Public notarization required for bankruptcy private sale of real estateKI-generiert

198 Schuldbetreib1 ngs-und Konlrnr"recbt (Zivilabteilungen). N° 5t. H. URTEILE DER ZIVILABTEILUNGEN ARRnTS DES SECTIONS CIVILES 52. UrtEn der n. ZivUabteilunr vom 13. September 1931 i. S. ltonkmsamt Bheinfelden gegen GrunCLbl1Cl1amt Bb,;infelden. Eine von der Aufsichtsbehörde herbeigeführte Verständigung gemäss Art. 73 litt. b der Verordnung über die Zwangsver- wertung von Grundstücken, wonach der zur Zwarlgsverwer- tung gelangende Mit e i gen t ums an t. eil an einem verpfändeten Grundstück auf die andern Miteigentümer übertragen wird. bedarf der ö ff e n t 1 ich e n Be ur kundung. EbenllO jeder F re i ha n d ver kau f von Grundstücken durch die Konkursverwaltung (Konkursamt ). L'entente conclue a la suite de I'intervention de l'autorite da surveillance en application de l'art. 731ettre b de 'ordonnance federaJe sur la realisation forcee des immeubles doit tre constatee en la forme authentique lorsqu'elle a pour but le transtert de la part de copropriete du debileur poursuivi aux autres coproprietaires. 11 en est da meme de la vente imrn.obiliere conc ue de gre a gre par l'administration de la faillite ou le prepose a l'office des, faillites agissant en cette qualite. L'accordo conse!Zllito merce un "intervento dell'autorita di vigi. lanza fonda sul1'art. 73 let. b deI regolamento federaJe sulla realizzazione formt . dei fondi dev'essere constatato mediante atto pubblico se si stipula in esso il trapasso della parte di coproprieta. dal debitore escusso agli altri coproprietari. Lo stesso dicasi della vendita libero. d'un fondo eseguita dall'ammi nistrazione deI fallimento 0 per essa dall'ufficio dei fallimenti. Im summarischen Konkursverfahren über Erwin Schaub in Möhlin, der mit drei anderen Personen zu je einem Viertel Miteigentümer der mit einem Schuldbrief der Aargauischen Kantonalbank belasteten Liegenschaft Inter": imsregister Möhlin Nr. 1683, Grundbuch Nr. 2259 war, Schuldbetreibungs-und KonlrnNrecht (Zivilabteilungen). Nu 62. 199 gelang es der Aufsichtsbehörde über das Konkursamt Rheinfeiden am 3. April 1934, unter den anderen Mitei- gentümern und dem Pfandgläubiger eine Verständigung herbeizuführen, worüber folgende' die Liegenschaft genau bezeichnende und von der Aufsichtsbehörde,dem Kon- kursamt, den übrigen Miteigentümern und der Kantonal- bank unterzeichnete Urkunde aufgesetzt wurde: ( Die Miteigentümer übernehmen den Anteil des Konkursi - ten ... von 1/

an Int. Reg. Möhlin Nr. 1683 zu gleichen Teilen, sodass sie fortan zu je 1/

an Int. Reg. Möhlin .Nr. 1683 miteigentumsberechtigt sind, und entlassen dagegen den Konkursiten aus der Solidarhaft, und die Aarg. Kantonalbankfiliale Rheinfeiden als Pfandgläubi- gerin erklärt ihr Einverständnis dazu und entlässt ihrer- seits den Konkursiten ... ebenfalls aus der Solidarhaft. Die vom Konlrursamt hierauf gestützte Anmeldung zur Eintragung im Grundbuch wurde vom Grundbuchamt Rheinfeiden wegen Fehlens eines öffentlich beurkundeten Kaufvertrages abgewiesen. Eine Beschwerde des KonkursamteB mit dem Antrag, das Grundbuchamt sei anzuweisen, den Konkursiten als Miteigentümer zu l/ t am Grundstück Nr. 1683 zu löschen und die drei übrigen Miteigentümer zu je 1/

am genannten Grundstück, nämlich ... , als Miteigentümer zu 1/

einzu- tragen, wurde vom Regierungsrat des Kantons Aargau am 25. Mai abgewiesen. Mit der vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Be- sch werde erneuert das Konkursamt Rheinfelden seinen Antrag. Das BU'11,desge'richt zieht in Erwägung : Das beschwerdeführende Konkursamt will den Vertrag vom 3. April als Freihandverkauf im Konkurs von der öffentlichen Beurkundung befreit wissen, während das Eidgenössische Justizdepartement die öffentliche Beur- kundung als von der unteren AufsichtBbehörde über das Konkursamt erfüllt ansieht. Die Vorinstanz hat sich AS 60 III -1934

