Boundary distance for balcony extension in building permit caseKI-generiert

1C_179/2021

Urteil vom 2. März 2023

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Kneubühler, Präsident,
Bundesrichter Müller, Merz,
Gerichtsschreiberin Sauthier.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Jörg Frei,

gegen

B.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt Bruno Küttel,

Gemeinderat U.________,

Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz,

Regierungsrat des Kantons Schwyz,
Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz.

Gegenstand
Baubewilligung,

Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz, Kammer III, vom 22. Februar 2021 (III 2020 175).

Sachverhalt:

A.

A.________ ist Eigentümerin der mit einem Wohnhaus überbauten, in der Wohnzone W2 gelegenen Liegenschaft KTN 615 in V.________. Am 16. bzw. 29. Dezember 2016 reichte sie ein Baugesuch für eine Balkonerweiterung im Erd- und Obergeschoss des Wohnhauses an der Nord- und Westfassade ein. Mit Beschluss vom 15. Mai 2017 verweigerte der Gemeinderat U.________ die Baubewilligung. Sowohl der Regierungsrat des Kantons Schwyz mit Entscheid vom 12. Dezember 2017 als auch das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit Entscheid vom 30. Mai 2018 bestätigten den Bauabschlag für dieses Projekt.
Am 10. Juli 2018 reichte A.________ ein neues Baugesuch für eine Balkonerweiterung an der Nordfassade des Wohnhauses ein, das sie am 24. Juli 2018 ergänzte. Der Gemeinderat erteilte am 15. Oktober 2018 die Baubewilligung. Dagegen erhob u.a. B.________ Beschwerde, welche der Regierungsrat mit Entscheid vom 12. März 2019 insoweit guthiess, als er die Baubewilligung mit einer einschränkenden Auflage versah. Im Übrigen wies er die Beschwerde ab. Die dagegen von B.________ erhobene Beschwerde hiess das Verwaltungsgericht am 25. Juli 2019 gut und hob den Regierungsratsbeschluss sowie den mitangefochtenen Gemeinderatsbeschluss im Sinne der Erwägungen auf.
Am 8. Oktober 2019 reichte A.________ ein neues Baugesuch für eine Balkonvergrösserung an der Nordfassade ein, das sie am 26. November 2019 nochmals änderte. Gegen die Publikation und öffentliche Auflage des Baugesuchs im Amtsblatt erhob B.________ am 31. Oktober 2019 Einsprache. Das Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz erklärte am 18. März 2020, es bestehe keine kantonale Zuständigkeit für das Bauvorhaben, weshalb auf die Einsprache aus kantonaler Sicht nicht eingetreten werde. Die bemängelten Punkte seien Sache der Gemeindebaubehörde. Der Gemeinderat beschloss am 6. April 2020, dass das Bauvorhaben mit Auflagen bewilligt werde. Die Bauausführung habe sich an die genehmigten Projektpläne vom 8. Oktober 2019 bzw. vom 26. November 2019 zu halten. Jede Änderung bedürfe einer Genehmigung der Baubewilligungsbehörde. Die Einsprache von B.________ werde im Sinne der Erwägungen abgewiesen. Die dagegen von B.________ erhobene Beschwerde wies der Regierungsrat am 15. September 2020 ab, soweit er darauf eintrat. Dagegen erhob B.________ am 13. Oktober 2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Dieses hiess die Beschwerde am 22. Februar 2021 gut und hob den Regierungsratsbeschluss vom 15. September 2020 sowie den mitangefochtenen Gemeinderatsbeschluss vom 6. April 2020 auf. Zur Begründung führte das Verwaltungsgericht aus, die geplante Balkonerweiterung an der Nordfassade halte den kleinen Grenzabstand nicht ein, weshalb die Baubewilligung zu verweigern sei.

B.

Mit Eingabe vom 12. April 2021 führt A.________ Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht. Sie beantragt, der Entscheid der Vorinstanz vom 22. Februar 2021 sei aufzuheben und die Baubewilligung für ihr Baugesuch (Balkonvergrösserung an der Nordfassade) sei zu erteilen. Eventualiter sei der Entscheid zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Dabei sei diese insbesondere anzuweisen, die Gebäudehöhe für den von ihr geplanten Balkon an der Nordseite ihres Gebäudes gesondert (gemäss § 60 Abs. 5 des Planungs- und Baugesetzes vom 14. Mai 1987 des Kantons Schwyz [PBG/SZ; SRSZ 400.100]) zu behandeln. Subeventualiter sei der Entscheid aufzuheben und zur vollständigen Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Der Beschwerdegegner sowie die Vorinstanz beantragen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat reicht eine Stellungnahme ein. Der Regierungsrat verzichtet auf eine Vernehmlassung. Das kantonale Amt für Raumentwicklung verzichtet ebenfalls auf die Einreichung einer Vernehmlassung. Die Beschwerdeführerin hält an ihren Anträgen fest.

