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Compensation for partial expropriation and reduction for inferior land

1C_339/2013Bundesgericht / I. öffentlich-rechtliche Abteilung27.08.2013Dismissed

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Von Omnilex extrahiert

Omnilex-Zusammenfassung

The owner of a partially expropriated parcel in Bubikon challenged the compensation fixed for land needed for a bicycle and pedestrian path. He argued that the valuation was too low because it relied on incomplete statistical data, used a median instead of a higher quantile, and ignored the value of the remaining buildable potential. The Federal Supreme Court held that the valuation method was permissible: the authorities could rely on a broad sales database, apply the median, and reduce the value for inferior frontage land within the setback area. The appeal was dismissed, and court costs of CHF 3,000 were imposed on the appellant.

Omnilex-Regeste

Art. 26 BV; valuation of partial expropriation compensation by reference to statistical land prices; full compensation does not preclude a deduction for inferior value of the expropriated strip. When the taking concerns already built-up land and the expropriated portion lies within the building setback zone, the price of the strip may be lower than the average value of the whole parcel before expropriation. A valuation based on a broad database of comparable municipal sales is not arbitrary even if individual transactions are not itemized, provided the sample is sufficiently extensive. The use of the median as benchmark is compatible with full compensation and the principle against unjust enrichment (consid. 2). If later-year data are too sparse, their omission is not objectionable; an otherwise slightly different starting value is immaterial where the overall reduction yields the same result (consid. 2.4).

Gesamter Gesetzestext

{T 0/2}

1C_339/2013

Urteil vom 27. August 2013

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Merkli,
Gerichtsschreiber Dold.

Verfahrensbeteiligte
X.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch SwissInter Tax AG,

gegen

Kanton Zürich,
Beschwerdegegner,
handelnd durch die Baudirektion des Kantons Zürich,

Schätzungskommission in Abtretungsstreitigkeiten des Kantons Zürich, 3. Kreis,

Gegenstand
Formelle Enteignung,

Beschwerde gegen das Urteil vom 7. Februar 2013
des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 3. Abteilung, 3. Kammer.

Sachverhalt:

A.

X.________ ist Eigentümer der mit einem Wohnhaus überbauten Parzelle Kat.-Nr. 1554 in Bubikon, deren Südwest-Grenze an die Kämmoosstrasse stösst. Am 6. Juni 2002 setzte die Baudirektion des Kantons Zürich das Projekt für die Erstellung eines Rad- und Gehwegs entlang dem talseitigen bzw. nordöstlichen Rand der Kämmossstrasse für den Teilbereich zwischen der Ritterhausstrasse und der Wolfhauserstrasse fest. Dort liegt auch die Parzelle Kat.-Nr. 1554. In der Folge wurde der Rad- und Gehweg teilweise erstellt, nicht aber im Bereich der Parzelle von X.________, mit dem keine gütliche Einigung zustande kam.

Im Juni 2008 wurde ein separates Planauflageverfahren nach §§ 15 ff. des kantonalen Strassengesetzes vom 27. September 1981 (StrG; LS 722.1) eröffnet. X.________ erhob Einsprache. Mit Entscheid vom 23. November 2009 hielt die Baudirektion an ihrem mit Verfügung vom 6. Juni 2002 festgesetzten Projekt fest und wies die Einsprache von X.________ ab, soweit sie darauf eintrat. Sie lud zudem das Immobilienamt ein, den Landerwerb gemäss §§ 18 ff. StrG durchzuführen, nötigenfalls auf dem Wege der Expropriation, und die Anstösserbeiträge zu erheben. Die von X.________ dagegen beim Regierungsrat und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich sowie letztinstanzlich beim Bundesgericht eingelegten Rechtsmittel blieben erfolglos (Urteil des Bundesgerichts 1C_277/2011 vom 26. September 2011).

