Tenant may be evicted for landlord’s own use via exchangeKI-generiert

Staatsrecltt. sers, sein an ungünstiger. Geschäftslag,e befindliches und in ungenügenden ItäUEnen untergebrachtes lJnternehxnen in sein eigenes, an der Hauptverkehrsader gelegenes Haus zu verlegen und dort zu entwickeln, sehr wohl als triftiger Grund betrachtet werden. Der Beschwerdeführer bean- standet freilich die Annahxne der Justizdirektion, dass die Geschäftsräume an der Obergasse ungenügend seien und eine Entwicklung des Geschäfts nicht zulassen .. Indessen handelt es sich dabei um' die Würdigung tatsächlicher Verhältnisse auf Grund eines Augenscheins. Dass diese Würdigung schlechthin unhaltbar sei, vermögen die Aus- führungen des Beschwerdeführers nicht darzutun. Vertretbar und keineswegs willkürlich ist auch die Annahxne der Justizdirektion, Hauser habe seinen ItaUEn- bedarf nicht spekulativ verursacht. Der Kauf einer in besserer Geschäftslage befindlichen Liegenschaft und die Verlegung des Betriebes dorthin kann sehr wohl als normaler geschäftlicher Vorgang ohne spekulativenCha rakter betrachtet werden (lJrteile des Bundesgerichts vom 10. Oktober 1946 i. S. Eggli und vom 4. Dezember 1947 i. S. Duttweiler, je Erw. 4 a. E.). b) Der. Beschwerdeführer behauptet, nach der bundes- gerichtlichen Itechtsprechung dürfe, wenn es sich UEn . Geschäftsräume handle, Eigenbedarf im Sinne von' Art., 5.lit. b.BMW nicht schon beim Vorliegen triftiger Gründe für die Bnnspnchung der Itäume bejaht werden; er setze .ein. dringendes Bedürfnis voraus. Das trifft jedoch nicht zu. Das Bundesgericht hat nie verlangt, dass an en Eigenbedarf von Geschäftsräumen ein strengerer Masstab als an denjenigen von Wohnungen angelegt werden müsse ; es hat lediglich erklärt, es sei nicht willkürlich, wenn der Eigenbedarf an GeschäftsräUEnen in der Weise beschränkt werde, dass bei einer Erweiterung des -Ge- schäftsbetriebes ein Benötigen im Sinne von Art. ..5 lit. h BMW nur dann angenommen werde, wenn ein dringendes Bedürfnis für die Erweiterung nachgewiesen werden könne (BGE 73 I 184/85). Auch die Zürcher I) Reohtsgleiohheit (Roohtsvenveigerung). N° .2. ort Justizdirektion hat, wie sie in ' der BeschwerdeaJlt;;'ell aUSführt und dem Bundesgericht aus andern :Fr! all bekanrit ist nie allgemein erklärt, dass Eigenbeda t"t: , " . . . se 'P'" Geschäftsräumen . ein dringendes Bednms orau.s gtlllg S( ndern hat lediglich angenommen, dass SIch die AnJe .. llell . . d ., :FIW ellles etwas strengeren . Masstabes m . enlengen äftiges reChtfertige, in denen SICh entweder em kaPl kr Jl auf Unternehxnen durch die Errichtung. VO;t Filiale oder !C0sten kleinerer lJnternehmungen ausdept;ten mö(ihtertloht In. denen Wohnungen zu Geschäftszwecken beansp de Jl . li gell werden. Diese Voraussetzungen treffen vor duro h Falle nicht zu. Die Justizdirektion hat SIch sOIDlt iS, die Bejahung des Eigenbedarfs nicht mit ihrer prs. re" geschweige denn mit der bundesgerichtlichen Iteo htsP jhr chung 'in Widerspruch gesetztlsondern hat von dem zustehenden Ermessen Gebrauch gemach . . egell 3. ---' War die Kündigung nach Art. 5lit. b BMW die genbedarfs' des Vennieters genhtfert , ;80 tif, Elllsprache dagegen abzuweisen ohne RucksIcht . d ' elche Folgen dies für den Mieter hat, also uc Vot w die. daraus für ihn entstehenden achteile .. die.go.ng . teile überwiegen, die sich der Vermreter lllit der Küll di . verschafft ; eine Iilteressen.abwägung im Sinne oll 4 BMW hatte nicht stattzufinden. . Demnach erkennt das Bundesgericht: Die Beschwerde wird abgewiesen. . 'co tltre 2. Arr t du 5 mars 1948 dans la cause Dame Jobin eßOdl'S lJlliverso S A et Neuchätel '. Commission cantonale de r ., '- 8 pour les mesures contre la penurie de logeme PenU1'ie de logements. ACF du 150ctobre 19 1. . e oe n" Sous reserve de l'abus de droit, le bailleur qm a besom cl doßller dans sa maison pour lui-meme o pour ses,proches peu! lui eS t conga non seulement au locata.ire. dont I appartemen lllettre necessaire mais auSsi ä. Uli 'sutre Iocataire si. c'est Pnge da S()n appartement ä. la disposition du prenller an . celui qui va Iui etre repris.