Erwägungen:

1.

Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG). Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und ist als unterliegende Baugesuchstellerin zur Beschwerde legitimiert (vgl. Art. 89 Abs. 1 BGG). Der angefochtene Entscheid ging bei der Beschwerdeführerin am 2. März 2021 ein. Die Beschwerdefrist begann somit am 3. März 2021 zu laufen (Art. 44 Abs. 1 BGG). Vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern stand die Frist still (Art. 46 Abs. 1 lit. a BGG). Der Ostersonntag fiel 2021 auf den 4. April 2021, womit die Beschwerdefrist mit Eingabe vom 12. April 2021 gewahrt wurde. Da auch die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Die Beschwerdeführerin rügt vorab eine willkürliche Würdigung des Sachverhalts. Sie begründet allerdings nicht substanziiert und es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern die Vorinstanz den entscheidwesentlichen Sachverhalt willkürlich oder sonst im Sinne von Art. 95 BGG rechtsfehlerhaft festgestellt haben soll. Soweit die Beschwerdeführerin vorbringt, die Vorinstanz hätte abklären müssen, ob eine Praxis der Gemeinde zur umstrittenen Frage besteht, wie der baurechtliche Mindestabstand zum Nachbargrundstück bei Balkonen zu bemessen ist, handelt es sich nicht um eine Sachverhaltsfrage, sondern um eine Rechtsfrage, wie nachfolgend aufzuzeigen ist (vgl. E. 4 hiernach). Dem Urteil ist demnach der Sachverhalt zugrunde zu legen, den die Vorinstanz festgestellt hat.

3.

Im Kanton Schwyz beträgt der einzuhaltende Grenzabstand für Bauten bis und mit 30 m Gebäudehöhe 50 % der Gebäudehöhe, mindestens aber 3 m (§ 60 Abs. 1 PBG/SZ). Gemäss § 60 Abs. 2 PBG/SZ gilt als Gebäudehöhe das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden in der Fassadenmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei Flachdächern bis zur Oberkante des Dachabschlusses. Bei in der Höhe gestaffelten Bauten wird die Gebäudehöhe jedes Baukörpers gesondert bestimmt (§ 60 Abs. 5 PBG/SZ). Die Gemeinden können einen grösseren Grenzabstand vorschreiben (§ 52 Abs. 1 und 2 PBG). § 59 Abs. 1 PBG/SZ definiert den Grenzabstand als die kürzeste Verbindung zwischen Grenze und Fassade. Er wird senkrecht auf die Fassade und über die Ecken mit dem kleineren Radius gemessen. Über die Fassade vorspringende Gebäudeteile, wie Dachvorsprünge, Balkone, Erker usw. werden nur insoweit mitberechnet, als ihre Ausladung 1.5 m übersteigt (§ 59 Abs. 2 PBG/SZ). Dieselbe Regelung findet sich auch im Baureglement der Gemeinde U.________ vom 2. Dezember 1990 (BauR/U.________). In Art. 36 BauR/U.________ wird festgelegt, dass einseitig über die Fassade vorspringende, auch abgestützte Gebäudeteile, wie Dachvorsprünge, Treppen, Erker, Balkone usw. nur soweit mitberechnet werden, als ihre Ausladung 1.5 m übersteigt oder ihre Länge, mit Ausnahme der Dachvorsprünge, mehr als einen Drittel der Fassadenlänge beträgt. Gemäss Art. 71 BauR/U.________ beträgt in der Wohnzone W2 der kleine Grenzabstand 60 % der Gebäudehöhe.

3.1. Im konkreten Fall ist unbestritten, dass die geplante Balkonerweiterung aufgrund ihrer Ausladung von mehr als 1.5 m nicht von der Privilegierung in § 59 Abs. 2 PBG/SZ bzw. Art. 36 BauR/U.________ profitiert. Die projektierte Vergrösserung des Balkons ist folglich abstandsrelevant und ist mitzuberechnen. Wie der Grenzabstand vorliegend zu berechnen ist, ist allerdings umstritten. Die Beschwerdeführerin und die Vorinstanz verfolgen bei der Ermittlung des Grenzabstands unterschiedliche Auslegungen. Wie es sich hierbei verhält, ist im Folgenden zu prüfen.

