Oral assurances on building load capacity in property saleKI-generiert

m. OBLIGATIONENRECHT D OIT DES OBLIGATIONS 35. Unell der I. ZlvUabtellung vom 18. Oktober 1947

1. S. Frank und Bl'UDSchwlg gegen Prelblsch. Haftung ... für zugesicherte EigensohajtMI. bem Liegenacha/tBk.au/. Rechtsnatur der Zusicherung gemäss Art. 197 0 ; Haftungs- voraussetzung ; Frage der grundsätzlichen Vereinbarkeit von Zusicherung und vertraglichem Haftungsausschluss; Tragweite einer' allgemeinen VertragskIausel über Wegbedingung der GewäJl1'Spftieht im konkreten FaJI. Garantie pWr les qualitU fWO"aiBu Im matüre de vente d'mmeubles. Nature juridique des ssura.ncea au sens de l'art. 197 CO ; condi- tion de Ia. garantie ; compa.tibiJite entre Ia. promesse de qualites et 'excIusion conventionneIle de a garantie; portee A attri- buer, da.ns le Ca.s particulier, A une cIa.qse generale supprima.nt Ia. garantie. Garanzia per Ze qualiId prome88B,i,n materia äi venäita d'mmobiU. Natura giuridica. deIIa. garanzia a' sensidelI'art. 197 CO ; condi- zione deIIa. gara.nzia ; compatibilitA tra a promessa. di quaJitA e l'esclusione convenzionale della gal-a.nzia.; portata, in con- cretc, d'nna. cIa.usola generale ehe sopprime 1 ga.ra.nzia.. ..4.. -Mittels eines am 26. Februar 1942 erschienenen Zeitungsinserates suchte die Agfa-Photo-A.-G. Lager- räume und Büros von bestimmter Fläche und mit WarenIift zu kaufen oder zu mieten. Die Bekla.gten, Regina Rosine Frank-Zucker und Allee Brunschwig- Zucker, offerierten durch Vermittlung des Dr.Pinkwa.sser die Liegenschaft La,vdoterstra.sse 11 inZürioh, deren EigentÜDlerinnen sie durch Erbschaft geworden waren. Dr. Pinkwasser legte dem Angebot eine Bewertung, eine Renditenübersicht und eine Liegenschaftenbesohreibung bei, weloh Jetztere u. a. Angaben über die zulässigen Nutzlasten des Kellers und der verschiedenen Stockwerke enthielt. In der Folge verkaui't(en die Bekla.gten die liegen- schaft an den Verwaltungsratspräsidenten der Agfa- PhonA.-G. Dr. Lohöfer. Dieser behielt sich das Recht Obligationemecht. N " 31. 219 vor, bis zum Eigentumsübergang die gesamten Rechte und Pflichten aus dem Vertrag an eine beliebige Dritt- person zu übertragen. Demgemäss trat am 23. Juni 1942 der Kläger Preibisch an die Stelle Lohöfers. Daraufhin fand gleiohen Tags die Grnndbuchübertragung Statt. Im Vertrag ist die Stärke der Decken nicht erwähnt, jedooh unter Ziff. 2 allgemein die Gewährleistung wegbedungen. B. - GestUtzt auf ein bautechnisches Gutachten erhob der Kläger am 20. November 1942 Mängelrüge, weil die Tragfähigkeit der Decken in Wirklichkeit erheblich unter den vonDr. Pinkwasser bezifferten Werten lag. Sodann belangte er die Beklagten auf Bezahlung von Fr. 25,201.05 nebst 5 % Zins seit 24. Juni 1942 als Ersatz für die zur Deckenverstärkung gemachten Aufwendungen. Die Klage wurde vom Bezirksgerioht Zürioh für Fr. 24,446.05, vom Obergericht des Kantons Zürioh mit Urteil vom 28. März 1947 für Fr. 24,431.05, je nebst Zins ab 18. Juni 1943, geschützt. O. -Die Beklagten erklärten die Berufung an das Bundesgerioht. Sie beantragen gänzliohe Abweisung der Klage. Der Kläger schliesst auf Bestätigung des ange- foohtenen Erkenntnisses . Da8 Burule8geriiht zieht in Erwägung : Streitig sind, da die Beklagten in der Berufungsschrift mehrere sonstige Einwände nioht' mehr aufgreifen, nur noch zwei Fragen, von denen die Vorinstanz die erste bejaht' und die andere verneint hat, nämlich : ob die Angaben über die Tragfähigkeit der Decken des veräusserten Hauses, auoh ohne in der für Grnndstück- käufe erforderliohen qualifizierten Form abgegeben worden oder doch als Vertragsbestandteil vom Verpflichtungs- willen der Beklagten mitumfasst gewesen zu sein, gültige ZusicherUngen im Sinne des Art. 197.0 darstellen ; ob eine an sich entstandene Gewährspflioht der Beklag- ten durch die generelle Vertragsklausel Gewährleistung wird wegbedungen Je aufgehoben wurde.

