Demolition order upheld; financing information may be requestedKI-generiert

1C_187/2022

Urteil vom 28. Februar 2023

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Kneubühler, Präsident,
Bundesrichter Haag, Müller,
Gerichtsschreiberin Hänni.

Verfahrensbeteiligte

1. A.________ AG,
   
2. B.________ AG,
   
3. C.________ AG,
   Beschwerdeführerinnen,
   alle drei vertreten durch Rechtsanwalt Thomas Stössel,

gegen

Gemeinde Tujetsch,
Via Alpsu 62, 7188 Sedrun,
vertreten durch Rechtsanwältin Michelle Mehli.

Gegenstand
Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes/Vorbescheid in Bausache (Duldungsverweigerung),

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden, 5. Kammer,
vom 1. Februar 2022 (R 20 67).

Sachverhalt:

A.

Am 7. Dezember 2012 bewilligte die Gemeinde Tujetsch ein Bauprojekt auf den Parzellen 1169 und 1660. In den darauf folgenden Jahren wurde die Baubewilligung mehrmals verlängert. Mit Verfügung vom 26. März 2018 wies die Gemeinde das Gesuch der A.________ AG um eine dritte Erstreckung der zweijährigen Bauvollendungsfrist ab. Dieser Entscheid wurde vom Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und vom Bundesgericht bestätigt (vgl. Urteil 1C_151/2019 vom 8. Juli 2019).

B.

Am 4. September 2019 teilte die Gemeinde Tujetsch der A.________ AG mit, sie werde ein Verfahren betreffend die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands einleiten und räumte ihr eine Frist zur Stellungnahme ein. Die A.________ AG ersuchte die Gemeinde daraufhin um Aufschiebung der Rückbauverfügung und um eine weitere Frist für die Einreichung eines Vorprojekts für ein neues Bauvorhaben; die bereits ausgeführten Arbeiten - insbesondere der Baugrubenaushub und die Betonfundationen für die Autoeinstellhalle - würden für das neue Projekt mitberücksichtigt und die erstellten Bauteile umfassend weiterverwendet werden.
Mit Schreiben vom 30. Oktober 2019 räumte die Gemeinde Tujetsch der A.________ AG die Möglichkeit ein, bis Ende November 2019 ein Vorprojekt einzureichen, wies sie allerdings darauf hin, dass sie keinerlei Rechte bzw. Ansprüche aus dem Schreiben ableiten könne. Die A.________ AG reichte der Gemeinde Tujetsch fristgerecht ein Vorprojekt ein.
Am 10. März 2020 teilte die Gemeinde Tujetsch der A.________ AG unter Hinweis auf die am 14. Januar 2019 für das gesamte Gemeindegebiet erlassene Planungszone mit, dass eine materielle Beurteilung des Vorprojekts zurzeit nicht möglich sei und dieses deshalb zurückgewiesen werden müsse. Im Übrigen seien die Voraussetzungen für eine Wiederherstellungsanordnung gegeben. In ihrer Stellungnahme vom 27. März 2020 bestritt die A.________ AG diese Rechtsauffassung und ersuchte die Gemeinde Tujetsch darum, auf das Verfügen von Rückbaumassnahmen zu verzichten.
Mit Verfügung vom 18. Mai 2020 verpflichtete die Gemeinde Tujetsch die A.________ AG (Bauherrschaft), die B.________ AG (Grundeigentümerin 1) und die C.________ AG (Grundeigentümerin 2), die auf den Parzellen 1169 und 1660 erstellten Bauteile bis am 31. August 2020 vollständig zurückzubauen.

C.

Dagegen erhoben die A.________ AG, die B.________ AG und die C.________ AG Beschwerde und Rechtsverweigerungsbeschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Mit Urteil vom 1. Februar 2022 wies dieses die Beschwerde ab und schrieb die Rechtsverweigerungsbeschwerde als gegenstandslos ab.

D.

Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 17. März 2022 gelangen die A.________ AG, die B.________ AG und die C.________ AG an das Bundesgericht. Sie beantragen, das angefochtene Urteil sei aufzuheben und die Sache sei an die Vorinstanz zur neuen Beurteilung zurückzuweisen. Weiter sei die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, ihr Vorprojekt der Baubehörde der Gemeinde Tujetsch zur materiellen Prüfung zu unterbreiten. In prozessualer Hinsicht ersuchen sie um Erteilung der aufschiebenden Wirkung.
Die Beschwerdegegnerin und das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden beantragen die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne.
Mit Präsidialverfügung vom 23. Juni 2022 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuerkannt.

Erwägungen:

1.

Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid in einer Bausache. Dagegen steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d, Art. 90 BGG). Die Beschwerdeführerinnen haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und sind als Bauherrin bzw. Grundeigentümerinnen zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die form- und fristgerecht erhobene Beschwerde ist somit grundsätzlich einzutreten.

2.

2.1. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Dieses wendet das Bundesgericht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten - einschliesslich die willkürliche Anwendung von kantonalem und kommunalem Recht - wird vom Bundesgericht allerdings nur insoweit geprüft, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Hierzu gelten qualifizierte Begründungsanforderungen (BGE 138 I 171 E. 1.4 mit Hinweisen).

2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG), es sei denn, deren Sachverhaltsfeststellung sei offensichtlich unrichtig oder beruhe auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG (Art. 97 Abs. 1 und Art. 42 Abs. 2 BGG i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG). Die Rüge der offensichtlich unrichtigen Sachverhaltsfeststellung nach Art. 97 Abs. 1 BGG kann nur erhoben werden, wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 2 BGG). Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 mit Hinweisen).
Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, die Vorinstanz habe in willkürlicher Weise festgestellt, sie hätten im Vorprojekt keine Aussagen betreffend Projektfinanzierung und -realisierung gemacht. Diese Rüge ist offensichtlich unbegründet: Die Vorinstanz hat in ihrem Entscheid den relevanten Satz im Begleitschreiben des Vorprojekts der Beschwerdeführerinnen sogar zitiert ("Das Projekt wird fremdfinanziert und dieses wird innert den gesetzlichen Fristen realisiert"). Die Frage, ob die Gemeinde einen Finanzierungsnachweis verlangen durfte, und jene, ob es sich bei der gemachten Aussage um detaillierte Angaben zur Finanzierung handelt, sind im Übrigen Rechtsfragen (vgl. unten E. 4 und 5).
Die Beschwerdeführerinnen bringen ausserdem vor, die Vorinstanz habe in willkürlicher Weise unterlassen, den Sachverhalt bezüglich der Sicherung der Baustelle festzustellen. Sie begründet jedoch nicht, inwiefern dieser Umstand für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein könnte; dies ist auch nicht ersichtlich. Auch diese Rüge ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.

3.

Die Beschwerdeführerinnen machen eine Verletzung ihres rechtlichen Gehörs geltend. Die Vorinstanz habe nicht begründet, inwiefern das Vorliegen oder Nichtvorliegen eines Finanzierungsnachweises bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit durch die Gemeinde ausschlaggebend sein soll. Ausserdem habe sie die Verhältnismässigkeit im engeren Sinne nicht geprüft und sei auf verschiedene Vorbringen nicht eingegangen.

3.1. Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu begründen. Dabei ist nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich die betroffene Person über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (BGE 148 III 30 E. 3.1 mit Hinweisen).

3.2. Die Beschwerdeführerinnen haben vor der Vorinstanz unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismässigkeit lediglich in allgemeiner Weise geltend gemacht, die Wiederherstellungsverfügung sei nicht erforderlich. Es ist somit nicht zu beanstanden, dass das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden sich bei seiner Urteilsbegründung auf den Aspekt der Erforderlichkeit konzentriert und sich nicht vertieft mit den übrigen Aspekten der Verhältnismässigkeit der Wiederherstellung auseinandergesetzt hat; dies umso mehr, als die Beschwerdeführerinnen die Eignung des angeordneten Rückbaus für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nicht bestreiten. Das Verwaltungsgericht hat dabei insbesondere die Finanzierungsfrage, die den Kern des Rechtsstreits beschlägt, behandelt. Insgesamt hat es den Entscheid so abgefasst, dass den Beschwerdeführerinnen klar sein musste, weshalb es ihren Einwänden nicht folgte, und dass es ihnen ohne Weiteres möglich war, diesen sachgerecht vor dem Bundesgericht anzufechten, was sie auch gemacht haben. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ist vor diesem Hintergrund nicht gegeben.

