Mieterschutz commission lacked jurisdiction after property saleKI-generiert

Wohnsitz des Kindes hierauf und nicht auf den Ort der Verbeiständung abzustellen ist, was dazu führt, dass der Wohnsitz d.er Mutter auch als solcher des Kindes zu gelten hat. Ist aber danach auch für die Klage des Kindes in Zürich ein Gerichtsstand nicht begründet, so muss der angefochtene Entscheid geschützt werden. Demnach erkennt das Bundesgericht : Der Rekurs wird abgewiesen. 12. 17rteil vom 21. Juni 1918 i. S. Wenger-Iseli gegen Koft'mann und Kitbeteiligte . Abgrenzung der Zuständigkeit der auf Grund des BRB vom 18. Juni 1917 betr. Mieterschutz durch kantonalen Erlasse eingesetzten Behörden als Gerichtsstandsfrage 'im Sinne des Art. 1 8 9 Ab s. 3 0 G. -Jener BRB setzt ein Miet- verhältnis der Parteien voraus und gilt mangels eines solchen nicht gegenüber dem K ä u f erd e r 1 1 i e t I i c- gen s c h a f t, der die Mietverträge nicht übernommen hat und gemäss Art. 2 ;) 9 0 R yorgeht. A. -Durch Bundesratsbeschluss vom 18. Juni 1917 betr. Schutz von Mieterngegell Mietzinserhöhungen und Kündigungen sind die Kantonsregierungen ermächtigt worden, auf dem Verordnungswege, unter Vorbehalt der Genehmigung des Bundesrates, im Sinne der Vorschriften des Beschlusses Bestimmungen selbst zu erlassen oder die Ermächtigung hiezu m1 bestimmte Gemeinden zu übertragen (Art. 1). Nach dem BRB darf die hiefür zu bestellende Behörde eine vom Vermieter rechtzeitig geltend gemachte Mietzillserhöhung l (Art. 3) oder eine vom Vermieter rechtzeitig vorgenommene Kündigung des Mietvertrages (Art. 4) auf Ersuchen des Mieters als unzulässig erklären, wenn jene Massnahme nach den Umständen des Falles als nicht gerechtfertigt erscheint. Dagegen wird durch solche Mieterschutzverordnungen Dieses Urteil hat illfolge des revidierten BRB betr. Mieterschutz vom 5. August 1918 seine grundsätzliche Bedeutung verloren. Gerichtsstand. N° 12.

( im übrigen weder an den gesetzlichen und vertraglichen Rechten und Pflichten der Parteien, noch an der Zu- ständigkeit der ordentlichen Gerichte zu!" Beurteilung privatrechtlicher Streitigkeiten aus Mietverträgen etwas geändert (Art. 6). Auf Grund dieses BRB hat der Gemeinderat der Stadt Bern mit Ermächtigung und Genehmigung der bernischen Regierung und mit Genehmigung auch des Bundesrates eine gleichbetitelte Verordnung vom 25. Juli 1917 er- lassen, die eine dem städtischen Gewerbegericht ange- gliederte Mietkommission ) (bestehend aus einem Ju- risten als Vorsitzendem und je zwei Vertretern der Ver- mieter und Mieter von Kleinwohnungen als Beisitzern) vorsieht und über deren Befugnisse bestimmt, dass jeder Mieter, dem bei Erneuerung des Mietvertrages der Mietzins erhöht ) (Art. 7), oder dem der Mietvertrag vom Vermieter gekündigt wird (Art. 14), binnen be- stimmter Frist ihren Entscheid darüber anrufen kanll, ob diese Massnahme zulässig sei - mit dem Zusatz hinsichtlich der Beschränkung des Kündigungsreclüs (Art. 15 Abs. 2) : Unberührt bleiben die dem Vermieter gemäss Art. 261 Abs. 2, 265, 266, 269 und 270 OR zu- stehenden ReGhte ... B. -Der Rekurrent Wenger-Iseli erwarb die Liegen- schaft mit Wohnhaus Steillerstrasse 37 in Beru vom bisherigen Eigentümer Hofer, der die drei 'Wohnungen des Hauses an die Rekursbeklagtell Hoffmanll, "Verz und Spengler ohne Vormerkung im Grundbuch vermietet hatte, laut Kaufvertrag vom 29. Januar 1918 unter der ausdrücklichen Bedingung: Die um Teile der Kaufsache bestehenden Mietverträge werden vom Käufer 11 i c 11 t übernommen. I) Naeh Eintritt des Eigentumsübergangs kündigte er mit rechtlichen Zustellungen vom 2. März 1918 allen drei Mietern gemäss den Art. 259 und 267 OR auf den 31. Oktober 1918. Hierauf stellten die Mieter bei der städtischen Mietkommission das Begehren, diese Kündigungen seien als unzulässig zu erklären und flnl-