Obligationenreoht. N0 36.

1. ---.:... Dassbloss mündlich abgegebene Zusicherungen, sofern ihnen für den Entschluss der Gegenpartei kausale eutung zukommt; auch bei formbedürftigen Rechts genchäften verbindlich sind, hat das Bundesgericht schon im BGE 63 II 79 erklärt. Beigefügt wurde in BGE 71 II 240, die Gewährspflicht für derartige ZUsicherungen beStehe. schlechthin, selbst wenn das Fehlen der zugesi- cherten Eigenschaften nicht als rechtBerheblicher Mangel e1'8cheine. Weiter sprachen sich das letztgenannte und ein unveröffentlichtes Urteil vom 18. Dezember 1945 i. S. Bosshardt und Lieber c. Immobilien A.-G. Frauen- feid, die beide von der Vorinstanz massgeblich heran- gezogen wurden, über die Rechtsnatur der Zusicherung gemäss Art. 197 OR dahin aus, dass es sich nicht um einen Vertragsbestandteil handle, sondern ( um eine letz- ten Endes auf die Grundsätne von Treu und Glauben zurückzuführende gesetzliche Haftung, die beim Vorhan- densein eines bestimmten Tatbestand , nämlich der bestimmt umschriebenen Vorstellnäussnrung oder Aus- sage des Verkäufe1'8,. platzgreift . Die Berufungsvorbrin:.. gen der Beklagten tendieren im. wesentlichen auf Wieder- erWägung dieser Praxis. a) Dazu kann vorab der Hinweis auf den Text des Art. 197 OR nicht Anlass geben. Obzwar richtig ist, dass der Wortlaut die zugesicherten Eigenschaften , des qualites promises ' , delle quali:ta promesse ; rein sprach- lich betrachtet, eher an eine vom rechtsgeschäftlichen Verpflichtungswillen getragene Erklärung als a.n eine blosse V01'8tellungsäusserung denken lässt, verbietet sich aus entwicklungsgeschichtlichen und rechtslogischen tlber- legungen eine so restriktive Interpretation. Denn mit VON TUHR (S. 153 f.) und STAUFll'lIB (ZBJV Bd. 80 S. 148) ist vorauszusetzen, dass die Zusicherung nach Art. 197 ORauf das dictum des römischen Rechte8 zurütdtpht. Und deshalb drängt sich eine möglichst analogö jnl"he Behandlung beider Rechtsfi.guren auf, sofern nicht erkenn.., bar der sohweizerische Gesetzgeber durch die Wabl der Obligatioi1enrecht; l! , 36. in Art. 197 OR verwendeten Ausdrüoke die von den Beklagten behauptete grundsätzliohe Abweiohung zum römischrechtliohen Vorbild (Beschränkung auf das eigent- liche promissum ) einführen wollte. Für diese Annahme fehlt indessen jeder Anhalt. Sie dennoch zu unterstellen geht umso weniger an, als das Ergebnis, wie die Vor- instanz zutreffend bemerkt, ein ( Rücksohritt gegenüber dem sonst streng formalistisohen ädilizischen römischen Recht wäre .. Dem Vertrauensprinzip und den Grund- sätzen von Treu und Glauben, auf denen offensichtlich die Behaftung des Verkäufe1'8 für Zusicherungen beruht, wird nur die in BGE 71 II 241 adoptierte Lösung gerecht. Und e1'8t durch sie erhält auch die in BGE 63 II 79 bekun- dete Auffassung eine befriedigende Begründung. b) Ebensow.enig schlüssig für den der bundesgerichtli- ohen Rechtsprechung entgegengesetzten Prozesstandpunkt der Beklagten ist der Vergleich zwischen den Art. 197 und 198 OR. Die Gewährleistung beim Viehhandel