200 ISchuldbetroibungs' und Konkur;;recht (Zivilabteilungeu). No 52. nicht davon abhalten lassen wollen, !( den sichern Weg vorzuschreibe , weil es gerade in solchen Fällen, wo die Meinungen auseinandergehen, jedenfalls vorsichtig und am Platz ist, die strengere Form vorzuschreiben . Für das Bundesgericht als Verwaltungsgericht besteht indessen aus dem in BGE 60 I 146 angegebenen Grunde keine Veranlassung, mit einer gleichen Reserve an die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde heranzutreten. Die streitige Urkunde über die Einigungsverhandlung vom 3. April ist freilich so eingehend und sorgfältig abgefasst worden, dass ihr in der Tat nichts fehlen dürfte, um sie zum Ausweis über die Eintragung des Eigentums im Grundbuch tauglich zu machen. Indessen schreibt der solche Einigungsverhandlungen über die Auflösung des Miteigentumsverhältnisses bei verpfändeten Grund- stücken vorsehende Art. 73 litt. b der Verordnung über die Zwangsverwertung von Grundstücken der sie leiten- den Aufsichtsbehörde über die Betreibungs-und Konkurs- ämter überhaupt nicht vor, über deren Ergebnis ein Protokoll bezw. eine Urkunde aufzunehmen, und wenn dies als selbstverständlich angesehen werden wollte, so wUrde es doch an jeglicher Vorschrift über den notwen- digen Inhalt derselben fehlen. Es ist aber keineswegs ausgemacht, dass jede urkundliche Festhaltung des Ergebnisses der Verständigungsverhandlungen, auch wenn sie diesen Zweck erfüllt, den an eine öffentliche Beur- kundung des auf übertragung von Grundeigentum gerich- teten Rechtsgeschäftes, die als Ausweis für die Eintragung im Grundbuch zu dienen hat, zu stellenden Anforderungen entspreche. Schon aus diesem Grunde geht es nicht an, in einer derartigen von der Aufsichtsbehörde auf genom - menen Urkunde über das Ergebnis der Verständigungs- verhandlungen die öffentliche Beurkundung zu sehen, deren der Vertrag auf Grundeigentumsübertragung gemäss Art. 657 ZGB zu seiner Verbindlichkeit bedarf . was ja darauf hinausliefe, dass für diesen besonderen Einzel- fall die Regel des Art. 55 des Schlusstitels des ZGB, ISchuldbej,reibungs-lIud Konkursrocht (Zivilabt-eilungen) .No 52. 20l wonach die Kantone bestimmen, in welcher Weise auf ihrem Gebiete die öffentliche Beurkundung hergestellt wird, beiseite geschoben würde zugunsten einer derogierenden (in Wahrheit aber gar nicht aufgestellten) Vorschrift des eidgenössischen Schuldbetreibungs-und Konkursrechtes, wonach hier ausnahmsweise das Bundesrecht selbst die Art und Weise der Herstellung der öffentlichen Beurkundung durch einen kantonalen Beamten bestimmt. Dazu kommt, dass es nicht wünschbar erscheint, die öffentliche Beur- kundung von Grundeigentumsübertragungsgeschäften, ins- besondere die Herstellung von Rechtsgrundausweisen für die Grundbucheintragung ausnahmsweise einmal von einem Beamten vornehmen zu lassen, der keine praktische Erfahrung darin hat und dem der in vielen Kantonen geforderte Fähigkeitsausweis feh1t. Zweifellos könnten die Grundbuchbehörden nicht jede solche Beurkundung der betreibungsrechtIichen Aufsichtsbehörde ohne weiteres aJs genügenden Rechtsgrundausweis gelten lassen, woraus sich unhaltbare Situationen ergäben. Freihändiger Verkauf von Liegenschaften kommt nur .als Verwertung durch die Konkursverwaltung, nicht auch im Betreibungsrecht vor (vgl. JAEGER, N. 5 zu Art. 133 SchKG ; BJ.lJMENSTEIN, Handbuch, S. 449: in der Tat ist im Abschnitt des SchKG über die Verwertlmg der gepfändeten Liegenschaften, Art. 133 bis 143 bis SchKG, nirgends auf Art. 130 wie z. B. auf Art. 123 verwiesen). Umsoweniger darfausser acht gelassen werden, dass es keineswegs, wenn zwar häufiger, nur Berufsbeamte sind, welche derartige Verkäufe vorzu- nehmen in den Fall kommen. Schon aus diesem Grund erweckt es Bedenken, den Freihandverkauf der Konkurs- masse nicht der Garantien der öffentlichen Beurkundung teilhaftig werden zu lassen, mit denen Geschäfte übel' Grundeigentum und insbesondere den Grundstückkauf regelmä.ssig zu umgeben der Gesetzgeber für gut fand. Dazu kommt, dass es a n jeglicher zutreffenden Form- vorschrift fehlt, sobald die öffentliche Beurkundung

