Art. 837 ch. 3 CC; legal mortgage of the contractor or subcontractor; owner’s liability for costs as limiting condition. The mortgage privilege is admissible only to the extent that the owner of the immovable is debtor, or may become debtor, for the cost of the works. The fact that the work was ordered by a tenant, even with the owner’s authorization, does not suffice if the owner expressly assumed no responsibility for payment. The provision is an exception and must be construed strictly. A possible increase in the value of the property does not constitute an independent basis for the mortgage right (consid. 2). Art. 8 CC does not shift the burden of proof by reason of a prior administrative finding of incapacity; such a prior act may only have evidentiary weight and create, at most, a factual presumption, not a legal presumption affecting the burden of proof.
Erbrecht. N" 25. aber an, die Beweislast sei umgekehrt, wenn der Zustand der Urteilsunfähigkeit durch einen frühem behördlichen Akt allgemein festgestellt worden sei, was hier zutreffe. , Diese Auffassung wird, teilweise in Anlehnung an die Erläuterungen zum Vorentwurf des WB II S. 64, a, ch in Kommentaren zum ZGB vertreten (RosSEL und MENTHA 2. Auf I. N. 95; HAFTER 2. Auf I. Art. 16 N. 16; ESCHER, Art. 467 Anm. 2 a; TuoR, Art. 466 N. 6 und 12 ; ähnlich EGGER, 2. Aufl. Art. 16 N. 16). Es kann ihr jedoch nicht beigepflichtet werden. Nach Art. 8 ZGB gilt der dort aufgestellte Grundsatz, dass derjenige das Vorhanden- sein einer behaupteten Tatsache zu beweisen hat, der aus ihr Rechte ableitet, überall da, wo das Gesetz nichts anderes bestimmt. Eine Ausnahme ist hier aber weder ausdrücklich vorgesehen, -noch ergibt sie sich notwendig aus andern Vorschriften des Gesetzes. Deswegen ist natürlich ein behördlicher Akt, durch den die Urteils- unfähigkeit festgestellt wurde, im Rechtsstreit über die Gültigkeit eines Testamentes der betreffenden Person nicht bedeutungslos. Die Partei, welche die Urteilsun- fähigkeit behauptet, wird ihn als Beweismittel verwenden und der Richter wird ihn mit dem übrigen Beweismaterial würdigen. Damit schafft diese frühere Feststellung der "l-:-rteilsunfähigkeit indessen höchstens eine tatsächliche Vermutung, hat also bloss Bedeutung als Beweisgrund, nicht als Rechtsvermutung, m .. a. W. Bedeutung nur für die Beweiswürdigung, nicht für die Beweislastverteilung. Die gegenteilige Auffassung würde in vielen Fällen die prozessuale Stellung des Ungültigkeitsklägers in unge- rechtfertigter Weise verbessern und den frühem Fest- stellungen einen Wert beimessen, den sie oft gar nicht haben. Denn bekanntermassen wird im Entmündigungs- verfahren bisweilen leichthin Geisteskrankheit oder Gei- stesschwäche angenommen; zudem brauchen sich die Anforderungen an die geistige Gesundheit a,ls Voraus- setzung der allgemeinen Handlungsfählgkeit einerseits und der Testierfähigkeit anderseits nicht zu decken.
III. SACHENRECHT DROITS REELS 26. Arrit da la IIe Seetion civUe du 27 man 1930 dans la cause Societe immobiliere Fundus C. contre Beltra.mi et da.me Bianchini.