ist, ande1'8 als die Gewährleistung im allgemeinen, von der sohriftliohen Zusioherung abhängig. Das kommt keines- wegs von ungefahr. Art. 198 OR regelt einen Spezialfall. Er bezweckt deutlich eine ungewöhnliohe Bessel'8tellung des Verkäufers, welohe.in den Bedürfnissen des Markt- verkehl'8 und in den damit zusammenhängenden Gefahren ihre Rechtfertigung findet (vgl. BGE 70 II 51) ; in beson- deren Verhältnissen also, die zum vorneherein nicht für das Kaufgeschäft schleohthin zutreffen. Daher gebricht es für eine Gleiohstellung, wie die Beklagten sie ve1'8uohen, schon an den tatsächliohen Voraussetzungen. Sie ist äiiöh teehtlich nioht haltbar. GeWiss beeinflusst die FOrm- W:f8Chrift in Art. 198 OR den Charakter der Zusicherung. r Viöhfttkäufer, der dem Käufer beim Vertragssohluss jewisse Jligenschaften des Tieres sohriftlich ZlUIagt, kann tl8. (es äiji denn in Täuschungsabsioht) nicht wohl ohne d Willen zur Verpfliohtung tun. Da letzteres aber gerade die Fölge der angewandten Form ,ist, lässt sich daraus tUchts über das Wesen der formlosen Zusicherung herleiten.

c) Unzutreffend endlich ist die Ansicht der Beklagten, es bedürfe zum Schutze von Treu und Glauben im Liegen- schaftenhandel keiner . Haftung des Verkäufers für form- lose Zusicherungen oder biosse Aussagen, weil der Kii,ufer zur Wahrung seiner Rechte über genügend andere Behelfe (Berufung auf absichtliche Täuschung oder IrrtUm.) ver- füge. Nach schweizerischer Rechtsauffassung steht es, ausgenommen wiederum den Viehhandel, im freien Belie- ben des Käufers, den Vertrag wegen eines Willensmangels anzufechten oder die Gewährleistungsklage anzubringen (BGE 70 II 50 ff. und dort genannte Präjudizien ; 8oB:ö- NENBERGER in SJZ Bd. 40 S. 305). Der Käufer kann - abgesehen davon, dass solches Vorgehen für ihn häufig vorteilhafter ist -ein beachtliches Interesse daran haben, den Vertrag trotz eines Mangels der Kaufsache oder des Fehlens einer zugesicherten Eqienschaft bestehen zu lassen und einen Ausgleich auf anderem Wege zu suchen. Ihm die Wahl zwischen Geltendmachung der Unverbindlich- keit des Vertrages oder des Gewährleistung'Sanspruches zu beschränken kommt dem Verkäufer nicht zu. Darum war das Angebot der Beklagten, den Kauf rückgängig zu machen, rechtlich ohne jede Bedeutung. 2. -Bedingung für die Haftung des Verkäufers ist, dass seine 'Zusicherung für den KaufsentschlUss des Geschäftspartners kausal war (BGE 71 11 240 f.): Vor- liegend suchte der Käufer ein Geschäftshaus. Als solches wurde ihm die Liegenschaft Lavaterstrasse II in Zürich angeboten. Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass in bezug auf ein Geschäftshaus die Angaben über Decken- stärken erfahrungsgemäss von erheblicher Bedeutung sind, und deshalb im Sinne von BGE 71 II 241 die Kausalität vermutet werden muss. Aus besonderen Umständen glauben die Beklagten das Gegenteil folgern zu dürfen. Der Käufer hab3 nämlich ohnehin eine bauliche Um- gestaltung des Hauses beabsichtigt, welche Deckenver- stärkungen notwendig gemacht hätten. Ferner sei ihm nicht entgangen, dass die Liegenschaft in der Panik- Obligationenrecht. N0 35. 