Nachdem eine am 2. November 2011 durchgeführte Einigungsverhandlung gescheitert war, wurde ein Schätzungsverfahren eingeleitet. Die Schätzungskommission in Abtretungsstreitigkeiten des Kantons Zürich, 3. Kreis, führte am 29. Juni 2012 beim Grundstück von X.________ eine Schätzungsverhandlung mit Augenschein durch. X.________ nahm nicht daran teil. Der Kanton Zürich beantragte an der Verhandlung, es sei für die Landabtretung im Umfang von ca. 120 m2 ein Landpreis von Fr. 405.--/m2 festzusetzen und es sei X.________ zu verpflichten, dem Kanton Trottoirbeiträge im Umfang von Fr. 8'625.-- zu bezahlen. Die Schätzungskommission hiess am 29. Juni 2012 die Klage des Kantons gut, verpflichtete diesen zu einer Abtretungsentschädigung von insgesamt Fr. 48'600.-- und X.________ zu einem Trottoirbeitrag von Fr. 8'625.--. Das Verwaltungsgericht hiess einen dagegen von X.________ erhobenen Rekurs mit Urteil vom 7. Februar 2013 teilweise gut und hob die Pflicht zur Zahlung eines Trottoirbeitrags auf. Im Übrigen wies es den Rekurs ab.

B.

Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht vom 8. April 2013 beantragt X.________, das Urteil des Verwaltungsgerichts sei aufzuheben und die Sache sei an die Schätzungskommission zurückzuweisen. Er macht geltend, die Abtretungsentschädigung von Fr. 48'600.-- sei zu tief.

Das Verwaltungsgericht und die Schätzungskommission beantragen die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die Baudirektion beantragt, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen.

Erwägungen:

1.

Beim angefochtenen Urteil handelt es sich um einen kantonal letztinstanzlichen Endentscheid in einer öffentlich-rechtlichen Angelegenheit (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG). Der Beschwerdeführer ist Eigentümer des teilenteigneten Grundstücks. Er ist zur Beschwerdeführung legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 1 i.V.m. Art. 44 Abs. 1, Art. 45 Abs. 1 und Art. 46 Abs. 1 lit. a BGG) Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

2.1. Der Beschwerdeführer macht eine Verletzung der Bestimmung von Art. 26 Abs. 2 BV geltend, wonach Enteignungen voll entschädigt werden. Die Vorinstanz habe zur Bestimmung des Verkehrswerts auf statistische Werte abgestellt, deren konkrete Grundlagen (Vertragsparteien, Lage und Grösse der Grundstücke) unbekannt seien. Dies sei willkürlich und verletze das rechtliche Gehör. Die betreffenden Grundstücksgeschäfte datierten zudem aus den Jahren 2006 bis 2010 und seien damit zu alt. 2011 seien die Preise gestiegen. Zudem werde nicht zwischen den Dörfern Bubikon und Wolfhausen unterschieden. Das Verwaltungsgericht begründe auch nicht, weshalb es auf den - ohnehin untauglichen - Medianwert abstelle und nicht beispielsweise auf den 0.75-Quantil. Schliesslich habe das Verwaltungsgericht auch den Nutzen von sogenanntem Vorgartenland verkannt. Auch wenn die betreffende Fläche selbst nicht überbaut werden könne, wirke sie sich auf die Ausnützung der gesamten Liegenschaft aus. Ein Entzug von 120 m2 Land bedeute, dass das verbleibende Grundstück in genau diesem Umfang weniger baulich genutzt werden könne. Dies sei zu berücksichtigen.

2.2. Das Verwaltungsgericht hielt fest, die Entschädigung bestimme sich gemäss § 13 Abs. 1 des Gesetzes vom 30. November 1879 betreffend die Abtretung von Privatrechten (LS 781) nach dem Verkehrswert. Beim abzutretenden Grundstücksteil handle es sich um Vorgartenland, denn es liege im Strassenabstandsbereich gemäss § 265 des Gesetzes des Kantons Zürich vom 7. September 1975 über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht (LS 700.1; im Folgenden: PBG) und somit im Bauverbotsbereich. Für die Bemessung der Entschädigung könne der Quadratmeter-Durchschnittswert für das gesamte Grundstück vor der Enteignung ermittelt und auf den abzutretenden Teil verlegt werden, wobei einer allfälligen Minder- oder Höherwertigkeit der abzutretenden Fläche durch Abzüge bzw. Zuschläge Rechnung getragen werde. Die Schätzungskommission habe auf die Quadratmeterpreise abgestellt, die gemäss den Angaben des Statistischen Amts des Kantons Zürich für unbebautes, erschlossenes Wohnbauland auf dem Gemeindegebiet erzielt worden seien. Die Preise basierten auf immerhin 44 Verkäufen in den Jahren 2006 bis 2010. Dieses Vorgehen sei nicht zu beanstanden. Es sei auch nicht erforderlich gewesen, zwischen den zur selben Gemeinde gehörenden Dörfern Bubikon und Wolfhausen zu unterscheiden. Am Augenschein habe die Schätzungskommission schliesslich die konkrete Situation und damit die Vergleichbarkeit mit den statistischen Angaben überprüft. Im Weiteren erweise sich angesichts der Lage des Grundstücks am Rand von Bubikon die Verwendung des Medianwerts (Wert, der von der Hälfte der Verkäufe unter- bzw. überschritten wird) als gerechtfertigt. Diese Berechnungsweise führe zu einem Landpreis für Bauland von Fr. 607.--/m2. Davon einen Abzug für die Minderwertigkeit der abzutretenden Fläche von einem Drittel zu machen, entspreche der topografischen Situation und der bisherigen Rechtsprechung. Der von der Schätzungskommission ermittelte Quadratmeterpreis von Fr. 405.--/m2 sei somit nicht zu beanstanden.

