Art. 255 OR; rent reduction for substantial impairment of the contractual use of leased premises; the tenant may demand a proportional reduction of rent where the landlord's performance, here the heating of a pension operated in the premises, remains for a prolonged period below the level required by the agreed use. The decisive factor is the actual contractual purpose inferred from the agreement and surrounding circumstances. A reduction does not presuppose fault of the landlord; the exculpatory proof is relevant only to a damages claim, not to the mere reduction of rent (consid. 3-4). The extent of the reduction is fixed by equitable assessment of the gravity and duration of the impairment (consid. 5).
Obligatiol1enrecht. No 53. tion der Bankdirektion nicht stets die war, den an Alfred Hug gewährten Kredit von 14,000 Fr. durch gleichbe- rechtigte und gleichverpflichtete Bürgen sicher stellen zu lassen, geantwortet, dass er, trotzdem der Wechsel von beiden Mitverpflichteten indossiert war und die Bezeich- nung 'Vechselbürgschaft nicht vorlag, die Vermutung hatte, dass Blasius Hug und Feierabend nach dem ganzen Charakter des Geschäftes beide gemeinsam und gleichberechtigt zu Gunsten des Alfred Hug sich hatten verpflichten und verbürgen wollen. Dafür spricht auch entschieden der Brief, den die EinnehmereiEngelberg am 26. Februar 1915 an Alfred Hug gerichtet hat und worin sie ausführte, es sei laut Mitteilung der Direktion der Kantonalbank leider unmöglich, den Wechsel ( ver- bürgt von Blasius Hug und Melchior Feierabend in "ollem Umfange zn verlängern; sie müsse verlangen, dass ent- weder ein Teil abbezahlt oder durch Realkaution sicher- gestellt werde; vielleicht wäre es mit Hilfe der Wechsel- bürgen eher möglich, eine annehmbare Sicherstellung zu leisten; Hug möge sich hierüber mit den Wechsel- bürgen I) ins Einvernehmen setzen. Was gestützt hierauf die kantonalen Instanzen über den übereinstimmendt;Il Bürgschaftswillen der Parteien ausführen, ist schlüssig. Formell freilich erscheinen die Parteien nicht als 'Vechselbürgen, und es ist nicht ganz richtig, weun die Vorinstanzen die Wechselbürgschaft als auch ohne ent- sprechenden Zusatz gültig erklärt annehmen, sofern das wenigstens allgemein ausgesprochen werden wollte. "-ohl 8ber kann der als Wechselschuldner Belangte demjenigen gegenüber, der das wahre Verhältnis kennt, und in dieses einbezogen ist, was hier beim Kläger der Fall ist, dieses Verhältnis aufdecken; ihm gegenüber ist die Bezeichnung als Wechselbürge nicht erforderlich. Dann trifft in der Tat Art. 809 OR für das Regressverhältnis unter den Parteien zu; auch über dieses haben die kantonalen In- stanzen mit der Hälfteteilung richtig entschieden. Obligationenrecht. N° M. Demnach hat das Bundesgericht erkannt:
Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Obergerichts des Kantons Unterwalden nid dem Wald vom 13. April 1916 in allen Teilen bestätigt. 54. Urteil der I. Zivilabteilung vom as. Juni 1916 i. S. Stolz, Beklagte, gegen Volk, Klägerin. Mi e te: Art. 255 OR. Erhebliche Schmälerung des vertrags- gemässen Gebrauches der Mietsache. Anspruch des Mieters auf verhältnismässige Herabsetzung des Mietzinses, Bemes- sung der Zinsreduktion. Exkulpationsbeweis gegenüher einer Schadenersatzforderung des Mieters. A. -Durch Urteil vom 24. Februar 1916 hat das Kan- tonsgericht von Graubünden über die Begehren: a) der Hau p t k lag e : Anerkennung und Bezahlung einer Forderung VOll 2,000 Fr. laut Vertrag nebst 5% Verzugszins ab Verfall jeder Rate, b) der W i der k lag e : Entschädigung bezw. Mietzinsminderung wegen Nichteinhaltens . des Vertrages durch ungenügende Heizung etc. VOll 3000 Fr., richterliches Ermessen vorbehalten; erkannt: In teilweiser Gutheissung der Appellation wird der der Beklagten und Widerklägerin von der Klägerin und Widerbeklagten zu ersetzende Schaden auf 600 Fr. fest- gesetzt und demgemäss die Beklagte und. Widerkläge- rin berechtigt erklärt, den Betrag von 600 Fr. von der l) eingeklagten, grundsätzlich nicht bestrittenen Summe '11 von 2000 Fr. Mietzins abzuziehen.