3.2. Die Vorinstanz erwog im angefochtenen Entscheid, um den Grenzabstand für die Balkonerweiterung zu messen, sei nicht die Höhe der Balkonkonstruktion, das heisst die Höhe zwischen dem ausgemittelten gewachsenen Boden und der Oberkante der obersten Balkonplatte an der nördlichen Front, massgebend, sondern die Gebäudehöhe des Haupthauses. Deren Ermittlung sei im PBG/SZ klar geregelt, für die Gemeinde bestehe kein Spielraum, hiervon abzuweichen. Balkone seien für die Bestimmung der Gebäudehöhe nicht massgeblich. Das Hauptgebäude übersteige eine Höhe von 6.66 m. Somit sei der Mindestabstand von 4 m ungenügend, stattdessen müsse der Abstand gemäss Art. 71 BauR/U.________ mindestens 60 % der Gebäudehöhe betragen. Da die geplante Balkonerweiterung folglich den kleinen Grenzabstand verletze, hätte sie nicht bewilligt werden dürfen.

3.3. Die Beschwerdeführerin macht demgegenüber geltend, der massgebliche Grenzabstand für den Balkon bestimme sich gemäss der langjährigen Praxis der Gemeinde analog zu § 60 Abs. 5 PBG/SZ (gestaffelte Bauten). Demnach werde bei in der Höhe gestaffelten Bauten die Gebäudehöhe jedes Baukörpers gesondert bestimmt und nicht wie von der Vorinstanz erwogen nach Art. 71 BauR/U.________. Die gegenteilige vorinstanzliche Auffassung führe dazu, dass Balkone strenger behandelt würden als (gestaffelte) Anbauten, obschon Erstere weniger raumwirksam seien. Damit liege eine willkürliche Auslegung bzw. Anwendung von § 60 Abs. 5 PBG/Z i.V.m. Art. 71 BauR/U.________ vor.

4.

4.1. Ansatzpunkt für die Ermittlung des Grenzabstands ist grundsätzlich die Gebäudehöhe. Die Grenzabstandsbestimmungen im kommunalen und kantonalen Baugesetz sind dynamisch. Der Grenzabstand vergrössert sich ab einem festgesetzten Minimum je nach Gebäudehöhe. Die Grenzabstände stehen in Relation zu den Gebäudehöhen und richten sich an den entsprechenden Baukörpern aus (vgl. E. 3 hiervor). Es stellt sich vorliegend die Frage, ob der Balkon als Teil des Hauptgebäudes zu betrachten ist, wie dies die Vorinstanz erwog. Diesfalls wäre nicht dessen eigene Bauhöhe, sondern diejenige des dahinter stehenden Hauptgebäudes massgebend. Möglich wäre indessen auch eine Ermittlung des zulässigen Grenzabstands analog der Berechnungsweise bei gestaffelten Baukörpern. Dann wäre die Höhe des Balkons gesondert zu bestimmen und folglich massgebend.

4.2. Die Gemeinde bestätigt in ihrer Stellungnahme an das Bundesgericht ihre konstante und langjährige Praxis bezüglich nicht grenzabstandsprivilegierter, über die Fassade vorspringender Bauteile. Demnach hätten solche Bauteile, welche nicht unter die Abstandsprivilegierung fielen, die gleichen Bedingungen zu erfüllen wie Hauptbauten. Dies wirke sich sowohl auf die Grenzabstände als auch auf die Gebäudehöhen aus. Abstandsrelevante Bauteile besässen eine eigene Höhe, welche ihren Grenzabstand dynamisch beeinflussen könne. In Anlehnung an § 60 Abs. 5 PBG/SZ werde daher bei Balkonen die Gebäudehöhe jedes Baukörpers gesondert bestimmt. Die gegenteilige Auffassung der Vorinstanz, wonach nicht die Höhe des Balkons entscheidend sei, sondern die gesamte Gebäudehöhe, sei nur schwer verständlich. Wenn der Grenzabstand ab der Vorderkante der Balkonkonstruktion zu messen sei, wie wenn sich dort die Fassade befände, dann sei die Balkonkonstruktion auch hinsichtlich ihrer Bauhöhe wie ein gesonderter Teil der Hauptbaute, eben als in die Höhe gestaffelte Baute, zu betrachten. Andernfalls wäre eine Balkonkonstruktion, die anstelle einer filigranen Abstützung fassadenähnliche Bauteile nutze, ohne weiteres als in der Höhe gestaffelter Baukörper zu betrachten.