Staatsreoht. Wohnungsnot, BRB vom 15. Oktober 1941. Der Vermieter, der in seillem Hause für sieh oder nächste Ver- wandte eine. Wohnung benötigt, kann -unter Vorbehalt des Rechtsmissbrauchs -nicht nur demjenigen Mieter kündigen, dessen Wohnung er benötigt, sondern auch einem andern Mieter; um dessen Wohnung dem ersten Mieter als Ersatz für die von diesem dem Vermieter abzugebende Wohnung zur Verfügung zu stellen. Penuria degli alloggi (DCF 15 ottobre 1941). Sotto riserva d'un abuso di diritto, iI locatore ehe ha bisogno di locali nella sua casa per Iui stesso 0 per i suoi parenti prossimi pub dare disdetta non soltanto all'inquiIino il cui apparta- mento gIi e necessario, ma anche ad un altro inquiIino allo scopo di mettere l'appartamento di questo a disposizione di quello in cambio dell'appartamento ehe dev'essere Iasciato libero pel locatore. Resume des faits : Universo S. A., SocieM generale des fabriques d'aiguilles de montres, a 1a. Chaux-de-Fonds, est proprietaire d'une maison dans laquelle se trouvent ses ateliers et ses bu- reaux. Sieur Domon occupe au premier etage un apparte- ment dans lequel i1 a egalement installe un atelier. Dame Jobin est locataire d'un appartement au second etage. Le 30 avril 1947 Universo S. A. a resilie le bail de Dame Jobin en faisant valoir qu'elle avait besoin de nouveaux locaux. Les locaux qu'elle comptait utiliser etaient en realite ceux qui etaient occupes par Sieur Domon, mais elle s'etait entendue avec ce dernier qui avait consenti a les echanger contre l'appartement de Dame Jobin. Dame Jobin a saisi le, Conseil communal de la Chaux- de-Fonds d'une demande en annulation du conge. Elle soutenait en resume que du moment que c'etait l'apparte- ment de Sieur Domon dont la bailleresse avait besoin, c:etait le bai! de ce dernierqu'elle aurait du resilier et non pas le sien. Deboutee de ses conclusions, elle a re- couru a la Commission de recours qui a rejet6 le recours. La decision de la Commission est motivee en resume de la maniere suivante: L'interet de dame Jobin a pouvoir oonserver un appartement a La Chaux-de- Fonds Oll la penurie de logements se fait particu1iere- Roohtsgleiehheit (Rechtsverweigerung). N° 2. r 7 ment sentir est indubitable.. Mais Universo a aussi un interet a. disposer de nouveaux locaux dans son imroeuble; ses services ne fonctionnent plus de fa90n normale et elle doit actuellement faire travailler son personnel dans des conditions d'hygiEme deplorables. Ba production est enrayee et plusieurs clients qui n'ont pu etre satisfaits ont renonce ades oommandes. Il resulte des constatations faites par le Conseil communal que la solution a laquelle Universo S. A. s'est arretee est la seule realisable. Son inMret a pouvoir disposer de Iocaux dans son batiment l'emporte par consequent sur celui da la recourante a. ,demeurer dans son appartement. Le fait qua la bailleresse a besoin des locaux du premier etage, et non pas de ceux du second occupes par dame Jobill et qu'elle compte offrir a sieur Domon en echange de son appartement, n'est pas une raison suffisailte pour annuler le conge. Lorsqu'un proprietaire a basoin de locaux dans Ba maison, il a en principe le droit de choisir celui de ses locataires a. qui il donnera conge. Il 11'en serait autrement que si ce choix se caracterisait comme un abus de droit, c'est-a.-dire si le locataire favorise avait un interet sensiblement mQins grand a. demeurer au benefice de son bail que celui dont le bail a eM resilie. Mais cela n'est pas le cas en l'espece, attendu que sieur Domon, outre l'interet qu'il a, comma Ja recourante, a pouvoir demeurer en jouissance, oocupe un appartement dans Iequel il exerce une activiM qui lui a occasionne de gros frais d'installation. Dame Jobin a interjete contre cette d60ision un recours da droit public. Elle taxe la decision d'arbitraire et conclut a. son annulation. Le Tribunal federal a rejete le recours. Motifs: La seule question a trancher est celle de savoir si l'auto- rite de reoours est tombee dans l'arbitraire pour avoir d601are valable le conge que la bailleresse a donne a. la.

