungsbehörden. Über das
Verfahren, soweit dasselbe nicht durch dieses Gesetz geordnet ist,
sowie über die Verlegung der allgemeinen Kosten, namentlich der
jenigen der Planaufnahme und der Vermarkung, wird der Re
gierungsrat eine Verordnung erlassen, welche dem Kantonsrate
zur Genehmigung vorzulegen ist.
25. Soweit Ersatz an Land nicht in vollem Umfange mög
lich ist, findet die Ausgleichung unter den Beteiligten durch Bar
zahlung statt.
Wer ein Grundstück einwirft, auf welchem wegen zu geringer
Breite oder wegen anderer Verhältnisse die Erstellung eines
Wohnhauses nach den Vorschriften dieses Gesetzes nicht möglich
wäre, kann gegen volle Entschädigung ausgekauft werden.
Wer dagegen ein überbaubares Grundstück einwirft, kann einen
Baugrund von annähernd gleichem Umfange beanspruchen und
darf gegen seinen Willen nicht mit einer bloßen Geldentschädi
gung abgefunden werden.
26. Die Ermittlung der Entschädigungen, insbesondere die
Wertung der in Abtretung fallenden Parzellen, sowie die Fest
setzung der Ausgleichungs und Auskaufsummen erfolgt nach dem
Gesetze über Abtretung von Privatrechten.
Von der Verordnung betreffend das Verfahren bei Prüfung von
Quartierplänen und bei Grenzregulierungen, vom 24. Februar
1894 kommt endlich in Betracht:
13, Abs. 2: Ist eine Neueinteilung damit (sc. mit der
Aufstellung des Quartierplanes) verbunden, so ist zugleich eine
Aufstellung zu machen über die erforderlichen Auskäufe, Abtau
schungen, Entschädigungen für Abtretungen, Verzichte auf Servi
tuten, Pfandbereinigungen usw. ( 25 des Baugesetzes); die
hiezu nötigen Schätzungen erfolgen durch die in 10 bezeichnete
Kommission."
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
- Da der Rekurrent sich über Verletzung der in Art. 4
KV enthaltenen Garantie wohlerworbener Privatrechte, sowie über
Willkür beschwert, ist das Bundesgericht zur Behandlung des Re
kurses kompetent.
Dagegen könnte es sich gegebenen Falls, entsprechend der rein
kassatorischen Funktion des staatsrechtlichen Rekurses, für das Bun
desgericht nur darum handeln, den angefochtenen Regierungsbe
schluß aufzuheben, während dem Rekursantrag 3, sowie dem
Eventualantrag unter keinen Umständen Folge gegeben werden
könnte.
2. Was zunächst die behauptete Verletzung der Garantie
wohlerworbener Privatrechte betrifft, so ließe sich die
Frage aufwerfen, ob diese Garantie auch von demjenigen ange
rufen werden könne, welcher nicht in einem ihm zustehenden Eigen
tums oder sonstigen dinglichen Rechte beschränkt, sondern lediglick
zu einer Geldleistung angehalten wird, m. a. W.: ob sich die
Garantie wohlerworbener Privatrechte wirklich, wie der Rekurrent
annimmt, ganz allgemein auf das Vermögen beziehe. Diese
Frage braucht jedoch anläßlich des vorliegenden Falles deshalb
nicht entschieden zu werden, weil der Rekurs sich auch vom Stand
punkt jener extensiven Interpretation der Garantie wohlerworbener
Privatrechte als unbegründet erweist.
3. Vorerst steht außer Frage und wird auch vom Rekur
renten stillschweigend anerkannt, daß die Eigentumsgarantie. bezw.
die Garantie wohlerworbener Privatrechte, nicht vor jedem Ein
griff in das Eigentum bezw. in andere wohlerworbene Rechte
schützt, sondern nur vor solchen Eingriffen, welche der gesetzlichen
Grundlage entbehren. Der Rekurrent hat denn auch selber nicht
etwa den Standpunkt eingenommen, das kantonale Baugesetz, auf
welches sich der angefochtene Beschluß stützt, sei verfassungswidrig;
sondern er will sich durchaus an dieses Gesetz halten und bestrebt
sich bloß, darzutun, daß dasselbe einen Zwang zur Ablösung von
Servituten gegenüber dem Belasteten nicht vorsehe. Es fragt sich
also in der Hauptsache nur, ob wirklich ein solcher Zwang dem
zürcherischen Baugesetze nicht entspreche und daher ein der gesetz
lichen Grundlage entbehrender Eingriff vorliege.