Art. 837 eh. 3 Oe. -L'entrepreneur ou le sous-traitant qui travaille pour le compte d'un locataire, ce dernier fut-il meme autorise par le proprietaire, n'a pas droit a l'hypotheque legale si le proprietaire n'est pas responsable du cout des travaux. A. -La sooiere immobiliere Fundus C. est proprle- taire d'un immeuble sis a l'angle de l'avenue de Mall et de la roe des Savoises a Geneve. Suivant contrat du 9 avril 1925, elle a loue la totalire de cet immeuble a dame Bian- chini, pour une duree de 18 ans, soit du l er octobre 1926 au 30 septembre 1944, et pour le prix de 22000 francs par an. Il etait entendu que l'immeuble serait utilise comme bar-dancing . L'art. 5 du ball disposait a cet egard ce qui suit : La preneuse pourra installer et transformer l'immeu- ble loue pour l'adapter a ses besoins commerciaux, toute- fois, elle devra a cet effet presenter les plans a l'approbation de la bailleresse, laquelle pourra surveiller les travaux, sans toutefois y mettre opposition, pour autant que les autorlres competentes auront donne leur approbation. Ces amenagements et transformations seront faits exclu- sivement a la charge de la preneuse, meme ceux de ma- onnerie et de poutraison, de plancher et toiture, en un mot tous les travaux meme ceux necessires pour de grosses reparations en cas de vetusre. A la fin du bail, toutes les ameIiorations et amenagements qui auraient pu etre execures par la preneuse resteront la propriere exclusive de la ballleresse. ) Dame Bianchini fit proceder aux transformations prevues. Un sieur BeItrami notamment fut charge par
l'entrepreneur general Badel des travaux de menuiserie et de charpente. Le 7 decembre 1926, dame Bianchini fut declaree en . faillite. Beltrami produisit pour 13 826 fr. 70, somme qui fut admise par Ia masse. Le 12 janvier 1927, Beltrami mit l socieM en demeure de lui payer le montant de sa facture ou de Iui fournir des Sllretes en application de l'art. 839 Ce. Ill'avertissait que si satisfaction ne Iui etait pas donnee, II requerrait l'ins- cription d'une hypotheque legale. La sociere ayant repondu par une fin de non recevoir, il requit et obtint du Tribunal l'inscription provisoire de l'hypotMque pour le montant de sa creance. L'inscription fut prise le 10 mars 1927. B. -Dans le delai qui Iui avait ere fixe, Beltrami ouvrit action contre la masse en faillite Bianchini et contre la sociere immobiliere Fundus C. pour faire reconnaitre qu'il etait creancier de la susdite somme et etait en droit de faire convertir l'inscription provisoire de l'hypotheque en une inscription definitive. Le 17 juilIet, en cours de proces, la faUlite fut revoquee, dame Bianchini ayant obtenu un concordat aux termes duquel elle s'engageait a payer a ses creanciers le 100% de leurs creances au moyen des benefices realises par une sociere anonyme dite du MouIin Rouge, qui reprenait l'exploitation de l'etablissement. Les creanciers devaient recevoir des obligations de secqnd rang non productives d'interets, mais amortissables a raison de 10% par an au minimum. Il etait toutefois stipule que les creanciers ne donneraient quittance definitive que moyennant fidele execution par dame Bianchini et la sociere du MouIin Rouge des conditions du concordat. Beltrami refusa d'adherer au concordat. Ce dernier ayant recueilli les majorites requises fut homologue. L'instance fut alors reprise par BeItrami contre la societe Fundus C. et dame Bianchini personnellement. Dame Bianchini n'a pas procede et n'a plus comparu apres la premiere audience.