202 Pfanduachlassverfahren. No 53. aufgegeben Würde, also schon die blosse Abrede (im eigentlichen Sinne des Wortes) verbindlich wäre (ja folgerichtig als auch für den Eigentumsübergang genügend angesehen werden müsste). In der Tat soll nach IIAAB, N. 65 zu Art. 656 ZGB, der Käufer das Eigentum unabhängig vom Grundbuch in dem Zeitpunkte der Perfektion der Preisvereinbarung erwerben, womit z w eck m ä s s i ger w eis e eine ausdrückliche, im Konkursprotokoll festzuhaltende Zuschlagserklärung zu verbinden sei. Zu der sich für die Zeit vor Erfüllung dieser Formalität oder im Fall ihres Unterbleibens erge- benden Unsicherheit der Rechtsverhältnisse über Liegen- schaften kann jedoch nicht Hand geboten werden. Demnach erkennt da8 Bundesgericht ! Die Beschwerde wird abgewiesen. B. Pfandnachlassverfahren. Procedure da concordaL hJPoLbecaire. ENTSCHEIDUNGEN DER SCHULD- BETREIBUNGS-UND KONKURSKAlIMER ARR1i TS DE LA CHAlfBRE DES POURSUITES ET DES FAILLITES 53. Intschei! vom S. November 1934 i. S. Heer. P fan d n ach las s ver f a h ren (Bundesbesehluss vom 30, September 1932): Bei der B e r e e h nun g der D eck u n g einer Forderung, für die ein e auf dem G run d s t ü ek 1 ast end e F 0 r der u n g als P fan d haftet, ist die verpfändete Grundpfandforderung zn dem auf sie und ihre mithaftenden Pfandnachlassverfabren. N0 53.

Zinsen entfallenden Betrage des Sehätzungswertes oder, so- fern der Betrag, für den sie verpfändet ist, kleiner ist, dieser Betrag einzustellen, Art. 4 Abs. 3 (Erw. 1). U e b ü h ren p f I i e h t, Art. 48/9 (Erw. 2). ProcMure de concordat hypotl.ecaire (Arrete federal du 30 septembre 1932). Dans le calcul de la oouverture d'une creance en faveur de la- quelle une C'reance hypotMcaire grevant l'immeuble a itR donnee en gage, la creance garantie par hypothnque est comptee pour le montant A concurrence duquel elle est couverte, ell capital et interets greves, par la valeur de 1 'estimation dn l'immeuble. Si la somme pour laquelle elle a ete donne on gage est inferieure a l'estimatioll, e'est pour cette Rommp qu'elle sera comptee. Art. 4 al. 3 (consid. I). Condamnation aux Ira is de l'instanee. Art. 48/49 (cowrid. 2). Procedura dd concord tto i,)otecario (deereto federale 30 settembl'e 1932). Nel calcolarc la copertum d'un credito pel quale e stato c08tit-uifo in pcgno un credito garantito da ipoteca sullo stabile, il credito ipotecario viene valutato all' importo pel quale iJ capitale e gli il1teressi S0110 coperti dal yalore di stima dello stabij('. Se Ja somma per la quale il credito venl1e dato in pegno ' inferiore al valore di stima fan't iDvcce stato quella somma, Art. 4 cp. 3 (consid. I). nondanna nelle spese dell'istanza, art. 48/9 (eonsid. 2). A. -Das über Frau Elise Heer in Ermatingen eröffnete Pfandnachlassverfahren erstreckt sich auf das Hotel Adler und die Villa Seefeld, die von der Hotel )fandschätzungs- kommission auf 210,000 Fr. geschätzt worden sind. Te im zweiten Range lasten : ( ) auf dem Hotel Adler ein Schuldbrief von 142,000 Fr., an dem zugunsten der thurgauischen Kantonalbank für eine Kapitalforderung von 120,000 Fr. nebst Akzesso- rien und nachgehend zugunsten des Rekurrent,en Kar Heer für eine Kapitalforderung von 22,000 Fr. nebst Akzessorien Faustpfand bestellt worden ist, b) auf der Villa Seefeld eine Grundpfandforderung von 15,000 Fr., an der zugunsten der Schweizerischen Bodenkreditanstalt für eine Kapitalforderung von 14,393 Fr. 45 Cta. nebst Akzessorien Faustpfand be.stellt worden ist.