zuheben. Mit E n t s ehe i d vom 1 5. M ä r z 1 9 1;8 sprach die Kommission dieses Begehren zu und verwarf dabei die von Wenger erhobene Einrede ihrer Unzu- ständigkeit (weil ein die Mietverträge nichtüberneh- mender Hauskäufer mit dem Eigentumserwerb nicht zum Vermieter werde und deshalb die Mieterschutzver- ordnung gemäss einer in Abschrift vorgelegten Aus- kunft des Schweiz. Justiz-upd Polizeidepartements an die Justlzdirektion des Kantons Aargau vom 8. Februar 1918 grundsätzlich gegen ihn nicht anwendbar sei) mit Stichentscheid des Vorsitzenden aus wesentlich folgenden Erwägungen : Zwar stelle Art. 259 OR, auch in der Marginale, den Grundsatz : Kauf bricht Miete auf. Doch gelte der Neuerwerber, wenn er die Kündigung unter- lasse, als in den Mietvertrag eingetreten, und für den Fall seiner Weigerung, den Vertrag zu übernehmen. weise das Gesetz ebenfalls auf das Mietvertragsrecht hin, indem es speziell die gesetzlichen KündigungsfristeH yorschreibe. Daraus dürfe wohl geschlossen werden, dass der Neuerwerber bei sofortiger Kündigung bis zum Ablauf der Frist in einem Mietvertragsverhältnis oder mietvertragsähnlichen Rechtsverhältnis zum Mieter stehe. Dieses Vertragsverhältnis sei uspensiv bedingt durch die ungewisse Tatsache, ob der Neuerwerber von der gesetzlichen Kündigungsfrist des Art. 267 OR Gebrauch mache, und falls diese Tatsache nicht eintrete, werde der Vertrag ein unbedingter. Uebrigens habe sich die Mietkommission in der bisherigen Praxis mit Rück- gicht auf den Zweck der Mieterschutzverordnung. ungerechtfertigte Kündigungen und Mietzinserhöhungell zu verhindern, auch bei solchen Verhältnissen als kom- petent erachtet, da andernfalls der Möglichkeit von Scheinkäufen zum Zweck der Umgehung der Veroro- nung Tür und Tor geöffnet ) würde. C. -Gegen diesen kantonalrechtlich endgültigen Entscheid der Mietkommission hat Wenger-Iseli den staatsrechtlichen Rekurs an das Bundesgerichtergrif- Gerichtsstand. :, v .:.. fen und beantragt, er sei aufzuhnbeil. Die Begründung geht dahin, sowohl der grundlegende BRB, als auch die stadtbernische Mieterschutzverordnung setze eine ( vom Vermieter i) ausgehende Kündigung und d('m-- nanh einen Mietvertrag zwischen den Parteien voraus; diese Voraussetzung für die sachliche Zuständigkeit der Mietkommission sei aber hier nicht gegeben, da zwischen dem Rekurrenten als Liegellschaftserwerber, der die Mietverträge nicht übernommen habe, und den Rekursbeklagten als bisherigen Mietern nach Art. 259 OR kein Mietvertrag, sondern überhaupt kein Rechts- verhältnis (OSER, Ziff. II 3 litt. a zu diesem Artikel) enL- slanden sei; die gegenteilige Annahme der Mietkom- mission verstosse als willkürlich gegen die Garantie der Art. 58 und 4 BV (Art. 75 und 72 bern. St V). D. -Die Rekursbeklagten Dr. Hoffmaun und Verz haben ohne besondere Begründung Abweisung des Rekurses beantragt. Vom Rekursbeklagtell Spengler und VOll der Miel- kommission sind keine Gegellbemerkungen eingegangen. Das BundesgericlIt zieht in Erwägung: Da die sachliche Kompetenz der stadtbernischelL : lietkommission im Grunde auf dem die städtische .Mieterschutzverordnung tragenden BRB vom 18. Juni 1917 beruht, so handelt es sich bei der hier streilige.n Abgrenzung dieser Kompetenz um eine Frage eidge- nössischen Rechts, die nach der bestehenden Praxis unter den Begriff der Gerichtsstalldsfragen im Sinne des Art. 189 Abs. 3 OG fällt und deshalb vom Bundes- ,rericht nicht nur aus dem im Rekurse erörterten Gt- b sichtspunkte der Willl ür, sondern frei nachzuprüfen ist (vgl. hiezu neuestens das Urteil vom 19. April 1918 i. S. Weil gegen Nötzli und Willi, Erw. 1 ). Dieser Prü- fung hält die Argumentation der Mietkommission nicht stand. Sowohl der BRB vom 18. Juni 1917 selbst, als Siehe oben S. 58 f.

auch die stadtbernische Mieterschutzverordnung lassen keinen Zweifel darüber zu, dass sie Streitigkeiten über ein zwischen den Parteien bestehendes Mietverhältnis voraussetzen. Speziell die vorliegend in !Betracht fal- lenden Art. 4 BRB und Art. 14 stadtbern. Verordnung sprechen ausdrücklich vom Mietvertrag , der vom Vermieter) gekündigt wird. Die Mietkommission hat aber zu Unrecht angenommen, dass ein solcher Ver- trag oder wenigstens ein ihm ähnliches und gleichzu- haltendes Verhältnis im Falle der Veräusserung des Mietgegenstandes auch zwischen dem. neuen Eigen- tümer und dem Mieter bestehe, selbst wenn der erstere nicht in den Mietvertrag seines Rechtsvorgängers ein- getreten ist. Der Art. 259 OR bringt nicht nur in der Marginale des deutschen Textes: ( Kauf bricht Miete , sondern auch im Texte selbst unzweideutig zum Aus- druck, dass ein solcher Erwerber des Mietgegenstandes mit dem Mietvertrage nichts zu tun hat, indem Abs. 1 bestimmt, dass der Mieter die Fortsetzung des Miet- vertrages VOll dem als Dritten bezeichneten Erwer- bel' nur verlangen kann, wenn dieser sie übeolOmmen hat, dass aber der Veräusserer .als Vermieter zur Erfül- lung des Vertrages oder zu Schadenersatz verpflichtet bleibt. Allerdings hat nach Abs. 2 der Erwerber einer unbeweglichen Mietsache, "ill er nicht als in das Miet- verhältnis eingetreten gelten, dem Mieter nach Gesetz zu kündigen und ihn bis zum Ablauf des gesetzlichen Kündigungstermins (falls der Vertrag keine frühere Auflösung gestattet) ( in der Miete zu belassen . Allein diese Rücksichtnahme auf den Mieter wird ihm nicht durch den Mietvertrag, sondern unmittelbar durch das Gesetz auferlegt. Nachdem er einmal gemäss Art. 259 OR gekündigt hat, kann mit Bezug auf ihn auch von einem suspensiv bedingten Mietverhältnis nicht die Rede sein. Vielmehr wird seine eigene ver t rag - I ich e Bindung gegenüber dem Mieter durch diese Kündigung endgültig ausgeschlossen, und es besteht Gerichtsstand. 1 " 1:.l.

nur die ihm gc set z I ich obliegende Pflicht zur Dul- dung des für ihn fremden Mieters (vergl. in diesem Sinlle über den dem heutigen Art. 25gentsprechcllden Art. 281 aOR : AS 28 II S. 83, sowie OSER, Anm. III 2 b, und FICK, Anm. 2 zu Art. 259 OR). Die Ausdehnung der kriegsrechtlichen Mieterschutzbestimmungen auf deH von ihrem Wortlaut nicht umfassten Kündigungsfall des Art. 259 OR im Vege der extensiven Interpreta- tion, wie sie der Mietkommission vorzuschweben scheint, könnte jedenfalls nur in Frage kommen, wenn sie dem wirklichen Sinn und Willen des BRB vom 18. Juni 1917 entspräche. Hievon kann jedoch keine Rede sein. Dil' vorliegende bestimmte Auskunft des Schweiz. Justiz- und Polizeidepartments zeigt klar, dass der Bundesrat die gesetzliche Rechfsordnung mit Bezug auf jene! Kündigungsfall, der Fassung seines Beschlusses gemäss, nicht ausser Kraft setzen wollte. Tatsächlich wollte er dies nicht einmal mit Bezug auf alle Fälle des Auflö- sungsrechts des Vermieters selbst tun, wie der von ihm genehmigte und dem Art. 6 seines Beschlusses entspr '- chende Vorbehalt in Art. 15 Abs. 2 der stadtbernischen Verordnung .(oben, Fakt. A, in fine) erkennen lässt. Finden aber demnach die yon den RekursbeklagteIl angerufenen Kriegserlasse auf den hier gegebenen Tat- bestand keine Anwendung, so ist die Mietkommission mit dessen Beurteilung in der Tat über ihre Kompetenz hinausgegangen. Freilich wäre wohl anders zu entscheiden, wenn es sich um einen biossen Scheinkauf handeln würde, doch haben die Rekursbeklagten in dieser Hinsicht nicht s vorgebracht. Demnach erkennt das Bundesgericht : Der Rekurs wird gutgeheissen und der Entscheid der Mietkommission der Stadt Bem vom 15. März 1918 aufgehoben.