4.

In materieller Hinsicht machen die Beschwerdeführerinnen zunächst eine Verletzung des Legalitätsprinzips bzw. des Willkürverbots geltend. Nach ihrer Auffassung hat die Beschwerdegegnerin ohne gesetzliche Grundlage gehandelt, indem sie von ihnen einen Finanzierungsnachweis für das Vorprojekt verlangt hat.
Die Gemeinde hält dagegen, sie habe die Beschwerdeführerinnen um detaillierte Angaben zur Finanzierung gebeten, jedoch nicht im Zusammenhang mit der Frage der Bewilligungsfähigkeit des neuen Bauvorhabens, sondern im Zusammenhang mit der Prüfung der Verhältnismässigkeit der Wiederherstellungsverfügung.

4.1. Gemäss Art. 91 Abs. 3 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden vom 6. Dezember 2014 (BR 801.100; KRG/GR) sind unvollendete Bauteile zu entfernen und der ursprüngliche Zustand wieder herzustellen, wenn ein Bauvorhaben nicht vollendet wird. Das Verfahren auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands wird in Art. 94 KRG/GR geregelt. Dabei hat die zuständige Behörde nach Art. 94 Abs. 4 KRG/GR insbesondere die Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des Vertrauensschutzes zu beachten.
Gemäss Art. 11 Abs. 1 des Gesetzes des Kantons Graubünden über die Verwaltungsrechtspflege vom 1. Januar 2007 (BR 370.100; VRG/GR) ist der Sachverhalt von Amtes wegen zu ermitteln. Die am Verfahren Beteiligten sind verpflichtet, an der Feststellung des Sachverhalts mitzuwirken. Gemäss Art. 13 Abs. 1 VRG/GR sind Private zur Auskunftserteilung verpflichtet.

4.2. Vorab ist festzuhalten, dass das vorliegende Verfahren entgegen den Darstellungen der Beschwerdeführerinnen kein reguläres Baubewilligungsverfahren ist, sondern ein Verfahren auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands; es wurde bereits rechtskräftig entschieden, dass die Gemeinde die Frist zur Bauvollendung zu Recht nicht ein drittes Mal erstreckt hat (oben Sachverhalt Ziff. A). Die Beschwerdegegnerin leitete das Wiederherstellungsverfahren mit Schreiben vom 4. September 2019 an die Beschwerdeführerinnen ein und räumte ihnen eine Frist zur Stellungnahme ein. In ihrer Antwort ersuchten diese um Aufschiebung und um die Möglichkeit, ein neues Vorprojekt einreichen zu dürfen, welches die bereits erstellten Bauteile integrieren würde. Die Beschwerdegegnerin gewährte ihnen diese Möglichkeit, wies sie jedoch darauf hin, dass unverzüglich über den Rückbau der unvollendeten Bauteile entschieden werde, wenn innert Frist kein detailliertes Vorprojekt, inklusive Angaben zur Finanzierung, vorliege.
In der vorliegenden Konstellation - Erlöschen der Baubewilligung infolge Nichteinhaltung der Bauvollendungsfrist, keine Bewilligungsfähigkeit der bereits erstellten Bauteile - ist für die Frage, ob eine Wiederherstellung verhältnismässig erscheint, offensichtlich von Bedeutung, ob ein neues Bauvorhaben mit grosser Wahrscheinlichkeit zeitnah realisiert werden kann. Dies hängt wiederum in hohem Masse von der Finanzierung des Bauvorhabens ab (vgl. auch unten E. 5.3). Vor diesem Hintergrund war die Beschwerdegegnerin ohne Weiteres berechtigt, nähere Angaben zur Finanzierung des neuen Projekts zu verlangen, um die Verhältnismässigkeit der Wiederherstellung zu prüfen. Dabei stützte sie sich auf die allgemeinen Bestimmungen zum Verwaltungsverfahren, insbesondere auf Art. 11 VRG/GR. Nach dieser Bestimmung sind die am Verfahren Beteiligten verpflichtet, an der Feststellung des Sachverhalts mitzuwirken. Inwiefern das kantonale Recht insofern willkürlich angewendet worden sein sollte, ist nicht ersichtlich.

