Art. 413 OR; brokerage commission made payable 'bei der notariellen Fertigung'; interpretation of an imprecise contractual term and effect of buyer's non-performance. Where the parties, according to wording, context and local usage, intended the commission to become due only upon the land register transfer of the property, mere notarization of the sales contract does not suffice. If the buyer refuses performance and the seller, after setting a grace period, withdraws from the contract without fault, the broker cannot claim the fee; the agreed condition precedent to payment has failed. A subsequent sale to another purchaser gives rise to no commission absent mandate and causal mediation by the broker (consid. 1-3).
8i) Obligationenrecht. N0 11. Quant au compte, il n'est pas discute, sauf en ce qui concerne la fourniture de nouvelles tiges commandees par le defendeur pour remedier aux defauts des assorti- ments. Des l'instant que ces defauts sont imputables au maUre de l'ouvrage (art. 369 CO), c'est aussi lui qui doit supporter le colit des pieces destinees ales corriger. Le rejet des conclusions liberatoires du defendeur entraine le rejet de ses conclusions reconventionnelles. Les demandeurs n'ayant pas recouru au Tribunal federal, leur reclamation de dommages-interets est deve- nue caduque. Le Tribunal lidüal prononce : Le recours est rejete et le jugement attaque est con- firme. 11. Orteil der I. Zivilabteilung vom 22. Februar 1926 i. S. Florin gegen Schweizer. Wagonsfa.brik Schlieren. M ä k I e r ver t rag. OR Art. ,113. Klausel, dass die Mäklerprovision (I bei der notariellen Fertigung fällig werde . Es ist anzunehmen, dass mit der Fertigung die Grund- bucheintragung gemeint ist. Kein Anspruch auf Provision, wenn der Käufer sich weigert, den Kaufvertrag zu halten, und man dem Verkäufer nicht wohl zumuten lmnn, dessen Erfüllung zu erzwingen. A. -Die Beklagte hat am 7. Dezember 1923 mit dem Kläger und Gustav Dummel in Zürich einen Mäkler- vertrag abgeschlossen durch Ausstellung folgenden Pro- visionsscheins : Die unterzeichnete Firma Schweiz. Wagonsfabrik in Schlieren verpflichtet sich, an die Herren Gustav Dumme 1 und L. Florin in Zürich für Vermittlung des Verkaufs des Gutes Sonnenberg in Unterengstringen eine Provision von 2 % in bar zu bezahlen, fällig bei der notariellen Fertigung. Ein all- fälliger Mehrerlös über 560,000 Fr. wird zwischen Obligationenrecht. N° 11. 81 der Verkäuferin und den Vermittlern zur Hälfte geteilt unbeschadet der 2 %-igen Provision.
In der Folge hat der Kläger der Beklagten eine damals in Freiburg i. Br. wohnhafte Frau Dr. Meyer als Kauf- liebhaberin zugeführt. Am 9. Januar 1924 sind zwei Kaufverträge zwischen der Beklagten und Frau Meyer abgeschlossen worden: ein notariell beurkundeter Kauf- vertrag über die Liegenschaften um 300,000 Fr., zahlbar durch Übernahme der aufhaftenden Pfand- schulden, und ein schriftlich ausgefertigter und von beiden Parteien unterzeichneter Kaufvertrag über das tote landwirtschaftliche Inventar um 260,000 Fr., zahlbar spätestens in bar bis zur notariellen Fertigung der Liegenschaft zum Sonnenberg . Die Übernahme der Kaufsobjekte war auf den 1. April 1924 in Aussicht genommen. Als das Notariat und Grundbuchamt Höngg die Parteien auf den 31. März 1924 zur grundbuchamtlichen Eintragung des Kaufvertrages einlud, erschien die Käuferin nicht. Sie liess der Beklagten am 23. April 1924 durch ihren Vertreter mitteilen, sie sei ausser Stande, die finanziellen Verpflichtungen aus dem Kauf- vertrag zu erfüllen. Mit Zuschrift vom 4. Juni 1924 setzte der Anwalt der Beklagten der Frau Meyer gemäss Art. 107 OR Nachfrist bis zum 24. Juni 1924 an, um gemäss der ihr vom Notariat Höngg übermittelten erneuten Vorladung bei der notariellen Fertigung zu erscheinen oder sich in genügender Weise vertreten zu lassen, um die Fertigung gemäss Vertrag zu voll- ziehen ll, unter Wahrung aller aus der Nichterfüllung des Vertrages durch Frau Meyer der Beklagten er- wachsenden Schadenersatzansprüche. Frau Meyer blieb wiederum aus, worauf die Beklagte auf die Erfüllung des Vertrags verzichtete. Inzwischen hatte Frau Meyer dem Kläger den Auftrag erteilt, das Gut für sie weiter zu verkaufen. Der Kläger setzte sich mit einem Amerikaner in Verbindung, der AS 51 11 -1926 6