La societe defenderesse s'est opposee a la demande en invoquant divers moyens qui peuvent se resumer comme iI smt: La sociere n'a pas commande de travaux a BeItrami et est restee etrangere au contrat passe entre lui et dame Bianchini. Elle a ignore l'existence des tra- vaux. Aucun plan ne Iui a ere soumis, contrairement a l'art. 5 du bai!. Les travaux destines a l'amenagement du batiment etaient de nature speciale et ne devaient profiter qu'au tenancier, le baU etant de longue duree. Il etait du reste stipnle qu'ils devaient rester a la charge du locataire, ce qui demontrait que la proprietaire entendait n'en etre en aucun cas responsable. L'art. 837 Ce n'accarde le droit a I'hypotheque legale que pour les creances que les entre- preneurs et artisans possedent contre le proprietaire ou un entrepreneur et non contre une autre personne. Le demandeur ne possede d'ailleurs plus de creance, ayant ere paye, en execution du eoncordat, par la cession d'obli- gations de la sociew du Moulin Rouge. BeItrami a persisre dans sa demande, soutenant q ue le droit a l'hypotheque legale de l'entrepreneur ne presup- pose pas un lien de droit entre le proprietaire, mais deeoule du seul fait d' e prestation de travail jointe a une fourni- ture de materiaux. Les travaux dont il s'agissait, disait-il, etaient considerables; ils impliquaient la refection de l'immeuble entier et le proprietaire aurait du les executer lui-meme vu l'etat de vetuste de l'immeuble. Contrai- rement a ce qu'a pretendu la defenderesse, les plans ont ete soumis a un de ses administrateurs. Les tra vaux etaient prevus par le bail et par consequent autorises par la proprietaire. On peut meme illre qu'ils ont profite a l'immeuble puisque c'est en prevision de leur execution que le loyer a ete porte de 15000 a 20000 francs. Le demandeur ayant ignore jusqu'en cours d'instance la cIause du ball prevoyant que les . plans devaient etre prealablement soumis a la proprietaire, cette clause ne Iui est pas opposable. TI en est de meme de celle qui prevoit que le cout des travaux restera a la charge du locataire.
Le demandeur a cünteste enfin la valeur du moyen tire du concordat, les obligatiüns remises ne constituant pas un payement mais une garantie. C. -Par jugement du 2 fevrier 1929, le Tribunal a adjuge au demandeur ses cündusions et condamne les defenderesses aux depens. Sur appel de la defenderesse, la Cour de Justice civile de Geneve a, par arret du 17 decembre 1929, cünfirme ce jugement en ramenant toutefois a 12 481 fr. 30 la, somme pour laquelle l'hypütheque etait accordee, retenant sur ce püint que le demandeur reconnaissait avoir l'e9u un acompte de 1268 fr. 70. n. -La defenderesse a recouru en reforme en reprenant ses cünclusiüns liberatoires. Le demandeur a conclu au rejet du recours et a la confirmation . du jugement. Considerant en droit :
dans la cause Masse Waldvügel contre les fils de J. Frutiger (RO 40 II N0 80), le Tribunal fMeral a deja eu 'occasion de relever que l'obligation du proprietaire
de laisser grever sün immeuble au profit du sous-traitant etait limitee, quant a son etendue, a la somme dont il avait pu devenir debiteur du chef des travaux en question. TI n'y a aucun motif de se departir de ce principe qui non seulement repond au but de l'institution, mais seul, comme .on l'a deja. dit, tient compte des inrerets legitimes des deux parties en cause. Si la lüi a en effet etendu sa protec- tion au süus-traitant malgre l'absence d'un rappürt con- tractuel entre lui et le proprietaire, il ressort de l'histürique de l'institution que c'est avant tout par une cünsideration d'ordre pratique, autrement dit pour eviter que le pro- prietaire ne tourne la loi en interposant entre lui et l'auteur des travaux un tiers, c'est-a-dire un hümme de paille, envers lequel seul il deviendrait debiteur. Tirer de la la consequence qu'il ne serait pas necessaire que le proprie- taire fut debiteur envers qui que ce soit du cüut des travaux serait donc inadmissible et de