5.

Sodann machen die Beschwerdeführerinnen geltend, die Wiederherstellungsverfügung verletze das Verhältnismässigkeitsprinzip.

5.1. Die Vorinstanz befasste sich in ihrem Entscheid mit der Verhältnismässigkeit der Wiederherstellungsverfügung. Sie führte aus, dass die Integration der unvollendeten Bauteile in ein neues Bauvorhaben im Hinblick auf das im öffentlichen Interesse angestrebte Ziel, den vorschriftswidrigen Zustand (Bauruine; Schutz von Ortsbild und Umwelt) zu beseitigen, nur dann als ebenso wirksam wie die Wiederherstellung zu beurteilen sei, wenn sie unverzüglich bzw. zeitnah erfolgen würde. Dies setze insbesondere voraus, dass hinsichtlich des neuen Bauvorhabens keine Finanzierungsprobleme bestünden. Die Beschwerdeführerinnen hätten zwar in ihrem Vorprojekt geschrieben, das Projekt würde fremdfinanziert und in den gesetzlichen Fristen realisiert. Da aber der vorschriftswidrige Zustand auf die Finanzierungsprobleme der Bauherrschaft zurückzuführen sei, sei nicht zu beanstanden, wenn die Gemeinde die erwähnte Erklärung als nicht hinreichend erachtet habe. Auch im Beschwerdeverfahren vor der Vorinstanz hätten die Beschwerdeführerinnen keine detaillierteren Angaben zur Finanzierung und Projektrealisierung gemacht. Der Umstand, dass die Beschwerdeführerinnen eine neue Bauherrschaft gefunden und ein neues Vorprojekt präsentiert hätten, schliesse Finanzierungsprobleme nicht aus. Somit liege keine Verletzung des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes vor, und dies selbst wenn das neue Bauvorhaben bewilligungsfähig wäre.

5.2. Die Beschwerdeführerinnen bestreiten die Erforderlichkeit der Wiederherstellungsverfügung. Es sei klar, dass ein derart grosser Neubau nicht innert weniger Wochen fertiggestellt werden könne. Es könne von ihnen lediglich verlangt werden, das Bauprojekt innert den gesetzlichen Fristen zu beenden. Ebenso geeignet, aber für sie weniger einschneidend sei es, das Vorprojekt zu bewilligen und sie auf der gemachten Finanzierungserklärung zu behaften.
Auch wenn die Erforderlichkeit bejaht würde, sei die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nicht zumutbar. Es sei insbesondere zu berücksichtigen, dass es sich nicht um eine Baute ohne Baubewilligung handle. Die Beschwerdeführerinnen seien während der gesamten Zeit gutgläubig gewesen. Weiter sei zu berücksichtigen, dass die Beschwerdegegnerin ihnen die Möglichkeit gegeben habe, ein Vorprojekt einzureichen, und somit signalisiert habe, sie könne die Baustellensituation weiter dulden. Schliesslich hätte die Ausarbeitung des neuen Bauprojekts zu Kosten von über Fr. 100'000.-- geführt. Diese Investition wäre im Falle eines Rückbaus verloren. Vor diesem Hintergrund könnten nur besonders gewichtige öffentliche Interessen den Rückbau rechtfertigen. Das von der Vorinstanz berücksichtigte öffentliche Interesse am Schutz des Ortsbilds und der Umwelt sei jedoch derart allgemein gehalten, dass es als sehr gering zu bewerten sei.

