Five-year temporary use in building permit was bindingKI-generiert

1C_126/2024

Urteil vom 25. Februar 2025

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Kneubühler, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichter Müller, Merz,
Gerichtsschreiber Dold.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Urs Pfister,

gegen

B.________ GmbH,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Samuel Horner,

Politische Gemeinde St. Gallen, Baubewilligungskommission,
Neugasse 3, 9004 St. Gallen,
Bau- und Umweltdepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. Gallen.

Gegenstand
Baubewilligung,

Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen, Abteilung I, vom 18. Januar 2024 (B 2023/22).

Sachverhalt:

A.

Der Kanton St. Gallen ist Eigentümer des 12'524 m2 grossen Grundstücks Nr. C4984 in der Stadt St. Gallen, das unter anderem mit dem ehemaligen Güterexpeditionsgebäude Assek.-Nr. C3077 überbaut ist. Südöstlich dieses Gebäudes verläuft die Güterbahnhofstrasse, nordwestlich die Bahngeleise. Nach dem kommunalen Zonenplan ist das Grundstück hauptsächlich der Wohn-Gewerbe-Zone WG4 (Lärmempfindlichkeitsstufe III) und sonst dem übrigen Gemeindegebiet zugewiesen.

Im erwähnten Gebäude Assek.-Nr. C3077 an der Güterbahnhofstrasse 2, das früher als Lager gedient hatte, betreibt die B.________ GmbH einen Showroom für Lampen und Leuchten mit Büro und Lager. Am 23. Juli 2020/27. Oktober 2020 stellte sie ein Baugesuch für eine Nutzungserweiterung ihres Verkaufslokals zur Durchführung von Veranstaltungen. Am 3. Juni 2021 reichte sie ein korrigiertes Gesuch nach. Dagegen legte A.________ jeweils Einsprache ein. Er ist Miteigentümer einer Stockwerkeinheit auf dem Stammgrundstück Nr. C4529, das südlich der Räumlichkeiten der B.________ GmbH und ebenfalls in der Wohn-Gewerbe-Zone WG4 liegt.

Mit Entscheid vom 1. Oktober 2021 wies die Baubewilligungskommission der Stadt St. Gallen die Einsprachen ab und bewilligte das Baugesuch unter Nebenstimmungen und bei gleichzeitiger Eröffnung aller kantonalen und kommunalen Teilverfügungen und Stellungnahmen sowie der Zustimmung der Schweizerischen Bundesbahnen (SBB) als Gesamtentscheid. Einen von A.________ dagegen erhobenen Rekurs wies das kantonale Bau- und Umweltdepartement mit Entscheid vom 20. Januar 2023 ab. In der Folge gelangte A.________ an das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen. Dieses wies seine Beschwerde mit Entscheid vom 18. Januar 2024 ebenfalls ab, soweit es darauf eintrat.

B.

Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht beantragt A.________ im Wesentlichen, der Entscheid des Verwaltungsgerichts sei aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern, eventualiter sei die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Das Verwaltungsgericht und die Gemeinde St. Gallen beantragen die Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerin beantragt deren Abweisung, soweit darauf einzutreten sei. Das ebenfalls zur Vernehmlassung eingeladene Bundesamt für Umwelt (BAFU) kommt zum Schluss, dass der angefochtene Entscheid mit dem Umweltschutzrecht des Bundes vereinbar sei. Der Beschwerdeführer hält in seiner Replik an seinen Anträgen und Rechtsauffassungen fest.
Mit Präsidialverfügung vom 18. März 2024 hat das Bundesgericht das Gesuch des Beschwerdeführers um aufschiebende Wirkung abgewiesen.

Erwägungen:

1.

Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts ist ein Endentscheid einer letzten kantonalen Instanz in einer öffentlich-rechtlichen Angelegenheit (Art. 82 lit. a i.V.m. Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG). Der Beschwerdeführer hat am Verfahren vor der Vorinstanz teilgenommen (Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG). Seine Wohnung liegt gemäss den vorinstanzlichen Feststellungen etwa 75 m vom Lokal der Beschwerdegegnerin entfernt. Er macht plausibel geltend, dass er von den nach der Nutzungsänderung zu erwartenden Lärmimmissionen betroffen sei. Sein Beschwerderecht ist zu bejahen (Art. 89 Abs. 1 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.3.3; Urteil 1C_498/2019 vom 21. Oktober 2020 E. 1).

2.

2.1. Der Beschwerdeführer hatte im vorinstanzlichen Verfahren unter anderem geltend gemacht, die Baubewilligung vom 27. Juni 2017, mit welcher der Beschwerdegegnerin die Umnutzung des früheren Lagers zu einem Showroom mit Lager und Büro bewilligt worden war, sei auf fünf Jahre befristet gewesen. Die damals bewilligte Parkierung und Anlieferung sei zudem materiell baurechtswidrig. Weiter sei die Parkierung seither ohne Bewilligung verändert worden, indem Schrägparkplätze eingerichtet worden seien. Im Verfahren vor Bundesgericht wiederholt der Beschwerdeführer diese Vorbringen und macht in diesem Zusammenhang eine Verletzung von Art. 22 RPG (SR 700) geltend.