plus cüntraire a la regle selün laquelle toute disposition qui cree un privilege ou une exception doit s'interpreter strictement. Quant a fonder le droit de I'entrepreneur üu du sous- traitant sur la consideratiün qu'ils ünt augmenre la valeur de l'immeuble et meriteraient de ce seul fait une situation priviIegiee, quelques allusiün qu'ün ait pu y faire au cours des travaux legislatifs, il est incontestable qu'elle n'a pas trouve son expression dans la lüi. Celle-ci ne contient aucune disposition que 1'on puisse interpreter dans le sens d'une reference a la notion d'une plus-value. Aussi bien si le Iegislateur y avait attache de l'impürtance, il eut ete tout d'abord logique de proportiünner et de limiter en tout cas la garantie a la plus-value resultant du travail ou des füurnitures livres. Or la loi ne dit rien de cela, mais an contraire, comme il a ere juge dans les arrets precites, confere en principe la garantie pour le montant meme de 18. creance du cünstructeur (entrepreneur ou sous-traitant) cüntre celui qui l'a charge du travail (proprietaire .oll entrepreneur general). Au reste, il y a certains genres de travaux qui, bien que necessaires, ne se traduiront pas
l68 Sachenrecht. N 26. forcement par une augmentation appreciable de la valeur de l'immeuble et si l'on devait faire intervenir iei la notion de la plus-value, il arriverait qu'il faudrait danS certalns cas denier le droit a l'hypotheque, alors que d'apres -les termes de la loi ce droit serait pourtant incontestable. Si ron part du principe que le proprietaire n'est pas tE;lnu de laisser prendre l'hypotheque au dela du montant dont il est devenu debiteur pour les travaux en question, on doit logiquement en conclure que lorsqu'il ne doit rien et n'a jamais rien du de ce chef, il n'est pas oblige de fournir de garantie. n est vrai que certains passages de ces memes arrets semblent reserver l'hypothese ou les travaux auraient ew executes sur l'ordre d'un tiers, mais avec l'autorisation du proprietaire, et l'assimiler au cas ou le proprietaire a effectivement a repondre du cout des travaux. Mais a supposer qu'iI faille . donner ce sens a une remarque faite incidemment a l'occasion d'une comparaison toute theo- rique entre la situation du proprietaire et celle du fabricant sous I'empire de la loi du 25 juin 1881, cette opinion ne saurait etre maintenue. nest tout d'abord des cas ou elle irait a l'encontre du texte legal, car s'i! est vrai que meme dans l'hypothese ou les travaux mit ete commandes par un tiers, le sous-traitant pourrait encore arguer de ce qu'il possede une creance contre l'entrepreneur general, ce dernier en tout cas ne pourrait pas soutenir qu'iI possede une creancecontre le proprietaire, et l'on aboutirait ainsi a ce resultat: soit a s'ecarter des termes de la loi pour accorder neanmoins l'hypotheque a l'entrepreneur general, soit, en la refusant, a reconnaitre plus de droits au sous- traitant qu'a l'entrepreneur general, ce que le legislateur n'a certainement pas voulu. Bien moins encore qu'en Je qui concerne 1e montant de la garantie serait-il possible de faire intervenir ici la notion de plus value, consideree comme un titre suffisant pour fonder le droit a l'inscription. Il se peut en effet -et ce sera meme le cas le plus frequent -que les travaux
ne soient exeC1 tes que dans l'interet du tiers, le locataire, par exemple, pour les besoins de sa profession ou de son industrie comme aussi pour sa propre commodite, et qu'ils ne profitent par consequent en rien au proprietaire. TI suffit de eiter le cas d'un medecin, d'un dentiste, ou d'un restaurateur. Comme on ne peut obliger le proprietaire a conserver Ia meme destination a l'immeuble, il serait 6videmment oontraire a l'equite de l'obliger a repondre de travaux pour lesquels il n'a assure aucune responsabilite. S'il est normal, comme le Tribunal federal l'a deja relev6, que meme dans le cas ou les travaux ont ete com- mand6s par le proprietaire, le sous-traitant se donne la peine de