82 Ohligationenrecht. N° 11. am 11. Juli 1924 ein Angebot von 400,000 Fr. und später ein solches von 500,000 Fr. machte. Von bei den Offerten gab der Kläger sowohl der Frau Meyer als der Beklagten Kenntnis. Diese antwortete auf die erste Mitteilung, sie könne sich nicht entschliessen, das Gut um diesen Preis zu verkaufen, und betrachte die Angelegenheit gegenüber dem Kläger als endgültig erledigt; auf die zweite Anzeige: das Gut sei nunmehr verkauft (an Ingenieur Züblin um 400,000 Fr.). B. -Unter Berufung darauf, dass dieser Verkauf ohne sein Zutun zustandegekommen sei, verweigerte die Beklagte dem Kläger die Zahlung der beanspruchten Provision. Der Kläger hat sich mit seinem Gesellschafter Dummel am 15. August dahin verständigt, dass jeder der Beiden berechtigt sein solle, seinen hälftigen Pro- visionsanteil selbständig geltend zu machen. Gestützt auf diese Vereinbarung hat der Kläger die vorliegende Klage angehoben, mit dem Begehren, die Beklagte habe ihm als Provision und Gewinnanteil 10,800 Fr. nebst 6 % Zins seit 20. Juli 1924 zu bezahlen. In der Replik hat er diese Forderung auf 5600 Fr. (1 % vom Gesamtverkaufspreis Meyer vQn 560,000 Fr.) herabgesetzt. C. -Die Beklagte hat Abweisung der Klage beantragt, weil der infolge der Vermittlertätigkeit des Klägers mit Frau Meyer abgeschlossene Kaufvertrag von der Käuferin nicht erfüllt worden sei, und die notarielle Fertigung, worunter die Eintragung des Kaufvertrags . in das Grundbuch zu verstehen sei, ohne jegliches Ver- schulden der Beklagten nicht habe stattfinden können. D. -Beide kantonalen Instanzen haben die Klage abgewiesen. E. -Gegen das Urteil des zürcherischen Obergerichts vom 10. November 1925' hat der Kläger die Berufung an das Bundesgericht erklärt, mit dem Antrag auf Gut- heissung der Klage.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung :
Obligationenreeht. NI 11. über das tote Inventar, der Kaufpreis sei spätestens bis. zur notariellen Fertigung der Liegenschaft zahlbar , sowie aus der Aufforderung zum Erscheinen bei der notariellen Fertigung , die der beklagtische Anwalt am 4. Juni 1924 (also vor Ausbruch des vorliegenden Streites) an die Käuferin gerichtet hat, zwingend her- vorgeht, dass jedenfalls die Beklagte unter jenem Aus- druck nichts anderes verstanden hat, als den Grund- bucheintrag. Es wäre denn auch kaum verständlich, dass die Parteien eine besondere Bestimmung über die Fälligkeit des Mäklerlohns in den Provisionsschein auf- genommen hätten, wenn sie nicht eine materielle Ab- weichung von der gesetzlichen Ordnung (OR 413) gewollt hätten, wonach der Mäklerlohn verdient ist, sobald der abzuschliessende Vertrag infolge des Nach- weises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande- gekommen ist. Ob im übrigen der Sinn der Klausel: fällig bei der notariellen Fertigung der sei, dass nach der Meinung der Parteien ein Provisionsanspruch überhaupt erst dann entstehen solle, wenn die Fertigung des Kauf- vertrages stattgefunden habe (und auch der Kaufpreis von 260,000 Fr. für das Inventar bezahlt sei), oder der, dass der Provisionsanspruch zwar schon mit dem Abschluss des Vertrages entstehe, die Provision aber erst nach der Fertigung zur Zahlung fällig werde, kann dahin- gestellt bleiben; denn nach dem Gesagten hat der Kläger im Provisionsschein sich jedeIlfalls damit ein- verstanden erklärt, dass er einen Anspruch auf den Mäklerlohn nicht schon nach der notariellen Beurkun- dung des Kaufvertrags über die Liegenschaften, sondern erst nach dem Grundbucheintrag, d. h. in concreto nach der Übertragung des Eigentums an den Liegen- schaften und nach der Zahlung des Kaufpreises für das Inventar, geltend zu machen berechtigt sein solle, dass also ein etwa früher schon entstandener ProvisionsaL- spruch dahinfallen solle, wenn aus einem, von der ObJigationenreeht. N° 11. 85 Beklagten nicht zu vertretenden Grunde die Fertigung des Vertrags und die Bezahlung der 260,000 Fr. durch die Käuferin unterbleiben sollten. Mit Rück- sicht darauf, dass die beiden Kaufverträge ein wirt- schaftliches Ganzes bilden, ergab es sich aus den Ver- hältnissen von selbst, dass der gesamte Erfüllungsakt bei der notariellen Fertigung stattfinden solle. 2. -Nun steht in tatsächlicher Hinsicht fest, dass die Fertigung deswegen nicht erfolgt ist, weil die Käuferin des Gutes die Erfüllung des Kaufvertrages verweigert hat, und dass die Beklagte nach erfolgloser Fristansetzung definitiv vom Vertrag ,zurückgetreten ist, sodass die Fertigung überhaupt nicht mehr stattfinden kann, ohne dass die Beklagte die Nichterfüllung des Vertrags irgendwie verschuldet hat. Wie schon die erste Instanz zutreffend ausgeführt hat, konnte der Beklagten nicht zugemutet werden, die Übertragung des Eigentums an den Liegenschaften gegenüber der Käuferin zu erzwingen, ohne, zugleich die Erfüllung der Gegenleis- tungen erlangen zu können. 3. -Ebenso ist unerheblich, dass der Kläger der Beklagten nachträglich noch andere Kaufsofferten unter- breitet hat, weil er hiezu keinen Auftrag hatte; zudem wäre die Beklagte nicht verpflichtet gewesen, einen Vertrag mit dem neuen Käufer abzusch!iessen, sondern es hätte ihr freigestanden, das Angebot anzunehmen oder nicht. Endlich liegt nichts dafür vor, dass der Kaufvertrag, den die Beklagte dann mit Ingenieur Züblin abgeschlossen hat, auch nur indirekt durch die Vermittlung des Klägers zustandegekommen sei. Demnach erkennt das Bundesgericht:, Die Berufung wird abgewiesen und das Urtnii' des Ohergerichts des Kantons Zürich vom 10. November 1925 bestätigt.