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No federal appeal in land-sale promise under cantonal law

BGE 36 II 149Amtliche Sammlung des Bundesgerichts (BGE) / Band II30.09.1907Inadmissible

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Von Omnilex extrahiert

Omnilex-Zusammenfassung

The defendants and the plaintiff appealed a Bernese judgment awarding damages for refusal to complete a notarized land-sale promise. The Federal Court held that the case raised no issue of federal law: under Art. 231 OR, cantonal law governs land-sale contracts, and this reservation also covers a preliminary promise to sell land and damages for its non-performance. The alleged ancillary promise to assign building plans did not create an independent federal claim, but was only a factor in the overall immovable-property damages claim. The Federal Court therefore did not enter on the appeal or the cross-appeal.

Omnilex-Regeste

Art. 56 OG; Art. 231 Abs. 1 OR; appealability of damages claims arising from a promise to sell real estate. The cantonal-law reservation for contracts concerning immovable property extends not only to the definitive sale contract but also to the promise of sale and to claims for damages based on its non-performance. A collateral undertaking linked to the land-sale promise does not, by itself, create a separate federal-law claim where it forms part of the consideration for the land transfer; its non-performance may at most be relevant as an element in assessing the unified immovable-property damages claim. In such a constellation, no application or applicability of federal law is shown within the meaning of Art. 56 OG (consid. 2).

Gesamter Gesetzestext

  1. Arteil vom 21. Jannar 1910 in Sachen Kuster, Kramer u. Hürzeler, Bekl. u. Haupt Ber. Kl., gegen Visian, Kl. u. Anschl. Ber. Kl. Mangel des Berufungserfordernisses der Anwendung oder Anwend barkeit eidgen. Rechts (Art. 56 0G): Der Vorbehalt des kant. Rechts für Kaufverträge über Liegenschaften (Art. 231 Abs. 1 OR erstreckt sich auch auf das Vorversprechen des Immobiliarkaufs u. die aus seiner Nichthaltung abgeleitete Schadenersatzansprüche. Die Nichthaltung einer an sich dem eidg. OR unterstehenden Neben abrede eines solchen Immobiliarkauf-Vorversprechens (der dem Ver käufer seitens des Käufers gegebenen Zusicherung, ihm die Ausfüh rung der Pläne für Bauten auf dem Kaufgrundstück zu übertragen) erzeugt keinen selbständigen Schadenersatzanspruch, sondern fällt lediglich als Faktor für die Bemessung der immobiliarrechtlichen Schädenersatzforderung in Betracht. Das Bundesgericht hat, nachdem es in tatsächlicher und rechtlicher Beziehung in Erwägung gezogen:
  2. Am 14. März 1905 haben die Parteien eine notariell verurkundete, als Kaufversprechen betitelte Vereinbarung troffen, wonach der Kläger, Architekt Vifian, erklärte, den Be klagten Kuster, Kramer und Hürzeler eine Landparzelle zu ver kaufen. Dabei wurde u. a. bestimmt, daß der Verkäufer sich das Recht vorbehalte, die auf vorbeschriebenem Grundstück zu er stellenden Gebäulichkeiten, das heißt die ersten Anlagen sowie die dazu auszuarbeitenden Pläne zu landesüblichen Preisen übernehmen zu können . Die Beklagten weigerten sich in der Folge, zum Abschlusse des definitiven Kaufvertrages Hand zu bieten, worauf der Kläger gegen sie auf Bezahlung einer vom Gerichte festzu setzenden, angemessenen Entschädigung klagte. Mit Urteil vom 20. Oktober 1909 hat der Appellationshof des Kantons Bern das Klagebegehren grundsätzlich gutgeheißen und die Entschädigung auf 7000 Fr. nebst Zins zu 5% seit dem 30. September 1907 be stimmt, welche Summe sich zusammensetzt aus einem Betrage von 6760 Fr., als der Differenz zwischen dem im Kaufversprechen vorgesehenen und dem gegenwärtig erlösbaren Preise des Landes, und einem Betrage von 240 Fr. als entgangenem Baugewinn .

Gegen dieses Urteil haben nunmehr die Beklagten die Berufung und der Kläger die Anschlußberufung an das Bundesgericht er griffen, jene mit dem Antrage auf Abweisung der Klage, dieser mit dem Antrage, die Entschädigung für entgangenen Gewinn von 240 Fr. auf 4200 Fr. uud die Gesamtentschädigung auf 10,750 Fr. zu erhöhen. 2. Auf die Berufung und damit auch auf die Anschluß berufung kann nicht eingetreten werden, da keine Verletzung von Bundesrecht in Frage steht. Laut dem Art. 231 OR gilt für Kaufverträge über Liegenschaften das kantonale Recht, und diese Bestimmung ist nach feststehender Rechtsprechung dahin auszulegen, daß darunter auch das Kaufvorversprechen und die aus seiner Nichthaltung entstehenden Schadenersatzansprüche fallen. Um solche Ansprüche handelt es sich aber hier. Ein Zweifel darüber ist höchstens soweit möglich, als die Klageforderung auch auf die Nebenabrede gestützt wird, daß der Kläger mit der Ausführung der Bauten betraut werden solle, die auf dem zu verkaufenden Grundstücke zu erstellen seien. Liegt nun aber auch hier eine Art Versprechen zum Abschluß eines Werk oder Dienstvertrages vor, für das an sich das OR gilt, so fällt doch in Betracht, daß dieses Versprechen keinen selbständigen Vertrag bildet, sondern mit dem Liegenschaftskaufversprechen im Zusammenhang steht und von ihm abhängig ist. Der Anspruch des Klägers auf Erstellung der frag lichen Bauten hat rechtlich und wirtschaftlich den Charakter eines Teiles der für die Abtretung des Landes zugesicherten Gegenleistung. Und bei der streitigen Schadenersatzforderung wegen der Nicht haltung des Kaufs und der Verweigerung dieser Gegenleistung handelt es sich, soweit dabei auch auf die Nichterfüllung jenes An spruches abgestellt wird, um einen bloßen Faktor für die Be messung dieser einheitlichen immobiliarrechtlichen Schadenersatz forderung, während es auf den Inhalt und die Wirkung des Neben anspruches selbst, wofür freilich das OR maßgebend wäre, nicht ankommt. Das gesamte Rechtsverhältnis zwischen den Parteien unterliegt also in allen Beziehungen, in denen es streitig ist, dem kantonalen Recht; erkannt: Auf die Berufung wird nicht eingetreten.

Schlagwörter

real estate salepreliminary contractdamagescantonal lawadmissibility of appealancillary undertaking

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the Federal Court could hear the appeal despite Art. 56 OG and Art. 231 OR excluding federal law for land-sale contracts

Extrahierter Entscheid

No federal-law issue was involved; the entire dispute, including the promise to sell land and related damages, was governed by cantonal law.

Extrahierte Begründung

Art. 231 OR reserves cantonal law for contracts concerning real estate, and settled case law extends that reservation to the preliminary promise of sale and damages arising from its non-performance. The alleged ancillary promise to assign building plans and construction work was not an independent contract but part of the consideration linked to the land sale, so it did not create a separate federal-law claim.

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