s'informer si le lot de travaux qui lui a ete adjuge rentre ou non dans le devis general passe entre le pro- prietaire et l'entrepreneur general et s'enquiere meme du prix pour lequel il a ere porte en compte, il est encore plus normal que celui qui est charge d'un travail par un autre que le proprietaire prenne la precaution de recher- eher, non pas seulement si le proprietaire a donne son autorisation, mais si et dans quelle mesure il en repondra. Cela est d'autaI!t plus naturei que le proprietaire ne sera pas toujours en mesure de connaitre le nom des entrepre- neurs engages par le tiers, qu'il pourra meme se faire qu'il n'ait pas connaissance des travaux et que pratique- ment il ne Iui serait donc pas possible de notifier aux constructeurs qu'il entend n'assumer aucune responsabilite du chef de leursprestations. Tout autre serait la situation si le proprietaire etait tenu de par la. loi, sinon par un contrat, d'indemniser l'auteur de Ia commande du cout des travaux, et l'on pourrait alors se demander si, dans ce cas la, l'entrepreneur et le sous-traitant ne seraient pas fondesa requerir l'ins- cription de l'hypotheque legale. Mais la question ne se posant pas en l'espece, il n'est pas necessaire de la tran- cher. Non seulement il n'a pas ere allegue que dame Bianchini etait ou aurait ere en droit. 'de se retourner contre la deIenderesse pour lui reclamer tout ou partie
du prix des travaux, mais i1 est constant, au contraire, que la defenderesse n'a autorise les travaux qu'a la oonm- tion expresse qu'ils seraient a 1a charge de la looataire. Il resulte de ce qui prOOede que dans de teIles circonstances le demandeur n'avait aucun droit a revendiquer le bene- fice de l'hypotheque legale. I1 n'est done pas necessaire non plus d'examiner quel a pu etre l'effet du concordat sur les droits du demandeur envers dame Bianchini. Le TrilYUnal federal prononce : Le recours est admis et l'arret attaque est reforme en ce sens que les conclusions de la demande sont rejetees. 27. Arret cie 1a. IIe Secüon civile du 3 avril 1930 dans la cause Pont contre Martin.
Cet .acte designe tout d'abord par leurs noms, prenoms et qualites les parties au oontrat. n constateque 1a repre- sentante de l'hoirie, soit la veuve de Louis Pont, vend, cede et abandonne a Euphrosine Martin la part d'im- meuble qui etait reputee apparlenir an defunt et qui est decrite avec precision. L'acte indique ensuite le prix: de la vente -4200 francs -et etablit les modalites du paiement. Enfin il fixe la date de l'entre-e en jouissance de l'acheteuse et reserve le conge a donner au locataire actuel. L'inscription au registre foncier eut lieu peu apres 1a signature de l'acte. Au debut de l'annee 1927, Euphrosine Martinentra en jouissance de l'appartementnaguerehabire par feu Louis Pont et vint y loger elle-meme. B. -Au printemps 1927, Renri et Jean Pont entre- prirent la construction d'une veranda attenante a l'im- meuble. S'estimant lesOO par leurs travaux, Euphrosine Martin les assigna en justice. Apres l'audience de concilia- tion, qui eut lieu le 9 avril 1927, l'un des deux coproprie- taires assignes par Dlle Martin mit le recourant actuel, Philippe Pont, au courant de cette affaire. Ce dernier etait d'ailleurs lui-meme inreresse a la construction de la veranda. Ce qu'ayant appris, Dlle Martin l'assigna a son tour par un exploit des 23/25 avril 1927, Oll i1 etait dit entre autres : ( ... C'est sans droit que vous avez fait au bä.timent d'habitation a Glarey, dont l'instante est pro- prit. taire d'une part, des transformations qui empietent sur les droits de l'instante ... Cet exploit fut notifie a Philippe Pont en personne .. O. -Par exploit des 27 mai et l er juin 1927, Philippe Pont notifia a Euphrosine Martin qu'il entendait exercer son droit de preemption, et, le 31 mai, illui ouvrit action a cet effet. E .. -Par jugement du 9 janvier, communique le 6fevrier 1930, 1e Tribunal cantonal du canton du Valais a complete- ment deboure le demandeur. AB 56 II -1930 l'