2.3. Handelt es sich wie hier um eine nach kantonalem Recht festgesetzte Enteignungsentschädigung, so überprüft das Bundesgericht frei, ob die Regeln des kantonalen Rechts (oder die von den kantonalen Behörden zur Lückenfüllung angewendeten Regeln) dem in Art. 26 BV verankerten Prinzip der vollen Entschädigung genügen. Die Anwendung dieser Regeln wie auch die Sachverhaltsfeststellungen der kantonalen Instanzen können dagegen grundsätzlich nur unter Willkürgesichtspunkten überprüft werden; insoweit fällt die Rüge der Verletzung des Willkürverbotes mit dem Einwand zusammen, Art. 26 BV sei verletzt (BGE 112 Ia 198 E. 1b S. 201; Urteil 1C_361/2009 vom 14. Dezember 2009 E. 2.1; je mit Hinweisen).

Ist der angefochtene Entscheid zwar mit einer fehlerhaften Begründung versehen, im Ergebnis aber nicht willkürlich, so sieht das Bundesgericht von dessen Aufhebung ab (Urteil 1P.195/2003 vom 18. Dezember 2003 E. 4 mit Hinweisen).

2.4. Der Beschwerdeführer kritisiert nicht, dass die Vorinstanzen einen Quadratmeter-Durchschnittswert für das Gesamtgrundstück vor der Enteignung ermittelten und diesen auf den abzutretenden Teil verlegten. Er ist jedoch offensichtlich der Ansicht, es dürfe in der Folge kein Abzug wegen einer allfälligen Minderwertigkeit gemacht werden. Dabei verkennt er, dass seine Liegenschaft bereits überbaut ist. Sie erleidet deshalb durch den Entzug von innerhalb der Baulinie gelegenen Terrains eine Werteinbusse, die unter dem üblichen Baulandpreis liegt (vgl. zur Unterscheidung zwischen überbauten und unüberbauten Parzellen Urteil 1P.743/1999 vom 29. Juni 2000 E. 4c/aa mit Hinweisen). Mit anderen Worten liegt in diesem Fall der Preis pro Quadratmeter innerhalb der Baulinie unter demjenigen des übrigen Grundstücks (im Einzelnen: PETER WIEDERKEHR, Die Expropriationsentschädigung, 1966, S. 70; vgl. auch Urteil 1C_361/2009 vom 14. Dezember 2009 E. 3, wo der Verlust der Abtretungsfläche keinen Einfluss auf die Ausnützung des Grundstücks oder dessen Überbaubarkeit hatte und der Baulandpreis deshalb gar um drei Viertel reduziert wurde).