5.3. Die mit der Anordnung der Beseitigung einer Baute verbundene Eigentumsbeschränkung ist nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist (Art. 36 BV). Das Verhältnismässigkeitsprinzip verlangt, dass eine Massnahme für das Erreichen des im öffentlichen oder privaten Interesse liegenden Ziels geeignet und erforderlich ist und sich für die Betroffenen in Anbetracht der Schwere der Grundrechtseinschränkung als zumutbar erweist (BGE 148 II 392 E. 8.2.1 mit Hinweisen).
Das Bundesgericht hat in seiner Rechtsprechung Kriterien entwickelt, die bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit von Wiederherstellungsverfügungen im Falle von rechtswidrig erstellten Bauten berücksichtigt werden müssen (vgl. BGE 132 II 21 E. 6 mit Hinweis; Urteil 1C_79/2022 vom 30. September 2022 E. 8.1). Vorliegend geht es jedoch nicht um eine (ursprünglich) rechtswidrig erstellte Baute, sondern um eine nicht fertig gestellte Baute, die durch das Erlöschen der Baubewilligung (nachträglich) rechtswidrig wurde. Unbestritten ist, dass die bereits ausgeführten Arbeiten - der Baugrubenaushub und die Betonfundationen für die Autoeinstellhalle - für sich allein nicht bewilligt werden können. Einzig als Teil eines neuen Bauvorhabens könnten diese wieder rechtmässig werden. Wie bereits erwähnt (oben E. 4.2), ist für die Prüfung der Verhältnismässigkeit der Wiederherstellungsverfügung also insbesondere die Wahrscheinlichkeit der zeitnahen Realisierung eines neuen Bauvorhabens ausschlaggebend, wobei dessen Finanzierung eine grosse Rolle spielt (vgl. auch Urteil 1C_582/2021 vom 21. Februar 2023 E. 5.2.3).

5.4. Die Geeignetheit der Wiederherstellungsverfügung wird vorliegend zu Recht nicht bestritten. Hingegen halten die Beschwerdeführerinnen diese für nicht erforderlich. Dazu hat die Vorinstanz richtigerweise ausgeführt, dass die Integration der unvollendeten Bauteile in ein neues Bauvorhaben nur dann eine ebenso geeignete Massnahme darstellt, wenn diese unverzüglich bzw. zeitnah erfolgt. Dies wiederum ist nur möglich, wenn die Finanzierung gesichert ist. Die Beschwerdeführerinnen bestreiten dies nicht, machen jedoch geltend, die von ihnen abgegebene Erklärung betreffend Finanzierung und Projektrealisierung reiche aus, um aufzuzeigen, dass das neue Bauvorhaben zeitnah realisiert werden könne. Diese Auffassung kann nicht geteilt werden. Das Begleitschreiben zum (neuen) Vorprojekt von Ende November 2019 enthält bezüglich Finanzierung und Projektrealisierung lediglich folgenden Satz: "Das Projekt wird fremdfinanziert und dieses wird innert den gesetzlichen Fristen realisiert". Angesichts der mehrmals verlängerten Bauvollendungsfrist und des schlussendlich gescheiterten ersten Bauvorhabens aufgrund von Finanzierungsproblemen hat die Vorinstanz zu Recht festgehalten, dass diese sehr vage Erklärung nicht ausreicht, um die wahrscheinliche zeitnahe Realisierung des neuen Bauvorhabens aufzuzeigen. Ausserdem haben die Beschwerdeführerinnen auch im weiteren Verlauf des Beschwerdeverfahrens keine näheren Angaben zur Finanzierung gemacht. Somit bleibt völlig offen, welche Drittperson das Bauvorhaben (angeblich) finanzieren wird, wie die Finanzierung erfolgen soll und ob den Beschwerdeführerinnen seitens der (potentiellen) Investorenschaft eine verpflichtende Zusage oder bloss eine unverbindliche Absichtserklärung vorliegt. Ihre vagen Aussagen gegenüber den Vorinstanzen sind ausserdem nicht geeignet, Zweifel am Vorliegen einer gesicherten Finanzierung des Bauvorhabens zu beseitigen. Insgesamt hat die Vorinstanz daher kein Bundesrecht verletzt, indem sie die Wiederherstellungsverfügung als erforderlich erachtete.