4. Es ist richtig, daß ein dem Servitutbelasteten gegenüber
auszuübender Ablösungszwang im kantonalen Baugesetze und auch
in der Verordnung betreffend das Verfahren bei Prüfung von
Quartierplänen und bei Grenzregulierungen nirgends ausdrücklich
vorgesehen ist. Das Gesetz selber spricht lediglich (in 18) von
einer Verpflichtung zum Abtausch sowie zur Abtretung von
Land gegen den vollen Verkehrswert , und sodann (in 22 ff.
von einer Zusammenlegung und Neueinteilung sämtlicher Grund
stücke eines Quartiers , wobei für den Fall, daß Ersatz an Land
nicht in vollem Umfange möglich sei, eine Ausgleichung durch
Barzahlung bezw. ein Auskauf in Aussicht genommen wird,
immerhin mit dem Vorbehalt, daß wer ein überbaubares Grund
stück einwirft , gegen seinen Willen nicht mit einer bloßen Geld
entschädigung abgefunden werden darf. Das Gesetz regelt somit
direkt nur die Frage, ob und inwieweit ein Grundeigentümer an
gehalten werden könne, ein dingliches Recht gegen Geld abzutreten,
nicht auch umgekehrt die Frage, ob unter Umständen jemand gezwungen
werden könne, ein dingliches Recht zu erwerben und dafür eine
Barzahlung zu leisten, bezw. ob der Eigentümer eines servitutbe
lasteten Grundstückes gezwungen werden könne, sich von der Ser
vitut loszukaufen. Und was die erwähnte Verordnung betrifft,
so sind in 13 derselben zwar neben den Auskäufen , Ab
tauschungen , Pfandbereinigungen und Entschädigungen für
Abtretungen auch Verzichte auf Servituten vorgesehen; es
ist aber nicht gesagt, ob und von welcher Seite ein Zwang zur
Ablösung einer Servitut bezw. zum Verzicht auf dieselbe ausgeübt
werden könne.
Nun ist dem Rekurrenten gewiß zuzugeben, daß die Zulässigkeit
eines dem Servitutbelasteten gegenüber auszuübenden Zwanges zur
Ablösung sich keineswegs von selbst versteht und auch nicht ohne
weiteres aus der Zulässigkeit der Expropriation folgt; denn die
Expropriation bedingt bloß einen Zwang zur Abtretung eines
Rechtes bezw. zum Verzicht auf dasselbe gegen Geldentschädigung,
nicht umgekehrt einen Zwang zum Erwerb eines Rechtes oder
zum Loskauf von einer Last, also zur Zahlung einer Geld
summe. Und es kann auch nicht gesagt werden, daß die Mög
lichkeit, einen Servitutbelasteten zum Loskauf seiner Servitut
zu zwingen, in demselben Maße eine Vorbedingung der rationellen
Überbauung eines Quartieres sei, wie umgekehrt die Möglichkeit,
einen Servitutberechtigten zum Verzicht auf seine Servitut
gegen volle Entschädigung zu zwingen. Endlich bedeutet zweifellos
der dem Servitutbelasteten gegenüber ausgeübte Zwang zum
Loskauf von der Servitut unter Umständen einen empfindlicheren
Eingriff in die Rechtsphäre des Privaten, als der dem Servitut
berechtigten gegenüber ausgeübte Zwang zum Verzicht auf
seine Servitut. Denn, während in diesem letztern Falle, wie über
haupt bei jeder Expropriation, an Stelle eines mehr oder weniger
leicht realisierbaren Vermögensobjektes eine liquide Geldforderung
tritt, wird umgekehrt in jenem Falle eine vielleicht subjektiv nicht
schwer empfundene oder sogar zur Zeit noch gar nicht existent
gewordene Last in eine möglicherweise sofort fällige Geldschuld um
gewandelt.
5.
Ergibt sich demnach die Zulässigkeit eines dem Servitut
belasteten gegenüber auszuübenden Ablösungszwanges nicht schon
aus der Zulässigkeit der Expropriation, und ist ein solcher Zwang
auch im zürcherischen Baugesetz für Ortschaften mit städtischen
Verhältnissen nicht ausdrücklich vorgesehen, so ist doch anderseits
unverkennbar, daß der Sinn und Zweck des genannten Gesetzes
zweifellos dahingeht, unter Umständen auch einen solchen Ablö
sungszwang eintreten zu lassen. Das Gesetz bezweckt die Ermög
lichung einer rationellen Überbauung der städtischen Quartiere.
Um diesen Zweck zu erreichen, wird nicht nur die Expropriation
einzelner Grundstücke bezw. einzelner Servituten zulässig erklärt,
sondern nötigenfalls geradezu die Zusammenlegung sämtlicher
Grundstücke eines ganzen Quartiers und die Bildung neuer Par
zellen, welche dann unter Ausgleichung der Wertunterschiede
durch Geldzahlungen unter die Eigentümer der früheren Par
zellen verteilt werden. Es ist selbstverständlich, daß bei einer solchen
Zusammenlegung zahlreiche bisher bestandene Servituten untergehen
und daß speziell auch dieser Untergang von Servituten durch die
in 25 vorgesehenen Barzahlungen ausgeglichen werden muß.
Wäre es nun die Absicht des kantonalen Gesetzgebers gewesen,
solche Ausgleichungen mittels Barzahlung jeweilen nur für den
jenigen obligatorisch zu erklären, der die Geldleistung entgegenzu
nehmen hat, nicht auch für denjenigen, der sie zu leisten hat,
ein Rechtszustand, der offenbar in zahlreichen Fällen die Durch
führung des Umlegungsverfahrens erschweren, wenn nicht gar
vereiteln würde so wäre dies zweifellos im Anschluß an 25
oder an anderer Stelle irgendwie zum Ausdruck gebracht worden.