Das Verwaltungsgericht erwog dazu, die rechtskräftige Baubewilligung vom 27. Juni 2017 sei unbefristet erteilt worden. Ob die damals bewilligten Senkrechtparkplätze und die Anlieferung materiell baurechtswidrig seien, könne dahingestellt bleiben, da die Rechtswidrigkeit durch das hier strittige Bauvorhaben weder vermehrt noch wesentlich verstärkt werde. Die Umnutzung habe keine Parkplatzerstellungspflicht zur Folge und der überbaute Raum werde nicht vergrössert. Weiter sei zutreffend, dass die gelb markierten Schrägparkplätze im Bereich der Anlieferung inner- und ausserhalb der klassierten Strassenfläche bisher nicht bewilligt worden seien. Eine diesbezügliche Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bleibe indes ohne Einfluss auf den Ausgang des vorliegenden Verfahrens, selbst wenn diese Parkplätze in den Bauplänen vom 31. März 2021 eingezeichnet worden seien. Das strittige Bauvorhaben sehe nämlich auf den fraglichen asphaltierten Flächen lediglich vor, diejenigen ausgeschiedenen Abstellflächen für WC-Trailer zu nutzen, die am 27. Juni 2017 als Senkrechtparkplätze Nrn. 6-9 bzw. als Veloabstellplatz (aktuell als Gäste- bzw. Kundenparkplatz Nr. 11 markiert) rechtskräftig bewilligt worden seien. Diese Flächen sollten gemäss dem Betriebskonzept vom 31. März 2021 bei Veranstaltungen mit über 30 Personen neu als Abstellplatz für die WC-Trailer und ansonsten für das Catering genutzt werden.

Die Beschwerdegegnerin schliesst sich diesen vorinstanzlichen Ausführungen an. Sie hält ergänzend fest, mit der Erwähnung von fünf Jahren im Baugesuch von 2017 sei lediglich darauf hingewiesen worden, dass der Mietvertrag zum damaligen Zeitpunkt auf fünf Jahre befristet gewesen sei.

2.2. Das Verwaltungsgericht hatte auf Antrag des Beschwerdeführers die Akten des früheren Baubewilligungsverfahrens beigezogen. Die darin enthaltene Kurzbeschreibung des Bauvorhabens gemäss Gesuch vom 10. Mai 2017 lautet wie folgt:

"bisherige Nutzung: Lager
künftige Nutzung: Showroom für Lampen und Leuchten, Lager, Büro
auf 560 m2 Hallennutzung befristet für 5 Jahre"

Die erwähnten 560 m2 entsprechen ungefähr der gesamten Grundrissfläche, die Flächenangabe bezieht sich somit nicht lediglich auf einen Teil davon bzw. auf einen Teil der neuen Nutzung. Die beiden Pläne, die dem Gesuch vom 10. Mai 2017 beigefügt worden waren, sind zudem mit "BAUEINGABE ZWISCHENNUTZUNG B.________/ C.________" überschrieben. Angesichts dieser Angaben ("Zwischennutzung" und "befristet für 5 Jahre") durften betroffene Dritte nach Treu und Glauben davon ausgehen, dass die neue Nutzung nur für eine befristete Dauer von fünf Jahren vorgesehen war (vgl. dazu Urteil 1C_301/2016 vom 4. Januar 2017 E. 3). Daran ändert nichts, dass die Baubewilligung, wie sich die Vorinstanz ausdrückte, "unbefristet erteilt" worden war. Denn beantragt die Bauherrschaft eine lediglich befristete Nutzungsänderung, so beschränkt sich auch die in der Folge erteilte Baubewilligung auf eine solche befristete Nutzungsänderung.
Indem das Verwaltungsgericht davon ausging, die kommunale Baubewilligungsbehörde habe mit ihrer Verfügung vom 27. Juni 2017 eine unbefristete Nutzung bewilligt, legte es diese Verfügung in unhaltbarer Weise aus und verstiess damit gegen Bundesrecht (Art. 9 BV; vgl. Urteile 1C_128/2022 vom 19. Januar 2023 E. 4.2; 1C_613/2015 vom 10. August 2016 E. 2.2; je mit Hinweisen). Es hätte stattdessen die im vorliegenden Verfahren beantragte Umnutzung unter der Prämisse, dass die Baubewilligung vom 27. Juni 2017 nur für eine fünfjährige Zwischennutzung erteilt worden war, beurteilen müssen. Dass das hier zur Diskussion stehende, neue Baugesuch unter diesen Voraussetzungen ebenfalls bewilligt werden kann, geht aus dem angefochtenen Entscheid nicht hervor.

3.

Die Beschwerde ist aus diesem Grund gutzuheissen und der Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 18. Januar 2024 aufzuheben. Die Sache ist zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Damit erübrigt sich eine Beurteilung der weiteren Rügen des Beschwerdeführers.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der unterliegenden Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdegegnerin hat dem Beschwerdeführer zudem eine angemessene Parteientschädigung auszurichten (Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird gutgeheissen, der angefochtene Entscheid aufgehoben und die Sache zur neuen Beurteilung an das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen zurückgewiesen.

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

3.

Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführer mit Fr. 4'000.-- zu entschädigen.

4.

Dieses Urteil wird den Parteien, der Politischen Gemeinde St. Gallen, dem Bau- und Umweltdepartement des Kantons St. Gallen, dem Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen, Abteilung I, und dem Bundesamt für Umwelt schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 25. Februar 2025

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Das präsidierende Mitglied: Kneubühler

Der Gerichtsschreiber: Dold