5.5. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerinnen ist die Wiederherstellungsverfügung auch verhältnismässig im engeren Sinne. Bei dieser Prüfung ist auf der einen Seite das private Interesse der Beschwerdeführerinnen zu berücksichtigen, kein Geld für das Auffüllen der Baugrube und die Beseitigung der Betonfundationen aufwenden zu müssen; auf der andern Seite das öffentlichen Interesse, eine seit vielen Jahren nicht fertiggestellte Baute zu beseitigen, deren Rückbau rechtskräftig angeordnet wurde und mit deren zügiger Fertigstellung nicht zu rechnen ist (vgl. auch Urteil 1C_582/2021 vom 21. Februar 2023 E. 6.2.2).
Zwar bedeutet die Wiederherstellungsverfügung einen finanziellen Verlust für die Beschwerdeführerinnen; allein die Erarbeitung des Vorprojekts habe nach ihren - unbelegten - Aussagen Fr. 100'000.-- gekostet. Sie nennen zudem keine anderen Zahlen, insbesondere wie viel etwa der Rückbau der bereits ausgeführten Arbeiten kosten würde. Sie machen auch nicht geltend, dieser Verlust würde sie in grosse finanzielle Schwierigkeiten bringen oder gar das Ende ihrer Unternehmenstätigkeiten bedeuten. In dieser Situation können die finanziellen Interessen der Beschwerdeführerinnen nicht als schwerwiegend bezeichnet werden.
Ihnen gegenüber stehen jedoch gewichtige öffentliche Interessen. Vorab besteht ein grosses öffentliches Interesse an der Einhaltung der Rechtsordnung. So ist die Wiederherstellung die ordentliche Folge eines rechtswidrigen Zustands, und zwar unabhängig davon, ob der Zustand von Anfang an rechtswidrig war oder erst mit der Zeit rechtswidrig wurde. Weiter besteht ein öffentliches Interesse an der Verhinderung von über lange Dauer stillgelegten Baustellen bzw. an der zügigen Beseitigung solcher Bauruinen. Dieses Interesse ist umso gewichtiger, als sich die Baustelle bzw. die Bauruine an einem gut sichtbaren und frequentierten Ort innerhalb der Siedlung befindet, weshalb auch der Schutz des Ortsbild betroffen ist. Von nicht vollendeten Baustellen können sodann Gefahren für Mensch und Umwelt ausgehen. Im vorliegenden Fall wurden die bestehenden Bauteile im Jahr 2016 erstellt; seither ist die Baustelle auf den zentral gelegenen Parzellen 1169 und 1660 in Sedrun jedoch stillgelegt. Wie bereits oben ausgeführt, ist die Wahrscheinlichkeit, dass in naher Zukunft die erstellten Bauteile in ein neues Bauvorhaben integriert werden können, gering. Vor diesem Hintergrund überwiegen die öffentlichen Interessen an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands die privaten Interessen.
Die Vorinstanz hat somit zu Recht festgehalten, die Wiederherstellungsverfügung verletze den Verhältnismässigkeitsgrundsatz nicht.

6.

Die Beschwerdeführerinnen machen sodann eine Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben geltend.

6.1. Es ist unbestritten, dass am 14. Januar 2019 über das gesamte Gebiet der Gemeinde Tujetsch eine Planungszone erlassen wurde. Trotzdem räumte die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführerinnen mit Schreiben vom 30. Oktober 2019 eine Frist bis am 30. November 2019 ein, um ein Vorprojekt einzureichen. Nachdem die Be-schwerdeführerinnen ein solches fristgerecht eingereicht hatten, teilte die Beschwerdegegnerin ihnen mit Schreiben vom 10. März 2020 und unter Hinweis auf die Planungszone mit, dass eine materielle Beurteilung des Vorprojekts nicht möglich sei und dieses zurückgewiesen werden müsse. Mit Entscheid vom 18. Mai 2020 ordnete die Beschwerdegegnerin die Wiederherstellung an und begründete die Nicht-Beurteilung des Vorprojekts mit der Ungewissheit, ob ein neues Bauprojekt zeitnah vollendet werden könnte.

6.2. Nach Auffassung der Beschwerdeführerinnen hat die Beschwerdegegnerin treuwidrig gehandelt, indem sie ihnen im Oktober 2019 eine Frist ansetzte, um ein Vorprojekt einzureichen, dessen materielle Prüfung jedoch im März 2020 informell unter Hinweis auf die im Januar 2019 erlassene Planungszone ablehnte. Sie hätten sich auf die falsche behördliche Auskunft vom Oktober 2019 verlassen, dass das aufwändig ausgearbeitete Vorprojekt trotz hängiger Ortsplanung materiell geprüft werden würde. Die Ausarbeitung des Vorprojekts habe ca. Fr. 100'000.-- gekostet.