213 stimmung der ersten Kriegsjahre unter ihrem wirklichen Wert veräussert worden sei, ansonst er wohl den Vor- schlag auf Rückgängigm.achung des Kaufes angenommen hätte. Jedoch scheitern beide Behauptungen an den ver- bindlichen Tatsachenfeststellungen der Vorinstanz. Denn das Beweisverfahren hat erbracht:' einerseits, dass die Kosten Im die Deckenverstärkung von den übrigen Bau- aufwendungen streng getrennt gehalten wurden und nichts für einen zwingenden technischen Zusammenhang zwischen den jeweiligen Arbeiten spricht; anderseits, dass der Käufer, wenn er um die Unrichtigkeit der Zusiche- rung gewusst hätte, entweder überhaupt nicht oder doch nicht zum vertraglichen Preise abgeschlossen haben würde. Schliesslich heben die Beklagten wiederholt hervor, die Tragfahigkeit der Decken sei während cJer Verhandlungen gar nicht' eigens erörtert worden. ADein auch hieraus ergibt sich nichts zu ihren Gunsten, waS bereits die Vor- instanz zutreffend dargetan hat. 3. -Bleibt zu prüfe , ob eine Haftungsbefreiung der Beklagten als Wirkung der vertraglichen Wegbedingungs- klausel eintritt. Eine Vereinbarung Über Aufhebung oder Beschränkung der Gewährspflicht ist grundsätzlich zu- lässig und nach Art. 199 OR ungültig nur dann, wenn der Verkäufer dem Käufer die Gewährsmängel arglistig ver- schwiegen hat. Unbestrittenermassen machten die Beklag- ten die Angaben über die Deckenstärken gutgläubig. Eine Klausel von der Art, wie sie im Vertrage zwischen den Parteien figuriert, bezweckt in der Regel .die Weg- bedingung der Gewährspflicht für Mängel, die der Ver- käufer nicht kennt. Indessen frägt sich, ob sie auch die Haftung aus Zusicherung aufheben kann. !in erwähnten unveröffentlichten Entscheid des Bundesgerichtes om 18. Dezember 1945 wurde das aus Gründen der Logik verneint, weil man nicht eine Zusicherung machen und gleichzeitig die dall us entstehende gesetzliche Folgß durch Wegbedingung der Haftung wieder aufheben köime Der Gnmdsatz ist in dieser absoluten Vorm nur richtig

19 Obligationenrecht. N° 35 für Zusicherungen, die auf dem Verpflichtungswillen des Verkäufers beruhen. Für Zusicherungen im Sinne blosser Voi'stellungsäusSerungen oder Aussagen dagegen i t eine Wegbedingung der Haftung logisch sehr wohl denkbar. Und dass von Gesetzes wegen nichts sie' hindert, erhellt aus der Gegenüberstellung der Art. 199 und 197 OB.. Ob in solchem Falle ein Ausschlusswille beim Verkäufer vorhanden Und für den Käufer erkennbar war, ist unter den Gesichtspunkten von Treu und Glauben auf Grund des gegebenen Sachverhaltes und des gesamten Verhaltens der Parteien zu ermitteln (vgl. BGE 72 II 268 f). Die Vorinstanz stellt fest und der Kläger anerkennt ,in der Berufungsantwort, vorliegend die Verwendung der im zürcherischen ( rundstüokverkehr gebräuchlichen Vertragsklausel betreffend Wegbedingung der Gewähr- leistung nicht gedankenlos erfolgte ll. Indessen wurde nach den Ergebnissen' des Beweisverfahrens die Bestim- mung