Obligationenrecht. N° M. (! Die Beklagte ist demgemäss pflichtig, der Klägerin 1400 Fr. nebst Zins zu 5 % seit 1. April 1914 und 155 Fr. Betreibungskosten zu bezahlen. B. -Gegen dieses Urteil hat die Beklagte und Wider- klägerin die Berufung an das Bundesgericht erklärt mit dem Antrag auf Abweisung der Hauptklage und Gutheis- sung der Widerklage, eventuell auf Wiederherstellung des bezirksgerichtlichen Urteils (welches die Widerklage im Betrage von 1000 Fr. gutgeheissen hatte). C. -In ihrer Antwort auf die Berufung hat die Kläge- rin und Widerbeklagte beantragt, es sei auf die Berufung wegen mangelnden Streitwertes nicht einzutreten ; gleich- zeitig hat sie sich der Berufung angeschlossen, mit dem Antrag auf Gutheissung der Hauptklage und Abweisung der Widerklage ; eventuell hat sie Bestätigung des kall- tonsgerichtlichen Urteils beantragt. D. -Die Beklagte hat ihrerseits in ihrer Antwort auf die Anschlussberufung deren Abweisung verlangt. Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
zung, die Frau Stolz als völlig unzulänglich erachtete. Durch Brief vom 20. November 1913 an die Vermieterin, Frau Volk, drohte sie, wenn dem Übelstande nicht sofort abgeholfen werde, auf Kosten der Vermieterin amtlich feststellen zu lassen, wie ungenügend schon bei der noch nicht grossen Kälte die Heizung sei, und erklärte, sie mache Frau Volk jetzt schon für allen Schaden haftbar, der ihr aus diesem Mangel der Mietsräume entstehe. Frau Volk erwiderte mit Brief vom 21. November 1913, indem sie jede Haftbarkeit ablehnte; sie bestritt, dass Gäste wegen ungenügender Heizung ausgezogen seien, und be- schwerte sich darüber, dass die Türen und Fenster in missbräuchlicher Weise offen gelassen würden. Im Ja- nuar 1914 fand dann auf Begehren der Frau Stolz eine amtliche Feststellung der Zimmertemperatur an mehre- ren aufeinander folgenden Tagen durch den Experten Gredig statt. Auf Grund seines Befundes erklärte Frau Stolz mit Brief vom 24. Januar 1914, sie sei gezwungen, den Mietvertrag als aufgelöst zu erklären, wenn fortan nicht völlig genügend geheizt werde. Die Vermieterin be- anstandete die Expertise, weil sie nicht von einem Fach- manne vorgenommen worden sei, und lehnte wiederholt jede Haftbarkeit ab. Gestützt auf das Ergebnis einer wei- tem Kontrolle dt::r Zimmertemperatur durch den nämli- chen Experten erklärte dann Frau Stolz mit Brief vom 13. Februar 1914 den Mietvertrag endgültig als aufgeho- ben und machte Frau Volk für allen Schaden haftbar. Letztere beharrte auf ihrem Standpunkt und kündigte ihrerseits den Vertrag auf 1. September 1914. Am 5. März 1914 hob Frau Volk gegen Frau Stolz Be- treibung an für die am 1. Februar und 1. März fällig ge- wordenen Zinsraten VOll je 500 Fr. Die Betriebene erhob Rechtsvorschlag und in dem darauf folgenden Rechtsöff- nungsverfahren einigten sien die Parteien dahin, dass die Mieterin die Zinsraten vom 1. Februar, 1. März, 1. April und 1. Mai 1914 auf Recht hin beim Kreisamt Davos hin- terlegte und die weiteren 3 Raten vom 1. Juni, 1. Juli und
Obllgationenrecht. N° .
-Der Einwand der Berufungsbeklagten, dass der gesetzliche Minimalstreitwert von 2000 Fr. nicht gegebeq und die Berufung daher unzulässig sei, hält nicht stich. Denn nach Art. 59 OG ist der Streitwert nach Mass- gabe der vor der letzten kantonalen Instanz gestellten Rechtsbegehren massgebelld und dieser betrug zweifellos 2000 Fr., indem die Klägerin Gutneissung der Klage auf Bezahlung von 2000 Fr. verlangte und die Beklagte und Widerklägerin beantragte, es sei die 'Viderklage im gleichen Betrage wie die Hauptklage gutzuheissen d. h. es seien Hauptklage und Widerklage zu kompensieren )). 3. -In der Sache selber frägt es sich, da die mit der Hauptklage geltend gemachte Mietzinsforderung von 2000 Fr. an sich nicht bestritten ist, nur, ob die Mieterin Anspruch auf eine Herabsetzung des Mietzinses im Sinne von Art. 255 OR wegen erheblicher Schmälerung des ver- tragsgemässen Gebrauches der Mietsache habe und even- tuell wie hoch die Zinsreduktion zu bemessen sei. Die erste Frage ist mit der Vorinstanz und im wesent- lichen aus den VOll ihr dargelegten zutreffenden Gründen zu bejahen. Einmal ist die von der Vermieterin übernom- mene Verpflichtung zur Heizung der Mietsache, als inte-