Die Vorinstanzen haben konkret in einem ersten Schritt auf Quadratmeterpreise, die zwischen 2006 und 2010 für unbebautes, erschlossenes Wohnbauland auf Gemeindegebiet bezahlt wurden, abgestellt. Die in diesen fünf Jahren getätigten 44 Verkäufe wurden zwar nicht nach Lage, Grösse, Erschliessungsgrad und Ausnützungsmöglichkeit der Verkaufsobjekte aufgeschlüsselt (vgl. BGE 114 Ib 286 E. 7 S. 295 f. mit Hinweisen; Urteil 1A.159/2001 vom 16. April 2002 E. 3.3, in: ZBl 103/2002 S. 658). Das Vorgehen ist dennoch nicht zu beanstanden. Denn es ist nicht zu verkennen, dass die Berechnung des allgemeinen Preisniveaus auf einer breiten Basis eine ähnlich genaue Bestimmung des Quadratmeterpreises für die Abtretungsfläche zulässt, wie wenn diese zwar nach Grundstücksmerkmalen differenziert erfolgt, jedoch nur auf einzelnen oder gar nur auf einer einzigen Transaktion basiert (vgl. Urteil 1C_266/2011 vom 20. Oktober 2011 E. 4.2 mit Hinweis). Dass das Verwaltungsgericht auf das derart definierte allgemeine Preisniveau in der Gemeinde Bubikon (mit seinen Dorfteilen Bubikon und Wolfhausen) abstellte, mithin das betroffene Grundstück angesichts seiner Lage als durchschnittlich bewertete, erscheint ebenfalls als haltbar. Schliesslich ist auch nicht ersichtlich, weshalb der Medianwert (0.5-Quantil) als Berechnungsgrundlage "völlig untauglich" sein sollte, wie dies der Beschwerdeführer behauptet (vgl. BGE 134 II 152 E. 11.3 S. 158 f.). Dieser Wert ist mit dem Grundsatz, dass der Enteignete zwar voll zu entschädigen ist, aber durch die Enteignung auch nicht bereichert werden soll, besser vereinbar als der vom Beschwerdeführer vorgeschlagene 0.75-Quantil, der im Ergebnis pauschal und ohne inneren Grund zu höheren Preisannahmen führen würde.

Nachvollziehbar scheint die Kritik, dass auch Grundstücksverkäufe nach 2010 hätten berücksichtigt werden sollen. Indessen ergibt sich aus den vom Statistischen Amt des Kantons Zürich publizierten Daten, dass für die Jahre 2011 und 2012 keine genügende Anzahl relevanter Transaktionen vorliegt, nämlich für 2011 zwei und für 2012 gar nur eine ( unter "Themen A-Z"; "Bodenpreise (Daten) "; "Preise für Wohnbauland"; "Bubikon" [besucht am 20. August 2013]). Unter diesen Voraussetzungen wären die betreffenden Medianwerte statistisch zu wenig zuverlässig gewesen. Denkbar wäre zwar, dass bei einer zu dünnen Datenbasis die allgemeine Grundstückspreisentwicklung bzw. die Entwicklung der Modellpreise, die ebenfalls vom statistischen Amt publiziert werden, als massgebend angesehen wird (vgl. a.a.O.; vgl. auch Urteil 1A.159/2001 vom 16. April 2002 E. 3.2, in: ZBl 103/2002 S. 658). Wie es sich damit verhält, kann im vorliegenden Fall indessen offen bleiben. Die Reduktion des Baulandwerts um einen Drittel, wie sie die Schätzungskommission vornahm und das Verwaltungsgericht billigte, ist nicht zu hoch; vielmehr wäre auch ein leicht höherer Abzug haltbar gewesen. Unter diesen Umständen ist nicht verfahrensentscheidend, ob die Vorinstanz einen leicht zu tiefen Grundstückspreis als Ausgangspunkt genommen hat, da das Resultat bei einem leicht höheren Preis in Verbindung mit einem etwas grösseren Abzug für den Minderwert dasselbe gewesen wäre. Der angefochtenen Entscheid ist deshalb im Ergebnis nicht zu beanstanden.

2.5. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Rüge, das Verwaltungsgericht habe mit seinem Vorgehen zur Berechnung der Entschädigung die Eigentumsgarantie, das Willkürverbot und das rechtliche Gehör verletzt, unbegründet ist.

3.

Die Beschwerde ist abzuweisen.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Er hat keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.

Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

4.

Dieses Urteil wird den Parteien, der Schätzungskommission in Abtretungsstreitigkeiten des Kantons Zürich, 3. Kreis, und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 3. Abteilung, 3. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 27. August 2013

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Der Gerichtsschreiber: Dold

Schlagwörter

partial expropriationfull compensationland valuationmedian pricestatistical evidencebuilding setbackarbitrarinesshearing rightscourt costs

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the compensation for the expropriated land was set too low in violation of full compensation, arbitrariness, and hearing rights.

Extrahierter Entscheid

The compensation calculation was not objectionable; the lower court's use of municipal sales statistics, median value, and a one-third reduction for inferior frontage land was sustainable.

Extrahierte Begründung

The court held that full compensation under cantonal law is reviewed freely for compatibility with Art. 26 BV, while factual findings and application of the valuation method are reviewed for arbitrariness. Using a broad statistical base for unbuilt serviced residential land, then reducing the value because the strip lay within the building setback and had lower value than the remainder of the built parcel, was permissible. Even if some post-2010 sales were not included, the data set for later years was too thin to be reliable, and any slightly different starting price would not change the result.

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