Fehlt aber eine solche Ausnahmebestimmung, so ist anzunehmen,
der Gesetzgeber habe die Ausgleichung durch Barzahlung wenigstens
für diejenigen Fälle obligatorisch erklären wollen, in welchen auf
andere Weise und ohne Benachteiligung einzelner Eigentümer zu
Gunsten anderer die rationelle Überbauung des betreffenden Quar
tiers nicht durchzuführen wäre. Dies trifft nun aber gerade im
vorliegenden Falle zu. Wenn dem Rekurrenten auch zweifellos
nicht zugemutet werden könnte, die angeblich auf seinem Grund
stücke lastende Quellenservitut deshalb abzulösen, weil er dadurch
am Bauen gehindert werde, so muß doch dem Mitbelasteten des
Rekurrenten, welcher sein Grundstück baulich zu verwerten beab
sichtigt, die Ablösung der Servitut ermöglicht werden. Dann muß
aber auch, falls diese Servitut wirklich zugleich auf dem Grund
stück des Rekurrenten lastet, dieser zur Tragung seines Anteils an
der Ablösungssumme angehalten werden können, da er sich sonst
auf Kosten seines Mitbelasteten, der die ganze Ablösungssumme
zu zahlen hätte, bereichern würde.
6. Beruht somit im konkreten Falle, weil es sich um zwei
Mitbelastete handelt, von denen der eine zu bauen beabsichtigt, der
dem andern Mitbelasteten gegenüber ausgeübte Zwang auf gesetz
licher Grundlage, so muß die Frage, ob ein verfassungswidriger
Eingriff in ein wohlerworbenes Privatrecht des Rekurrenten vor
liege, und a fortiori auch die Frage, ob der angefochtene Beschluß
einen Akt der Willkür bedeute, verneint werden; letzteres ganz
abgesehen davon, daß der vorliegende Entscheid des Regierungsrates
einer konstanten Praxis der zürcherischen Verwaltungsbehörden ent
spricht, was sich u. a. aus den vom Rekurrenten produzierten
Akten i. S. des Artistischen Instituts Orell Füßli A. G. ergibt.
Dagegen ist mit der Abweisung des vorliegenden Rekurses nicht
gesagt, daß ein Zwang zur Ablösung von Servituten ganz allge
mein jedem Servitutbelasteten gegenüber zulässig sei, also auch
dann, wenn die Ablösung überhaupt keinem praktischen Bedürfnis
entspricht, wie dies insbesondere bei solchen Baubeschränkungen
vorkommen kann, welche auf bereits überbauten Liegenschaften
lasten.
Auch ist, was speziell den vorliegenden Fall betrifft, ausdrücklich
davon Vormerk zu nehmen, daß nach den verbindlichen Erklärungen
des Regierungsrates mit dem angefochtenen Beschlusse lediglich
prinzipiell die Verpflichtung des Rekurrenten zur Ablösung
der Servitut, falls und insoweit dieselbe wirklich auch auf seinem
Grundstücke lastet, festgestellt ist, daß dagegen dem Richter der
Entscheid darüber vorbehalten bleibt:
- ob und in welchem Umfange der Rekurrent an der Auf
bringung der Ablösungssumme, welche dem Geldwert der Quelle
bezw. der Wasserleitung entspricht, zu partizipieren habe, also:
a) ob die fragliche Servitut wirklich auch auf dem Grundstück
des Rekurrenten und nicht, wie dieser behauptet, nur auf der
Liegenschaft seines Nachbars Edwin Rothschild laste, bezw. ob und
in welchem Umfange die streitige Wasserleitung im Grundstücke
des Rekurrenten liege
b) ob und bis zu welchem Grade die Servitut für den Rekur
renten bauhindernd sei
c) ob außer dem Rekurrenten und Rothschild noch andere Per
sonen an der Ablösung interessiert seien (z. B. infolge einer Kol
lision der Wasserleitung mit der zu bauenden Quartierstraße), in
welchem Falle selbstverständlich dem Rekurrenten nicht zugemutet
werden könnte, mit Rothschild allein die ganze Abfindungssumme
aufzubringen;
- ob diese Ablösungssumme mit 3450 Fr. richtig berech
net sei
- ob dem Rekurrenten eine Zahlungsfrist nach Analogie von
32 Abs. 2 des Baugesetzes zu gewähren sei;
- wie das in die Brunnenstube L abfließende Wasser in Zu
kunft zu behandeln sei; insbesondere welche Rechte an der Quelle
dem Rekurrenten und welche Rechte dem Edwin Rothschild zustehen
werden.
Alle diese Punkte werden durch die Abweisung des vorliegenden
Rekurses in keiner Weise präjudiziert.
Demnach hat das Bundesgericht
erkannt:
Der Rekurs wird abgewiesen.