4.3. Diese Argumentation bzw. Auslegung der Gemeinde ist grundsätzlich nachvollziehbar. Es leuchtet jedenfalls nicht ein, weshalb ein ebenfalls der Fassade vorgelagerter gestaffelter Bau anders als ein Balkon behandelt werden soll, mithin von einer Privilegierung hinsichtlich des Grenzabstands profitieren können sollte. Daran ändert nichts, dass ein Balkon nach der Auffassung der Vorinstanz nicht massgebend sein könne, da er der Fassade vorgelagert und nicht Bestandteil derselben sei. Grenzabstände erfüllen, neben einer nachbarschützenden sowie gestalterischen, ästhetischen, siedlungsstrukturierenden und sozialen Funktion, primär feuer- und ordnungspolizeiliche sowie wohnhygienische Aufgaben. Wie von der Gemeinde und der Beschwerdeführerin vorgebracht, ist daher nur schwer verständlich, weshalb eine Konstruktion mit massiven, fassadenähnlichen Bauteilen als in der Höhe gestaffelter Baukörper zu betrachten wäre, bei welcher die Höhe jeder Einheit gemäss § 60 Abs. 5 PBG/SZ gesondert gemessen würde, während ein Balkon mit einer filigranen Abstützung den vollen Grenzabstand einhalten muss, da dort die Fassadenhöhe des gesamten (Haupt-) Gebäudes entscheidend sein soll. Diese Interpretation des einschlägigen Baurechts zu den Grenzabständen durch die Vorinstanz erscheint sinnwidrig. Dies gilt umso mehr, als die betreffende Gemeinde über eine langjährige, konstante Praxis verfügt, wonach sie den Grenzabstand bei Balkonen in Analogie zu § 60 Abs. 5 PBG/SZ berechnet. Unter diesen Umständen ist es vorliegend nicht nachvollziehbar, weshalb ein Balkon, der im Gegensatz zu einer Anbaute viel weniger in Erscheinung tritt, einen grösseren Grenzabstand aufweisen soll als eine gestaffelte Baute mit einem grösseren Störpotenzial. Eine Privilegierung von gestaffelten Bauten gegenüber Balkonen erscheint hier nicht gerechtfertigt.
Indem die Vorinstanz erwog, die geplante Balkonerweiterung könne nicht analog einer in der Höhe gestaffelten Baute betrachtet werden, weshalb die von der Vorderkante der Balkonkonstruktion zurückversetzte Fassade für die Bemessung des Grenzabstands der Balkonerweiterung massgebend sei, hat sie das massgebliche Recht willkürlich ausgelegt bzw. angewendet (vgl. allg. zum Willkürbegriff: BGE 143 I 321 E. 6.1; 142 V 513 E. 4.2). Ihre Auslegung betreffend die Messmethode des baurechtlichen Mindestabstands ist angesichts der vorliegenden konstanten und langjährigen Praxis der betroffenen Gemeinde und der sachlich nicht nachvollziehbaren Unterscheidung zwischen Balkonen und gestaffelten Bauten offensichtlich stossend und damit willkürlich.

5.

Es erübrigt sich damit, auf die weiteren Rügen der Beschwerdeführerin einzugehen. Die Beschwerde erweist sich als begründet und ist gutzuheissen. Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts vom 22. Februar 2021 wird aufgehoben und der Gemeinderatsbeschluss vom 6. April 2020 bzw. der Beschwerdeentscheid des Regierungsrats vom 15. September 2020 werden bestätigt. Die Sache wird zur Neuverlegung der Kosten an die Vorinstanz zurückgewiesen (Art. 107 Abs. 2 BGG).
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem unterliegenden privaten Beschwerdegegner aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Er hat die Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche Verfahren angemessen zu entschädigen (Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird gutgeheissen. Das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz vom 22. Februar 2021 wird aufgehoben und der Gemeinderatsbeschluss vom 6. April 2020 bzw. der Beschwerdeentscheid des Regierungsrats vom 15. September 2020 werden bestätigt. Die Sache wird zur Neuverlegung der Kosten an das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz zurückgewiesen.

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden dem privaten Beschwerdegegner auferlegt.

3.

Der private Beschwerdegegner hat die Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 4'000.-- zu entschädigen.

4.

Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat U.________, dem Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz, dem Regierungsrat des Kantons Schwyz und dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 2. März 2023

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Kneubühler

Die Gerichtsschreiberin: Sauthier