grierellder Bestandteil des Mietverhältnisses, nach den die Miete beherrschenden Grundsätzen zu beurteilen. Nun ergibt sich aus den tatsächlichen Feststellungen der Vor- instanz, die aktengemäss und daher für das Bundesge- richt verbindlich sind, indem sie sich einerseits auf die Zeugenaussagen und andererseits auf die ergangenen Ex- pertisen stützen, dass die Temperatur in den Mieträumen längere Zeit bedeutend unter der für die Zweckbestim- mung einer Krankenpension in Davoser Verhältnissen er- forderlichen I) Höhe von 12 Grad R oder 15 Grad C war. Wenn die Vermieterill demgegenüber einwendet, die Ver- wendung der Mieträume als Krankenpension sei kein ver- tragsgemässer Gebrauch und ihre vertragliche Verpflich- tung zur Heizung sei nicht eine so weitgehende, dass die Heizung den Anforderungen einer Krankellpellsion hätte genügen müsselI, so ist hierauf mit der Vorinstanz zu er- widern, dass die Mieträume für eine Pension eingerichtet sind und schon die Vorgällgerin der heutigen Mieterin darin eine solche betrieb; aus den Umständen wie übri- gens auch aus einzelnen Bestimmungen des Vertrages (in denen von Gästen die Rede ist) ergibt sich deutlich, dass die Miete im Hinblick auf den Betrieb einer Kranken- pension abgeschlossen wurde, woraus weiter folgt, dass die Heizung den Anforderungen einer solcher Pension ge- nügen musste. Der Vorinstanz ist sodann auch darin bei- zupflichten, dass in der andauernd unzureichenden Hei- zung eine erhebliche Schmälerung des vertragsgernässen Gebrauches der Mietsache lag, was schon daraus erhellt, dass tatsächlich zwei Gäste wegen der ungenügenden Heizung aus der Pension Stolz ausgezogen sind und ein anderer Gast mit Auszug drohte. Endlich ist die Mieterin nicht etwa selber für die eingetretene erhebliche Beein- trächtigung verantwortlich; nach einwandfreier Fest- stellung der Vorinstanz ist der Nachweis für die Behaup- tung der Klägerin, eine genügende Erwärmung der Zim- mer sei deshalb nicht möglich gewesen, weil die Gäste del' Frau Stolz die ganzen Nächte hindurch und auch tags-
364 ObUgationenrecht. N° 54. über Türen und Fenster offen gehalten hätten, nicht er- bracht und ebensowenig .für ein angebliches unberechtig- tes Manipulieren an den Heizkörpern durch die Gäste und Frau Stolz selber. Somit sind die Voraussetzungen des Art. 255 OR erfüllt; die Mieterill ist berechtigt, eine Her- absetzung des Mietzinses zu verlangen. 4. -Unter Berufung auf den Schlussabsatz von Art. 255 hat die Vermieterin freilich noch den Beweis dafür angetreten, dass ihr kein Verschulden zur Last falle. Allein abgesehen davon, dass ein Exkulpationsbeweis nur gegenüber einer Schadenersatzforderung des Mieters in Frage kommt und hier eine solche Forderung von der Mieterin nicht gestellt, sondern nur eine Herabsetzung des Mietzinses verlangt wird, welch letztere kein Verschul- den des Vermieters voraussetzt, ist nach unanfechtbarer Feststellung der Vorinstanz auch dieser Beweis geschei- tert. Danach war die Heizungsanlage im Winter 1913/14 nicht derart, dass sie die Qualifikation tadellos verdient hätte; ferner stellt die Vorinstanz fest, es ergebe sich aus den Umständen, insbesondere aus dem Kohlenverbrauch. keineswegs, dass die Vermieterin ihr Möglichstes getan hätte, um ihren Verpflichtungen in Bezug auf die Heizung in allen Teilen nachzukommen, u'nd es geIte dasselbe auch in Bezug auf die Bedienung der Heizungsanlage, die durch ein Dienstmädchen erfolgt sei, welches bisher nie etwas mit einer Zentralheizung zu tun gehabt habe. 5. -In Anbetracht aller dieser Umstände erscheint die von der Vorinstanz auf bloss 600 Fr. bemessene Herab- setzung des Mietzinses als zu gering. Wenn das Kantons- gericht dabei auf eine Mitschuld der Mieterin an den oft sehr niedrigen Temperaturen in den Mieträumen ab- stellt, so übersieht es offenbar, dass laut seiner eigenen Feststellung in Erwägung 3 seines Urteils der Nachweis eines über das normale Mass hinausgehenden Lüftens der Zimmer nicht als erbracht anzusehen ist. Auch die weite- ren Erwägungen, dass der jährliche Mietzins nur den Betrag von 6000 Fr. erreichte I), dass die Zeitdauer, wäh- ObJigationeorecht. J. .... 0 55. rend der eine finanzielle Einbusse erlitten wurde, eine verhältnismässig kurze war ., indem im März 1914 der Besuch der Pension Stolz wieder ein besserer wurde,' und dass andererseits ihr Ruf und Kredit doch nur in ganz beschränktem Masse gelitten hatten I), vermögen eine so unbedeutende Zinsreduktion nicht zu rechtfertigen. An- gesichts der Schwere der Beeinträchtigung, die zweifels- ohne für die Mieterin in der unzureichenden Heizung lag. und des Umstandes, dass der eingetretene Schaden sich auf den ganzen Winter erstreckt hat, rechtfertigt sich eine Herabsetzung des Mietzinses um 1000 Fr. 6. -(Kosten). Demnach hat das Bundesgericht erkannt: