Wood sale proceeds included in land gain tax assessmentKI-generiert

232 Staatsrecht. tonsverfassung enthaltenen Grundsatz der Gewalten- trennung, indem es in das Gebiet der kantonalen gesetz- gebenden Gewalt eingriff, die insbesondere auch allein zur authentischen Auslegung der kantonalen Gesetze befugt ist (vgl. Art. 45 und 51 KV). Das angefochtene Urteil muss somit aufgehoben werden, ohne dass es noch nötig wäre, sich mit der am Schluss der Beschwerdeschrift enthaltenen -aber . nicht näher motivierten -Bemängelung des Unter- suchungsverfahrens zu befassen. . Diese Aufhebung hat zur Folge, dass das Obergericht nunmehr die Strafsache neu behandeln muss. Sie kann nicht vom Bundesgericht unmittelbar an 9as Amtsge- richt zurückgewiesen werden. Demnach erkennt das Bundesgericht : . Der Reknrs wird gutgeheissen. das Urteil der H. Kam- mer des Obergerichts des Kantons Luzern vom 1. Fe- bruar 1921 aufgehoben und demgemäss die Sache zu neuer Beurteilung an dieses Gericht zurückgewiesen. 35. Urteil vom 4. Oktober 1921 . S. Erben Xeller und Biiegg gegen Elsau. Art. 4 BV. Berechnnng der Grnndstückgewinnstener, wenn eine Liegenschaft mit Wald gekanft, dieser geschlagen, das Holz veränssert nnd nachher die Liegenschaft wieder verkanft wird. Keine Willkür, wenn hei der Stenerberechnnng zum Verkanfspreis der Liegenschaft der Erlös ans dem Holz hinzngerechnet wird. A. -Das zürcherische Gesetz betreffend die direktnn Steuern räumt in 113 den politischen Gemeinden das Recht ein, ausser den in 102 genannten ordent- lichen Steuern und Abgaben als ausserordentliche Steuern Gleichheit vor dem Gesetz. N° 35.

eine Liegenschaftensteuer, eine Grundstückgewinnsteuer und eine Handänderungssteuer zu erheben, worüber dann das Gesetz in den 114 bis 137 und die Voll- ziehungsverordnung dazu in den 153 H. nähere Be- stimmungen enthalten. 1 9 des Gesetzes bestimmt über die Grundstückgewinnsteuer, dass sie bei allen Handänderungen von Grundstücken im Gemeindegebiet von dem Gewinne zu erheben sei, der sich gegenüber dem letzten Eigentumswechsel ergibt. 159 Abs. 1 der Vollziehungsverordnung wiederholt den Grundsatz, indem danach dieser Steuer jeder nicht ausdrücklich al steuerfrei erklärte Gewinn bei Eigentumswechsel von Liegenschaften im Gemeindegebiet unterliegt, gleich- gültig welcher Art das der Eigentumsübertragung zu Grunde liegende Rechtsgeschäft ist, mit dem Zusatz in Abs. 2, dass die Steuerpflicht auch dann besteht, wenn ein nach den Bestimmungen der Verordnung und der massgebenden Gemeindesteuerordnung steuer- pflichtiges Rechtsgeschäft durch eine nicht steuerbare Form der Eigentumsübertragung verdeckt wild, oder wenn an Stelle der förmlichen Eigentumsübertragung einer Drittperson auf andere Weise ermöglicht wird, über eine Liegenschaft wie ein Eigentümer zu verfügen. 176 VV bestimmt gemeinsam für alle ausserordent- lichen Gemeindesteuern: Als Liegenschaften im Sinne der 114-137 des Steuergesetzes und 140-175 dieser Verordnung gelten:

1. Die Liegenschaften mit ihren Bestandteilen und Zugehör nach Art. 642 bis 644 des ZGB und 135 und 136 des zürcherischen Einführungsgesetzes;
2. Die in das Grundbuch aufgenommenen selbstän- digen und dauernden Rechte, sowie die Bergwerke nach Art. 655 ZGB. Die Gemeinde Elsau hat am 13. Juli 1919 einen vom Regierungsrat genehmigten Beschluss betreffend die Erhebung von ausserordentlichen Steuern gefasst, wa- nach in der Gemeinde eine Grundstückgewinnsteuer

und eine Handänderungssteuer zu erheben sind. 2 des Beschlusses umschreibt den Begriff der Liegenschaften, die diesen Steuern unterworfen sind, wie 176 der kantonalen VV zum Steuergesetz, durch Verweisung auf die Art. 642 bis 644 Z(iB und 135 u. 136 des zür- cherischen Einführungsgesetzes, sowie Art. 655 ZGB. Und 11 wiederholt die wiedergegebenen Bestimmungen von 159 VV. 19 des Gemeindebeschlusses lautet: (I Bei Bestimmung des Gewinnes sind vom Verkaufs- preis in Abzug zu bringen : .) 1. Der Erwerbspreis ; 2. Die nac'hgewiesenen Aufwendungen für Bauten !l und dauernde Verbesserungen des Grundstückes seit J) der letzten Handänderung, soweit sie nicht durch .) Einnahmen gedeckt -worden sind ; 3. Die in dieser Periode bezahlten Liegenschaften- J) steuern und die Mehrwertsbeiträge an den Bau von Strassen, Trottoirs, Kanalisationen, usw. ; 4. Ein Mehrbetrag von Ausgaben über die Ein- nahmen seit dem Erwerb der Liegensc laft. Unter die Ausgaben fallen: Kapitalzinse, Zinse des eigenen investierten Kapinals, Unterhaltungskosten, ) Gebühren. Unter die Einnahmen sind zu rechnen: ) Mietzinse, Pachtzinse, Mietwert der eigenen Wohnung,

1. Erträgnisse aus dem Land. ( 121 G. 165 V.). Die Kaufleute Heinrich-Rüegg und Jakob Keller in Seen bei Winterthur haben im Herbst 1918 von Rudolf KappeIer in Rümikon-Elsau sein-e Liegenschaften, nebst landwirtschaftlicher Fahrhabe und VorrJten ge- kanft. Sie kamen bald nachher um die Bewilligung zur Vlederveräusserung ein und brachten die Liegenschaf- ten, als sie dieselbe erhalten hatten, im Herbst 1919 an eine öffentliche Steigerung, nachdem sie vorher den auf den Grundstücken stehenden Wald geschlagen und das Holz veräussert und auch die Fahrhabe verkauft hatten. Die Liegenschaften waren um 112,000 Fr. gekauft worden, der Steigerungserlös betrug 109,800 Fr., der Gleichheit vor dem Gesetz. No. 35. 2:i5 Bruttoerlös des geschlagenen -Waldes 34,000 Fr. In ihPer Erklärung für die Grundstiickgewinnsteuer gingen die Verkäufer von dem Yerkaufspreis von 109,800 Fr. aus, wozu sie den (I Ertrag geschlagener "'aldung mit 15,000 Fr. hinzurechneten ; davon zogen sie als Erwerbspreis 118,500 Fr. und 3000 Fr. für verschiedene Kosten ab, sodass sich ein Grundstückgewinn von 3300 Fr. ergab. Die Gemeinde Elsau berechnete einen Veriiusserungswert (Verkaufspreis) von 143,200 Fr . wovon sie als Anlagewert (Erwerbspreis und Aufwen- dungen) 11 ,2oo Fr. abzog, und kam so auf einen steuer- pflichtigcn Grundntückgcwinn von 25,000 Fr. und eine Steuer von 5500 Fr. Gegen die Steuerauflage rekurrierten Rüegg und Keller an die kantonale Finanzdirektion. Sie machten in erster Linie geltend, dass der Ellös aus Holz, weil er aus der Bewirtschaftung der Liegenschaft herrühre und nicht einen Erlös aus der letztem darstelle, nicht zum Verkaufspreis derselben hinzugerechnet werden dürfc, sodass ein Grundstückgewinn überhaupt nicht vorhanden sei, unter Berücksichtigung des Erlöses aus dem Holz wiire der Gewinn auf 20,201 Fr. zu berechnen. Die Gemeindebehörde von Elsau hielt an ihrer Steuer- erechnung fest, insbesondere daran, dass der Erlös aus dem geschlagenen Holz zum Verkaufspreis der Liegenschaft hinzuzurechnell sei. Die Finanzdirektion .hiess den Rekurs gut und hob die angefochtene Steuer- auflage auf, da das geschlagene Holz weder Bestand- teil noch Zugehör der Liegenschaft (Art. 642 und 644 ZGB) gewesen, sondern mit der Trennung eine selb- stündige Sache geworden sei (Art. 643 ZGB) und da nach den Bestimmungen des Steuergesetzes und der Vollziehungsverordnung ( 114 bis 137 StG und 176 VV), sowie nach 2 der Gemeindesteuerordnung nur der Erlös yon Liegenschaften für die Grulldstückgewinn- steuer in Betracht falle; es handle sich um eine Betriebs- einnahme, die nach 19 Ziff. 4 der Gemeindesteuer-

ordnung mit den Betriebsausgaben zu verrechnen sei. aber nicht zum Verkaufspreis der Liegenschaft hinzu rechnet werden dürfe. Die Gemeinde Elsau rekurrierte gegen diesen Ent- scheid an die Ober-Rekurskommission des' Kantons Zürich, die mit Entscheid vom 4. Mai den Rekurs schützte und die Rekursgegner verpflichtete. der Gemeinde Elsau die geforderte Grundstückgewinnsteuer zu :Dezahlen. Die Ober-Rekurskommission berechnete die Grundstück- gewinnsteuer in folgender Weise : Verkaufspreis : Erlös für den Boden. . . Fr. 109,800 Reinerlös aus Holz . 28,623 Total Anlagewert : Erwerbspreis . . . . Steuerpflichtiger GrundStückgewinn Fr. 138,423 112.000 Fr. 26,423 Da die Gemeinde die Steuer von einem niedrigem Betrag berechnet habe, sei ihre Forderung .gutzuheissen. Über die Hauptstreitfrage, ob der Ellös aus dem ge- schlagenen Holz zu dem Verkaufspreis der Lingenschaft hinzuzurechnen sei bei der Berechnung des Grund- stückgewinns. führt der oberinstanzliche Entscheid aus: Der gekaufte Wald habe einen wesentlichen Bestal'd- teil der gekauften Waldgrundstücke gebildet und ihren Wert bestimmt; mit dem Fällen und Verkaufen des . Holzes hätten die Rekursgegner in der Hauptsache nicht die seit dem Erwerb der Liegenschaften ent-. standenen Erzeugnisse oder F. üchte des Bodens ab- getrennt und verwertet; der Holzerlös gehöre daher nicht in die Rechnung über die Einnahmen und Aus- gaben seit dem Erwerb im Sinne von 19 Ziff. 4 GV. Vielmehr sei im Wald ein Teil des Kapitalwertes der Grundstücke verkörpert, weshalb er Gegenstand einer dauernden Nutzniessung sei und gegen den Willen eines allfälligen Grundpfandgläubigers nicht geschlagen werden könne (Art. 770, 808 ZGB). Das Schlagen und der Verkauf des Holzes und der nachherige Verkauf l J Gleichheit vor dem Gesetz. N° 35. '237 des Bodens seien Teile einer einheitlichen Liquidation, durch die der in den Liegenschaften steckende Wert flüssig gemacht werden sollte. Bei der Frage, ob ein Liquidationsgewinn erzielt worden sei, müsse daher zum Verkaufspreis der Liegenschaften der Erlös ,aus dem Holze hinzugerechnet werden. Von diesem Liqui- dationsgewinn werde die Grundstückgewinllsteuer ge- schulnet: Nach 19 GV sind bei der Berechnung des Ge,,?nns vom Verkaufspreis der Erwerbspreis und J) geWJsse ausdrücklich geuannte Posten abzuziehen, wobei nicht gesagt ist, dass bei der Berechnung nur vom Verkaufspreis der Liegenschaften auszugehen sei. Das ist auch in 18 GV nicht gesagt. Es steht deshalb nichts entgegen, dass neben dem Verkaufs- preis der Liegenschaften auch der Erlös von Bestand- teilen in Anschlag gebracht wird, die von ihr abge- trennt und selbständig veräussert werden, wenn die Bestandteile schon beim Erwerb der Liegenschaften vorhanden waren und daher im Ankaufspreis mitbe- zahlt wurden. Man darf, um zu einem dem Sinn und Zweck der Verordnung entsprechenden Ergebnis zu kommen, nicht dem Verkaufspreis für den abgeholzten Boden den Erwerbspreis für Boden und stehenden Wald gegenüberstellen. Der nackte Boden und die . Grundstücke mit dem stehenden Wald sind in der Tat weder natürlich noch wirtschaftlich die gleichen I) Sachen. Um für die Berechnung der Grundstückgewinn- )l steuer vergleichbare Verhältnisse bei Kauf und Ver- kauf herzustellen, muss man also die Verkaufspreise für den Boden und für das Holz zusammenzählen )l und ihre Summe dem Erwerbspreis der Grundstücke " gegenüberstellen. Wenn die Rekursgegner für den ) Boden und den Wald, dessen Holz einen Reinerlös )j von 28,623 Fr. ergab, im ganzen 112,000 Fr. aus- j legten, so kann nicht gesagt werden, dass sie für den Boden allein 112,000 Fr. bezahlten und bei einem ) Verkaufspreis von 109,800 Fr. für den nackten Boden AS 7 I -19":tl

an diesem 2200 Fr. verloren haben. Richtig ist viel- mehr, dass sie für den Boden und Wald 112,000 Fr. ) auslegten und 138,423 Fr. erlösten, also aus Kauf und Vt rkauf dieser Liegenschaften 26,423 Fr. Gewinn zogen. Dass das Holz, als es verkauft wurde, bereits geschlagen, also nicht mehr wie zur Zeit des Ankaufes der Liegenschaften Teil derselben, sondern bewegliche Sache war, ist steuelTechtlich ohne Bedeutung, denn es ist zweifellos gerade deshalb geschlagen worden, um den durch Kauf und Verkauf dieser Liegenschaften möglichen Gewinn auf beste Weise zu verwirklichen. Das Steuergesetz und die Gemeindeverordnung wollen ) jeden Gewinn aus Grundstücken, der nicht ein blosser Betriebsgewinn ist, erfassen. B. -Diesen Entscheid haben Jakob Kellers Erben und H. Rüegg rechtzeitig mitte1st staatsrechtlicher Beschwerde beim Bundesgericht angefochten. Sie bean- tragen, es sei derselbe aufzuheben, weil er den Art. 4 BV durch willkürliche und offenbar unrichtige Gesetzes- auslegung und -anwendung verletze, und es sei fest- zustellen, dass die Beschwerdeführer aus dem Kauf und Verkauf des Kappelerschen Heimwesens eine Grund- stückgewinnsteuer nicht zu bezahlen haben. Die Be- gründung fassen die Rekurrenten selbst dahin zusammen:

1. Nach 119 Steuergesetz und 159 VVO ist der Gewinn aus Eigentumswechsel VOll Liegenschaften steuerpflichtig.
2. 176 VVO Ulllschreibt den Begriff der Liegen- schaften für das zürcherische SteuelTecht nach den Grundsätzen des Zivilgesetzbuches (Art. 642 und 644).
3. Das Holz ist circa 3/4. Jahre vor Verkauf der Liegenschaften geschlagen uud verkauft worden.
4. Darnach war das Holz im Zeitpunkt des Ver- kaufes der Liegenschaften längst nicht mehr Bestand- teil oder Zugehör der Liegenschaften (Art. 642 bis 644 ZGB).
5. Mit dem Schlagen wurde das Holz eine beweg-

Gleichheit vor dem Gesetz. N° 35.

liehe Sache und der Erlös aus demselben nicht ein solcher aus Liegenschaftenverkauf, sondern aus dem Verkauf einer beweglichen Sache. 6. Nach 119 Steuerges., 159 und 176 VVO kann daher der Verkaufspreis für das Holz nicht zum Verkaufspreis für die Liegenschaften hinzugerechnet werden. Der Erlös für das Holz kanu daher der Grund- stückgewinnsteuer lucht unterworfen werden. 7. Die Oberrekurskommission erklärt, die Tatsache, I) dass das Holz beim Verkauf der Liegenschaft lüngst geschlagen und als bewegliche Sache verkauft war, sei steuerrechtlich ohne Belang. Die Oberrekurskom- ) mission ist daher über die Bestimmungen des Art. 176 VVO 119 Steuerges. und 159 VVO hinwegge- gangeil. Sie hat dieselben willkürlich ausseI' Acht ge- lassen oder offensichtlich falsch ausgelegt. C. -Die Gemeinde Elsau hat Abweisung der Be- schwerde beantragt. Das Bundesgericht zieht in Erwägung: Die Grundstückgewinnsteuer, wie sie von der Ge- meinde Eisau gemäss ihrem Beschluss vom 13. Juli 1919 auf Grund der Bestimmungen des kantonalen Steuer- esetzes und der Vollziehungsverordnung dazu erhoben wird, trifft den Gewinn, der vom Eigentümer bei der Veräusserung einer Liegenschaft auf dem Verkaufs- preis verglichen mit dem Erwerbspreis erzielt wird. Es wird nur der wirkliche Gewinn besteuert, weshalb ein allfälliges Betriebsdefizit vom Verkaufspreis ab- gerechnet wird ( 19 Ziff. 4 des Gemeil1debeschlusses). Um festzustellen, ob und welcher Gewinn bei der Ver- äusserung einer Liegenschaft erzielt worden sei, muss der Verkaufspreis mit dem Erwerbspreis des nämlichen Objekts verglichen werden. Hat sich dieses in der Zwi- schenzeit in einer seinen Wert beeinflussenden Weise geändert, so ist entweder der Erwerbs-oder der Ver- kaufspreis in einer die Veränderung ausschaltenden

Staatsrecht Weise ZU berichtigen, bevor bestimmt werden kann. ob auf der Liegenschaft ein Gewinn erzielt worden sei. So sind nach ausdrücklicher Bestimmung Aufwendungen für Bauten und dauernde Verbesserungen vom Ver- kaufspreis abzuziehen ( 19 Zift 2 des Gemeindebe- schlusses). Hat umgekehrt der Eigentümer Bestandteile des Grundstücks in einer seinen 'Vert dauernd ver- mindernden Weise, veräussert, so muss, um die Gleich- heit des Objekts herzustellen, der Gegenwert einer solchen Veräusserung zum Verkaufspreis der übrigen Liegenschaft hinzugerechnet werden, oder es ist, was auf dasselbe herauskommt, jener Gegenwert vom Er- werbspreis in Abzug zu bringen. So liegen aber die Dinge, wenn ein Waldgrundstück mit dem Holze ge- kauft und ohne dasselbe verkauft wird. Das Objekt der Verü usserung ist' in diesem Falle nicht identisch mit demjenigen des Erwerbs, da beim Verkauf ein Be- standteil des erworbenen Grundstücks fehlt. Es muss deshalb, um zu bestimmen, ob ein Gewinn auf dfm Liegenschaftskauf erzielt worden sei, entweder der Erwerbspreis des biossen Bodens mit dem Verkaufs- preis desselben verglichen oder der ErwerbsJ,reis des bestandenen dem Verkaufspreis des biossen Bodens unter Hillzurechnung des aus dem " bgetrennten Be- standteil erzielten Erlöses gegenübergestellt wnrden. Von solchen Erwägungen linss sich die Ober-Rekurs- kommission leiten, wenn sie im vorliegenden Falle zu dl m Verkaufspreis der Liegenschaft den Erlös aus dem geschlagenen Wald hinzurechnete, und es erscheint deshalb ihr Entscheid, sobald Wesen und Zweck der Grnndstückgewinnsteuer in Betracht gezogen werden, keineswegs als willkürlich. Eine solche Berücksichtigung von Wesen und Zweck einer Steuer ist aber neben der 'Vortinterpretation der die Steuerpflicht umschreibenden Bestimmungen ein durchaus zulässiges und allgemein 1ebräuchliches Hilfsmittel der Rechtsprechung, wes- halb der Ober-Rekurskommission daraus, dass sie nicht 4. Gleichheit vor dem Gesetz. No 35.

allein den Wortlaut der einschlägigen Bestimmungen berücksichtigte, der Vorwurf der Rechtsverweigerung nicht gemacht werden kanu. 'Venn übrigens auch die 119 des Steuergesetzes und 159 der Vollzienllngs verordnung dazu nur Veräusserungen von LIegen- schaften der Grundstückgewinllsteuer unterwerfen und in 176 der Vollziehungsverordnung für den Begriff der Liegenschaft auf das Zivilrecht verwiesen wird, so ist doch zu beachten, dass bei der Erwerhung das Holz ein Bestandteil der Liegenschaft war, der einen erheb- lichen Teil ihres 'Vertes ausmachte, und dass ein Holz- schlag, der das Mass des normalen Wirtschaftsbetriebes übersteigt, nicht dem periodischen Bezug von Früchten 1leichgestellt werden kann. Bei der Lösung der Frage, b man es bei dem Erlös aus dem Holz mit einem Teil des Liegellschaftserlöses im Sinne der Steuervorschriftcll zu tun habe, durften daher auch aus diesem Grunde sehr wohl allgemeine, insbesondere steuerrechtliche Er- wägungen zur Entscheidung beigezogen werden, zumal da auch privatrechtlieh der Kauf von stehendem Holz zum Zwecke des Schlagens und der Verkauf solchen Holzes Besonderheitel1 aufweist und jedenfalls nicht in allen Beziehungen dem Kauf und Verkauf gewöhn- licher Erträgnisse einer Liegenschaft gleichsteht. Demnach erkennt das Bundesgericht: Der Rekurs wird abgewiesen. v gl. auch NI'. 39, 44 und 46. -Voir aussi n° 39, 44 ct 46.