6.3. Die Vorinstanz führte aus, die Beschwerdegegnerin habe die Nichtbeurteilung des Vorprojekts damit begründet, dass die Beschwerdeführerinnen keine verbindlichen Aussagen oder Zusicherungen betreffend der Projektfinanzierung und -realisierung gemacht hätten. Den Beschwerdeführerinnen hätte es bewusst sein müssen, dass die Angaben zur Projektfinanzierung und -realisierung für die Möglichkeit einer materiellen Beurteilung des Vorprojekts relevant sein würden, zumal die Beschwerdegegnerin detaillierte Angaben dazu verlangt habe. Zudem habe die Beschwerdegegnerin die Beschwerdeführerinnen im gleichen Schreiben darauf hingewiesen, dass die Baubehörde unverzüglich über den Rückbau der vollendeten Bauteile entscheiden würde, sofern kein detailliertes Vorprojekt vorliege.

6.4. Der in Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und Glauben statuiert ein Verbot widersprüchlichen Verhaltens und verleiht einer Person unter gewissen Umständen Anspruch auf Schutz ihres Vertrauens auf die Richtigkeit behördlichen Handelns. Dieser Anspruch hindert die Behörden, von ihrem früheren Handeln abzuweichen, auch wenn sie dieses zu einem späteren Zeitpunkt als unrichtig erkennen. Potenzielle Vertrauensgrundlage sind dabei alleine jene behördlichen Handlungen, die sich auf eine konkrete, die rechtsuchende Person berührende Angelegenheit beziehen und von einer Behörde ausgehen, die für die betreffende Handlung zuständig ist oder die die rechtsuchende Person aus zureichenden Gründen für zuständig hält. Das Vertrauen ist allerdings nur schutzwürdig, wenn diese die Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne Weiteres erkennen konnte und sie im Vertrauen auf die Auskunft Dispositionen getroffen hat, die sie nicht ohne Nachteil rückgängig machen kann. Der Anspruch auf Vertrauensschutz entfällt, wenn die gesetzliche Ordnung zwischen dem Zeitpunkt der Auskunft und der Verwirklichung des Sachverhalts geändert hat (BGE 148 II 233 E. 5.5.1 mit Hinweisen).

6.5. Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführerinnen die Möglichkeit eingeräumt, bis Ende November 2019 ein Vorprojekt einzureichen. Dieses hatte "u.a. detailliert darüber Auskunft zu geben, [...] in welchem zeitlichen Rahmen das Projekt realisiert wird [und] wie es um die Finanzierung des geplanten Projektes steht". Die Beschwerdegegnerin schrieb weiter, wenn "dem Gemeindevorstand bis am 30. November 2019 kein detailliertes Vorprojekt vor[liegt], wird die Baubehörde unverzüglich über den Rückbau der unvollendeten Bauteile entscheiden und eine entsprechende Verfügung erlassen". Die Beschwerdegegnerin wies die Beschwerdeführerin 1 sodann - fett hervorgehoben - darauf hin, dass sie "aus dem vorliegenden Schreiben keinerlei Rechte bzw. Ansprüche ableiten kann". Schliesslich führte sie aus, der Gemeindevorstand werde nach Vorliegen des Vorprojektes über das weitere Vorgehen entscheiden, "d.h. [...] nach Prüfung des Vorprojektes darüber befinden, ob Wiederherstellungsmassnahmen angeordnet werden, oder ob eine Frist zur Einreichung eines Baugesuchs (inkl. Finanzierungsnachweis) angesetzt wird".
Die Frage, ob die Beschwerdeführerinnen aus dem Schreiben ein Recht auf eine materielle Prüfung eines detaillierten Vorprojekts seitens der Gemeinde hätten ableiten können, kann vorliegend offen bleiben. So oder so durften sie nämlich nicht darauf vertrauen, dass die Beschwerdegegnerin das Vorprojekt auch dann materiell prüft, wenn es keine detaillierten Angaben betreffend Projektfinanzierung und -realisierung enthält, zumal die Beschwerdegegnerin in ihrem Schreiben für diesen Fall ausdrücklich einen Entscheid über den Rückbau der unvollendeten Bauteile angekündigt hatte. Wie bereits erwähnt (oben E. 5.4), enthielt das von den Beschwerdeführerinnen eingereichte Vorprojekt bezüglich der Projektfinanzierung und -realisierung keine detaillierten Angaben, sondern lediglich den folgenden Satz: "Das Projekt wird fremdfinanziert und dieses wird innert den gesetzlichen Fristen realisiert."
In dieser Situation ist auch nicht entscheidend, ob die Beschwerdegegnerin in der Folge die materielle Prüfung des Vorprojekts zuerst unter Hinweis auf die Planungszone und erst in ihrem förmlichen Entscheid aufgrund der fehlenden detaillierten Informationen zur Projektfinanzierung und -realisierung verweigerte.
Die Vorinstanz hat somit den Grundsatz von Treu und Glauben nicht verletzt.