i'ecoumnte, alors que' ce ne sont pas les locaux occupes par cette derniere dont elle a besoin mais ceux qu'occupe sieur Domon auquel elle compte donner en echange l'appartement de la recourl:ljllte. La rnponse n'est pas douteuse. Ainsi que le Tribunal federal l'a reconnu deja. dans l'arret Brunner -du 1'2 mars 1945 (non publie), il n'est nicontraire a. la.lettre de 1'art. 5 ACF du 15 octobre 1941 ni incompatible avec le but de cette disposition d'admettre que le proprietaire qui prouve avoir besoin de locaux dans sa maison pour lui-meme ou pour ses proches peut non seulement denoncer le bail de celui dont" il desire occuper l'appartement, "mais aussi donner conge a un autre locataire pour pouvoir mettre l'appartement de celui-ci a la disposition du premier. Comme on l'a dit a cette occasion, l'idee qui est a. la base de l'art. 5 est que si le proprietaire prouve avoir roollement besoin de locaux" dans sa maison, il, est en 'droit de donner conge a. n'importe lequel de ses locataires. Le fait que le conga 80 6te donne a Un autre locataire qu'a. celui dont les locaux sont necessaires au proprietaire ne peut donc faire obstacle a." 1a resiliation, si" tant est du moins que celle;,ci ait eu reellement pour but de permettre au proprietaire d'occu per les locaux en question et, d'autre part, qu'elle nEl se ,caract6rise pas comme un abus da droit. Sous ces reserves; le locataire evince ne saurait objecter que la resiliation "semit moins prejudiciable a. un autre locataire. Or, rien, en l'espece, n'autorise a. dire que la bailleresse a abuse de son droit en exigeant le depart de 1a recoumnte Au surplus, voulnt-on meme mettre en balance les interets des deux locataires, on devrait encore recohnaitre que les autorites cantonales o'nt pu sans arbitraire considerer que ceux de sieur Domon I'emportaient sur ceux de la recourante. TI ressort en effet de leurs decisions -et c'est la 'une constatation qui n'a pas et6 taxoo d'arbit;raire et qui lie le Tribunal fedeml-que sieur Domon a installe Son atelier dans'son appartement etque cette installation Roohtsgleichhf it (lBoohtsverWeigerung). No 3. " 9 lui a conte de groa frais, et il est donc clair' qu'tin deme- nagement semit plus prejudiciable. pout Iui que pour la recourante. 3. Auszug aus delIJ Urteil vom 13; Mai 1948 i. S. Vogel gegen , Egli und Regierungsrat des Kantons L,uzern. Wohnungsnot, BRB v 15. Oktober 1941/8. Februar 1946 (BMW). Formelle Rechtsverweigerung, Art. 10 BMW ; Unzulässigkeit der Bestätigung eines erstinstanzlichen Entscheides durch die Rekursinstanz aus Grlinden tatsächlicher Art, zu denen der Betroffene im kantonalen Verfahren keine Stellung nehmen konnte. . PenurW des logements. AOF dJu 15 octabre 1941/8 jevrier 1946 (APL). ' " Dem de justice formel, art. 10; la juridiction de recours ne peut confirmer la dooision de l'autonte infeneure pour des raisons doouites de faits sur lesquels l'interesse n'a pas sM en mesure de se determiner dans. la procooure cantonale. Penuria degli alloggi. DOF 15 ottobre 1941/8 febbraio. 1 46: . Diniego di giustizia quanto aHa forma, art. 10: la glUTIsdizlOne di ncorso non puo confermare la. decisione dell'autontA infe- riore per ragioni dedotte da fatti sui quaIi l'interessato non e stato in grado di pronunciarsi nen ,procedura cantonale. " DerAmtsgehilfe von Willisau hat die gegenüber dem Beschwerdeführer ausgesprochene WQhnungskÜlldigung ge- stützt auf Art. 5 lit. a BMW gesßDtitzt, weil der Mieter den Vermieter angeblich unberechtigterweisevor den Friedensrichter geladen und ihn des Dinbstahls bezichtigt habe. Im Besohwerdevenahreri vor dem Regierungsrat hat er Vermieter weitere Vorwürfe gegen den Mieter erhoben, über die der Regierungsrat in Abwesenheit der Parteien Beweis erheben liess. Der Beschwerdeführer er- hielt weder Gelegenheit, von der Eingabe des Vermieters Kenntnis zu nehmen, noch, sich zum Ergebnis des Beweis- "verfahrens zu äussern. Der Regierungsrat hat die vom Amtsgehilfen als die Kündigung rechtfertigend bezeich-. naten Gründe als nicht"ausreichend erklärt und die Kündi .. gung aus den vom Vermieter erst im Beschwe'rdeverfahren vorgebrachten Gründen geSchützt. Das Bundesgericht hat