bei 'Beurkundung des Vertrages lediglich allgemein und ohne Bezug auf irgendwelche Zusioherung erläutert. Der Käufer wusste also, dass die Verkäufer für unbekannte Mäilgel Jübht haften wollten. Jedoch hatte er unter den ob Valtähdeii Umstäriden keinen Anlass, noch dürfte es dii . Meip.ung " dnr Beklagten gewesen sein, die Klausel allßh aUf äiä Züsicherungen über die Tragkraft der Decken !tu ßezibhefi: Für die Deckenstärken in Geschäftshäusern gelrefikeme konstanten Grössen. Daher ist ein solches Gebälide ähein deswegen, weil die Decken nicht jeder erwiinsc!itsti Beanspruchung standhalten, noch nicht mangelh8.fli Die Deokenstärke eines bestimmten HaUSM dagegen iSt eine genau' berechenbare bautechnische Gege- benheit. Indem die Beklagten ziffernmässige Angaben iiber die zulässigen Nutzlasten machten, sagten sie ganz konkrete. mit keiner Norm oder Usanz sich deckende, Eigenschaften des Kaufsobjektes zu, 'und zwar nicht etwa verniutungsweise oder naoh Massgabe blosser Sohätzun- ge ; sondern gestützt auf ein Gutachten der Baufirma de O pitani; welohes dem Kläger bei der Eigentumsüber- Obligatiozienrecht. Np' 311. DII trl gUng sogar ausgehändigt wurde. In Anbetracht dessen braucnten die Vertragsschliessenden gewiss nicht die Ml)glichkeit zu erwägen, dass die vom :F'achmann mit- geteilten Belastungszahlen . sich als unrichtig erweisen könnten. Und es klingt völlig unglaubhaft; wenn die Beklagten: naohträglich behaupten, sie hätten es bei der Expertise. de Capitani nioht bewenden,. sondern eine neue Kontrolle vornehmen lassen, falls der KäufeT zu erkennen gegeben hätte, dass er die Zusicherungen als ver.bindlioh ansehe. Wahrscheinlich ist vielmehr, dass heide Parteien die angegebenen Deokenstärken als absolut feststehend hinnahmen. Alsdann aber bleibt kein Raum für Unter- stellung der bezüglichen Zusicherung unter die Ausschluss- use1. Fehl geht der Einwand der Benn, eine solche Deutung beeinträchtige die RechtSBioherheit. Die Trag- weite etner generellen lind sonusagen stereotyp angewand- ten HaftungsbefreiungSabrede ist vonF u Fall in Würdigung des jedem hufgeschäft eigenen Sachverhaltes zU erforsohen. Hat ein Verkäufer über diii; konstruktive Eigenart. eines Gebäudes unter VorlegUrtg ines Saoh- verständigenberlchtes so präzise Auskünfte gegeben, wie das hier geschah, so muss er damit rechnen, gass der Käufer dämuf abstellt. Und will sich der Verkäufer nioht behaften iassnb, so verpflichten ihn Treu und G!kuben, das unmissverständlich zum Ausdruck zu bringetL Diesem Erfordettüs ist mit der Aufnahme einer gänzlioH .iiftgpezi- fizierten Wegbedirlgungsklausel in den Vertrag oftehsicht- lieh nicht ti getan. Eine Rechtsgefährdung entstände, entgegen. der Ansicht der Beklagten, gerade dann, wenn man solchen Vereinbartülgen, unabhängig von den Begleit- umständen des Eifuleifalles, schlechthin gültige Wirkung zubilligen wollte, Dem/Meh erkennl das BU/lUlesgerickt: Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Obergeriohts des KantoilS Zürioh vom 28. März 1947 wird bestätigt.