7.

Schliesslich machen die Beschwerdeführerinnen eine Rechtsverweigerung seitens der Vorinstanz geltend.

7.1. Den Beschwerdeführerinnen zufolge hätte die Beschwerdegegnerin das Vorprojekt so oder so, d.h. unabhängig von der Rechtmässigkeit der Rückbauverfügung, materiell prüfen müssen. Indem die Vorinstanz festhielt, sie hätten nach der Bejahung der Verhältnismässigkeit der Rückbauverfügung kein Interesse mehr an der Beurteilung des Vorprojektes, und die diesbezügliche Rechtsverzögerungs- bzw. Rechtsverweigerungsbeschwerde als gegenstandslos abschrieb, habe sie ihrerseits eine Rechtsverweigerung begangen.

7.2. Diese Ausführungen überzeugen nicht. Wie die Vorinstanz zu Recht festhielt, geht es vorliegend nicht um ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung, sondern um eine zufolge Nichteinhaltung der Bauvollendungsfrist erloschene Baubewilligung. Im Rahmen des Verfahrens auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands muss nur die Bewilligungsfähigkeit der bereits vollendeten Bauteile geprüft werden. Es ist vorliegend unbestritten, dass diese - der Aushub und die Fundamente für die Tiefgarage - für sich alleine nicht bewilligt werden können. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerinnen muss in diesem Rahmen hingegen nicht geprüft werden, ob ein neues, die vollendeten Bauteile integrierendes Bauprojekt bewilligt werden kann. Die Beschwerdeführerinnen bringen denn auch keine gesetzliche Bestimmung vor, welche die Gemeinde verpflichten würde, eine solche Prüfung durchzuführen. Mit der Beschwerdegegnerin ist vielmehr festzuhalten, dass eine obligatorische Prüfung eines neuen Bauvorhabens im Verfahren auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands der ratio legis der Bestimmungen zur Bauvollendungsfrist widersprechen würde.

8.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde unbegründet und abzuweisen.
Da die von der Beschwerdegegnerin angesetzte Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands abgelaufen ist, ist diese neu anzusetzen (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_771/2021 vom 12. Juli 2022 E. 3; 1C_669/2020 vom 1. Juni 2021 E. 4.3). Die Beschwerdegegnerin räumte den Beschwerdeführerinnen eine Frist von gut dreieinhalb Monaten ein. Die Länge der Frist wurde nicht beanstandet und erscheint angemessen, weshalb das Bundesgericht die Frist neu auf den 30. Juni 2023 festsetzt.
Bei diesem Verfahrensausgang werden die Beschwerdeführerinnen kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Es sind keine Parteientschädigungen zuzusprechen (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.
Die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands wird auf den 30. Juni 2023 festgesetzt.

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführerinnen unter solidarischer Haftung auferlegt.

3.

Dieses Urteil wird den Beschwerdeführerinnen, der Gemeinde Tujetsch und dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 5. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 28. Februar 2023

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Kneubühler

Die Gerichtsschreiberin: Hänni